vineri, 21 septembrie 2007

Gherila shopping #2 ?

Azi am auzit o fază supertare pe care nu mă pot abţine să nu v-o spun şi vouă: un amic din domeniu mi-a zis cum a obţinut un apartament mai ieftin pentru client. Clientul i-a zis de la obraz: "Nene, eu mă uit în ziar şi văd numai de la 110.000 de euroi în sus. Eu nu am decât 85.000 disponibili, pot s-o omor şi pe mama, că n-am de unde să scot mai mult. Aşa că fii atent aici: cât iei tu comision la o tranzacţie de 110.000? 6.600? Perfect. Găseşte-mi ceva la 78.000 şi semnăm pe loc contract că-ţi dau comision 7000."

Omul vroia 3 camere oriunde o fi în zonele Crângaşi, Giuleşti, Lujerului. Se pare că amicul meu l-a satisfăcut cu 3 camere pe str. Vintilă Mihăilescu.

Revin.

22.09: Aşadar, revin. De fapt secretul acestei tranzacţii avantajoase e foarte simplu: agentul a fost motivat mai mult ca să obţină un avantaj consistent pentru clientul-cumpărător. Dacă privim procentual, şi luăm de bune cifrele date de prietenul meu, el a încasat grosso un comision total de 8,25%, adică mult mai mare decât unul obişnuit.

Nu uitaţi:

  • O agenţie de cartier nu are nevoie de supervenituri ca să o ducă bine. V-am explicat în postul ăsta cum stă treaba cu agenţiile imobiliare. O agenţie cu 4-5 angajaţi nu are nevoie de o cifră de afaceri anuală mai mare de 250.000 RON / an (adică vreo 70.000 de euro) ca să o ducă boiereşte. Asta înseamnă că dacă intermediază de-a lungul anului 10 vânzări de apartamente başca închirieri şi alte mărunţişuri, e superconfort pe capul lor.
  • Negociaţi-vă poziţia. Nu vă bateţi joc de banii voştri.
  • Nu puneţi botul la "cifrele pieţei". Cifrele umflate nu înseamnă neapărat că se şi fac vânzări. Proprietarii încearcă şi ei marea cu degetul sau sunt duşi cu capul. Dar pe-acolo, pe undeva, e acel apartament care vă aşteaptă pe dumneavoastră şi care poate fi luat cu 20-25 % mai ieftin decât preţul oficial. Şmecherie: puneţi-vă agentul să caute în special apartamente ai căror proprietari vor să emigreze. Emigranţii sunt unii dintre cei mai buni vânzători, pragmatici, realişti şi fără ifose în cap. Dar pentru un rezultat bun pregătiţi-vă să vă motivaţi agentul corespunzător, aşa cum făcut tipul de mai sus. Noi românii vrem de mult prea multe ori să obţinem foarte mult în schimbul a nimic. Cu riscul de a-i mi-i pune în cap pe toţi cititorii blogului, vă sfătuiesc să vă respectaţi agentul imobiliar şi să-l motivaţi corespunzător, cum a făcut insul de mai sus. Dacă agentul nu e motivat nu are de ce să-şi bată capul pentru clientul-cumpărător (mă aştept să fiu înjurat) sau adoptă o atitudine neutră între proprietar şi cumpărător, adică ceva de genul: "Na, atâta cere ăsta, dacă nu vrei ... mergem la altul".

73 de comentarii:

marian spunea...

Hai ca m-ai facut sa rid cu gura pina la urechi. Manolo, tu ai zis ceva sfint intr-un post de-al tau; cei puternici sunt cei care au banii ,adica cumparatorii.Ceva similar mi s-a intimplat mie .....am urmarit un teren de la inceputul anului; cerea cind 15e/mp cind 10e/mp urgent. acum citeva zile m-am dus cu diplomatul cu 35000euro cash si am asteptat sa termine discursul fara a scoate niciun cuvint. Dupa ce a terminat discursul i-am deschis diplomatul cu 35000euro si i-am zis ,,luat sau lasat'' !!!!! Mi l-a vindut la 7e/mp cu rugamintea fierbinte sa nu spun la nimeni ca mai avea terenuri in zona de vindut.

