miercuri, 27 august 2008

Cele mai recente marote ale imobiliarilor: preturile la materialele de constructii si Mos Craciun vine in septembrie

Imobiliarii dau dovadă de o imaginaţie fără limită atunci când e să justifice scumpirile sau, în ultima vreme, stagnările.

A. "Preţurile la materialele de construcţii cresc în continuu, deci construcţiile nu pot fi mai ieftine."

Chestia asta e pur şi simplu falsă. Preţurile materialelor de construcţii se supun legii cererii şi-a ofertei, la fel ca orice altă marfă. Câtă vreme există dezvoltatori hulpavi care vor plăti preţuri mari pe materialele de construcţii gândindu-se că oricum clienţii lor finali le vor răs-cumpăra construcţia, evident că preţurile cresc.

Şi piaţa e plină de asemenea dezvoltatori la ora actuală. Majoritatea supralicitează preţul materialelor pentru a termina lucrările mai repede şi a reuşi să mai profite de vârful bulei.

Majoritatea de fapt vor crăpa cu bula în braţe.

Uitaţi-vă la profitul raportat / 2007 de firmele de ciment din România. Sunt profituri frumuşele. Şi în 2008 vor avea profituri şi mai mari. Oamenii ăia ar putea micşora preţurile cu 20-30% fără probleme, că tot pe profit ar sta. Dar de ce să nu vândă umflat dacă există proşti care cumpără? Crezând, la rândul lor, că există proşti mai mari decât ei (cumpărătorii de apartamente) care le vor... răs-cumpăra prostia.

Va veni un moment în care piaţa de construcţii nu va mai merge aşa bine. Pe cât punem pariu că în clipa aia or să apară oferte de genul "ia un kil de ciment şi-ţi mai dăm unul gratis"? Dezvoltatorii inteligenţi aşteaptă acel moment şi nu se apucă să construiască aiurea pe vârf de bulă imobiliară. Aceşti dezvoltatori vor intra pe piaţă la momentul oportun, vor cumpăra materiale la preţuri decente, probabil vor construi şi mult mai organizat, începând cu organizarea echipelor de pe şantier şi terminând cu organizarea afacerii şi să vezi minune, hocus-pocus, cum or să reuşească să livreze la un preţ mai mic decât preţurile actuale!

Ca să nu mai spunem de aspectul celălalt al problemei: cu ce mă rog influenţează creşterea fier-betonului preţul apartamentelor ceauşiste construite acum 30 de ani?! Şi cum se pregăteşte un voinic de dezvoltator contemporan, d-ăsta din vârful bulei, să facă faţă concurenţei apartamentelor vechi din aceeaşi zonă care deja au ajuns să coste semnificativ mai ieftin ca în urmă cu 6 luni (şi tot nu se cumpără, deci scăderea va continua)?

Dacă vreţi să cumpăraţi un apartament nou, întrebaţi-l pe dezvoltatorul dvs. preferat următoarea chestie: "Ok, să zicem că vă plătesc 150.000 de euro pe un apartament construit acum, pe vârf de bulă. Aveţi vreo strategie de vânzare în cazul în care peste 1 an un apartament ceauşist din zona asta va ajunge să coste 50.000 de euro?" Dacă o să vă răspundă: "Clanţele de la uşi sunt din aur, o să fiţi vecin de palier cu Isărescu etc." atunci e ok. Dacă va da din colţ în colţ... fugiţi.

B. "Moş Crăciun vine în septembrie şi aduce acadele la toţi imobiliarii cuminţi."

Probabil aţi auzit: se aşteaptă revigorarea pieţei din septembrie. Aşa a fost în ultimii ani. Nu contează că în ultimul an...

  • bursa nu a mai crescut în ianuarie;
  • preţurile la case nu au mai crescut în primăvară;
  • leul nu a mai câştigat 10% faţă de euro;
  • etc.
Pur şi simplu dânşii se agaţă de această ultimă marotă, septembrie, aşa cum se agaţă spânzuratul de funie.

Spre dezamăgirea dumnealor trebuie să le spunem că din păcate în septembrie vor da în pârg doar viile, nicidecum... livezile alea de copaci cu bani pe care le visează imobiliarii cuminţi.

Este adevărat că a crescut suma economiilor românilor, există date clare în acest sens, semn că sunt mai puţini bani pe piaţa imobiliară şi mai mulţi la... păstrare, dar cine îşi închipuie că din septembrie oamenii vor da năvală şi vor scoate banii din bancă, unde randamentul e de +10%, ca să şi-i îngroape în imobiliare, unde randamentul e momentan de -20%, înseamnă că are o părere foarte proastă despre... lume şi viaţă în general.

Una sinucigaşă.

281 de comentarii:

1 – 200 din 281   Mai noi›   Cele mai noi»
urasilagara spunea...

De acord.
Dar ce-i cu atatea puncte de suspensie?
"înseamnă că are o părere foarte proastă despre... lume şi viaţă în general."
"nicidecum... livezile alea de copaci cu bani pe care le visează imobiliarii cuminţi."
"n ultimul an... bursa nu a mai crescut"
etc.
A dat si AristotelCostel o mana de ... ajutor? :)

AristotelCostel spunea...

Drăguţ e că am ajuns în UE tocmai când ... segmentul construcţiilor e varză prin toate ţările speculate imobiliar.
Adică, piaţa materialelor de construcţii din UE devine pe zi ce trece tot mai nebăgată în seamă... în timp ce în România, ţară membră UE, doar 2-3 nume de producători speculează ...prostia unor români şi lăcomia unor şmecheri imobiliari. La asta merită să adăugăm şi faptul că producătorii de materiale de construcţii şi-au mărit capacitatea de producţie ...

belly spunea...

Cum putem sa aflam simplu cat ar trebui sa coste un mp construit (suprafata utila + cote indivize) de apartament nou?

Cei care stiu cum ar functiona o metoda reziduala din domeniul evaluarilor ar calcula in 5 min.

Haideti sa luam un lot de teren de 2000 mp pe care se poate construi o suprafata desfasurata de 10000mp. Consideram ca terenul este amplasat in o zona bunicica din Bucuresti cu acces "facil" la mijloace de transport in comun si toata minutata infrastructura din Bucuresti.

Terenul se achizitioneaza cu cca 800 EUR/mp => 1,600,000 EUR terenul;

Urmatoarele cheltuieli:

Un bloc se construieste cu cca 650 eur /mp construit, dar pentru dragul discutiei sa punem 700 EUR/mpc (aici vorbesc despre o calitate medie - superioara), (stiu ca aceste preturi ar trebui sa includa si profitul antreprenorului, dar facem calculul la preturile de care se plang toti constructorii), astfel costul constructiei in sine este de 7,000,000 EUR.
Mai luam in calcul cheltuieli neprevazute de cca 700,000 EUR.
Mai punem la cei 7,700,000 EUR si profitul antreprenorului de 15%, adica 1,155,000 EUR.

Acuma sa insumam cheltuielile :

1,600,000 + 7,000,000 + 700,000 + 1,155,000 = 10,455,000 EUR.

Deci pana acuma cheltuielile per metru patrat construit se ridica la 1,045 EUR/mpc.
Un asemenea antreprenor ar trebui sa aiba si el un profit de 10 - 15% , asta ridicat pretul de vanzare la 1,201.75 EUR/mp.

Cam simplu de facut calculul, nu?

Si nu uitati ca aici vorbim despre un bloc construit bine, cu finisaje de calitate (nu lux) situate intr-o zona bunicica.

Si acuma luati si voi si sunati la dezvoltatorii de blocuri noi si vedeti ce preturi cer ei pentru metrul patrat construit.

In ipoteza aceasta nu am luat in calcul profitul adus de locurile de parcare subterane (am considerat ca pretul pentru construirea subsolului este egal cu profitul - de dragul simplificarii explicatiei). Preturile includ TVA.

Marona spunea...

A. Doh....
http://www.financiarul.com/articol_11855/profitul-holcim-s-a-fisurat-la-nivel-global.html

Iar in Romania a crescut ca din apa. Ebident, aici n-o sa scada ca la fraierii aia de americani, care vand casele asa de ieftin. :)

B. Doh...
In septembrie va fi buluceala...chiar marea buluceala, dar nu la cumpararea, ci la vanzarea de apartamente. Numai la mine pe palier tocmai s-au terminat de renovat/fatzuit pt vanzare 3 apartamente. Si banere cu for sale / for rent au aparut pana si pe bloacele din Piata Victoriei.

nestor spunea...

Belly, am un amic care dezvolta exact in conditiile expuse de tine. Il costa undeva intre 1500 si 1600 de euro metrul patrat, fara nici un fel de adaos personal.

Cat despre preturile materialelor de constructii, este cat se poate de simplu. Atata timp cat la portile fabricilor de ciment sunt cozi de 2-300 de masini, pretul nu are cum sa scada. Cimentul este o afacere ca oricare alta, iar pretul este determinat exclusiv de raportul cerere/oferta.

P.S Lucrez la una din acele mari firme de ciment.

Cristi Dimofte spunea...

belly,

Mi se pare mie sau ai calculat de doua ori profitul antreprenorului?
O data l-ai calculat de suma de 7.700.000 * 15% = 1.155.000. Pe urma l-ai adunat la cheltuieli (?!) de unde a rezultat un total cheltuieli de 10.455.000 adica 1.045EUR/mp dupa care si la acest metru patrat ai mai aplicat inca o data un profitul antreprenorului de 15% rezultand un total de 1201,75 EUR/mp :))

belly spunea...

@ cristi dimofte

La al doilea profit m-am referit (insa m-am exprimat gresit) la cel care dezvolta proiectul, investitorul, (nu firma constructoare), deoarece si el o sa
vrea profit din aceasta afacere.

@ nestor

Un cost de 1500-1600 eur/mpc mi se pare incredibil de mare. Poate este vorba de o constructie situata pe un teren in o zona rezidentiala de lux si se adreseaza clasei "mari".
Eu nu am atacat industria producatoare de materialele de constructii, deoarece exact cum sa m-a discutat pe blog cat timp cererea este mare este normal sa se mareasca pretul. Insa cat timp vor mai rezista cozile acelea? Deja incep investitorii sa isi dea seama ca inceperea unui proiect in aceasta perioada nu este deloc rentabil (forta de munca, costuri de constructie ridicate, preturile terenurile destul de ridicate).
Poti te rog sa dai cateva detalii despre ce proiect dezvolta? Pentru ca eu unu nu pot sa cred ca el construieste in ipotezele pe care le-am expus.

ionut spunea...

nestor

Las-o jos ca macane rau cu 1500-1600 euro/m patrat.
Amicul ala te fraiereste, iti spun eu!

Manole spunea...

"Cat despre preturile materialelor de constructii, este cat se poate de simplu. Atata timp cat la portile fabricilor de ciment sunt cozi de 2-300 de masini, pretul nu are cum sa scada." - nestor

Corect!

Si atata timp cat aia care conduc cele 2-300 de masini spera sa imbogateasca din constructii rezidentiale, cozile vor persista.

In ultimele luni se constata insa o scadere a permiselor de construire de la luna la luna, semn ca piata (implicit cozile) se indreapta spre o cu totul alta faza.

ionut spunea...

belly

Industria producatoare de materiale de constructii n-are cum sa urmeze decat trendul pietei, adica prabusire! Mai stam de vorba despre asta peste vreo 6 luni.Stai asa sa treaca alegerile sa vezi tu iures pe piata!

belly spunea...

@ ionut

Normal ca firmele care produc si comercializeaza materiale de construit urmaresc "trendul" pietei imobiliare, insa eu am zis putin mai sus, "cat vor mai tine cozile?". Dar fii sigur de un lucru, firmele care produc materialele nu vor intra in asa cadere precum restul pietei imobiliare, deoarece (s-a mai explicat pe acest blog) ei chiar daca reduc preturile la materiale cu 20-30% ei tot vor avea profit, iar lipsa de comenzi nu va fi (intr-adevar nu or sa mai fie cozi de 200-300 de masini dar tot or sa aiba clienti).

ionut spunea...

nestor

Tocmai voiam sa-ti spun sa citesti in financiarul despre profitul holcim dar vad ca mi-a luat-o marona inainte:)
N-o spun cu placere si chiar ma afecteaza( sunt om de afaceri, nu imobiliare) dar urmeaza vremuri grele. Mare atentie in perioada urmatoare!

belly spunea...

@ ionut

Intr-adevar ne asteapta vremuri grele. Deja se anunta ca virgula cresterea economica a Romaniei incepe sa se domoleasca (asta daca nu cumva da deja inapoi).

Calin spunea...

O alta problema romaneasca este tehnologia folosita la constructie; mi se pare anormal sa ridici un bloc de 12etaje si sa umpli structura cu caramida pe care sa o izolezi ulterior(scump si timp de executie mare). Exista panouri stratificate ce includ tot(izolatie, tencuiala etc.) dar nu stiu daca producatorii ofera asa ceva.

NENEA CORA spunea...

Ca informatie ANL construieste acum, prin antreprenori, apartamente la pretul de 800 e/mp (suprafata utila nu desfasurata cum fac dezvoltatorii, unde platesti si partea indiviza, adica hol exterior, lift, subsol, etc). Pretul se refera la cheie (de acord ca nu e superlux), include TVA si profitul antreprenorului. Doar ca terenu e gratis.
Asta asa ca termen de comparatie cu dezvoltatorii.

nestor spunea...

Eu zic sa stati linistiti si sa nu le plangeti de mila companiilor de ciment, ca se descurca ele. Ceea ce nu se va vinde in Romania se va vinde in tarile vecine, asa cum se intampla pana acum vreo 3 ani, cand a explodat cererea interna. Profitul foarte mare a venit de fapt din reducerea cheltuielilor cu transportul. Cimentul este o afacere foarte profitabila, marja de profit este foarte mare din momentul in care investitiile sunt amortizate.
Cata vreme economia Romaniei creste, cererea de ciment nu poate sa scada. Avem de recuperat vreo 30 de ani de infrastructura, iar infrastructura fara ciment nu se poate.

belly spunea...

@ nestor

Eu nu cred ca exista cineva pe blogul asta care va crede ca fabricile de ciment vor da falimente daca piata va cade. Ei tot vor avea comenzi indiferent de situatie. In discutie este faptul ca dezvoltatorii cer niste preturi exorbitante pentru locuintele puse spre vanzare.

@ nenea cora

Nu uita de faptul ca ANL are si anumite facilitati (nu sunt multe dar nici putine). Este binevenita comparatia ta, si iti multumesc.
Calculul pe care l-am facut eu a fost facut la preturile de pe "piata" actuala. Ar fi foarte multe variabile ca modifica pretul (in jos :)) ), insa eu am calculat la niste preturi pe care le vehiculeaza constructorii, in speranta ca se va vedea ca diferenta de la 1,200 EUR/mpc inclusiv TVA(care si asa este mare) la 1,400 - 2,000 EUR/mpc + TVA este profitul exorbitant al dezvoltatorilor de proiecte.

ionut spunea...

belly

tasteaza pe google - pretul cimentului in germania- si ve afla cu uimire ca pretul lui prin alte tari este de 14 lei/50 kg.
O scadere de la 30 lei la 14 lei/ sac inseamna mult mai mult de 20-30%,sau ma insel eu?
SE cam schimba datele problemei...

ionut spunea...

Comentariul anterior este valabil si pentru nestor care este direct interesat lucrand in domeniu!

nestor spunea...

Nu este nici o uimire, este pur si simplu economie. Raportul cerere/oferta este mult diferit in Germania, iar preturile sunt in consecinta. Dupa cum spuneam, cimentul este o afacere cu marja foarte mare (deci si foarte elastica) de profit.

Problema este ca daca ai aduce ciment din Germania, dupa ce adaugi costul transportului descoperi ca iesi mai scump decat daca l-ai fi cumparat de aici. Altfel, logic, toata lumea ar cumpara din Germania.

nestor spunea...

Exista cineva care imi poate da un singur motiv pentru care cineva ar vinde un produs la un pret cu 50% mai mic in conditiile in care chiar si asa nu poate produce pe masura cererii? Un singur motiv.

Cristi Dimofte spunea...

Nu. De fapt, daca nu fac fata solicitarilor ar trebui sa mai mareasca putin pretul.

Dorin spunea...

@nestor
Urmatorul motiv: un profit foarte ridicat poate atrage foarte usor noi investitori sau concurentii actuali pot sa-si creasca capacitatile de productie.
In conditiile in care producatorul principal al produsului X stie ca piata este intr-o crestere puternica dar doreste ca in momentul de maturizare a pietei sa pastreze o cota cat mai mare de piata (mizand pe un profit mai mare obtinut pe termen lung)poate vinde la jumatate de pret, franand astfel intrarea noilor competitori, sau extinderea rapida a urmaritoriilor

endorfina spunea...

Stau cu chirie. Am Dacia Logan vechi de 3 ani achizitionat cash. Am un Nokia 6310i. Nu am nici un credit de consum. Am avut un card de credit si mi-am mancat zilele pana l-am inchis, o adevarata bataie de joc.
D-aia vreau sa spun, nu ii inteleg pe oamenii. Fac misto de Logan si isi cumpara octavii, pasaturi si audi si home cinemauri si gratare si tot felul de prostii.
De vreo 2 ani incerc sa ma conving sa plec din Romania, chiar daca o sa fie greu la inceput. Acu' o sa mai stau vreun an, pentru ca astept un baietel, dar apoi o sa plec fara urma de regret.
Ca tot se fac comentarii despre preturi ... am fost in primavara la Amsterdam. De acolo am ajuns tare usor cu un tren rapid intr-o localitate la vreo 25 de km, nu-i mai retin numele. Va spun ca am vazut case impecabile si dupa cele mai elementare norme de normalitate, la preturi ce nu depaseau 120.000 Euro.
Sa va mai spun ca am ajuns acolo in 20 de minute? SI ca nimeni nu facea vreun gratar si nu erau peturile goale pe langa case?

belly spunea...

@ ionut

Te cred ca in Germania pretul la materiale este mai ieftin, insa exact cu au spus si ceilalti participanti la blog, de ce naiba ar vinde producatorul la fel ca in Germania cat timp romanul e dispus sa dea pretul de acuma. In momentul in care dezvoltatorii se vor destepta si vor inceta sa mai arunce cu banii in vant, atunci se vor alinia si preturile materialelor (exact ca la apartamente) :)
Procentul de 20-30% l-am scos din burta (recunosc) insa am incercat sa nu fiu prea drastic, cifrele date au fost cu caracter informativ.

Uite ce interesant a devenit, din discutiile legate de Ap vechi am ajuns la cele noi.

ionut spunea...

nestor

Intr-unul din posturi ai scris:
"Eu zic sa stati linistiti si sa nu le plangeti de mila companiilor de ciment, ca se descurca ele. _Ceea ce nu se va vinde in Romania se va vinde in tarile vecine, asa cum se intampla pana acum vreo 3 ani, cand a explodat cererea interna. Profitul foarte mare a venit de fapt din reducerea cheltuielilor cu transportul"
iar cateva posturi mai jos:
"Problema este ca daca ai aduce ciment din Germania, dupa ce adaugi costul transportului descoperi ca iesi mai scump decat daca l-ai fi cumparat de aici. Altfel, logic, toata lumea ar cumpara din Germania".
Sunt cam nelamurit, adica o data zici ca romanii pot exporta ciment oricand daca nu mai au clienti in Romania, iar alta data ca germanii nu pot exporta ciment in romania din cauza costurilor cu transportul.
E o contradictie in ce spui!!!

ionut spunea...

nestor
Pe langa motivul pe care ti l-a prezentat dorin iti mai dau eu unul:
Spargerea monopolului instituit de cei trei producatori de pe piata romaneasca si o concurenta reala intre actorii de pe piata.

Orfeu spunea...

In anii 90' fabricile de ciment tot dadeau faliment. Ceva mai aproape, in 2005 jumatate din firmele de constructii au dat faliment. Au fost salvate de ... inundatii.

Si nu mai dati exemplu Germania. Ei par atat de "destepti" acuma fiindca au avut o bula de proportii si inca nu si-au revenit (abia de 2 ani au inceput sa apara progrese.) Asta ca sa vedeti cat de mult poate sa afecteze o astfel de criza o economie.

Asa ca da, puteti sa plangeti de mila fabricilor de ciment.

ionut spunea...

"Adriana Iftime,general manager la Patronatul Socitatilor din Constructii", intr-un interviu de azi in jurnalul National,scapa "porumbelul":
“Nu se mai poate construi la cheie fără 800 de euro/mp, în condiţiile unor finisaje medii” Gura pacatosului adevar graieste!!
Pai unde sunt cei 2000-2500euro/mp
sub care toti "retailistii" pretind ca nu pot sa construiasca si ca dau faliment?
Nestor
Eu ti-am spus intr-un post anterior ca amicul ala al tau cu 1600 euro/mp te tromboneste...

belly spunea...

ionut, exact comentariul ala vroiam sa il fac si eu :))

Se pare ca mi-a dat peste bot cu 700 EUR/mpc ai mei. Insa la cei 800EUR/mp nu se specifica daca include profitul constructorului (eu cred ca da, si de aici iese tot pe langa valoarea calculata mai sus :p )si de asemenea nu speifica daca pretul include sau nu TVA (ca asta ne omoara pe toti).

NENEA CORA spunea...

Vezi Gandul de azi. Investiti la bursa acum sa va faceti milionari. Vine si acolo Mos Gerila. Te pufneste rasul.
Incep sa ridic basca in fata lui Manole. Daca as fi fost de acord cu o stagnare, la prabusire nu pariam. Dar se pare ca linistea a trecut si se anunta tsunami.
Dar cum ramane cu cresterea economica de 8%? Pe credit?
Felicitari si cuiva care a prognozat revenirea dolarului (nu-i mai retin numele).

Manole spunea...

Uitaţi-vă mai bine la declaraţia din Adevărul pe care o dă aceeaşi Adriana Iftime: "Preţurile la oţel-beton şi ciment nu sunt controlate de nimeni. Avem de-a face cu un monopol şi îşi fac de cap cum vor ei" articolul aici

Corelaţi chestia asta cu ce a zis Nestor mai sus (câtă vreme sunt cozi [de tolomaci], nu au cum să scadă) şi totul parcă apare într-o lumină nouă.

Alexadi spunea...

HOTNEWS.
http://revistapresei.hotnews.ro/stiri-revista_presei_business-4132451-balonul-imobiliar-cele-mai-recente-marote-ale-imobiliarilor-preturile-materialele-constructii-mos-craciun-vine-septembrie.htm

Am trait s-o vad si pe asta :)

nestor spunea...

Ionut, nu este nici o contradictie. Pana acum vreo trei ani o parte din cimentul produs in Romania se exporta. De cand a crescut cererea interna, cimentul pentru export a fost reorientat pentru piata interna, deci cheltuielile cu transportul s-au diminuat semnificativ iar profitul a crescut corespunzator. Asta era explicatia cresterilor foarte mari ale profiturilor raportate de care se mira cineva mai sus.
Daca cererea interna scade, se vor relua exporturile iar profiturile se vor diminua, dar de castigat tot se va castiga destul.

O fabrica de ciment nu se poate construi fizic mai devreme de doi ani si costa undeva in jur de 300 de milioane de euro. Ca fapt divers, niciuna din fabricile din Romania nu este construita dupa 1989. Deci varianta cu investitorii care sesizeaza oportunitatea bla bla bla este valabila doar in manualul de economie de liceu.

Eu v-am dat o cifra pentru un caz real iar personal nu am nici un motiv sa ma indoiesc de ea.

AristotelCostel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
Cristian spunea...

Din pacate nu e chiar adevarata afirmatia asta cu: daca sunt 200 de masini la intrarea in fabrica e normal sa coste enorm. Practic cei trei mari producatori de ciment au cumparat tot, apoi au facut practic un cartel. Asta nu mai este pret stabilit de piata concurentiala. In alte tari mai spalate nu se ajunge la asa ceva. Vezi nenumaratele amenzi primite de la Oficiul Concurentei pentru acest lucru de cei trei mari colosi pentru practici de cartel. Dar amenzile sunt atat de mici fata de profiturile obtinute incat este floare la ureche sa le platesti. Au inceput sa apara importuri din zonele mai apropiate (Bulgaria, Ucraina) si evident ca au aparut si o sama de experti care iti pot spune ca ti se va prabusi casa daca ti-o faci cu ciment din Ucraina. Eu nu pot spune daca e asa ori nu. Dar iar imi pute a manipulare.

