miercuri, 27 august 2008

Cele mai recente marote ale imobiliarilor: preturile la materialele de constructii si Mos Craciun vine in septembrie

Imobiliarii dau dovadă de o imaginaţie fără limită atunci când e să justifice scumpirile sau, în ultima vreme, stagnările.

A. "Preţurile la materialele de construcţii cresc în continuu, deci construcţiile nu pot fi mai ieftine."

Chestia asta e pur şi simplu falsă. Preţurile materialelor de construcţii se supun legii cererii şi-a ofertei, la fel ca orice altă marfă. Câtă vreme există dezvoltatori hulpavi care vor plăti preţuri mari pe materialele de construcţii gândindu-se că oricum clienţii lor finali le vor răs-cumpăra construcţia, evident că preţurile cresc.

Şi piaţa e plină de asemenea dezvoltatori la ora actuală. Majoritatea supralicitează preţul materialelor pentru a termina lucrările mai repede şi a reuşi să mai profite de vârful bulei.

Majoritatea de fapt vor crăpa cu bula în braţe.

Uitaţi-vă la profitul raportat / 2007 de firmele de ciment din România. Sunt profituri frumuşele. Şi în 2008 vor avea profituri şi mai mari. Oamenii ăia ar putea micşora preţurile cu 20-30% fără probleme, că tot pe profit ar sta. Dar de ce să nu vândă umflat dacă există proşti care cumpără? Crezând, la rândul lor, că există proşti mai mari decât ei (cumpărătorii de apartamente) care le vor... răs-cumpăra prostia.

Va veni un moment în care piaţa de construcţii nu va mai merge aşa bine. Pe cât punem pariu că în clipa aia or să apară oferte de genul "ia un kil de ciment şi-ţi mai dăm unul gratis"? Dezvoltatorii inteligenţi aşteaptă acel moment şi nu se apucă să construiască aiurea pe vârf de bulă imobiliară. Aceşti dezvoltatori vor intra pe piaţă la momentul oportun, vor cumpăra materiale la preţuri decente, probabil vor construi şi mult mai organizat, începând cu organizarea echipelor de pe şantier şi terminând cu organizarea afacerii şi să vezi minune, hocus-pocus, cum or să reuşească să livreze la un preţ mai mic decât preţurile actuale!

Ca să nu mai spunem de aspectul celălalt al problemei: cu ce mă rog influenţează creşterea fier-betonului preţul apartamentelor ceauşiste construite acum 30 de ani?! Şi cum se pregăteşte un voinic de dezvoltator contemporan, d-ăsta din vârful bulei, să facă faţă concurenţei apartamentelor vechi din aceeaşi zonă care deja au ajuns să coste semnificativ mai ieftin ca în urmă cu 6 luni (şi tot nu se cumpără, deci scăderea va continua)?

Dacă vreţi să cumpăraţi un apartament nou, întrebaţi-l pe dezvoltatorul dvs. preferat următoarea chestie: "Ok, să zicem că vă plătesc 150.000 de euro pe un apartament construit acum, pe vârf de bulă. Aveţi vreo strategie de vânzare în cazul în care peste 1 an un apartament ceauşist din zona asta va ajunge să coste 50.000 de euro?" Dacă o să vă răspundă: "Clanţele de la uşi sunt din aur, o să fiţi vecin de palier cu Isărescu etc." atunci e ok. Dacă va da din colţ în colţ... fugiţi.

B. "Moş Crăciun vine în septembrie şi aduce acadele la toţi imobiliarii cuminţi."

Probabil aţi auzit: se aşteaptă revigorarea pieţei din septembrie. Aşa a fost în ultimii ani. Nu contează că în ultimul an...

  • bursa nu a mai crescut în ianuarie;
  • preţurile la case nu au mai crescut în primăvară;
  • leul nu a mai câştigat 10% faţă de euro;
  • etc.
Pur şi simplu dânşii se agaţă de această ultimă marotă, septembrie, aşa cum se agaţă spânzuratul de funie.

Spre dezamăgirea dumnealor trebuie să le spunem că din păcate în septembrie vor da în pârg doar viile, nicidecum... livezile alea de copaci cu bani pe care le visează imobiliarii cuminţi.

Este adevărat că a crescut suma economiilor românilor, există date clare în acest sens, semn că sunt mai puţini bani pe piaţa imobiliară şi mai mulţi la... păstrare, dar cine îşi închipuie că din septembrie oamenii vor da năvală şi vor scoate banii din bancă, unde randamentul e de +10%, ca să şi-i îngroape în imobiliare, unde randamentul e momentan de -20%, înseamnă că are o părere foarte proastă despre... lume şi viaţă în general.

