Ce trebuie făcut pentru deblocarea pieţei imobiliare?

La câteva zile după ce guvernanţii au anunţat stupizenia cu sprijinirea creditelor subprime, o inventariere scurtă a reacţiilor declanşate de treaba asta arată că opinia publică nu a înghiţit găluşca (de natură electorală sau cum va fi fiind ea).

Mie începe să-mi semene mai degrabă a intenţie pokeristică, a cacealma ieftină încercată de Boc. De atâta vreme s-a tot spus pe blogul ăsta că statul va sări în ajutorul clientelei; mişcările începute în decembrie 2008, când primăriile de sector din Bucureşti au început să achiziţioneze apartamente (noi) de pe piaţa liberă păreau să confirme intuiţia noastră. E posibil însă ca în clipa asta să fi devenit clar tuturor că primăriile nu au puterea financiară de a răscumpăra tot ce s-a construit aiurea şi să se încerce păcălirea băncilor după o strategie de genul: "Daţi banii! Să moară mama dacă ăştia nu vă plăteşte! Pe cuvântu' meu!".

Cine le garantează însă bancherilor că promisiunile guvernului Boc vor mai sta în picioare peste un an, sau după ce este lichidat stocul de locuinţe care zac nevândute la ora actuală? E un lucru mai mult decât evident că guvernul Boc este un simplu apendice al lui Traian Băsescu, şi dacă Băsescu nu este reales în toamnă, Boc se va evapora de pe scena politică. Odată cu promisiunile sale.

Problema pieţei imobiliare, aşa cum s-a spus pe blogul ăsta încă din primele posturi, din toamna lui 2007, e una legată de solvabilitate. Nu ai piaţă câtă vreme cererea nu e solvabilă. Nu criza a îngheţat piaţa imobiliară, pentru că piaţa e îngheţată din martie 2008 şi criza a venit abia în toamnă, ci solvabilitatea redusă a clienţilor. La un moment dat preţurile ajunseseră atât de rupte de fundamente (salariile reale şi productivitatea românilor) încât nimeni nu mai putea cumpăra "prima casă" (first time buyerii se epuizaseră). Ori, dacă nu ai first time buyeri, cumpărători de "prima casă", nu ai nici cumpărători de a doua casă ("upgradişti", cum li se spune popular) şi implicit nici cumpărători de locuinţe nou construite. În martie 2008 schema Ponzi şi-a epuizat resursele. Prin programul "prima casă" guvernul pare că a înţeles problema principală, şi anume absenţa din piaţă a "first time buyerilor", dar în prostia lui îşi închipuie că o poate rezolva trăgându-i de păr în sus către preţuri pe cumpărători, aşa cum se scoate baronul Münchhausen din băltoacă, nicidecum lăsând preţurile să se coboare către puterea de cumpărare a cumpărătorilor.

De aceea marea problemă a jocului de poker practicat de Boc e că nu rezolvă problema fundamentală: corelarea preţurilor cu fundamentele. Şi din cauza asta orice "credit cu garanţie" nu ar fi decât o mare ţeapă pe care băncile şi posibilii clienţi şi-ar trage-o singuri. În clipa în care preţurile locuinţelor muncitoreşti, populare - apartamentele de bloc, casele de mahala - vor fi iarăşi corelate cu veniturile reale ale publicului lor ţintă, "first time buyerii" vor putea reintra la cumpărare, banii vor reîncepe să circule natural, fără "ajutor binevoitor" din partea statului, iar piaţa imobiliară se va relansa. Până atunci rămâne cum am stabilit.

Unii n-au timp să ţină la preţ. Nimic despre alegeri!

"Păi nu vedeţi că preţul materialelor de construcţii se scumpeşte de la o zi la alta? Cum să se ieftinească apartamentele, ce, sunteţi nebuni?" (din gândirea recentă a oricărui mare imobiliar contemporan)

"Preţurile materialelor de construcţii se supun legii cererii şi-a ofertei, la fel ca orice altă marfă. Câtă vreme există dezvoltatori hulpavi care vor plăti preţuri mari pe materialele de construcţii gândindu-se că oricum clienţii lor finali le vor răs-cumpăra construcţia, evident că preţurile cresc." (din opera lui Manole, 27 august a.c.)