Manole spunea...

E o contradicţie clară în ceea ce zice Nestor, dar eu zic că lucrurile vor fi mult mai simple: când dezvoltatorii vor popula câmpurile patriei precum eroii de la Mărăşeşti (cu puşca la picioare şi crucea la cap) preţurile se vor reajusta conform cu noua cerere. Bănuiesc că e mult mai simplu să vinzi în apropiere de casă la un preţ mai mic, decât să cauţi pieţe în dezvoltare în regiune şi să-ţi baţi capul să vinzi scump. Plus că nu văd care ar fi acele pieţe în dezvoltare... Cea mai apropiată "piaţă efervescentă" e Muntenegru, dar geografic vorbind deja e la mama dracului (te mănâncă transportul) şi în plus e o piaţă foarte mică.

csharpdeveloper spunea...

hai felicitari pt preluarea aricolului la @hotnews

Teo spunea...

Pentru americani http://www.zf.ro/articol_184895/cover_story__prea_scump_pentru_americani.html piata din romania `pare` ilogica.

nestor spunea...

Cimentul din Ucraina este mai ieftin pentru ca este mult mai murdar. Interesul ucrainenilor pentru mediul inconjurator este zero, motiv pentru care nu se deranjeaza sa investeasca in fabrici verzi.

Piete emergente sunt Irak, Libia, Pakistan, Coreea de Nord, Algeria, etc. Piata in dezvolatare este China, sau tarile saudite.
In toate tarile civilizate piata este deja asezata si impartita.

Pretul in Romania va scadea atunci cand va scadea cererea interna. Daca pretul va scadea foarte mult, la un moment dat va deveni rentabil ca o parte din productie sa fie orientata catre export, asa cum se intampla pana acum cativa ani. Nu inteleg ce este ilogic sau imoral in asta.

AristotelCostel spunea...

@nestor

Spui ca nu putem importa pentru ca e prea scump din cauza transportului, dar putem foarte bine...exporta.

Nu e nimic ilogic în ce spui...e veşnica argumentariadă a imobiliarilor fără scrupule...creşte pentru că se scumpeşte şi se scumpeşte pentru că creşte...nu se plafonează pentru că creşte...dar se plafonează pentru că nu scade!

nestor spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
nestor spunea...

Eu am prezentat situatia asa cum o stiu eu. Nu te impiedica nimeni sa importi din Germania, sa spargi piata si sa bagi in faliment producatorii locali. Ceva de genul asta s-a intamplat in Spania, cand a intrat Cemex-ul pe piata.


Cimentul s-a scumpit pentru ca s-a scumpit energie electrica. De ce sa iti micsorezi marja de profit daca nu este nevoie sa o faci? Ar fi stupid.

Andrei spunea...

raspuns pentru belly.
Analiza ta este gresita. Un teren de 2000mp pe care sa construiesti 10000mp (adica cut de 5) este destul de rar si costa sigur mai mult de 800 euro/mp. probabil ceva in jur de 2000 euro/mp. Asta nu aduce decat 2 400 000 euro in plus, adica 240 euro/mp. Alta socoteala gresita este ca pretul constructiei pe mp nu poate fi de 700 euro. Si asta pentru ca blocul tau ar trebuii sa aiba cam 10 etaje si chestile asta inglobeaza mai mult fier + beton decat crezi tu. Sa zice 800 euro/mp. Asta ar mai aduce 100 euro/mp in plus la socoteala ta. Ai 340 euro in plus pe mp + profitul de 15% (propus de tine) si ai aproape 400 in plus. Si mai este ceva: profitul de 15% este insignifiant, si iata de ce: acum dobanda este de 10% la ron. In doi ani (cat ar dura edificarea constructiei propuse) 100 ROn ar ajunge minim 120, in fonduri de obligatiuni, dica fara nici un risc. Cineva care face un ansamblul rezidential si deci risca ceva, se va gandi la un profit de 20% an minim Adiva 45% in 2 ani (1,2 la puterea a 2).
Sa refacem socotelile:
4.000.000 euro terenul
8.000.000 euro constructia
500.000 euro cheltuieli neprevazute (sa le zicem de marketing)
Total: 12.500.000
45% = 5.625.000

Deci pret de vanzare = 18.125.000
Deci 1800/mp.

AristotelCostel spunea...

@andrei

Analiza ta este...degeaba.

Dacă nu poţi produce decât la 1800 Euro/mp într-o ţară cu venit mediu lunar de 350 Euro/lună, după ani de boom în construcţii...relaxează-te!
Ţine-ţi banii la bancă!

Pui în preţ...specula cu terenuri...manipularea din mass-media...şpăgile acordate autorităţilor...

belly spunea...

@ Andrei

Un teren cu un CUT de 5, pe care se poate construi P+7-10E, nu costa 2000 EUR decat in zone centrale (la banii astia cumperi teren pe Calea Calarasilor), Ca exemplu iti dau urmatoarea informatie: Teren pe Str. Dobroiesti, la lac, PUD P+10-15E, ghici la ce pret - 900-1000EUR.
La pretul de constructie nu prea stau sa te contrazic ca poate stii mai multe (ai vazut ca au recunoscut oficial ca virgula costurile sunt de 800 EUR/mp).

Un profit de 15% mi se pare bun. Tu ai gresit la calculul cu dobanzile din cauza ca ai comparat EUR cu Leu. Daca vrei sa faci comparatia profitului cu cati bani poti sa iei de la banca, ia in calcul dobanda la EUR, care este de 5% la un depozit pe 1 an. Iar tu nu ai facut bine actualizarea banilor, pur si simplu i-ai dublat profitul. Din cate stiu notiune de profit in acest caz este cat vei scoate din fructificarea activelor, in acest caz apartamentele.Sa zicem ca el vinde din faza de proiect 50% din nr de apartamente iar restul la finalizare. Profitul pe care el la calculat a fost in cazul in care ar fi vandut totul din faza de proiect. Deoarece el trebuie sa vanda la 2 ani dupa faza de proiect, trebuie sa recalculeze acuma profitul (tinand cont de devalorizare si inflatie). Punand o inflatie de 10% pe an obtinem urmatorul profit:

15%*1.1 = 16.5%*1.1 = 17.225%.
Stiu ca sunt mult mai multe variabile, insa am considerat deprecierea totala de 10% pe an.
Daca cumva gresit in metodolagia aplicata va rog sa ma corectati.

Un profit de 20% se percepe la lucrari mai mici, insa daca se vorbeste despre lucrari de la 50-60 milioane de EUR procentul profitului se micsoreaza (insa profitul e mai mare).

belly spunea...

Imi cer scuze, am gresit in postul de mai dvr. Profitul lui Andrei a fost triplat fata de cel propus de mine (si care este practicat in tarile vestice).

Profitul de 17.225% este aplicat restului de 50% de apartamente care se vand la finalizarea proiectului (adica peste 2 ani). Astea inseamna ca 17.225% peste 2 ani, inseamna 15% anul acesta.

SorinH spunea...

Preturile materialelor trebuie sa corespunda unei anumite calitati. Piata imobiliara romaneasca este una speculativa, care nu corespunde realitatii, in consecinta, inclusiv piata constructiilor este speculativa.
In alta ordine de idei, lucrez pentru o societate franceza specializata in producerea de lacuri, vopsele, produse tehnice pentru constructii de inalta performanta, dedicate exclusiv profesionistilor. Suntem in cautarea unor distributori in Romania sau a unor beneficiari directi (intreprinderi de constructii). In situatia in care contactul cu aceasta societate va intereseaza nu ezitati sa ma contactati pe adresa : europe.re@orange.fr

qwerty spunea...

@nestor

Un sac de ciment 40kg 22 lei.
1kg de ciment = 5.5lei .
1kg portocale = 6 lei.

De ce ar fi mai usor sa transporti un kg de portocale decat un kg de ciment?
De ce te-ar omora transportul unui kg de ciment?

Sigur ca nu am date despre cat costa un kg de portocale la producator vs. cat ar costa un kg de ciment in Germania (am vazut ca cimentul din Ukraina era 12 lei la sacul de 40kg, poate ma insel) si de cat de profitabila ar fi o astfel de afacere (sa nu uitam ca din Germania poti sa importi fara taxe si fara alte certificari), dar mie la prima vedere mi se pare ca nu te "omoara" costurile de transport.
In plus, cimentul se aduce pe calea ferata, nu se strica la fel de usor ca portocalele.

Just my 2 cents...

Dorin spunea...

http://www.zf.ro/articol_184978/
proprietarii_de_terenuri_din_
bucuresti_se_cred_in_manhattan.
html
si
http://www.zf.ro/articol_184749/
luna_august_a_adus_noi_scaderi_
la_preturile_apartamentelor_
din_bucuresti.html

NENEA CORA spunea...

@querty
ai papat un 0 la kilu de ciment asa ca refa deductia cu transportul

Ceacanica spunea...

Pretul cimentului nu este mare din cauza dezvoltatorilor hulpavi care cumpara la orice pret. Sunt 2 motive pentru acest fenomen:
1. Cartelul ilegal si pe care autoritatile NU VOR sa il dezvaluie al celor 2-3 producatori principali de ciment din Romania (pretul este dublu in RO fata de UE).
2. Consumul lucrarilor din INFRASTRCTURA este mult, mult mai semnificativ decat cel pentru imobiliare. Sa fim seriosi, la cat beton se toarna pentru construirea urmatoarelor unitati de la Centrala de la Cernavoda poti sa faci zeci de cartiere rezidentiale (vorbim de fundatii de zeci si sute de metrii adancime, pereti a caror grosime se masoara in metrii etc fata de blocurile de locuinte care sunt niste coji de oua in comparatie). Ar mai fi si timidele constructii de drumuri... DAR sa nu uitam ca sunt destule firme mici de constructii cat si mici santiere in regie proprie ale diversilor cetateni - se construiesc casute, vilisoare, vile si viloaie cam peste tot unde se poate si atunci cand ai nevoie de numai 10 saci de ciment nu mai stai sa te targuiesti la pret prea mult.

nikko spunea...

Chiar e asa de greu sa facem o comparatie!!!:)) Oamenii fac constructii ca la noi si le vand la preturi ca in Vest. Sa calculam: pretul materialelor poate sa fie cel mult egal cu cel din vest, forta de munca , la noi cel mult 1000E la ei intre 2 si 4 mii E , calitate , la noi nu conteaza( =0 ,daca are 4 pereti si nu se darama e OK), la ei e foarte importanta pretul de vanzare sa fie cat mai mare , e mai mare sau egal cu cel din vest.
Nu ma refer la clasa de lux!!!
mai am si eo o dilema! Daca nu s-ar castiga enorm din constructii, cred ca s-ar apuca de agricultura:))

cezar spunea...

Felicitari pentru penetrarea Hotnews, se pare ca faci rating bun cu vaicareala imobiliara. Altfel nu-mi explic cum au putut sa inchida ochii la stilul de blog (dezvoltatori hulpavi, majoritatea de fapt vor crăpa cu bula în braţe, ...dacă există proşti care cumpără? Crezând, la rândul lor, că există proşti mai mari decât ei (cumpărătorii de apartamente) care le vor... răs-cumpăra prostia), potrivit pentru o sueta cu amicii de interese comune, si cel putin NEPROTRIVIT pentru un portal de informatii publice.

In rest, tampenia aia ciudata cu pretul apa. vechi, ca el nu reflecta pretul materialelor incluse in el. Si eu si olandezul ti-am raspuns de o suta de mii de ori ca aici functioneaza raportul cerere oferta, si anume mai pe romaneste iti cer cat vreau, imi dai daca poti, daca nu pa si la revedere. Complet neechitabil si chiar imoral, si asta e.
A, si se va prabusi pretul cimentului pentru ca se va sparge bula si dupa aia vor aparea developeri morali cu preturi mai mici decat cele actuale. Hmm. V-am mai spus eu o vorba,baieti. 99 la suta din voi n-ar avea bani de cumparat nici la 1000 eur/mp. Pariem ? Voua v-ar trebui, pentru a deveni solvabili imobiliar, cam asa :
- garsoniere in militari la 30 de mii, si la 20 mii in ferentari, cat masina din parcare (pe care v-ati luat-o, desigur, pe credit, pe cand nu duceati grija casei, ca va suportau parintii, nu ?)
- 2 camere cu maxim 40 mii, eventual cu rate sub 200 euro lunar, cat sa nu va tulbure stilul de viata,adica consumul permanent
- 3 camere gratis, bonus de la developer, ca sa nu plece acasa cu marfa nevanduta.

Ma rog, putem lucra putin la exprimare, insa in mod esential, cam asta e. Cu alte cuvinte, DA, romanii sunt saraci si eterne victime ale istoriei. In acelasi timp, fratilor, n-am PIC de mila pentru voi.

qwerty spunea...

@NENEA CORA

Eu zic ca nu am papat nici un 0.
Care 0 l-am papat???

Adica e sacul de ciment de 40kg 220lei?
Sau cum, ca nu integ, fii mai explicit.
Apropo, iti dai seama ca daca chiar as fi papat un 0 situatia se schimba radical in sensul ca, cu cat un lucru e mai valoros, cu atat costul de transport e mai insignifiant.

Deci te rog lamureste-ma ce 0 am papat.

Manole spunea...

Cezar, nu e nevoie să te enervezi aşa de tare fiindcă "am penetrat Hotnews-ul" cu "văicăreala" imobiliară.

Crede-mă că nu mi-am dorit asta şi am aflat şi eu de la ceilalţi cititori de "penetrare".

Legat de explicaţiile oferite de Olandez (pe ale tale nu mi le amintesc) dă-mi voie să le acord nota pe care o merită, şi anume 4 (şi Olandezului îi mai dau un 4 şi pentru stilul încâlcit de expunere a ideilor). Şi mai dă-mi voie să mă fac că nu văd că te faci că nu vezi că dacă preţul unui apartament vechi într-o zonă X ajunge la 1000 E / mp atunci un nene care vrea să vândă nou în aceeaşi zonă cu 1500 E / mp va avea mari probleme. De data asta nu înţeleg eu de ce e aşa de greu pentru tine să înţelegi treaba asta. Nu e vorba de cât cere fiecare; bineînţeles că fiecare e liber să construiască şi cu 10.000 de E / mp şi să ceară 20.000 E / mp, nu-l împiedică nimeni să facă treaba asta. Dar nu despre visele erotice ale dezvoltatorilor români e vorba aici.

De asemenea nu am zis nicăieri că dezvoltatorii ăia viitori vor fi "morali", ci "deştepţi". E o mare diferenţă, aşa că hai să nu amestecăm etica în treburile astea.

Cristi Dimofte spunea...

Cezar, lasa gargara, ca nu sta bine unui om harnic. Mai bine treci diseara pe la mine sa-ti vand un 3 camere bine plasate. Am un pret special pentru tine, chilipir: 185.000 EUR ca stiu ca ai valoare. Da' sa nu ma refuzi ca sarantocii astia de pe aici, bine colega?

AristotelCostel spunea...

@jipa

Românii sunt magnaţii Europei şi "nu se există ca să nu are bani" să-ţi dea ţie.

Noi, ăştia de pe aici, vreo 3 fraieri...n-avem bani, în rest, toţi românii put de ...bani.

Jipa, românii sunt săracii Europei. Aşa spun statisticile.

Comportamentul românilor de care-ţi este ţie dor ... ne-a dus cu bula-n stele..."nu-mi permit, nu ştiu în ce mă bag, dar îmi iau...să moară mama!"

Şi de ce ar trebui să-ţi fie ţie milă de cineva când eşti cu rahatu' cât casa...sub nas?

Numai un prostălan cu creieru'nghesuit în slănină...de om gândeşte la ora asta că spargerea bulei imobiliare va duce la creşterea duratei de vânzăre.

Teo spunea...

@manole: trebuie sa aiba si hotnews ceva vizitatori nu? macar e bine ca au dat sursa .
@Cezar la cata stiinta de economie dai dovada prin :pa si la revedere: in cazul in care cererea nu intalneste oferta, comentariile tale sunt nule. Nu merita sa iti traduc mai 'pe romaneste' de atat.

belly spunea...

@ cezar

Mai lasa atitudinea asta de proprietar care considera ca un apartament de 3 cam valoreaza cat greutatea lui in AUR. Tie nu tie mila de nimeni??? Inseamna ca tu nu ai sentimente umane. In primul rand gandestete la oamenii care au facut credit cu un salariu de 1100 de eur si vor avea rate de 800-850 EUR. De ei trebuie sa iti fie mila, pentru ca ei au facut exact cum ai zis tu, au cumparat apartamente speculate si vor plati pentru faptul ca au incercat sa isi realizeze visul lor (acela de a avea o locuinta amarata) cu varf si indesat (asta in cazul in care, Doamne fereste, se intampla ceva cu unul din ei si nu or sa mai poata plati rata.
Asa ca scuteste-ma cu aerele astea de proprietar care se crede buricul targului si ca daca vrei iti vinzi proprietatea cu XXXXXXX EUR cat ai bate din palme.
Si ca o mica paranteza, nu mai merge faza : "Daca nu vrei tu sa cumperi la pretul asta, mai am 10 cumparatori care vor sa cumpere, si spre deosebire de tine care cumperi cu credit, 5 din ceilalti clienti au banii cash".

radu spunea...

cezar are dreptate in mare parte. mergeti printre blocurile din dristor si o sa vdedeti acolo masini, e adevarat ca nu ferrari si lamborghini, dar mertane, audi, VW si alte alea.. Noi ne spargem capu' pe bloguri, iar baietii FOARTE destepti au facut bani manipuland tot: sisitem bancar, preturi la mater. de constructii, preturi la terenuri etc. Ideea e sa nu cada jos de tot in viitorul apropiat, salariile celor care au facut credite in varful "clopotului".

Manole spunea...

...şi uite aşa e în pericol de moarte piaţa imobiliară, fiindcă "penetrează" Manole Hotnewsul.

Totul ca totul, da' până la penetrarea organului de dezinformare în masă Hotnews de către organul de dezinformare în masă Manole care dezinformează fără să aibă aprobarea noastră de a dezinforma ce trebuie să dezinformeze, punând în pericol creierele dezinformate ale cititorilor dezinformaţi de noi înainte. Să fie urecheat domne' redactorul ăla Hotnews, dezinformatu' ăla...

AristotelCostel spunea...

@radu

Ăia cu Mercedes/Opel/Audi... n-au voie să aibă maşini de fiţe dacă au dat 100-150 k pe 2 camere în Dristor?

Peste ceva timp va chiar funny să vezi un instalator, zugrav ...average Romanian plătind în rate o căsuţă, în timp ce ...grăbiţii vremurilor, cu venituri la ora asta de 1000-3000 Euro/lună, vor continua să achite ...cloaca...

nestor spunea...

Grabitii vremurilor...caracterizeaza perfect situatia.
Intrebarea este, cat sa mai astepti? De fapt, ce sa mai astepti? Sa se construiasca blocuri noi si ieftine? Sa se asfalteze drumurile de la periferia Bucurestiului? Sa se aduca apa, canal, gaze si curent in mijlocul lanului de porumb? Sa se faca metrou in drumul Taberei? Sa se construiasca autostrazi suspendate? Sa se amenajeze parcuri, lacusoare si spatii verzi, paduri?
Cei care pariaza pe asa ceva o sa plateasca multa vreme chirie pe cloace. Traim totusi intr-o tara care in plin avant economic, cu crestere de 9% pe an, construieste impresionanta cifra de 4 (patru) kilometri de autostrada pe an.
Desigur, mai exista si temerari care construiesc case sau blocuri acolo unde cand ploua nici masina de pompieri nu razbate. Ma intreb, ei cata rabdare o sa mai aiba.

adrian spunea...

pt cezar.

Ti-a luat cam mult sa te prinzi, dar incepi sa intelegi.

Garsonierele insa poti sa le pastrezi, ma intereseaza trei camere bonus.

adrians spunea...

Felicitari pentru toate analizele postate pe blog. Scopul unor astfel de analize este de a-i informa pe cititori despre riscurile la care se expun in momentul in care cumpara o proprietate la un pret nejustificat de mare.
Am citit si alte analize foarte competente pe forumuri, si tind sa cred ca aceste analize i-au salvat pe multi romani de la “sclavie”.
Unde sunt vanzarile si preturile progozate anul trecut de specialistii romani in real estate?

Cei care sustin in continuare ca piata va merge in sus veniti cu argumente credibile ci nu doar cu asa zisa cerea (confundata cu dorinta) mult mai mare comparativ cu oferta. Cei care au prevazut declinul au adus argumente solide…sa va vad si pe voi…

Si cei care au scris urmatoarele chestii sunt toti niste prosti?

http://www.rezidential.net/forum/
viewtopic.php?p=795#795

http://www.zf.ro/articol_184978/
proprietarii_de_terenuri_din
_bucuresti_se_cred_in_manhattan.html

http://www.capital.ro/articol/
de-ce-se-duc-in-jos-preturile
-locuintelor-si-unde-se-vor-
opri-111692.html

Eu as avea bani sa cumpar dar prefer sa stau cu ei in banca si sa-mi platesc chiria din dobanda…voi cumpara doar atunci cand pretul va fi unul just, de bun simt.

Panica s-a instalat deja in randul vanzatorilor…asa ca cine va avea rabdare va culege roadele si va evita sa se imprumute peste masura.

Mihai Anescu spunea...

@belly (& @ionut)

Da, mp construit este cam 700E/mp, insa ati uitat:

1) terenul nu costa 800E/mp in Bucuresti, intr-o "zona medie". Poate pe la Lacul Morii sa mai gasesti asa ceva. Sau daca a fost cumparat acum 1-2 ani.
2) 10% - 700k este o suma insuficienta pentru restul cheltuielilor:
- utilitati
- proiect + avize (arhitect, structura, taxe si ce-or mai fi)
- "management de proiect"
- marketing. Ca doar trebuie sa si vinzi apt alea, nu?
- si mai ales faptul ca dezvoltatorul de obicei imprumuta de la banca o mare parte din suma (din ce-am citit mai mult de 50%), deci mai plateste si ceva dobanda

sunmirror spunea...

@cezar:

De ce nu te duci matale in Zimbabwe de exemplu, construieste niste case de 30.000 de Euro - ieftine ca braga, si incearca sa le vinzi. Si daca n-ai cumparatori, poti sa razi de ei ca n-au bani. Suna chiar amuzant, nu? Singura problema e ca, pe langa faptul ca vei rade de ei, vei da faliment.

Cezare, nu cred ca are nevoie nimeni de aici nevoie de mila ta. Mai degraba invers.

Oricum, mie chiar imi este mila de tine. Ai dovedit (inca o data) o lipsa de inteligenta care ar fi de-a dreptul admirabila daca n-ar fi un defect.

Oricum, cred ca te simti bine in micul tau univers. Chiar nu inteleg de ce mai ai nevoie sa vii pe blog-ul asta, unde oricum esti un martir. Chiar un erou. Un erou al prostiei.

NENEA CORA spunea...

@querty
22 / 40 = 0.55 lei pe kg

sunmirror spunea...

@nenea cora:

Corect! Dar ar fi interesant de estimat care sunt costurile de transport.

Oricum, dincolo de discutia asta privind pretul cimentului de import, e destul de clar ca:
1. Pretul cimentului chiar e umflat, si in conditiile unei competitivitati crescute va cam trebui sa scada (intr-un fel sau altul). Iar competitivitate va fi fiindca preturile nu sunt... platibile, si nimeni nu-si vrea propriul faliment (mai putin cezar... :)) ).
2. Asta nu influenteaza cu absolut nimic preturile la apartamentele vechi.

Cornel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
adrian spunea...

@ mihai anescu

daca blocul este gata astazi. atunci terenul a fost cumparat acu 2 ani. Cred ca nici un dezvoltataor nu demareaza proiectul fara sa aiba terenul.

Unde am mari dubii este la capitolul credite. Sa nu uitam ca mare parte dintre proiectele noi care se vehiculau anii trecuti erau tranzactionate inca din faza de proiect. Adica pana sa aiba dezvoltatorul vreun cost (datorie la banca) lua niste banuti frumusei de la clienti.

