vineri, 7 septembrie 2007

Economie: sa intelegem "cererea" si "oferta"

Una dintre cauzele cele mai citate ale scumpirilor imobiliare, aparent de necombătut, este aşa zisul mecanism al cererii şi al ofertei. Ni se susură zilnic în creier că "cererea" de locuinţe e mare comparativ cu "oferta", drept pentru care preţurile vor continua să crească până când "piaţa" va fi alimentată cu suficiente locuinţe noi, cât să se echilibreze mecanismul cererii şi al ofertei.

Din perspectiva lui Adam Smith, adică a unui economist mort acum 200 de ani, această explicaţie este corectă. Problema e că de la Adam Smith încoace s-au mai născut câteva generaţii bune de economişti care au arătat că evoluţia pieţelor depinde de mult mai mulţi factori, nu doar de simpla balansare a cererii şi a ofertei. Inocularea cu obstinenţă a acestei explicaţii în mintea oamenilor mizează pe ignoranţa economică a publicului, cvasi-generalizată în România.

Bunăoară, să luăm următorul exemplu: tot românul vrea maşină. Corect? Corect. Şi să presupunem că sunt 5.000.000 de români care au permis de conducere. Porsche face cele mai tari maşini din lume. Corect? Corect (mă rog, să zicem... poate fi Audi, Mercedes, Masseratti). Conform unei gândiri a la Adam Smith, maşinile Porsche sunt scumpe deoarece sunt prea puţine în raport cu cumpărătorii de aici. Corect? Co... Hm, păi nu prea, nu?

Greşeala raţionamentului provine din faptul că "piaţa" celor 5 milioane de români posesori de carnet de conducere este privită ca un monolit. În realitate orice student la economie ştie (acum, în 2007... dar nu ştia la 1807!) că o piaţă se compune din segmente. Dacă te uiţi cu lupa la cei 5 milioane de şoferi vei observa că unii au frică de viteză, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt săraci, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt neîndemânatici, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche etc. etc. etc. Piaţa conducătorilor auto poate fi segmentată în mii de segmente şi, în funcţie de fiecare dintre acestea, se pot vinde pe piaţă fără probleme şi Dacia Logan sau Ford Focus sau Mercedes SLK.

În principiu, da, oricăruia dintre noi i-ar plăcea să deţină un Porsche Cayenne la scară, dar de la a-l dori la a-l cere e cale lungă.

De asemenea, motivaţiile segmentelor de piaţă nu ţin numai de bani. Ele pot fi şi psihologice: se ştie că o maşină precum Porsche Cayenne nu se cumpără pentru că oferă "un raport bun preţ/calitate", ci pentru a-ţi arăta muşchii, statutul. În Statele Unite, bunăoară, există infinit mai mulţi milionari decât în România, şi totuşi asta nu înseamnă că acolo preţul unui Porsche Cayenne e de numai 10.000 de USD pentru că, vezi Doamne, oricine şi-l poate permite.

Revenind acum la problema noastră, a locuinţelor, rezultă că a spune generalist că "cererea e mai mare decât ofertă" e pur şi simplu fals. Despre cererea cărui segment de piaţă se vorbeşte aici?! Nu există cerere în general! Vă asigur eu că cine are în buzunar sau pe credit numai 50.000 de euro nu "cere" câtuşi de puţin apartament de 4 camere în Dristor cu 150.000 de euro. Cine are salariu de 500 de euro nu "cere" câtuşi de puţin să închirieze 2 camere în Rahova tot cu 500 de euro. Etc. Segmentaţi piaţa şi veţi vedea cum aşa-zisa cerere se evaporă ca un fum! În realitate "cererea" e alimentată de un segment foarte mic de piaţă, aşa-zisul segment al "clasei medii cu venituri mari" şi care e destul de volatil şi dependent de cursul leu-euro mai ceva decât veniturile exportatorilor.

De asemenea, ceea ce se omite constant din pseudo-explicaţia cu "cererea şi oferta" este raportarea la pieţele învecinate. Ok, să acceptăm ideea că în oraşele mari, în Bucureşti, în Cluj, în Iaşi, în Timişoara, preţurile cresc deoarece multă lume vine din oraşele mici şi din mediul rural şi creşte numărul populaţiei, implicit "cererea" (oricum nimeni nu poate explica cum ar putea determina venirea unei pături de sărăntoci în Bucureşti creşterea preţurilor la locuinţe cu zeci de mii de euro). Dar ne poate explica vreun deştept care face apel la teorii economice "ultimul răcnet" (ultimul răcnet acum 200 de ani, fireşte...) de ce cresc preţurile în oraşe precum Călăraşi, Bârlad, Mizil, Botoşani, Dorohoi şamd? Cumva şi astea sunt mari centre universitare şi economice care atrag ca un magnet tinerii studioşi, inginerii şi programatorii bine plătiţi?! Conform mecanismului cererii şi al ofertei nu ar fi normal ca o cerere ridicată în capitală şi oraşele mari să fie corelată cu o scădere cvasi-dezastruoasă în oraşele mici şi oraşele-fantomă?!