Una sinucigaşă.

sâmbătă, 23 august 2008

Paris vs. Bucuresti 2, sau ţeapa ţepelor: apartamente la ţară

În continuarea celor spuse în postul precedent, hai să analizăm un pic "ofertele" de apartamente noi din jurul Bucureştiului.

Aşa cum am văzut, în suburbiile pariziene aflate la 10-15 kilometri de centrul Parisului şi legate excelent de oraş prin sistemele urbane de transport, preţul pe metru pătrat al locuinţelor scade semnificativ.

Faţă de preţul mediu de 4-5000 de euro / mp întâlnit în Paris (cu maxime de 6-7000 în cartierele bune sau chiar +10.000 în zonele ultra-centrale şi minime de 2100-2500 de euro / mp în cartierele proaste) în suburbiile aflate dincolo de reţeaua de metrou, dar legate de oraş de trenurile urbane (RER-urile), preţurile scad semnificativ, excepţie făcând Versailles, Sceaux şi, în general, zona de sud-est (cam aşa cum Pipera e excepţia din jurul Bucureştiului).

Exemple:

- Villeneuve-le-Roi (14 Km Sud de centrul Parisului) 2800-3000 E/mp
- Champigny-sur-Marne (11 Km E) 2500-2700 E/mp
- Drancy (10 Km N-E) 2200-3000 E/mp
- Argenteuil (11Km N-V) 1900-2300 E/mp
- Bondy (11Km E) 2200-2500 E/mp

Altfel zis, raportul dintre preţul mediu al acestor suburbii aflate la o distanţă rezonabilă de centrul Parisului şi preţul mediu din Paris e de aproximativ 1/1.8 iar faţă de centrul Parisului, raportul e de cca. 1/2.6.

4500/2500=1.8

6500/2500=2.6

Acum hai să vedem ce ni se propune în suburbiile similare bucureştene. Nu voi da nume de proiecte ca să nu fiu acuzat că fac publicitate negativă. Preţurile le-am calculat cu tot cu TVA.

- Chitila: 12 Km faţă de centrul Bucureştiului, pe direcţie N-E, legată de centrul Bucureştiului doar prin şosea, peisaj rural în toată regula, pe alocuri insalubru: 1500-2000 E / mp
- Ştefăneşti: 15Km de centrul Bucureştiului, direcţia N-V, în plin câmp, peisaj rural (ba chiar manelist...), se ajunge tot cu maşina: 1200-1500 E / mp
- Voluntari: 10Km N-E de Bucureşti, acces pe şosea: 1200-1500 E /mp
- Jilava: 10 Km S de Bucureşti, no comment faţă de locaţie, 1200-1500 E / mp
- Prelungirea Ghencea: 7Km E de centrul oraşului, 1500 E /mp
- Otopeni: 13 Km N de centrul Bucureştiului, acces pe şosea, posibil ca până prin 2020 să dea Dumnezeu şi să fie totuşi linie de metrou sau tren urban până acolo... 1500 E / mp

În Bucureşti, la blocurile vechi, aşa cum se ştie în urma laborioasei cercetări făcute de ăia cu "haidi, BRE, cu indicele", care au tăiat cu foarfeca anunţurile din ziar, preţul mediu e pe la 1800 E / mp .

Cu alte cuvinte pentru mici dezavantaje cum ar fi:

- să te pişte ţânţarii noaptea;
- să inhalezi băşini de vaci şi cai;
- să te baţi pe burtă cu ţăranii (şi pe alocuri chiar cu minorităţile conlocuitoare);
- să te duci cu maşina 10 kilometri chiar şi atunci când vrei să cumperi un pachet de ţigări;
- copiilor tăi să le oferi minunatul orizont al şcolii din sat;
- etc.

...dezvoltatorii români le oferă unor fazani, că altfel n-am cum să-i numesc (asta-i vorba lui Aristotel) preţuri egale cu cele din Militari, Berceni sau Dristor şi doar de 1,5 ori mai mici decât preţurile din zonele semicentrale ale Bucureştiului.

Acum să revenim un pic la exemplul parizian, şi să vedem cam cât ar trebui să coste mizeriile astea în condiţiile fanteziste în care infrastructura ar fi deja trasă.