In situatia actuala, diferenta enorma dintre pretul de vanzare si costul real ma face sa cred ca pentru multe proiecte (chiar si vandute numai 30%), costurile s-au achitat deja.

Un asemenea dezvoltator nu prea are datorii la banci pentruca nu prea ia credit. Ia clientul pentru el.

ionut spunea...

Mai oameni buni, eu il inteleg pe cezar. Stiti ce greu e sa pui mana pe carte, sa inveti o meserie si sa treci la munca?. Ce rost are cand mai bine stai ca belferu' in cautare de "fazani" carora sa le spui povesti si culmea aia sa te mai si creada?
Problema lui e ca s-a cam inchis sezonul de vanatoare si " fazanul" e o specie pe cale de disparitie...slava Domnului!
Iar tie manole sa-ti fie rusine "c-ai dezinformat lumea pe un portal public". Si asta fara sa te consulti cu vreun "specialist" gen zilisteanu, bordei, lopata si gasca
Tu nu vezi ca-i sperii vanatul lui "agentul" cezar?

olandezu spunea...

Cred ca am gasit "etajul de mai sus" cum spunea cineva de pe celalalt blog pe care il gasiti aici : https://www.blogger.com/comment.g?blogID=957813021677017983&postID=912512348734010663&page=1
Asta tine loc si deprezentare pt. mine si poate lamuri un pic relatia mea cu Manole & co !

Dar ca sa revin la subiect repet un pic ce am scris si pe celalalt blog : am facut observatia ca atat timp cat Manole isi poate posta comentariile (mai mult sau mai putin - mai degraba mai putin - obiective) pe hotnews.ro nu prea pare o lupta egala . Cum fac sa imi deschid si eu un blog care sa se numeasca "normalitatea imobiliara" si sa postez pe hotnews.ro ? De dragul obiectivitatii astept un sprijin cavalaresc de la Manole pt. asta.

Revenind la ultimul sau articol am cateva observatii :

1. E perfect adevarat ce a spus Manole daca Romania ar fi o insula...SINGURA insula din lume, in rest fiind numai apa ! Problema e insa ca exista

i. Si alte activitati decat cea a constructiilor de apartamente in RO, activitati care au nevoie de ciment ! Deci pretul la ciment nu e influentat decat in mica masura de cele 6-7000 de apartamente care (se zice - dar eu nu le-am vazut) ca s-ar constrei anual.

ii. Mai mult exista si alte tari (da domnilor ! cimentul a fost descoperit si de altii) care au nevoie de ciment si care il pot importa (fara taxe in UE, cu taxe din alta parte) dar evident cu costurile de transport corespunzatoare. Si ca sa o dau pe cifre iata un exepmlu sa intelegeti mecanismul (SPER sa nu gasiti incalcita explicatia - am facut tot ce am putut sa o simplific pt. voi):
Daca in China tona de ciment este 500 azi , in Romania ea NU se va vinde NICIODATA cu 200 ci cu cel putin 500 - transport (sa zicem 100). Deci cu 400. Altfel producatorul local il exporta in China cu 500, plateste transportul 100 si ii raman 400 ! Fac observatia ca cifrele sunt ILUSTRATIVE numai , fara legatura cu realitatea (deci ca argumente contra nu-mi explicati ca cimentul e de fapt 421 nu 500 si transportul e 57 nu 100 etc) !

iii. In acelasi timp , asa cum se poate exporta, se poate si importa. Exportul l-am explicat mai sus . Cu cu paritatea de import lucrurile stau asa : daca in Bulgaria cimentul e 250 si costul de transport este 50 , atunci in RO se va vinde cu 300-350. NU se va vinde cu EXACT 300 pt. ca import din Bulgaria (ca de oriunde) presupune MARI cantitati , pe care cel ce face un bloc nu are nici banii nici logistica sa le deruleze. Deci e TOT la mana producatorului local care "takes advantage" in mod veros si speculativ (cum ar zice Costel) de situatie. Daca insa producatorul local ridica pretul ffff mult atunci exista o sansa sa se trezeasca un intreprinzator sa deruleze afacerea de import pt. ca marginul va justifica riscul. Producatorii locali insa sunt destul de ageri sa nu faca asta !

Deci tragand linie avem asa :

a. Constructorii de apartamente nu influenteaza decat f. putin pretul final al cimentului pe piata locala , pt. ca mai sunt si alte parti interesate.
b. Pretul pe piata locala este armonizat intre oportunitatile de export si cele de import (atentie cifrele date sunt doar pt. exemplu !)
c. In exemplul meu ca modelul sa fie si mai real (dar mai complex ca de, asa e viata complexa !!) Bulgaria la randul ei ar prefera sa exporte tot in China cu 400 , nu in Romania cu 300. Deci pe termen lung preturile converg pe piata romaneasca intrucat pretul de export in China (din RO) si cel de import in RO (din BG) de armonizeaza.

Pe scurt pretul cimentului nu are de a face cu dezvoltatorii aproape deloc sper tristetea lui Manole - probabil !!!


Altfel cateva comentarii la postari :

@ belly

Super analiza !!! Chiar mi-a placut . 4 observatii numai :

1. Un subsol e cam 300 E/mp cost marginal (adica radierul se facea oricum , insa ai o podea de la parter in plus si stalpii din interior plus peretii laterali, pe care altfel nu ii faceai). Ca mp/loc de parcare (drumuri de acces incluse) in functie de configuratie norma este 25-30mp. Deci un loc de parcare ar costa 7500-9000 E. FARA TVA. Practic unii fac profit (la 15-20000 locul de parcare) altii nu (la 7-10000 E). Dar in mare sa zicem ca profitul e zero.
2. CUT 5 e cam mare (2000mp teren cu 10000 mp construiti). In plus daca ai asa un CUT de mare proprietarul terenului stie si te "frige" la pret corespunzator. In medie e cam 200/250 E/mp construit, ceea ce in exemplul tau ar duce terenul la 2-2.5 Mil E. Per total vorbim de 0.5-1 mil in plus la costuri , adica 50-100 E/mp construit. Nu e mult dar conteaza. Altfel calculul e super corect !
3. Nu sunt sigur daca ai pus in costuri si DRUMURI, CANALIZARE, UTILITATI . Dupe preturile citate pare ca NU. E drept ca in Franta (exemplul favorit a lui Manole) astea exista deja, dar la noi de cele mai mult ori cad in sarcina dezvoltatorului si costa ! Pt. 10000mp ar fi cam 1-1.5 mil. Depinde insa ce ai . Daca sunt drumuri si canalizare atunci te scoti mai ieftin (numai electrica si gazele probabil). Electrica insa e cu reteaua intinsa la maxim si de c.m. multe ori te cam costa sa aduci linii de medie tensiune si sa pui transformatoare. Una peste alta vorbim de inca 50-100 E/mp de pus la pretul de constructie.
4. La pretul de vanzare s-a facut o greseala . E adevarat ca se construieste cu 1200 (sa zicem 1350 dupa ajustarile mele de mai sus). La vanzare insa nu se vand si scarile si holurile etc. Astea sunt spatii comune (cam 10-15% din suprafata). Pretul deci pe mp. la apartament trebuie la vanzare sa creasca cu 10-15% sa absoarba si costurile astea. Stiu ca unii le vand explicit ca "parti comune" , dar daca ne referim strict la un pret pe mp de apartament atunci aici ajungem. Una peste alta avem cam 1450-1500 pret MINIM de vanzare. Iar parerea mea e ca e FARA TVA. Cu TVA intri in 1700-1800. (intamplator numai am picat peste ce spunea si "nestor") Adica la un apartament de 2 camere de 65mp te duce in 110500 cu TVA-ul inclus.
Ca si concluzie (pt. Costel) , un 90000 E pt. un ap. de 2 camere e chilipir si v-as sfatui sa il luati imediat (daca aveti banii evident).

@ cristi dimofte
Uite cum sta treaba cu profitul :

1.Un dezvoltator cumpara terenul, pune banii de constructie (imprumut sau fonduri proprii, etc), construieste si vinde (cu riscurile de rigoare). Are profit 15% sa zicem.
2. Dezvoltatorul nu construieste el ci angajeaza un constructor de meserie (cu oameni, utilaje etc) ca sa ii construiasca. La randul lui constructorul asta are si el un profit de 10-15%. Fiecare segment aduce ceva separat (constructorul cunostinte si experienta in domeniu, plus oameni si utilaje si munca) iar dezvoltatorul banii sa faca proiectul (si isi asuma riscul unei "ratari:). Sunt 2 segmente diferite si care fiecare din ele "cere" un profit - ca orice activitate economica.
Aia cu "pretul de producator" e numai in mintea romanului ! In realitate orice produs are fabricare, distributie si vanzare si fiecare segment este deservit de entitati separate care evident urmaresc un profit propriu. Ca uneori un fabricant face TOATE cele 3 activitati e altceva, dar asta nu inseamna ca trebuie sa doneze profitul din 2 segmente pt. satisfactia consumatorului (roman).
Sper ca e clar !

Salutari !

ionut spunea...

nestor
Eu cand am spus ca e o contradictie in ce spui m-am exprimat eufemistic, ca sa nu te jignesc. Dar incearca si tu, te rog, sa nu ne insulti inteligenta...
Arunca o privire critica asupra celor doua posturi ale tale la care m-am referit eu si concluzioneaza!
Imi pare ca esti in stare.

ionut spunea...

olandezu
Am eu unul cu 2 camere la 89.999.euro. E si mai" chilipir" decat ce zici tu.Daca ai bani( si fiind petrolist nu ma indoiesc ca ai)nu ezita...purcede! E ultimul tren!!

olandezu spunea...

@ ionut
...super argument la postarea mea ! Mai ai d-astea !? Eu am postat niste explicatii asteptand o replica PE PROBLEMA . De astea cu "autostrazi suspendate care sunt paralele cu inelul median" m-am saturat ! Ma gandeam ca cine intra pe net are (anumit) un nivel. Oricum nu mi-am pierdut speranta , mai ales cand incep sa vad pe blogul asta pe langa Cezar si alti cativa participanti (nestor, belly, calin, andrei, ceacanica, etc) necuprinsi de "isteria luptei de clasa imobiliara" si de la care am vazut replici ok (care chiar daca erau si pro si contra erau insa argumentate) .
Parca se mai schimba peisajul fata de blogul anterior !!!
Eu zic ca daca mai apar 2-3 ca astia sa il inchidem si sa deschidem (cu ajutorul hotnews-ului) unul nou in care sa interzicem opiniile contrare, si mai ales sa interzicem ORICE rationament logic !

Moarte contrarevolutiei, traisca Octombrie Rosu !

cezar spunea...

"Oricum, mie chiar imi este mila de tine. Ai dovedit (inca o data) o lipsa de inteligenta care ar fi de-a dreptul admirabila daca n-ar fi un defect." Hmm, eu prefer oamenii medii, relaxati financiar. Da Vinci era genial, insa a murit sarac si bolnav si singur. Si cand te gandesti ca era cat pe ce sa inventeze elicopteru', arma atomica si blocu' la 500 euro/mp. Take care.

Probabil ca stilul incalcit al olandezului provine din faptul ca un business man in RO e mai alergat decat hotii de cai. Si, comparativ cu oamenii de birou cu timp sa pritoceasca si sa posteze all day long, el rupe tastatura aia 5 minute pe zi. Cred ca si Immanuel Kant ar deveni incoerent mental in conditiile astea. Parerea mea. Voi ce parere aveti ?

Vad ca se vintura preturi/costuri
pe aici mai ceva ca un plan de afaceri intr-o tara riscanta.
Personal mi-am construit casa cu 400 pe metru patrat, cu firma si la negru. Patronul ala a dat faliment , ca mai multi pe care ii cunosc si ii cunoaste, deoarece ar trebui sa ceara clientilor preturi duble, si aia n-au.
Pe de alta parte, curajosii pot sa-si faca in regie proprie, si sa-si bage profitul patronului in buzunarul propriu. Zic curajosii pentru ca nu da mina multor birocrati neatinsi de soare sa adune 10-15 oameni sis a-i tina in mina 8 luni,sa bage in masina numa' benzina de 3000 euro la o casa construita etc. Ce-i drept, ar scoate-o pe la 500 pe metru.
De fapt, am observat o chestie la birocratii de mai sus ; vorbesc mult despre costuri, regie proprie, eliminarea verigilor speculante (inclusiv constructorul)etc. Si cand e sa treaca la treaba, se blocheaza la cumpararea terenului. Habar n-au de PUZ, latimea obligatorie, dispunerea adancimii terenului, au impresia ca stalpu de pe teren le garanteaza si curentu' (tare asta !!) si iau neste tepe de nu se vad. Dupa are ii vad nedumeriti, ca stefan dupa lupta aia nasoala cu turcii.

ionut spunea...

olandezu

La asa postare ( la 90.000 cumparati acum ca e oferta) ai primit raspunsul ( si nu-ti face iluzii e destul de elegant totusi)
Folosind logica aia a ta raspunde-mi te rog la urmatoarea intrebare:
Cum dracu' fac aia din Berlin de-ti vand un 2 camere la 40.000. Sau aia din Budapesta, sau...
Un indemn si pentru tine: pune mana pe carte si dupa aceea vorbeste despre raportul cerere/oferta, ca ai lacune mari!

Cristi Dimofte spunea...

Olandezu,

Excelenta idea ta cu un blog numit "Normalitatea Imobiliara". Vorbesc foarte serios, ti-ar prinde bine mai ales in contextul in care activitatea de dezvoltare are deja o floare sadita in burta. Scrie in stilul tau si te asigur ca vei avea un trafic fulminant si o gramada de comentarii - deci posibil ceva venituri din publicitate. Ahh si sa nu uit alt avantaj: frigiderul mereu plin de carne proaspata ;)

sunmirror spunea...

@cezar:

Din nou, eviti sa raspunzi la contraargument. De fapt, de cand participi la discutiile de pe blogul asta, ai dat doar de cateva ori argumente, si alea proaste. In rest, ne-ai zis ca esti bogat cam in fiecare post. Bravo tie!

Acum, hai sa te intreb mai direct. Zici asa: "99 la suta din voi n-ar avea bani de cumparat nici la 1000 eur/mp.".

Eu vin si zic: Sa zicem ca ai dreptate. Dar atunci cui o sa i se vanda apartamente cu 2000 eur/mp? Restului de 1% care au bani? Le cumpara ei pe toate?

Zici ca noi astia care ne "dam" pe blogu asta n-avem bani (desi e clar ca nu prea sunt maturatori, fochisti, vanzatori sau femei de serviciu pe blogul asta). Atunci cine are bani sa le cumpere? Columbeanu? Becali? Jipa? Parca era vorba de apartamente pentru clasa medie, nu pentru miliardari.

Hai domnu' Jipa, raspunde si tu logic la o intrebare simpla, macar o data: cine o sa le cumpere la preturile astea? Si mai ales: de ce?

sunmirror spunea...

@cezar:

In lumina noului tau post, o noua intrebare:

Zici asa: "Personal mi-am construit casa cu 400 pe metru patrat, cu firma si la negru. Patronul ala a dat faliment , ca mai multi pe care ii cunosc si ii cunoaste, deoarece ar trebui sa ceara clientilor preturi duble, si aia n-au."

Daca n-au sa dea 800 pe metru patrat, cine are sa dea 1500, 2000, 2500? Daca ala a dat faliment ca aia n-au bani, ce inseamna asta? Ca sunt doldora de bani romanii?

nestor spunea...

S-a mai discutat de o mie de ori chestia cu cat costa la altii. In Johannesburg cu 50 000 de dolari iti cumperi vila cu etaj,garaj si 1000 de m2 de teren.
Ce relevanta are cata vreme noi traim in Romania? Cat timp nu se va inventa o metoda de a muta un imobile dintr-un colt al lumii in altul, diferentele acestea de pret vor exista, fie ca ne convine sau nu.

Cat despre partea cu ironiile ieftine, hai sa renuntam la ele. Pariticipantii sau spectatorii acestei discutii sunt suficient de inteligenti ca isi faca singuri o impresie. Asta ca sa nu spun ca denota lipsa de idei, argumente sau expresivitate in exprimare.

sunmirror spunea...

Eu unul cred asa: se vor face si in continuare bani buni in Romania din imobiliare, dar nu la preturile de acum.

Cine are cap si resurse, va dezvolta la preturi la care sa aiba cumparatori. Cine nu are, va da faliment.

Nu poti sa mentii preturi la care nu cumpara nimeni, si pe urma sa te plangi ca se scumpesc materialele, ca terenurile costa imens si ca oamenii n-au bani sa cumpere - vezi Olandezu.

Daca ti se intampla asta, in mod clar tu ai gresit ceva, nu piata. Poate nu era acum momentul sa dezvolti, poate ai gandit afacerea prost, poate nu esti eficient. In orice caz, nu e vina pietei.

Tu trebuie sa te adresezi nevoilor clientilor (si asta in Romania inseamna preturi mai mici), nu ei nevoilor tale.

Multi romani s-au obisnuit cu atitudinea generala a furnizorilor de produse sau servicii: ca de fapt li sa face o favoare, nu li se ofera ceva contra cost.

Nu olandezule, nu faci o favoare, asa cum aproape ai zis intr-un post anterior. Faci o afacere. Daca o faci bine, castigi; daca nu, pierzi. Si dupa disperarea pe care o arati, se pare ca pierzi.

adrian spunea...

olandezu,

o nelamurire/intrebare:
Relativ la recenzia pe care ai facut-o calculului postat de catre belly.

Ai adus in discutie constructia de drumuri si aducerii de utilitati catre ansamblul rezidential ipotetic, proaspat construit.

Revazand calculul postat de belly, vad ca acolo se pleaca de la un pret al terenului de 800E/m2. Ori un teren la acest pret cred ca este intr-un oras unde sunt utilitati si eventual drumuri.

Terenul pentru care dezvoltatorul va construi drumuri si va aduce utilitati costa undeva pe la 20 - 30E/m2.

Poate gresesc.

ionut spunea...

sunmirror

Cum adica " de ce sa le cumparam la preturile astea? Tu chiar nu esti atent de loc la "expertii" imobiliari?
Ca e oferta si din septembrie se scumpesc!!! Si pierzi! Si ratezi oportunitatea! Si iti va parea rau mai tarziu! Si se supara dezvoltatorii si-si iau jucariile si pleaca!! Si ne lasa cu ochii in soare!! Si puteai deveni milionar, nu un parlit cum esti acum( cezar jipa dixit)!!
Daca vrei pot s-o tin asa pana maine...

Manole spunea...

@ olandezu: eu zic să nu minimizezi cererea din rezidenţial. Numai în luna iulie s-au dat 5.800 de autorizaţii de construcţie, deci mă tem că pe ogoarele patriei nu sunt în construcţie doar 6-7.000 de apartamente.

2, legat de blog, se ia una bucată laptop cu conecţie la internet, se tastează vevevepunctbloggerpunctcom, se deschide un cont cu numele "Normalitatea imobiliară" apoi se postează într-un ritm de cel puţin 1/săptămână un articol interesant, personal, argumentat pe o temă de interes public (mă rog, temă imobiliară în acest caz). Probabil că la un moment dat te vor monitoriza şi pe tine cei de la Hotnews şi te vei trezi citat acolo.

@cezar: cezare, cezare... ce altceva decât locaţie sunt: metroul, piaţa şi toate câte le-ai citat în postarea de la postul precedent?

ionut spunea...

cezar

Ceva imi spune mie ca in curand vei fi si mai relaxat financiar ca acum...muuult mai ralaxat(asa cam ca "rigoris mortis" daca ti-e familiar termenul).

belly spunea...

@ olandezu

Foarte frumos cum ai explicat problema. Insa eu am explicat clar ca pretul de vanzare de 1200 EUR este pe metrul patrat construit desfasurat, iar terenul se afla in o zona cu toate utilitatile. Intr-adevar nu am luat in calcul eventualitatea obtinerii unui PUD(care stiu ca te rupe la timp si bani). Adica la un apartament de cca 50mp utili ii revine suprafata totala (util + balcon + casa scarii + alte suprafete) de cca 75mp.
Sa consideram cazul in care se construieste cu 800 EUR/mpc, si cazul in care terenul costa 800EUR/mp:
Pretul unui ap cu 2 cam ar fi de cca 1.300eur/mpc * 75mpc = 97.500EUR inclusiv TVA.

Terenurile la 2000 - 2500 EUR/mp sunt terenurile care sunt situate in zone centrale spre ultracentrale. Eu am specificat clar ca nu vorbesc despre asemenea zone. E am luat in calcul terenuri in zone de genul Morarilor, Bd. Iuliu Maniu (de la Lujerului incolo), Berceni, etc. Adica zone cartier.
Va zic sigur ca un teren la intrare pe sos. Dobroiesti (care nu este o zona periferica) cu PUD aprobat de S+P+10-15E este maxim 1000 EUR.

Si va rog sa mai tineti cont de un lucru (care este al naibii de important). Contractele pentru furnizarea materilalelor de constructii pentru ansamblurile care vor fi finalizate anul acesta si cele care au fost deja finalizate au fost facute si semnate inainte de inceperea "balonului la materiale". Iar voi chiar credeti ca terenurile achizitionate pentru blocurile despre care vorbesc au fost achizitionate cu mai mult de 600-800 EUR/mp? (indiferent de zona - da si cele centrale), ele fiind cumparate de acum cca 2-4 ani (adica cu suficient timp inainte sa inceapa toata nebunia).

Sa va mai zic ca in Brasov se construiesc blocuri de calitate si finisaje superioare cu un pret EUR/mpc semnificativ mai redus de cei 800 EUR/mpc luati in calcul?

cezar spunea...

Olandezule
De pilda in Prelungirea Ghencea un 1000 mp2 pentru un P+3 (mi-am luat de curand o gars. acolo) face cam 400 euro metrul (in planul 2, ca la strada e dublu), insa la banii astia are utilitati trase, adica canalizare si apa oraseneasca si deseori asfalt. Ce te faci insa ca ,de pilda, constructorul meu s-a trezit ca Electrica ii cere sa plateasca aducerea tevii de curent la bloc, desi vecinii au curent deja. Cica infrast. exist. nu mai rezista, stii povestea. Stii cat face amaratul ala de transformator pentru un bloc de 50 apartamente ? Fo' 50 de mii euro cu tot cu instalare, bani neluati initial in calcul la stabilirea pretului pe mp. Sigur, blocul ala e facut cu 2 milioane jumate si ni-l vinde noua cu vreo 3 milioane jumate, ca trebuie sa dea si bancii vreo 300 mii dobanzi. Activitatea ramane profitabila, insa ce te faci ca abia sapt. trecuta am intrat in gars. si trebuia s-o fac acu 8 luni ? S-ar putea sa apara procese pentru intarzieri in ritmul asta, in genul celor aparute,se pare, la Rezidenz. Ideea e ca eu am pierdut 2000 mii de euro din chirii anul asta din cauza intarzierii, si nu sunt singurul.

Cat priveste ideea cu blogul alternativ, n-am suficient timp liber nici sa citesc stiri pe hot niuz, am abonament la ZF si-l citesc la buda etc. Oricum nu pot concura cu oamenii de bine de pe aici. Cred ca nici marele Patapievici (daca ar avea..blog)sau scarba aia de Ciutacu nu au traficul asta.
O idee ti-as da : -balonul auto-. Ceva de genu', nu va e dor de vechiul megan, care aducea a mertan, si avea casetofon si clante cromate la numa' zece mii de dolari ? Acum speculantii aia de la IPSO dau un megan echivalent cu 17 mii de euro. E o crestere fantastica de....13,4, sau 78, sau 456 la suta in x ani. E scandalos !
Personal prevad o prabusire a pietei auto, pur si simplu poti lua in anglia meganu cu 15 mii, si aici iti cer 17 ?! PLUS ca daca luam in considerare confortul drumurilor de acolo, AR TREBUI EI sa ne plateasca sa mergem pe drumurile noastre !! ETC ETC.

olandezu spunea...

@ anumiti de pe blog

Cred ca am priceput ce va doare : ca nu puteti VOI lua apartamente la preturi mici, nu ca ar fi intr-adevar vre-o specula sau mai stiu eu ce care ar afecta poporul . Ma rog, asta conteaza insa mai putin !