Şi totuşi, veţi spune, există cumpărători, chiar şi la preţurile acestea mari. Da! Există! Nimeni nu neagă chestia asta. Dar credeţi-mă că nu mecanismul primitiv al "cererii şi al ofertei" îi motivează pe cumpărători. Nu mai vorbesc de faptul, mai puţin vizibil, că există atâţia alţii care nu cumpără, deşi ar putea. Da, există deja o pătură din ce în ce mai mare de clienţi români care au salarii / familie de 1250-1500 de euro şi care totuşi preferă să stea în expectativă, cu 300-500 de euro chirie, decât să cumpere. Dar, revenind la cumpărători, bănuiala mea e că motivaţia principală a achiziţiilor în blocurile vechi este la ora actuală una exclusiv psihologică: de îndată ce se încadrează în segmentul exclusivist de piaţă care poate scoate din buzunar sumele cu multe zerouri în coadă necesare pentru cumpărarea unui apartament vechi de bloc, cumpărătorii cumpără fie din frică de o eventuală scumpire ulterioară, fie pentru a-şi arăta statutul social la care au ajuns. În ambele cazuri există credinţa optimistă că scumpirile oricum vor continua (fără să se ştie prea bine de ce...) şi deci dacă iei un apartament cu 120.000 de euro acum, oricum îl vei putea vinde cu 170.000 peste 3 ani. Aşadar nu cererea, ci optimismul inconştient este motorul din spatele achiziţiilor.

În concluzie, ferească Dumnezeu de răspândirea în masă a ideilor pesimiste.

44 de comentarii:

Anonim spunea...

Cred ca te chinui degeaba sa demonstrezi ca preturile vor scadea. Vei vedea ca vor mai creste.
De fapt care e motivul care te impulsioneaza sa faci astfel de analize ?
Si eu pot scrie ca tine tot felul de analize si sa conving de contrariu. Stii ca exista o demostratie ca un triunghi echilateral poate fi dreptunghic ? E uite asa ne tot invartim in analiza pietii.
Uite un motiv pentru care preturile vor creste sau cel putin nu vor scade: cea mai sigura investie a averii este in imobiliare.

Manole, agent imobiliar spunea...

Din păcate ăsta nu e motiv, e credinţă. Despre exemple care contrazic o asemenea credinţă o să discut mai târziu. Mentalul românilor încă nu a suferit şocul întâlnirii cu o criză imobiliară şi e normal să fie optimist. Dar ştii cum se spune: fiecare doarme după cum îşi aşterne.

Anonim spunea...

Manole, hai sa facem un joc
Eu mi-am luat un apartament de 3 camere 90mp (2 bai, 2 balc. mari) de la ANL construit 2007 pe Soseaua Viurtutii aproape de Pasajul Lujerului.
Cat zici ca valoreaza acum acest apartament.

scippio spunea...

Pentru Anonim

Iti propun si eu un joc. Si cred ca ar fi mult mai interesant decat cel propus de tine.

Manole are un punct de vedere. Are si niste argumente, niste explicatii pe care le-a tot scris pana acum.

Tu ai un alt punct de vedere. Cum s-ar zice il contrazici. Poti sa ne spui si noua pe ce te bazezi? Care sunt argumentele, explicatiile tale ? La concret.
De ce crezi tu ca preturile la imobiliare vor creste? Ai spus ca poti si tu scrie oricand astfel de analize si sa demonstrezi contrariul. Deci ar trebui sa fie floare la ureche pentru tine. Un joc.

Anonim spunea...

Nu sustin ca vor creste pentru ca nimeni nu poate stii cu certitudine viitorul.
Dar nu inteleg de unde dorinta asta apriga de a demontra ca balonul se sparge.
Vrei sa spui ca apartamentul pe care l-am descris mai sus il va cumpara cineva cu mai putin de 120.000 euro in urmatorii 20 ani ?

Manole, agent imobiliar spunea...

@anonim: hai că nu am timp acum să-ţi răspund că sunt pe fugă. Dar dacă n-ai înţeles, eu nu scriu pentru liniştea ta sufletească. Asta face presa de zi cu zi. Baftă în continuare.

scippio spunea...

Pentru Manole

Te felicit pentru acest blog. Am aproximativ aceleasi idei ca si tine. Nu sunt agent imobiliar, nu am afaceri imobiliare. Dar sunt de formatie economist. Adica am unele notiuni economice si involuntar am tendinta sa incerc sa folosesc aceste notiuni pentru a interpreta toate fenomenele care se petrec in Romania.

Sincer incepusem sa ajung la concluzia ca sunt complet idiot. Pentru ca dai cu tunul si tot nu gasesti pe nimeni care sa fie de parere ca preturile la imobiliare ar putea scadea. Sau macar ca vor stagna. Sau macar sa-si puna o astfel de problema. Adica ai sanse 100% sa te acoperi total de ridicol daca ai proasta inspiratie sa emiti astfel de idei in cadrul oricarei discutii despre "afaceri".

Psihoza e la cote maxime. Toata lumea vorbeste numai despre imobiliare. Toata lumea vrea sa faca afaceri in imobiliare. Increderea e totala. Intreaba pe oricine cat crede ca va valora apartamentul lui peste 5 ani si in proportie de 99 % la suta, indiferent de ce fel de apartament ar fi acela si de ce fel de om este proprietarul ti se va avansa fara ezitare o suma cel putin egala cu presupusa valoare actuala inmultita cu doi.

Asa ca m-am bucurat sincer cand am citit comentariile tale peste care am nimerit absolut din intamplare. Evident dupa ce m-am frecat la ochi si m-am ciupit ca sa-mi dau seama daca este aievea sau visez.

Ar fi multe de comentat pe subiectul asta. De exemplu despre diferenta dintre cerere pur si simplu si cererea solvabila.
Despre profilul psihologic al romanului si trasatura sa de caracter numita popular "fudulie" care cuplata cu semi-analfabetismul economic influenteaza in mod decisiv comportamentul lui (anti)economic.

Despre volumul banilor negri si influenta lor pe piata.

