A patra Prima Casă, de 4 lei speranță

Pentru ca al n-lea program de tipul Prima Casă să aibă vreun impact în sensul creșterii prețurilor pe sectorul rezidențial, ar mai fi nevoie de (cel puțin) câteva condiții.

1. Să se suprapună pe o perioadă de efervescență economică. Nu avem așa ceva. Chiar și cel mai optimist dintre noi, premierul Boc, vorbește de o posibilă creștere economică anul acesta de numai 1-1,5%.
2. Să se reia angajările. Momentan tot ce e sigur e că scade (ușor) șomajul oficial, în timp ce numărul locurilor de muncă e la minimul ... ultimilor 50 de ani (da, în 1960 erau mai multe joburi în România decât astăzi!).
3. Să mai existe disponibilitate masivă din partea populației pentru a se împrumuta oricum, oricând, indiferent de condiții. Nu e cazul. Românii sunt deja supraîndatorați și în plus o mare parte a veniturilor o cheltuie pe alimente, al căror preț e împins în sus de cea mai mare inflație din ultimii 5 ani. Cererea de credite se află la minimul ultimilor ani.

Cum niciuna din condițiile de mai sus nu e prezentă în piață, e de la sine înțeles că prețurile nu au cum să crească. Mai mult, noua structură a programului Prima Casă pare să transmită următoarele:

1. Guvernanții nu mai sunt dispuși să finanțeze gratis băncile în timp ce pierd puncte electorale. De aceea au invitat băncile să-și asume riscuri, ceea ce, sincer să fiu, nu-i deloc rău, pentru că era inacceptabil ca băncile să facă afaceri cu risc 0 garantate tocmai de cel pe care îl căpușează - statul român, adică noi toți. Într-un comentariu la postul precedent Cezar îmi atrăgea cu superioritate atenția asupra faptului că rata de default de până acum de la Prima Casă e una foarte bună și statul a cheltuit puțini bani (700.000 de euro) în schimbul presupuselor beneficii aduse de acest program. Îi reamintesc că ăia sunt bani publici. Ce s-a întâmplat între timp? Păi, între timp s-a întâmplat un mare cutremur în Japonia, în urma căruia statul român i-a pus pe sinistrați să-și plătească singuri avionul de repatriere, din lipsă de bani. Alaltăieri s-au închis o grămadă de spitale, tot din lipsă de bani, făcând practic ca o mulțime de comunități locale să plonjeze în Evul Mediu. Nu există bani, dar există bani pentru sponsorizarea băncilor.
2. Cererea solvabilă pentru Prima Casă în format tradițional e pe cale să se epuizeze. De aceea se încearcă oarecum cu disperare atragerea în joc în celor care dețin deja o casă, cu suprafață maximă de 50 de metri, titlul de „Prima Casă” pentru acest program devenind așadar caduc. Rămâne de văzut dacă se vor găsi clienți, având în vedere că trecerea de la o locuință de 50 de metri pătrați la una mai mare înseamnă și cheltuieli de întreținere mărite proporțional. Deci ar trebui să se găsească familii în perioada asta dispuse nu doar să-și asume o rată, ci și o cheltuială la întreținere mai mare.

Eu personal nu mă aștept la nimic de la această nouă variantă a programului Prima Casă. Impactul lui asupra prețurilor va fi cu siguranță nul și piața își va continua evoluția începută în 2008. Problema e că economia României nu are perspective, oamenii nu au joburi, nu există planuri concrete de ieșire din criză. Încă se emigrează masiv, ambasadorul Italiei pomenind de 200.000 de români care s-au stabilit în peninsulă numai în perioada octombrie 2010 - ianuarie 2011 (adică 1% din populația țării). Cuvântul „exod” nu mi se pare suficient de dur pentru a descrie suficient acest fenomen. O soluție pentru România ar fi înflorirea sectorului IMM, dar ținând cont de faptul că românii nu sunt deținători de capital, acest lucru nu e posibil decât printr-o absorbție masivă de fonduri europene sau printr-o politică activă a băncilor de finanțare a start-up-urilor, ca în alte țări, dublate de o relaxare a condițiilor fiscale (relaxarea impozitelor pe profit pentru IMM-uri și relaxarea costurilor unui loc muncă). Dacă românii cu spirit antreprenorial nu sunt ajutați să își înființeze și să demareze o afacere, atunci mă tem că nici măcar Prima Casă 434 nu va reuși să miște ceva pe piața imobiliară.

Prima Casă începe să... culeagă roadele?

Știrea surprinzătoare a zilei de azi ne-o furnizează Financiarul.com: băncile au executat garanții ale statului de 700.000 de euro în cadrul programului Prima Casă (link).