Ca sa clarific insa odata pt. totdeauna , postarile mele increarca sa va arate obiectiv de ce preturile la apt. noi nu pot fi mai mici. N-am facut NICIODATA vre-un comentariu despre oferta si cerere. Intr-adevar cererea si oferta sunt de baza in discutarea fenomenului. Cum e situatia acum sunt doar 3 scenarii posibile :

a. Chiar NU SUNT BANI PE PIATA si atunci apartamentele noi construite fie se vor vinde la discount (ca macar sa isi scoata dezvoltatorul banii pt. banca - dar nu mai jos decat pretul de constructie ) fie se va astepta pana cand vor fi bani pe piata ca sa fie cumparate (pt. cei ce au construit pe banii lor).
Pe termen mediu nu se vor mai face noi proiecte pana cand rata cumpararilor va fi suficienta sa le justifice. Asta inseamna ca odata ce veniturile vor creste , mai multi oameni vor incerca sa isi ia apartamente, oferta inca mica le va scumpi pe cere existente si in cele din urma piata va urca la un nivel general (apt vechi si noi) la care va deveni iar profitabil sa construiesti. Insa oricum va fi preturile de constructie nu vor fi mai MICI de 1500-1700 E/mp (sau cat or fi atunci cand piata se va relansa) pt. ca obiectiv nu au cum sa fie.
Ca un exemplu amintiti-va cum in anii 1996-2000 au inceput sa fie construite primele apartamente "de lux" . Pt. ca apt. comuniste se vindeau cu 20000 E , mult in afara pretului de constructie a unui apt. nou, dezvoltatorii au atacat segmentul de lux care permitea profituri , dar care era redus ca volum. Abia dupa ce pretul apt. comuniste a crescut (din cauze de nivel de trai, credit ipotecar etc) atunci au inceput si dezvoltarile pt. "middle class". Deci daca azi OBIECTIV nu-s bani pe piata ne vom indrepta usor catre situatia din '96-'00 , poate nu la acelasi nivel dar pe acolo.

b. Sunt bani pe piata dar clientii asteapta "sa scada pretul". Precum s-a vazut in diferse postari , pretul n-are cum sa scada, apartamentele (noi) se scumpesc din cauze de materiale, dobanzi la banca etc, iar BNR s-ar putea sa inaspreasca creditul. Deci pe masura ce trece timpul potentialii clienti se indeparteaza cu o viteza X de apt. noi si se apropie de apt. comuniste (care vor scadea probabil mai mult - nefiind legate de prezent ci numai de "valoarea lor de inlocuire" asa cum o percepe propritarul lor, care se va muta la tara sau in alt apartament comunist, dar nu in unul nou). Aici va interveni stilul de viata si asteptarile fiecaruia de la locuinta sa. Daca ai un apt. comunist, ai ceva bani si vrei sa faci pasul in sus muntandu-te intr-unul nou (ansamblu rezidential bla bla), probabil ca mult nu mai poti astepta fara sa iti asumi riscul ca vei sfrsi in Drumul Taberei sau Titan (desi Titan-ul e frumos :-))
Pe termen mediu insa cine asteapta prea mult va pierde.

c. Exista si o situatie speciala : nu-s bani pe piata dar unii au bani. Evident cei cu bani vor vrea sa stea in apt. noi si cool. Vezi atunci pct. b. Totusi unii se gandesc ca vor lua la discount un apt. (vezi a.) si mai stau. Prerea mea ca cine are un proiect asa de slab ca sa fie nevoit sa vand oricum NUMAI sa vanda nu prea merita luat in considerare daca esti client cu anumite pretentii. n plus un apt. se vinde la discount mcar ca sa se termine proiectul. Cumperi deci ieftin un apartament neterminat, sperand ca dezvoltatorul va avea bani sa termine macar scara blocului si apartamentele vandute. Inutil sa dezvolt pe forum cam cat comfort vei avea ca locatar intr-o sitiatie ca asta .
Dar evident : fiecare pasare pe limba ei piere. La fel face si dezvoltatorul si la fel va face si clientul !



Personal cred ca piata e (mult) mai aproape de b decat de a dar sigur viitorul ne-o va arata !

Cred ca am lamurit acum atitudinea mea cu privire la cerere si oferta . Daca e ceva neclar astept intrebari . Daca nu consider subiectul (asta) inchis .

Salutari !

AristotelCostel spunea...

Am suferit multiple deranjamente intelectuale, dar goanga olandezului cu 6-7000 de locuinte, vazuta de la 400 de km distanta, e de o nesimtenie fara limite.

Cand e nevoie de beton bisnitmenule? Cand predai locuinta?
Nu cumva mai intai trantesti o structura si o umpli in timp cu BCA...rigips...carton...stuf sau cu alte vrajeli din incinta santierului?

La nivel national s-au construit, pana in 2005, 30 mii locuinte anual, iar de atunci boom-ul constructiilor trebuie sa fi schimbat oarecum statistica.

@jipa
Tu esti un user softpedia care a jucat la Caritasul imobiliar... 2 garsoniere..."magnatule!"

ionut spunea...

cezar

Transformator 50.000 euro impartit la bloc de 50 apartamente=fix 1000 euro in plus per apartament impartit la o medie de 60mp/apartament=aproximativ 17 euro/mp.Nu e o nenorocire. Parerea mea.

belly spunea...

@olandezu

Vad ca ai inceput cu ironiile, lucru la care nu (prea) ma asteptam.
Te rog sa aduci argumente care sa iti sustina ideea (asa cum fiecare isi argumenteaza parerea - fiecare om considera ca el are dreptate).

Vad ca de la argumentele pe care le-am mai adus si eu (mai ales cele mai importante - momentul achizitiei terenului si a semnarii furnizarii de materiale) nu ai mai zis nimik constructiv.

Eu cred ca 70-80% din persoanele de pe acest blog se incadreaza sa faca credit pentru un apartament (vechi sau nou, tot casa e :-) ). Singura mea nemultumire este de ce as da atatia bani pe un astfel de apartament.

Alt exemplu: se construieste un nou complex rezidential (aflat in stadiul de inceput - nu de proiect) in zona Morarilor, la care am sunat si am intrebat preturile: 49mp utili (nu stiu daca includ si balcoane/logii/terase), cu boxa si garak incluse in pret la superbul pret de 121.000 EUR fara TVA. Aici nu mai am ce sa comentez .....

ionut spunea...

aristotel

Daca cezar are deja 2 garsionere date spre...inchiriere e deja "investitor calificat si sofisticat luate impreuna " nu ca noi muritorii de rand!! Ehe, ce stim noi parlitii?????

AristotelCostel spunea...

@olandezu

Descrierea punctului b iti confirma porecla de ...clona lui Bordei.

ionut spunea...

aristotel
Iti dau un pont de investitie marca olandezu @cezarica: !) 1)Cumparat (acum cat e oferta ca suntem in 28 AUGUST si mai ai 3 zile pana in SEPTEMBRIE!!) ap 2 camere 90.000 euro cu credit ipotecar ( rata pe 30 ani aprox. 800euro/ luna variabila si in crestere cu... cat si cand vrea muschii bancii).
2) Oferit spre inchiriere apartamentul de mai sus (300- 350 euro chire lunar).
Doua "investitii" din astea si in 6 luni esti relaxat financiar TOTAL si discuti de la egal la egel cu cezar( de pe pozitii de relaxati)

ionut spunea...

Oameni buni eu m-am hotarat: ma duc sa fac facultatea de imobiliare,la ce mama dracu' ma mai chinui cu ingineria?!!!
Luati aminte: SA FI RELAXAT NU E PUTIN LUCRU!!!

Dorin spunea...

@Olandezu
De ce consideri ca pretul nu poate scadea sub 1500 - 1700 euro pe metrul patrat?
Ce este greu de admins ca:
-preturile terenurilor pot scadea, si vor scadea;
-preturile materialelor de constructie pot scadea si vor scadea (din adaosuri mari, prin cresteri de productivitate - cand lucrurile merg foarte bine, putini se gandesc sa scada costurile dar sa vezi, cat se poate... cand lucrurile "se imput")
-scaderea adaosurilor firmelor de constructie si cresterea productivitatii acestora
-adaosori normale ale investitorilor
Si cum poti spune ca un metru patrat de constructie nu poate scadea sub 1500 euro cand se pot realiza locuinte cu doar 500 de euro cu costurile de azi ale materialelor de constructie si cu productivitatea redusa de pe santiere din acest moment.

ionut spunea...

olandezu

Te inseli. Noi pe blogul asta nu vrem sa cumparam ap. la preturi mici ,ci vrem ca piata imobiliara sa ajunga la o stare de NORMALITATE.
si: cin' te-a pacalit pe tine ca exista "vre-o"(sic!) " specula". Fugi d'aci ca nu e nici o specula, ia intreaba-l despre asta pe amicul tau cezarica.
Cezareeeeee i'auzi ce zice olandezu', te-a facut "speculator"!!

Dorin spunea...

@pentru toti cititorii de pe blogul acesta.
Daca considerati ca metrul patrat util de constructie nu poate sa fie construit sub pretul de 500 euro (fara teren care depinde de la zona la zona si fara utilitati) atunci va recomand ca inainte de a cumpara sau de a crede persoane gen Olandezu sa binevoiasca sa faca un tur pe la proiectanti, sa vada cateva proiecte si cateva calcule aferente. SA SE LAMUREASCA. Eu am fost , mi-am facut si calcule. Din pacate pentru a le putea posta ar trebuie sa o iau de la capat, ca altfel se trezeste careva sa spuna ca pretul la materialul X este mai mare sau manopera la y este asa si pe dincolo.
NU mai luati de buna ce spune X si Y puneti mana si calculati la nivel de aplica si baterie si o sa vedeti ce o sa iasa.

Manole spunea...

Olandezule, nu cumva în viaţa de zi cu zi te cheamă Ionuţ Bordei?!

Hm... test. Ia să vedem, dacă ai curaj să răspunzi: pe o piaţă X, să zicem piaţa de miere, când sunt şanse să crească preţul mierii:

a) când piaţa este alimentată de 1 stup, sau
b) când piaţa e alimentată de 2 stupi?

Te rog să ne răspunzi cu a) sau b) ca să ne dăm seama dacă eşti sau nu clona lui Bordei.

ionut spunea...

manole
Stai linistit c-o sa ti-o bage iar pe aia ca nu sunt aceleasi piete si ca poti sa iti iei stupul in spate sa vinzi mierea la paris daca ai chef!
Si fara discutie raspunsul este si a) si a) pt. ca: daca esti singur si piata cere ,ce esti tampit sa scazi pretul?iar daca sunt doi sau trei sau patru si au instituit un monopol pe piata si nu-i controleaza nimeni ,ce sunt tampiti sa scada pretul?

ionut spunea...

manole

am vrut sa spun raspunsul corect este
si a) si b) si (a si a) si (a si b) si (b si b) etc. adica ambele variante si permutarile si combinarile dintre ele nu pot avea dacat acelasi rezultat: CRESTEREA PIETEI

ionut spunea...

Si,pana la coada, daca se enerveaza, albinele in frunte cu trantorul sef isi iau jucariile si zboara spre o piata unde pot sa-si vanda mierea cu un procent decent de 400-500%, nu ca aici unde ai dracu' cumparatori fac nazuri si nu mai vor sa puna botu' la miere!!!

cezar spunea...

Belly,

49 mp utili = de obicei 65 mp construiti, aici intrand balcon/logie, spatii comune. Daca Morarilor inseamna bvd. Basarabiei, sau pe acolo (nu cunosc amanuntit decat sect. 5 si 6),atunci Rasarit de soare are preturi mult mai decente.
Nu e posibil sa ceri la nivel de calitate middle class peste 2200 mp construit. Sau poate e calitate lux, si ma bag in seama aiurea. Pai pina si Asmita are preturi identice dar la zona mult diferita.

Ionut,
Intr-adevar,paguba lui Eurowyck n-a fost decat de cat ai zis tu pe mp, asta a facut ca pina acum cel putin sa nu dea naibii faliment. Oricum, le-au tras-o bine muncitorii, au fugit, au furat etc. Insa era un simplu exemplu de ceea ce inseamna cutit infipt pe la spate. Sa-ti mai spun ca la casa din Cornetu Electrica m-a racordat dupa 4 luni de cand trebuia s-o faca, iar constructorul meu a intarziat cu lucrarile exact cat sa sara materialele cu 10-15 la suta ? A platit din buzunar. Sau casele din jurul meu, de acum, carora le dau EU curent, pentru ca din mai Electrica cica trage cablu subteran, ca cica altfel nu vrea primaria ?
Iar eu am pe terasa, e spectacol de vazut : am un prelungitor de la priza mea shuco cu 2 pozitii, cate una pentru fiecare casa din vecini. Le dau curent la muncitori pt. frigider, ca e vara, pentru lumina noaptea, sa se simta in sig.,pentru pompa de apa,sa se spele si sa manance etc. Iar mie mi-a picat curentul vara asta de enspe ori. Si nu-mi pica din casa, ci de la stalp, ca asa au montat Electrica sigurantele, alea din casa sunt mai permisive decat cele de la stalp. Si ma duc vrand nevrand sa ridic sigurantele de la 100 metri. Din caza lipsei curentului normal se lucreaza mai incet, le pleaca muncitorii, stau de 4 luni cu o casa de 250 mp si nici la rosu nu e gata etc. Viata de proprietar si de constructor.
Totusi, eu am fost norocos, per amsamblu. Alea 2 garsioniere de care vorbea dl Aristotel si-au facut bine treaba, si, intrucat nu mi-am luat Audi din castig, am putut merge mai departe. Asta era prin 2004, poate scotoceste Aristotel mai incoace.

Cristi Dimofte spunea...

Manole,

referitor la

"Te rog să ne răspunzi cu a) sau b) ca să ne dăm seama dacă eşti sau nu clona lui Bordei."

cred ca fortezi nota :)

Abureala nu se poate realiza scurt si concis, e nevoie de 50 de cm de text alambicat ca sa rezulte raspunsul b)

Decebal spunea...

Va rog sa nu va mai luati de alde Cezar sau Olandezul. Incurajati-i! .. sau, ma rog, cel putin nu-i descurajati in a mai publica asemenea articole, caci fara de ele multi cititori nu si-ar da seama cum de s-a ajuns aici, in Bula Imobiliarului. Asemenea publicari sunt marturii pentru evolutia pietei imobiliare din Romanica ultimilor 5 ani. Cezar, Olandezule, ce pacat ca nu v-au avut "prostii" aia de americani, spanioli, irlandezi .. de-ar fi stiut ei ca "preturile n-au cum sa scada" ...(vezi pn b in alegoria Olandezului)
Va multumesc ca existati!!! :)

ionut spunea...

cristi dimofte

Ai perfecta dreptate: conciziunea nu e deloc apanajul manipulatorului standard.

ionut spunea...

decebal

Pai noi tocmai aia facem : ii provocam si astfel ii incurajam sa spuna tot!
Din pacate pt. ei sa stii ca au avut si americanii, spaniolii, irlandezii, etc. " olandezii" si "cezareii" lor ca sa nu mai zic de variantele hard zilistenii si bordeenii, cu larga acoperire mediatica.
La capitolul asta " manipularea pietei imobiliare" sa stii ca nu romanii au inventat roata...ca sa zic asa.

ionut spunea...

decebal

Americanii si vest-europenii au avantajul fata de noi ca nu sunt la prima criza.Pe mine ma mira in Romania nu naiviatea omului de rand ( explicabila din multe puncte de vedere)ci prostia crasa a bancilor care detin portofolii de credite ipotecare in conditiile actuale ale pietei.Observ cu stupoare ca B.N.R.- -ul "ii trage de maneca" si ei deja cauta cai de ocolire a recentului regulament care nici macar n-a intrat inca in vigoare!
Oare chiar atat de mare sa fie "disolutia" de reali specialisti financiari si de analiza a riscului din aceste banci?
E de urmarit cu atentie evolutia acestor banci in viitorul apropiat, dar eu unul nu mi-as tine intr-o astfel de banca, eventual, decat banii necesari intretinerii lunare a contului curent.

belly spunea...

Un post putin offtopic.

Pentru cei care nu aduc argumente economice privind stagnarea sau cresterea preturilor.

Cititi va rog pe bloguri similare din SUA care au fost "populate" inainte si in timpul dezumflarii balonului.

Mie mi-a atras atentia un post care aducea urmatoarele argumente in favoarea preturilor de atunci:

"La noi nu au cum sa scada preturile sau sa ne confruntam cu o criza economica deoarece noi suntem SUA, avem o economie super tare si un sistem bancar foarte bine pus la punct".

Si putin timp dupa postul asta ce s-a intamplat?

Teo spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
Olandezu` zburator spunea...

Desi ma pozitionez in tabara indignatilor fata de preturile nejustificate ale locuintelor in raport cu castigul mediu in romanica, nu pot sa nu suspectez pe cei din categoria mentionata a revoltatilor de duplicitate in sensul urmator: sa presupunem ca situatia acestora se amelioreaza, isi cumpara un apartament, colac peste pupaza le mai lasa si bunicii unul ca ei se duc la cele sfinte, mai vind si parintii un teren si se fac baietii cu 2-3 proprietati imobiliare (apartamente/terenuri).
Va asigur ca atat Aristotel Costel, cat si Ionut, Belly, Olandezu` si Cezarica se vor comporta similar, incercand sa-si valorifice la maxim proprietatile, fie ca le inchiriaza la preturi mari, fie ca cer la vanzare actualul pret aberant al imobilelor. Este in natura omului sa incerce sa-si atraga avantaje, sa traiasca mai bine. Da, ii vedem pe olandeji si pe cezarei ca fiind interfata acestui sistem lacom si ticalosit care a condus la imposibilitatea clasei medii din romania de a-si permite o locuinta (vai de capul lor de locuinte!). Punet-va totusi in locul lor si spuneti cu mana pe inima ca voi v-ati simti vinovati ca jupuiti pe bietul student in septembrie de 5-600 de euro pe luna; asa cum satulul nu-l crede pe ala flamand, nici boierul pe amarat. Deh, mai bine bogat si sanatos decat sarac si bolnav:)
Parerea mea e ca sistemul (statul) e vinovat ca nu pune limite in activitatea speculativa, fiindca parghii are. politica BNR e mai mult de fatada, iar iar notarii te fura mai ceva ca agentiile imobiliare. In concluzie, bietul cetatean/cumparator nu e protejat de nimeni, de nici o lege. Asa ajung sa se imbogateasca Caiac, Adi Minune, Boureanu, Olandezu` si cine mai vreti dvs. Repet, poate nu e vina lor...

AristotelCostel spunea...

@flying dutch

Pleci de la premiza că toţi putem omorî...ceea ce nu e complet greşit, dar nu prea e moral...s-o spui "în direct".

Unii pleşcuiţi ai vremurilor au vândut sub preţul pieţei ...ca să valorifice mai repede ...activul, alţii au închiriat sub preţul pieţei pentru că nu obişnuiesc să închirieze şi n-au chef să schimbe chiriaşii lunar, iar o mică parte au profitat la maxim de plocon.

Totuşi, doar câţiva se bat cu pumnul în dinţi că preţurilor vor creşte sau că...nu vor scădea.

P.S. Dacă nu sunt porc şi nici n-am demonstrat că am potenţial, te aş ruga nu-mi mai spui că aş putea fi...

Cristi Dimofte spunea...

Zburatoru':

Un post de bun simt numai ca trebuie filtrat si el prin prisma realitatii.

Ai prezentat o situatie convenabila pentru vanzator: ii pica din cer un imobil si incearca sa-l vanda. Cere pretul pietei desi si el este uimit in sinea lui de cat de bogat urmeaza sa devina. Si se apuca si sta cu el la vanzare, un an, doi etc ca doar imobilul respectiv nu cere de mancare iar impozitele sunt mici in Romania. Concluzia? Respectivul nu e vanzator ci doar pescar in ape tulburi.

Sa incercam un alt scenariu in care vanzatorul ***trebuie*** sa vanda: a dat avans pentru o alta casa si are nevoie de bani pentru a finaliza tranzactia.

Cere "pretul piete". Suna cativa agenti imobiliari. Pe urma liniste. Vara, caldura mare. Se aude musca... Vine toamna, renaste speranta. Suna telefonul... tot un agent imobiliar, mai intaziat. Iarasi liniste. Verifica infigurat pe anuntul.ro si alte asemenea si se linisteste: cere pretul pietei, de fapt si Veta de la 5 vinde chiar putin mai scump. Dar telefonul se incapataneaza sa nu sune. Optiuni: 1) scade pretul sub "pretul piete" si spera 2) tine de pret si pierde avansul precum si ocazia de a se muta la "mai bine".

Concluzia? O piata nu este nu mai a vanzatorilor care incearca sa-si maximizeze profitul. Mai sunt si cumparatorii aia economi care aleg marfa incercand sa-si menajeze portofelul si sa-si maximizeze satisfactia.

belly spunea...

@ olandezu' zburator

Eu unu nu invinovatesc pe proprietarii care vand la preturile astea (exorbitante). Pentru ca in cazul in care am avea si noi proprietati de vanzare (eu chiar incerc sa vand un teren la "pretul pietei" - si eu totusi nu cer cat restu) vom incerca sa fructificam la maxim proprietatea in cauza, fie prin vanzare fie prin inchiriere. Aici este vorba de legi economice.

Eu personal invinovatesc pe cei din mass-media si pe cei de la putere.

Dar cea mai mare parte a vinei o poarta mass-media si "expertii" imobiliari. Uitativa la declaratiile si articolele de anul trecut si uitativa la ce declara aceeasi oameni in prezent.

Aducetiva aminte de proverbul :
"Nu e prost cine cere, e prost cine da". Iar daca opinia publica este indoctrinata cu opinia:"Cumpara acuma ca maine va fi mai scump" stiti si voi ce se intampla.

AristotelCostel spunea...

@belly

"Uitati-va la declaratiile si articolele de anul trecut si uitati-va la ce declara aceeasi oameni in prezent."

Cred că e de ajuns să comparăm ce spun imobiliarii de la o lună la alta...

Speranţa Munteanu, un imobiliar absolvent de MBA

olandezu spunea...

In primul rand as vrea sa mentionez off topic un eveniment : felicitari pt. Manole care ieri si-a batut recordul de trafic pe blog-ul lui. Sau asa zice cel putin trafic.ro . Dincolo de argumentatiile noatre eu zic ca aproape 1500 de vizitatori intr-o zi e chiar o realizare ! …la care banuiesc ca am contribuit cu toti, nu ?!

Revenind la topic am cateva respunsuri de dat ca sa nu raman dator :

@ Manole

Multam de informatia despre cum se face un blog. Stiam insa ! Eu te-am intrebat cum sa fac un blog care sa fie preluat si de hotnews.ro ! Astept raspuns in continuare.

Referitor la cererea in imobiliare una e sa ai 5800 de autorizatii alta e sa le si construiesti. Oricum chiar 10000 de locuinte in constructie si tot nu e decat o mica parte din cererea de ciment . Cineva a si facut o comparatie cu cimentul necesar pt. un reactor la Cernavoda vs. cimentul pt. locuinte. Si in orice caz daca sunt 5000, 5231 su 6783 de apartamente e mai putin relevant in contextual explicatiilor pe care le-am postat cu privire la cum se formeaza pretul cimentului (vezi si explicatiile lui Nestor – care se pare ca lucreaza in industrie).

Referitor la aia cu albinele imi pare rau dar nu pot sa-ti dau raspuns atat timp cat nu dai si amanunte despre cum e cererea in fiecare din momentele cand e alimentata piata . Daca 2 stupi alimenteaza o piata de cofetari si un stup alimenteaza o piata de diabetici atunci mierea de la 2 stupi e mai scumpa. Cum la fel poate fi si invers. Pur si simplu trebuie sa corelezi situatia cu circumstantele in care se desfasoara pt. a avea un raspuns corect.
Si ca sa intelegeti mai bine tipul de rationament de mai sus va dau urmatorul exemplu : numai asezand o harta cum trebuie realizezi ca Roma e mai la est decat Venetia, Madridul mai la vest decat Londra iar Toronto e la aceiasi latitudine cu Florenta. Mai ganditi-va !
Oricum prin exemplul dat mi-ai confirmat ce banuiam : problema voastra cu piata imobiliara de azi e OFERTA (de ce scumpa etc etc etc ) si va cam scapa din vizor CEREREA (cu bune si rele evident). Pana nu o sa le cuplati in mintea vostra corespunzator o sa va fie greu sa va desprindeti de modelul limitat in care va desfasurati rationamentele.



