duminică, 30 septembrie 2007

For sale

Un utilizator mi-a pus o întrebare într-un comentariu legată de "ce părere am" de un apartament pe Nerva Traian, 3 camere, 150.000 E.

Ca un principiu, nu am nici o părere. Este problema fiecăruia să creadă ce vrea despre chestia asta. Dar am promis atunci un foto reportaj şi mă ţin de cuvânt. Ca să nu fiu acuzat că fac imagine proastă unuia şi altuia am mâzgălit cum am putut pozele făcute în aşa fel încât să nu se distingă nici numele agenţiei care intermediază (acolo unde e cazul), nici numărul de telefon. Traseul pe care l-am urmat a fost piaţa Hurmuzachi - parcat maşina - mers pe jos pe blvd. Călăraşi până la Hala Traian - tăiat drumul înapoi printre blocuri spre blvd. Decebal - blvd. Decebal - înapoi la piaţa Hurmuzachi. Cam 45 de minute de mers lejer, la pas, şi pe alocuri chiar plăcut. Mai puţin la hala Traian, zonă care nu mi-a plăcut niciodată fiindcă mi se pare că se aseamănă, ca şi calitate a locuirii, cu favelele din Cidade de Deus.


Pe Călăraşi, vizavi de benzinăria Agip


Tot pe Călăraşi, la biserica Delea


După biserică, la vreo 100 m


Tot trecând de biserică, la vreo 250 m pe stânga


Undeva pe Th. Speranţia


Pe Decebal, la vreo 200 m de benzinăria Agip


Pe Decebal aproape de piaţa Hurmuzachi


Dacă tot eram prin zonă am dat o fugă pe la un prieten care stă pe O. Goga

Astea se văd cu ochiul liber. Pe unele le ştiu de foarte multă vreme. Pe altele le-am văzut prima dată. Ok, până la urmă ce vreau să spun cu astea? Păi... nimic. Cum tocmai am primit un email în care mi se explică voalat că nişte hackeri ar putea să-mi spargă blogul ca să afle cine sunt şi eventual cine ştie ce dracu să-mi facă... eu zic că e prudent să nu vreau să zic nimic. Eu. Ce zic pozele, e treaba lor şi ştiţi cum se spune pe cataloagele de vânzări: "Pozele au doar un caracter indicativ şi e posibil să nu semene perfect cu realitatea. Blamaţi aparatul foto, nu fotograful, pentru orice detaliu dubios."

vineri, 28 septembrie 2007

Am schimbat descrierea blogului

Ca să nu mai existe discuţii legate de focusul blogului, am schimbat descrierea (aia care apare sub titlul mare, "Balonul imobiliar").

joi, 27 septembrie 2007

Profilul agenţiilor mici

Utilizatorul AristotelCostel mi-a atras atenţia asupra acestui articol din site-ul Daily Business (www.dailybusiness.ro): Radiografia agenţiilor imobiliare medii şi mici . În rezumat:

- cifră de afaceri medie 58.000 E (eu am estimat 30-60.000 E)
- productivitate / angajat 850 E / lună, ceea ce justifică aprecierea făcută de mine mai devreme (salariaţi plătiţi "destul de prost")
- 46% sunt tentaţi de tranzacţiile cu terenuri ("Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri...")

Mă întreb ce ar putea crede un cititor onest: oare ăia de la Daily Business au citit blogul meu, sau eu am citit articolul lor cu o lună înainte de apariţie?

Sau vorbim amândoi de aceleaşi lucruri pe care numai orbii nu le văd?

vineri, 21 septembrie 2007

Gherila shopping #2 ?

Azi am auzit o fază supertare pe care nu mă pot abţine să nu v-o spun şi vouă: un amic din domeniu mi-a zis cum a obţinut un apartament mai ieftin pentru client. Clientul i-a zis de la obraz: "Nene, eu mă uit în ziar şi văd numai de la 110.000 de euroi în sus. Eu nu am decât 85.000 disponibili, pot s-o omor şi pe mama, că n-am de unde să scot mai mult. Aşa că fii atent aici: cât iei tu comision la o tranzacţie de 110.000? 6.600? Perfect. Găseşte-mi ceva la 78.000 şi semnăm pe loc contract că-ţi dau comision 7000."

Omul vroia 3 camere oriunde o fi în zonele Crângaşi, Giuleşti, Lujerului. Se pare că amicul meu l-a satisfăcut cu 3 camere pe str. Vintilă Mihăilescu.

Revin.

22.09: Aşadar, revin. De fapt secretul acestei tranzacţii avantajoase e foarte simplu: agentul a fost motivat mai mult ca să obţină un avantaj consistent pentru clientul-cumpărător. Dacă privim procentual, şi luăm de bune cifrele date de prietenul meu, el a încasat grosso un comision total de 8,25%, adică mult mai mare decât unul obişnuit.

Nu uitaţi:

  • O agenţie de cartier nu are nevoie de supervenituri ca să o ducă bine. V-am explicat în postul ăsta cum stă treaba cu agenţiile imobiliare. O agenţie cu 4-5 angajaţi nu are nevoie de o cifră de afaceri anuală mai mare de 250.000 RON / an (adică vreo 70.000 de euro) ca să o ducă boiereşte. Asta înseamnă că dacă intermediază de-a lungul anului 10 vânzări de apartamente başca închirieri şi alte mărunţişuri, e superconfort pe capul lor.
  • Negociaţi-vă poziţia. Nu vă bateţi joc de banii voştri.
  • Nu puneţi botul la "cifrele pieţei". Cifrele umflate nu înseamnă neapărat că se şi fac vânzări. Proprietarii încearcă şi ei marea cu degetul sau sunt duşi cu capul. Dar pe-acolo, pe undeva, e acel apartament care vă aşteaptă pe dumneavoastră şi care poate fi luat cu 20-25 % mai ieftin decât preţul oficial. Şmecherie: puneţi-vă agentul să caute în special apartamente ai căror proprietari vor să emigreze. Emigranţii sunt unii dintre cei mai buni vânzători, pragmatici, realişti şi fără ifose în cap. Dar pentru un rezultat bun pregătiţi-vă să vă motivaţi agentul corespunzător, aşa cum făcut tipul de mai sus. Noi românii vrem de mult prea multe ori să obţinem foarte mult în schimbul a nimic. Cu riscul de a-i mi-i pune în cap pe toţi cititorii blogului, vă sfătuiesc să vă respectaţi agentul imobiliar şi să-l motivaţi corespunzător, cum a făcut insul de mai sus. Dacă agentul nu e motivat nu are de ce să-şi bată capul pentru clientul-cumpărător (mă aştept să fiu înjurat) sau adoptă o atitudine neutră între proprietar şi cumpărător, adică ceva de genul: "Na, atâta cere ăsta, dacă nu vrei ... mergem la altul".

joi, 20 septembrie 2007

Indirect si cu juma' de gura se confirma ceea ce stim cu totii:

...că apartamentele de bloc au început să se vândă din ce în ce mai prost.

Ziarul care are curajul să publice această ştire e Cotidianul, prin articolul de azi intitulat: "BNR dă de pământ cu piaţa imobiliară". Citiţi partea a doua a articolului în care are cuvântul Ion Marin, vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici.

"In primele şase luni din 2007 au fost înregistrate 272.097 tranzacţii, în creştere cu 3-4% faţă de nivelul din intervalul corespunzător din 2006. Creşterea nu a fost atât de mare deoarece a avut loc o echilibrare, pe fondul majorării numărului tranzacţiilor cu terenuri şi al reducerii celor cu locuinţe."