Despre faptul ca nu avem statistici si studii cu adevarat serioase care sa explice ce se intampla cu adevarat si de ce se intampla. Care e numarul real de tranzactii, cine vinde si de ce, cine cumpara si de ce. Cati dintre cumparatori sunt speculatori si cati cumpara ca sa locuiasca in imobilul respectiv. Etc, etc

Despre toate argumentele folosite de "expertii imobiliari" care au creat actuala psihoza prin proorocirile lor despre cresterea continua a preturilor difuzate masiv pe toate canalele unei media evident complice. (sa ne uitam putin in ce domenii au afaceri mogulii media de la noi).

Am sa ma refer la toate acestea rand pe rand in postari viitoare si am sa te rog si pe tine sa comentezi. Oricum ca sa raman in tema de azi: evident ca elementul psihologic este foarte important. Hai sa ne inchipuim ce s-ar intampla in situatia (evident pur ipotetica din motive lesne de ghicit) in care "expertii imobiliari" in aparitiile lor regulate in media din urmatoarele doua luni, nu mai mult, ar vesti o scadere a preturilor.

Anonim spunea...

Cum pot sa aflu daca preturile imobilelor vor creste sau vor scadea




Ani de-a randul am fost fascinati de persoanele care apareau la televizor sau in presa si afirmau cu incredere ca preturile vor creste sau ca vor scadea. Cuvintele lor se raspandeau ca un zvon in randurile populatiei si deciziile de vanzare sau cumparare, in anumite situatii, depindeau de prezicerile lor.

Acum, pentru prima oara, am sa va invat cum sa preziceti cresterea sau scaderea preturilor. Tehnica este atat de simpla si atat de veche incat o puteti utiliza imediat. Sunteti pregatiti? Iata care este trucul: MINTITI

Da, asta e! Tot ceea ce trebuie sa faceti este sa mintiti. Pentru ca asta face o persoana care prezice evolutia preturilor.

De ce are efect aceasta tehnica? E simplu! Cu totii vrem ponturi, vrem trucuri, vrem sa stim care sunt numerele norocoase la loto, etc. Toate aceste ponturi ne vor ajuta sa ducem o viata mai usoara, lipsita de greseli, mergand la sigur. Aiurea!

Desigur, piata imobiliara, pana acum, a fost relativ previzibila, insa, nu putem stii ce se va intampla in continuare.

Am un exemplu destul de semnificativ al celor care se bazeaza pe ponturi. Multi asa-zisi investitori, cumpara terenuri in zone susceptibile bazandu-se pe anumite zvonuri, insa ii vad ca se roaga atat de mult sa creasca pretul sau macar sa se construiasca ceva in zona incat as putea foarte bine sa spun ca au cumparat bisericute.

Va recomand sa nu va asumati riscuri asemanatoare cu cele de la loto. Lasati riscul pe umerii altora. Asteptati mai intai sa inceapa sa se construiasca ceva semnificativ sau asteptati ca zona sa inceapa sa devina de un interes in continua crestere, apoi alergati, cautati, negociati si obtineti cel mai bun pret posibil pentru dumneavoastra.

In concluzie, este imposibil sa prezici evolutia preturilor, asa ca este mai bine sa iei decizia de vanzare sau cumparare pe baza altor factori. Mai multe despre aceste lucruri in articolele urmatoare.



Sursa: http://www.acpi.ro/index.php?src=info/preturile_imobilelor

alex.dumitrascu spunea...

Analizele bazate pe "dezechilibrul dintre cerere si oferta" sunt false. Motivez afirmatia spunand:
-nu se cunosc date cat de cat credibile despre cerere. Au fost evitate in permanenta sondajele despre situatia locativa reala a populatiei si despre intentiile de achizitie. Cine stie asemenea date cat de cat credibile sa ne spuna si noua.
-nu se cunosc date reale despre pretul de tranzactionare efectiva a imobilelor si despre numarul de tranzactii. E o magarie si o manipulare evidenta sa faci prognoze de piata pe baza exclusiva a sumelor din anunturile de vanzare. Adevarul il stiu numai notarii, dar se evita cu grija suspecta publicarea de date centralizate din aceasta sursa, cu toate ca nu ar fi deloc complicat.
-in asa zisul joc dintre cerere si oferta, asa cum este el priceput de agentii imobiliari de cartier, se vorbeste numai despre pretul imobilelor si despre oferta de imobile, dar se trece sub tacere pretul banilor si oferta de bani.
Pretul banilor este dat de conditiile de creitare, de cursurile valutare si de prognoza asupra evolutiei economice. Chiar nu vi se pare total aiurea ca dupa trei ani de "intarire a leului" pe piata imobiliara si pe piata creditului imobiliar inca se mai tranzactioneaza in Euro?
Cine are de castigat decat anume capitaluri implicate simultan si in tranzactii imobiliare si in credit imobiliar?
Afirm si sustin, ca balonul se va sparge nu din cauza unei explozii a ofertei de imobile pe piata, ci datorita unei iminente crize de lichiditate.

alex.dumitrascu spunea...

Vrei sa spui ca apartamentul pe care l-am descris mai sus il va cumpara cineva cu mai putin de 120.000 euro in urmatorii 20 ani ?

anonim....incearca maine!

Anonim spunea...

Amice, esti... in eroare.

Invata ce e aia elasticitate, invata ce e ala pret de echilibru. Fac pariu ca n-ai deschis in viata ta o carte de macroeconomie.

Pe langa toate astea, iti lipseste minimul. Ex:

"de ce cresc preţurile în oraşe precum Călăraşi, Bârlad, Mizil, Botoşani, Dorohoi şamd?"

Ia zi matale, cati romani sunt in Spania/Italia/UK? Cate milioane de Euro ziceau astia pe TV ca trimit romanii astia pe an? Toti astia sunt din Bucuresti?

Daca asta se numeste argumentare, urmatorul articol ma astept sa fie: "Eu stiu si voi nu"

scippio spunea...