2200/2,6 => 846 E / mp dacă le-am raporta la zonele centrale sau
1500/1,6 => 937 E / mp dacă le-am raporta la un cartier oarecare.

Deci cam 850-900 E /mp şi asta în condiţiile în care:

- acum e ditamai balonul imobiliar, care se dezumflă deja şi mai are cale lungă... de dezumflat;
- am presupus că există infrastructură, ceea ce e o glumă bună (o şosea de ţară nu poate fi numită infrastructură pentru proiecte care prevăd cazarea a sute şi chiar mii de familii decât de cineva oligofren).

Când BRE-iul ăla va ajunge pe la 1500 de E/mp discrepanţa dintre pretenţii şi realitate va fi şi mai absurdă.

Ştiţi ce vor păţi fazanii care au cumpărat deja în aceste blocuri şi pe care nu-i cheamă Hauge? Că Hauge ştim deja, va fi dat afară, dar el măcar a pus-o de-o ciorbă (leafă mare...).

Pe unii o să-i apuce 2020 privind de la fereastra "minunatelor" lor apartamente, în zare, şi aşteptând - cam ca în piesa aia a lui Beckett, "Aşteptându-l pe Godot" - să vină drumul, să vină RER-ul... (cincinalul 1: drumurile noaaaaaaaaastre toateeee, se vor întâlni vreodatăăăăă... cincinalul 2: păi dă-i cu vinul, pân-la ziuă, gâl gâl gâl, gâl gâl gâl, pe şoseaua gâtuluuuuuuui... episodul 3, un cincinal nedefinit, undeva în viitor: uite-aşa aş vrea să mooooor, cu paharul lângă mine, cu cobzarul lângă mine, într-o crâşmă din Obooooor...)

Alţii le vor abandona. Vor regreta că au dat banii şi vor încerca să o ia de la capăt în Bucureşti, exact ca un emigrant rupt în fund.

Să sperăm totuşi că majoritatea populaţiei va învăţa lecţia: nu cumpăraţi iluzii, nu doar în "fază de proiect", dar nici măcar dacă sunt construcţiile terminate, până când nu sunteţi pe deplin asiguraţi că există proiecte ferme ale autorităţilor de construire şi finalizare a infracturii înainte să vă mutaţi voi acolo!

Vă dau doar câteva exemple. Adică, de ce e nevoie de infrastructură. Să zicem că într-un bloc d-ăla din Ştefăneşti se strică liftul şi trebuie să vină cineva, obligat-forţat numai de la Bucureşti, să-l repare. Cât credeţi că va costa reparaţia dacă omul / echipa trebuie să piardă 3-4 ore numai cu drumul dus-întors?

Aveţi 2 copii. Amândoi învaţă în Bucureşti, unul e clasa a 5-a (la şcoală) altul e clasa a 10-a (la liceu, dar încă nu are dreptul să conducă maşina). Orarul unuia e 11-16.30, orarul celuilalt e 13-18.30. Cum îi duceţi / aduceţi pe amândoi la/de la şcoală? Să zicem că odrasla de la liceu e fată. Nu mă îndoiesc că un părinte grijuliu nu va avea niciun fel de reţinere să o trimită până la Bucureşti cu rata...

Etc.

Nenorociţii au umflat balonul ca să poată cumpăra terenurile ţăranilor pe preţuri de nimic, apoi pe aceiaşi ţărani să-i folosească la construirea blocurilor pe lefuri de nimic şi acum să poată scoate la vânzare acele blocuri pe nişte preţuri exorbitante, care ascund profituri de 300%.

Îşi făcuseră socoteala că tolomacii de bucureşteni vor ajunge deja până la data asta - suntem în august 2008 - să dea măcar 2500 de E / mp pentru un apartament vechi şi astfel minunatele lor oferte de 1500 E / mp nu ar mai fi bătut la ochi. Din păcate pentru ei "tolomacii" le-au tras-o exact când se aşteptau mai puţin: în an electoral.

Peste câţiva ani ţeapa aia cu MTS Leasing o să fie parfum faţă de altele care vor ieşi la iveală, încet încet.

luni, 18 august 2008

Sa lamurim o problema: Paris vs. Bucuresti

Unul dintre argumentele "irefutabile" ale şmecherilor (şi naivilor) imobiliari este cel al falselor comparaţii: "Ce, voi n-aţi văzut cât costă în Paris? Mergeţi voi la Paris şi după aia să vă daţi cu părerea că sunt preţurile mari la Bucureşti!" Şi cum excursiile către Paris au tot prosperat în ultima vreme, nu a fost greu să se găsească o grămadă de gura-cască de pe aici care s-au fâţâit de 2 ori pe la Notre-Dame şi Turnul Eiffel, au văzut vreo 2 agenţii imobiliare din acele zone, s-au şocat de preţuri şi au adus în ţară confirmarea: "Domne e cum zic şmecherii, aşa e. Preţurile la 2 camere e de la 250.000 la 350.000 şi chiriile de la 1500 EUR la 3500 EUR."