"Preţurile materialelor de construcţii s-au redus cu până la 30%, în ultimele două luni, pe fondul scăderii vânzărilor." (realitatea înconjurătoare, decembrie a.c.)

E vreun publicitar pe aici?

Dacă da, poate ne dă un răspuns la următoarea chestiune arzătoare: cu cât au crescut anul ăsta investiţiile venind dinspre zona imobiliară comparativ cu anul trecut?

Care sunt cele mai căutate medii? Netul, printul...?

Ar fi interesant de monitorizat şi mesajele reclamelor. Ştie cineva câte reclame sunt la beneficii de tipul discounturi, reduceri şamd?

Cumpărătorul face pretul?!

Se dă bunul numit "aer". Se dă un monopol pe "aer". Se dă şi un cumpărător.

Cumpărătorul face preţul?!

Daţi-mi voie să mă-ndoi. Cumpărătorul nu poate decât să respire cu nesaţ ori de câte ori monopolul mai dă drumul la o ciosvârtă de "aer" pe care o poate vinde la ce preţ vrea muşchii lui. Între respiraţii, cumpărătorul munceşte cu disperare pentru putea plăti viitoarea porţie de aer.

Dar hai să vedem şi o altă situaţie. Se dă bunul numit "măr". Se dă şi un monopol pe "mere". Se dă şi un cumpărător.

Cumpărătorul face preţul?

Da. Dacă deţinătorul monopolului sare calul, cumpărătorul va prefera să cumpere pere, portocale, pepeni sau cine ştie ce altceva. Are alternative.

Aţi prins ideea, nu? Cumpărătorul face preţul la bunurile neesenţiale, non-vitale, fără de care poate trăi. Cumpărătorul nu face preţul la cele esenţiale, vitale. Şi nu face preţul tocmai fiindcă nu îşi permite să trăiască fără ele. Lăsate pe piaţa liberă preţurile evoluează inevitabil în detrimentul cumpărătorilor. Dacă sunt 1.000.000 de producători din acel bun esenţial, acest milion se va coaliza şi va reuşi să stabilească un preţ ridicat pentru că ştie că oamenii vor fi nevoiţi să plătească.

Uitaţi-vă la taxa auto. Putem trăi fără maşini? Da, putem. Oamenii au preferat să nu-şi mai înmatriculeze maşinile şi să le ţină în garaj decât să plătească preţul cerut de guvern. Au făcut şi scandal. Guvernul a cedat. Fiindcă există alternativă. Dacă nu aveau alternativă înghiţeau în sec şi dădeau banul.

Aşa cum am mai zis, locuirea este o nevoie vitală. Dacă vei dori să locuieşti pe stradă vei ajunge foarte repede să fii un exclus social. O să puţi la servici şi vei fi dat afară. Fără bani, nu vei mai avea posibilitatea să mănânci cum trebuie. Dacă nu te vei hrăni cum trebuie sănătatea ţi se va şubrezi. În cele din urmă vei muri cu mult mai devreme decât îţi dă dreptul să speri că vei trăi speranţa de viaţă a conaţionalilor tăi.

Şi acum să vedem cum se prezintă piaţa locuirii (piaţa imobiliară).

În primul rând avem un monopol pe fondul locativ: statul a împroprietărit numai o anumită generaţie de români. Pentru generaţia următoare, n-a mai avut. Nici nu a mai construit nimic. Acum generaţia nouă e obligată să-şi cumpere locuire de la generaţia veche. A făcut statul ceva pentru a sparge acest monopol? Momentan ... nu prea.

În al doilea rând avem un monopol informaţional: nu se ştie ce, cum, cât şi unde se vinde. Asta ştiu notarii. Nu se ştie nici cât stă la vânzare o proprietate. Asta ştiu agenţii imobiliari. Cumpărătorul nu are alternativă de informare. E obligat să ia de bună informaţia oficială. A, şi am uitat, notarii, singurii care cunosc preţurile reale de tranzacţionare, impun şi preţuri minime de tranzacţie. Dacă vreau să-mi vând casa cu 1000 de euro, că aşa vor muşchii mei, nu o pot face, trebuie neapărat să declar 50.000. Notarul îşi ia comisionul aferent şi mai trece pe răboj o vânzare de 50.000, deşi ea în realitate o fost de 1000. Deci...