Luând în considerare nişa de piaţă care ne interesează şi pe care o credem mult supraevaluată, cea a apartamentelor comuniste de bloc, avem, aşadar, cel puţin 2 elemente-cheie ale unui bubble imobiliar:

- oferte de vânzare care stau pe piaţă peste jumătate de an (confirmare empirică pe care o poate face oricare dintre noi);
- tranzacţii în scădere (confirmare oficială).

marți, 18 septembrie 2007

Cat ati fi dispusi sa dati pe o garsoniera in Pantelimon?

La sondajul "Cine e Manole?" s-au înregistrat următoarele voturi:

- Un agent imobiliar oarecare - 33 (25%)
- Un agent imobiliar dat afară din serviciu - 13 (10%)
- Patronul unei agenţii care vinde apartamente şi e nemulţumit că lumea încă dă bani pe cele vechi - 22 (17%)
- Un proprietar păcălit care vrea să scadă preţurile pieţei ca să-şi poată cumpăra ceva - 13 (10%)
- Un tip de la BNR (banca naţională) - 7 (5%)
- Altcineva / Altceva - 40 (31%)

Sondajul care începe azi porneşte de la cele 2 feţe ale Pantelimonului: cartierul în care "ştii bine că nu e uşor / când se uită după tine băieţi din Pantelimon" sau cartierul cu preţuri mult mai mari ca-n Berlin (ăăă... capitala Germaniei, puterea economică nr. 1 din Europa, pentru cine nu ştie) ?

duminică, 16 septembrie 2007

Cât durează o vânzare?

Prin iunie 2006 o garsonieră din Pantelimon costa în jur de 30.000 de euro. După câteva luni, în toamna lui 2007, conform anunţurilor din ziare preţul sărise la aproape 40.000. După alte câteva luni, în primăvara lui 2007, prin martie, preţul sărise la 60.000. Aşadar, în circa 9 luni preţul a urcat cu 100%.

Dar se vinde?

Istoria unei garsoniere din Piaţa Delfinului (mai precis de pe Dobrina) e destul de relevantă.

- luni 26 martie 2007: preţul cerut e de 59.000 de euro;
- după o lună de nevânzare, pe 20 aprilie preţul scade cu 3.000 de euro: 56.000 euro;
- după 2 luni şi jumătate de nevânzare, pe 13 iunie, preţul scade la 53.500 euro;
- după 3 luni şi jumătate de nevânzare, pe 3 iulie, proprietarul anunţă un nou preţ: 60.000 de euro;
- după 4 luni şi jumătate anunţul de vânzare se pare că este actualizat pe un alt site pe data de 6 august dar preţul se încăpăţânează să rămână la fel: 60.000 de euro.

De la primul anunţ de vânzare (când 1 EUR = 3,33 RON) au trecut aproximativ 5 luni. În RON, la data aceea preţul cerut era de fix 2 miliarde. În ziua în care preţul anunţat a fost cel mai jos cursul valutar ne indica 1 EUR = 3,27 RON. Ceea ce înseamnă că în RON proprietarul era dispus să accepte un preţ de 1,75 miliarde, adică mai mic cu nu mai puţin de 12,5% decât pretenţiile iniţiale. O constatare destul de interesantă, aş putea zice.

Pe 3 iulie, când se anunţă noul preţ: 60.000 de euro, leul e tare ca o stâncă: 3,12. Şi toată presa vuieşte de previziunile a diverşi analişti care zic că leul se va întări până la 3,00. E clar că proprietarul nu vrea să rişte să piardă pe 2 fronturi: şi din scăderea preţului şi din scăderea euro. Ţine cu dinţii de preţul de 60.000 iar în ceea ce priveşte cursul, Dumnezeu cu mila. 53.500 de euro la un curs de 3,00 ar fi însemnat doar 1,60 miliarde. Dar 60.000 la un curs de 3,00 face, hm, 1,80 miliarde, adică, în lei, o sumă aproximativ egală cu cea din data de 13 iunie. O constatare destul de interesantă, aş putea zice. Corelată cu cea de dinainte înseamnă că suma cerută iniţial era, ca s-o spunem pe româneşte, la plezneală, câtă vreme proprietarul a transmis de mai multe ori semnale că ar fi (fost?) dispus să vândă şi cu vreo 200 de milioane mai ieftin.

vineri, 14 septembrie 2007

Prima casa: investitie sau nu?

Dacă e să mă întrebaţi pe mine, o chestie pe care trebuie să dai 100.000 de euro trebuie mereu tratată ca o investiţie. Am explicat deja într-un comentariu cum văd această problemă.

Ca să rezum:

1. Nu mai trăim pe timpul lui Ceauşescu, când un om îşi păstra serviciul zeci de ani şi eventual ieşea la pensie de la serviciul la care muncise prima oară. Acum piaţa muncii e mult mai dinamică, azi munceşti undeva, mâine altundeva, şi nu îţi permiţi să investeşti o parte considerabilă a veniturilor într-o locuinţă care riscă să se devalorizeze. Ce te faci dacă trebuie să te muţi de la Bucureşti la Timişoara? Nu poţi lua şi blocul cu tine. Va trebui să vinzi. Peste câţiva ani eşti sigur că vânzarea te va ajuta să obţii măcar banii pe care i-ai cheltuit?

2. Din păcate mă văd nevoit să-l contrazic făţiş pe comentatorul care spune că prima locuinţă nu trebuie tratată ca o investiţie, fiindcă oricum trebuie să locuieşti undeva (fiind o necesitate). Chiar şi în condiţiile unei pieţe vitrege se pot găsi soluţii de compromis (chirie, locuit cu părinţii etc.) care să fie mai puţin proaste decât soluţia de a cumpăra când preţurile sunt pe val. Soluţiile de compromis te pot ajuta în viaţă pe termen lung; cumpăratul când preţurile sunt la apogeu îţi va da peste cap toată viaţa.

Iată păţania unui japonez, de pildă, care a avut nefericita inspiraţie să cumpere chiar în momentul de vârf al bubble-ului japonez (1991): casa pe care a dat atunci 400.000 USD nu mai valora în 2005 decât jumătate. Şi omul mai avea de plătit la bancă încă 300.000 de USD. Scăderea i-a schimbat brutal viaţa, întrucât l-a transformat din proprietar în prizonier al locaţiei supraevaluate. "He said he would like to move closer to the city but cannot: the sale price would not cover the $300,000 he still owes the bank."

Se poate spune că a făcut o investiţie proastă, nu-i aşa? Iar articolul acela din New York Times mai conţine câteva avertismente din care unul mi se pare extrem de important:

"Another [warning] is to avoid property that may be hard to unload when the market cools." Evitaţi să cumpăraţi proprietăţi de care vă va fi greu să vă debarasaţi în cazul unei crize.

Ştiţi voi care.

miercuri, 12 septembrie 2007

O mizerabilă manipulare jurnalistică

Mizerabil ceea ce se petrece la Evenimentul Zilei.

După ce ieri, marţi, 11.09 a publicat pe prima pagină sub semnătura a două ziariste - Georgeta Petrovici şi Alina Busuioc - un articol alarmist intitulat "350 de euro pe lună pentru o garsonieră" (http://www.evz.ro/article.php?artid=322125), azi, 12.09, apare unul de-a dreptul jenant, al cărui titlu este "70.000 de euro o garsonieră la periferie" (http://www.evz.ro/article.php?artid=322313). Autoarea e o anumită ziaristă pe care o cheamă Trandafir.

