vineri, 31 august 2007

Cand gresim bagandu-ne la un credit imobiliar?

Simplu: când mizăm pe faptul că rata pe care o vom avea de plătit va deveni, cu timpul, nimica toată faţă de câştigurile noastre viitoare.

Nu uitaţi că nu mai suntem în 2003. Cu un credit de 20.000 nu îţi mai iei nici măcar o garsonieră confort 3. Ca să îţi iei un apartament cu 3 camere ai nevoie de cel puţin 80.000 de euro care să vină peste un avans de vreo 40.000 (însuşi avansul e o sumă ridicol de mare). Mulţi tineri ar putea strânge cureaua până le-ar ieşi maţele pe nas ca să-şi ia un credit aşa de mare. Dar ar fi ei siguri că totul va fi la fel euforic peste 10 ani? Îi sfătuiesc pe toţi cei care nu au de pe acum un salariu de 3000 de euro / lună (cum zice James) să nici nu acţioneze ca şi cum ar urma să aibă.

Iraţionala fantezie: până unde să fii optimist?

Gigel e un tânăr bucureştean de vreo 30 de ani, care a muncit din greu până la vârsta asta pentru a-şi putea întemeia o familie, pentru a-şi face rost de un salariu bunicel pentru România (8-900 de euro) şi pentru a-şi lua o maşină.

Gigel a suferit mult de-a lungul tinereţii. A intrat în câmpul muncii, cum se zice, pe vremea când salariul mediu era vreo 100 de dolari şi a început munca pe un salariu de vreo 50 de dolari care i se plătea la negru. La un moment dat a fost şi şomer. Dar acum e bine.

Singura problemă a lui Gigel e că stă cu chirie. Sau că stă cu ai lui. Sau cu ai ei. Nu contează. Singura lui problemă e că n-are casă şi chestia asta îl frământă. După o matură chibzuinţă, decide, împreună cu soţia sa, să-şi cumpere un apartament de bloc, într-un oarecare cartier al Bucureştiului. Fireşte, Gigel e un pic speriat de preţuri dar toată lumea îl asigură că va face o afacere bună şi că peste câţiva ani, să zicem 5, dacă va dori să vândă apartamentul, îl va vinde mai scump, măcar cu 30%, dacă nu cu 60%. Gigel e optimist.

Să vedem acum pe ce se bazează optimismul său.

1. Cererea de apartamente comuniste de bloc e mare. Gigel a mers la câteva agenţii imobiliare şi a văzut o grămadă de oameni care vroiau să-şi cumpere un apartament de bloc. Gigel însă nu îşi dă seama că, pentru a putea vinde la suprapreţ peste 5 ani, cererea trebuie să rămână mare şi atunci, în 2012. Ori, pentru ca lucrul ăsta să fie posibil, ar trebui ca în următorii 5 ani:

  • în Bucureşti să nu se construiască nimic nou;
  • bătrânii din Bucureşti să moară într-un ritm mai încet decât ritmul de formare a cuplurilor tinere;
  • în provincie, mai ales în oraşele mici, să se continue a se trăi dezastruos, pentru ca provincialii să fie tentaţi şi în 2012 să emigreze, dar în Bucureşti în 2012 să se trăiască totuşi mai bine decât în Occident, pentru ca emigrarea să aibă loc spre Bucureşti, nu spre Italia, Spania sau Anglia;
  • nimeni din Bucureşti să nu emigreze spre Occident sau spre alte centre industriale în plină dezvoltare, cum ar fi Clujul sau Timişoara;
  • să se trăiască atât de bine în Bucureşti în 2012, încât mulţi români emigraţi în Occident să prefere reîntoarcerea acasă;
  • dacă piaţa muncii se va deschide către lucrătorii din afară, sub presiunea lipsei de lucrători, nu e suficient să se deschidă către lucrătorii low-cost (măturători, muncitori-constructori, paznici etc.), care vor fi plătiţi cu cele mai mici salarii de pe piaţă, neputând susţine preţurile colosale ale apartamentelor, ci către lucrători pentru poziţiile de middle şi top management, care îşi vor permite salarii de 1000+ euro; carevasăzică în Bucureşti vor fi, în 2012, gunoieri români şi şefi pakistanezi;
  • etc.
În rezumat, optimismul lui Gigel legat de problema cererii de apartamente comuniste se bazează pe următorul raţionament de-a dreptul fenomenal: în câţiva ani în Bucureşti nu se va construi nimic nou, dar totuşi nivelul de trai îl va depăşi pe cel din Occident, în ciuda faptului că oamenii vor locui în blocuri vechi de zeci de ani cu apartamente mici, înghesuite, lipsite de spaţii verzi.