Știrea e surprinzătoare deoarece, până de curând, FNG se jura că totul e ok.

Aparent nu e mult (doar 0,05% din totalul finanțărilor acordate), dar având în vedere că programul ăsta are doar în jur de 18 luni de funcționare efectivă (fiindcă a debutat efectiv în toamna lui 2009) și că modalitățile de acordare a creditelor au fost foarte favorabile pentru clienți, suma e destul de ridicată și programul născocit de Boc & comp. se dovedește nu doar o proptea costisitoare a pieței imobiliare, ci pur și simplu un atentat la stabilitatea financiară a țării.

Pentru că, dincolo de cifrele astea, e clar că există mult gunoi suplimentar ascuns sub preș. Reducerea brutală a plafonului de garantare de la 1 miliard de euro la 200 de milioane nu e altceva decât e un semn de panică a guvernanților, care la un moment dat vor trebui să justifice tăierile efectuate pe spinarea pensionarilor, militarilor șamd. în condițiile în care, iată, are bani de aruncat aiurea. Dacă în 18 luni statul a plătit aiurea 700.000 de euro, cât putem să ne așteptăm că va plăti la 24 de luni? Dar la 30? Sau 36?

Rămâne de văzut ce se va întâmpla după ce Prima Casă de anul acesta își va epuiza firavul plafon de 200 de milioane de euro. Adică foarte curând. Mai mult ca sigur că prețurile pentru anumite tipuri de proprietăți rezidențiale vor fi obligate să o ia iarăși la vale și de data asta numai Dumnezeu va hotărî unde se vor opri.

Casă, dulce casă

"Fiscul se pregăteşte să scoată la vânzare în premieră o locuinţă cumpărată prin programul Prima Casă. Proprietarul nu a mai putut plăti ratele, iar banca a cerut deja ministerului Finanţelor banii înapoi. Adică valoarea creditului neplătit de client.

Conducerea Fondului de Garantare, instituţia care aprobă dosarele de credit înscrise în programul Prima Casă declară că este doar începutul. Numărul celor care vor rămâne fără locuinţe pentru că nu le vor mai putea plăti va ajunge la câteva sute, adică 2-3 procente din totalul împrumuturilor aprobate." (de aici)

Cât au trecut? 8 luni? :)

Bilantul Primei Case

Avem, în sfârşit, primele date de la Uniunea Notarilor care ne ajută să înţelegem de ce putem socoti "Prima Casă" un eşec jenant al actualei (sau trecutei) guvernări.

Conform graficului de mai jos, "Prima Casă" nu a reuşit să impulsioneze, aşa cum sperau unii, piaţa imobiliară. Din iunie până în noiembrie numărul tranzacţiilor a fost, aşa cum era de aşteptat, mai mic, comparativ cu luna similară din anul trecut. Graficul se opreşte la luna noiembrie 2009, pentru că doar până aici avem date.



Guvernul nostru a acordat aşadar garanţii de jumătate de miliard de euro pentru nişte chestii cu o valoare incertă. Piaţa a continuat să cadă. "Prima Casă" nu a reuşit să impulsioneze cererea, în schimb le-a făcut pe bănci să-şi canibalizeze produsele de creditare - ceea ce probabil a şi contat în decizia unora de a renunţa la "Prima Casă" şi de a continua să ofere credite pe cont propriu, cu dobânzi mai mari dar în condiţii mai sănătoase, pentru cine s-o (mai) găsi.

În aceste condiţii, nu văd alte soluţii pentru impulsionarea cererii decât fie:

• scăderea în continuare a preţurilor până la un nivel sustenabil - cea mai probabilă variantă,
• fie mărirea plafonului de garantare - variantă de asemenea probabilă, dar imposibilă, pentru că deşi statul poate garanta, dacă vrea muşchii lui, chiar şi 150.000 de euro, dacă nu se găsesc clienţi solvabili la 60.000 cu 5,5% e greu de crezut că se vor găsi la 150.000 fără a fi nevoiţi să lungim şi perioada de creditare până la ... 60-70 de ani.

Totuşi, vestea cea mai importantă este legată de luna noiembrie. În luna noiembrie 2009 numărul tranzacţiilor imobiliare a fost cu numai 5% mai mic decât în noiembrie 2008, ceea ce poate indica un început de stabilizare a pieţei. Este însă prea devreme să ne pronunţăm. Abia pe la începutul verii vom putea să tragem o concluzie definitivă.