Din păcate, o să-i dezamăgesc. Realitatea e uşor diferită şi o mică excursie de câteva zile cu autocarul, care nu îţi oferă decât o fâţâiala minoră pe la locurile de pelerinaj turistic, unde şi bagheta cu caşcaval costă dublu decât 2 străduţe mai încolo, nu te ajută să înţelegi prea bine ce înseamnă această minunată metropolă care este Parisul.

1. Geografie: spirala arondismentelor, suburbiile, metroul şi RER-ul. Poate vă veţi mira, dar Parisul are, teoretic, cam aceeaşi populaţie cu Bucureştiul: aprox. 2 milioane de locuitori şi o suprafaţă de 2 ori mai mică. Explicaţia e simplă: ceea ce numim noi “Paris” e doar oraşul istoric, aşa cum s-a dezvoltat până pe la 1850. Parisul acesta e împărţit in 20 de arondismente (sectoare) a căror numărătoare începe din Ile de la Cite (insula cu Notre Dame) şi continuă în spirală, în sensul acelor de ceasornic. Unele “arondismente” (mai ales cele ultra-centrale de pe malul drept) sunt aşa de mici încât în Bucureşti probabil ar fi numite “cartiere”. Ele au totuşi administraţie şi instituţii proprii. Restul populaţiei până la 10 milioane de locuitori trăieşte în nenumăratele suburbii care înconjoară Parisul şi care sunt legate de centrul Parisului (arondismentele 1-7) prin metrou, care circulă din 5 în 5 minute şi are staţiile extrem de dese, sau prin trenul urban (RER) care circulă din 20 în 20 de minute, are staţiile mai rare (cam ca metroul nostru) şi care leagă aceste suburbii pariziene de centru în 15-60 de minute (în funcţie de distanţa faţă de oraş). Întrucât suburbiile erau prea numeroase, francezii au socotit că e mai bine ca fiecare “comună” sau orăşel limitrof să-şi păstreze primaria, bugetul şi administraţia locală integrându-le totodată în zona mai mare (metropolitană) din jurul Parisului istoric. Acum închipuiţi-vă că Bucureştiul ar avea linii de metrou/tren urban care ar merge de la Universitate până la Otopeni sau Adunaţii-Copăceni. Gata? V-aţi închipuit? Well, tocmai v-aţi imaginat cum ar fi să arate un Bucureşti - capitală europeană. Închipuiţi-vă că aţi locui în Otopeni şi aţi putea ajunge în 20 de minute la Universitate. N-ar fi frumos?

Ca un fapt divers: teoretic stadionul Stade de France, ăla pe care Franţa a luat titlul mondial în 1998, nici nu e situat in Paris, ci în suburbia Saint-Denis (în nord). Vorba vine suburbie: de fapt se poate ajunge uşor cu metroul. Iar la finalul meciului tot metroul te poate duce acasă, chiar dacă stai undeva în sud, la mama dracului. Cam aşa cum te duce tramvaiul 41 din Ghencea până la Piaţa Presei Libere.

De aceea, atunci când căscăm ochii la preţurile din Paris gândindu-ne la cele din Bucureşti trebuie să căscăm bine ochii şi să comparăm mere cu mere şi pere cu pere. Numai un prostănac ar compara preţurile din Rivoli cu cele din Militari. Militariul, cartier periferic şi muncitoresc aflat la 20-30 de minute de centru (indiferent că mergi cu metroul, autobuzul, pedestru sau cu maşina proprie) trebuie comparat cu suburbii similare ale Parisului, aflate la distanţă similară de centru şi locuite de clase sociale similare.