2. Salariile vor continua să crească, implicit veniturile, deci nu va fi o problemă să găseşti cumpărători. Desigur, nimeni nu se îndoieşte de faptul că salariile vor continua să crească. Întrebarea e dacă în 2012 venitul mediu al unui bucureştean va mai creşte tot cu ritmuri de 25% - 50% pe an, aşa cum s-a petrecut în ultimele 24 de luni. Pentru ca o asemenea creştere să fie posibilă, ar trebui ca:
  • penuria de pe piaţa muncii, vizibilă în 2005, şi evidentă în 2006-2007, să se continue nestingherit până în 2012; aceasta ar presupune ca 1. piaţa muncii din România să nu se deschidă deloc către lucrătorii din străinătate, şi 2. afacerile care nu au personal la data aceasta să continue totuşi, prin cine ştie ce minune, să supravieţuiască până atunci şi nu doar să supravieţuiască, ci şi să reuşească să propună salarii atractive pentru acea dată.
  • leul să se aprecieze faţă de euro în acelaşi ritm de 10% / an în care a făcut-o între 07.2006/07.2007 (prin 2012, euro ar trebui să valoreze 1,9 lei), ceea ce va face ca, hocus-pocus, salariul unui bucureştean care va câştiga 2000 de RON să nu fie de fapt de 550 de euro, ci de 1000+ .
În rezumat, optimismul lui Gigel legat de creşterea salariilor se bazează pe următorul raţionament fenomenal: companiile bucureştene vor continua totuşi să-şi crească veniturile şi bunăstarea, deşi nu vor mai avea oameni, iar leul va continua să se întărească, deoarece e la mintea cocoşului să deduci că firmele lipsite de personal vor produce mai mult şi mai bine, adică vor vinde mai mult şi mai bine, deci economia o să duduie la greu.

3. În general, optimismul se bazează pe credinţa că euforia nu se va sfârşi până în 2012 şi 2007 nu se va dovedi un nou 1990: adică un an plin de euforie şi cheltuieli bazate pe aşteptări viitoare, dar care pe ascuns a creat o notă de plată uriaşă la care românii au tras din greu, ani de zile, să o plătească.

Voi ce părere aveţi? Cât de justificat vi se pare optimismul lui Gigel?

joi, 30 august 2007

Un pic despre agentiile imobiliare



Nu aş fi cinstit dacă nu aş apăra şi agenţiile şi pe agenţi.

Hai să o spunem pe-aia dreaptă: majoritatea agenţiilor imobiliare la care se duce un român obişnuit să-şi caute micul său coteţ supraevaluat sunt rupte în fund... rău de tot! De câte ori nu aţi avut prilejul să participaţi la vizionări alături de un agent în adidaşi care se deplasa cu troleibuzul dar care, altfel, vehicula sumele cu multe zero-uri în coadă cu o nonşalanţă atât de mare încât ai fi zis că e însuşi nepotul lui Gigi Becali?

Ori, dacă s-ar învârti atâţia câini cu covrigi în coadă pe piaţa coteţelor de bloc, credeţi-mă că agenţii de pe această piaţă ar avea ceva mai mulţi bani, măcar să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi de la Carrefour. Realitatea e însă că o agenţie obişnuită nu învârte mai mult de 1-2 miliarde de lei vechi / an, ceea ce înseamnă o cifră de afaceri la limita supravieţurii. 30-60.000 de euro / an, maxim maximorum 100.000. Dacă o bancă vă aprobă dumneavoastră un credit de 70.000 de euro, sunteţi mai valoros decât o mare parte a agenţiilor imobiliare româneşti!

Structura obişnuită a unei agenţii e cam aşa: un patron-Dumnezeu, mic antreprenor de 2 lei care speră şi el, ca mai toată lumea de altfel, să facă la un moment tranzacţia vieţii sale (un castel în Spania, sau ceva asemănător); şi câţiva trepăduşi plătiţi destul de prost care muncesc la birou, răspund la telefoane, cercetează piaţa, se deplasează la vizionări etc. Cam toţi sunt frustraţi: patronii deoarece, a dracului piaţă imobiliară, se umflă şi se umflă dar castelul din Spania tot nu se-arată la orizont, iar trepăduşii fiindcă sunt plătiţi prost de tot, cât să-şi cumpere perechea de adidaşi cu care vă impresionează pe dumneavoastră.