Alex spunea...

Hah, frumos! Nu imi gaseste si mie unul la acelasi pret, in aceeasi zona ?

Manole, agent imobiliar spunea...

Ha ha! Nu ştiu... cât dai comision? :)

monique spunea...

Ii sfatuiesti sa-si respecte agentul imobiliar si dai link la articolul in care numeai agentii imobiliari "trepadusi"! ...si-i lasi pe comentatori sa-i faca tampiti, viermisori si cate au mai fost pana acum...Manole, Manole...
Manole, agent imobiliar, cum ni te prezinti...nu crezi ca ai o problema de credibilitate, de congruenta?
...
astept sa revii cu alte articole despre agenti si agentii.

Manole, agent imobiliar spunea...

Păi nu prea moderez comentariile. Oricine e liber să scrie ce vrea, mai puţin porcării. Dacă unii vor să-i înjure pe agenţi, n-au decât, dar asta nu-i va ajuta să cumpere mai ieftin. Agentul imobiliar trebuie respectat câtă vreme îşi face meseria în folosul ambilor clienţi.

monique spunea...

apropo de folosul ambilor clienti. ar trebui sa le explicam viitorilor clienti ca agentul imobiliar din romania, fiind el in cele mai multe cazuri in serviciul ambilor clienti (ca de la amandoi vrea seful lui sa ia comision) nu poate sa incerce sa-i obtina cumparatorului un pret mai bun pt ca acest pret mai bun pentru cumparator inseamna un pret mai rau pentru vanzator, celelalt client al agentiei. nu-i etic. nu poate negocia pretul pentru unul sau altul.

alex.dumitrascu spunea...

Astept cu nerabdare introducerea normelor europene pentru agentiile imobiliare.
Pana atunci ii indemn pe cei care vor sa supravietuiasca sa mai invete si alta lectie decat deja penibilul " cererea e mai mare decat oferta asa ca preturile vor creste, cumparati acum sa nu regretati maine...etc"
Iata o analiza destul de cuprinzatoare, o sinteza cumva a comentariilor si discutiilor noastre de pana acum:
http://trenduri.blogspot.com/search/label/Imobiliare

alex.dumitrascu spunea...

Incepe retragerea la vedere.
Se pare ca lipsa finantarii care a determinat retragerea Polimeni se datoreaza analizelor din care rezulta ca in Romania, pretul terenurilor e de cinci ori mai mare decat in vecini.

http://www.zf.ro/articol_141169/retragerea_polimeni__primul_esec_al_unui_dezvoltator_imobiliar_de_mare_calibru.html

alex.dumitrascu spunea...

Dar cu mult mai important decat delirul imobiliar e costul banilor. Asta chiar nu depinde de agentiile imobiliare. Gradul de indatorare depaseste in urma ultimelor evolutii 60% din venit, deci a devenit practic insuportabil.
http://www.zf.ro/articol_141950/semne_sumbre_pe_piata_bancara__se_scumpeste_creditul_in_euro.html

monique spunea...

na, am citit-o si p-asta, ca agentul imobiliar e "motorul cresterii exponentiale a preturilor", ca el adauga comisionul la pretul primului vanzator si al doilea vanzator, vazand el pretul din anuntul din ziar cere si el tot atata, la care agentul imobiliar adauga comisionul, deci, cum ar veni pret + comisiondinpret + comisiondin(pret+comisiondinpret). ce prostie. ca si cum vanzatorul nu face diferenta intre "persoana fizica vand cu 100lei" si "agentia lu'peste vand cu 102lei". acuma cred ca jigniti ies vanzatorii. :)) in orice caz ei sunt mult mai vinovati decat agentii-agentiile pentru cresterea preturilor dar nu vad nici un curent de opinie impotriva lor.
si, daca tot isi spune toata lumea parerea cine-i de vina pentru cresterea preturilor, sa v-o spun si pe-a mea:
cele mai imortante doua cauze ale cresterii pretului apartamentelor vechi sunt:
1. analistii imobiliari ce apar la tv si in presa si anunta cresterea preturilor.
2. pretul in crestere al apartamentelor noi, la care se raporteaza tot timpul proprietarii. adica dezvoltatorii.
am o mica banuiala, ca cei de la 1. se cunosc cu cei de la 2.