Mizerabil în demersul EVZ e că intenţia de manipulare rapidă şi urgentă a pieţei rezultă nu neapărat din cifrele total fanteziste şi din reacţiile indignate ale majorităţii covârşitoare a cititorilor, care au sesizat aberaţia tipărită, ci chiar din interiorul ziarului în cauză care, printr-o greşeală redacţională, şi-a dat arama pe faţă.

Probabil din graba de a încasa comisionul pentru scrierea articolului prostănacii au trimis la tipar o cifră mai aproape de realitate, 250 de euro, în loc de 350 de euro. Cândva în noapte cineva s-a sesizat şi cifra a fost corectată fără nici o explicaţie. Cum prostia însă e tot prostie şi, ştiţi cum se spune, minciuna are picioare scurte (deşi în România, din păcate, avem de multe ori nefericita senzaţie că are picioare infinit de interminabile...) nu au ştiut să-şi şteargă urmele manipulării de peste tot. Vă propun, aşadar, să faceţi următoarea operaţiune:

  1. intraţi pe site-ul Evenimentului Zilei, www.evz.ro
  2. căutaţi (dreapta sus) cuvântul "chirii"; veţi ajunge pe pagina de căutare
  3. selectaţi la căutare numai intervalul septembrie 2007 - septembrie 2007 şi... BINGO!
Titlul articolului în baza de date aşa cum a apucat să fie scris de prima oară, este... "250 de euro, chiria pentru o garsonieră"!

Păi măi băieţi, hotărâţi-vă cu cât vreţi să umflaţi preţurile: cu 100 sau cu 200 de euro?!

Pentru posteritate, în caz că ipochimenii se vor sesiza şi vor corecta şi din baza de date titlul iniţial, voi pune aici un print screen care să-i ruşineze pentru totdeauna.



Spre ruşinea lor, de fapt a noastră, a tuturor, conform datelor de la BRAT acest ziar se numără printre cele mai cititite din România. Păcat de el, că în 15 ani nu a fost în stare să treacă de stadiul cu găina care naşte pui vii.

Iar mesajul cu 70.000 sper că îl înţelegeţi că vrea să vă spună: "Hai că e toamnă, s-a deschis sezonul la proşti. Ne-am umplut de apartamente luate pe daiboj de la [fel de fel de] boşorogi, acu' e cazul să le revindem şi băgăm şi un 25% peste preţul de anul trecut, că doar e vremuri grele, ce mama dracului. " Din păcate pentru dânşii, ziariştii şi ziaristele de la EVZ, mă tem că anul ăsta s-a încercat sărirea calului mult peste posibilităţile unei biete Rocinante pe care o călăresc patronii dumnealor. Sau poate nu?!... că răbdarea mioritică o suporta şi manipularea asta şi s-or găsi de-alde Gigi Castron care să se bucure că sunt spoliaţi da' au de unde (Gigi Castron, n-o lua personal! ;).

luni, 10 septembrie 2007

O amintire despre un şmecher care dădea credite

Mi-am adus aminte de un şmecher pe care l-am întâlnit anul trecut. Broker de credite. Asta apropo de faptul că la noi, conform statisticilor, puţine case se iau cu credit şi mult mai multe cu banii jos.

Dacă nu mă înşel, eu însumi am postat un comentariu pe aici pe undeva în care îmi exprimam încrederea că băncile româneşti nu acordă credite decât cu mare responsabilitate şi că nu trebuie acuzate pe nedrept de inflamarea preţurilor. Nu de alta, dar birocraţia e atât de mare încât până ţi se aprobă un credit de o asemenea importanţă precum cel imobiliar ţi se lungesc urechile. Hmm...

Mă gândesc, totuşi, dacă nu cumva sistemul poate fi ocolit uşor şi dacă nu cumva procentul de case luate pe credit e mult mai mare decât cel oficial.

Atunci când l-am cunoscut, şmecherul cu pricina tocmai începea să-şi construiască afacerea în jurul următorului discurs cu care îşi aborda clienţii: "Ce salariu ai? 500 de euro? Perfect! Nu dispera! O să te fac să iei un apartament care costă 40.000 de euro!" În 2006 prin primăvară mai găseai ceva la 2 camere în zone bunicele.

Omul vorbea serios. Şi nu făcea nimic ilegal. Metoda prin care îşi ajuta clienţii era ridicol de simplă.

Într-o zi bine stabilită îşi ducea clientul, încărcat de dosare şi adeverinţe, la 3-4 bănci diferite de la care îi obţinea pe loc câte un credit de nevoi personale. Mă rog, probabil că uza de oarece relaţii personale pentru chestia asta dar cert este că dacă la 8 începea turul băncilor până la 14 clientul putea avea în cont(-uri) 30-40.000 de euro. Fiind totul făcut în aceeaşi zi, clientul putea spune perfect legitim că nu mai are credite contractate la alte bănci.

Odată suma adunată, o părticică i se cuvenea brokerului care orchestrase toată maşinaţiunea (adică şmecherului ăsta) iar de restul clientul îşi cumpăra apartamentul visat. În scripte tranzacţia trecea ca fiind efectuată cu banii jos deşi realitatea era cu totul alta.

Întâmplător, mi-am amintit de tipul ăsta azi, cu un prilej oarecare. Ce pot să spun... pare bine, semn că-i merge treaba.

duminică, 9 septembrie 2007

Imobiliarele, cele mai sigure investitii?

Cineva a pus un comentariu pe blogul meu în care a zis ceva de genul ăsta: "Imobiliarele sunt cea mai sigură investiţie".

O asemenea frază nu poate fi spusă decât de cineva care nu ştie ce înseamnă cu adevărat cuvântul "siguranţă". Eu cred că la ora actuală una din cele mai sigure investiţii e în acţiunile unei companii inovatoare gen Microsoft, Google sau Apple care domină piaţa mondială pe o anumită nişă tehnologică, dar mă rog... fiecare crede ce vrea. Ca să nu mai spun că mult mai sigură mi se pare investiţia într-o afacere proprie pe care să o duci singur acolo unde vrei. Aşa cum i-am răspuns altcuiva, în cazul unei agenţii imobiliare practic îţi poţi dubla investiţia într-un singur an pornind de la o sumă de toată jena (sub 30.000 de euro) iar dacă ai mai mulţi bani de investit sunt sigur că se găsesc nişe în care 100.000 de euro să devină 1.000.000 în numai 2-3 ani.

În ceea ce priveşte "investiţia sigură" în imobiliare, ea este "sigură" numai în anumite circumstanţe, şi anume cât timp continuă condiţiile particulare care duc la creşterea valorii imobiliarelor. Şi mă întorc iarăşi acolo de unde am pornit, la America: dacă investiţia în imobiliare e atât de sigură, de ce acolo a devenit atât de "nesigură" ? Avem sub ochii noştri un exemplu clar că investiţia în imobiliare nu e deloc aşa de sigură, şi totuşi ne cramponăm de o idee falsă.