Din păcate - şi asta e o altă problemă a pieţei - 95% din micii patroni de imobiliare nu au nici o competenţă de management şi habar nu au să gestioneze un cash flow, sau să imagineze strategii convingătoare pentru a-şi dezvolta pe termen lung agenţia. Actuala explozie a preţurilor le pune lor înşile afacerea în pericol, deoarece tranzacţiile se încheie tot mai greu şi pe mulţi îi paşte falimentul. Degeaba zici că vinzi un coteţ cu 150.000 de euro dacă: 1. nu ai exclusivitate pe el şi 2. vânzarea durează 6 luni. De altfel, cunosc o grămadă de agenţi care înjură printre dinţi scumpirile şi declară ei înşişi că treaba e groasă rău, deşi în faţa clienţilor sunt numai lapte şi miere şi au grijă să-şi lustruiască adidaşii pentru a-i face cât mai strălucitori.

Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri, la care preţurile încă sunt accesibile, deşi şi aici trebuie avută mare grijă fiindcă numai un tolomac ar putea crede că munţii României vor arăta vreodată ca la Chamonix. Anul trecut a venit la mine un norvegian care vroia, de dragul nevestei românce, să cumpere o casă de vacanţă undeva în Prahova. L-am dus să o vadă (bani cheltuiţi) şi la faţa locului, când a auzit preţul, a gogonat ochii şi a exclamat: "I know I'm fucking her [adică pe nevastă-sa] but this is fucking ridiculous!"

În concluzie... sigur, agenţiile sunt de blamat că duc lipsă de profesionişti, de la patroni - care ar trebui să ştie cum se conduce o afacere - până la trepăduşi, care habar n-au ce trebuie cu adevărat să facă, dar agenţii şi agenţiile imobiliare sunt printre ultimii care ar trebui blamaţi de actualul nivel al preţurilor. Dimpotrivă, o scădere cu doar 10% a preţurilor ar mări numărul tranzacţiilor efectuate, ar mări numărul celor care ar putea accesa un credit, ar creşte încrederea vânzătorilor că nu îşi vor pierde acoperişul de deasupra capului dacă vând prost acum (un alt subiect pe care îl voi dezbate) etc. Nu mai vorbesc de o scădere de 15-20% care probabil că ar duce la o sărbătoare generalizată pentru 90% din agenţi şi care le-ar permite, în fine, să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi mai acătării.

miercuri, 29 august 2007

Gherila shopping: cum sa cumperi mai ieftin ceea ce e ridicol de scump (2)

Continui postul cu gherilla shopping. Pe de o parte, aşadar, sunt vânzătorii: bine organizaţi, primind permanent semnale din mass-media şi din celelalte canale de comunicare, ştiind - prin natura meseriei/ocupaţiei - cât se vinde, unde se vinde, la ce preţ se vinde ş.a.m.d.

De partea cealaltă sunt cumpărătorii. Complet dezorganizaţi. Complet dezinformaţi. Un cumpărător tipic habar nu are care au fost preţurile reale ale ultimelor tranzacţii efectuate în zona în care doreşte să-şi cumpere micul său apartament de bloc. Singura lui sursă sunt ziarele, anunţurile de pe internet şi vizionările la care este invitat de diverşii agenţi imobiliari.

Cumpărătorul român este de foarte multe ori confuz, speriat şi foarte, foarte pesimist. În plus, cumpărătorul român mai are un defect: nu ştie să negocieze. Nu vrea să negocieze, în special fiindcă nu are încredere în forţa proprie de a obţine un preţ mai bun. Nu în ultimul rând, pentru că nimeni, niciodată, nu l-a învăţat să negocieze, nemaivorbind să-l înveţe să analizeze jocul forţelor într-o negociere. Dacă s-ar gândi un pic la poziţia sa de pe piaţă şi-ar da seama că puterea - adică banii - se află la el, nu la proprietari. Proprietarii sunt puternici numai în măsura în care cumpărătorii sunt slabi şi nu sunt conştienţi de faptul că deţin puterea.

În 99% din vizionări, cumpărătorii preferă să nu scoată o vorbă despre preţ şi se mulţumesc să
îi spună agentului dacă vor sau nu să cumpere la preţul propus de agent. Care le dă, chipurile, preţul proprietarului. Este o atitudine complet greşită. În primul rând trebuie să ştiţi că din principiu dacă agentul vă dă un preţ de 80.000, proprietarul s-ar mulţumi să vândă şi cu 73.000 şi chiar mai puţin, dacă aveţi tupeu să cereţi scăderea preţului sub acest prag şi ştiţi să negociaţi. Diferenţa de 7000+ este dată de comisionul agentului, întocmirea actelor etc. - lucruri pe care mulţi proprietari habar nu au că trebuie să le plătească şi care, în preţul final, îl încarcă întotdeauna pe cumpărător, la sugestia agenţiei. Spun "la sugestia agenţiei" deoarece mulţi vânzători oricum nu au văzut în viaţa lor mai mult de 100 de milioane de lei vechi deodată, şi ar fi mai mult decât bucuroşi să aibă în cont o sumă cu multe zero-uri în coadă, chiar dacă ar fi să mai dea de la ei câteva procente. Agenţia îi convinge însă că pot vinde mai sus decât se aşteaptă şi oamenii îşi freacă mâinile de bucurie.