2. Luxul. Tot un prostănac (sau un şmecher care profită de lipsa de informare a românilor) ar compara şi preţurile din zona 0 a Parisului cu cele din zona 0 a Bucureştiului. Prin Place Vendome sau Saint-Germain-des-Pres preţul pe metru pătrat atinge uşor 10.000 de euro, dar vorbim acolo de străzi sau cartiere care sunt capitalele mondiale ale luxului. Când o să vedeţi cu ochii voştri vitrine cu ceasuri de 75.000 de euro sau pălării de damă de 5.000 de euro veţi înţelege ceea ce vreau să zic. Pur şi simplu Bucureştiul nu are aşa ceva. În plus zona 0 din Bucureşti nu are nici atracţiile turistice (Notre Dame, Luvru, Muzeul Orsay, Domul Invalizilor, Turnul Eiffel, Trocadero, Arcul de Triumf, Champs Elysees etc.) care fac ca 30 de milioane de oameni să vină anual în pelerinaj la Paris şi să-şi lase banii acolo. (O chestie de care habar n-aveam: PIB-ul Parisului atinge incredibila cifră de 478 de miliarde de euro, adică de vreo 3 ori cât PIB-ul României!) Putem însă compara zona 0 din Bucureşti cu zonele pariziene limitrofe zonei 0, aşadar cu acele zone care nu sunt nici luxoase, nici turistice, fiind însă cvasi-centrale.

3. Preţul pe metru pătrat, indicatorul-cheie. Ceea ce se compară este întotdeauna preţul pe metru pătrat. Acesta este un indicator foarte simplu al confortului asigurat de o locuinţă. Nu putem compara preţurile în general fiindcă o garsonieră-tip poate avea 20 de mp la Bucureşti şi 30 la Paris. Deci dacă prima ar costa 70.000 de euro şi a doua ar costa 100.000 de euro, confortul celei din Bucureşti ar fi de fapt mai scump fiindcă ar costa 3.500 E / mp faţă de 3.300 E / mp.

4. Nord-Sud la Paris şi Bucureşti. Spre deosebire de Bucureşti, în Paris nordul este mai prost văzut şi sudul are caracter de zonă bună. Sincer, n-aş putea spune de ce, dar bănuiesc că motivele sunt de ordin istoric: malul nordic al Senei a fost până la un punct mlăştinos (cartierul Marais de exemplu a fost cândva o mlaştină) şi oraşul s-a dezvoltat preponderent spre sud. Cartierele şi suburbiile mai nasoale sunt în nord, în timp ce cartierele şi suburbiile 'şic' sunt în sud, pe rive gauche. Chiar şi Versailles-ul, e spre sud-vest.

Acum hai să vedem preţuri. O să comparăm apartamentele de cca. 60-80 mp (adică de 3, maxim 4 camere). Pentru francezi am folosit mai multe surse, pentru Bucureşti, Imobiliare.ro. Pentru comparaţie, am ales aşa:

a) zona 0, capitală a luxului şi turismului mondial: nimic din Bucureşti nu se poate compara cu Parisul;

b) zona centrală, deosebită, stilată: din Paris aleg Monceau-Malesherbes, din Bucureşti zona Dorobanţi.

Preţuri în Monceau-Malesherbes, sursa: www.seloger.com. La vânzare: 5-7000 E/mp, la chirii: 1000-2000 E.
Preţuri în Dorobanţi: La vânzare: 3000-4000 E, la chirii: 1000-2400 E.

b) zona centrală, modernă: din Paris aleg Montparnasse (curat, civilizat), din Bucureşti, Unirii.

Preţuri în Montparnasse: La vânzare: 5-6000 E/mp, la chirii: 1500-1600 E.
Preţuri în Unirii: La vânzare: 2500-3000 E, la chirii: 1300-1400 E.

c) zona semicentrală, clasa medie: din Paris aleg Villette (are un parc superb, în rest nu se face praf), din Bucureşti, Tineretului.

Preţuri în Villete: La vânzare 3500-4000 E / mp, la chirii: 1300-1500 E.
Preţuri în Tineretului: La vânzare 2100-2500 E / mp, la chirii: 600-850 E.

d) cartier marginal “şic”: din Paris aleg Auteuil, din Bucureşti, Băneasa şi Aviaţiei;

Preţuri în Auteuil: 6-7000 E / mp, la chirii: 1500-1600 E.
Preţuri în Băneasa / Aviaţei: vânzare: 2300-3000 E, la chirii: 1100-2500 E.

e) periferie de lux: din Paris pun Sceaux, din Bucureşti, evident, Pipera;

Preţuri în Sceaux (sursa: Foncia.com): 4700-5500 E /mp, chirii: 900-1500 E
Preţuri în Pipera: La vânzare: 2000-3500 E, chirii: 1000-3000 E

f) cartier muncitoresc: să luăm Saint-Denis vs. Militari (ştiu, e o blasfemie să compari un cartier care adăposteşte mormintele regilor Franţei cu Militari, dar...);

Saint-Denis, preţuri la vânzare: 2100-2500 E/mp, chirii: 850-950 E.
Militari: la vânzare 1400-1900 E/mp, chirii: 500-650 E.