"Ani de-a randul am fost fascinati de persoanele care apareau la televizor sau in presa si afirmau cu incredere ca preturile vor creste sau ca vor scadea"

Pai pana acum n-a aparut nimeni la tv sau in presa care sa spuna ca preturile vor scadea. Cel putin eu unul n-am vazut n-am auzit. Sunt cam aceeasi cei care apar de cativa ani si care spun un singur lucru: ca preturile vor creste. Ba dau si procente!!! De genul, in urmatoarele trei luni preturile vor creste cu 7, 49%. Cum le-or fi calculat? Daca-i intrebi despre ceva date concrete singurul lor argument e: cererea domnule !!!. Adica, esti prost sau te faci... de nu-ti dai seama??.

Evident toti acestia au un interes direct ca preturile sa creasca. Sunt patroni de agentii imobiliare si/sau "dezvoltatori" (In mod clar 3% din 70000 de euroi e mai mult decat 3% din 40000 de euroi. Pentru acelasi apartament intermediat).

"Acum, pentru prima oara, am sa va invat cum sa preziceti cresterea sau scaderea preturilor. Tehnica este atat de simpla si atat de veche incat o puteti utiliza imediat. Sunteti pregatiti? Iata care este trucul: MINTITI"

Aici ai pus punctul pe "i".

Anonim spunea...

Dupa cum spunea Umberto Eco: "idiotii pot sa castige si premiul Nobel. Plecand de la o ipoteza gresita, avand un rationament gresit, idiotii pot ajunge la concluzia corecta".

Stiind ca habar n-ai despre ce vorbesti, voi incerca sa iti explic de ce poate exista un crash, in prezenta regulii cerere-oferta: scaderea cererii foarte mult, datorita exodului catre alte orase (din alte tari). In acelasi timp, se poate observa foarte usor cat de incet reactioneaza ofertantii la miscarile cererii. Odata cu dreptul de munca in orice tara europeana pentru orice domeniu, clasa medie probabil va prefera un alt oras, mai curat, mai putin xenofob, mai ieftin. Iar cum ofertantii sunt niste bizoni (precum cei care inca mai cumpara terenuri in Baneasa la preturi exorbitante in speranta ca va creste pretul), vor trebui sa accepte pierderi, dar sa le limiteze in acelasi timp. Asta inseamna evident, vinderea la un pret mai mic. Daca asta se intampla, da, se poate ajunge la o lipsa de lichiditati si cateva dezechilibre in sistemul bancar.

Adam Smith greseste pentru ca ai tu impresia ca Porsche Cayenne e masina de fite si nu satisface vreo alta nevoie? hahahahahaha

Anonim spunea...

Cei care sperati ca preturile vor scadea n-aveti decat sa va roadeti unghiile. Cine a apucat sa-si ia casa sa-i fie de bine (se poate bucura de siguranta de posibilitatea de a-si mobila casa cum vrea, de a sta in p--- goala in casa) cine nu, sa-i fie chiria usoara.
Eu de exemplu n-am sa-mi vand apartamentul in Buc. pe 120.000 euro pentru ca avand locuinta in Bucuresti am acces la salarii bune si un trai decent (eu 1000 sotia 800 euro/ luna).
Uite de ce e cererea mare !

Manole, agent imobiliar spunea...

Vă rog să folosiţi un limbaj civilizat. Mulţumesc.

Aş aprecia, de asemenea, dacă v-aţi asuma identitatea fie şi sub un nume oarecare de genul yzzi_22.

PS.
anonim1: apartamentul ăla valorează exact atât cât ar da cineva pe el în clipa asta. N-are nici o legătură cu discuţia.
anonim2: românii din Italia/Spania/UK sunt un pic mai deştepţi decât au unii impresia.
anonim3: nu ai înţeles exemplul cu Porsche Cayenne. Mai străduieşte-te.
anonim4: poţi sta liniştit în p--- goală şi în chirie sau la 2 Mai. Nu e nevoie să dai 120.000 de euro pentru satisfacerea acestei plăceri decât dacă vei fi fiind foarte excentric.

Gigi Castron spunea...

Mi-am asumat acum si o identitate.

Pai dau 120.000 euro pe el pentru ca il platesc in rate pe 30 ani cu 350 euro/ luna si imi permit la 1800 euro euro venit pe familie (si sunt multi ca mine iti garantez). Ca sa nu spun ca voi lucra doi ani in Libia unde voi castiga 2000 euro /luna + 800 sotia (si de asemenea sunt multi care lucreaza afara).
Cu 350 euro nu stiu in ce maghernita de apartament as fi stat in chirie.
Asa ca lucrurile sunt discutabile.

James spunea...

Discutia evolueaza spre tendintele care le vedem si pe piata

1 Cei ca Gigi care prefera sa faca un credit si sa cumpere un apartment platind 350 de eurici rata lunar decat sa plateasca 350-500 chirie pentru acelasi apartament. La urma urmei mi se pare normal ca dupa 30 de ani de munca asa macar ramai cu o locuinta unde sa-ti taraii batranetile decat dupa 30 de ani de chirie sa te duci direct la azil ....

Din punctul meu de vedere chiriile au ajuns la nivele astronomice. $500-$600 pe un apartament in Tineretului si inca $800-1200 pe mancare , benzina si un suc sambata si am ajuns niste robotei care au viata ocupata muncind pentru a-si acoperi costul de viata

2. Se cauta tot felul de parghii pentru spargerea balonului imobiliar (nu le mai enumar aici ni le spune Manole) . Ei bine parerea mea ca , pretul imobiliarilor nu va scadea curand (2-3,4 ani) cel mult se va amelioara ori scaderea va fi lina ! In nici un caz nu va asteptati la crah ..asta in caz ca doamne fereste nu vine razboiu'

Ar fi multe de spus dar parerea mea e ca in Bucuresti cel putin va mai creste mult si bine.. Iar daca luati ziarele de anunturi (eu dupa ce mi-am cumparat inca urmaresc piata) preturile inca cresc..inca cresc...