Ei bine, cumpărătorii români nu sunt conştienţi de acest lucru şi acceptă ca berbecii preţul proprietarului/agenţiei. Cam aşa cum face ciobanul mioritic! "Well, dacă vin ăia să mă omoare, asta e." Tehnica de gherilla shopping, pe care am sugerat-o cu succes câtorva prieteni, încearcă să remedieze exact această problemă comportamentală a cumpărătorului. În realitate, dacă aţi acţiona în interesul dumneavoastră, ar trebui să spuneţi proprietarului încă de la vizionare cât credeţi că face, pe bune, apartamentul lui: mai puţin cu 8%. Spuneţi chestia asta fără jenă, de faţă cu agentul imobiliar: "Domnule proprietar, vă mulţumesc, îi mulţumesc şi domnului agent, e foarte frumos, dar eu consider că nu merită decât preţul-dvs.-minus-8%". Nu uitaţi că agentul e doar un intermediar! Pentru proprietar nu va fi o surpriză, deoarece el oricum vroia acel preţ. Nici agentul nu vă poate acuza că nu sunteţi fair-play faţă de el, câtă vreme purtaţi negocierile cu el de faţă (dar fiţi siguri că o să vă urască). Numai, pentru Dumnezeu, nu staţi ca morţii fără să ziceţi nimic, fără a face o ofertă concretă sau, mai rău, acceptând oferta dată de agent, umflată din start cu 7-8 procente! Este foarte important ca proprietarul să ştie clar ce gândiţi dumneavoastră, clientul real, deoarece şi el, la rândul lui, e îmbrobodit de agent că poate obţine un preţ mai mare ş.a.m.d. Proprietarul răspunde el însuşi la stimulii din piaţă, ori dacă peste tot i se spune că o anumită marfă este vandabilă la un anumit preţ, el chiar va încerca să o vândă la acel preţ. Până când nu apare un semnal contrar nu are cum şi mai ales nu are de ce să scadă preţul.

După ce veţi pleca de la vizionare, veţi fi lăsat un ghimpe şi proprietarului, şi agentului. Asta nu e tot. Apelaţi la câteva rude sau la prieteni să ceară aceleiaşi agenţii să vizioneze cam acelaşi tip de apartament pe care îl vizaţi şi dumneavoastră, sau cereţi-le prietenilor chiar să îi contacteze direct pe proprietarii pe care i-aţi vizitat. La vizionări instruiţi-i să facă exact ce aţi făcut şi dvs.: să ofere un preţ cu 7-8 % mai mic decât cel cerut. Şi când proprietarul e pe cale să cedeze, puneţi-l pe ultimul prieten să ofere cu 10% mai puţin. În maxim 2 zile veţi semna actul de proprietate.

Asta e tehnica de gherilla shopping. Simplu, nu? Dar, după cum se vede, necesită gândire la rece, comunicare de stimuli şi, mai ales, organizarea cumpărătorilor.

PS. aştept poveştile dvs. de succes la adresa de email don_balon[la]flash.ro!

marți, 28 august 2007

Gherila shopping: cum sa cumperi mai ieftin ceea ce e ridicol de scump (1)

Dacă nu aş fi văzut mulţimea de articole din presa de azi şi comentariile inepte stârnite de diverşi "specialişti", nu aş fi postat însemnările despre gherila shopping.

Mai întâi de toate trebuie să ştiţi un lucru: presa e liberă doar cu numele. În realitate e manipulată de fel de fel de interese, inclusiv interese din domeniul imobiliar. De exemplu, poate vă amintiţi cum în urmă cu vreo lună, brusc, au început să apară o mulţime de ştiri la televizor şi în ziare despre scumpirea chiriilor. Ştirile sunau cam aşa: "Profitând de faptul că vine toamna şi sosesc studenţii, proprietarii au început să scumpească chiriile. Practic, în Bucureşti nu mai găseşti garsonieră sub 350 de euro. " (aiurea, găseşti, dar trebuie să nu crezi tot ce ţi se spune la televizor).

Aparent o ştire nevinovată care a făcut înconjurul mass-media, timp de câteva zile, nu-i aşa? Dar ce aţi zice dacă în spatele ştirii stau de fapt 2-3 moguli de presă cu interese imobiliare care, înaintea jurnalului dintr-o anumită seară, au decis ceva de genul ăsta: "Băi, un, doi, trei şi: hai să băgăm o ştire că au crescut chiriile la 350 de euro pentru ca tolomacii de proprietari care mai închiriază cu 250 să audă şi să dea şi ei cu 350." Hm, parcă se schimbă total "nevinovăţia" ştirii, nu-i aşa?