Ceas de bilanţ pentru Prima Casă

Ce spectaculos e titlul acestui post, nu-i aşa? :) Păcat că nu e şi conţinutul pe măsură. Şi de ce ar fi? Un bilanţ adevărat pentru acest program se va putea vedea abia la sfârşitul lui noiembrie, adică:

• după 2 luni (septembrie-octombrie) de "sezon imobiliar";
• după ce se vor fi adunat măcar 4 luni de punere în practică;
• după ce vom avea suficiente date despre numărul tranzacţiilor pentru a putea aprecia impactul.

Mă enervează că abia a trecut o lună şi jumătate de la debutul acestui progrămel dubios şi deja citim săptămânal, ori în ziare, ori în blogosferă, ba că a eşuat, ba că are un succes nebun, ba că nu se dau credite, ba că s-au dat o mie...

Dragilor, Prima Casă va avea un impact real numai şi numai dacă va duce la creşterea numărului real de tranzacţii. Dacă va duce la creşterea numărului de tranzacţii, înseamnă că peste numărul de tranzacţii care se făceau oricum cu cash sau cu credit Prima Casă a mai adăugat ceva. Dacă nu, atunci impactul va fi nul. Din păcate e încă prea devreme să ne pronunţăm.

De joacă, şi nu prea

Una din constatările la care am ajuns împreună cu nevastă-mea e că oamenii care conduc România sunt mai proşti şi au mai puţină expertiză în domeniile lor decât nişte copii de 12 ani care se joacă pe calculator.

Să o iau pe ocolite. Să-i luăm de pildă pe preşedinţii de cluburi de fotbal, care în ultimii ani, chipurile de boom economic, în care averile lor au crescut exponenţial, au reuşit următoarele performanţe:

• o singură semifinală la nivel european (Steaua în 2006), în condiţiile în care echipele din Est au câştigat de 3 ori Cupa UEFA (prin ŢSKA Moscova, Zenit Leningrad şi Şahtior Doneţk);
• niciodată o campioană a României nu a trecut de grupele Champions League;
• străinii care au fost transferaţi pe aici s-au dovedit în proporţie de 90% nişte petarde şi de 10% mediocri, cluburile (de fapt finanţatorii, alde Turcu, Borcea, Copos, Becali) acumulând pierderi nete prin transferurile lor;
• după vârful de performanţă atins în primăvara lui 2006, când s-a şi jucat sfertul de finală dintre Rapid şi Steaua, în următorii 2 ani coeficientul de performanţă al echipelor româneşti s-a prăbuşit drastic ceea ce va duce peste câţiva ani la pierderea locului de drept obţinut în Champions League;
• anul ăsta au ieşit la iveală, în sfârşit, scandaluri de corupţie, arbitraje măsluite etc.

Ei bine, pot să pun pariu că dacă l-ai pune pe un asemenea finanţator să joace "Football Manager" nu ar fi în stare să obţină vreo performanţă notabilă nici măcar cu Real Madrid. "Football Manager" e un joc al naibii de complex care simulează managementul unui club de fotbal din toate punctele de vedere: performanţă sportivă, performanţă economică, echipa de tineret, psihologia relaţiilor cu jucătorii etc. Jucătorii cei mai buni sunt capabili să pornească la drum cu o echipă din liga a 4-a engleză şi să ajungă campioni mondiali cu naţionala Braziliei. Softul ("Prozone") care analizează meciurile în acest joc se vinde şi separat şi este folosit de mulţi antrenori reali pentru a analiza jocul echipelor adverse.

Cam atât despre preşedinţii de cluburi de fotbal. În ceea ce-i priveşte pe politicieni, eu pun pariu că nu ar fi în stare să joace "Caesar". Ăsta e un joc de strategie în care trebuie să conduci diverse oraşe din Roma antică până când ajungi împărat. Ca să reuşeşti performanţa asta, trebuie nu doar să te baţi cu diverşi duşmani, ci să asiguri resursele economice necesare prosperităţii oraşului, să creezi suficiente locuri de muncă, să asiguri acces la hrană, locuinţă, apă şi alte necesităţi pentru toţi locuitorii etc. Un amănunt interesant: în "Caesar" casele sunt construite cu bani publici, deşi dezvoltarea lor ulterioară (sporirea confortului, mansardarea etc.) depinde exclusiv de performanţa economică a locatarilor. Dacă nu reuşeşti chestiile enunţate mai sus, inclusiv asigurarea de locuinţe suficiente pentru locuitorii tăi, pur şi simplu oraşul se goleşte de populaţie, şi dacă se goleşte de populaţie - nu mai are cine să asigure serviciile publice, scad taxele percepute de administraţie şi se petrec multe alte efecte negative...