Concluziile le trageţi voi. Mie mi se pare că preţurile la vânzare sunt cam cu 30-50% mai mici în Bucureşti (dar la noi scad deja de 6 luni, pe când la ei au crescut în ultimele 12 luni cu cca. 10%, ceea ce înseamnă că în iarnă situaţia era chiar supertare dpdv al Bucureştiului) în vreme ce chiriile sunt aproximativ la fel.

Problema aş zice că vine din altă parte. Suburbiile. Strada Apusului din Militari e mai depărtată geografic de centrul Bucureştiului (şi mai prost legată!) decât o grămadă de aşa-zise "suburbii", care de fapt ar da lecţii oricărui cartier mărginaş din Bucureşti. În unele suburbii mediocre, adică nici prea-prea, nici foarte-foarte, preţurile la 2 camere se învârt pe la 130-150.000. La 15-20 minute de centru, da, aţi auzit bine. Exemple: din Bagneux, în sud, din Montreuil, în Est . Şi Bagneux şi Montreuil se află la 15 minute de centrul Parisului (cu metroul sau RER-ul).

Şi încă astea nu sunt cele mai mici preţuri. În Saint-Denis ("Ghencea" lor, fiindcă acolo e stadionul pe care joacă "Les Bleus") 2 camere costă 100.000 de euro (dar nu v-ar plăcea să locuiţi acolo). Ideea însă e că, dacă nu vrei să fii chiar pe treapta cea mai de jos a societăţii, nu e nevoie câtuşi de puţin să cheltui 300.000 de euro, aşa cum văd fraierii prin spate pe la Notre-Dame, ci doar 150.000. Şi eşti la fel de "parisian" pe cât de bucureşteni sunt "băieţii din Pantelimon" sau locuitorii din Drumul Taberei. Adică foarte mult!

...Şi chiriile, tot la 2 camere, tot în suburbii aşa şi aşa, sunt în jur de 650-700 de euro, nicidecum 1500. Cu o leafă la MCDo-urile lor, full-time, scoţi 8-900. Teoretic o familie poate face MCDo fără probleme.

Hai să facem încercarea în MCDo-urile din Bucureşti, la lefurile de 6-7 milioane, să vedem ce iese.

Sau să zicem că stai la mama dracului, în zona 6, in Etampes (să-l comparăm cu Otopeni, că şi ăsta e “oraş satelit”). Un abonament integral de RER/metrou/autobuz costă 112 euro pe lună (http://www.ratp.info/informer/tarif_abonnements_i.php). Chiria la 2 camere în Etampes e vreo 550 de euro / lună şi dacă vii cu banii pregătiţi din România (să zicem că tocmai ai vândut cuiva mândreţe de apartament în Baicului) preţurile se joacă pe la 90-100.000 de euro, deci ai şanse să cumperi şi să rămâi şi cu ceva bănuţi în buzunar care să-ţi dea răgazul necesar pentru a căuta de lucru. Şi să zicem că sacrifici în fiecare zi lucrătoare 50 de minute dimineaţa, la plecare, şi 50 de minute seara, la venire, ca să lucrezi în Paris pe 3-4000 de euro, poate şi mai mult, leafă pentru care nu trebuie să pupi în fund pe nimeni, aşa cum e în România (acolo, dacă pupi în fund, iei mult mai mult de 4000 E).

Oare merită? Concluzia o trageţi iarăşi voi.

marți, 12 august 2008

Preturi sustenabile (profetia lui Manole, partea a 2-a)

M-am gândit să fac o hartă a preţurilor sustenabile în Bucureşti, aşa cum le văd eu. Postul are legătură cu cel de aici.

Acolo unde am putut, am băgat şi câteva comentarii legate de plusurile şi minusurile zonei. Acu' eu ştiu că unii or să-mi sară în cap că prea sunt prăpăstios, în vreme ce alţii or să-mi reproşeze că dau apă la moară balonaţilor şi că în realitate preţurile vor coborî până la 50 E / mp, dar harta asta vine să completeze ideea de bază, şi anume că preţul metrului pătrat va (re) ajunge în jur de 900-1000 de euro. Mi se pare de altfel un nivel corect pentru România.