Acestea sunt de fapt semnale psihologice trimise pieţei, pentru ca piaţa să se umfle. Dacă nu l-ar râma pe niciunul în fund să bată toba că "preţurile cresc", preţurile, credeţi-mă, nu ar creşte. Aşa, însă, psihoza e declanşată şi caruselul preţurilor se mişcă ameţitor.

De aici aţi aflat un amănunt important: actorii de pe această piaţă sunt organizaţi. Ştiu să stimuleze organizat piaţa şi să o îndrepte organizat încotro vor ei. Şi închipuiţi-vă acum o biată familie, să zicem 2 tineri de 30 ani, care vor să-şi cumpere apartamentul vieţii lor (evident, în fundul Militarilor), băgându-se până în gât în datorii la bancă. Dar fiind nerăbdători să devină "proprietari" şi sperând că după 25 de ani apartamentul pe care vor da acum 100.000 de euro va costa atunci 275.000 de euro, cât să le acopere cheltuielile făcute de-a lungul timpului cu rambursarea creditului, îmbunătăţirile şi medicamentele anti-stress.

Ei bine, această familie, atunci când va intra în piaţă, va fi mâncată cu fulgi cu tot. Hai să facem cu toţii un exerciţiu de rememorare: câţi nu ştim cazuri de tineri care, după ce au luat un apartament într-un grajd comunist, nu le-au povestit fericiţi prietenilor (eventual la petrecerea de inaugurare, cu oamenii claie peste grămadă în spaţiul insuficient): "Băi, multe erau scumpe, dar ăsta era superofertă şi nu am mai stat pe gânduri!" Tinerii noştri ar trebui să ştie că asta ţine de o tehnică foarte simplă de vânzare a agenţilor imobiliari: întâi eşti dus la 3-4 vizionări ridicole (proprietari cu pretenţii exagerate, apartamente infecte etc.), chipurile "ţi se arată piaţa", apoi se scoate din pălărie iepurele: apartamentul "de vis", care e de obicei cu 5-10% mai ieftin decât restul văzute până atunci. Supuşi unui asemenea stress psihologic puteţi fi siguri că 99,99% din oameni vor ceda psihic şi vor cumpăra prima "ocazie" care le iese în cale. Pentru că au intrat fără nici un plan de bătaie, complet dezorganizat, pe o piaţă organizată, în care întâlneşti rechini la fiecare pas.

A, ca să nu mai spun de gogoaşa cu "tocmai s-a dat!" . Cum, nu ştiţi? Atunci când mergeţi la o vizionare!... da, da, "o ocazie deosebită", pe care agentul o vede el însuşi prima oară... vă întâlniţi cu el în faţa blocului, vă urcaţi în lift şi - absolut întâmplător - în lift mai intră şi altcineva; coborâţi cu toţii la acelaşi etaj, agentul vă invită să vedeţi apartamentul şi surpriză!... acel altcineva descuie chiar uşa de la apartamentul în cauză şi zice că "A, tocmai l-am dat... cu banii jos, azi dimineaţă... îmi pare rău că nu v-am anunţat".

Mâine voi scrie cum trebuie să vă organizaţi dacă vreţi să cumpăraţi bine. Tehnica e ridicol de simplă. Câţiva prieteni de-ai mei au aplicat-o şi totul ţine de organizare. Nu cumpăraţi orbeşte, dezorganizat, pe piaţa asta, fiindcă veţi fi mâncaţi cu fulgi cu tot.

luni, 27 august 2007

Hopa! Si ziarele vuiesc: se ieftinesc casele in Europa

Eu am inceput acest blog ieri, pe 26 august, cu o însemnare în care am încercat să leg "bubble"-ul românesc de cel european, care a început deja să fâsâie. Iată că după numai două zile, o ştire similară explodează în ziarele româneşti din 28 august (phiu!... că mult le-a mai trebuit):

România Liberă: În Europa, casele se ieftinesc
Gândul: Preţurile apartamentelor vechi au crescut cu 50%
Hotnews: The Telegraph - Preţurile locuinţelor scad pe pieţele europene, tendinţa ar putea ajunge şi în România
Evenimentul Zilei: România, cartierul de lux al UE
Cotidianul: Preţurile locuinţelor încep să scadă pe pieţele europene
Ziarul Financiar: Piaţa imobiliară europeană intră în declin
Atac: Criza creditelor imobiliare ameninţă şi România
etc.

Alooo! Presa! S-a auzit, în fine, până la dvs., sau vă pregătiţi să schimbaţi macazul?