...care se observă, de altfel, şi în viaţa reală. Şi care nu sunt înţelese nici de guvernanţii noştri, nici de captivii de pe piaţa imobiliară care jubilează în momentele astea făcându-şi iluzii că prostioara numită "Prima casă" a reîntors trendul ascendent al preţurilor pe piaţa imobiliară. (Vreo doi optimişti cărora le-a revenit culoarea roşie în obraji tastează comentarii când şi când şi pe blogul ăsta, vă ştiţi voi, măi, băieţi :)

De exemplu, unul dintre efectele majore produse de balon a fost depopularea ţării. Ştim că, matematic vorbind şi conform datelor oficiale ale autorităţilor, în România nu mai sunt 23 de milioane de oameni, ci vreo 21,3 milioane. Ştim însă că şi conform datelor oficiale ale autorităţilor din Spania şi Italia în aceste două ţări sunt stabiliţi legal, corect, cu domiciliu (chiar şi cu credite) circa 1,5 milioane de români. Oameni care şi-au luat tălpăşiţa de aici, ca să vezi, surprize-surprize, tocmai în perioada de boom economic, care a coincis cu deschiderea graniţelor şi integrarea europeană. Perioadă în care preţul locuirii în România creştea, după cum au calculat unii, cu 3,57% pe săptămână. Deci, conform calculelor oficiale ale tuturor oficialităţilor din lumea asta, în România mai avem la ora actuală, fără doar şi poate, sub 20 de milioane de locuitori (adică în jur de 19,8 milioane). Pe lângă asta mai trebuie să îi socotim şi pe românii plecaţi în comunităţi mai puţin numeroase (în Anglia, Franţa, Canada...) precum şi pe cei care s-au stabilit fără forme legale în Italia şi Spania şi cred că nu ar fi nicio surpriză dacă la un eventual referendum s-ar găsi că în România mai există doar în jur de 19 milioane de oameni. Cu 4 milioane de oameni mai puţini decât în urmă cu 20 de ani. Cam... cât populaţia Norvegiei sau a Finlandei!

Aşadar, 12 ani de "tranziţie" şi alţi 6 de "boom" bazat pe inflamarea dincolo de orice legătură cu productivitatea internă a preţului caselor a dus la dispariţia din ţară a milioane de oameni productivi, harnici, buni meseriaşi, buni consumatori. Remiterile acestora sunt palide consolări pentru ceea ce ar fi putut produce aici. O asemenea stare de fapt nu poate avea decât un deznodământ, colapsul economic, pentru că, fără piaţă internă sau cu cererea internă restrângându-se din cauze naturale, demografice - nu mai zic de cele economice! - efectele nu pot fi decât cele descrise în jocul "Caesar": scăderea consumului, depopulare, scăderea afacerilor şi a veniturilor la bugetul public, dezintegrarea autorităţii.

Se pare însă că autorităţile noastre şi cei care jubilează nu înţeleg aceste procese de o simplitate dezarmantă. Oamenii au bani, mâncare, case şi distracţie la un preţ decent - sunt fericiţi şi productivi, nu - îţi pleacă! Se vor găsi 1.000, 2.000, 10.000 de amatori de "Primă casă" la 60.000 de euro bucata şi va fi salvată clientela (personal mă îndoiesc, dar să zicem) ? Foarte bine! Să se găsească! Dar ce te faci, că alte 2 milioane de oameni se vor căra din România din cauza imposibilităţii de a locui aici, piaţa internă se va restrânge şi mai dramatic şi ne vom trezi la referendumul <- sunt prost, recensământul din 2012, când populaţia chiar va trebui numărată pe bune, nu ca steagurile lui Pristanda, că mai sunt doar vreo 17 milioane de români pe acasă. Şi când zic "2 milioane" cred că sunt optimist, ţinând cont de ultimele date privitoare la şomajul tineretului (avem unul dintre cele mai mari procente din Europa, o cincime din tineri nu au de lucru). Va fi această depopulare o premisă credibilă pentru... viitoare creşteri de preţuri? Cu populaţia răspândită în toate colţurile lumii, cu piaţa internă cu 25% mai mică decât în anul 2000? Cu pensionari care vor fi de vreo patru ori mai mulţi decât cei care lucrează la privat? Daţi-mi voie să mă îndoiesc.

De aceea sunt absolut convins că preţurile se vor alinia, cu toate zbaterile din aceste zile, la puterea de cumpărare a populaţiei. Pentru că altfel în România va trebui să stingem lumina şi dacă nu o s-o stingem noi, o vor stinge alţii pentru noi, fără nicio urmă de regret.

PS1. Poate vă întrebaţi ce interes au politicienii să ascundă adevărul despre dezastrul demografic. Conform constituţiei şi legii electorale, numărul de parlamentari se stabileşte în funcţie de populaţia unei circumscripţii. Cu cât mai mulţi, cu atât mai multe locuri.

