luni, 24 decembrie 2007

Crăciun Fericit!

Crăciun Fericit tuturor! Vă doresc tot ce vă doriţi şi voi.

vineri, 21 decembrie 2007

Declaratii de avere (1)

Dacă studiem declaraţiile de avere ale celor care ne conduc vom înţelege de ce imobiliarele noastre dragi emană un miros atât de puternic de Caritas.

Orice ţară, orice popor, are o nomenklatura, clasă conducătoare, pătură dominantă. Nomenklatura noastră e cea care e, cu Băsescu, Videanu, Tăriceanu, Geoană şamd. Dar din nomenklatură nu fac parte numai politicienii, ci toţi cei care formează aparatul de stat numit pe criterii politice: stafful parlamentarilor, funcţionarii superiori din ministere, directorii şi adjuncţii lor de la direcţiile de stat etc. etc. etc. toţi formează nomenklatura.

Nomenklatura are strânse legături cu mediul de afaceri. E şi normal să fie aşa. Că doar nu o fi să aibă legături cu acarul Păun. Ştim prea bine că afaceriştii noştri sunt băgaţi cu toţii în imobiliare. Treaba e că şi nomenklatura noastră dragă e băgată până în gât în imobiliare.

Să privim, de pildă, declaraţiile de avere ale guvernului. Tăriceanu, Vosganian, Meleşcanu, Orban, Adomniţei, Păcuraru, Silaghi, Korodi, Iorgulescu, Winkler, Dorin Marian - toţi au făcut achiziţii imobiliare după 2002. Adică 11 miniştri din 16. Secretarii de stat sunt mai sărăcuţi, 5/15. Consilierii de Stat - 10/17 . Consilierii personali - 7/17.

Nu vreau să spun că au mizat pe creştere, deşi la unii dintre ei se vede clar că au investit cu obstinenţă în imobiliare tocmai în această speranţă. Unii au primit diverse moşteniri... ok, bravo lor. Totuşi, nu cred că e lipsit de sens faptul că mai bine de jumătate din aparatul la vârf al guvernului a devenit în vreun fel sau altul proprietar peste ceva ce a crescut în ultimii 5 ani ca laptele pus la fiert. Se pune întrebarea, oare ce le dictează conştiinţa atunci când se pune problema să facă lumină pe piaţa imobiliară? Au ei vreun interes să ia măsuri împotriva manipulărilor pieţei? Au ei vreun interes să scoată la lumină preţurile de tranzacţionare comparativ cu cele de strigare?

Şi atenţie, vorbim numai de partea vizibilă a aisbergului. Nu ştim nimic despre proprietăţile trecute pe numele copiilor, nepoţilor, finilor, animalelor de companie şamd.

Desigur, se va spune că guvernul e doar executiv, nu are pârghiile legislative necesare pe care trebuie să i le dea Parlamentul. E bullshit. Politica adevărată, ştim prea bine, se face pe coridoare, nu în săli. Aşa cum ştiu să le propună propriilor parlamentari: "Măi dragă, bagă o lege despre... să putem să acţionăm.", tot aşa de bine ar putea să le sugereze şi o lege imobiliară... dar nu o fac.

Oricum, în postul următor îi luăm la puricat şi pe parlamentari.

marți, 18 decembrie 2007

Psihologia balonului, sau fazele maniei

Amân de foarte multă vreme acest post, cam de la începutul blogului.

Sursa graficului:
http://www.irvinehousingblog.com/2007/06/25/houses-should-not-be-a-commodity/


Am tot avut prilejul să despicăm firu-n patru. S-au emis o grămadă de păreri, unele argumentate, altele nu. Unele de-a dreptul absurde. Bunăoară, orice copil de clasa a III-a ar înţelege imediat că dacă justifici prin creşterea salariilor creşterea preţului la apartamente cu 700% în ultimii 6 ani, e ceva greşit în raţionament, câtă vreme aceeaşi creştere nu se reflectă proporţional şi în creşterea preţului pătrunjelului, a pâinii, a biletelor la teatru, a benzinei, a gazului etc.

Graficul de mai sus prezintă ceea ce autorul numeşte "stadiile psihologice ale unui balon". Unele faze, de exemplu "first sell off", nu par să fi existat în formarea actualului balon românesc, dar după ianuarie 2007 cred că am intrat clar într-o manie entuziast-lacomă, hrănită şi de perspectiva mincinoasă a unui leu puternic şi a unor salarii (calculate în euro) aparent robuste.

Problema e de a şti unde suntem. Informaţiile reale arată tot mai clar că avem de-a face cu două pieţe paralele: piaţa anunţurilor de ziar, "oficială", pe baza căreia se calculează indici şi informaţii de presă, şi piaţa reală, a tranzacţiilor adevărate. Dacă în vară spuneam şi eu, şi alţi câţiva cititori ai blogului, că preţurile reale sunt (sau pot fi aduse prin negociere) cu 7-10% sub cele "oficiale", se pare că diferenţa a ajuns acum de circa 15-20%, chiar 25%.