Pe de altă parte mi-am dat seama de emoţia care pluteşte în aer şi de speranţa cu care mulţi s-au agăţat de blogul meu care a început să fie comentat în mai multe locuri pe internet. Aşadar, ca să fim bine înţeleşi, eu sunt convins că balonul se va dezumfla din mai multe argumente pe care am încercat să le expun parţial până acum:

  • entuziasmul care creează psihoza cumpărării nu va dura la nesfârşit;
  • entuziasmul este fabricat sistematic de mass-media, dar iată că încep să apară bloguri şi site-uri de internet care nu pot fi manevrate (şi or să mai apară... he he!... vă spun din sursă sigură);
  • preţurile au depăşit cu mult pragul posibilităţii de cumpărare pentru marea majoritate, majoritatea covârşitoare, a populaţiei;
  • preţurile pun indirect presiune pe economie, adică pe firme, care trebuie să mărească salariile, dar firmele într-o economie sănătoasă (la cap, mai ales...) trebuie să mărească salariile fiindcă le creşte productivitatea, nu fiindcă nu au angajaţii unde să locuiască; în condiţiile actuale multe firme ori vor da faliment, ori vor pleca din România, ori, pur şi simplu, vor stagna; în orice caz nu vor putea contribui la "măreaţa" creştere economică prognozată de guvern şi care, iată, conform ultimelor rapoarte, e mai mică decât se prevedea (poate ar fi bine ca guvernanţii să-şi pună niscaiva întrebări?... );
  • evoluţia demografică a României de după 1989 nu oferă deloc motive de încredere optimiştilor, ba dimpotrivă;
  • opinia conform căreia se migrează mult de la ţară la oraş şi se va migra şi mai mult din afară spre România, fapt ce generează creşterea constantă a preţurilor, este nesustenabilă deoarece migraţia este mult mai puternică din România spre străinătate şi pentru că lucrătorii care alimentează oraşele vin la joburi de jos, care nu le pot oferi salarii "ameţitoare", necesare susţinerii balonului;
  • orice piaţă imobiliară are creşteri şi scăderi; România nu a cunoscut încă fenomenul de scădere fiindcă piaţa noastră nu e "liberă" decât de câţiva ani;
  • etc. - mai sunt multe alte argumente pe care le voi înşira cu timpul.
În contrapartidă, cei care zic că balonul nu se va dezumfla aduc următoarele argumente:
  • cererea va fi constant mai mare decât oferta;
  • condiţiile de salarizare vor creşte constant;
  • vin străinii peste noi şi cumpără ca disperaţii apartamente vechi de bloc;
  • s-au relaxat creditele, fiind mult mai uşor să te împrumuţi;
  • în Bucureşti, cel puţin, preţurile sunt încă mici comparativ cu capitale europene precum Parisul sau Londra;
  • şi cam atât.
Pe de altă parte, ca să-i lămuresc pe mulţi care probabil au găsit în acest blog mai multă speranţă decât era nevoie, dezumflarea balonului nu va însemna neapărat că te vei culca azi cu preţul de 100.000 de euro şi te vei trezi mâine cu preţul de 50.000. Ăsta e un crah care se poate petrece pe o piaţă imobiliară (apropo de cât de "sigură" e investiţia) dar mult mai probabil e ca scenariul să se petreacă astfel: preţul să atingă un maxim după care să scadă cu 5 procente într-un an, cu 5 procente în următorul, cu alte 5 în următorul ş.a.m.d. până când vânzătorii se vor freca la ochi şi vor zice "I-ote domne', am dat 100.000 pă peştera mea şi acum, după 10 ani, nu mai iau decât 60." Un crah nu se poate produce cu adevărat decât fie în situaţii de calamitate extremă, fie în caz de război.

Desigur, istoria cunoaşte asemenea crahuri, cel mai cunoscut fiind cazul Florida '20. Imediat după terminarea primului război mondial, în plin entuziasm generat de victoria Americii, Florida a cunoscut una din cele mai spectaculoase efervescenţe imobiliare din lume. Această efervescenţă avea la bază 2 motivaţii principale:
  • entuziasmul popular generat de prosperitatea economică;
  • uşurinţa accesului la credit.
Preţurile au luat-o razna. Constructorii au început să anunţe noi proiecte rezidenţiale finanţate, ca şi acum, cu credit. Proiectele erau aşa de îndrăzneţe încât se vorbea de "insule plutitoare" , la fel ca în Dubaiul zilelor noastre. Vârful entuziasmului a fost atins în 1924-1925 când lumea cumpăra orice, oricât, oricum. În 1926 a început seria dezastrelor care au dus la prăbuşirea preţurilor (adică la crah): mai întâi un vapor, Prinz Valdemar, care urma să fie transformat în hotel plutitor, s-a scufundat chiar în portul Miami blocând accesul mărfurilor dinspre mare; apoi a venit un uragan care a măturat toate proiectele fanteziste cu "insule plutitoare". În câteva luni, preţurile au căzut de 10 ori, Florida întrând în "Marea criză" cu câţiva ani înaintea restului Americii.

Acest exemplu ne arată că în condiţii extreme poate apărea o prăbuşire a preţului la imobiliare... apropo de cât de sigură e investiţia. Desigur, nu are nici un rost nici să ne aşteptăm, nici, Doamne-fereşte, să ne dorim aşa ceva în România. Dar e un mic avertisment cu privire la cât de "sigură" e investiţia în imobiliare.

sâmbătă, 8 septembrie 2007

Interviu: salarii, recrutare, forta de munca

De azi încep să public interviuri. Cristian Diaconu e prieten cu mine şi lucrează de câţiva ani în industria de recrutare. Nu are nici un rost să mint şi să spun că e senior recruiter sau alt bullshit de genul ăsta... Cristi e un simplu consultant. I-am pus câteva întrebări despre creşterea salariilor din România. Interviul i l-am luat prin Yahoo! Messenger.