Dragos Galateanu spunea...

Manole, poti sa ne spui ce trafic ai avut de cand ai inceput blogul?

Mult succes!

Anonim spunea...

As indrasni si eu sa zic ca preturile la imobiliare o sa mai creasca cativa anii.Acum un an in timisoara un ap 2 camere nou costa undeva la 55000 euro acum se cere 90000 euro si stai si te intrrebi cand aproape sau dublat materialele de constructi, mana de lucru si toate cele ca sa poti cere asa un pret .Mai mult ca sigur cel care vinde ap cu 90000 euro mai mult de 45000 euro nu il costa pe el deci ajunge la un profit dublu cat a investit.Destepti baieti astia din constructii nu alta.Eu unu nu o sa ii imbogatesc sigur pe nici unu din ei asa ca prefer sa imi fac casa care oricum nu ma costa m-ai mult decat un ap cu 2 camere.Chiar acum un coleg si-a terminat casa cu 90000 euro 200mp deci la pret de ap deci exista alternativa pt asa numitele ap noi sau comuniste, trebuie doar sa sti ce vrei.Si as mai zice ceva despre ap dincolo marea parte a populatiei sta la casa deci tendinta s-ar putea sa ajunga si in tara:)

Manole, agent imobiliar spunea...

@dragos galateanu: zilnic, cam 200 de vizitatori se încumetă să citească postările mele. Bag seamă că de câteva zile câţiva dintre ei au început să mă şi înjure.

Gigi Castron spunea...

Manole nu fii patetic ! Nu te-a injurat nimeni.

Discuta despre imobiliare ca sa-ti mentii traficul. Altfel plec pe alt blog.

In ultima vreme ne scrii cam rar.

Oricum preturile nu au cum sa scada din motive lesne de inteles, dar continua sa scrii pentru ca esti luminita de la capatul tunelului pentru cei care tot asteapta sa-si cumpere o locuinta.

Eu am tot asteptat din 2001 cand un apartament cu 3 camere era 10000 dolari. Mi-am cumparat in sfarsit in 2004 si am dat 45000 euro (atunci la fel erau voci care spuneau ca se va sparge balonul) si uite am ajuns in 2007 cand valoreaza 120.000. In 2-3 ani sunt sigur ca va fi 200.000 pentru ca zona respectiva e in plina dezvoltare (se construiesc sedii de firme, supermarketuri, restaurante selecte, se dezvolta infracstructura, e si politehnica si regia aproape).

Asa ca sa-mi ajute dumnezeu ca am gandit corect. Mai ales ca blocul e nou construit.

Anonim spunea...

traiesc in Italia si am venit acasa in august cu sa-mi cumpar o vila la rosu ....am gasit cu 90000 euro !!!!o vila la rosu cu impronta la sol de 100m si 250m construiti cu pamint de 400mp,in total 500mp. Am fost in banca si m-am interesat sa obtin un imprumut bancar; conditiile au fost urmatoarele : sa am 1000 euro salariu, sa dau 25% avans iar restul de 75000 in rate lunare de 450 euro pe o perioada de 20 ani....deci eu am 37 de ani si as termina de platit la 57 de ani.....asta sa am un servici sigur si constant ca sa am de unde sa platesc. in caz de nu platesc mi-l ia banca.(AICI FAC O PARANTEZA SI VREAU SA-TI REPET, CUM TI-AM MAI SCRIS IN POSTARILE PRECEDENTE,,,,MANOLE,,,CA TOT BANCILE SUNT DE VINA CA AU RIDICAT PIATA CU 25%...PRACTIC TARANI CIND AU VAZUT CA BANCILE AU INCEPUT SA ACORDE CREDITE CU 25% AVANS AU INCEPUT SA CEARA CU 25% IN PLUS....ASA CA CEL CARE CEREA 50000€ PE O CUTIUTZA CEAUSISTA TIP VAGON DE TREN CU TREI COMPARTIMENTE A RIDICAT PRETUL LA 65000€.) Eu indeplinesc toate conditiile care mi le-a cerut banca dar nu am cumparat deoarece inchid banii in romania si sunt sigur 100% ca preturile vor scade si am plecat dezamagit din romania.(deja a inceput sa scirtaie)...Vreau sa spun ca nu am gasit vinzator care sa stie sa negocieze.Se pare ca romanul are incredere orbeasca in analisti nostrii imobiliari care promit ca preturile vor creste la infinit dar in schimb situatia este alta.Ca veni vorba de analisti; m-am bazat si eu pe niste analisti aici in italia in perioada imediat dupa atentatele din 11 septembrie.Aveam toti bani in dolari cind dolarul era aproape 1 la 1 cu euro, si cind dolarul a inceput sa scada dupa caderea turnurilor din america 11/09,analisti ma asigurau ca dolarul se va restabili in timp surt.Avind incredere in analisti nu am schimbat bani imediat si am asteptat o saptamina.in acea saptamina dolarul a pierdut 09 puncte fata de euro iar eu am ars 3000 de dolari intr-o saptamina bazinduma pe analistii pulii.De atunci pina in prezent dolarul s-a depreciat in fiecare zi ajungind in prezent la 1€ = 1.30dolari.Daca nu schimbam bani,avind incredere in analisti pietei, la ora actuala o luam in mina. ASA CA ROMANILOR!!!! INCA MAI AVETI INCREDERE IN ANALISTII PIETEI!!!!ANALISTI TIN MAI MULT LA EI DECIT LA CLIENTI...NU CREDETI ?? DACA TU MANOLE IMI SPUI CA BANCILE NU AU AVUT INFLUENTA PE PIATA IMOBILIARA PRECUM AI SCRIS ATUNCI POT SA-MI DAU SEAMA CA ESTI UN DIRECTOR DE BANCA Aici in italia ca si in tot occidentul preturile au inceput sa scada la apartamente din cauza ca economia europeana este in declin si oameni au inceput sa plateasca cu intirziere ratele la imprumuturile bancare din cauza scumpirii curentului gazului etc..,iar terenurile intravilane din periferie costa foarte putin.UITATIVA CE SE-NTIMPLA IN AMERICA CU IMPRUMUTURILE BANCARE !!!PRETURILE AU INCEPUT SA SCADA !!!CREDETI CA ROMANIA NU VA FI AFECTATA ?????? MANOLE!!! DAMI SI MIE UN SFAT CUM SA INVESTESC BINE 150000€ IN ROMANIA IN MODUL DE A AVEA UN PROFIT LA EI, NU PT A MA INBOGATI PESTE NOAPTE. EU SUNT DIN CRAIOVA.....ACUM VREAU SA TE VAD....ASTEPT RASPUNS...