Nu ştiu în ce măsură acest blog a avut vreun efect, dar am auzit recent următoarea replică: "Are banner? De când stă cu el nevândut?... precis vrea mult." Comportamentul cumpărătorilor şi al speculatorilor mă fac să cred că s-a atins platoul de după lăcomie. Cumpărătorii de acum sunt în mod evident mult mai sceptici şi mai prudenţi decât cei din urmă cu un an, în vreme ce speculatorii se îndreaptă tot mai sigur către terenuri. De fapt, cred că nebunia cu terenurile nici măcar nu a început bine...

Regula de aur a speculatorului imobiliar e aceasta: în clipa în care următorul proprietar va putea fi doar un alt speculator, nu un om obişnuit, e momentul să iasă din piaţă. Coarda poate fi întinsă oricum, atâta vreme cât nu se rupe. Problema e că în Bucureşti coarda e întinsă deja la limita maximă. Dă semne chiar de rupere. Sunt sigur că speculatorii au ieşit deja din piaţă, sau sunt pe cale să iasă. Toată lumea dă Bucureştiul ca exemplu de salarii mari, dar se face abstracţie de faptul că salariul mediu în Bucureşti, aproximativ 500 de euro, e ridicol în comparaţie cu salariul mediu din marile capitale europene. Speculatorii de profesie ştiu foarte bine acest lucru. Nu poţi avea salarii de 5-6 ori mai mici şi preţuri la case de numai 2-2,5 ori mai mici. Ceva e în neregulă.

Întrebarea mea - pe care mi-o pun mie, nimănui altcuiva - este: cât timp va mai dura până când opinia publică va fi informată corect asupra preţurilor din piaţa reală?

Oricum, noi, românii, suntem obişnuiţi să trăim în minciună. Avem exerciţiu. Vreo 45 de ani de exerciţiu. Vă mai amintiţi de recoltele fabuloase raportate pe timpul lui Ceauşescu? Oficial, totul era mirobolant. Neoficial era dezastru. Toată lumea ştia că e dezastru, oamenii între ei vorbeau despre dezastru, dar oficial li se spunea că trăiesc minunat.

Momentan suntem într-o fază în care vocile dezastrului deja reprezintă o forţă, după ce în urmă cu doar 5-6 luni păream nişte tâmpiţi. După 6 ani în care au invocat rând pe rând creditele, dolarul, euro, UE, întărirea leului, economia care duduie şi multe alte motivaţii, susţinătorilor "minunii" le este tot mai greu să justifice exuberanţa imobiliară în condiţiile în care leul s-a depreciat accentuat (ca în vremurile "bune", ca să zic aşa...), inflaţia e tot mai îngrijorătoare, datele economice sunt sub aşteptări, creşterile salariale aşteptate în viitor sunt mult mai mici decât cele de până acum, construcţiile noi se înmulţesc încet dar sigur etc. etc. etc.

Mă rog. Voi continua consideraţiile astea bizar-neclare zilele următoare.

duminică, 9 decembrie 2007

Despre divorţuri şi mortalitate

Incultura economică a tinerilor români se vede în uşurinţa cu care solicită credite pe perioade lungi de timp, de 25+ ani. După părerea mea, ţinând cont de nivelul actual al salariilor şi de preţurile de pe piaţa imobiliară asemenea credite nici nu ar trebui să existe în oferta băncilor.

Un lucru e clar: nivelul actual al salariilor nu poate susţine preţurile de pe piaţa imobiliară nici măcar în Bucureşti. Cu un salariu de 1000 de euro si 20.000 de euro la teşcherea ca avans, poţi lua un credit maxim de aproximativ 80-85.000 de euro pe o perioadă de 25-30 ani. Conform preţurilor de pe piaţă, cu banii ăştia îţi cumperi cel mult ceva de 2 camere într-un cartier infect din Bucureşti.

De aceea foarte multe familii tinere fac creditul per familie. Dacă el şi ea au venituri cumulate de 1500-2000 de euro, ceea ce e foarte posibil în Bucureşti, în special în rândul tinerilor care au în jur de 30 de ani, deci au apucat să facă 5-6 ani de carieră, atunci perspectiva unui credit contractat pentru cumpărarea unei locuinţe care costă 100.000+ euro nu mai pare la fel de abracadabrantă. Sunt eligibili.

Tânăra familie e fericită, li se dă cu boabe de orez în cap, pupat toţi piaţa independenţii.

Problema e că realitatea sociologică nu prea susţine asemenea întreprinderi fanteziste, la fel cum cea economică, de exemplu, nu ar putea susţine întreprinderea fantezistă a creării unui combinat de exploatare a planctonului din Dunăre.