monique spunea...

chestia cu normele europene ...ce va iesi, dar nu se stie cand, sunt norme pentru standardizarea si certificarea unitara a agentilor imobiliari, adica, mai pe sleau, obligatia de-a face niste cursuri si de-a da niste examene. in ceea ce priveste reglementarea activitatii agentiilor imobiliare, asta cred c-o sa asteptati mult si bine. sunt tari in care nu e nicio reglementare si nici nu se doreste, cum e de pilda germania. si, parca la berlin sunt apartamente mai ieftine decat la bucuresti, dac-o fi drept(dar unde? nu cumva in zona metropolitana?).

de cate ori auziti/cititi despre "agentiile imobiliare de cartier" si raul pe care-l reprezinta, sa stiti ca aceste afirmatii vin de la marile agentii imobiliare, care, pe fondul micsorarii numarului de tranzactii vanzare-cumparare si datorita faptului ca obiectivul lor principal sunt marile tranzactii si marii clienti, au pierdut piata apartamentelor vechi si acum ar vrea s-o recastige, eliminand agentiile mici de pe piata. aceste agentii mici, specializate pe un singur segment si de multe ori pe o singura zona sunt mai rapide, cunosc mai bine piata locala si au o oferta mai bogata. nu este padure fara uscaturi si cu siguranta sunt unele dintre ele care joaca murdar dar, in principal, pe acest segment ofera aceleasi servicii, joaca la fel.

Manole, agent imobiliar spunea...

Monique, eu cred ca etica are n-are nimic de-a face cu o tranzactie imobiliara. Intrucat vorbim de o piata libera, pe care o lasa in bataia vantului toata lumea - guvern, banca nationala, etc. - este asemanatoare cu o jungla in care mananci sau esti mancat. Cum sa-ti spun, vorbim de etica intre oameni, nu intre lei si pantere. Ca sa o luam altfel, este etic ca Statul roman sa improprietareasca la pret de nimic generatiile de 50+ ani iar acum generatiei de 30 de ani, daca vrea sa devina proprietara, sa i se ceara sa se bage si la credite impovaratoare in favoarea vreunui proprietar de 50+ ani si sa si munceasca pentru bunastarea sistemului de pensii destinate tot generatiilor de 50+ ani, proprietare (vorbesc de sistemul normal de pensii, nu asta privat care se baga acum)? Eu nu prea cred. Asa ca asta e, traim o epoca profund nedreapta si cred ca numai un fraier ar fi dispus sa o faca pe maica Tereza a tranzactiilor imobiliare. Prietenul meu a procedat foarte bine si bravo lui, el a luat un comision gras, cumparatorul e multumit iar proprietarului nu-i plangeti de mila, ca s-a umplut instant de bani, spre deosebire de cei care din lacomie prefera sa stea cu casa nevanduta ani de zile, doar-doar o veni unul cum scrie la ziar, cu milionul dupa el. Cat despre corelarea pe care o faci intre 1 si 2 ai dreptate, si nu e vorba atat dintre pretul unui apartament vechi si al unuia nou ci dintre un ap. vechi si un teren+constructie. Proprietarii sunt si ei locatari, si multi doresc sa-si vanda apartamentul ca sa obtina bani de-o casa. Cum casa fara teren nu se poate...

monique spunea...