Cei care se ghidează după teoria că metrul pătrat ar trebui să coste cât un salariu mediu trebuie să ţină cont totuşi de faptul că pe o piaţă emergentă, cum e România, salariile cresc de la an la an şi atunci preţul metrului pătrat trebuie să conţină inclusiv aşteptările de creştere. Problema e când conţine aşteptări de 5-6 ori mai mari decât potenţialul real al economiei, cum s-a întâmplat până acum. Şi chiar dacă un preţ de 950 E/mp în Militari încă implică un efort deosebit din partea unei familii tinere (la un apartament cu 3 camere ar însemna cam 55-65.000 de euro), totuşi nu se compară cu preţul de 1800 E / mp care implică nu doar un efort deosebit, ci un efort fără creier.

Din punctul meu de vedere marea problemă este evoluţia descendentă a preţurilor. Încă nu putem şti dacă stabilizarea la aceste valori va trece printr-o perioadă iniţială de "bottom" la un nivel chiar mai mic, sau dacă declinul va fi lent şi se va opri "natural" pe la acele valori. Aici am putea avea de-a face cu 3 scenarii:

1. "prăbuşirea", sau ceea ce susţine şi teoria bulei: va urma o scădere abruptă până la niveluri sub pragul de sustenabilitate, după care va veni o revenire la fel de bruscă a preţurilor către nivelul de sustenabilitate şi apoi evoluţie crescătoare lentă, în corelaţie cu restul factorilor economici;

2. "aterizarea lină": preţurile vor coborî nu prea brusc până la pragul de sustenabilitate apoi îşi vor relua creşterea în corelaţie cu factorii economici;

3. "scenariul japonez": o coborâre bruscă, dar nu chiar ca în cazul scenariului prăbuşirii, către pragul de sustenabilitate, apoi o continuă coborâre lină către... valori de nebănuit.


Sincer să fiu habar nu am ce ne aşteaptă. Cred că orice scenariu e posibil dar tendinţa va deveni vizibilă abia după ce preţurile vor atinge valorile din imaginea precendentă. E posibil să avem de-a face şi cu un scenariu complet nou, şi anume o prăbuşire bruscă (bulă) urmată de o scădere lentă (scenariul japonez). După cum e posibil ca preţurile să coboare dublu, până la 4-500 E / mp, până când să se precizeze tendinţa. Niciodată în istoria ştiută un balon imobiliar atât de imens nu s-a mai format pe o piaţă în tranziţie, deci e posibil să asistăm la un scenariu complet nou.

În orice caz, proprietarii cu adevărat inteligenţi ar trebui să caute strategii pentru o vânzare cât mai rapidă (şi la un preţ cât mai apropiat de realitate, dar şi de dorinţele proprii) şi să facă abstracţie de asemenea tâmpenii crase.

marți, 5 august 2008

Instantanee

Pentru unii, veştile circulă mai greu.


Cresc chiriile, ziceaţi? Ia vedeţi ce flutură mai nou prin oraş. Mai ţineţi minte?



vineri, 1 august 2008

Argumente

Când am deschis blogul în urmă cu aproape un an aveam câteva idei fixe a căror cristalizare mă făcuse să fiu sigur că avem de-a face în România cu un "bubble" imobiliar.

De fapt ar trebui spus că în urmă cu vreo 2 ani de zile (deci prin 2006) noţiunea de bubble imobiliar, pe care am încercat să o traduc în româneşte cu sintagma "balonul imobiliar", îmi era destul de străină. Prin perioada aia au apărut însă întrebările care în vara lui 2007 se transformaseră deja în certitudine.

1. Micii afacerişti, cei cu afaceri care nu rulează mai mult de 2-3 miliarde ROL / an, şi care ar trebui să fie "sângele" pompat în venele economiei deveniseră în numai 5 ani incapabili să-şi cumpere o locuinţă din propria muncă. În mod normal profitul pe 2-3 ani (dacă socotim profitul la o rată decentă de 10-15%) ar trebui să fie suficient pentru ca omul să-şi cumpere o locuinţă cu banii jos. Ceea ce nu era cazul. În 2002 o firmă cu 2,5 miliarde ROL cifră de afaceri (la1 E = 4 RON) îţi aducea un profit de 250 de milioane. Aproape că luai o garsonieră cu banii ăştia. În 2006, deşi euro scăzuse la 3,5 (deci 2,5 miliarde ROL reprezenta, în euro, chiar o cifră mai mare), cu acelaşi profit mai luai... vreo 2 clanţe.