PS2. Dacă vreţi să vedeţi cum şi-a pierdut o ţară europeană, prin emigrare, jumătate din populaţie în ceva mai mult de 70 de ani, uitaţi-vă la graficul ăsta. Să nu creadă cumva cineva că nu se poate.

Am supra-subscris, dar stăm

Iniţial s-a vorbit de o supra-subscriere la "Prima Casă" de 457 de milioane. Acum, la o socoteală nouă, reiese că prin întârzierea sau refuzul câtorva bănci, în frunte cu BCR, băncile au pus la bătaie cu adevărat numai 850 de milioane.

Guvernul însă, prin tam-tam-ul făcut, le-a dat prilej de publicitate gratuită tuturor.

BRD, lovitura mediatică

Cu spectacolul penibil de azi-dimineaţă prilejuit de semnarea primului credit de "Primă casă", spectacol amintind de "pluguşoarele" de pe vremuri, BRD-ul a dat o mică lovitură de imagine pentru că a făcut să se vorbească gratis despre sine pe toate televiziunile şi în toate ziarele.

Oricum, mica demonstraţie de azi a demonstrat încă o dată, dacă mai era nevoie, că avem de-a face cu un program subprime în toată regula.

Din câte am înţeles primul cuplu de "Primă casă" are nişte venituri nete în jur de 2600 de lei, adică un pic peste 600 de euro, şi rata a ieşit de 307 euro (adică aproximativ 1300 de lei, jumătate din venituri). Să gândim niţel şi să ne transportăm într-o ipotetică situaţie viitoare. Un scenariu aşa şi aşa, nu excesiv de pesimist: Euribor 3,5% şi 1 euro = 4,75 lei. Nu are rost să insistăm, dar rata ar ajunge cam... 1850 de lei. Adică 71% din veniturile tânărului cuplu. Mai punem şi o întreţinere, 200 de lei, acolo, rămân fix 550 lei lunar pentru restul necesităţilor (de la mâncare la orice altceva). Adică 9,16 lei pe zi pentru fiecare. Eh, aşa e, când eşti tânăr dragostea ţine şi de foame.

Acum, dacă scenariul se duce în bălării şi mai mult - Euribor 4,5%, 1 euro = 5 lei - rata ar ajunge aproape 2200 de lei. Deja tinereii trebuie să apeleze la părinţi, că din 400 de lei, oricâtă dragoste ar fi între cei doi, mă tem că foametea o va disipa rapid.

Dar în opinia domnului Boc asta nu e creditare subprime şi ţara românească nu are de suferit ba dimpotrivă, va avea numai de câştigat, fiindcă "se pun banii în mişcare" şi creşte PIB-ul întrucât dezvoltatorii vor reîncepe să construiască (ei, nu zău?... pe cât punem pariu că puţinii bani care se vor pune în mişcare prin acest program vor lua rapid drumul conturilor din Elveţia?...). În toată afacerea asta BRD nu riscă nimic, ba uite că se alege şi cu publicitate gratis (bravo PR-ilor, excelentă mişcare!), tinereii - tocmai şi-au micşorat chiria cu vreo 150 de lei şi nu cred că e cineva aşa de prost încât să creadă că vor mai plăti rata când aceasta va ajunge la 70% din venituri (nu de alta, dar chiriile vor ajunge în momentul ăla lejer la 150 de euro / 2 camere decente în Bucureşti), numai statul va trebui să deconteze neplata creditului. Sunt curios dacă domnul Boc e pregătit să dea cândva socoteală în faţa naţiunii pentru banii ce vor fi aruncaţi pe fereastră prin intermediul acestui program de o concepţie mai mult decât îndoielnică.

Nu înţeleg la ce asistăm

Pe de o parte, "Prima Casă" se socoteşte în valută. Pragul e de 60.000 de euro, nu 250.000 de lei. Băncile (cu excepţia CEC) anunţă că vor arunca în programul ăsta camioane întregi cu euro, care mai de care mai pline. Toată lumea e cu ochii ţintă pe Euribor, care a mai rămas o rundă la minime istorice (până când şi mai ales ce va fi după?... ei, uite o întrebare care nu se mai pune, dar ce mai contează când ne ia pe toţi valul entuziasmului de partid şi de stat?...).

Pe de altă parte de la vârful BNR ni se spune că "Reluarea creditării în valută în această perioadă, mai ales pentru cei ce câştigă lei, ar fi o dramă pentru România, ca să nu zic o crimă."

Deci, la ce asistăm aici? Eu nu mai înţeleg nimic. Totul îmi seamănă cu o piesă de teatru proastă, la care sufleurul a încurcat partiturile şi oamenii de pe scenă ajung să joace nişte roluri care numai impresia de coerenţă nu o dau.