...În al treilea rând, monopol pe legalizare. Nu pot să mă duc la biserică sau la primărie sau la un avocat oarecare să declar tranzacţia (poate ies mai ieftin!). Nu, trebuie să o fac la notar. Nu ar fi nici o problemă dacă breasla notarilor nu ar fi stat în stat. Ciudat, însă, e că statul a făcut la... viaţa sa, privatizări pe un dolar. Dar eu n-am voie să-mi vând casa pe mai puţin de vreo 50.000 de euro! Statul are voie să fie nebun. Eu nu!

Cumpărătorul face preţul?! Momentan nu. Momentan.

Prabusire sau aterizare?

"De ce are dreptate Alex Dumitrascu in distinctia dintre prabusirea pietei imobiliare si prabusirea preturilor:

Daca in Bucuresti, in anul 2007 se vand 1000 de apartmante cu pretul de 100 000, inseamna ca piata apartamentelor in anul 2007 este de 1000 X 100 000 = 100 000 000.

Daca in 2008 se vand doar 350 de apartamente tot cu 100 000 (ipotetic sa zicem ca nu scade), inseamna ca piata apartamentelor in 2008 este de 350 X 100 000 = 35 000 000.
Piata imobiliara s-a prabusit de la 100 milioane la 35 milioane. Pretul in schimb nu s-a prabusit. Inca! E, aici sunt pareri impartite referitor la modul/felul cum o sa scada si pretul..."

Momentan sunt o grămada de şmecheri / politicieni care sunt captivi în apartamente vechi. Ei sau copiii lor. Până când ăştia nu se vor muta cu toţii la vile / în apartamente noi preţurile nu se vor prăbuşi fiindcă vor face pe dracu'n 4 să le ţină sus. În cel mai rău caz, dacă treaba chiar se împute rău, îşi vor revinde apartamentele vechi statului, pe post de "locuinţe sociale". De aceea eu zic că vor urma doar corecţii lente (şi sunt în dezacord cu Alex Dumitraşcu), dar după ce toţi şmecherii vor fi părăsit corabia atunci da, prăbuşirea preţului apartamentelor vechi va fi foarte probabilă.

E DOAR IPOTEZA MEA.

Psihologia balonului, sau fazele maniei

Amân de foarte multă vreme acest post, cam de la începutul blogului.

Sursa graficului:
http://www.irvinehousingblog.com/2007/06/25/houses-should-not-be-a-commodity/

Am tot avut prilejul să despicăm firu-n patru. S-au emis o grămadă de păreri, unele argumentate, altele nu. Unele de-a dreptul absurde. Bunăoară, orice copil de clasa a III-a ar înţelege imediat că dacă justifici prin creşterea salariilor creşterea preţului la apartamente cu 700% în ultimii 6 ani, e ceva greşit în raţionament, câtă vreme aceeaşi creştere nu se reflectă proporţional şi în creşterea preţului pătrunjelului, a pâinii, a biletelor la teatru, a benzinei, a gazului etc.

Graficul de mai sus prezintă ceea ce autorul numeşte "stadiile psihologice ale unui balon". Unele faze, de exemplu "first sell off", nu par să fi existat în formarea actualului balon românesc, dar după ianuarie 2007 cred că am intrat clar într-o manie entuziast-lacomă, hrănită şi de perspectiva mincinoasă a unui leu puternic şi a unor salarii (calculate în euro) aparent robuste.

Problema e de a şti unde suntem. Informaţiile reale arată tot mai clar că avem de-a face cu două pieţe paralele: piaţa anunţurilor de ziar, "oficială", pe baza căreia se calculează indici şi informaţii de presă, şi piaţa reală, a tranzacţiilor adevărate. Dacă în vară spuneam şi eu, şi alţi câţiva cititori ai blogului, că preţurile reale sunt (sau pot fi aduse prin negociere) cu 7-10% sub cele "oficiale", se pare că diferenţa a ajuns acum de circa 15-20%, chiar 25%.