manole: Am un blog - Balonul-imobiliar.blogspot.com - pentru care te-aş ruga să îmi răspunzi la câteva întrebări. Eşti de acord?
cristi: Ştiu blogul tău. E f. şmecher :))
m: Mersi. Deci? Eşti de acord?
c: Da, sure, întreabă-mă ce vrei.
m: 1. E blocaj pe piaţa de muncă?
c: Ce înţelegi prin blocaj?
m: Adică e adevărat că firmele îşi găsesc tot mai greu angajaţii?
c: În principiu da, dar nu l-aş numi blocaj. Nu aş fi aşa catastrofist cum sunt ăştia la televizor. Oamenii se mută permanent pentru un salariu mai bun, şi nu numai, de la firmele care nu oferă condiţiile dorite la cele care oferă. Pur şi simplu de blocaj vorbesc firmele care nu se pot adapta la piaţa de muncă a anului 2007.
m: 2. Trăim o dictatură a angajaţilor?
c: În multe domenii se poate spune că da. Mai ales acolo unde e penurie de oameni şi cererea e imensă.
m: Adică?
c: Construcţii, sănătate, IT... în aceste domenii patronii nu-şi mai permit să ţipe la angajaţi fără să rişte să-i piardă a doua zi. Situaţia e cu particular gravă în IT unde nu doar că patronii nu-şi mai permit să ţipe la angajaţi dar vârsta de angajare a scăzut foarte mult şi firmele se confruntă cu o forţă de muncă şi fiţoasă, şi iresponsabilă, mulţi angajaţi fiind nişte copii, studenţi de 20-21 de ani.
m: 3. Dar în imobiliare?
c: Depinde de ce imobiliare vorbeşti. Dacă mă întrebi de o agenţie minusculă cum e a ta, bănuiesc că nu ai probleme fiindcă îţi găseşti oricând oameni disponibili să facă pe agentul. Dacă vorbim de agenţii mari, multinaţionale, nu cred că e o problemă momentan cu forţa de muncă deoarece în România încă se fac bani buni şi concurenţa nu e aşa de mare. Deci nu cred că e criză. Indirect, criză în imobiliare e din cauza construcţiilor, că nu mai aveţi nici muncitori, nici ingineri, nici diriginţi de şantier ş.a.m.d.
m: 4. Există vreo legătură între criza din anumite sectoare şi creşterea salariilor?
c: Păi tu ce părere ai :))
m: Că da.
c: Bineînţeles că există. Şi nu numai între criză şi creşterea salariilor, ci şi între criză şi investiţiile imobiliare ale firmelor dacă asta te interesează. Păi aveam firme mari care funcţionau în fel de fel de depozite dezafectate sau apartamente înghesuite de bloc, cu oamenii claie peste grămadă şi vroiau să mai recruteze. La început oamenii se duceau ca berbecii dar acum pun întrebări: unde are sediul? cum e sediul? e curat? ce mi se oferă? etc. Nu te mai poţi prezenta în faţa viitorilor angajaţi în orice condiţii.
m: Nu asta mă interesa da' e interesant aspectul ăsta.
c: Nu-i aşa? ;)
m: Deci îi putem sfătui pe proprietarii de firme să investească şi în condiţiile de "locuire", nu doar în merţane şi gipuri.
c: Da. Orice firmă poate face un efort. Acum se construiesc atâtea spaţii de birouri, plus că sunt zone bune în Bucureşti în care nu e nici o ruşine să funcţionezi într-un apartament, să fii "firmă de apartament", dacă nu ai nevoie de mulţi angajaţi. Firmele care funcţionează la un etaj superior dintr-un bloc din Pantelimon sau în nu ştiu ce depozit infect de pe şoseaua de centură mă tem că vor avea din ce în ce mai multe probleme cu retenţia angajaţilor.
m: 5. Să ne aşteptăm aşadar la o creştere continuă a salariilor la fel ca în ultimii 3 ani (din 2005 încoace)?
c: Paradoxal, nu. Firmele din domeniile cu probleme au început să răspundă crizei de salariaţi şi să inventeze strategii pentru reţinerea acestora. O strategie simplă de exemplu este să-i facilitezi un overdraft sau dacă ai cojones chiar un credit imobiliar. Omul e fericit dar rămâne astfel în ograda ta. Asta e una. O altă strategie, oarecum perversă, e să dai salariile pe micro. Aşa îţi rezolvi şi o grămadă de probleme legate de impozitarea muncii şi practic devii unicul client al acelei microîntreprinderi, dacă te superi pe el rupi contractul şi îl bagi în rahat un doi. În al doilea rând trebuie avut în vedere că începe să sosească forţă de muncă din străinătate care va echilibra balanţa. Până acum aducerea de străini a fost foarte dificilă fiindcă legea era îngrozitor de stufoasă. Ca să aduci pe cineva din străinătate trebuia să depui un dosar care să conţină 13 documente, unele perfect legitime, altele complet cretine. De exemplu, la capitolul cretine, ţi se cer "fişa postului, organigrama cu precizarea funcţiilor ocupate şi vacante"; "dovada publicării anunţului [de angajare prin care nu ai găsit români disponibili] într-un cotidian central"; "copia procesului verbal rezultat în urma interviurilor de angajare cu români"; "curriculum vitae al străinului"; "copia documentului de trecere a frontierei a străinului" etc. Dar stai liniştit, toţi politicienii au afaceri şi au ajuns la concluzia că aşa nu se mai poate, aşa că ei înşişi încep să simplifice procedurile de aducere a străinilor. De ce crezi că au simplificat procedurile de obţinere a cetăţeniei române? De ce crezi că au trecut la Oficiul pentru Imigrări prin OUG 56 / 2007 toate formalităţile birocratice? Ca să simplifice lucrurile. Şi lucrurile se vor simplifica şi mai mult, pe măsură ce penuria de lucrători în domeniile în care au politicienii afaceri va deveni mai acută şi o să-i ardă mai rău la fund.
m: Deci vor mai creşte sau nu salariile?
c: În domeniile în care deja s-au înregistrat creşteri substanţiale, nu vor mai creşte mult. Cu 5-6% pe an, cât să acopere inflaţia şi să dea un mic bonus angajatului.
m: De ce eşti aşa sigur?
c: Păi ţi se spune zilnic la televizor. Salariile au luat-o cu mult înaintea productivităţii. Acum vin nişte ani în care trebuie recuperat deficitul de productivitate. Multe firme mari, cu putere de angajare, au intrat pur şi simplu în grevă şi nu mai vor să angajeze orice, oricum, pe oricât. Firmele sunt mult mai atente la aceste aspecte. În plus, nu vor mai fi investitori. Nici dracu' nu o să vină să investească undeva unde terenurile sunt scumpe şi forţa de muncă e scumpă.
m: Păi cum aşa? Ford a venit la Craiova.
c: Lasă-i pe ăştia mari. Ăştia vor veni mereu deşi, după cum vezi, într-un ritm nu prea alert: Nokia ici, Ford colo... Eu vorbesc de investitorii mici medii, care să bage 50-60.000 de euro într-o afacere aici în România, o făbricuţă de confecţii, sau un atelier de software, sau un mic call-center ş.a.m.d., adică sume cu care la ei nu şi-ar deschide nici măcar o gogoşerie. Ăştia se vor duce în altă parte: în India, în Filipine, în Ucraina etc. 100 de asemenea firme pot crea în 4-5 ani 10.000 de locuri de muncă dacă sunt conduse şi se dezvoltă sănătos, într-un mediu de afaceri sănătos şi care să le permită start-up-ul. A, şi nu mai spun de faptul că Nokia şi Ford nu vor veni să dea salarii de 1500 de euro ci de 300-350. Şi au grile de salarizare cu creşteri bine stabilite pentru anii care vor veni, în funcţie de prognozele generale de creştere a salariului mediu în România.
m: Care cum va evolua?
c: Până în 2012 se preconizează că salariul mediu net va fi de aproximativ 550 de euro. Acum e un pic peste 300.
m: Nu cumva prognozele sunt prea pesimiste?
c: Nu ştiu. Întreabă pe cineva care lucrează la guvern :D Dar mă îndoiesc că nu va fi aşa fiindcă până acum evoluţia salariului mediu net a respectat anumite grafice raportate dinainte. Presupun că băieţii au oarece pârghii la dispoziţie care îi ajută să ţină în frâu orice posibil derapaj faţă de planul iniţial.
m: Dar în Bucureşti tot 300 de euro e salariul mediu?
c: Nu, în Bucureşti e în jur de 400 iar în unele ocupaţii şi profesii, de exemplu în vânzări sau marketing, chiar şi 650-700. Tocmai de-asta multe firme străine încep să se îndrepte către oraşele mari din provincie. În 3 ani acolo va fi la fel ca-n Bucureşti dar pe de altă parte cine speră să mai vină în Bucureşti ca-n El Dorado, ar trebui să se gândească de acum înainte de 2 ori înainte de a face pasul. Părerea mea.
m: Deci Bucureştiul se va plafona?
c: Fără îndoială. Provincialii trebuie să aibă încredere în ei. Următoarele investiţii importante se vor îndrepta spre ei fiindcă salariile sunt la jumătate şi imobiliarele tale încă sunt accesibile.
m: Deci cine avea 300 de euro în Bucureşti în 2004, 1000 acum şi speră să aibă 2000+ peste 3-4 ani are aşteptări exagerate?
c: Dacă e simplu salariat, eu zic că da. Dacă e patron de firmă, probabil că nu, sau cine ştie.
m: Deci, să zicem, "clasa" medie care are un salariu / familie de 1500 de euro şi îşi face un credit imobiliar de 80.000 de euro în 2007 pentru cumpărarea unui apartament vechi de 30 de ani, sperând ca peste 3-4 ani să apară o nouă clasă medie cu salariu de 1500 de euro / familie iar ei să aibă 3.000 de euro, astfel putând să le paseze acestora din urmă apartamentul vechi iar ei să se mute mai departe în locuinţă nouă, greşesc?
c: Dacă mizează strict pe veniturile salariale, cred că da. Nici înnoirea spectaculoasă a clasei medii nu se va mai produce, nici ei nu vor ajunge la 3.000 de euro, dacă nu au reuşit să o facă până acum.
m: Mulţumesc!

vineri, 7 septembrie 2007

Economie: sa intelegem "cererea" si "oferta"

Una dintre cauzele cele mai citate ale scumpirilor imobiliare, aparent de necombătut, este aşa zisul mecanism al cererii şi al ofertei. Ni se susură zilnic în creier că "cererea" de locuinţe e mare comparativ cu "oferta", drept pentru care preţurile vor continua să crească până când "piaţa" va fi alimentată cu suficiente locuinţe noi, cât să se echilibreze mecanismul cererii şi al ofertei.