Manole, agent imobiliar spunea...

@anonim: cu 150.000 de E deschizi lejer nu una, ci mai multe afaceri. Cred că România e ultima piaţă din Europa în care mai poţi deschide o afacere cu ceva mărunţiş în buzunar. În ceea ce mă priveşte, pot să-ţi spun cam ce buget îţi trebuie pentru o agenţie imobiliară: capital social + deschidere (avocat) ~ 350 Euro; chiria unui spaţiu la parter de bloc pe un an: ~4200 Euro; mobilier - ia de la IKEA - şi calculatoare: ~1300 E; salariul a 2 agenţi gândit în avans pe 1 an: ~12.000 de euro; o maşină (un matiz second-hand): maxim 2500 E; materiale publicitare (fluturaşi, colantare maşină): 350 E; site web: 1000 de euro; cheltuieli lunare (telefoane, hârtii etc.): 5000 E / an >>> un buget in primul an de functionare de ~ 26.700 de euro. Profitul după primul an de funcţionare poate fi uşor de 100%.

Anonim spunea...

imi dai un site cu regulile unei ag.imobiliare ...

Manole, agent imobiliar spunea...

Uită-te pe www.arai.ro. Vei găsi multe informaţii interesante. Pentru partea juridică (ce contracte ai nevoie) te va ajuta avocatul. În orice caz, să nu te apuci să-ţi înfiinţezi singuri firma, că te va lua durerea de cap. Şi dacă zici că eşti din Craiova, încearcă ceva la nivel local, nu ştiu, or fi olteni care lucrează în Italia, poate poţi pune pe picioare o mică firmă de transport rutier Craiova-Italia... Există o grămadă de oportunităţi de afaceri la noi în România, păcat că românilor le lipseşte capul limpede şi curajul.

alex.dumitrascu spunea...

Un apartament de 120000 euro cumparat cu credit pe 20 de ani, nu se va putea vinde in urmatorii 20 de ani.
Banca nu va accepta sa platesti creditul in avans decat in conditii care te ruineaza.
Prin urmare, apartamentele cumparate cu credit imobiliar, sunt o iluzie de proprietate, deoarece lipseste dreptul de dispozitie, adica nu pot fi vandute. Sunt scoase de pe piata imobiliara, le cumperi in ideea de a muri in ele, nu ai nici o speranta de mai bine. Si daca nu vei trai suficient de mult ca sa le platest, ele vor intra in proprietatea bancii.

alex.dumitrascu spunea...

Daca mizati pe cresterea cererii pentru a justifica cresterea pretului proprietatilor imobiliare, ar trebui sa va bazati pe cresterea salariilor, implicit pe cresterea productivitatii si a economiei sanatoase. Analizele care demonstreaza contrariul abunda in mediile financiare. Din pacate ,in mod inexplicabil si incorect, "analistii" imobiliari, ignora aceste realitati, ca si cum ar trai pe alta lume.


"Vicepresedintele Chartered Financial Analyst (CFA), Dragos Cabat, atrage atentia asupra avansului sub asteptari al sectorului industrial. "Datele arata ca industria nu este competitiva, deoarece Romania se bazeaza pe sectoare cu o valoare adaugata mica, precum textilele. In domeniul auto sau in cel al echipamentelor, evolutia este mai buna, insa, in conditiile in care cresc si salariile, nu mai suntem competitivi fata de alte statea??, a explicat Cabat, citat de NewsIn. "Per total, datele confirma ca, in ultimii ani, cresterea economica a fost nesanatoasa, s-a bazat pe consum, nu pe o marire a productivitatiia??, a conchis vicepresedintele CFA. Cea mai importanta pondere la formarea PIB, de 51,4%, au avut-o serviciile. Locurile urmatoare sunt ocupate de industrie, cu 27,1%, si de impozite, cu 11,4%. Ponderea constructiilor a fost de 6,7%."
http://business.rol.ro/content/view/51228/4/

Gigi Castron spunea...

Alex m-ai spart cu priceperea ta in analize financiare. Las-o tata mai usor ca o fortzezi.

Cum sa ma ruineze plata anticipata ? Comisionul e de 2 % asa ca la 50000 dati in avans te mai costa 1000.

Nu esti tu cumva agent imobiliar care pana acum cativa ani iti lansai prin presa analizele imobiliare bashinoase. Acum trei ani spuneai ca se sparge balonul si daca ma luam dupa tine ramaneam si acum fara casa.