Pe mine mă distrează mai ales asigurările pe care le dau unii şi alţii în articolele de mai sus cum că în România nu se poate întâmpla, nu va fi criză, mai e loc de creştere, banca naţională a fost foarte prudentă în politica de creditare etc.

Domnilor agenţi! Haideţi să nu ne mai ascundem după deget! Criza va lovi şi în România, pentru simplul motiv că dacă o familie medie, cu un venit de 1000 de euro, dă 100.000 de euro pe un apartament aici, nu are altă şansă peste 25 de ani, când îl va termina de plătit, decât să fie o familie medie cu un salariu de cel mult 2000 de euro (că doar nu e nimeni aşa de prost încât să-şi închipuie că salariul mediu al unei familii medii din România va fi la fel ca în Germania sau Franţa!), tatăl va fi bolnav de inimă de la stresul zilnic, mama la fel, iar copiii ce se vor naşte vor fi loviţi de boli respiratorii datorită atmosferei poluate. În rest, puteţi face dumneavoastră ce calcule vreţi. Oamenii înţeleg mult mai uşor când e cazul "să dea cinstea pe ruşine" şi să lase baltă matematicile superioare ale economiştilor de duzină, pe principiul faptului că "fuga (din România) e ruşinoasă, dar e sănătoasă" .

Şi hai să punem problema mult mai brutal: să luăm capitala statului african Burkina Faso, Ouagadougu. O casă în Ouagadougu cu curte de 300 de metri pătraţi costă 50.000 de euro. Un chilipir, nu-i aşa? Şi totuşi câţi dintre dumneavoastră aţi da 50.000 de euro ca să trăiţi în Ouagadougu?! Ceva îmi spune că foarte puţini, poate chiar nimeni. Fiindcă valoarea proprietăţii nu e dată de... media mondială a preţurilor (ce legătură e între oportunităţile, condiţiile de viaţă, sistemul social din Ouagadougu şi cel din Londra?!), ci de ceea ce oferă locaţia respectivă. 1000 de calcule matematice nu vor putea justifica altfel decât aşa cum un scamator scoate un iepure din pălărie concluzia că în Ouagadougu casele sunt ieftine. Ori, acelaşi lucru se poate spune şi despre România. "Analiştii" noştri trebuie să înţeleagă că în imobiliare preţurile mondiale nu tind spre nivelare, ci dimpotrivă, spre diferenţiere, la fel cum preţul unui Rolex nu va fi niciodată la fel ca preţul unui ceas Pobeda. Dar, ca şi în cazul FNI, oamenii sunt îndemnaţi să se culce pe urechea matematicii. Somn uşor!

PS. într-o însemnare viitoare voi scrie şi despre marele secret al pieţei imobiliare româneşti: că preţurile mari sunt numai pentru proşti. Şmecherii ştiu să vâneze locuinţe pentru ei şi copii lor la preţuri de 3-4 ori mai mici decât preţul pieţei. În tot acest timp, pulimea e hrănită continuu cu zvonuri despre "cât de mici" sunt preţurile în cea mai poluată capitală europeană, devenită recent polul căldurii europene în lunile de vară. Normal, sistemul trebuie să absoarbă bani!

Despre comentariile de pe blogul meu

Dragi cititori,

Vă rog să postaţi cu încredere comentarii pe blogul meu. Chiar dacă sunt convins că unii dintre dvs. mă veţi înjura, voi încerca să comentez şi să analizez cât voi putea de obiectiv comentariile care vor atinge teme care intră în sfera mea de competenţă. În cazul celorlalte comentarii sper să se găsească alţi cititori care să dea explicaţii sau care să ofere istorisiri interesante, aşa cum sper că sunt şi istorisile mele.

Manole, agent imobiliar

Scandalos sau şocant? Din Tineretului în Marea Britanie!

Cât de mare este tagma noastră, a agenţilor imobiliari? Păi, nu prea mare. Mulţi agenţi au schimbat în ultimii ani 2-3 agenţii sau lucrează în paralel pentru mai mulţi patroni. De multe ori ne întâlnim la vizionări cu agenţi de la agenţii concurente, cu care suntem prieteni. De aceea istoriile interesante circulă uşor şi devin, pe zi ce trece, tot mai şocante.

Istoria aceasta e absolut adevărată şi sunt sigur că persoanele implicate (cărora nu le voi da numele) se vor recunoaşte cu uşurinţă, presupunând că vor ajunge pe acest site.

Concret, se dă o mamă de vreo 45 de ani şi fiica ei de 23 de ani, studentă în ultimul an (parcă la Ştiinţe Politice... nu mai ţin minte exact). Locul întâmplării, cartierul Tineretului, perioada: februarie-martie 2007. Cele două doamne sunt proprietare peste un apartament. Nu contează cu câte camere, 2, 3 sau 7... ideea e că e un apartament obişnuit de bloc în inima Bucureştiului. La un moment dat doamnele se hotărăsc să-l vândă şi chiar îl vând.