Manole, exista un cod etic al agentului imobiliar. si tampitii virmisorii astia, unii chiar il iau in serios, pe langa faptul ca or fi si ei, unii, poate din greseala, profund onesti. dar sa n-o luam din pt de vedere etic ci legislativ. in contractul de intermediere pe care il semneaza clientul cu agentia, scrie ca "partile isi datoreaza daune interese pentru orice prejudiciu adus". daca eu proprietar am semnat un asemenea contract cu o agentie, nu accept ca agentul, un profesionist in negocieri, sa incerce sa obtina pentru cumparator un pret mai bun, pe seama mea. adica pt mine un pret mai prost! as vrea sa aud parerea unui jurist/avocat daca e pe aici, sau cine cunoaste unul sa-l intrebe. presupun ca cel lezat in interese poate denunta contractul, poate sa nu plateasca comisionul, daca nu si mai mult!
de-asta agentul dual (care ia comision si de la cumparator si de la vanzator)nu are voie sa se bage in negocierea pretului.
in schimb, cel ce reprezinta doar o parte, o poate face...dar o face?...aici e interesant...si in america proprietarii-s nemultumiti de ei, ca nu se zbat pentru ei, deci e ceva general-valabil. explicatia e simpla, trebuie mult de muncit pentru o diferenta de cateva mii de euro, din care respectivul agent se alege cu o suma infima (20% din 2% din cresterea de pret, in cluj). invers, daca reprezinti cumparatorul, sa te zbati pentru o micsorare de pret, pare atunci o nebunie. dar unii agenti sunt animati de un soi de idealism , si chiar o fac si p-asta. niste fraieri, nu?

in ceea ce priveste inechitatea dintre "favorurile" facute diferitelor generatii...las-o balta...cei de 50+ si-au mancat tineretile in comunism daca n-au fost buni inotatori sa treaca dunarea inot. puteau fi profesionisti de varf, tot traiau intr-un cotet , cu apa calda cu portia. acum nu-i mai angajeaza nimeni intr-un post bun, pentru firmele de recrutare sunt morti deja, chit ca multi dintre ei i-ar "lua" pe cei tineri nu numai la experienta. posturile bine platite si creditele asa cum or fi sunt doar pentru cei tineri. si au muncit 'jdeani si acum afla ca pensia lor o sa fie cat doua cepe degerate.

Manole, agent imobiliar spunea...

Problema inechitatii: sa nu deviem. Era vorba de problema proprietatii. Asa, fiecare generatie poate spune ca a suferit din varii motive. Dar problema proprietatii a fost rezolvata prost in Romania, in defavoarea generatiilor tinere si, probabil, a celor viitoare.

Cat despre "codul etic"... that's business, banul trebuie sa circule. Proprietarii care nu au incredere in cat le poate obtine agentul sunt liberi sa-si vanda singuri marfa.

monique spunea...

si, fii sigur ca asa si fac din ce in ce mai multi proprietari. semneaza contracte de intermediere doar proprietarii apartamentelor greu vandabile.
hai sa le dau si eu un sfat celor ce vor sa cumpere un apartament.
mergeti si lucrati intr-o agentie imobiliara o luna-doua. intelegeti procesul, castigati experienta si ,cand o fi sa fie sa va cumparati apartamentul, faceti o economie de cateva mii bune de euro, neavand de platit comision nici voi, nici vanzatorul. cautati o agentie care se ocupa de zona care va intereseaza. in medie, 20% din personalul agentiei sunt studenti. asta inseamna ca in sesiuni si vacante aveti mari sanse sa gasiti un loc intr-o agentie. puteti sa va luati concediu o luna, sau sa lucrati part-time. n-o luati ca o munca, sa stiti ca si distractia e mare (ma rog, daca va atrage, cat-de-cat...). exista doua modalitati de plata a salariului: salariu fix si comision mai mic din vanzari sau zero salariu fix si comision un pic mai mare. daca alegeti varianta a doua nu vad de ce nu v-ar angaja. pregatiti-va putin pentru interviu, mergeti intr-o stare cand sunteti sigur ca veti fi angajat. si, daca va refuza primul patron, nu va descurajati, agentii sunt sute (intr-un oras mare, evident).

monique spunea...

sorry, Manole, nu pot fi de acord cu tine. in business, ca si in viata, trebuie sa ai un cod etic, trebuie sa fii moral si demn. trebuie sa-ti respectii clientii, partenerii si angajatii. dar, ca s-o faci, in primul rand trebuie sa te respecti pe tine.
psihologii ne-ar putea spune ca, probabil, micul patron (ipotetic, cel de care vorbeai tu intr-un post anterior) ce-si considera angajatii niste "trepadusi" a fost la randul sau, poate in alte vremi si la o alta scara, trepadusul altora.

alex.dumitrascu spunea...