Aşa ceva e anormal şi la vremea aceea mi-a atras atenţia. Câtă vreme 2-3 miliarde ROL / an reprezintă încă o cifră de afaceri bunicică pentru 90% din afacerile româneşti, de ce nu am lua ca etalon ceea ce poate face cu munca sa un mic antreprenor?

Culmea este că dintr-o afacere de un asemenea nivel micul antreprenor o poate duce bine în continuare. Poate să-şi ia o maşină bună, poate să-şi facă o vacanţă frumoasă etc. Dar nu se mai lipeşte de-o casă.

2. Nebunia de pe terenuri. Anul 2007 a fost anul terenurilor. Toată efervescenţa, orientarea agenţiilor mici către terenuri, erau semne clare că se extrag sume masive din piaţa de apartamente vechi şi se bagă în terenuri.

Oare de ce?

3. Cu banii luaţi pe niscaiva betoane ceauşiste în România te puteai reloca în UK. Vă asigur că istoria asta este absolut reală.

Întrebaţi-i pe nişte emigranţi adevăraţi, plecaţi în anii '90, ce înseamnă relocare adevărată şi muncă de dimineaţa până seara pentru a-şi îndeplini visul, o casă, o maşină, o familie fericită. Brusc, în mirifica Românie, pardon, Noul Ierusalim, se creaseră condiţii economice atât de bune încât orice Ion şi orice Mărie îşi permiteau, ca boierii din vechime, să facă Parisul la pas... Măi să fie!

4. Relaxarea continuă a creditării din goană către noi nişe de piaţă. În general lumea reţine doar relaxarea din 2007, dar în realitate creditarea a suferit o mulţime de relaxări succesive. Prin 2004 amatorul de credite trebuia să aibă minim 1 an de continuitate la locul de muncă şi 6 luni de salariu pe cartea de muncă, iar singurele venituri recunoscute erau salariile. Prin 2006 se mai cereau doar 6 luni la locul de muncă şi 3 luni cu salariul pe cartea de muncă. Prin 2007 au început să se accepte ca venituri toate dubioşeniile, inclusiv tichetele de masă, a venit relaxarea, apoi au apărut (şi la noi) creditele pe 35 de ani. A naibii chestie, ceea ce nu se "relaxa" erau dobânzile şi comisioanele.

Mie nu mi se părea deloc că avem de-a face cu o piaţă care evoluează organic, ci dimpotrivă. Mi se părea că avem de-a face cu o piaţă care ori de câte ori îşi atinge maximul mai este împinsă de la spate un pic, şi încă un pic... ca şi cum o mână invizibilă ar fi vrut să vadă cât e maximul.

În tot acest timp alţii puneau creşterea preţurilor pe seama celor 3 marote naţionale mari şi late:

- duduie economia;
- cresc salariile;
- cererea e mai mare decât oferta.

5. În afară începuse criza. Fac trimitere la primul post de pe blog. La noi nu se sufla o vorbă, totul era roz. Toţi gorniştii ziceau că România e izolată în coconul ei.

România nu rămăsese izolată nici în '29, când era o ţară eminamente agrară, darămite acum. În august 2007 deja începuse filmul în ţările baltice (de-asta l-am şi pus în blogroll pe Latvian Abroad, pentru ca lumea să se informeze). Filmul rulează deja şi la noi deşi se pare că BNR-ul a înţeles lecţia balticilor şi nu are de gând să scape situaţia din mână.

6. Legat de punctul 5, presa era manipulată ceea ce făcea ca opinia publică să fie manipulată. Asta se vedea cu ochiul liber. Am mai trăit chestia asta în 1989, când lumea se prăbuşea în jurul nostru şi ziarele comuniştilor anunţau în câte un colţ de pagină că "s-a schimbat guvernul la Varşovia" sau că "PCR urmăreşte cu interes procesul constituţional socialist din Bulgaria şi salută noua conducere de la Sofia". În plină criză americană, ştirile pe această temă care îşi făceau loc în presa de la Bucureşti erau rare şi insignifiante. Rubricile de imobiliare erau inundate de prognoze care mai de care mai măreaţă şi de comparaţii fantasmagorice, făcute de fel de fel de oligofreni, cu Londra şi Parisul. A, pardon, şi cu Kievul.

De-asta am deschis blogul, să-mi susţin ideea: există balon imobiliar în România.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...