Cei care va cred ori nu-i duce mintea ori nu vor sa gandeasca pentru ei si prefera sa gandeasca altii in locul lor.

Gigi Castron spunea...

Apropo, nu se mai pot posta comentarii in legatura cu interviul ala rasuflat.

Sau a inceput cenzura ?

alex.dumitrascu spunea...

"Nu esti tu cumva agent imobiliar care pana acum cativa ani iti lansai prin presa analizele imobiliare bashinoase"

Nu sunt nici agent imobiliar si nici la mintea ta nu ma pun, fericitule posesor de apartament in Militari.
Investitorule!
Rechinule!
Dat fiind ca mai esti si domnisoara prost crescuta urmeaza sa nu va mai prea bag in seama. Nu stiu nici eu ce m-a apucat sa postez pe chestia asta. In definitiv ceea ce fac astia ca tine e in avantajul meu si nu am chiar nici un interes sa va previn. Bye.

Anonim spunea...

Da-i dracului Manole ca-si merita soarta. Daca in epoca de glorie a Caritasului il contraziceai pe vreunul puteai sa maninci si bataie.

Anonim spunea...

Pentru cultura bancara a lui Castron:
-exista un document numit "plan de rambursare" pe care fraierii nu il cer atunci cand contracteaza un credit, iar ofiterii de credit il trec sub tacere daca fraierul nu cere.
-rata lunara se compune din dobanda si "principal"
-la bancile unde comisionul de rambursare este...rezonabl(sa zicem 2% din suma rambursata in avans) din planul de rambursare rezulta ca fraierul plateste in prima perioada o mare parte din dobanda si foarte putin din principal. Asa ca se plateste dobanda, si ulterior, contra unui comision de 2% din suma restituita in avans, banca accepta sa platesti in avans, o parte sau tot principalul pentru care ai platit deja dobanda pentru toata perioada de creditare.

Anonim spunea...

Ai aflat si tu de comision, dobanda si principal si vii acum sa-mi dai in cap cu emanciparea ta bancara.
Credeam ca discutam deja la un nivel la care nu mai citim pe litere.

alex.dumitrascu spunea...

"Nu esti tu cumva agent imobiliar care pana acum cativa ani iti lansai prin presa analizele imobiliare bashinoase"


Asta ti-e nivelul. Emancipeaza-te si plateste-ti creditul in avans dupa ce ti-ai platit dobanda pe zece ani. Numai afaceri bune faceti voi. Si asta fiindca le stiti pe toate.
Chiar si faptul ca nu-ti plac agentii imobiliari inseamna ca ti-au tras-o si nu vrei s recunosti.

Anonim spunea...

Manole, nu am rabdarea necesara sa-mi asum identitatea.

Ba am inteles foarte bine exemplul cu Porsche, numai ca tu prea intelegi ce inseamna cerere si oferta. Tu presupui ca daca "toata lumea si-l permite", ar trebui sa fie mai ieftin.

Dupa cum ziceam mai devreme, nu ai inteles absolut nimic din Smith, asta daca l-ai citit: la o oferta constanta, odata ce creste cererea, tu presupui ca pretul scade? Ahahahahaha.

Faza cu lipsa valorilor intrinseci si mentionarea "fitelor" a fost doar cireasa de pe tort.

Cat despre jigniri, cum te astepti sa te trateze cineva care am citit cam tot ce exista in macroeconomie cand vede cum faci pe desteptul dupa ce ai citit un articol pe Wikipedia?

Anonim spunea...

Tot eu, am uitat: cum adica aia din Spania/Italia nu-s atat de prosti?

Daca trimit bani in tara inseamna ca-s prosti?

Vad ca nu intelegi, in ciuda aparentelor: trimitand bani in tara, inseamna ca nu trebuie sa lucrezi in Bucuresti ca sa ai "high disposable income", ceea ce inseamna ca in Zalau, Barlad, whateva, exista o crestere in income/capita, adica din ce in ce mai multi oameni isi permit sa cumpere un apartament/casa => creste cererea => cresc preturile.

Sa-ti desenez si o schema?

Manole, agent imobiliar spunea...

Anonim, tu chiar crezi că ăia 5 miliarde de euro sunt trimişi în România ca să fie cheltuiţi pe apartamente în Bârlad?

Şi nu ştiu de unde ai tras concluzia că eu am tras concluzia că "la o oferta constanta, odata ce creste cererea, tu presupui ca pretul scade? Ahahahahaha". Adevărul e că din cauza opacităţii din piaţă noi nu ştim nici cât de "constantă" e oferta, nici cât de mare e cererea ăhăhăhăhă! Da scrie la gazetă că e cerere mare şi se dă eftin.

Şi da, dacă ştii macroeconomie aşa de bine aş aprecia dacă ai posta comentarii însoţite de scheme şi comentarii pertinente. Nu o faci neapărat pentru mine ci pentru toţi cititorii. Orice opinie e binevenită.

Anonim spunea...

De unde am tras concluzia?

"În Statele Unite, bunăoară, există infinit mai mulţi milionari decât în România, şi totuşi asta nu înseamnă că acolo preţul unui Porsche Cayenne e de numai 10.000 de USD pentru că, vezi Doamne, oricine şi-l poate permite."

Tu presupui ca daca oricine isi permite un bun, pretul lui ar fi unul derizoriu.

Ba chiar in ultimul tau mesaj, fie confunzi cererea cu oferta, fie n-ai inteles inca: "Da scrie la gazetă că e cerere mare şi se dă eftin"

Nu sunt trimisi in Romania ca sa fie cheltuiti pe apartamente in Barlad exclusiv. Totusi, daca pui piciorul in vreun oras din asta in care au mai ramas femeile, copii si batranii, cum ar fi Fagaras sau Victoria, vei observa cum tot apar case. Ca deh, tot romanul viseaza sa aiba o casa. Dar presupun ca ai o teorie mai buna, cum ca banii nu se duc pe prostii, ci pe acadele la copii...