Ce inteleg din comentariul anterior este ca nu trebuie sa ai nici o calificare pebtru a fi agent imobiliar.

alex.dumitrascu spunea...

Efectele crizei balonului american se extind si se apropie:
( la noi nu vor ajunge niciodata, doamne fereste)

http://www.smartfinancial.ro/smartbank/noutati+bancare/deutsche+bank+pierde+de+pe+urma+crizei+creditelor+impoecare+subprime+din+sua

alex.dumitrascu spunea...

http://www.smartfinancial.ro/smartestate/piata+imobiliara/pretul+locuintelor+pe+pietele+europene+a+inceput+sa+scada

Numai la noi vor "creste" datorita raportului dintre cerere si oferta.

alex.dumitrascu spunea...

Cat 'costa " o locuinta si de ce ?

http://business.rol.ro/content/view/51912/6/

AristotelCostel spunea...

@monique "in ceea ce priveste inechitatea dintre "favorurile" facute diferitelor generatii...las-o balta...cei de 50+ si-au mancat tineretile in comunism daca n-au fost buni inotatori sa treaca dunarea inot. puteau fi profesionisti de varf, tot traiau intr-un cotet , cu apa calda cu portia."

Cotetele astea le vinzi tu la pretul pietei imobiliare europene, desi veniturile din Romania sunt la 10-30% din nivelul salariilor din UE.

Daca in UE, "average people" si strainii pun presiune pe pretul apartamentelor, in Bucuresti clasa medie romaneasca umfla pretul la ceea ce isi poate permite: apartamente cu 1-2 camere.

Romanii nu sunt interesati de cum ar dori ei sa traiasca, unde le-ar placea, etc., ci doar "de cat le da banca". Astfel, apar si la noi tampeniile financiare vestice: creditul "multigeneration" sau posibilitatea de indatorare completa "intru perfecta insclavagire".

As reveni totusi sa precizez ca piata imobiliara se rezuma la ...cotete.

Bogdan spunea...

Manole... sunt de acord cu ideea, eu am 100 000 si caut 2 camere in zona tineretului, gaseste-mi ceva la 93000 si iti ofer 7000 comision (contract bineinteles)..

alexadi spunea...

Sau poti sa deschizi ochii si sa vezi ca ai parinti, unchi, rude mai indepartate, in varsta, care traiesc vai mama lor cu pensie de 4 milioane. Dar au apartament. Cumparat inainte de 89 sau cel in care au stat cu chirie si pe care l-au cumparat dupa 89, cand a dat Iliescu decretu.
Si atunci ii muti pe ei de la 2-3 camere la o garsoniera super curata si utilata (ca un om tot nu poate sa stea in mai mult de o camera) si le mai dai ceva cand au nevoie(o mana de ajutor mai ales).
Si te muti in locul lor. Ca tu ai familie, copii mici si tu esti in definitiv fiul/nepotul lor. Oricum o sa le mostenesti pe toate.

AristotelCostel spunea...

"Pretul corect este raportul dintre dintre cerere si oferta", afirma Adrian Vasilescu, concluzia unanim adoptata fiind aceea ca, in momentul actual, in Romania, oferta de pe piata imobiliara nu face fata cererii."

Concluzia asta unanim adoptata e valabila de la Intercontinental pana in Rahova sau pana in Mizil?
Eu o vad fortata si cu o oarecare valabilitate in zonele centrale ale marilor orase.

@monique
daca eu proprietar am semnat un asemenea contract cu o agentie, nu accept ca agentul, un profesionist in negocieri, sa incerce sa obtina pentru cumparator un pret mai bun, pe seama mea. adica pt mine un pret mai prost! presupun ca cel lezat in interese poate denunta contractul, poate sa nu plateasca comisionul, daca nu si mai mult!

Deci in Romania este reprezentat corect doar vanzatorul.