@belly

N-am avut intentia sa ironizez pe nimeni. Daca s-a perceput asa imi cer scuze ! Replica mea cu preturile mici pe care le doresc majoritatea de pe blog mi-a venit vazand postarea lui Ionut “Cum dracu' fac aia din Berlin de-ti vand un 2 camere la 40.000. Sau aia din Budapesta, sau...” Dar am mentionat totusi ca la urma urmei nu are importanta asta pt. schimbul nostru de idei. A fost o scapare din partea mea ..scuze inca odata !

Referitor la contracte de aprovizionare si momentul achizitiei terenului (argument pe care l-a mai postat altcineva) situatia este urmatoarea :
1. Contractele de materiale
Cele mai multe contracte sunt cele obisnuite cand platesti la livrare . Pretul insa nu e fix si nici garantat, pretul fix fiind un risc pe care producatorul nu si-l ia. Exista insa contracte cu pret fix in care clientul plateste IN AVANS toata suma si isi securizeaza pretul. Inutil sa spun ca un contract de sa zicem 5 mil Euro platit in avans aduce niste costuri in plus de finantare pt. dezvoltator, dar pretul este securizat intr-adevar. Din pacate astfel de contracte sunt putine (trebuie sa fii potent financiar sa ti le permiti) marea majoritate fiind contracte spot. Ele fac deci piata . In conditiile astea cel care are un pret fix la cumparare pur si simplu se va alinia la piata , neavand niciun interes sa paseze clientului economia facuta atat timp cat pe piata nu unt decat foarte putini care au pret mic , in timp ce toata lumea vinde la preturile zilei care sunt f. mari.
2. Pretul terenului
E adevarat ca unele terenuri sunt cumparate sa zicem cu 100 E/mp , in timp ce acum valoarea aceluiasi teren ar fi 800 E/mp. Dar din nou cel ce dezvolta isi evalueaza toate componentele business-ului LA PRETUL PIETEI DE AZI. Mai exact cu un teren cumparat la 100 E/mp si care azi i-as vinde cu 800 E/mp pot face 2 lucruri :
a. Sau vand terenul, iau 700E/mp profit si plec . “No hassle , no trouble” – cum zic englezii.
b. Ma apuc sa dezvolt (activitate “highly capital intensive”, deci care cere investitii ffff mari) si fac un profit de 15% pe ce construiesc (sa zicem 200E/mp) PLUS profitul pe teren . In niciun caz nu voi evalua terenul meu la 100 E/mp cat era cand l-am cumparat daca il pot vinde cu 800 E . Nici macar la 400 E nu il voi evalua ci la cel mai bun pret pe care il pot incasa ACUM. In plus de multe ori profitul pe teren e mai mare deat cel pe constructie si atunci are si mai putin sens sa ma apuc sa fac bani din constructie cand banii din teren sunt o cale mai usoara. Pe scurt piata inseamna preturi DE ACUM in orice evaluezi, neavand de a face cu preturi istorice atunci cand e vorba de a vinde ceva clientului. Preturile istorice se reflecta numai in profitul (sau pierderea daca piata scade) a celui ce a cumparat ceva ATUNCI si vinde ACUM. Dar si ACUM si ATUNCI erau preturile zilei, ale pietei, care sunt influentate de multi alti factori. Sper ca e clar.

Nemultumirea ta privitoare la preturile mari pe apartamente e absolut legitima . Din nefericire insa ele sunt obiective (incluzand aici TOTUL, media, guvern, catreluri sau nu, eficienta muncii , infrastructura proasta etc, etc) si au foarte putin de a face cu puterea noastra de cumparare . De fapt asta e mesajul pe care incerc sa il transmit prin postari, dar precum se vede e foarte greu de acceptat !

@ Adrian

Adrian, din nefericire lucrurile stau un pic altfel. Faptul ca un teren este “intre blocuri”, deci e situat intr-o zona unde deja este curent, canalizare si gaze nu inseamna mai nimic azi . Pt. ca Electrica nu a mai investit un cent in retea (amintiti-va dezastrele din Voluntari, Pantelimon , Ferentari si chiar zone mai “spalate” din Bucuresti unde pe timp de consum maxim se intrerupe curentul) va cere ca totul sa se faca pe banii privati – deci le extinzi lor reteaua pe banii tai, intrucat reteaua actuala nu mai sustine conectarea a inca 3-4-500 de apartamente, chiar daca toate blocurile din jurul tau au curent, dar nu mai este putere disponibila. Cu gazele este exact la fel iar cu canalizarea dupa cum ai noroc. Daca ai un inel mai mare pe langa tine e ok, te poti conecta la el. Dar canalizarea pana la inelul colector tot dezvoltatorul o face pe banii lui (100-500-1000-1500 m ma rog, cat trebuie). Daca nu – statie de epurare . Evident tot pe banii tai.
Problema este de multe ori ca cei ce cumpara terenul gandesc exact ca tine si cand afla ca trebuie sa plateasca EI aducerea utilitatilor este deja prea tarziu , proiectul fiind avansat. Altfel poate pretul terenului ar fi fost negociat altfel.. Sau cel putin asa era acum cativa ani. Azi e mai multa experienta in piata si lucrurile incep sa se aseze, dar diferentele de pret final nu sunt deloc spectaciuloase.

@ Dorin
Pe termen lung productivitatea poate creste , cu o influenta in preturi. Terenurile insa (cele construibile) e putin probabil sa scada pt. ca se imputineaza pe zi ce trece. Materialele ar putea si scadea intr-adevar (desi daca cresterea mondiala creste (tarile BRIC mai ales) e putin probabil sa scada - cererea fiind uriasa) dar salariile vor creste . Una peste alta cred ca cel mai bun scenariu la care ne putem astepta e o stagnare a preturilor la nivelul de azi, dublata de o crestere calitativa a constructiilor. Realist vorbind o scadere nu poate avea loc (exclud tzepele aici). Cat despre 500 E/mp pret de constructie , am recomandat intr-una din postarile mele anterioare un forum al celor ce isi construiesc singuri casa . Oameni confruntati direct cu fenomenul . Arunca-ti un ochi pe el si o sa intelegi singur cum stau lucrurile – direct de la sursa ca sa zic asa .

@ decebal si @ belly (pt. acelasi topic)
Am explicat intr-una din postarile mele anterioare de ce criza imobiliara din US (Spania , Irlanda etc) nu are de-a face cu situatia in Romania. Puteti sa va uitati pe argumentele mele si apoi sa reveniti cu intrebari. Dar subiectul a fost deja discutat !

@ olandezul zburator
OZ am intrebat de multe ori pe forum : cum se face ca dezvoltatorii au 400% profit dar NIMENI nu se apuca sa isi faca el singur casa si sa salveze 80% din costuri (80% din cost e profitul de 400% al dezvoltatorului). N-am primit inca vre-un raspuns rational. Poate incerci tu unul. Multumesc.

@nestor
Mi-a placut mult postarea aia cu “Grabitii vremurilor ... caracterizeaza perfect situatia.”. Foarte foarte reale si de bun simt observatiile din postarea aia !

clujeanul spunea...

salutare
urmaresc de mult acest blog. Azi mam hotarat sa fac si eu un comentariu referitor la materialele de constructii.
1. costul transportului pt a importa este mare zic unii. Intradevar este, dar daca ne gandim ca cimentul care se importa din Ungaria e dus tot din romania... si acolo se gaseste la juma de pret... tre sa ne mai gandim la transport?
2. referitor la costurile de constructie calculate la... "sacul de ciment" - cine credeti voi ca achizitioneaza ciment la sac pt a turna un planseu...? va zic eu, nimeni. daca tot face asta achizitioneaza cimentul vrac...e la juma de pret si la noi, sau comanda betonul gata facut la un pret de 120-220 Ron/mc in fctie de tip. daca stati sa calculati, 1 mc de beton "facut la lopata" costa aprox (5 saci ciment x 30 ron =150 ron) + (1 mc sorturi x 100ron "la negru" =100 ron) +cateva lopeti+cativa "negrii care trebuie platiti) =total peste 300 ron
deci, cam cum credeti ca procedeaza investitorii???
se scarpina cu mana dreapta la urechea stanga...????
eu zic ca se scarpina doar pe hartie in fata clientului sa-i arate ce profit mic are...in realitate umbla dupa materiale ieftine...

clujeanul spunea...

revin cu un anunt din piata a-z.ro

VAND AP 3 CAMERE LA PRET DE DOUA
Persoana fizica vand apartament, 3 camere, in Andrei Muresanu, parter din 3, decomandat, 105 mp, confort: sporit, bai: 2, semifinisat, usa antiefractie, geamuri termopan, contoare apa, contoare gaz, telefon, tv cablu, loc de parcare. Pret 85000 EUR. FARA INTERMEDIARI Judet: Cluj

pt cei ce nu cunosc, pt cluj A. Muresanu e cea mai cautata zona dupa centru, unde toti cer peste 1600eur/mp

Cristi Dimofte spunea...

Olandezu:

"nu te-am intrebat cum sa fac un blog care sa fie preluat si de hotnews.ro ! Astept raspuns in continuare."

R: faci un blog interesant.

"Daca 2 stupi alimenteaza o piata de cofetari si un stup alimenteaza o piata de diabetici atunci mierea de la 2 stupi e mai scumpa."

R: te faci ca nu pricepi, alimenteaza aceeasi piata.

"E adevarat ca unele terenuri sunt cumparate sa zicem cu 100 E/mp , in timp ce acum valoarea aceluiasi teren ar fi 800 E/mp. Dar din nou cel ce dezvolta isi evalueaza toate componentele business-ului LA PRETUL PIETEI DE AZI."

De acord cu tine pana la un punct. Totusi respectivul dezvoltator nu se poate vaicari ca nu poate face locuinte la X EUR/MP deoarece l-a costat mult terenul. In plus elementele unui business se evaluaeaza in momentul pornirii investitiei, atunci cand ai banii in buzunar (de teren, materiale, muncitori etc) si faci calcule cu picioarele intr-un lighean cu apa... nu cand ai ajuns cu constructia la etajul 3 te apuci sa te scarpini sub casca.

Manole spunea...

Olandezu, i-am mituit pe ăia de la Hotnews să mă bage în seamnă. M-am dus la ei şi m-am văicărit că sunt preţurile prea mari şi nu pot şi io să-mi cumpăr una bucată garsonieră Ferentari şi i-am rugat să bage un articol care să tragă piaţa în jos, ca să poată şi sufletul meu să doinească. Desigur, m-a costat ceva să-i dau o "atenţie" redactorului-şef, dar asta e... se cheamă "costuri publicitare". Las' că mai bag până în decembrie 5-6 articole de-astea, şi să vezi ce-i convinge Manole pe români că pică preţurile! Manole e vinovat că scad preţurile. Şi cu Patriciu. :)

Cristi Dimofte spunea...

PS: Ultimele doua aspecte (cu stupii si cu pretul terenului crescut intre timp de opt ori ca la Caritas) intra lejer la categoria abureala.

ionut spunea...

manole

E clar!! asa cum ti-am prevazut si eu si cristi dimofte olandezului i-au trebuit...o noapte intreaga si cam 250 de randuri de text alambicat ca sa ajunga la concluzia...ca preturile nu pot scadea!! atacul clonelor...
olandezu zburator

Detin in propritate personala 3 ap. de 2 camere pe care le am inchiriate legal cu contracte care se deruleaza de 5 ani. Daca ti-as prezenta o lista cu elementele pe care trebuie sa le contina un contract de inchiriere( de la dotari, inventarul apartamentului, situatia locativa a blocului, lucrari de cosolidare, vecinii ,nivelul datoriilor acestora catre asociatie si al intregii asociatii de proprietari catre terti furnizori ,diferite tipuri de asigurari ale locuintei ,starea instalatiilor, etc., ai vedea ca intre inchirierea " dupa ureche" si cea profesionista tratata ca afacere sunt diferente ca de la cer la pamant. Contractele sunt in euro ,pe termen lung cu renegociere anuala in raport CU RATA INFLATIEI pe anul respectiv. Si acum SURPRIZA sa-ti dau si cuantumul chiriei: pana la sfarsitul anului 225 euro/luna.Anul viitor? 225+ rata inflatiei prognozata anul viitor.N-am nici o problema cu chiriasii care vor sa stea cat mai mult in astfel de conditii si daca pleaca ei mai am inca 10 doritori care stau la rand. Mentionez si faptul ca cele 3 apartamente sunt achitate integral inca din anul 2002 si achizitionate la un pret care astazi pare ridicol.
olandezu

Eu tocmai asta fac acum: imi constriesc o casa!!
p.s deocamdata e gata la rosu 180mp cost 30000 euro + teren 1200mp ( deschidere 21 m) la 7 km. de oras(Ploiesti) pret achizitie teren octombrie 2007 12000 euro,utilitatile la poarta.Calculeaza tu pana acum!!
Pe viitor te tin la curent cu costurile ulterioare.

devlin spunea...

@ Olandezu

"Nemultumirea ta privitoare la preturile mari pe apartamente e absolut legitima . Din nefericire insa ele sunt obiective (incluzand aici TOTUL, media, guvern, catreluri sau nu, eficienta muncii , infrastructura proasta etc, etc) si au foarte putin de a face cu puterea noastra de cumparare . De fapt asta e mesajul pe care incerc sa il transmit prin postari, dar precum se vede e foarte greu de acceptat "

Domnule, ce inseamna preturi obiective? Sunt ele un dat divin, ceva lasat de Dumnezeu si scris in Biblie, sau sunt subiectul a nenumarate conditii, circumstante - unele din ele pur obiective (coruptia si infrastructura), dar altele pur subiective (dorinta - normala, de altfel - de a maximiza profitul, valvataia care aprinde mintile sutelor de agenti imobiliari cand se gandesc la comisioane de zeci de mii de euro lunar, etc)? Nu se poate vorbi de obiectivitate in privinta preturilor. Daca erau facute de un program pe calculator, extrem de complex si luand in calcul un milion de variabile, dar fara alta interventie umana decat cea initiala (conceperea), atunci (poate) s-ar numi "obiective" (extrem de discutabil, de altfel).

Totusi, partea a doua a exprimarii este mult mai problematica. Dvs spuneti ca "preturile... au foarte putin de a face cu puterea noastra de cumparare". Aceasta afirmatie este in contradictie cu legile economice, precum si cu legile bunului simt. Daca nu pot vinde un produs, atunci de ce sa ma mai apuc sa il produc? ORICE bun scos la vanzare ARE legatura cu puterea de cumparare / nivelul de lichiditate al pietei in care este comercializat. Oricine de pe acest blog va poate da un milion de exemple. In cazul in care pretul bunului respectiv se indeparteaza de premizele pietei (date fundamentale), el sufera o corectie (mai mare sau mai mica, potrivit cu abaterea). Si, cum spunea cineva, cu cat mai tarzie este corectia, cu atat mai puternica. Domnule, acest fenomen s-a intamplat de atat de multe ori in alte tari (si chiar si la noi) incat refuz sa cred ca dvs nu il luati in considerare / intelegeti.

Senzatia mea e ca faceti un fel de trolling pe acest blog. No ofense, dar poate ar trebui sa va opriti, sau cel putin sa cititi de doua ori ce scrieti inainte de a posta, altfel insultati inteligenta celorlalti cititori.

Cu stima.

adrian spunea...

Draga olandezu multumesc pentru raspunsul personal. Incepusem sa cred ca nu vorbesti dect maselor.

Singur recunosti ca astzi in piata este mai multa experienta. Cred ca tocmai asta era si normal sa se intample pe tot lantul de clienti.

Tu in calitate de cumparator de teren esti acuma, dupa cum mi-ai explicat mie mai avizat si mai atent. Mai greu poti cadea in plasa vreunui proprietar de teren care iti cere "pretul pietei" pentru un teren cu utilitati asa cum spui tu defapt inexistente.

Sunt ferm convins ca vei sti sa negociezi pretul in jos asa cum este si firesc, aratandu-i proprietarului terenului ce investitii si cata bataie de cap mai sunt necesare din partea ta si motivand de ce nu cumperi la pretul sugerat de el. La fel incerc sa fac si eu.

Nu pot sa nu fiu putin ironic in final.

Sa nu aplici cumva scenariul de evolutie a pietei pe care ni l-ai expus aseara.

Adica sa nu te duci la proprietarul de teren si sa-i propui un pret mai mare pentru acelasi teren care oricum nu face cat cere, in ideea ca daca nu cumperi acum piata se va bloca si dupa aia cand se va debloca va trebui sa platesti si mai mult decat mai mult pentruca va fi cerere foarte mare.

cezar jipa spunea...

"Totusi, partea a doua a exprimarii este mult mai problematica. Dvs spuneti ca "preturile... au foarte putin de a face cu puterea noastra de cumparare". Aceasta afirmatie este in contradictie cu legile economice, precum si cu legile bunului simt."

Probabil Olandezul se referea, delicat si plin de compasiune, la faptul ca resp. constructii nici nu targeteaza clasa de mijloc, aia cu 1000 euro buget pe familie. Cu alte cuvinte, are cineva impresia ca dl Tiriac s-a gandit la belly, aristotel sau alti bipezi obisnuiti cand a stabilit detaliile proiectului Rezidenz ? Sau alde Asmita ? Sau alte proiecte de 2000-2500 euro pe metru ? Evident ca puterea de cumparare a negrisorului roman nu-l intereseaza, el vrea sa faca bani, ce treaba are cu ei si cu cei 200-300 euro rata lunara pe care si-o pot permite.
Are treaba in schimb cu aia 2 la suta din RO care fac peste 2,3000 euro pe familie, multi, putini cat sunt. La cele cateva mii de ap. noi livrate in Buc. an de an, si acelea cu intarziere...

AristotelCostel spunea...

@cezar jipa

În niciun caz nu s-au gândit la sărăntoci ca noi...s-au gândit la alţi...sărăntoci...familii cu cloace-n proprietate care ar putea face trecerea, cu ajutorul balonului imobiliar, de la cloacă...la lux.
Totuşi, asta ar presupune ca sărăntocii fără cloace-n proprietate să binevoiască să subvenţioneze luxul celorlalţi sărăntoci, prin urmare...sistemul fără contribuţia tuturor sărăntocilor...nu funcţionează!

cezar jipa spunea...

Pentru Ionut :
Felicitari pentru cei sub 200 euro pe mp la rosu obtinuti (banuiesc ca ai P+1, altfel e un pret normal). In Bucale nu scapai cu mai putin de 250,asta daca reuseai sa tii aceeasi muncitori mai mult de 2 luni.
De curiozitate, pe unde plecand din ploiesti ajung la locul ala cu gaze si curent care facea in oct. trecut 10 euro pe metru?

cezar jipa spunea...

Domle, cand ai dreptate , ai. Asa e de cand lumea, chiar si sub marxisti-leninisti, cineva a tot subventionat luxul unora. Chiar si aia de-au ghilotinat regi, n-au avut de ales si au pastrat sistemul !
Acuma, hai sa ne distram imaginandu-ne planningul dlui Tiriac in privinta perspectivelor ca o parte din cererea nesolvabila sa devina...solvabila. Prin munca cinstita, prin teapa, prin mnostenire, etc, oricine poate schimba 'barca' sociala. Si ghici cine va astepta la colt, cu o felie din Rezidenz in clontz ? Bunul domn Tiriac,adevaratul castigator al bataliilor mentale de pe blogurile astea. De fapt domnii Tiriaci castiga intotdeauna. La finele actualei 'crize' imobiliare parca-i vad mutandu-si banii in alta parte, penca investitorii trebe satisfacuti an de an, nu ?

ionut spunea...

cezar jipa

1) Localitatea se numeste Corlatesti.Cum iesi din Ploiesti spre DN1 inainte de intersectia acestuia cu sos. de centura spre Brasov faci stanga.Precum spuneam sunt fix 7 km. pana in centrul Ploiestiului.
2) Casa e fara etaj...

Manole spunea...

Cezare... vezi că te zic lu' Hauge şi te trage de urechi, că cum să le zică el la ăia din Norvegia cărora le-a păpat banii pe aici care e realitatea cu "negrişorii" şi "bipezii" :))) ?

La Rezidenţ (şi în multe alte cazuri citate de tine) ţiriacii au targhetat de fapt buzunarele haugeliene, sau ale diverşilor haugelieni veniţi să caute găina cu ouă de aur în Estul sălbatic. Ghinionul naibii, s-a întâmplat ca nenea Hauge să nu poată înghiţi chiar tot şi nici alţi haugelienişti să nu mai fie pe piaţă fiindcă au răposat întru Domnul cu prilejul crizei americane. De aceea mai vedem oarece zbateri, că le-au rămas nişte apartamente goale în braţe, dar nu-i nimic, de-alde Hauge şi-au făcut datoria şi au cumpărat tot ce au putut să cumpere.

ionut spunea...

cezar jipa

Sunt... proprietar de afacere si propriul meu angajat ca sa zic asa. Crede-ma ca ma pricep sa-i tin pe aceeasi muncitori si 1 an daca e nevoie!!!
Chestia asta se invata cu timpul...

ionut spunea...

cezar jipa

Sa nu intelegi gresit. nu sunt angajatii mei!

ionut spunea...

cezar

Daca-ti mai spun si ca terenul il platesc intr-un an in 12 rate egale de cate 1000...

ionut spunea...

cezar jipa

manole are dreptate : mai usor cu "negrisorii" si "bipezii"... ti-ar pride bine un curs de comunicare: intereseaza-te ,nu costa asa mult, si-ti va fi de mare ajutor.
Dca devii obraznic ai sansa sa ti-o iei un pic peste bot!!

UJohn spunea...

Deci... in toamna asta chiar e posibil sa vie mos Craciun imobiliarul... sau ma rog, pentru asta se pregateste "lumea".

Mai precis, se pare ca se va da drumul la creditul ipotecar non-bancar, ceea ce, pe termen scurt, e posibil (nu stiu cat de probabil) sa ofere o gura de oxigen pietei apartamentelor vechi (cred eu).

Pe termen lung, e posibil (si chiar foarte probabil) ca aceasta masura sa faca mai mult rau decat bine.

http://www.tmctv.ro/articol_47239/institutiile_financiare_nebancare_vor_putea_sa_acorde_credite_imobiliare.html

belly spunea...

@ Olandezu.

Nu am perceput nici o ironie.
Acest blog este de a schimba niste informatii si pareri ale unor oameni cu "capul pe umeri".
Eu nu am zis ca dezvoltatorul unui proiect nu va incerca sa fructifice totul la maxim, insa din acest motiv sunt niste preturi exorbitante. La faza cu contractele e (foarte)posibil sa fie cum zici tu. Insa trebuie sa recunoastem ca majoritatea proiectelor care sunt vandute in momentul de fata au terminat cu faza de structura cam in perioada de inceput a "balonului constructiilor", ele fiind in mica masura afectate de preturile mai mari la materile.

In legatura cu oferta si cererea de locuinte cred ca s-a dezbatut probelma destul de mult. Aici adevarata problema o reprezinta cererea. Stii la fel de bine ca si mine ca este o mare diferenta intre "cerere" si "cerere solvabila". De aici a rezultat blocajul pietei.

Iar legat de puterea de cumparare a fost un post destul de dragut de-al lui Manole aratand legatura dintre puterea de cumparare si pretul locuintelor.

Eu am inteles ca trebuie sa existe o relatie intre puterea de cumparare si preturi.

In rest iti multumim ca la fiecare postare de a noastra fii cu argumente (pro sau contra balon) explicate in mod profesionist si nu cu explicatiile omului "sarac".

belly spunea...

@ olandezu

In legatura cu postul meu legat de balonul din SUA. Eu nu am zis ca noi suntem in mod direct sau indirect de criza din SUA (nu sunt analist imobiliar). Eu doar am atras atentia a unui blog si comentarii similare cu cele de aici.

devlin spunea...

OK, domnule Cezar. Inteleg ca, dupa parerea dvs., TOATE proiectele rezidentiale de amploare din Bucuresti, terminate sau in curs de finalizare, se adreseaza clasei peste medie (aia cu peste 2300 de euro pe familie). Inclusiv ansamblurile din Stefanesti, Voluntari, Mogosoaia, prelungirea Ghencea, iesirea dinspre autostrada spre Constanta etc.