În România oamenii se căsătoresc în medie pe la 29 de ani bărbaţii şi 26 femeile. Cum durata medie de viaţă e de 68 de ani la bărbaţi şi 75 la femei, rezultă că un credit luat pe 25, chiar 30 de ani, la comun cu partenerul de viaţă, e o investiţie fezabilă.

Din păcate, vreo 25% din cupluri mai şi divorţează. Unele chiar înainte de a împlini 7 ani, şi majoritatea înainte ca soţii să împlinească 50 de ani. Ceea ce înseamnă că dacă eşti căsătorit/-ă ai 25% şanse ca pe la 49 de ani să redevii singur/-ă. Nu ştiu cum vi se pare vouă cifra, dar mie mi se pare destul de măricică. Şi încă ar trebui să fim fericiţi: în anumite ţări (de exemplu Belgia şi Austria) ale Europei Occidentale, spre ale cărei moravuri ne îndreptăm, 60-70% din cupluri ajung să divorţeze.

În anii 2000-2005, în România au divorţat constant 8-10.000 de cupluri în care soţii aveau amândoi 31-49 de ani şi împărţeau acelaşi palier de vârstă (deci: nu cupluri de genul Iri+Monica, el 49, ea 20, ci cupluri de genul Tanţa+Costel, el 31-35, ea 31-35). Pe palierul de vârstă 25-29 de ani, al primei căsătorii, s-au format, iarăşi constant, circa 20.000 de cupluri.

Rezultă că există şanse destul de mari - între 25 şi 50% - ca un cuplu uniform, care contractează un credit pe o durată mai mare de 20 ani imediat după căsătorie, să ajungă la 55 de ani nu stăpâni pe casa proprie, ci pe drumuri. Mă rog, fiecare pe drumul său.

Desigur, în ipoteza fantezistă că în Bucureşti în următorii 20 de ani nu vor exista crize economice şi salariul mediu va ajunge la 2000 de euro, astfel încât orice funcţionară pe care o părăseşte bărbatul să se poată bucura singură de locuinţa în care va fi stat o viaţă, nimeni nu are de ce să-şi facă griji.

E foarte bine că unii sinucigaşi compară Bucureştiul cu Londra şi zic că preţurile de aici "încă nu au ajuns" ca acolo, deci hai să dăm năvală, dar trebuie să ţină cont de faptul că salariul mediu actual în Bucureşti (500 E) e de vreo... 7 ori mai mic decât salariul mediu de la Londra. Şi pentru informarea acestor oameni ar trebui să se ştie că sunt regiuni întregi în Anglia în care salariul mediu e de 2 ori mai mic decât la Londra deşi oamenii de acolo au început cursa de urmărire nu de 7 ani, ca noi, ci de câteva sute de ani. Şi asta dintr-un motiv foarte simplu: pentru că Londra e... Londra. La Londra casele au preţul pe care îl au pentru că oportunităţile pe care le găseşti în oraşul ăla nu le vei găsi la Bucureşti. Nici acum, nici peste 50 de ani!

A doua problemă e că în România se întâmplă să moară anual aprox. 20.000 de oameni aflaţi "în floarea vârstei", adică între 30-49 de ani. Procentul reprezintă cca. 0.3% din totalul populaţiei de aceasta vârstă. Dacă ne uităm doar la generaţia actuală de 30-34 de ani (deci născuţii în perioada 1973-1977), şi facem o mică socoteală, înseamnă că din cca. 1 milion de români care au acum această vârstă cam 45.000 nu vor mai apuca vârsta de 45 de ani. Asta înseamnă 4,5%. Ceea ce ne duce la concluzia că din totalul creditelor cu durată foarte mare acordate familiei, nu individului, circa 4,5% sunt din start, adică din cauze naturale, neperformante. Pentru bănci e o cantitate neglijabilă deoarece pierderea va fi acoperită de restul de 94.5%. Câţi, însă, din cei care se împrumută se gândesc că riscul acesta aparent infim ar putea să dea peste ei şi peste familia lor?

Viitorul pare neguros fiindcă România nu s-a mai confruntat niciodată cu asemenea probleme. Alţii, însă, au făcut-o şi experienţa lor ne transmite un singur lucru: suntem prinşi într-un balon imobiliar.

Sursa: www.INSSE.ro, secţiunea "Populaţia".

duminică, 2 decembrie 2007

In treacat: un nou site de imobiliare

Hai să fac niţică reclamă gratuită unui site care promite să identifice anunţurile imobiliare publicate online eliminând duplicatele: www.Vertimo.ro. Promisiunea e foarte interesantă din perspectiva unui cumpărător.

Am căutat de curiozitate "garsonieră Pantelimon" şi motoraşul de căutare a găsit preţuri între 31.000 - 73.000 euro (m-am uitat doar pe prima pagină).

PS. Sincer, nu prea cred că elimină duplicatele fiindcă o scurtă testare mi-a arătat câteva duplicate clare, dar în mare pare să funcţioneze.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...