S-a pus deja problema conflictului de interese rezultat din intermedierea proprietarului si cumparatorului de catre...aceeasi agentie, dar, dupa cum spune monique, proprietarul e liber sa aiba muschi, in timp ce cumparatorul se bazeaza pe "etica" agentului, care, in general, e un fel de sora a Maicii Tereza.

monique spunea...

aristotelcostel :))
si cumparatorul isi poate arata muschii la fel de bine, doar banu' e la el, tocmai ti-a povestit marian in primul comentariu de la acest post cum si i-a aratat el si manole tot bate saua de mult si bine.

cred ca primul lucru in relatia cu un agent, inainte de-a intra intr-un apartament ar fi sa-l intrebi daca reprezinta si vanzatorul (adica daca ia comision si de la el). daca ia si de la el, trebuie sa-ti negociezi tu pretul.

despre cerere si oferta s-a tot vorbit, a rezultat ca una e "nevoia" si alta "cererea".

da, romanu' nu-si pune intrebarea cum i-ar placea sa traiasca si unde i-ar placea, s-a invatat cu blocu' si nu stie altceva, daca, duminica, in loc de activitatile regulate ar face o drumetie prin padurile de vile de la margine de oras, poate s-ar trezi si-n el tot felul de sentimente, ambitii...

dar ce-o fi cu manole?...ii simtim lipsa...cred ca umbla dupa amicu' cela, sa-l rezolve pe bogdan...o fi pe undeva, prin micul paris (niciodata n-am inteles de ce i-o fi spus asa, poate in gluma, nu?)

Anonim spunea...

Sunt usor debusolat de discutiile de aici. Apreciez in mod real curajul lui Manole de a aborda teme in aparent conflict cu interesele personale dar poate un post ne va clarifica. Oricum, revenind la subiect, eu nu sunt de specialitate si as vrea sa va intreb daca 6% comision sau EUR 7000 il considerati ca fiind normal. Discutam de venitul unui om cu pregatire pe 7 luni... Nu, nu sunt dintre cei care considera agentii imobiliari trepadusi sau cum s-a mai zis pe aici si consider normal sa platesc o suma rezonabila pentru serviciile unei agentii imobiliare cu conditia sa-mi ofere ce caut, detalii complete, etc. adica sa castig timp si sa nu-mi fac nervi cautand cai verzi pe pereti. In concluzie, fara suparare, suma discutata aici imi pare ridicol de mare corelata cu efortul/timpul alocat unei astfel de tranzactii. Iar cum prost e cel care da si nu cel care primeste, la asa comision as cauta singur.

PS Si eu sunt din cei care cred ca balonul se va sparge curand

Donald Trump spunea...

Manole, "boom-ul imobiliar" cam pretentios spus, cred ca e nevoie de putina educatie economica. Sa le luam pe rand:

1. IMOBILIAR = apartamente vechi, ap noi, terenuri in Buc, terenuri in jurul Buc, terenuri agricole, mall-uri, cladiri de birouri, hale, etc, etc, etc.
Cand afirmi ca exista un boom imobiliar inseamna ca te referi la toate astea. Esti sigur? Aici vad ca se vorbeste doar de apartamente in Bucuresti ceea ce reprezinta o fff mica parte din ceea ce inseamna imobiliar in Romania.

2. BOOM = un fel de balon al preturilor, balon umflat la maxim care sta sa explodeze. Te intreb din nou Manole, esti sigur de asta? Stii ce inseamna sa explodeze un balon? Inseamna ca un apartament care acum este 100.000 euro, dupa ce explodeaza balonul se va duce la maxim 30-40.000. Repet intrebarea, esti sigur de asta Manole?

Citesc periodic intr-un cotidian un jurnalist care afirma cu regularitate ca boom-ul a explodat in nu's ce tara si da exemplu ca preturile au scazut cu 1% in august. Pai asta e explozie Manole, asta e boom? Nu, nu are nici o legatura, e vadita lipsa de educatie economica.

