miercuri, 29 octombrie 2008

Din ciclul: "Daca doriti sa revedeti..." sau "Sa nu uiti, Darie!"

Domnul Stobbs de la Creditlink - Rez.ro - Autoo.ro etc. a fericit audienţele mondiale în urmă cu aproximativ un an susţinând următoarea prezentare care mi se pare memorabilă deoarece conţine toate clişeele care circulau la vremea aia pe piaţă.

Stau şi mă gândesc, oare ce speranţe mai pot avea mărunţeii care au investit fără să fie conştienţi că o fac în fază de "overheating", nu de "heating"? Să luăm cazul cuiva care a "investit" 120.000 de euro într-un apartament cu 2 camere în urmă cu cca. 10 luni şi care în ianuarie 2009 vede că investiţia mai valorează doar 75.000 euro (şi încă scade). Să presupunem că bottom-ul se va atinge la o valoare de 60.000 (deci cam 1/2 din "investiţie"). Cum să-i explici coerent unui asemenea om că anii 2003-2007 în care s-au înregistrat creşteri succesive de 2 digiţi au fost, din punct de vedere istoric, o anomalie planetară cu care probabil nu ne vom mai întâlni nici noi, nici copiii noştri? Profeţia mea "doom" este că un apartament care va atinge bottom-ul la 60.000 va reatinge o valoare de 120.000 de euro în minim 15 ani de zile, şi asta numai în condiţiile în care inflaţia la euro va fi constantă de cca. 5% în toată această perioadă şi acel 5% NU va fi un indicator de stagflaţie prelungită! Dacă inflaţia va fi undeva pe la 2-3%, acel apartament va reatinge valoarea de 120.000 abia după minim 25 de ani de la atingerea bottom-ului!

Un cocktail financiar de genul celui întâlnit la nivel mondial până în acest an: abundenţă de bani la nivel mondial + norme relaxate de creditare + psihoză imobiliară (=delir) nu se va mai întâlni prea curând, pentru că nu mai sunt resurse. Nici financiare, nici, mai ales, psihologice. Poate că istoricii viitorului vor reuşi să pună cap la cap anumite fapte şi vor descifra misterul din spatele creşterilor de pe piaţa imobiliară mondială (care s-a gonflat, cum se zicea în The Economist, în acelaşi timp în mai multe locuri de pe planetă). Gurile rele zic că americanii aveau nevoie de bani ca să-şi finanţeze războaiele şi nu ştiau cum să-i tipărească fără să provoace inflaţie în propria ogradă. Poate că Japonia anilor '80 a fost un simplu preambul, o simplă repetiţie în vederea unei piese de teatru mult mai ample. Cine ştie? În orice caz, e o iluzie să crezi că la finalul crizei - în 2009, sau în 2010, sau în 2011... - preţurile vor creşte iar, pac pac, cu 20% pe an, timp de câţiva ani. Chestia asta numai un cioban o poate crede.

marți, 28 octombrie 2008

Realtor.com se reface

Nu prea mă uit eu pe site-urile cu case din SUA, dar am auzit că portalul Realtor.com (cel mai mare site de imobiliare de la americani) tocmai a fost relansat.

Din materialul pe care l-am citit am reţinut următoarele:

  • utilizatorii văd acum cu 40% mai multe proprietăţi decât pe vechiul site;
  • utilizatorii văd cu 12% mai multe fişe individuale decât pe vechiul site;
  • utilizatorii care contactează un agent imobiliar sunt cu 37% mai mulţi decât pe vechiul site;
  • utilizatorii care navighează către site-urile agenţilor sunt cu 10% mai mulţi decât pe vechiul site.

Aha. De ce vă zic toate astea? Nu ştiu, e una din chestiile interesante pe care le-am aflat azi şi care mi se pare demnă de menţionat. 

A doua chestie interesantă pe care mi-a şoptit-o cineva: Cosmopolis se pregăteşte să închidă, sau a închis deja, magazinul de prezentare de la Piaţa Muncii. Ştie cineva ceva? Sau... hm... or fi vândut tot?!

PS: Şi am o vorbă şi pentru Voestalpine, Mercedes, alo, se aude acolo-n spate, investitorii? Domnilor! Iată o superofertă, să nu vă mai plângeţi că n-aveţi pământuri în ţara românească...

luni, 27 octombrie 2008

Scurte

Am promis săptămâna trecută că mai bag o poză şi am uitat. Inglish, plizz: four sale!