Cică s-a dat ordonanţa. Măcel?

Clar: blogurile imobiliare, nu doar ăsta al meu, hai să nu mă dau eu rotund, dar nici Imopedia, Roren, Real in Romania, Indexul lui Renderman etc., nu sunt citite de cei care au orchestrat "Prima casă".

Prevederea conform căreia o casă cumpărată prin "Prima casă" nu poate fi revândută timp de 5 ani nu face altceva decât să taie orice speranţă singurului segment al cererii suficient de puternic cât să oprească trendul descrescător, dacă nu chiar să-l inverseze vremelnic: cererea speculativă.

Am arătat pe acest blog cum în perioadele de frenezie imobiliară grosul cererii e format nu din cei care au nevoie de o locuinţă, ci din speculanţi. Nu există frenezie imobiliară fără frenezie speculativă. Dar cine-o mai fi nebun să cumpere la preţurile de acum şi să-şi blocheze lichidităţile cu bună ştiinţă timp de 5 ani, în speranţa că prin 2014 va vinde cu un oarecare profit? Piaţa rămâne astfel la mâna acelor cumpărători solvabili cărora, obiectiv vorbind, chiar le arde buza după o locuinţă. 

Numărul acestora îl lăsăm la aprecierea domnilor Boc & Pogea. Numărul celor solvabili şi hotărâţi.

Din două, una: ori guvernanţii noştri sunt retardaţi cu acte, organizând pentru clientela politică un aşa-zis "exit" ce se va transforma într-un veritabil măcel (domnilor, timpul se scurge în defavoarea voastră!); fie "Prima Casă" nu are legătură cu nicio clientelă şi ei, guvernanţii, sunt cinstiţi în prostia lor, având impresia sinceră că 60.000 de euro e o sumă "modică" pe care oricine câştigă 1400 de lei şi-o permite.

Niscaiva incertitudini

Trei sunt nelămuririle mele mari legate de programul "Prima Casă". Poate ne lămureşte userul Bejan, care pare să scrie cu degetele-i portocalii direct din Palatul Victoria.

1.  Cine şi cum va inventaria creditele date prin, sau în cadrul, sau sub pălăria programului "Prima Casă"? O să existe undeva vreo agenţie de stat care va număra până la un miliard de euro şi va ţine socoteala pe un răboj şi va anunţa oficial naţiunea când s-a consumat miliardul? Creditele "Prima Casă" vor fi centralizate undeva, în contractul de creditare se va spune: "ăsta e un credit Prima Casă", sau nu? Cât de transparentă va fi toată treaba?... să ştie şi fraierul de bobor ce, cum, cât, până când şi pentru cine. Nu de alta, dar una bucată de miliard de euro revine cam la 50 de euro pe cap de valah. Personal aş fi curios să ştiu pe ce se duc banii mei.

2. Cât de morală este participarea în acest program a unor bănci băgate până în gât în imobiliare? Sunt bănci care au susţinut în ultimii ani niscaiva investiţii imobiliare care se cam pregătesc de finalizare şi de fluierat a pagubă. Nu dau nume, să nu se interpreteze aiurea, dar le ştim cu toţii. Mă întreb şi eu: nu e pericol de suveică pe banii prostimii (including me)? Sau e ordin de la stăpânire ca băncile alea să nu înregistreze pierderi, că altfel ne ia mama dracului pe toţi?

Ca să fiu mai explicit: banca XYZ, să zicem Marmorosch Bank, îl finanţează pe Gigi Duru Construct să ridice un bloc cu 50 de locuinţe. Îi dă 5 milioane de euro pe treaba asta, Gigi trebuind să-i înapoieze în anul de graţie 2009, sau 2010, mă rog... pe acolo. Gigi Duru Construct a terminat blocul, dar cumpărători, ciuciu. Aşa că există pericolul ca Marmorosch Bank să rămână cu o gaură de 5 milioane de euro şi cu blocul inutil în braţe. Aici intervine statul, ţoc-boc, cu garanţiile lui. Cum necum, din pământ din iarbă verde, se găsesc 50 de inşi care să cumpere blocul în cauză, evident cu credite de la Marmorosch Bank. Gigi răsuflă uşurat, vinde apartamentele, dă băncii tainul, îşi reţine profitul şi dispare în ceaţă. Iar Marmorosch Bank, în loc să rămână cu o gaură de 5 milioane şi un beton inutil, imposibil de valorificat, va rămâne cu 50 de credite garantate de stat, risk free. Dintr-o situaţie considerabil de disperată, banca iese, hocus-pocus, considerabil de întărită.

3. Şi dacă nu se deblochează nimic, care e planul B?

Ce trebuie făcut pentru deblocarea pieţei imobiliare?