Din perspectiva lui Adam Smith, adică a unui economist mort acum 200 de ani, această explicaţie este corectă. Problema e că de la Adam Smith încoace s-au mai născut câteva generaţii bune de economişti care au arătat că evoluţia pieţelor depinde de mult mai mulţi factori, nu doar de simpla balansare a cererii şi a ofertei. Inocularea cu obstinenţă a acestei explicaţii în mintea oamenilor mizează pe ignoranţa economică a publicului, cvasi-generalizată în România.

Bunăoară, să luăm următorul exemplu: tot românul vrea maşină. Corect? Corect. Şi să presupunem că sunt 5.000.000 de români care au permis de conducere. Porsche face cele mai tari maşini din lume. Corect? Corect (mă rog, să zicem... poate fi Audi, Mercedes, Masseratti). Conform unei gândiri a la Adam Smith, maşinile Porsche sunt scumpe deoarece sunt prea puţine în raport cu cumpărătorii de aici. Corect? Co... Hm, păi nu prea, nu?

Greşeala raţionamentului provine din faptul că "piaţa" celor 5 milioane de români posesori de carnet de conducere este privită ca un monolit. În realitate orice student la economie ştie (acum, în 2007... dar nu ştia la 1807!) că o piaţă se compune din segmente. Dacă te uiţi cu lupa la cei 5 milioane de şoferi vei observa că unii au frică de viteză, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt săraci, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt neîndemânatici, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche etc. etc. etc. Piaţa conducătorilor auto poate fi segmentată în mii de segmente şi, în funcţie de fiecare dintre acestea, se pot vinde pe piaţă fără probleme şi Dacia Logan sau Ford Focus sau Mercedes SLK.

În principiu, da, oricăruia dintre noi i-ar plăcea să deţină un Porsche Cayenne la scară, dar de la a-l dori la a-l cere e cale lungă.

De asemenea, motivaţiile segmentelor de piaţă nu ţin numai de bani. Ele pot fi şi psihologice: se ştie că o maşină precum Porsche Cayenne nu se cumpără pentru că oferă "un raport bun preţ/calitate", ci pentru a-ţi arăta muşchii, statutul. În Statele Unite, bunăoară, există infinit mai mulţi milionari decât în România, şi totuşi asta nu înseamnă că acolo preţul unui Porsche Cayenne e de numai 10.000 de USD pentru că, vezi Doamne, oricine şi-l poate permite.

Revenind acum la problema noastră, a locuinţelor, rezultă că a spune generalist că "cererea e mai mare decât ofertă" e pur şi simplu fals. Despre cererea cărui segment de piaţă se vorbeşte aici?! Nu există cerere în general! Vă asigur eu că cine are în buzunar sau pe credit numai 50.000 de euro nu "cere" câtuşi de puţin apartament de 4 camere în Dristor cu 150.000 de euro. Cine are salariu de 500 de euro nu "cere" câtuşi de puţin să închirieze 2 camere în Rahova tot cu 500 de euro. Etc. Segmentaţi piaţa şi veţi vedea cum aşa-zisa cerere se evaporă ca un fum! În realitate "cererea" e alimentată de un segment foarte mic de piaţă, aşa-zisul segment al "clasei medii cu venituri mari" şi care e destul de volatil şi dependent de cursul leu-euro mai ceva decât veniturile exportatorilor.

De asemenea, ceea ce se omite constant din pseudo-explicaţia cu "cererea şi oferta" este raportarea la pieţele învecinate. Ok, să acceptăm ideea că în oraşele mari, în Bucureşti, în Cluj, în Iaşi, în Timişoara, preţurile cresc deoarece multă lume vine din oraşele mici şi din mediul rural şi creşte numărul populaţiei, implicit "cererea" (oricum nimeni nu poate explica cum ar putea determina venirea unei pături de sărăntoci în Bucureşti creşterea preţurilor la locuinţe cu zeci de mii de euro). Dar ne poate explica vreun deştept care face apel la teorii economice "ultimul răcnet" (ultimul răcnet acum 200 de ani, fireşte...) de ce cresc preţurile în oraşe precum Călăraşi, Bârlad, Mizil, Botoşani, Dorohoi şamd? Cumva şi astea sunt mari centre universitare şi economice care atrag ca un magnet tinerii studioşi, inginerii şi programatorii bine plătiţi?! Conform mecanismului cererii şi al ofertei nu ar fi normal ca o cerere ridicată în capitală şi oraşele mari să fie corelată cu o scădere cvasi-dezastruoasă în oraşele mici şi oraşele-fantomă?!

Şi totuşi, veţi spune, există cumpărători, chiar şi la preţurile acestea mari. Da! Există! Nimeni nu neagă chestia asta. Dar credeţi-mă că nu mecanismul primitiv al "cererii şi al ofertei" îi motivează pe cumpărători. Nu mai vorbesc de faptul, mai puţin vizibil, că există atâţia alţii care nu cumpără, deşi ar putea. Da, există deja o pătură din ce în ce mai mare de clienţi români care au salarii / familie de 1250-1500 de euro şi care totuşi preferă să stea în expectativă, cu 300-500 de euro chirie, decât să cumpere. Dar, revenind la cumpărători, bănuiala mea e că motivaţia principală a achiziţiilor în blocurile vechi este la ora actuală una exclusiv psihologică: de îndată ce se încadrează în segmentul exclusivist de piaţă care poate scoate din buzunar sumele cu multe zerouri în coadă necesare pentru cumpărarea unui apartament vechi de bloc, cumpărătorii cumpără fie din frică de o eventuală scumpire ulterioară, fie pentru a-şi arăta statutul social la care au ajuns. În ambele cazuri există credinţa optimistă că scumpirile oricum vor continua (fără să se ştie prea bine de ce...) şi deci dacă iei un apartament cu 120.000 de euro acum, oricum îl vei putea vinde cu 170.000 peste 3 ani. Aşadar nu cererea, ci optimismul inconştient este motorul din spatele achiziţiilor.

În concluzie, ferească Dumnezeu de răspândirea în masă a ideilor pesimiste.

miercuri, 5 septembrie 2007

Un mit: străinii care se înghesuie să cumpere proprietăţi în România

Ştiaţi că există anumite instrumente online care ne permit să "măsurăm" interesul pe care publicul din străinătate îl are pentru o anumită piaţă imobiliară? Nu? Nici eu!