Dupa parerea mea, cine se apuca sa cumpere apartamente noi in conditiile actuale in acele zone... indepartate, sa le spunem (a povestit Manole despre ele mai bine) este un pic dus cu pluta. Ma intreb (retoric), oare cati dintre cei cu salarii bune sunt atat de talambi incat sa se arunce la genul asta de investitii? Sau: cati dintre cei care castiga bine in general(fara sa fure), sunt idioti? Sigur, exista si in aceasta patura tot soiul de "grabiti" (am si eu o cunostinta care "nu mai poate suporta" sa stea intr-o garsoniera cu 800 RON/luna si vrea neaparat sa dea 810 EUR/luna rata la banca). Dar nu cred ca majoritatea e alcatuita din sinucigasi de acest soi.

Prin urmare, domnule, am putea sa credem ca targetarea acestor investitii este prost facuta. Si daca ar fi asa(desi sunt sigur ca imi veti spune ca e mai degraba wishful thinking), in viitorul apropiat strategia defectuoasa isi va arata roadele.

DAR: nu cred ca (toti) dezvoltatorii sunt lipsiti de viziune. Ei vor profit MARE, dar daca nu il vor putea obtine se vor multumi cu siguranta si cu profit mai mic, pentru ca au de unde sa scada. Tot profit se va numi si ala, fara doar si poate.

Nu cred in viabilitatea unei strategii care prevede construtia de garsoniere si apartamente de 2 camere pentru top managementul multinationalelor din Ro, in apropierea gropii de gunoi Glina. Dumneavoastra credeti asta? Va invit sa imi demonstrati (nu sunt ironic, pur si simplu vreau sa vad daca ma insel).

Cu stima.

belly spunea...

@cezar

Cezare vino si tu cu niste argumente normale, fara a incepe sa ironizezi oamenii.
Iar tu te comporti de parca Tiriac ar fi singurul dezvoltator de pe piata asta. Exact cum a zis Manole, el stia ca la inceputul balonului vor fi multi speculanti si a construit special pentru, avand in vedere ca in perioada aia de timp "doctrina" maselor era ca segmentul de lux este ca un sac fara fund si preturile vor creste in veselie.
Dupa aceasta indoctrinare a urmat indoctrinarea cu cresterea segmentului de locuinte pentru clasa medie (care nu exista inca la noi :-)) ).
Daca luam evolutia indoctrinarii, ar insemna ca ar trebui sa creasca segmentul locuintelor pentru clasa de jos (casele din chirpici). Aici imi cer scuze, insa nu m-am putut abtine.

Care va fi urmatorul pas pe piata imobiliara?? Lumea va tine la pret pana in momentul in care un vanzator chiar va avea nevoie de bani. Si atunci, vrand nevrand va mai lasa la pret pana cand va veni sa ii cumpere cineva.

Si pentru cei care cred ca pe acest blog se discuta despre preturi mici:
Noi nu vrem neaparat preturi mici, insa vrem niste preturi reale si corelate cu veniturile oamenilor.

olandezu spunea...

@ delvin

Cred ca intram deja in filosofie daca dezvoltam termeni ca obiectiv si subiectiv.

Cat despre legatura dintre preturi si puterea de cumparare cred ca am scris deja o carte postand pe blogul asta .
Ca sa fiu concis de data asta puterea de cumparare poate influenta preturile NUMAI in sus. In jos nu are cum (sum cost-ul de fabricare a produsului). Daca puterea noastra de cumparare ar influenta bunurile care se gasesc pe piata romaneasca atunci un BMW ar costa 3000 E, o vacanta in Tahiti 500 E (2 persoane la 5* , avion inclus) iar un apartament probabil 20-30000 E. Ultracentral si cu 4 camere. Din nefericire treaba sta altfel , valoarea lucrurilor enumerate mai sus fiind data de :
1. Ce cost au ele pt. a fi produse (oferite in cazul serviciilor)
2. De ce pret sunt dispusi clientii sa ofere PESTE pretul de la pct. 1

Deci revenind, daca in Romania nu poti construi sub 1700 E/mp , atunci ala e pretul MINIM. Daca in plus datorita puterii de cumparare clientii vor putea da 2900 E/mp atunci ala e pretul final. Dar atentie puterea de cumparare ajusteaza pretul numai IN SUS nu in jos.
Daca insa nu sunt bani si NIMENI nu da 1700 E/mp atunci produsul va inceta sa mai existe pe piata pana cand puterea de cumparare va ajunge la nivelul pretului bunului (si NU INVERS).
De exemplu d-aia nu vedem in Romania o avalansa de oferte de Bugatti, Rols Royce , Ferrari, super Rolex-uri si altele pt. ca puterea de cumparare a romanilor nu permite cumpararea lor. Si d-aia n-am vazut apartamebnte construite pt. "middle class" decat in ultimii 3 ani cand puterea de cumparare a crescut suficient.
De aici incolo poti citi postul meu despre cerere si oferta (si cele 3 puncte a, b si c - unde b m-a definit ca Ionut Bordei - care se pare ca e ceva star pe blog ).

Apropo de blog, ce inseamna "trolling" ?


@ Cezar Jipa
Sincer sa fiu cred ca Tziriac a vrut sa vanda cat mai multor clienti si nu s-a orientat catre unii anume. Dar obiectiv pretul minim de constructie pe care l-a putut obtine a fost XXXX ceea ce datorita puterii de cumparare a romanilor i-a redus categoria de cumparatori potentiali. Credeti ca el nu vroia sa vanda la 60% din populatie ? Din nefericire datorita veniturilor numai 10% isi pot permite sa cumpere.

Concluzia : preturile nu se muleaza dupa puterea de cumparare decat in sus , peste un anumit prag minim. Daca pragul ala minim e prea sus pt. puterea de cumparare atunci produsul DISPARE ! Dar in nici un caz nu scade nimeni pretul sub costul produsului doar de dragul salariului mic a lui X, Y sau Z.

belly spunea...

@olandezu

Te contrazic la faptul ca puterea de cumparare nu va ajusta pretul in jos in cazul imobiliarelor. Tu ai facut o mare greseala cand ai zis ca din cauza asta nu vedem o oferta mare de masini de lux. Unele sunt IMOBILE iar altele sunt MOBILE. Deci nu ai cum sa le compari.

La imobiliare, spre diferenta de masini, preturile pot fi trase in jos de catre puterea de cumparare. In momentul in care un proprietar de un bun IMOBIL va vedea ca nu poate vinde la pretul cerut de el deoarece nu exista putere de cumparare, el va lasa la pret pana se va alinia pretul cerut de el cu puterea de cumparare, deoarece in cazul in care el vrea pretul XXXX si va vedea ca nu il obtine el nu are cum sa "isi ia jucariile" si sa plece.
Daca vrei sa afli definitia "valorii de piata" cauta in standardele de evaluare (pe google), si vei afla ca de fapt nici vanzatorul si nici cumparatorul nu sunt informati cum trebuie.

Manole spunea...

@all: Cezar ne-a dezinformat. Şi Aristotel ne-a dezinformat. Olandezu nu e sigur om de afaceri.

1. E prea prolix. Un adevărat afacerist n-are timp să scrie posturi după posturi lungi de 1Km în timpul orelor de lucru :)

2. Interpretează revoluţionar comportamentul pieţelor. Dacă ar face aşa în realitate ar da faliment. Sau... o fi agent imobiliar?!

3. Habar nu are marketing. Un afacerist, chiar dacă nu are studii de marketing, are marketingul în sânge. Luaţi d-aici mostră: "Sincer sa fiu cred ca Tziriac a vrut sa vanda cat mai multor clienti si nu s-a orientat catre unii anume." Olandezule, zau asa, mai invata cate ceva despre segmentarea pietelor. Te asigur ca tipii de-alde Tiriac au in vedere, de fiecare data, foarte putine genuri de clienti (intr-un fel cum zice si Cezar, numai ca el nu intelege ca un segment important vizat de alde Tiriac erau speculatorii).

Ia ganditi-va voi de ce majoritatea proiectelor rezidentiale adresate clasei "medii-plus" din Romania au denumiri si situri de prezentare in engleza.

Manole spunea...

Ca sa nu mai spun ca il rog pe Olandez, si chiar sunt curios sa aud, cum isi explica el totusi scaderile din februarie pana acum: ca exista, slava Domnului, o gramada de exemple de indivizi care au lasat la pret 15-20% si tot nu vand. Unele exemple le aveti la indemana chiar pe internet. Inteleg asadar ca "puterea de cumparare" aliniaza preturile doar in sus; atunci la ce s-au aliniat preturile, nene, in ultimele 6 luni? La... stele?!

Dorin spunea...

@ujohn
Sunt interzise IFN-urilor:
- atragerea de depozite sau de alte fonduri rambursabile de la public
- emiterea de obligatiuni, cu exceptia ofertei publice adresate investitorilor calificati, in intelesul legii privind piata de capital
- operatiuni cu bunuri mobile si imobile
- acordarea de credite conditionata de vanzarea sau de cumpararea actiunilor IFN
- acordarea de credite conditionata de acceptarea de catre client a unor servicii care nu au legatura cu operatiunea de creditare respectiva.

Putem observa ca IFN-urile nu pot creea bani asa cum fac bancile. Prin urmare, dobanzile practicate vor fi semnificativ superioare la creditele acordate de banci.

In alta ordine de idei Mos Craciun nu vine la toamna...

Dorin spunea...

@Olandezu
Chiar daca tu esti bucurestean (presupun), 90% din populatia acestei tari locuieste in provincie. Cand spun 500 euro / metru patrat nu fac referire la:
1. lucrari executate de muncitorii din Bucuresti sau / si
2. cei care nu sunt buni organizatori, iau tepe de la constructori, realizeaza subsoluri sau construiesc "cu floricele" care cresc foarte mult costurile de constructie.

sunmirror spunea...

@olandezu:
"Daca puterea noastra de cumparare ar influenta bunurile care se gasesc pe piata romaneasca atunci un BMW ar costa 3000 E".

Majoritatea MBW-urilor din romania sunt second-hand, luate nu chiar cu 3000, dar cu vreo 10.000 de euro.

Majoritatea masinilor noi din romania sunt Logan, luate cu vreo 6.000 de euro. :P

Conzluzia e simpla: se vor gasi cumparatori de apartamente la preturi de lux. Dar putini.

Daca dupa ce le-ai vandut lor vrei sa faci afaceri in continuare pe piata asta, atunci va trebui sa vinzi chestii mai ieftine. Sa treci de la BMW la... Logan.

In orice caz, sunt sigur ca ai fi in stare sa incerci sa ne demonstrezi ca nu pot exista masini mai ieftine ca BMW-ul, din motive de costuri de productie. Si ca oricum, preturile lor vor creste cu cel putin 15-20% pe an, fiindca se scumpeste materia prima.

Mr Kiko spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
qwerty spunea...

@Olandezul:

"Ca sa fiu concis de data asta puterea de cumparare poate influenta preturile NUMAI in sus."

Spune-le asta bancilor din SUA care si-au vandut portofoliul de ipoteci cu 16 centi pe dolar....

Dorin spunea...

@ujohn
http://www.protv.ro/stiri/economie/taxa-pe-dobanda.html
adresa de mai sus scoate in evidenta si alte motive pentru care costurile cu dobanzile la "imprumuturile" acordate de IFN-uri vor fi semnificativ mai mari.

elzorab spunea...

multa naiviatte pe acest forum, mai ales din partea celor care sustin ca nu vor scadea pentru ca pretul minim de productie nu o permite...ma apuca rasu. dar de vanzari la jumatate din pretul de productie, de falimente, ati auzit??

de ce poate sa scada pretul la materiale si manopera: e simplu, daca apartamentele nu se mai vand, inseamna ca nu se mai construiesc, daca nu se construiesc inseamna ca oamenii nu mia au de munca, daca nu mai au de munca vor incerca sa gaseasca de munca si vor accepta salarii mici. e reactie in lant si la materiale de constructii. nu se construieste, nu se vinde, nu se vinde nu se fac bani, nu se fac bani rezulta concedieri si din nou someri care vor cauta de munca si vor acceptat sa munceasca si pe jumatate de salariu doar sa aiba ce sa le dea la copii de mancare.

daca sectorul constructilor cade, cad si celelalte sectoare,c eea ce inseamna cheltuieli bugetare mari cu ajutoarele de somaj si implicit sume mult mai mici care vor fi disponibile pentru proiecte de infrastructura. in situatie de criza nici finantarile externe nu vor mai exista, sau vor fi foarte scumpe, dar cel mia probabil, in conditiile d risc mare de nerambursare, aceste finantari vor fi sistate cu desavarsire.


astfel multe proiecte vor fi amanate, se vor suspenda finantarile pana la pastele cailor etc...ceea ce va rezuta intr-o cerere si mai mica de...CEMENT...si in si mia multi someri...


apoi producatorii de cement vor incerca sa exporte, sa tina preturile si profitul sus, dar cum in germania si europa de vest nu pot pentru ca acolo pretul e de trei ori mai mic, vor incerca sa vanda in balcani, unde vor trebui sa faca concurenta atat nemtilor cat si ucrainienilor si celorlalti producatori locali.
dar cum se stie de sute de ani ca noi suntem prieteni buni cu balcanicii , acestia vor continua sa plateasca preturi triple pentru "cementul" ...asa din prietenie...iar pe cel ucrainian il vor trimite inapoi, ca nu ne place calitatea...


si uite asa vor continua sa creasca preturile la locuinte din cauza ca sarbii sunt prientii nostrii si vor cumpara cement romanesc la preturi triple, din prietenie fata de "cementarii" romani...

sunt 100% sigur ca toate comentariile d epe forumul asta sunt ale unor persoane sub 30 de ani care nu au muncit decat in periaoda de maxima turmentare economica...amintiti-va de perioada de dupa revolutie, somaj, crize sociale etc...cam asta urmeaza in ro...ca n-o fi ro cea mai mare puere economica din lume...

olandezu spunea...

@ belly
Numai repet explicatia cu a. b. si c. (b = Ionut Bordei daca iti amintesti) dar daca ai curiozitatea sa o citesti vezi acolo ce si cum cu bunurile imobile - pe care intr-adevar n-ai cum sa le iei si sa pleci . Postarea aia o sa iti raspunda perfect la intrebare .

@ qwerty
Iti recomand si tie aceiasi postare ca lui belly. Asta apropo de banci care si-au vandut portofoliile . Nu mai intru in detalii aici. Cisteste postarea si te lamuresti.

@Manole

Nu cred ca e relevant pt. blogul asta si pt. tematica discutata nici ce meserie am si nici cum imi petrec timpul personal. Ca o observatie off topic vad ca abuzezi de logica si in alte imprejurari nu numai cand vb. de imobiliare ! Propozitia <. Un adevărat afacerist n-are timp să scrie posturi după posturi lungi de 1Km în timpul orelor de lucru :) > presupune :

a. ca scriu in timpul orelor de lucru
b. ca imi ia la fel de mult timp mie cat sa zicem ti-ar lua tie sa scrii o replica de 1 km - deci pierd mult timp.

False ambele presupuneri ! ...si daca numai presupunerile astea ar fi false ar fi OK dar am sesizat tendinta si in alte cazuri.

Referitor la preturi explic a 1000 oara :
Construiesti cu 1400, vinzi cu 2000. Se termina cei care isi permit 2000, atunci vinzi cu 1800. Se termina si categoria aia atunci vinzi cu 1600. Ai inca profit ! Asa au scazut deci preturile Manole (daca au scazut la apartamentele noi ca eu nu am vazut scaderi decat la cele vechi, dar ma rog, nu mai fac si din asta un punct de discutie). Ce te faci insa cand si categoria aia se termina, ca si cea care isi permite la 1400 si numai cei cu 1300 mai pot cumpara ! In plus pretul noilor constructii creste la 1700 ! ATUNCI inchizi afacerea si PLECI ! Vei reveni pe piata numai cand oamenii vor avea puterea financiara sa iti achite costul + un profit
dar preturile nu vor scadea sub cost CA N-AU CUM ! Vorbesc evident de logica pietei pe termen mediu si nu de situatii in care unul sau altul presat de datorii isi pune apartamentul la vanzare cu discount. Ca daca vrei un astfel de apartament urmaresti licitatiile executorilor judecatoresti si te inscri la o astfel de licitatie si (daca ai noroc) iei un apartament mai ieftin decat piata - dar nu cred ca despre asta vorbim !
Cat despre pret de constructie, pretul materialelor, al terenului, al finantarii, etc etc etc vezi postarile anterioare ! Succes !

@ Dorin

Dorine eu vb. de situatii reale nu ideale . Da sunt din Bucuresti si aici vreau sa stau. Asa ca nu ma incalzeste ca o casa in Satu Mare se poate fae cu 500, 300 sau mai stiu eu cat. In plus specia de "bun organizator" e pe cale de disparitie in RO. Deci in realitate pretul platit este cel comentat indelung in diverse postari pe blogul asta (cu anumite variatii dela caz la caz , dar nu de la 1 la 1/3 cum sugerezi tu). Si ca sa mai clarific ceva : si mie mi-ar place sa iau o casa ieftina ca tuturor de pe blog. Am insa suficient realism sa-mi dau seama ca sub un anumit nivel de preturi nu am cum !!! Dorintele mele, oricat as vrea, nu tin loc de realitate . Ceea ce pt. unii de pe blog vad ca nu e prea clar ! Seara buna !

Dorin spunea...

@Olandezu
Precizeaza si tu adresa aia minunata de forum in care proprietarii noilor locuinte se "lauda" cu preturi pe metru patrat de 1700 euro si care au incercat in disperare sa scoata mai ieftin si nu au reusit.

cezar jipa spunea...

Da, mai Ionut, stiu, am gura mare.
Asta e, uneori suporti consecintele, desi cred ca din partea blogului prezent slabe sanse pe partea aia 'violenta'. Oricand prefer un pumn 'real' unei injuraturi virtuale, desi n-am fire violenta defel. Insa imi place sa-mi vad in ochi 'proepinentul'. Nu e posibil aici, asta e.
Bine-ar fi sa-si insuseasca unii exemplul asta, lot de casa cu gaze si curent la poarta, langa ploiesti, si in rate pe deasupra, la pretul unui Megan second hand. Deci se poate, daca ai informatia si actionezi, sa economisesti bani sau sa faci bani. Tot aia, nu ? Ca daca nu, te trezesti in 2008 sa iei ceva, si platesti cat nu face. 'Zi-le' Ionute cat face lotul tau de la Corlatesti,acum.

Referitor la Rezidenz, am primit ieri o oferta direct de la gagica care trage de clienti,o mega -oferta ceva de genul 75 mp utili, plus terasa mare, spatii comune (total 97 mp),parcare, boxa, blow-job, la 130 mii fara TVA. Tinand cont ca la 10 minute de mers se afla proiecte oarecum identice calitativ la 1500 metrul inclusiv TVA, m-a cuprins (pur si simplu) mirarea. Mai ales ca prop. existenti nu se pot muta de 4 luni pentru ca sunt probleme la intabularea ap., trebuie refacut cadastrul lor ca e fistichie aranjarea spatiilor com.
Oricum, tare as vrea sa am in fata, acum, schema costurilor proiectului Rezidenz. Sa vad daca profitul estimat sare de 50 la suta. Ceea ce ma indoiesc.

Celebrele scaderi de preturi din feb . si pina acum sunt oarecum reale, desi nu mai incerc sa inteleg ceva din harababura asta. De pilda, ap. din Rahova pe care l-am scos la vanzare IAR are concurenta (identica ca dotari) cam asa : 2, 3 ap. la 110 mii, 5,6 pe la 100 mii, cateva pe la 90. Eu l-am bagat la 90, dupa ce am stat cu el 4 zile la o suta, si m-au sunat enspe agentii sa ma intrebe cand scad pretul. Nici la 90 nu am oferte girla, la 85 am, cum am mai spus aici, 2 numai de pe aceeasi scara. Cu alte cuvinte, preturile au scazut cu 15, 20 la suta plecand de la aceste niveluri, 110 mii 2 cam. amarate in Rahova aia urata, fara miros de Sebastian fara nimic. Deci, nu stiu ce valoare reala au aceste scaderi, mai degraba sunt corectii ale unor pretentii nerealiste. Asta e, oamenii incearca.

Trolling e ceea ce este Ciutacu al el pe blog. Tonomat. Sau ceea ce este Asa Dotzler pentru Firefox etc. Adica ceea ce suntem noi 2 pe blogul asta. Doua tonomate plineeee de baaaaaani....

UJohn spunea...

@ Dorin

Motivele enumerate de tine sunt doar cateva din cele care ma fac sa ma gandesc ca, probabil, masura este una periculoasa.

IFN-urile se afla in varful "lantului trofic" dpdv economic.
Creditele se asigura, banii se imprumuta de la banca, ipotecile se schimba, creantele si actiunile se vand, statul percepe taxe pentru tot si toate iar costurile tuturor operatiuniunilor se repercuteaza in costul creditului.

Problema este ca, intre momentul lansarii unui astfel de "produs credit" si aparitia/generalizarea problemelor exista o latenta destul de mare, o intarziere ce permite o exuberanta nejustificata din partea tuturor jucatorilor (IFN-uri, banci, asiguratori si, mai ales, imprumutati).

De aceea, daca ar fi sa pariez in acest moment, as zice ca masura amana pe termen scurt spargerea bulei (nu stiu cu cat), ... dar pe termen lung contribuie la spargerea ei (nu stiu in ce masura).

Decebal spunea...

@ Olandez
Ai inceput sa devii enervant de idiot, amice! (ori te prefaci ca nu intelefi, ori chiar esti) Ai auzit vreodata de FALIMENT?! CE inseamna pentru tine by definition "FALIMENT?! Crezi ca-i ceva abstract/filozofie (ca tot vorbeai de ea) Ce tot bati campii cu costul si de acolo in sus incepe pretul?! Cand se sparge bula, sobolani ca voi nu stiu incotro sa mai fuga/in ce alte domenii sa mai speculeze/abureze, asa ca LICHIDEAZA/VAND CHIAR si sub cost (iti vine sa crezi??? :) si se apuca de altceva .. ce-i drept, la cat de incapatanat de vad, s-ar putea ca tu in mod exceptional sa astepti pana cand piata urca peste costul la care ai produs in varf de ... bula :), deci am un sfat pt. acele vremuri prietene: incearca criogenia! Cine stie? S-ar putea chiar sa-ti iasa daca tii mortis sa nu vinzi sub cost :)

Decebal spunea...

@ "negrisori" si "bipezi"
Ati observat ca pe acest blog sunt sunt 3-4 indivizi sustinatori de "preturile n-au cum sa scada"? .. mi se pare un procentaj destul de mare. Ori suntem o tara de speculanti/agenti imobiliari/"dezvoltatori"/"investitori" :)), ori astia chiar au intrat in criza si incearca din rasputeri sa-i opreasca pe de-alde Manole, AristotelCostel si Patriciu sa darame piata imobiliara :)))
P.S. Si cand ma gandesc ca nu mai demult de acu' 2 ani CHIAR credeam ca cea mai buna investitie e cea in imobiliare ("preturile vor creste intotdeauna"), imi vine sa ma dau cu capul de pereti. Ori eram numarat printre fazani, ori baietasii astia "destepti" chiar au indoctrinat in masa .. inclin sa cred ca ambele variante sunt adevarate :(
P.P.S. De-alde Cezari, Bordei, Zilisteni, Olandezi, schimbati-va tata identitatea, caci altfel va vor LINSA fazanii (aka "negrisori" sau "bipezi") generatiei 2007! Acolo ati produs drame ce vor dura mai mult decat o condamnare pentru omor...

Decebal spunea...

@elzorab

"sunt 100% sigur ca toate comentariile d epe forumul asta sunt ale unor persoane sub 30 de ani "

Ei, nu mai fi si tu asa sigur .. vrei sa te iei de mana cu Olandezu? :) .. ce bine ar fi sa fi avut dreptate, totusi :)

evolute spunea...