S-a încheiat şi sondajul început în urmă cu o lună. Conform voturilor voastre, cele mai credibile bănci sunt:

  1. ING - 28% din voturi (344 de voturi)
  2. Banca Transilvania - 18% (225 de voturi)
  3. BCR - 12% (150 de voturi)
  4. BRD Soc. Gen. - 7% (90 de voturi)
  5. CEC Bank - 6% (73 de voturi)
La coada clasamentului, băncile care se bucură de cea mai mică încredere din partea cititorilor Balonului Imobiliar sunt:

1-2. OTP - 0,3% (3 voturi)
1-2. Carpatica - 0,3% (3 voturi)
3-4. Banca Leumi - 0,9% (10 voturi)
3-4. Millenium Bank - 0,9% (10 voturi)
5. Banca Românească - 1,1% (14 voturi)
6. Credit Europe Bank - 1,15% (15 voturi)
7. Volksbank - 1,5% (18 voturi)

Celelalte bănci incluse în sondaj au obţinut aşa:
  • Alpha Bank - 25 de voturi
  • Unicredit Ţiriac - 27 de voturi
  • ABN Amro / RBS - 31 de voturi
  • Bancpost - 44 de voturi
  • Raiffeisen - 60 de voturi
Sondajul următor va avea următoarea temă: credeţi că factorii implicaţi în decizia de majorare a salariilor profesorilor pot fi acuzaţi de subminarea economiei naţionale?

joi, 23 octombrie 2008

Mercurial imobiliar

De fapt, toţi cei care sperau ca preţurile "să se alinieze" la cele din afară, mai precis din anumite locaţii din afară, nu făceau altceva decât să agite vechea teorie economică a mercurialului.

Nu contează ce, cum, unde şi de ce se vinde: preţurile vor îngheţa peste tot la acelaşi nivel (ridicat, fireşte). Păi asta e ideea de mercurial.

Frumos este că ideea de mercurial chiar se va manifesta în imobiliare, dar nu sub forma sub care îşi închipuie şmecherii. Piaţa imobiliară europeană n-are cum să dea naştere unui mercurial (decât într-o situaţie de monopol, dar nu e cazul). Întrucât mercurialul e de obicei o politică economică impusă de stat, mercurialul se va manifesta acolo unde are statul puterea de a decide: în impozitare. Vom plăti şi noi impozite ca în Vest. Şi o vom face vrând nevrând, fiindcă trebuie să ne aliniem la normele europene.

Momentan în România impozitul pe un apartament construit în "Epoca de Aur" e de câteva zeci de euro. Probabil e unul dintre cele mai mici impozite din Uniunea Europeană, dacă nu cel mai mic. Din câte ştiu valoarea în ţările occidentale e undeva pe la 0.5-1%, ceea ce înseamnă că un apartament normal, pentru clasa medie, e impozitat cu câteva sute de euro.

Acum, închipuiţi-vă că proprietarii din România vor trebui să plătească anual câteva sute de euro impozit. A, şi de la anul se bagă şi asigurarea obligatorie a locuinţei (va fi o sumă modică, dar va fi). Sună a SF, nu? Cine să plătească toate aceste sume? Pensionarii? Salariaţii care vor câştiga ei înşişi câteva sute de euro?

În realitate lucrurile vor sta mult mai simplu. Se aşteaptă anul 2011 şi atunci preţurile vor fi de aşa natură încât valoarea impozitelor nu va reprezenta o povară pentru nimeni, nici măcar pentru pensionari.

sâmbătă, 18 octombrie 2008

(P) Manole va sfatuieste sa cumparati, casele au ajuns foarte ieftine

Dragi cititori, întrucât în ultima vreme anumite persoane au arătat cu degetul către "făuritorii de zvonuri" de pe internet atunci când a fost vorba să nominalizeze cauzele pentru care piaţa rezidenţială are acum mici  probleme, care sunt, cu siguranţă, temporare, mă văd obligat să mă disociez de orice asemenea zvonuri şi vă îndemn cu tot dragul să cumpăraţi acum, cât mai puteţi beneficia de actualele preţuri scăzute, pentru că mâine s-ar putea ca preţurile să difere.

Ar fi păcat de altfel, să nu profitaţi de actuala superofertă. Vedeţi că preţurile nu vor mai sta multă vreme aşa!... dacă înţelegeţi ce vreau să spun. Mai ţineţi minte poza cu giulgiul Contempo? Ei, în clădirea respectivă au apărut şi frăţiori. Păi nu-i păcat să faceţi grevă?


duminică, 12 octombrie 2008

Cum calculează "specialiştii" cererea solvabilă?

Asta e din categoria "no comment", pentru că ne lasă cu gura căscată:

"In lipsa unor date oficiale, necesarul de locuinte doar din Bucuresti a fost estimat spre exemplu prin raportarea suprafetei totale a cladirilor de birouri, de aproximativ un milion de metri patrati; la o medie de zece metri patrati disponibili pentru fiecare angajat, ar rezulta ca in jur de 100.000 de persoane lucreaza intr-o cladire moderna de birouri doar in Bucuresti - persoane care ar trebui sa aiba macar in proportie de 50% venituri peste media locala si care ar avea nevoie de o noua locuinta."

--

Sursa: Business Magazin

vineri, 10 octombrie 2008

Unde-mi greşeşte profeţia?

Greşeala nr. 1: am presupus (fără să vreau) că situaţia din afara ţării va rămâne stabilă, cam aşa cum e acum, şi corecţia va avea loc doar în România. Evident, m-am înşelat. Ce înseamnă asta? Înseamnă că la fiecare 3 procente de scădere din Europa s-ar putea să trebuiască să punem vreo 6 pentru România. Cu cât situaţia va fi mai albastră în restul Europei, cu atât va fi mai neagră aici.