Cred că v-aţi dat seama că nu am creat singur acest blog. În realitate până în urmă cu o săptămână habar n-aveam cum să-mi fac un blog, sau că aş putea să-mi fac singur unul (e foarte uşor!). Amicul care m-a ajutat cu crearea şi promovarea lui mi-a atras atenţia de mai multă vreme asupra unui instrument online care se numeşte Inventory Keywords şi care măsoară de câte ori un cuvânt cheie a fost căutat pe motoarele de căutare în luna precedentă. Acest instrument, Inventory Keywords, are variante şi pentru limba franceză, germană, Marea Britanie, Italia, Spania şi nu numai.

Nu am întâlnit niciodată un ... barometru mai clar al intenţiilor imobiliare, decât acest instrument.

Pentru liniştea sufletească a vânzătorilor care speră să le pice pară mălăiaţă în gura lui nătăfleaţă, adică sacoşa cu milionul de euro de la vreun englez prost, hai să ne uităm la câteva cifre care ne arată clar ce "se caută" în vest:

Din Inventory UK
Cheie de căutare ++++++ romania property +++++ bulgaria property
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 408 +++++++++++++++ 16.691


Din Inventory Franţa
Cheie de căutare ++++++ immobilier roumanie +++++ immobilier maroc
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 175 +++++++++++++++ 8.025

Din Inventory Italia
Cheie de căutare ++++++ case vacanza romania +++++ case vacanza lampedusa *
Nr. de căutări/lună +++++++++++ 163 +++++++++++++++ 10.701

* şi nu numai: încercaţi şi case vacanza puglia, toscana ş.a.m.d. Toate surclasează interesul pentru România.


Din Inventory Germania
Cheie de căutare ++++++ immobilie rumanien +++++ immobilie spanien **
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 162 +++++++++++++++ 15.193
** şi nu numai: încercaţi şi cu immobilie italien (10.074), monaco (10.026), dubai (9.265), bulgarien (8.466) etc. etc. etc.

Eu zic că e destul de relevant. Vă invit şi pe dumneavoastră, stimaţii mei cititori, să încercaţi instrumentele de mai sus. E clar că aşa zisele hoarde de investitori europeni sunt un mit. Cel puţin la preţurile actuale! Dar nu-i nimic, cumpăraţi băieţi, că scrie la gazetă că vor veni inglejii...

Ca să sintetizăm: nu cumpăraţi acum micul dumneavoastră apartament din Drumul Taberei sperând să îl revindeţi în 2 ani unui investitor străin cu 30% în plus, că dacă străinii nu ne bagă în seamă la preţurile actuale, e puţin probabil să ne bage în seamă dacă preţurile vor creşte! Cumpăraţi-l doar dacă vreţi să locuiţi în el şi dacă vreţi să vă asumaţi o pierdere din buzunarul propriu de câteva zeci de mii de euro întinsă pe o perioadă de 10-15 ani (probabil cam 20.000 de euro dacă îl luaţi cu banii jos şi 70-80.000 de euro dacă îl luaţi pe credit). Când veţi avea 50 de ani nu o să vă ardă la buzunar, dar s-ar putea să vă uitaţi în spate şi să vă daţi seama că aţi fi putut face ceva mai bun cu banii pierduţi...

marți, 4 septembrie 2007

Ups! Cat de usor se poate declansa mecanismul zvonurilor pe piata imobiliara!

Ieri, înainte de culcare, un cititor anonim mi-a atras atenţia că în ziarul "Ziarul" apăruse un articol care mă cita . Articolul a fost preluat şi pe portalul 9AM.ro.

Trecând peste marele sentiment de mândrie patriotică de moment (e prima oară după 23 de ani când apar la ziar, he he...), în momentul de faţă chestia asta îmi dă fiori.

Dacă eu, micul, insignifiantul, limbricul de Manole, îmi pot impune cu atâta uşurinţă părerile în presă, vă daţi seama în ce hal se poate manipula presa?

Dacă mie mi-a luat o săptămână de existenţă subterană pentru a-mi face cunoscute părerile în masă, păi atunci unui mahăr care vrea să transmită următorul mesaj: "Cumpără, pulime, bagă banul, că preţurile vor creşte!", cât i-ar trebui? Şi, mai ales, ce credeţi că va declanşa în piaţă?!

PS. M-am decis: următoarele mele posturi vor viza îmbunătăţirea culturii economice a cititorilor mei. Un om care judecă singur e mai puţin penetrabil la zvonistică.

Tot despre tendinte demografice: ministrul Mediului vorbeste

Articol interesant în Cotidianul de azi: "Românii vor fugi în Vest din cauza secetei". Iată ce declară ministrul Mediului:

"Seceta excesiva din bazinul Marii Negre afecteaza tot mai mult economia si nivelul de trai al populatiei din Ucraina, Moldova si Romania, sustine Ministerul Mediului. «Conform studiilor, tendinta de emigrare a populatiei din aceste tari este intr-o continua crestere, de la un an la altul. Multi opteaza pentru tari precum Danemarca, Irlanda si Belgia», a declarat ministrul de resort, Attila Korodi. Acesta a precizat de asemenea ca, potrivit unei analize realizate de specialistii Academiei Franceze, Romania se situeaza printre statele in care cantitatile de precipitatii vor fi reduse cantitativ in urmatoarele decenii."
Un punct de vedere interesant, care din punctul meu de vedere este încă o dovadă că aşa zisa "cerere" de locuinţe se va diminua în anii următori, nicidecum nu va creşte. În orice caz, nu ştiu câţi români vor pleca din România datorită secetei, dar eu am auzit foarte mulţi bucureşteni că dacă şi la anul vara va fi la fel ca anul ăsta, vor pleca fără nici un fel de regrete din Bucureşti.

luni, 3 septembrie 2007

Cine e Manole?

Sondajul de săptămâna trecută a avut ca temă întrebarea: "Când credeţi că se va sparge balonul imobiliar?" Iată şi răspunsurile:

  • 45 de voturi (24%) - deja a început să fâsâie
  • 37 de voturi (20%) - în 2008-2009
  • 69 de voturi (38%) - după 2009
  • 30 de voturi (16%) - niciodată, preţurile vor continua să crească mereu
  • Total: 181 de voturi
Sondajul următor este: "Cine credeţi că e Manole?"

duminică, 2 septembrie 2007

Jocul la cacealma şi lanţul trofic al proprietarilor

Presupun că ştiţi ce înseamnă să joci la cacealma la poker. Înseamnă să ai o mână proastă dar să joci ca şi cum ai avea o mână bună; dacă adversarii nu îşi dau seama că joci la cacealma, se retrag şi tu iei potul de pe masă.

Piaţa imobiliară este liberă dar seamănă foarte mult cu un joc la cacealma. Un proprietar are dreptul să joace la cacealma şi să ceară cât vrea. Un cumpărător, de asemenea, are dreptul să ofere preţul proprietarului dacă nu are nimic mai bun de făcut cu banii din buzunar.

În ceea ce mă priveşte am observat că în foarte multe din tranzacţiile imobiliare se ascunde de fapt dorinţa proprietarilor de a-şi îmbunătăţi calitatea locuirii. Numai un procent infim procedează precum doamnele din istoria relatată mai devreme, adică îşi vând proprietatea pur şi simplu ca să facă rost de bani în cash pentru alte planuri de viaţă.

Astfel, dacă un ins vrea să vândă un apartament cu 4 camere în Giurgiului, va dori cu siguranţă să facă treaba asta fiindcă are de gând să-şi ia un teren şi să-şi ridice casă în afara Bucureştiului.

Dacă unul vrea să vândă un 3 camere, cu siguranţă că doreşte să se mute la apartamentul de 4 pe care îl va lăsa liber ăla cu casa. Şi dacă altul vrea să vândă 2 camere, o va face deoarece doreşte să-şi ia unul cu 3.