Opacitatea cui? Vrei sa fie transparent, pune mana de fa un bottom-up cu toate agentiile imobiliare si companiile de constructii, si un chestionar pentru cerere. Publica-l aici pe site si apoi lauda-te cu vreo cunostinta in domeniu. Pana atunci esti doar inca unul care are impresia discutiile de la bere tin locul analizelor de piata.

Tariful meu este de 20Euro/ora.

Manole, agent imobiliar spunea...

anonim - nu despre construcţii de case vorbim aici. Construcţiile noi sunt una, fondul de apartamente vechi de bloc e alta şi preţul lor e tema blogului.

Pe de altă parte, se pare că eu trebuie să-ţi fac o schemă cu ce vreau să spun, sau poate că mă exprim într-adevăr prost. "Dar scrie la gazetă că cererea e mare, apartamentele încă sunt ieftine aşa că daţi năvală pe ele cât mai e timp că altfel preţul creşte." M-am exprimat mai clar?

La fel ar trebui să rescriu şi fraza cu Porsche Cayenne care poate provoca, într-adevăr, confuzie. Dar sunt sigur că ideea de bază - preţul are în sine o mare componentă psihologică - a fost înţeleasă de majoritatea cititorilor.

Mulţumesc pentru comentarii.

Anonim spunea...

Case noi, era doar un exemplu, evident, usor de dat, usor de constatat. Unii mai construiesc, unii mai cumpara.

Pana acum nu s-a gasit cumparatorul rational. Au incercat mai multi sa-l gaseasca, nici urma de el. Normal ca orice pret are un factor psihologic, orice bun are utilitati diferite pentru persoane diferite cu nevoi diferite, ergo preturi diferite, insa de la a enunta o evidenta, pana la a spune ca teoria care sta la baza celor mai performante economii din lume este dudu de taur, e drum lung.

Stii, esti exact ca cei pe care ii condamni in articolele tale. Nici urma de ratiune, ci doar incercarea argumentarii unei preconceptii. Ma rog, macar incerci.

PS: cat despre Porsche, sa inteleg ca am avut dreptate prima data. Presupui ca daca toata lumea si-ar permite o "fita", n-ar mai fi fita, ergo cererea ar scadea odata cu pretul daca teoria lui Smith ar fi valabila. Vezi tu, problema rationamentului, care nu e rau dealtfel, si chiar merge asa cum presupui tu ca nu merge (vezi Lacoste in Franta acum ceva timp cand au experimentat un fel de brand hijack) este ca incepi cu un caz pur teoretic pe care vrei sa-l demonstrezi empiric.

alex.dumitrascu spunea...

anonim dixit:

Tariful meu este de 20Euro/ora.


Am o multime de cunostiinte feminine cu tarif ceva mai mare si habar nu au de macroeconomie.
N-am ce-ti face, dar te lauzi cu un tarif caraghios de mic.
Si ma mai si faci obraznic, de la inaltimea competentei si a veniturilor tale.

Economistul spunea...

Astazi am gasit pe forumul din Evenimentul Zilei un comentariu ca raspuns la un articol manipulator "70.000 Euro o garsoniera la periferie (Bucuresti)"

Iata mesajul cititorului:


SOLUTIA MEA
Sile (s.....i@yahoo.com), 2007-09-12 05:06:37
Oare cine mai pune botul la astfel de vrajeli de articole comandate si platite de agentiile imobiliare?
Astia chiar ne iau de fraieri oameni buni. Nu va mai lasati pacaliti. E timpul sa facem ceva, altfel vor continua sa-si bata joc de noi.

PROPUNEREA MEA
Haideti sa postam fiecare cate 10 (sau mai multe, depinde numai de imaginatia si timpul dvs.) anunturi imobiliare false (cu chilipiruri, ca sa-i atraga precum mustele la kk), sa se apuce sa caute, sa sune disperati aiurea, sa vada si ei cum e sa fii dezinformat, manipulat, dus de nas, prostit in fata, tzepuit etc. Puneti in anunt numere de telefon de la gari, autogari, diverse institutii unde de regula suna ocupat, sau pur si simplu numere ale unor telefoane publice unde nu raspunde nimeni. Dati adrese fictive, nume fictive, totul sa fie o aiureala, asa cum fac si ei. Faceti asta periodic, veniti cu noi "oferte" umpleti internetul de bazaconii, punetii sa munceasca aiurea. Daca tot pretind comisioanele alea nesimtite, atunci macar sa transpire serios.

Daca cel putin 100 de persoane vor face lucrul asta, macar odata pe luna, va asigur ca in maximum jumatate de an vom scapa de toata isteria asta imobiliara, cu cresteri aberante de preturi dictate de samsarii imobiliari.

Bineinteles ca samsarii vor critica propunerea asta. Au si motive, sunt in joc enorm de multi bani. Iar ei sunt fara mila cand e vorba de bani.

Spor la anunturi oameni buni!

alex.dumitrascu spunea...

Cele mai bune anunturi vor fi comunicatele BNR si publicatiile de vanzare la licitatie de catre bancile comerciale a unor imobile pentru care nu s-au platit ratele la credit.
Bineinteles ca vor inaspri si conditiile de creditare.
Asta va incepe peste aproximativ sase luni.

Anonim spunea...

Alex Dumitrascu, eu in locul tau nu m-as lauda ca stiu multe curve...

Asa problema asa tarif. Vii cu o problema mai de Doamne'ajuta ce necesita si ceva munca, mai vorbim.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...