Nu ştiu în ce măsură acest blog a avut vreun efect, dar am auzit recent următoarea replică: "Are banner? De când stă cu el nevândut?... precis vrea mult." Comportamentul cumpărătorilor şi al speculatorilor mă fac să cred că s-a atins platoul de după lăcomie. Cumpărătorii de acum sunt în mod evident mult mai sceptici şi mai prudenţi decât cei din urmă cu un an, în vreme ce speculatorii se îndreaptă tot mai sigur către terenuri. De fapt, cred că nebunia cu terenurile nici măcar nu a început bine...

Regula de aur a speculatorului imobiliar e aceasta: în clipa în care următorul proprietar va putea fi doar un alt speculator, nu un om obişnuit, e momentul să iasă din piaţă. Coarda poate fi întinsă oricum, atâta vreme cât nu se rupe. Problema e că în Bucureşti coarda e întinsă deja la limita maximă. Dă semne chiar de rupere. Sunt sigur că speculatorii au ieşit deja din piaţă, sau sunt pe cale să iasă. Toată lumea dă Bucureştiul ca exemplu de salarii mari, dar se face abstracţie de faptul că salariul mediu în Bucureşti, aproximativ 500 de euro, e ridicol în comparaţie cu salariul mediu din marile capitale europene. Speculatorii de profesie ştiu foarte bine acest lucru. Nu poţi avea salarii de 5-6 ori mai mici şi preţuri la case de numai 2-2,5 ori mai mici. Ceva e în neregulă.

Întrebarea mea - pe care mi-o pun mie, nimănui altcuiva - este: cât timp va mai dura până când opinia publică va fi informată corect asupra preţurilor din piaţa reală?

Oricum, noi, românii, suntem obişnuiţi să trăim în minciună. Avem exerciţiu. Vreo 45 de ani de exerciţiu. Vă mai amintiţi de recoltele fabuloase raportate pe timpul lui Ceauşescu? Oficial, totul era mirobolant. Neoficial era dezastru. Toată lumea ştia că e dezastru, oamenii între ei vorbeau despre dezastru, dar oficial li se spunea că trăiesc minunat.

Momentan suntem într-o fază în care vocile dezastrului deja reprezintă o forţă, după ce în urmă cu doar 5-6 luni păream nişte tâmpiţi. După 6 ani în care au invocat rând pe rând creditele, dolarul, euro, UE, întărirea leului, economia care duduie şi multe alte motivaţii, susţinătorilor "minunii" le este tot mai greu să justifice exuberanţa imobiliară în condiţiile în care leul s-a depreciat accentuat (ca în vremurile "bune", ca să zic aşa...), inflaţia e tot mai îngrijorătoare, datele economice sunt sub aşteptări, creşterile salariale aşteptate în viitor sunt mult mai mici decât cele de până acum, construcţiile noi se înmulţesc încet dar sigur etc. etc. etc.

Mă rog. Voi continua consideraţiile astea bizar-neclare zilele următoare.

Citeste si da mai departe: Lista imobilelor care prezinta risc seismic

Uite că exista online şi habar n-aveam: lista imobilelor care prezintă risc seismic. Un anonim, probabil chiar proprietarul site-ului Cutremur.net, mi-a arătat acest link pe care îl popularizez aici: http://www.cutremur.net/lista-cladirilor-incluse-in-categoria-de-risc-seismic-din-bucuresti/. Lista este autentică, pe baza înregistrărilor din posesia primăriei. Dacă funcţionarii primăriei nu fac nimic pentru popularizarea ei, o poate face internetul.

PS. Îmi cer scuze anticipat faţă de proprietarii din aceste clădiri. Dar astfel de informaţii trebuie să circule.