După ce îl vând, obţinând pe el, fireşte, o sumă cu multe zerouri în coadă, doamnele noastre fac 2 chestii: 1. închiriază imediat un apartament pe Turda şi 2. îşi satisfac "un moft" şi pleacă la Paris într-o excursie. Vă daţi seama că la câţi bani au luat pe apartamentul din Turda, abia dacă au cheltuit câteva procente pe 1 şi 2. După ce se întorc din excursie, încep 3. să-şi caute intensiv de lucru pe internet, undeva în Marea Britanie. În iunie căutarea e gata. Acum cele două femei locuiesc bine-mersi, din câte am înţeles, pe o insulă din Canalul Mânecii!

În urmă cu câţiva ani încă mai erau o mulţime de provinciali plecaţi la muncă în străinătate (dispreţuitor numiţi "căpşunari" de pătura noastră dominantă) care vroiau să cumpere un apartament în Bucureşti. Nu neapărat cu banii aduşi din Spania sau Italia. Ci şi cu banii aceia. Altfel zis, la fel ca şi în cazul Caritas sau FNI, oamenii se îngrămădeau să introducă bani în sistem. Prin 2003, o vânzare nu dura mai mult de o lună şi erau proprietăţi care se vindeau chiar şi în câteva zile. Acum, dimpotrivă, aud tot mai mult de cazuri de oameni care scot banii din sistem, la fel ca doamnele din povestea noastră.

Oare ce înseamnă asta?... ;)

Asemanari si diferente intre Caritas / FNI si piata imobiliara

De-a lungul timpului am avut prilejul să observ câteva asemănări interesante între felul în care evoluau pe vremuri Caritasul şi FNI-ul, şi piaţa imobiliară. Sper că vă amintiţi de ceea ce vorbesc.

Asemănări:

1 Optimismul generalizat şi ilogic. Vă mai aduceţi aminte ce ziceau cei care investeau în Caritas sau la FNI? "O să crească mereu." "Mereu va fi mai bine." Nu aveau nici un argument logic, dar ei credeau asta. Şi o vreme realitatea a părut să le dea dreptate. La fel, în imobiliare este aceeaşi gândire : "Nu se poate să scadă preţul, preţul va creşte de x ori etc." Când îi întrebi pe cei care cred asta pe ce se bazează, nu au decât un singur argument : pe evoluţia preţurilor din ultimii 5 ani. Sau, mai simpl zis, preţurile vor continua să crească... "de-aia!".

2. Psihoza de a fi acolo. Toată lumea vroia să joace la Caritas sau la FNI, deşi majoritatea nu aveau deloc cunoştinţe matematice de bază (care i-ar fi ajutat să înţeleagă că sistemul nu poate fi hrănit la infinit) sau cunoştinţe economice. Şi în imobiliare am observat o psihoză asemănătoare. Mai puţin în ultimii ani când tinerii par să nu mai accepte aşa de uşor păcălelile agenţilor imobiliari şi preferă mai degrabă să stea cu părinţii sau să plece din ţară, decât să se bage sclavi la bancă pentru cumpărarea unui coteţ mizerabil construit de comunişti.

Deosebiri:

1. Durata de evoluţie. Caritas şi FNI au crescut repede şi s-au prăbuşit brusc. Balonul imobiliar a crescut încetul cu încetul şi se va sparge la fel de încet. În Tokyo, de pildă, preţurile în imobiliare au scăzut continuu între 1989-2006, după o creştere lentă de-a lungul anilor 80 care făcuse ca un metru pătrat în centrul oraşului să coste 1 milion de dolari. Istoria cunoaşte însă şi o criză imobiliară bruscă, de tip "crah", şi anume cea din Florida din 1926. Crahul acela s-a datorat însă unor calamităţi naturale care au lovit succesiv, la intervale extrem de scurte, Florida. În mod normal un balon imobiliar se dezumflă încet şi cei care au ochi de văzut şi urechi de auzit se pot salva din balonul în cădere.

duminică, 26 august 2007

Romania: o piata de periferie

De ce au explodat preţurile caselor în România?

Iată o întrebare pe care mi-am pus-o de mai multe ori de-a lungul carierei mele de agent imobiliar. Şi, deşi au ieşit la iveală mai multe posibile răspunsuri, nici unul nu cred că este cel adevărat, în afară de răspunsul pe care îl voi da eu.