Asta înseamnă că preţurile pe care le-am avansat în posturile precedente despre profeţie s-ar putea să trebuiască niţeluş revizuite...

Greşeala nr. 2: e legată de nr. 1. Preţurile avansate de mine erau sustenabile dacă piaţa ar fi îngheţat la momentul iunie 2008; dar piaţa nu a îngheţat la momentul iunie 2008, dimpotrivă, a continuat să se deterioreze.

luni, 6 octombrie 2008

"Negative equity"

Tehnic vorbind, "negative equity" e termenul care desemnează situaţia în care Gigel Popescu ajunge să plătească la bancă rate pentru un apartament (sau casă, teren etc. ) a cărui valoare ajunge să fie mai mică decât creditul care trebuie plătit.

În clipa asta, deşi nu avem un indice imobiliar oficial, este un fapt evident că majoritatea celor care au cumpărat prin credit după octombrie 2007 sunt deja pe "negative equity", indiferent de zonă şi de segmentul achiziţiei (jos, mediu, lux). Nici măcar fluctuaţia cursului valutar (de la 3,50 în octombrie 2007 la 3,90 în octombrie 2008) nu mai poate masca evoluţia negativă a "investiţiei". 

Până în vara lui 2009 estimez că vor fi atinşi de "negative equity" şi cei care au achiziţionat după octombrie 2006. Se pare că diferenţa majoră dintre balonul imobiliar românesc şi bubble-urile din alte părţi va fi dată de cantitatea enormă de cumpărători care vor ajunge, asemeni japonezului amintit aici, prizonieri, nu locatari.

Întrebarea e, "ce se va întâmpla atunci?". Unii prevăd că foarte mulţi oameni, când îşi vor da seama că au făcut o investiţie proastă, "vor pune cheile pe masa băncii". Chestia asta sună foarte a l'americaine dar rămâne de văzut dacă într-adevăr se va întâmpla aşa. Alţii zic că lucrurile vor evolua de aşa natură încât banca va veni să-şi ia cheile singură. Cert este că problema înghiţirii pe nemestecate a găluştii fierbinţi începe să-i roadă din ce în ce mai tare pe oameni:

"Ioana", cititor Adevărul, 18 septembrie 2008 : "Eu personal am cumparat anul trecut in august un apartament vechi (nici macar nu are importanta cat de mare si pe cati bani) dupa care au tot aparut zvonuri ca aoleo pica piata imobiliara, scad preturile. Dupa ceva vreme alte articole cu au picat preturile la case, s-au ieftinit casele bla bla. Cert este ca de frica sa nu raman cu un credit la banca neacoperit si cu o ipoteca pe casa de mai mult decat face casa am urmarit si preturile la case si NU AU SCAZUT." Evident că pentru greşeala proprie sunt vinovaţi alţii, misterioşii manipulatori (teoria conspiraţiei are mereu lipici la simplime) : "Sunt niste rahaturi menite sa creeze panica si sa manipuleze preturile. Evident ca daca or sa continue in stilul asta or sa reuseasca sa faca ce vor, asta mi se pare cel mai trist." (v. http://www.adevarul.ro/articole/casele-se-intorc-la-preturile-din-2006/pagina-3.html#comentarii)

Unii ajung chiar să se plângă, pare-se, la pseudo-instituţiile de protecţia consumatorului, precum acest Mirel din povestea relatată de avocatul Iulian Urban: "Mirel s-a adresat echipei de la www.AsistentaPentruConsumatori.ro cu aceasta problema : " Sunt terminat. Am luat credit de la Credit Europe si am cumparat un apartament cu doua camere pe care am dat 89.000 euro. Am platit 12 rate insa acum am ramas socat cand am mers la o agentie imobiliara din cartier si mi s-a spus ca, daca il vand , o sa iau pe el maxim 80000 de euro. Adica daca il vand acum nu imi acopar nici creditul luat de la banca. Daca pretul va mai continua sa scada pretul , cred ca o sa incetez sa mai platesc ratele la banca ca oricum este mai dezavantajos pentru mine sa continui sa platesc rate ... " (v. http://www.urbaniulian.ro/2008/09/18/pretul-apartamentelor-in-cadere-libera-cei-mai-afectati-sunt-romanii-care-au-cumparat-locuinte-cu-credite/)

Om trăi şi-om vedea.

miercuri, 1 octombrie 2008

Dacă vă interesează

Confidenţial, dar să ştim cu toţii:

Property Secrets, cei care în urmă cu un an de zile s-au făcut remarcaţi printr-o lungă înşiruire de prostii pe metru pătrat, caută să angajeze un consultant pentru România, român. Salar atractiv, să cunoască bine piaţa şi proiectele locale, să fie dispus să călătorească.

Oare şi-au dat seama că au nevoie?

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...