Limbajul de lemn al activitatii de creditare

Că tot l-am citat pe francezul acela, mi s-a părut foarte distractiv capitolul în care este descrisă folosirea limbii de lemn pentru a ascunde realităţi evidente: "scăderea preţurilor" nu este niciodată numită aşa, ci "încetinire a activităţii [imobiliare]", în loc de "case nevândute" se va vorbi despre "creşterea perioadelor de vânzare" ş.a.m.d.

Tare distractiv mi se pare articolul de azi din Gândul: "Credite pentru persoane fără carte de muncă". Citez:

"După ce ani de-a rândul au evitat să includă în portofoliul de produse şi împrumurile pentru Persoanele Fizice Autorizate (PFA) sau Asociaţiile Familiale (AF), în ultima vreme băncile au văzut potenţialul acestei categorii de întreprinzători."

Carevasăzică despre asta e vorba: băncile au văzut potenţialul. Hm... Măi să fie! Dar până acum oamenii ăştia nu aveau potenţial?! Numai eu cunosc o grămadă de inşi care făceau afaceri de câteva miliarde bune pe an şi care ori de câte ori îndrăzneau să se apropie de o bancă şi să solicite un credit primeau un generos şut în fund. În realitate băncile nu prea mai au clienţi d-ăştia normali, familişti, cuminţi, devreme acasă şi cu leafă mare şi acum sunt hămesite să acapareze noi segmente de piaţă, chiar dacă e vorba de segmente riscante (se ştie că în cazul unei crize economice, oricât de mici, micii antreprenori sunt în mod tradiţional primele victime!).

For sale

Un utilizator mi-a pus o întrebare într-un comentariu legată de "ce părere am" de un apartament pe Nerva Traian, 3 camere, 150.000 E.

Ca un principiu, nu am nici o părere. Este problema fiecăruia să creadă ce vrea despre chestia asta. Dar am promis atunci un foto reportaj şi mă ţin de cuvânt. Ca să nu fiu acuzat că fac imagine proastă unuia şi altuia am mâzgălit cum am putut pozele făcute în aşa fel încât să nu se distingă nici numele agenţiei care intermediază (acolo unde e cazul), nici numărul de telefon. Traseul pe care l-am urmat a fost piaţa Hurmuzachi - parcat maşina - mers pe jos pe blvd. Călăraşi până la Hala Traian - tăiat drumul înapoi printre blocuri spre blvd. Decebal - blvd. Decebal - înapoi la piaţa Hurmuzachi. Cam 45 de minute de mers lejer, la pas, şi pe alocuri chiar plăcut. Mai puţin la hala Traian, zonă care nu mi-a plăcut niciodată fiindcă mi se pare că se aseamănă, ca şi calitate a locuirii, cu favelele din Cidade de Deus.

Pe Călăraşi, vizavi de benzinăria Agip

Tot pe Călăraşi, la biserica Delea

După biserică, la vreo 100 m

Tot trecând de biserică, la vreo 250 m pe stânga

Undeva pe Th. Speranţia

Pe Decebal, la vreo 200 m de benzinăria Agip

Pe Decebal aproape de piaţa Hurmuzachi

Dacă tot eram prin zonă am dat o fugă pe la un prieten care stă pe O. Goga

Astea se văd cu ochiul liber. Pe unele le ştiu de foarte multă vreme. Pe altele le-am văzut prima dată. Ok, până la urmă ce vreau să spun cu astea? Păi... nimic. Cum tocmai am primit un email în care mi se explică voalat că nişte hackeri ar putea să-mi spargă blogul ca să afle cine sunt şi eventual cine ştie ce dracu să-mi facă... eu zic că e prudent să nu vreau să zic nimic. Eu. Ce zic pozele, e treaba lor şi ştiţi cum se spune pe cataloagele de vânzări: "Pozele au doar un caracter indicativ şi e posibil să nu semene perfect cu realitatea. Blamaţi aparatul foto, nu fotograful, pentru orice detaliu dubios."

Profilul agenţiilor mici

Utilizatorul AristotelCostel mi-a atras atenţia asupra acestui articol din site-ul Daily Business (www.dailybusiness.ro): Radiografia agenţiilor imobiliare medii şi mici . În rezumat:

- cifră de afaceri medie 58.000 E (eu am estimat 30-60.000 E)
- productivitate / angajat 850 E / lună, ceea ce justifică aprecierea făcută de mine mai devreme (salariaţi plătiţi "destul de prost")
- 46% sunt tentaţi de tranzacţiile cu terenuri ("Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri...")

