Economie: sa intelegem "cererea" si "oferta"

Una dintre cauzele cele mai citate ale scumpirilor imobiliare, aparent de necombătut, este aşa zisul mecanism al cererii şi al ofertei. Ni se susură zilnic în creier că "cererea" de locuinţe e mare comparativ cu "oferta", drept pentru care preţurile vor continua să crească până când "piaţa" va fi alimentată cu suficiente locuinţe noi, cât să se echilibreze mecanismul cererii şi al ofertei.

Din perspectiva lui Adam Smith, adică a unui economist mort acum 200 de ani, această explicaţie este corectă. Problema e că de la Adam Smith încoace s-au mai născut câteva generaţii bune de economişti care au arătat că evoluţia pieţelor depinde de mult mai mulţi factori, nu doar de simpla balansare a cererii şi a ofertei. Inocularea cu obstinenţă a acestei explicaţii în mintea oamenilor mizează pe ignoranţa economică a publicului, cvasi-generalizată în România.

Bunăoară, să luăm următorul exemplu: tot românul vrea maşină. Corect? Corect. Şi să presupunem că sunt 5.000.000 de români care au permis de conducere. Porsche face cele mai tari maşini din lume. Corect? Corect (mă rog, să zicem... poate fi Audi, Mercedes, Masseratti). Conform unei gândiri a la Adam Smith, maşinile Porsche sunt scumpe deoarece sunt prea puţine în raport cu cumpărătorii de aici. Corect? Co... Hm, păi nu prea, nu?

Greşeala raţionamentului provine din faptul că "piaţa" celor 5 milioane de români posesori de carnet de conducere este privită ca un monolit. În realitate orice student la economie ştie (acum, în 2007... dar nu ştia la 1807!) că o piaţă se compune din segmente. Dacă te uiţi cu lupa la cei 5 milioane de şoferi vei observa că unii au frică de viteză, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt săraci, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt neîndemânatici, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche etc. etc. etc. Piaţa conducătorilor auto poate fi segmentată în mii de segmente şi, în funcţie de fiecare dintre acestea, se pot vinde pe piaţă fără probleme şi Dacia Logan sau Ford Focus sau Mercedes SLK.

În principiu, da, oricăruia dintre noi i-ar plăcea să deţină un Porsche Cayenne la scară, dar de la a-l dori la a-l cere e cale lungă.

De asemenea, motivaţiile segmentelor de piaţă nu ţin numai de bani. Ele pot fi şi psihologice: se ştie că o maşină precum Porsche Cayenne nu se cumpără pentru că oferă "un raport bun preţ/calitate", ci pentru a-ţi arăta muşchii, statutul. În Statele Unite, bunăoară, există infinit mai mulţi milionari decât în România, şi totuşi asta nu înseamnă că acolo preţul unui Porsche Cayenne e de numai 10.000 de USD pentru că, vezi Doamne, oricine şi-l poate permite.

Revenind acum la problema noastră, a locuinţelor, rezultă că a spune generalist că "cererea e mai mare decât ofertă" e pur şi simplu fals. Despre cererea cărui segment de piaţă se vorbeşte aici?! Nu există cerere în general! Vă asigur eu că cine are în buzunar sau pe credit numai 50.000 de euro nu "cere" câtuşi de puţin apartament de 4 camere în Dristor cu 150.000 de euro. Cine are salariu de 500 de euro nu "cere" câtuşi de puţin să închirieze 2 camere în Rahova tot cu 500 de euro. Etc. Segmentaţi piaţa şi veţi vedea cum aşa-zisa cerere se evaporă ca un fum! În realitate "cererea" e alimentată de un segment foarte mic de piaţă, aşa-zisul segment al "clasei medii cu venituri mari" şi care e destul de volatil şi dependent de cursul leu-euro mai ceva decât veniturile exportatorilor.

De asemenea, ceea ce se omite constant din pseudo-explicaţia cu "cererea şi oferta" este raportarea la pieţele învecinate. Ok, să acceptăm ideea că în oraşele mari, în Bucureşti, în Cluj, în Iaşi, în Timişoara, preţurile cresc deoarece multă lume vine din oraşele mici şi din mediul rural şi creşte numărul populaţiei, implicit "cererea" (oricum nimeni nu poate explica cum ar putea determina venirea unei pături de sărăntoci în Bucureşti creşterea preţurilor la locuinţe cu zeci de mii de euro). Dar ne poate explica vreun deştept care face apel la teorii economice "ultimul răcnet" (ultimul răcnet acum 200 de ani, fireşte...) de ce cresc preţurile în oraşe precum Călăraşi, Bârlad, Mizil, Botoşani, Dorohoi şamd? Cumva şi astea sunt mari centre universitare şi economice care atrag ca un magnet tinerii studioşi, inginerii şi programatorii bine plătiţi?! Conform mecanismului cererii şi al ofertei nu ar fi normal ca o cerere ridicată în capitală şi oraşele mari să fie corelată cu o scădere cvasi-dezastruoasă în oraşele mici şi oraşele-fantomă?!

Şi totuşi, veţi spune, există cumpărători, chiar şi la preţurile acestea mari. Da! Există! Nimeni nu neagă chestia asta. Dar credeţi-mă că nu mecanismul primitiv al "cererii şi al ofertei" îi motivează pe cumpărători. Nu mai vorbesc de faptul, mai puţin vizibil, că există atâţia alţii care nu cumpără, deşi ar putea. Da, există deja o pătură din ce în ce mai mare de clienţi români care au salarii / familie de 1250-1500 de euro şi care totuşi preferă să stea în expectativă, cu 300-500 de euro chirie, decât să cumpere. Dar, revenind la cumpărători, bănuiala mea e că motivaţia principală a achiziţiilor în blocurile vechi este la ora actuală una exclusiv psihologică: de îndată ce se încadrează în segmentul exclusivist de piaţă care poate scoate din buzunar sumele cu multe zerouri în coadă necesare pentru cumpărarea unui apartament vechi de bloc, cumpărătorii cumpără fie din frică de o eventuală scumpire ulterioară, fie pentru a-şi arăta statutul social la care au ajuns. În ambele cazuri există credinţa optimistă că scumpirile oricum vor continua (fără să se ştie prea bine de ce...) şi deci dacă iei un apartament cu 120.000 de euro acum, oricum îl vei putea vinde cu 170.000 peste 3 ani. Aşadar nu cererea, ci optimismul inconştient este motorul din spatele achiziţiilor.

În concluzie, ferească Dumnezeu de răspândirea în masă a ideilor pesimiste.