@olandezu

"a. ca scriu in timpul orelor de lucru
b. ca imi ia la fel de mult timp mie cat sa zicem ti-ar lua tie sa scrii o replica de 1 km - deci pierd mult timp."

olandezule, nu prea prezinti credibilitate...
zici ca tastezi repede dar nu prea iti iese blogu ala si tie sa il concurezi pe manole (sa inteleg ca esti secretara? si tot ce stii sa faci e sa tastezi? ;-))

pe de alta parte pentru ce iti pierzi timpul aici daca vezi ca toti suntem incapatanati si noi vedem doar criza si scaderea preturilor la nivele sustenabile economic? chiar nu ai ceva business mai important? sau poate unde are 14k unici pe luna blogu crezi ca poti influenta ceva?

ps. pe turda garsoniera acu o sapt era 85k in anuntul, acu e 90k. uite asa si BREI-ul lui Colliers a crescut cu 1% in august :))
ps2. chiriile au mai crescut, se cer preturi exorbitante pe tot felul de apt. vai de mama lor. (apt 4 cam crangasi, 750e , fara parchet in toata casa, zugravit acu 10 ani, mobila vai de ea).

probabil ca or sa mai creasca chiriile in perioada imediat urmatoare.

un exemplu mai simplu:
e ca si cum ai incerca sa vinzi o masina sh: o pui la un pret.. vezi ca nu suna nimeni, daca vrei banii neaparat, o lasi mai jos pana o sa vezi ca se intalneste cererea cu oferta, daca nu stai cu ea ca poate pica un fazan care ia de bune preturile afisate sau negociaza mai putin.

Cristi Dimofte spunea...

Olandezu:

"b. ca imi ia la fel de mult timp mie cat sa zicem ti-ar lua tie sa scrii o replica de 1 km - deci pierd mult timp."

La punctul asta chiar te suspectez de sinceritate. Textele tale chiar arata ca si cum ar fi fost scrise in 5 minute si gandite in 0 secunde ;)

Io spunea...

Nu pot sa nu remarc aparitia unor caractere noi pe acest blog, adevarati urmasi ai lu' nenea zilisteanu.
Daca au ajuns atat de disperati incat sa incerce sa ne convinga si pe aceasta cale ca preturile o sa tot creasca (s-a demonstrat stiintific ca sub 1400 n-au cum sa fie) inseamna ca s-a imputit treaba. Si la voi miroase?

cezar jipa spunea...

'S-a demonstrat" ? Ba pot fi, sub 1400, la executare silita. Ia mergi dumneatale la onorabilii Ionescu, Draganescu & Crafcenco, langa metrou Brancoveanu, si o sa vezi acolo colectie de ap. la 1000 euro mp. Participi la licitatie, castigi, evacuezi. Daca vrei o 'consultanta' gratuita, mai tin minte destule din domeniu.
Insa, cat priveste tranzactiile pentru care nu-ti trebuie cine stie ce capital de curaj, nu mai gasesti nimic nimicuta ceva sub 1400, 'vechi' sau 'nou'.

belly spunea...

Daca intradevar costul minim de constructie este 1400 EUR/mp inseamna ca locuim in Noul Ierusalim.

Sau voi va referiti la 1400 EUR/mp ca pretul minim de vanzare?

Marona spunea...

Funny stuff: http://www.romanialibera.ro/a133154/piata-imobiliara-isi-revine-din-toamna.html

Citez: "Ce s-a intamplat din primavara si pana in prezent nu este edificator pentru a da un verdict pe ansamblu. Da, este adevarat, au scazut tranzactiile, insa pe un volum de lichiditate mica. Tot la fel de adevarat este ca pe zonele de periferie au existat scaderi de preturi la apartamentele vechi cu 10-20%. De asemenea, nu e relevant si nu se poate constitui ca un indicator pentru perioada viitoare, deoarece variatia de pret a fost pe fondul unei lichiditati reduse. La toamna, cand numarul de tranzactii ar trebui sa creasca, ne vom da seama de evolutia preturilor", a precizat Radu Zilisteanu, analist imobiliar.
....
Ionut Bordei, de la Eurisko, subliniaza insa ca "va fi surprinzator pentru multi dintre cumparatori sa constate ca proprietatile nu s-au ieftinit, pentru ca nu au cum, atat timp cat costurile sunt imense". Oferta mica de pe piata si cererea mare vor struni din nou preturile, iar "surpriza va fi si mai mare cand vor observa ca nici macar credite nu vor mai putea lua in acel moment", a concluzionat Bordei . Am incheiat citatele.

Zili a adoptat cu aplomb jargonul analistului Mobiliar. Cica piata din primavara si vara n-a avut lichiditate, deci nu se pune c-au scazut preturile cu 15-20%. El nu explica de ce-ar trebui sa creasca "lichiditatea" la toamna, dar ne lamureste Bordei: intrucat or sa creasca preturile si pt ca n-o sa mai poata obtine doritorii credite.

:lol: Hai sa repetam impreuna: oferta e mai mare decat cererea!!!!!!! Muuuuuuuult mai mare!!!

Cristi Dimofte spunea...

"El nu explica de ce-ar trebui sa creasca "lichiditatea" la toamna, dar ne lamureste Bordei: intrucat or sa creasca preturile si pt ca n-o sa mai poata obtine doritorii credite."

Pai lichiditatea o sa creasca la toamna, normal, ca se face vinul. Iar Bordei are mare dreptate: iobagii vor obtine credite mai mici deci trebuie pedepsiti cu asprime, prin marirea pretului, sa se invete minte. Apropo, unde am pus manualul ala de Economie clasa a XII-a?

NENEA CORA spunea...

Intrebare de baraj: cum vor evolua preturile in cazul unui cutremur major (peste 7) soldat cu daramaturi. Unii "analisti" spun ca vor creste pt ca scade nr locuintelor.
???
Un cutremur <7 are o frecventa medie de 25 de ani. 2008 - 1977 = 31. Scadenta.

Marona spunea...

Nenea Cora, daca un cutremur pune la pamant o gramada de blocuri vechi si o parte dintre blocurile noi......dispare din mitologia (religia, in ultimii ani) real-estate-ului ca investitie inca un pripon. Priponul 1, pretul in imobiliare intotdeauna creste, a disparut deja, cu efectele deja vazute. Ce efect crezi tu ca va avea disparitia priponului 2, anume ca real estate e real, adica o valoare ce nu dispare ba' chiar creste cu cat e mai veche?

Un experiment pe care orice proprietar sau aspirant proprietar de nou sau vechi ar trebui sa-l faca: vizita la societati de asigurare sa intrebe cat e prima si valoarea de inlocuire (cat va primi) in caz de disparitie a locuintei asigurate. Rezultatul vizitei va fi socant pentru foarte multi, I bet.

elzorab spunea...

"Pretul caselor in Marea Britanie a inregistrat in luna august cel mai puternic declin anual din ultimele doua decenii, pe fondul inaspririi conditiilor pentru obtinerea creditelor ipotecare si al previziunilor conform carora economia s-ar afla la limita intrarii in recesiune, previziuni care au descurajat cumparatorii, scrie Bloomberg.

Pretul mediu al unei case a scazut cu 10,5% pana la 164.654 de lire sterline (206.411 euro), cea mai importanta scadere inregistrata de la sfarsitul primului trimestru al anului 1990 incoace, conform datelor Nationwide Building Society. Declinul lunar a fost de 1,9% in luna august, fata de 1,5% in iulie."

DECI, PRETUL MEDIU E MAI MIC DECAT IN ROMANIA, VORBIM DE CASE, SALARIILE IN MAREA BRITANIE SUNT DE 7-10 ORI MIA MARI DECAT LA NOI SI....TOTUSI PRETURILE "SCADE"

devlin spunea...

"Proiectul, investitie a omului de afaceri Victor Stoiculescu, valoreaza circa 450 milioane euro si urmeaza sa cuprinda in total 27 de cladiri cu 2.700 de apartamente.

Cartierul Latin va fi construit pe un teren cu o suprafata de 160.000 de metri patrati si va cuprinde, pe langa cele 2.700 de apartamente si spatii comerciale, gradinite si o scoala.

Preturile in cadrul complexului rezidential au crescut cu circa 10-15% in decurs de aproape un an, pana la 1.300 euro pe metru patrat, cu TVA inclus."

Ce naiba e asta? Sub 1400 eur/mp? Nou?

http://www.dailybusiness.ro/stiri-real-estate/7-blocuri-din-cartierul-latin-au-fost-contractate-intr-un-an-16612

costin spunea...

Din pacate Olandezu are dreptate in ceea ce raportul dintre costul de constructie si puterea de cumparare. Nu stiu daca acest lucru este adevarat, dar sa presupunem ca asa este.
Cat timp costul de constructie este peste puterea de cumparare nimeni nu va mai construi apartamente noi.
In ceea ce priveste falimentul dezvoltatorului, pentru cei care deja s-au apucat sa construiasca si nu au vandut ceea ce au construit, intr-adevar este foarte posibil ca ei sa vanda sub costul de constructie (pentru limitarea pierderilor, eventual faliment, executare silita, etc.), dar in afara de aceste apartamente (un stoc limitat), altele nu se vor mai construi. Nimeni nu baga banii in ceva care ii aduce pierderi garantate.
In conditiile in care pretul de constructie este mai mare decat putearea de cumparare eu vad acest scenariu:
Pe termen scurt vor exista scaderi de pret cauzate de falimentarea actualilor dezvoltatori, dar dupa inchiderea acestui ciclu, vom ramane cu un stoc de apartamente care nu va mai creste, stoc pe care il vom plimba de la unul la altul. Iar in aceasta situatie cred ca preturile vor scadea asa de mult, incat apartamentele vor ramane fara pret :). Adica cam cum e acum prin Primaverii. Cei care au deja imobile acolo nu vand ca nu au motive, si cei care vor sa cumpere acolo, nu pot cumpara ca nu au unde (nu mai exista teren disponibil pentru o dezvoltare suplimentara). In cazul scenariului gandit de mine (pretul de constructie peste puterea de cumparare), limitarea cresterii pietei este data de pretul de constructie. Nimeni nu va dori sa construiasca si sa piarda garantat.
Pentru iesirea din aceasta situatie, eu cred ca trebuie sa vedem de ce sunt preturile de constructie atat de mari si cum pot fi ele scazute.

Daca presupunem ca calculul Olandezului este incorect si pretul de constructie este mai mic decat puterea de cumparare (asigurand o marja de profit decenta pentru dezvoltator/constructor), sunt sigur ca sunt destui oameni care vor sesiza oportunitatea de a face bani pe aceasta piata, nu foarte multi dar suficienti pentru a fi o activitate rentabila.

cezar jipa spunea...

Finally, un comentariu de bun simt. De unde se vede ca uneori merita sa astepti !
Pentru ca, intr-adevar, falimentul unora (nu al nostru, doamne fereste, ca nici nu avem ce pierde, ci al speculantului-constructor-fabrici de pe tot lantul constructiilor) nu aduce catusi de putin preturile inapoi la nivelul din 2003. Sau din ce an vreti voi. Dimpotriva, daca nu se mai construieste, nu se mai vinde.
Aaa, expertii in afaceri sugereaza ca biznismenii 'hulpavi' sa-si reduca profiturile, ca oricum au de unde (pixul ar trebui sa se rusineze cand se scriu gugumanii din astea). Hmm, nici lui Ceausescu nu-i placea raportul cerere-oferta. Cica era imoral ca unii sa castige profit maxim, iar altii sa nu-si schimbe masina la 2 ani pentru ca tre sa puna bani deoparte sa-si ia casa pe varf de bula. Fantastic, grele alegeri in viata asta.
Cat despre pariul ala cu 'un kil de ciment gratis la unul cumparat', care e valoarea pariului ? Cat te tine buzunarul, cat credit acorzi in primul rand TU propriilor afirmatii ?
1000 euro ? 2000 ? Bun. Acuma, despre ce industrie vorbim ? A cimentului. Cifra de afaceri ? Gigantica ? Profit ? Imens ? Bun. Incearca sa asociezi valoarea pariului la cifrele de mai sus.
Vezi ce suma ar trebui scoasa la interval pentru ca discutia asta cu pariul sa-si pastreze o bruma de seriozitate.
...altminteri, sunt dispus oricand sa trecem la fasole si chibrituri.

nestor spunea...

Falimentul unor dezvoltatori nu cred ca e un mare motiv de bucurie. O data, pentru ca multi oameni care au contractat apartamente o sa ramana cu ochii in soare, si doi, pentru ca din falimente nu prea profita amarastenii, ci alti rechini care se ocupa special cu asta.
Cred ca ar trebui facuta o analiza mai amanuntita asupra puterii de cumparare (prin amabilitatea lui Manole), pentru ca urmarind discutia de pe un forum despre Cartierul Latin am descoperit ca sunt persoane care au contractat apartamente de 2 camere la 100 000 de euro dar pentru care o crestere de 10% ar fi fost literalmente imposibila. Sau, mai am o colega disperata de faptul ca i-a crescut rata lunara la credit cu 200 RON.
Sper sa nu se simta cineva atins in vre-un fel, dar daca cineva pentru care 100 de euro pe luna per familie inseamna diferenta intre a putea trai si a nu putea trai, daca acest cineva care isi permite sa cumpere prin credit un apartament de 100 000 de euro este considerat clasa medie...
Daca acesta este nivelul de indatorare pana la care sunt unii dispusi sa mearga inseamna ca si baza de clienti(unde solvabil vine la pachet cu inconstient) este totusi destul de mare.

Eu zic sa ne limitam totusi la prabusirea imobiliarelor, cimentul este o industrie fara moarte, cine are vreo indoiala este copil.

qwerty spunea...

@Costin:

Si te-ai obosit sa-ti faci cont doar ca sa ne spui ca Olandezul are dreptate?
Ce frumos din partea ta!
Apropo, iti place "Razboiul Stelelor --Atacul clonelor"?!

MUAHAHAHAHAHAHAHA!!!!!

Manole spunea...

"Cat timp costul de constructie este peste puterea de cumparare nimeni nu va mai construi apartamente noi."

Hai, gata, terminaţi cu tâmpeniile, că mă enervaţi. Chiar trebuie să stau cu ochii pe comentarii şi sâmbătă noaptea?!

De construit, nu vor mai construi micii speculanţi care urmăresc să prindă momentul favorabil şi care acceptă orice preţ la materiile prime pentru că au impresia că pot transfera preţul ăsta în cost.

Aşa e pe orice piaţă speculativă. Dacă mâine se dă drumul la specula cu varză or să fie mii de nebuni care se duc cu maşinile în afara Bucureştiului să ia varză de la ţărani şi s-o aducă la Obor. Nu contează că benzina va costa, să zicem, 1000 de euro, că ei oricum îşi fac socoteala că vor vinde portbagajul de varză cu 1500 de euro. Ce dracu e aşa greu de înţeles?!

Şi mai ales ce dracu e aşa greu de înţeles că dacă vine Fedex la OMV şi le zice: "Tăticu, io sunt Fedex, am 1000 de avioane şi 1000 de camioane, dar dacă vrei să-ţi fiu client fă şi tu un gest de curtoazie şi dă-mi şi mie nişte benzină d-aia mai ieftină." - ăia de la OMV vor zice "săru'mâna şefu"?!

Nimeni nu îi obligă pe toţi tolomacii să construiască scump. Au fost destui inşi şi dezvoltatori care au tatonat până prin 2007 piaţa din România şi care au zis "thanks, but no, thanks". Îşi mai aduce aminte cineva de Polimeni? Nu? Google it!

Micii speculanţi se pot asocia, pot forma un cartel puternic care să dea o comandă serioasă pentru care să primească un discount, nu să ceară fiecare câte 10 saci, cum zicea cineva mai sus. Soluţii de reducere a costurilor ar fi gârlă. Dar ei vor să transfere în preţuri toată prostia şi toată incompetenţa proprie, sperând să găsească nişte proşti şi nişte incompetenţi mai mari pentru că oricum lumea ştie că "preţurile vor creşte" şi romţnii înghit orice şi... lac să fie, că broaşte destule! Ei, uite că al naibii lac a secat şi nici broaşte nu prea mai sunt. Cineva a rămas de popa prostu în toată treaba asta.

elzorab spunea...

va spun eu care e cea mai simpla cale de reducere a costurilor, ceea ce mi s-a intamplat mie anul asta in state...
deci, sunt inginer domeniul constructii...
anuii trecuti veneau clientii la mine si trebuiau sa astepte cu lunile la coada sa le fac si lor cate un proiect. la cele mici nici nu ma uitam, sau le dadeam un pret triplu, ca nu merita sa las proiectele mari si sa-mi pierd vremea cu chestii nesemnificative...

ghiciti ce: anul asta am cam 25% din proiectele de anul trecut, pe langa faptul ca au fost si ceva concedieri, salariile din firma sau cam injumatatit fata de perioada de "bula". asta e, si salariul si venitul meu, tot la jumate e. si stiti ce? toata lumea spune sarut mana ca avem de munca, nu comenteaza nimeni nimic...
vin pe la usa firmei aproape zilnic ingineri si tehnicieni sa ne intrebe daca nu avem ceva de munca si pentru ei...
alte firme au ajuns sa reduca programul de munca la 30 de ore...

mi-e groaza cand imi suna telefonul si vad numele unui fost coleg sau prieten, stiu ca s-ar putea sa ma intrebe daca nu avem ceva de munca pentru el. mi-e si teama sa mai sun fosti colegi, mi-e jena sa-i intreb ce mai fac, stiind ca, probabil, sunt someri si cauta de munca...

va asigur ca toti cei de mai sus ar acceptat salarii jumate fata de perioada de GLORIE doar sa aiba ceva de munca...


de ce credeti ca un muncitor in constructii, pe care nu-l puteai angaja cu 800 de euro in perioada de varf nu va acceptat un salariu de 400 atunci cand va fi plin de someri si cand acei someri vor simtii cutitul la os??

eu va mai repet o data, sunt satul de pustii de pe acest forum care viseaza doar cai verzi pe pereti. celor ca ei le amintesc, legile economiei de piata sunt foarte dure si nu iarta.

eu am mai prezis-o si cu dolarul si nu m-a crezut nimeni. va mai spun una, de la un inginer care a muncit la sute de proiecte si a vazut dolarul la 1.2 fata de marca dar si la 2.2. la fel am vazut euro si jos si sus si il vom mai vedea jos...

am muncit si trait in diferite perioade de avant si prabusire, am avut perioade cand nu aveam de munca cu lunile si perioade cand nu faceam fata si nu mai gaseam oameni...va spun din surse sigure si nu uitati: IN ROMANIA URMEAZA O PERIOADA DE CRIZA DE CATIVA ANI, CEL PUTIN CINCI-SASE, VOR FI CADERI DE PRETURI, SOMAJ, TENSIUNI SOCIALE SI TOT TACAMUL.

mai am on intrebare: daca la viena si in dever se poate construi cu 400 de euro pe metru patrat, la bucuresti de ce nu se poate decat cu 1400??? ca incompetenta e mare inteleg, ca lacomia e mare , inteleg, dar chiar sa fie costul de patru ori mai mare in conditiile in care consturile cu fortza de munca sunt de cinci ori mai mici??? plus ca pe mine o subscriptie pentru un soft performant ma costa mii de dolari pe an, in timp ce in romania se lucreaza cu crack-uri sau cu chinezisme de 100-200 de dolari...

hai, lasati-ma, prefer sa discut cu ingineri, pe cifre nu cu speculati si cu agenti imobiliari. am vazut specimene ca ei toata viata, niste putori ratate fara studii, care au impresia ca restul oamenilor sunt tampitzi. de cate ori imi povestesc cat de mult vor reusi ei sa vanda daca facem nu stiu ce proiect fantezist, ma uit scarbit in cealalta parte, iar dupa ce terminam discutia imi scuip toata scarba intr-o batista si o arunc la gunoi...

costin spunea...

Eu nu stiu daca pretul minim de constructie este in realitate cel dat de Olandezu.
Dar ma pot gandi la 2 cazuri: este adevarat ceea ce spune Olandezu sau este fals. Pornind de la aceasta premisa am construit cele doua scenarii.
Daca este adevarat, atunci nimeni nu va mai construi deoarece nu va avea pentru cine.

Daca este fals acest pret minim, atunci ne putem astepta la developri/constructori care vor fi mai inteligenti decat cei actuali de pe piata si vor putea construi la preturi mai mici.
Sau vor aparea oportunitati de constructie la preturi mai mici: scade pretul la ciment, scad salariile (datorita cresterii somajului) etc.


PS Chiar ma gandeam ca pentru Patriciu in acest moment este o oportunitate mai buna sa-si faca fabrica de materiale de constructii decat sa faca pe developerul. Sau eventual sa le imbine

nestor spunea...

Cred ca este toata lumea de acord ca se poate construi mai ieftin, mult mai ieftin. Dar pentru asta trebuie indeplinite niste conditii, aici apare scepticismul unora, printre care ma numar si eu:

1. Ca sa se construiasca mai ieftin trebuie sa se construiasca mult, mult mai mult. Ori in conditiile in care nicaieri in lume nu se mai vinde, bancile care au investit in dezvoltatori dau faliment, cu alte cuvinte, in cel mai nasol context pe care ni-l putem imagina, ce ar putea determina escaladarea investitiilor fix in Romania?

2. Ca sa se construiasca ieftin trebuie sa se construiasca eficient, metodic, cu cap. Sper ca suntem toti de acord ca acest punct este imposibil de atins. Un argument in acest sens sunt marii dezvoltatori care pana acum au refuzat sa se implice.

2.1 Ca sa se construiasca eficient trebuie sa beneficiezi de un cadru legislativ propice. Nu aduc aminte decat construitul pe persoana fizica pentru evitarea platii TVA-ului.
2.2 Ca sa construiesti eficient ai nevoie de forta de munca calificata. Toata forta noastra de munca calificata a plecat de mult in Spania, Italia, Germania, pe salarii mult mai consistente. La noi au ramas toti gigeii care muncesc de trei ori mai lent si de patru ori mai prost. Asta inseamna risipa de materiale si risipa de timp.
2.3 Ca sa construiesti eficient ai nevoie de colaboratori si subconstractori seriosi, care sa respecte conditiile si termenele de livrare.
2.4 Ca sa construiesti eficient ai nevoie de materiale ieftine si de buna calitate. Ori aici este problema, intram intr-un cerc vicios, in care materialele sunt scumpe pentru ca cererea este mica, iar cererea este mica pentru ca materialele sunt scumpe. Pana acum nu a cedat nimeni.

3. Ca sa construiesti ieftin ai nevoie de infrastructura. De la autostrazi, pentru transport, pana la utilitati gen gaze, apa, canalizare, strazi, trotuare, iluminat public, mijloace de transport in comun pe care in orice stat civilizat ti le pune statul la dispozitie. Chiar presupunand ca ai totusi acces la acestea, daca nu sunt suficient dimensionate pentru a putea deservi si proiectul tau, le ai degeaba.

4. Ca sa construiesti ieftin ai nevoie de garantia faptului ca vei vinde mult, pe termen lung. Ori intr-o tara ca Romania asta este un pariu foarte riscant, mai ales in conditiile in care in SUA sau Spania, tari cu traditie sau potential mult mai mare in acest sens, tocmai au pierdut pariul.

Iar in final, ca sa aduc un argument a la Aristotel, ca sa construiasca ieftin si bine ar insemna ca in sfarsit se aliniaza niste planete si un lucru bun s-ar intampla si tarii asteia. Mai este cineva care crede in povesti cu zane?

devlin spunea...

@ Nestor

Pai daca nu se va putea construi ieftin (cf. argumentatiei tale), si daca nici scump nu se va putea construi (Costin zice ca nu vor mai avea cui sa vanda), inseamna ca nu se va mai construi deloc. Am inteles bine?

Nasol. Ne asteapta vremuri grele. Somajul va creste, fiindca nu vor mai fi locuri de munca in constructii. Cererea de materiale de constructii va scadea, deci companiile producatoare vor fi obligate sa reduca costurile - deci se vor pierde iar locuri de munca. Sectorul constructiilor care, de cativa ani, trage in sus economia romaneasca, va suferi o contractie semnificativa, tragand dupa el intreaga economie. Salariile vor scadea, nu tuturor si nu fara discriminare, dar vor scadea, in timp ce inflatia va creste (mancarea, combustibilul nu stiu decat sa se scumpeasca, de la o vreme incoace) - asadar puterea de cumparare in Romania va avea puternic de suferit. Bancile comerciale, speriate de aterizarea dura, constranse de banca centrala dar si avand in fata experienta surorilor lor americane si vest-euopene, vor limita creditarea.