Mă întreb ce ar putea crede un cititor onest: oare ăia de la Daily Business au citit blogul meu, sau eu am citit articolul lor cu o lună înainte de apariţie?

Sau vorbim amândoi de aceleaşi lucruri pe care numai orbii nu le văd?

Gherila shopping #2 ?

Azi am auzit o fază supertare pe care nu mă pot abţine să nu v-o spun şi vouă: un amic din domeniu mi-a zis cum a obţinut un apartament mai ieftin pentru client. Clientul i-a zis de la obraz: "Nene, eu mă uit în ziar şi văd numai de la 110.000 de euroi în sus. Eu nu am decât 85.000 disponibili, pot s-o omor şi pe mama, că n-am de unde să scot mai mult. Aşa că fii atent aici: cât iei tu comision la o tranzacţie de 110.000? 6.600? Perfect. Găseşte-mi ceva la 78.000 şi semnăm pe loc contract că-ţi dau comision 7000."

Omul vroia 3 camere oriunde o fi în zonele Crângaşi, Giuleşti, Lujerului. Se pare că amicul meu l-a satisfăcut cu 3 camere pe str. Vintilă Mihăilescu.

Revin.

22.09: Aşadar, revin. De fapt secretul acestei tranzacţii avantajoase e foarte simplu: agentul a fost motivat mai mult ca să obţină un avantaj consistent pentru clientul-cumpărător. Dacă privim procentual, şi luăm de bune cifrele date de prietenul meu, el a încasat grosso un comision total de 8,25%, adică mult mai mare decât unul obişnuit.

Nu uitaţi:

• O agenţie de cartier nu are nevoie de supervenituri ca să o ducă bine. V-am explicat în postul ăsta cum stă treaba cu agenţiile imobiliare. O agenţie cu 4-5 angajaţi nu are nevoie de o cifră de afaceri anuală mai mare de 250.000 RON / an (adică vreo 70.000 de euro) ca să o ducă boiereşte. Asta înseamnă că dacă intermediază de-a lungul anului 10 vânzări de apartamente başca închirieri şi alte mărunţişuri, e superconfort pe capul lor.
• Negociaţi-vă poziţia. Nu vă bateţi joc de banii voştri.
• Nu puneţi botul la "cifrele pieţei". Cifrele umflate nu înseamnă neapărat că se şi fac vânzări. Proprietarii încearcă şi ei marea cu degetul sau sunt duşi cu capul. Dar pe-acolo, pe undeva, e acel apartament care vă aşteaptă pe dumneavoastră şi care poate fi luat cu 20-25 % mai ieftin decât preţul oficial. Şmecherie: puneţi-vă agentul să caute în special apartamente ai căror proprietari vor să emigreze. Emigranţii sunt unii dintre cei mai buni vânzători, pragmatici, realişti şi fără ifose în cap. Dar pentru un rezultat bun pregătiţi-vă să vă motivaţi agentul corespunzător, aşa cum făcut tipul de mai sus. Noi românii vrem de mult prea multe ori să obţinem foarte mult în schimbul a nimic. Cu riscul de a-i mi-i pune în cap pe toţi cititorii blogului, vă sfătuiesc să vă respectaţi agentul imobiliar şi să-l motivaţi corespunzător, cum a făcut insul de mai sus. Dacă agentul nu e motivat nu are de ce să-şi bată capul pentru clientul-cumpărător (mă aştept să fiu înjurat) sau adoptă o atitudine neutră între proprietar şi cumpărător, adică ceva de genul: "Na, atâta cere ăsta, dacă nu vrei ... mergem la altul".
  

Cât durează o vânzare?

Prin iunie 2006 o garsonieră din Pantelimon costa în jur de 30.000 de euro. După câteva luni, în toamna lui 2007, conform anunţurilor din ziare preţul sărise la aproape 40.000. După alte câteva luni, în primăvara lui 2007, prin martie, preţul sărise la 60.000. Aşadar, în circa 9 luni preţul a urcat cu 100%.