Problema e că 90% din proprietarii din România nu au bani suficienţi. Singura lor proprietate mai de Doamne-ajută e chiar apartamentul pe care îl pun la bătaie. De aceea proprietarul român încearcă să scoată maximum din proprietatea pe care o deţine. Şi cum preţul terenurilor şi / sau al construcţiilor noi creşte constant din diverse motive mai mult sau mai puţin obiective (creşte preţul muncitorilor, terenurile disponibile şi bune sunt tot mai rare etc.), proprietarul de 4 camere care vrea să părăsească blocul vechi pentru casă nouă joacă la cacealma: cere mai mult. Dacă are noroc să i se dea, bine, dacă nu, nu-i nici o problemă - stă bine şi între 4 pereţi. Şi astfel apar paradoxuri tipic româneşti: să vezi că un apartament stă nevândut timp de 6 luni, şi cu toate acestea preţul de listare după 6 luni să fie mai mare decât preţul iniţial. Pentru că totul e cacealma.

În mod normal un proprietar normal la cap ar căuta să-şi vândă cât mai repede apartamentul şi apoi, pentru acoperirea diferenţei, să muncească mai mult. Din păcate proprietarul tipic din România vrea să dea lovitura. Preferă mai degrabă să putrezească în apartamentul său vechi decât să-l vândă la un preţ care nu i-ar putea asigura instant upgradarea situaţiei locative.

Mulţi zic că balonul s-a umflat de la bază în jos, adică de la garsoniere spre vârf, dar eu cred că lucrurile au stat exact invers. Preţurile au crescut la vârf (adică la construcţiile noi) şi au determinat, astfel, şi creşterea bazei. Creşterea explozivă din 2007 a preţului apartamentelor de bloc comuniste reflectă de fapt (şi) creşterea explozivă a preţului construcţiilor noi. Proprietarul de 4 camere dispus să vândă şi-a zis: "Păi io, în pana mea, la valoarea mea, dacă îl dau pe ăsta cu 100.000, rămân de căruţă, că o casă + teren e 130.000 [sau 150.000... sau 160.000... etc.]. Ori îl dau cu 130.000 [sau cu 150.000... sau cu 160.000... etc.], ori nu-l dau deloc!"

Totul se aseamănă cu un lanţ trofic. Din dorinţa de pleca la casă, proprietarul de 4 camere îi joacă o cacealma celui cu 3 camere; din dorinţa de a sta la 4 camere, acesta acceptă cacealmaua şi o serveşte mai departe celui cu 2, care o dă mai departe celui cu garsonieră, care o dă mai departe nefericitului care a strâns la un loc toate economiile de-o viaţă ale mamei, tatălui, fratelui din Spania, surorii din Italia, socrilor, naşilor plus un mic credit de nevoi personale. Acesta din urmă, nefericitul, probabil îşi dă seama că a fost jucat la cacealma din momentul t2 în care observă că sub vinarom e igrasie şi că termopanul e turcesc cu sticlă chioară, dar înjură printre dinţi şi speră ca peste 3-4 ani, când o vrea şi el să se mute la mai bine, să găsească un prostănac căruia să-i servească o cacealma asemănătoare.

Fragilitatea acestui eşafodaj trofic ţine, aşadar, de 2 lucruri:

1. pe de o parte, la vârf, de continuarea creşterii preţului construcţiilor noi: dacă firmele reuşesc să construiască mai bine şi mai ieftin (eventual aducând muncitori din India şi Pakistan, cine ştie...), nu va mai fi nevoie de cacealmale, dar asta va însemna că nici preţurile nu vor creşte, deci cine şi-a luat cacealma va rămâne cu ea;
2. pe de altă parte, la bază, de speranţa celui care intră pentru prima oară pe piaţă: speranţa că nu el va fi ultimul prostănac mâncat din lanţul trofic. Câtă vreme există speranţă, nici o problemă, se vor găsi destui care să fie "new entry" pe piaţă. Dar când va dispărea speranţa asta va fi rău de tot, pentru că oricât ar creşte preţul la vârf, lanţul trofic nu va mai permite servirea de cacealmale. Din lipsă de prostănaci!

sâmbătă, 1 septembrie 2007

Ghici cine va implini 18 ani în 2008 ?

Unul din resorturile balonului imobiliar este credinţa multor cumpărători că, indiferent ce se va întâmpla, cererea de locuinţe va creşte şi numărul locuitorilor, de asemeni, va creşte.

Unul din personajele cheie ale balonului este, de ani buni, studentul. După vârsta de 18 ani studentul începe să fie o mică fabrică de bani imobiliari. 4-5 ani, cât e student, e obligat să dea chirie apoi, după alţi 2-3 ani, pe la 26-27 de ani, se însoară, are deja un job plătit binişor şi se aşteaptă să îşi cumpere prin credit un apartament.

Se poate spune că în ultimii ani raţionamentul a funcţionat. Cine a dat 20.000 de euro pe o garsonieră în 2004 o închiriază acum pe cel puţin 250. În 3 ani şi jumătate a luat din chirie în jur de 8-9000 de euro, deci aproape jumătate din valoarea ei. Dacă o va scoate acum la vânzare va cere pe ea cel puţin 55.000 de euro (depinde de zonă), deci de 2,75 ori mai mult decât preţul cu care a luat-o. În funcţie de felul în care a fost cumpărată în 2004 (cu credit sau cu banii jos), eventualele investiţii etc., profitul net potenţial poate varia între 25.000 - 44.000 de euro. Frumuşel, nu glumă!

Acum, hai să ne gândim că luăm o garsonieră cu 55.000 de euro acum, în 2007, aplicăm aceeaşi schemă, cu acelaşi ritm de creştere a chiriilor ca în 2004-2008, şi o revindem în 2011 de 2,75 ori mai scump, cu 150.000. Ca şi în cazul de mai sus profitul poate fi de 70.000-100.000 de euro. Uau! Uimitor!

Da, cu o singură condiţie: ca ritmul de creştere a populaţiei să fi rămas acelaşi. Ceea ce nu prea s-a întâmplat în anii 80-90. Dacă nu mă credeţi, intraţi pe pagina Institutului Naţional de Statistică de unde veţi găsi, ca şi mine, următoarele statistici:

Anul +++++++ 1990 +++++++ 1991 +++++ 1992 +++++ 1993
Născuţi +++++ 314.746 +++++ 275.275 +++++ 260.393 +++++ 249.994

Ok. Carevasăzică la anul vor face 18 ani armata celor 314.746 copii născuţi în 1990. Să presupunem prin absurd că toţi mai sunt încă în România (nimeni nu a emigrat) şi că toţi vor deveni studenţi în Bucureşti. Uau! Ce armată! Ce mulţime!

Ştiţi câţi copii s-au născut în 1989?

375.000. Cu 20% mai mulţi decât în 1990, când s-au născut cu 15% mai mulţi copii decât în 1991.

Şi încă asta nu e totul. Uitaţi-vă la numărul de născuţi în perioada de după 1996.

După cum se vede, susţinătorii balonării încearcă să îi convingă pe păcălici că deşi după 1990 numărul de naşteri şi populaţia ţării au intrat într-un declin accentuat, aşa-zisa cerere va continua să crească într-un ritm care să absoarbă creşterile aberante de preţuri.

Yeah, sure. Şi porcul avea aripi şi zbura peste casă.

Succes sinucigaşilor care pun botul la aceste mizerii.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...