Majoritatea resurselor financiare ale populatiei vor fi directionate catre acoperirea nevoilor elementare. In plus, Romania fiind o tara de "apropritari", numarul persoanelor dispuse/capabile sa aloce sume considerabile pentru achizitia unei locuinte va fi semnificativ mai mic decat in perioada "boom"-ului economic din ultimii ani. Va fi o lipsa acuta de lichiditate in piata imobiliara

Ce se va intampla cu preturile locuintelor, in acel moment? Ei bine, ar spune domnul Olandez - vor creste! :)

Iertati-mi aberatiile, sunt doar o mostra de gandire economica sumara. De fapt, nu ma pricep deloc, dar imi place (ca si altora) sa ma bag in seama. Singura mea scuza este ca, in calitate de sarantoc care nu a vazut in viata lui 5000 de euro la un loc, imi doresc si eu sa se prabuseasca economia ca sa imi iau o casa...

Manole spunea...

Expunerea lui Nestor este foarte temeinică. Da, astea sunt nişte chestii care momentan nu se regăsesc în România.

În cazul ăsta să ne spună şi nouă negaţioniştii de ce ar trebui ca publicul să susţină cu banii proprii (în speţă să cumpere) prostia din capul micilor speculanţi care au intrat pe piaţa asta pe care nu se întrunesc condiţiile necesare pentru a oferi produsul la un preţ care să asigure vânzarea lui sigură şi într-un timp optim în raport cu cheltuielile de producţie şi vânzare.

E ca şi cum mă apuc să construiesc vile de lux în Sahara şi apoi mă văicăresc prin toate bordeiele şi pe toate blogurile manoliste că nenorociţii de berberi preferă mai degrabă să stea sub burta cămilei, decât să-şi ia casă de la mine. Asta apropo de cine se văicăreşte la ora actuală. Şi apoi îi mai şi ameninţ cu fel de fel de scumpiri agitând sabia de tinichea.

Dorin spunea...

@manole
Desi expunerea lui Nestor este partial adevarata, asta explica motivul pentru care pretul de constructie a unei locuinte noi nu poate sa indeplineasca in Romania raportul : pret pe metrul patrat/ salariul mediu pe economie, pe care il indeplineste in SUA, Europa de vest etc.
Dar la noi se pot obtine totusi raporturi de 1,2 - 2 ori mai mari decat in SUA sau Europa de vest.
Preturile la noi sunt insa mult, mult, MULT mai mari.

nestor spunea...

Manole, eu nu am spus ca oamenii ar trebui sa cumpere. Doar observ ca acest lucru se intampla, motiv pentru care apar si cei care speculeaza acest lucru.
Stiu, este absurd, bunul simt din fiecare ne impinge sa credem ca nu se mai poate merge la nesfarsit in directia asta. Dar pe de alta parte, exista multe lucruri absurde care se intampla in Romania si vor continua sa se intample.
Mie cel mai absurd mi se pare faptul ca o tara care urmareste sa devina a 7-a economie a Europei are 300 de km de autostrada si construieste cam 5 pe an. Concluzia mea este simpla: nu ai cu cine.

AristotelCostel spunea...

@Olandezu

"a. Chiar NU SUNT BANI PE PIATA"

Trăiască mama ta, da' bine le mai zici. Stii cum spune punkt, mama proştilor e tot timpul gravidă.

"b. Sunt bani pe piata dar clientii asteapta "sa scada pretul".
Precum s-a vazut in diferse postari , pretul n-are cum sa scada, apartamentele (noi) se scumpesc din cauze de materiale, dobanzi la banca etc, iar BNR s-ar putea sa inaspreasca creditul...Pe termen mediu insa cine asteapta prea mult va pierde."

Nu spun că eşti prost ca Ionuţ Bordei că s-ar putea să fi chiar el, dar spui exact aceleaşi prostii.

"c. Exista si o situatie speciala : nu-s bani pe piata dar unii au bani."

Pentru că nici cei cu bani nu cumpără când preţurile încep să scadă, c-ul tău se transformă automat în a, timp în care Bordei se concentrează tot mai mult pe ...b.

Olandezu: "Cu salutari (Groeten) !"
Stimate Malaka, ce vrei să transmiţi prin termenii radier, armături, latitudine, groeten?

@manole
Nu pot să nu remarc legătura dintre prostiile susţinute de cezar jipa, olandezu, costin şi politica manipulatoare a forumului softpedia.
Ştiu că tu subevaluezi rolul blogului, dar pune-te în pielea oilor de pe Ansambluri Rezidenţiale care au impresia că-s la zi cu trendul pieţei datorită unor ...punkt, turbo-trabant, coldplay şi alţi mizerabili.

Mastermind spunea...

http://www.zf.ro/articol_185255/visul_american__sa_traiesti_intr_un_cartier_parasit.html

olandezu spunea...

@ nestor
Super analiza !!! Pacat ca nu-s prea multi care o pot intelege sau accepta !

@ toti

Mda, deci incep sa ma cam lamuresc cum stau cu argumentatia cei care sustin scaderea preturilor . Se aduc ca exemple : salarii mici, caderea pietei in UK, US etc si costurile umflate ale dezvoltatorilor. Se da replica aratandu-se ca TOATE argumentele sunt false sau irelevante pt. piata din RO...Se iau un pic (sau mai mult, in functie de nivelul fiecaruia) la misto cei care au dat replica, dupa care se posteaza DIN NOU acealeasi argumente ca si cum n-ar fi fost o dezbatere pe tema lor si lucrurile deja lamurite ! In felul asta nu cred ca ajungem prea departe !

Asa ca m-am gandit sa abordez un pic altfel problema - ceva mai constructiv decat ironii sau aprecieri personale legate de forma si nu continutul postarilor.

Va propun deci urmatoarele :

Sa consideram un ansamblu rezidential undeva la marginea Bucurestiului, dar nici prea departe de oras. Sa zicem zonele limitrofe ale orcarui cartier important precum Colentina, Titan, Berceni, Drumul Taberei sau Militari. Banuiesc ca in fiecare zona exista un ansamblu in constructie , deci stiti la ce ma refer. Ansamblul e facut din blocuri de 10 etaje plus (pana in 20 sa zicem - cum e parca Asmita) , finisaje medii , fara aer conditionat, parcari exterioare si subterane (nu destule insa sa acopere proportia de 1.5 parcari/apt) iar in ansamblu se afla de la garsoniere la apt. de 4 camere .
Ca sa fie si mai usor si mai clar definim garsoniera - 45mp, 2 camere - 60mp, 3 camere - 75 mp , 4 camere - 90 mp. Toti sunt mp. construiti.

Intrebarile pt. toti de pe forum sunt : cat credeti ca ar trebui sa coste (din punct de vedere al cumparatorului final) AZI fiecare din aceste locuinte si daca pretul pe care il consderati corect nu e pretul pietei de azi, in cat timp credeti ca se va ajunge la el ? In cotarea preturilor luam o zona MEDIE. Nu ne apucam sa facem comparatii : Militari e mai frumos decat Colentina , dar mai urat ca Titan-ul etc. Am dat exemplu de cartiere doar pt. pozitionarea radiala fata de centrul Bucurestiului.

Si ca sa standardizam pe cat posibil pt. o citire mai usoara a postarilor puteti copy/paste sectiunea de mai jos si o completa cu preturile fiecaruia dintre voi.

----------------------------------
- garsoniera (45mp) - xxxxxx Euro
- apt. 2 camere (60mp) -xxxxxx Euro
- apt. 3 camere (75mp) -xxxxxx Euro
- apt. 4 camere (90mp) -xxxxxx Euro
- loc parcare suprateran - xxxxxx Euro
- loc parcare subteran - xxxxxx Euro

Piata se va alinia la preturile de mai sus in xx luni.
--------------------------------

Pt. o citire mai usoara as evita - cel putin in cadrul raspunsului - alte comentarii. Comentariile pot fi facute in postari ulterioare .

Avand o opinie de la fiecare cred ca cel mai simplu e sa oprim argumentatia pe forum si sa ne "reintalnim" in 3 sau 6 luni si sa vedem cum sta treaba ! La urma urmei realitatea in 6 luni va fi una singura indiferent de ce spunem noi, nu ?! Atunci - asa cum spuneam cand eram mici - "o sa se vada oftica ! " .
Multumesc anticipat pt. raspunsuri !

Manole spunea...

Caută pe aici pe blog "profeţia lui Manole" sau intră pe forumul lui Alex Dumitraşcu pe threadul ăla cu discuţii asupra preţurilor viitoare.

În principiu observ că începi să pricepi. Cu o mică excepţie: replica privitoare la faptul că "toate argumentele sunt irelevante pentru România" o susţineţi VOI, de-alde Bordei, nu noi.

Mr Kiko spunea...

- garsoniera (45mp) - 45.000 Euro
- apt. 2 camere (60mp) -65.000 Euro
- apt. 3 camere (75mp) -80.000 Euro
- apt. 4 camere (90mp) -110.000 Euro
- loc parcare suprateran - 5.000 Euro
- loc parcare subteran - 10.000 Euro

Piata se va alinia la preturile de mai sus in 15 luni.

olandezu spunea...

Manole,
nu ma intereseaza alate bloguri . Noi am schimbat niste puncte de vedere pe blogul ASTA si as vrea sa facem o iesire "clean" din discutie . Astept deci parerea ta cu privire la preturi (si a celorlalti participanti pe blog) prezentata in mod EXPLICIT . Sau e mai usor sa dam cu misto-ul decat cu cifrele ? ...cum spun englezii "let's walk the talk". Ai o opinie, hai s-o auzim atunci ! Ca de oamenii care neaga tot dar nu propun nimic sunt satul.
In ce ma priveste o sa postez estimarea mea ceva mai tarziu dorind sa evit generarea altor comentarii care n-ar fi prea folositoare in momentul de fata !
Astept deci. Salutari !

Mr Kiko spunea...

PS:
admit ignoranza ca nu stiu ce inseamna suprafata construit.

In valorile mele consider ca masor cu metru camerele si adun suprafetele.

elzorab spunea...

olandezule, nimic nu e atipic, nici macar faptul ca insisiti la infinit cu argumetele tale, esti intr-o faza clasica de DENIAL!

atipica pentru romania este doar amplitudinea graficului de bula, cele postate de manole(graficul distributiei normale, pentru ingineri, sau clopotul lui gaus)

deci, in statele dezvoltate s-a plecat de la valori ale preturilor de 3-4 salarii medii anuale si s-a ajuns in maxim la 6 salarii medii anuale dupa care au inceput sa scada, conform distributiei normale(pentru cei care pricep statistica, nu pentru agentii imobiliari)

in romania s-a plecat tot de pe la 5 salarii medii anuale si s-a ajuns in cativa ani la 50 de salarii medii anuale) deci, doar chestia asta e atipica, valoarea cu care a crescut si valoarea cu care vor scadea. de aceea tot povestesc eu de prabusiri, pentru ca panta(prima derivata pentru ingineri, sau inclinarea graficului pentru agentii imobiliari) este foarte abrupta. evident, olandezul o sa vina si o sa-mi spuna ca metoda gauss nu se aplica in romania, in romaia se aplica matematici speciale, in care semnul minus a fost desfiintat :)

de ce nu poate fi romania un caz special.

1. din cauza globalizarii
2. majoritatea investitorilor cu bani , sunt din europa de vest si s-au ars la ei acasa, in vest, deci se vor comporta similar si in romania(strategii de criza)

3. a doua mare grupa de investitori sunt romanii din strainatate, dar acestia au vazut prabusirea pietei din spania, anglia si irlanda si nu mia sunt "CREDINCIOSI IMOBILIARI" adica s-au convins la fata locului ca preturile pot sa o ia si in jos. apoi vin in romania unde vad preturi la fel de mari pentru calitate de zece ori mai mica si ghici ce vor face?

4. tot acesti romanai plecati, au ramas mai nou fara slujbe, conditii in care le va fi foarte greu sa mai ia un credit. si ei tot cu credit cumparau, sa nu credeti ca niste muncitori din madrid putea sa adune mai mult de 5 000- 7 000 de euro anual, ceea ce o poate face si un inginer mai bun in bucuresti. deci, nici acesti capsunari nu sunt capabili sa salveze economia nationala. mai mult, foarte multi dintre ei au ramas cu banii blocati in spania, si acum s-au trezit cu locuinte ce valoreaza 20-30% mai putin decat creditul pe acre l-au contractat, deci sunt pe minus...

5. banca nationala a adoptat politici similare cu cele din europa de vest si america, respectiv normalizarea(nu restricionare) conditiilor de creditare. au pus aceleasi conditii ca si acum zece ani. adica, daca vrei credit trebuie sa dovedesti ca ai posibilitatea sa-l rambursezi. chestia ca da, dar mie mi s-a dublat salariul in ultimul an nu este argument valabil intr-o economie de piata. la fel cum s-a dublat se poate si injumatati(legea distributiei normale, al naibii gau ss asta, a distrus el mitul imobiliar din romanai)se merge pe principiul cresterii durabile, adica ceea ce poate fi sustinut pe o perioada lunga de timp si nu doar pentru un an, ca tu ai credit pe 30 nu pentru doi ani....

6. romania are schimburi comerciale cu statele din europa, america si asia, deci depinde 100% de cum evolueaza economia in acele state, daca romania s-ar muta pe luna si ar avea schimburi comerciale cu martzienii, da, atunci ar avea o evolutie atipica, fata de europa, dar ar avea tot o evolutie tipica fata de evolutia economiei martziene...

7..etc, etc, etc...

repet, atipic e doar modul de gandire al unor copii cu sperante, acre si-au inchipuit ca ei sunt cei ami destepti de pe planeta si vor putea sa castige bani ieftini la infinit, fara sa munceasca, fara sa studieze si fara sa faca nimic. era suficient sa stea cu fundul intr-o agentie imobiliara si sa ia comisionul...e, s-a cam terminat, sa-l ia naiba pe gauss si legile lui statistice, daca-l prind l-am spart, ca m-a lasat si pe mine fara venit. ce, mie nu-mi convenea sa-mi aiu cate un mertzan in fiecare luna? nu mai pot, acum de abia imi ajunge de un logan :) dar vorba aia, pe vreme de seceta, e buna si o grindina!!! :))

NENEA CORA spunea...

Cu toate ca am un venit de 3000 e pe luna eu nu as da mai mult de 40000 pe 2 camere in Buc. In rest ma doare undeva de dezvoltatori, ciment, cerere, oferta sau zilisteanu.
Daca maine sufar o infirmitate si nu mai pot munci ? Ce face familia ? Cu asigurarile poate fi teapa. Asa mai bine tin bani cash si dorm foarte linistit. Incredibil de linistit. Abia de un an jumate incoace simt adevarata libertate. Fuck banks !

elzorab spunea...

pretul meu, bazat pe tot ceea ce am construit, muncit si studiat in ultimii 25 de ani:

intr-un cartier, muncitoresc, oarecare:

garsoniere 15 000-20 000
2 camere 20 000-25 000
3-4 camere 25 000- 30 000.

pentru cartiere mai selecte, puteti sa mai puneti 5 000 euro.

cama stea sunt preturile reale si sutenabile, restul sunt doar nebunie si turmentare, fum si praf in vant...

treziti-va!!!

NENEA CORA spunea...

Sa va povestesc 3 cazuri reale ale unor colegi.

Coleg 1: Acum 6 luni voia sa-si ia un ap la 80-100 disperat ca preturile cresc. I-am recomandat blogul asta. Acum e happy ca a pus frana.

Coleg 2: Avea un ap. L-a vandut acum 8 luni cu 80000. A dat avans 20000 si a luat cu credit ap 3 cam la 100000. Din 60000 ramasi luat Octavia de 25000 si a mai dat avans la o garsoniera de 60000 cu speranta inchirierii. Acum are rate de 1400 e la un salar de 3000. Ce a castigat? Si abia acum calculeaza ca are de returnat 400000 e in 25 ani. Ce face daca preturile scad? Naspa.

Coleg 3: Are un ap de 100000 valoarea acum 1 an. Si-a luat o casa la 140000 pe credit. Rata 1200 pe 30 ani. Cu moralu sus ca daca e ceva nasol, vinde ap si achita datoria. Acum nu poate lua nici 70000 pe ap si tocmai l-au concediat.

Analizati si voi.
Doamne apara si pazeste.

cezar jipa spunea...

Nenea Cora : colegul ala nr.1 e happy ca sta in continuare cu parintii ? Sau dorea sa investeasca in imobiliare pentru sporul de valoare. In cazul asta te atentionez oficial ca speculantii si 'prietenii' lor nu sunt bine vazuti pe blogul asta.

Colegul ala nr 2. va avea de castigat daca piata se comporta ca si pina acum, sau va castiga n profit minuscul daca se va stabiliza, sau va avea de pierdut daca piata va intra in criza. IN NICI UN CAZ nu se va putea vaicari pe la 40 de ani ca a stat cu mainile in sin si au trecut ocaziile pe langa el. Ce-i drept, a facut la tranzactii nu gluma !

Colegul nr.3 e un caz mai special.
El a vrut casa cu gradina, si a pierdut intr-un an 33 la suta din valoarea ap., si a ramas fara job.
Desigur, speculantii imob. sunt de vina pentru asta, si abia dupa aceea Basescu.
Sigur, rezolvarea poate fi , in ordine : intrarea in panica, vanzarea ap. ala cu 70 mii (ca oricum intr-un an va valora de 2 ori mai putin, nu ?), ramb. in avans partiala pentru casa aia, gasit job, trait din salariu si locuit in casa cu gradina. Groaznica soarta, dar asta e.
Condoleantele mele.

AristotelCostel spunea...

@corry

Probabil ca 2 si 3 te-au mai temperat de nu ti-am mai afectat penajul in ultima vreme.

@olandezu

Piaţa locuinţelor noi de pe litoralul bulgăresc, în cădere liberă

Discount 50% si abia vine ...

NENEA CORA spunea...

Acum vreo 8 luni recunosc ca nu as fi crezut posibila o spargere de balon ci doar o stagnare sau usoara corectie. Se poate vedea in postarile mele.

Dar acum sunt mai sceptic decat manole sau costel si tind sa cred ca spirala care a urcat continuu a urcat prea mult si a epuizat resursele romanilor (fazanilor in special) iar acum o va lua la vale rau de tot. S-ar putea ca graficele lui Manole sa fi uitat de o cadere exponentiala (mai mult decat aterizarea fortata).

Intrebarea este cu putem profita in aceste momente de panica. ce solutii de specula exista ? Sau nu exista.

olandezu spunea...

@ elzorab

Mi se pare ca n-ai citit deloc ce am scris ! N-am spus niciun moment ca o prabusire e imposibila (desi mie personal mi se pare putin probabila). Ce am vrut sa explic gastii lu Manole&co este ca nu exista decat 2 posibilitati :
1. Vor fi apartamente la vanzare dar preturile nu vor scade sub 1400 E/mp pt. apt. noi (cu variatii in 10-15% pt. cele vechi)
2. Nu vor mai fi apartamente noi DELOC (dupe epuizarea celor de pe piata - la preturi de min ,1400 E/mp) si pe terrmen mediu dupa o scadere initiala pretuirle vor incepe sa creasca din nou .

In nici un caz nu o sa vedeti preturi de 15 - 20000 cum sugerezi tu pt. ca SUNT MULT SUB COST !

Ce naiba, asa de grea e limba romana ?


@delvin

Se vede ca esti tanar si naiv ! E o mare diferenta intre ce ZICE cineva ca face si CE FACE cu adevarat . Du-te peste 2 ani la locul cu pricina si spune-mi :
a. Vezi vre-o constructie
b. Daca da ia-mi si mie un apartament cu 1350 cu TVA inclus . 50 sunt de la mine pt. efortul tau ca mi-ai dat un pont bun. Stii cum e : "broker fee".

@ mrkiko

Construit inseamna ce e total suprafata. Util inseamna minus suprafata ocupata de peretii exteriori si despartitori. De regula 10-15% . Si apreciez feed back-ul ! Mi se pare mult mai constructiv decat sa ne maimutarim in replici de 2 lei pe blog.

@mastermind

in articolul http://www.zf.ro/articol_185255/visul_american__sa_traiesti_in
tr_un_cartier_parasit.html
scrie negru pe alb ca rata locuintelor neocupate in USA e 4%.
Te poate lunina elzorab - specialist in statistici, cat de relevant e 4% pentru a defini un crah !


@ nenea cora
Din nou il voi invoca pe elzorab cu statistica : mi se pare dur sa ai 3 prieteni looseri ...statistica e prea deformata ca sa nu suspectez ceva necurat ! Eu nu stiu pe nimeni in situatia asta si nici nu stiu pe cineva in afara celor 3 prieteni ai tai ! Poate pt. ca cei pe care ii stiu iau o casa PT A LOCUI IN EA si nu pt. a obtine rate de crestere a pretului de 20% anual. Cred ca d-aia nici nu ii intereseaza pretul si "ce ar fi facut daca..." ! In plus aia cu "apartamentul valora 100000" e doar in mintea lui . Apartamentul ala nu valora mai mult decat pretul pe care l-ar fi luat pe el. Dar pt. ca nu l-a vandut nu va sti niciodata . Restul sunt speculatii si batut apa in piua !
Cum spuneam cu misto-ul stai bine baieti . Cu resonsabilitatea si asumarea IN CLAR a unei pareri stati mai prost .
Keep walking - dar schimbati directia ca nu e buna !

NENEA CORA spunea...

@olandezu

Ca sa vezi cat esti de incurcat in mintea ta: cei trei am spus ca sunt colegi si nu prieteni. Asta ca sa nu ma binecuvantezi cu faptul ca am prieteni looseri. Si nu e vina mea ca suntem colegi. Deci las-o mai moale cu aerele de superioritate.

Cat despre pretul de 1400 pe mp elzorab (arhitect parca in SUA) ti-a demontat teoria cum ca preturile de productie nu pot scadea. Citeste mai inainte.

Ca un exercitiu. De ce s-a retras Patriciu din petrol si a vandut 75% din Rompetrol. Pentru ca piata petrolului in Ro a crescut intre 2000-2007. A presimtit ca urmeaza recesiunea si s-a retras la timp. A pus foc la balon pentru ca balonul e bomba pentru economie. asteapta criza ca sa renasca din criza. Are bani and cash is king spunea cineva.
O alta dovada bursa.
Un alt foc la butelia cu gaz sunt masurile BNR.

SPIRALA MY FRIEND

cezar jipa spunea...

" mi se pare dur sa ai 3 prieteni looseri ...statistica e prea deformata ca sa nu suspectez ceva necurat ! " Sa stii ca eu am o sumedenie de cunostinte perdante, alegeri proaste la activ etc., cazuri cat se poate de reale !

"In plus aia cu "apartamentul valora 100000" e doar in mintea lui . Apartamentul ala nu valora mai mult decat pretul pe care l-ar fi luat pe el. Dar pt. ca nu l-a vandut nu va sti niciodata ."

Hmm, sa intelegem ca o fapta/actiune la timpul potrivit valoareaza mai mult decat 198 comentarii tardive ?
Mai, tu dispretuiesti poporul.

Oricum, daca locuintele vor ajunge iarasi la valorile din 2002 (precum ii dicteaza intelepciunea de 25 de ani de viata reala a dlui elzorab) am de gand sa cumpar la greu. Pai numai din chirii imi scot la o garsoniera 300 lunar ori 11/12 luni =peste 3000 euro anual, in 5 ani imi scot banii.

Oricum, observ o radicalizare din partea dlui manole, fata de perioada de inceput, pe cand se lafaia in bratele obiectivitatii 'bulei imobiliare'. Hai domle sa vedem daca graficele alea se adeveresc, ce atata vorbaraie. Da ca da, 98 la suta din blogul asta va putea sa-si permita in continuare octavia pe credit si shopping regulat, ceea ce ar fi ok pt. toata lumea. Daca nu, se vor face niste alegeri, amanate prea mult. Eu unul nu ma bucur de necazul altuia, si nici nu-i doresc pierderi, fie numai si pentru ca le-am avut deja, le-am depasit, si stiu ca mi se pot intampla oricand.

«Cel mai vechi ‹Mai vechi   1 – 200 din 281   Mai noi› Cele mai noi»

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...