Dar se vinde?

Istoria unei garsoniere din Piaţa Delfinului (mai precis de pe Dobrina) e destul de relevantă.

- luni 26 martie 2007: preţul cerut e de 59.000 de euro;
- după o lună de nevânzare, pe 20 aprilie preţul scade cu 3.000 de euro: 56.000 euro;
- după 2 luni şi jumătate de nevânzare, pe 13 iunie, preţul scade la 53.500 euro;
- după 3 luni şi jumătate de nevânzare, pe 3 iulie, proprietarul anunţă un nou preţ: 60.000 de euro;
- după 4 luni şi jumătate anunţul de vânzare se pare că este actualizat pe un alt site pe data de 6 august dar preţul se încăpăţânează să rămână la fel: 60.000 de euro.

De la primul anunţ de vânzare (când 1 EUR = 3,33 RON) au trecut aproximativ 5 luni. În RON, la data aceea preţul cerut era de fix 2 miliarde. În ziua în care preţul anunţat a fost cel mai jos cursul valutar ne indica 1 EUR = 3,27 RON. Ceea ce înseamnă că în RON proprietarul era dispus să accepte un preţ de 1,75 miliarde, adică mai mic cu nu mai puţin de 12,5% decât pretenţiile iniţiale. O constatare destul de interesantă, aş putea zice.

Pe 3 iulie, când se anunţă noul preţ: 60.000 de euro, leul e tare ca o stâncă: 3,12. Şi toată presa vuieşte de previziunile a diverşi analişti care zic că leul se va întări până la 3,00. E clar că proprietarul nu vrea să rişte să piardă pe 2 fronturi: şi din scăderea preţului şi din scăderea euro. Ţine cu dinţii de preţul de 60.000 iar în ceea ce priveşte cursul, Dumnezeu cu mila. 53.500 de euro la un curs de 3,00 ar fi însemnat doar 1,60 miliarde. Dar 60.000 la un curs de 3,00 face, hm, 1,80 miliarde, adică, în lei, o sumă aproximativ egală cu cea din data de 13 iunie. O constatare destul de interesantă, aş putea zice. Corelată cu cea de dinainte înseamnă că suma cerută iniţial era, ca s-o spunem pe româneşte, la plezneală, câtă vreme proprietarul a transmis de mai multe ori semnale că ar fi (fost?) dispus să vândă şi cu vreo 200 de milioane mai ieftin.

Ups! Cat de usor se poate declansa mecanismul zvonurilor pe piata imobiliara!

Ieri, înainte de culcare, un cititor anonim mi-a atras atenţia că în ziarul "Ziarul" apăruse un articol care mă cita . Articolul a fost preluat şi pe portalul 9AM.ro.

Trecând peste marele sentiment de mândrie patriotică de moment (e prima oară după 23 de ani când apar la ziar, he he...), în momentul de faţă chestia asta îmi dă fiori.

Dacă eu, micul, insignifiantul, limbricul de Manole, îmi pot impune cu atâta uşurinţă părerile în presă, vă daţi seama în ce hal se poate manipula presa?

Dacă mie mi-a luat o săptămână de existenţă subterană pentru a-mi face cunoscute părerile în masă, păi atunci unui mahăr care vrea să transmită următorul mesaj: "Cumpără, pulime, bagă banul, că preţurile vor creşte!", cât i-ar trebui? Şi, mai ales, ce credeţi că va declanşa în piaţă?!

PS. M-am decis: următoarele mele posturi vor viza îmbunătăţirea culturii economice a cititorilor mei. Un om care judecă singur e mai puţin penetrabil la zvonistică.

Un pic despre agentiile imobiliare

Nu aş fi cinstit dacă nu aş apăra şi agenţiile şi pe agenţi.