La câteva zile după ce guvernanţii au anunţat stupizenia cu sprijinirea creditelor subprime, o inventariere scurtă a reacţiilor declanşate de treaba asta arată că opinia publică nu a înghiţit găluşca (de natură electorală sau cum va fi fiind ea).

Mie începe să-mi semene mai degrabă a intenţie pokeristică, a cacealma ieftină încercată de Boc. De atâta vreme s-a tot spus pe blogul ăsta că statul va sări în ajutorul clientelei; mişcările începute în decembrie 2008, când primăriile de sector din Bucureşti au început să achiziţioneze apartamente (noi) de pe piaţa liberă păreau să confirme intuiţia noastră. E posibil însă ca în clipa asta să fi devenit clar tuturor că primăriile nu au puterea financiară de a răscumpăra tot ce s-a construit aiurea şi să se încerce păcălirea băncilor după o strategie de genul: "Daţi banii! Să moară mama dacă ăştia nu vă plăteşte! Pe cuvântu' meu!".

Cine le garantează însă bancherilor că promisiunile guvernului Boc vor mai sta în picioare peste un an, sau după ce este lichidat stocul de locuinţe care zac nevândute la ora actuală? E un lucru mai mult decât evident că guvernul Boc este un simplu apendice al lui Traian Băsescu, şi dacă Băsescu nu este reales în toamnă, Boc se va evapora de pe scena politică. Odată cu promisiunile sale.

Problema pieţei imobiliare, aşa cum s-a spus pe blogul ăsta încă din primele posturi, din toamna lui 2007, e una legată de solvabilitate. Nu ai piaţă câtă vreme cererea nu e solvabilă. Nu criza a îngheţat piaţa imobiliară, pentru că piaţa e îngheţată din martie 2008 şi criza a venit abia în toamnă, ci solvabilitatea redusă a clienţilor. La un moment dat preţurile ajunseseră atât de rupte de fundamente (salariile reale şi productivitatea românilor) încât nimeni nu mai putea cumpăra "prima casă" (first time buyerii se epuizaseră). Ori, dacă nu ai first time buyeri, cumpărători de "prima casă", nu ai nici cumpărători de a doua casă ("upgradişti", cum li se spune popular) şi implicit nici cumpărători de locuinţe nou construite. În martie 2008 schema Ponzi şi-a epuizat resursele. Prin programul "prima casă" guvernul pare că a înţeles problema principală, şi anume absenţa din piaţă a "first time buyerilor", dar în prostia lui îşi închipuie că o poate rezolva trăgându-i de păr în sus către preţuri pe cumpărători, aşa cum se scoate baronul Münchhausen din băltoacă, nicidecum lăsând preţurile să se coboare către puterea de cumpărare a cumpărătorilor.

De aceea marea problemă a jocului de poker practicat de Boc e că nu rezolvă problema fundamentală: corelarea preţurilor cu fundamentele. Şi din cauza asta orice "credit cu garanţie" nu ar fi decât o mare ţeapă pe care băncile şi posibilii clienţi şi-ar trage-o singuri. În clipa în care preţurile locuinţelor muncitoreşti, populare - apartamentele de bloc, casele de mahala - vor fi iarăşi corelate cu veniturile reale ale publicului lor ţintă, "first time buyerii" vor putea reintra la cumpărare, banii vor reîncepe să circule natural, fără "ajutor binevoitor" din partea statului, iar piaţa imobiliară se va relansa. Până atunci rămâne cum am stabilit.

Programul "Prima casa", subprime pe banii statului

Guvernul nostru o comite iar ca la Turtucaia şi anunţă cum se va desfăşura şi ce va însemna programul "Prima casă", un adevărat subprime pe banii statului.

Îmi place că Boc e foarte sincer: "Prin acest program dorim să îi sprijinim în mod direct pe toţi cei care se află în faţa achiziţionării primei case. Ştim ce dificultăţi există. Fie nu există banii necesari pentru plata avansului, fie uneori nu există salariu suficient pentru a-ţi putea plăti ratele la bancă."

Altfel zis, acest guvern de descreieraţi vrea să-i ajute să-şi cumpere case pe unii care:

• nu sunt capabili să economisească (ok, şi atunci, cum naiba ar fi capabili să plătească ratele băncii?!);
• au salarii mici, deci sunt slab calificaţi profesional şi social, deci nu prea sunt "creditabili" din principiu.

Pentru ajutorarea acestor două categorii există modalităţi mult mai simple şi mai practice de acţiune:

• băncile pentru locuinţe - pentru cei dispuşi să se ajute pentru a fi ajutaţi, economisind activ;
• reconversie profesională, cursuri de calificare, servicii de educaţie pentru cei slab calificaţi, care să fie ajutaţi astfel să se perfecţioneze şi să-şi găsească nişte joburi mai bune.