Răspunsul 1. S-a dat liber la credite. Da, la început, în 2002, e posibil să fi fost o cauză majoră a primelor majorări de preţuri. Dar asta nu a durat decât maxim 2 ani. Deja în 2004 o garsonieră decentă costa 23.000 de euro, iar un apartament cu 4 camere - 50.000. Mult peste puterea de creditare a unui român.

Răspunsul 2. Căpşunarii au venit cu bani din afară. Da, am avut mulţi clienţi care lucraseră prin afară şi care îşi adunaseră pentru o casă în România. Dar aceştia au fost numai în primii ani de creştere a preţurilor. 2002, 2003. Chiar şi 2004. La ora actuală aproape nici un "căpşunar" nu îşi mai cumpără casă în România ci, dimpotrivă, din ce în ce mai mulţi îşi vând proprietăţile de aici.

Răspunsul 3. S-au spălat bani. Obiectiv vorbind, spălarea de bani nu poate fi un motiv de creştere a preţurilor. Poţi spăla bani şi fără să creşti preţul proprietăţii pe care o cumperi în vederea revânzării.

Răspunsul 4. Aşteptarea intrării României în UE a generat această creştere. Perfect adevărat. Mulţi proprietari au speculat foarte mult în jurul venirii străinilor care nu au altceva mai bun de făcut decât să cumpere case în România. Totuşi, asta nu explică de ce preţurile au mai crescut cu 20% şi după aderare, când a devenit clar pentru toată lumea că nici un străin nu vine să cumpere case în România.

Răspunsul 5. Fluctuaţiile valutare au generat creşterile de preţuri. Da, iarăşi e adevărat (parţial) . Mai întâi a fost devalorizarea dolarului US şi trecerea generalizată a preţurilor în euro (în 2002-2003). Apoi a fost devalorizarea euro (începând cu 2006) şi creşterea leului, care a dus la creşterea preţului exprimat în euro. Într-adevăr, toate acestea sunt adevărate. Totuşi, dolarul s-a depreciat faţă de euro cam cu 15% în perioada 2002-2003 iar euro faţă de leu, cam cu 10% din 2006. Deci, per ansamblu, creşterea preţurilor ar fi trebuit să fie de vreo 25%, hai 35% cu tot cu inflaţia. Ori, între 2002 - 2007 preţurile nu au crescut cu 35%, ci cu vreo 500%.

Toate aceste răspunsuri conţin în sine germenii posibili ai creşterii preţurilor. Oare nu este rezonabil să credem că toţi factorii, reuniţi simultan, ar fi putut genera această creştere de 500%? Ei bine, nu, nu este. Şi asta deoarece majoritatea factorilor au fost prezenţi şi în anii 90, fără ca pe piaţă să se vadă vreo evoluţie spectaculoasă de preţuri.

În realitate, lucrurile sunt mult mai simple.

Trăim într-o piaţă globală. Economia României este sensibilă la piaţa globală, nu mai este complet izolată, ca pe timpul lui Ceauşescu. Ei bine, pe această piaţă globală la începutul anilor 2000 s-a produs declicul: oamenii cu bani au început să investească în imobiliare. Mai întâi preţurile au început să crească în SUA, apoi şi în Irlanda, Anglia, Spania, Franţa şi Italia. În cele din urmă această "modă" a investiţiei în imobiliare a ajuns şi în România care este, la ora actuală, o piaţă la periferia Europei, unde lucrurile importante ajung mai greu. Nu întâmplător, începutul balonului imobiliar coincide cu începutul scăderii inflaţiei. Explicaţia e simplă: banii ţinuţi la bancă nu mai aduceau randamentele "fabuloase" de 40-45%, cât aduceau în anii 90, aşa că oamenii noştri cu bani au decis să scoată banii din bancă şi să-i investească în ceva, în speţă în imobiliare, fiindcă asta era la modă. Credeţi-mă, în 2002 cu 1 milion de dolari destabilizai toată piaţa imobiliară din Bucureşti. Cu 1 milion de dolari cumpărai lejer 50 de apartamente la preţ umflat, suficient cât să provoci o psihoză pe piaţă.

Ce nu ne spun, totuşi, ziarele? Ei bine, ziarele nu ne spun că în SUA şi în alte câteva ţări europene (printre care Spania şi Irlanda) balonul imobiliar s-a spart. Asta înseamnă că oamenii cu bani nu mai preferă să investească în imobiliare, ci în altceva. Cei care au apucat să mai investească în imobiliare acum au rămas de proşti: au cumpărat nişte case supraevaluate cu care nu au ce face. Momentan balonul românesc încă pare puternic. Dar se va sparge şi aici. Deja sunt oameni care, ca în cazul Caritas şi FNI, îşi pregătesc ieşirea din scenă, lăsându-i pe proşti să-şi plângă de milă atunci când o veni dezastrul. Dar despre asta, într-un post viitor.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...