Hai să o spunem pe-aia dreaptă: majoritatea agenţiilor imobiliare la care se duce un român obişnuit să-şi caute micul său coteţ supraevaluat sunt rupte în fund... rău de tot! De câte ori nu aţi avut prilejul să participaţi la vizionări alături de un agent în adidaşi care se deplasa cu troleibuzul dar care, altfel, vehicula sumele cu multe zero-uri în coadă cu o nonşalanţă atât de mare încât ai fi zis că e însuşi nepotul lui Gigi Becali?

Ori, dacă s-ar învârti atâţia câini cu covrigi în coadă pe piaţa coteţelor de bloc, credeţi-mă că agenţii de pe această piaţă ar avea ceva mai mulţi bani, măcar să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi de la Carrefour. Realitatea e însă că o agenţie obişnuită nu învârte mai mult de 1-2 miliarde de lei vechi / an, ceea ce înseamnă o cifră de afaceri la limita supravieţurii. 30-60.000 de euro / an, maxim maximorum 100.000. Dacă o bancă vă aprobă dumneavoastră un credit de 70.000 de euro, sunteţi mai valoros decât o mare parte a agenţiilor imobiliare româneşti!

Structura obişnuită a unei agenţii e cam aşa: un patron-Dumnezeu, mic antreprenor de 2 lei care speră şi el, ca mai toată lumea de altfel, să facă la un moment tranzacţia vieţii sale (un castel în Spania, sau ceva asemănător); şi câţiva trepăduşi plătiţi destul de prost care muncesc la birou, răspund la telefoane, cercetează piaţa, se deplasează la vizionări etc. Cam toţi sunt frustraţi: patronii deoarece, a dracului piaţă imobiliară, se umflă şi se umflă dar castelul din Spania tot nu se-arată la orizont, iar trepăduşii fiindcă sunt plătiţi prost de tot, cât să-şi cumpere perechea de adidaşi cu care vă impresionează pe dumneavoastră.

Din păcate - şi asta e o altă problemă a pieţei - 95% din micii patroni de imobiliare nu au nici o competenţă de management şi habar nu au să gestioneze un cash flow, sau să imagineze strategii convingătoare pentru a-şi dezvolta pe termen lung agenţia. Actuala explozie a preţurilor le pune lor înşile afacerea în pericol, deoarece tranzacţiile se încheie tot mai greu şi pe mulţi îi paşte falimentul. Degeaba zici că vinzi un coteţ cu 150.000 de euro dacă: 1. nu ai exclusivitate pe el şi 2. vânzarea durează 6 luni. De altfel, cunosc o grămadă de agenţi care înjură printre dinţi scumpirile şi declară ei înşişi că treaba e groasă rău, deşi în faţa clienţilor sunt numai lapte şi miere şi au grijă să-şi lustruiască adidaşii pentru a-i face cât mai strălucitori.

Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri, la care preţurile încă sunt accesibile, deşi şi aici trebuie avută mare grijă fiindcă numai un tolomac ar putea crede că munţii României vor arăta vreodată ca la Chamonix. Anul trecut a venit la mine un norvegian care vroia, de dragul nevestei românce, să cumpere o casă de vacanţă undeva în Prahova. L-am dus să o vadă (bani cheltuiţi) şi la faţa locului, când a auzit preţul, a gogonat ochii şi a exclamat: "I know I'm fucking her [adică pe nevastă-sa] but this is fucking ridiculous!"

În concluzie... sigur, agenţiile sunt de blamat că duc lipsă de profesionişti, de la patroni - care ar trebui să ştie cum se conduce o afacere - până la trepăduşi, care habar n-au ce trebuie cu adevărat să facă, dar agenţii şi agenţiile imobiliare sunt printre ultimii care ar trebui blamaţi de actualul nivel al preţurilor. Dimpotrivă, o scădere cu doar 10% a preţurilor ar mări numărul tranzacţiilor efectuate, ar mări numărul celor care ar putea accesa un credit, ar creşte încrederea vânzătorilor că nu îşi vor pierde acoperişul de deasupra capului dacă vând prost acum (un alt subiect pe care îl voi dezbate) etc. Nu mai vorbesc de o scădere de 15-20% care probabil că ar duce la o sărbătoare generalizată pentru 90% din agenţi şi care le-ar permite, în fine, să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi mai acătării.