Un vechi proverb chinezesc spune: "Dacă vrei să-i faci un bine, dă-i omului undiţa şi învaţă-l s-o folosească, nu-i da peştele." Alde Boc promite exact peştele. Deh, vin alegerile.

Să presupunem, totuşi, că năstruşnicia asta chiar e serioasă. Cine va avea de câştigat?

• în primul rând, dezvoltatorii cu averile blocate: la o primă vedere, dintr-un miliard de euro şi cu valoarea maximă a garanţiei de 60.000 de euro, se vor acoperi în jur de 20-25.000 de tranzacţii. Cam câte apartamente "noi" or să zacă goale la anul pe vremea asta "de la Nistru pân'la Tisa" (mă rog, e o figură de stil). Hm, a naibii potrivire...
• în al doilea rând, băncile: vor putea da credite riscând foarte puţin (doar 20% din valoarea împrumutului, dacă am înţeles bine, adică doar 12.000 de euro la un împrumut de 60.000)
  

Cine va avea de pierdut?

• noi toţi: după ce creditaţii subprime se vor trezi "proprietari", vor capota în 2 timpi şi 3 mişcări, băncile vor încasa imediat garanţia de la stat, iar noi vom rămâne să plătim gaura dată statului;
• IMM-urile, pentru că din fondurile destinate lor se doreşte finanţarea aiurelii; asta înseamnă că relansarea economică se amână pentru la anul (şi la mulţi ani!);
  
• piaţa imobiliară în ansamblul ei: invazia bruscă a pieţei cu o masă de subprimeri şi degrevarea băncilor de riscurile presupuse de 80% din împrumut, va face ca executările silite să devină normă şi băncile să-şi permită să accepte chiar şi oferte de 21% din împrumutul acordat pentru a-şi acoperi pierderea generată de un credit neperformant. Cu alte cuvinte, dacă o bancă a acordat unui asemenea subprimer 45.000 de euro ca să-şi cumpere un apartament de 55.000 de euro, atunci când îl va executa silit îşi va permite să vândă apartamentul chiar şi cu 10.000 de euro pentru a-şi recupera paguba. Restul de 35.000 vor veni de la Stat. În condiţiile astea, ghici ciupercă în ce direcţie o vor lua preţurile? Vorbim acum de prăbuşire? Aveţi răbdare! Se pare că nu am văzut încă nimic!
  

Ce nu se va întâmpla şi care vor fi efectele nefaste?

• nu se va "relansa" sectorul construcţiilor: niciun dezvoltator nu va mai fi aşa de tâmpit încât să înceapă proiecte rezidenţiale; cin' s-a fript cu ciorbă, suflă şi-n iaurt; băieţii deştepţi vor încasa banii şi ne vor trimite bezele de pe Coasta de Azur;
• se vor încuraja corupţia generalizată şi moriştile dezvoltator-bancă: să presupunem că Popescu - dezvoltator - are la vânzare 5 apartamente în valoare de 80.000 de euro bucata. Apartamentele se achiziţionează cu 20.000 avans şi 60.000 - împrumut. Popescu îşi cheamă 5 nepoţi, pe care îi trimite la Bancă să ia credite; Banca se cunoaşte cu Popescu şi le dă creditele; Popescu încasează 300.000 de euro şi scapă de apartamente; creditaţii pun cheile pe masa băncii şi îşi bagă picioarele; banca ia de la stat 240.000 de euro şi apoi scoate la vânzare cele 5 apartamente, preţ de pornire - 18.000 de euro; elegant, Popescu le cumpără pe toate cu 90.000 de euro. La final, Popescu rămâne cu 5 apartamente şi cu 210.000 de euro în buzunar, banca bagă 300.000 de euro şi scoate 330.000 (mai frumos ca la bursă, ce mama dracului...), iar statul rămâne cu o mare gaură de minus 240.000 de euro.
  

Zău aşa, nici măcar Boc nu cred că e atât de prost încât să accepte o asemenea aiureală. Spuneţi-mi că e doar încă o porcărie electorală din şirul celor începute în toamnă.

Update 22.05: între timp au apărut şi alte amănunte, semnalate prima oară în comentarii de userul Bejan: guvernul le pune băncilor două condiţii, avans de maxim 5% şi dobânzi mici (v. aici). Dacă treaba cu dobânzile mici e de înţeles - asta îşi doreşte oricine! - avansul ridicol de 5% ne dovedeşte clar că guvernul Boc vrea să sacrifice un miliard de euro pentru a organiza o piaţă de stat subprime care să salveze de la înec amicii din imobiliare.