Sunt convins ca tu crezi ce afirmi pe aici, dar daca te inseli? Nu o sa faci decat rau unor amarati care in loc sa-si ia acum cu 85.000 un apartament (supraevaluat recunosc), o sa il ia peste 3 ani cu 75.000 poate, dupa ce pretul va trece si prin 110.000, dar in timpul asta vor plati chirii astronomice de 500-600 euro pe luna. Si atunci care e sensul Manole? Pentru ca balonul nu va exploda Manole, se va dezumfla incet, dar asta nu acum, ci peste vreo 2-3 ani. Si se va dezumfla incet pana la niste niveluri care oricum vor fi scumpe. Si atunci care e sensul dezbaterii Manole?

Manole, agent imobiliar spunea...

Hai sa fim seriosi, nu cred ca porcarioara asta de blog va avea vreo influenta in piata. Poate daca ar exista 10 asemenea bloguri...

Pe de alta parte, aia care platesc 500-600 de euro chirie nu sunt amarati. Si chiar si daca ar fi amarati, platind 5-600 de euro cum zici tu, timp de 3 ani, ar da 18-21.000 de mii de euro. Si tu vorbesti de o scadere de 35.000 de mii de euro (de la 110 la 75). Deci, cine asteapta va castiga 14.000 de euro. Nu ar merita?

PS "boom" e opusul lui "bubble", cred ca ai vrut sa zici "bubble"

Donald Trump spunea...

Criza imobiliara din Latvia

Manole, am mers pe un site recomandat de tine, si ce gasesc, exact ce spuneam mai devreme, marea criza imobiliara din Latvia, ia te uita ce s-a intamplat:

"An increasing number of people are coming to this blog via google, searching for "Latvian housing crisis" or something like that.

I would not call it a crisis (not yet, though it could become one in the future) but here is the current situation. After rising more than 60% in year until April 2007, the Latvian housing prices have dropped 8% since then. The number of "For rent" ads has been steadily increasing, as sellers choose to wait and rent out the apartments instead."

Adica, dupa ce au crescut cu 60% anul trecut, anul asta au scazut cu 8%. Halal spargere a balonului Manole. Halal criza. Asta asteptati voi? Sa scada 10% preturile ca sa cumparati? Poate fi o strategie buna, intrebarea e de la ce nivel vor scadea cu 10%..

Donald Trump spunea...

1. Se plateste in mod curent 500 euro pe 2 camere. Un cuplu tanar trebuie sa-si permita, unde sa stea, in strada? Sunt fortati sa plateasca.

2. Scaderea este de la 85.000 cat e pretul acum la 75.000 unde va fi peste 3 ani cand vor incepe sa scada. Il iei cu 10.000 mai ieftin si de fapt in timpul asta mai dai niste zeci de mii pe chirii.

Manole, agent imobiliar spunea...

Sigur, daca asteptarile sunt de ordinul 85000 > 75000 ai dreptate, cine poate cumpara acum o poate face fara griji, ca tot atat pierde. Dar ce te faci daca scaderea va fi de la 85000 la 55000? Sa zicem ca iei in Pantelimon unde, daca te uiti la sondaj, vezi ca majoritatea oamenilor considera ca pretul e umflat nu cu 10%, ci cu 100%. Lucrurile, deciziile sunt mult mai dificile. Din pacate partizanii neconditionati ai investitiilor imobiliare se gandesc ca Bucurestiul va avea permanent un surplus de batrani, un surplus de studenti si un numar mic de locuinte noi. Ceea ce e FALS. Batranii se prapadesc. Numarul studentilor va scadea (v. un post anterior). Apartamente noi se fac. E suficient sa se termine primele cateva sute de apartamente noi - si se vor termina cat de curand - si acestea vor pune presiune pe preturile din zonele cu fite, care la randul lor vor pune presiune pe zonele semicentrale samd.

monique spunea...

anonim spunea ca : "...as vrea sa va intreb daca 6% comision sau EUR 7000 il considerati ca fiind normal....suma discutata aici imi pare ridicol de mare corelata cu efortul/timpul alocat unei astfel de tranzactii."

comisionul este alcatuit asa: 20 eur vizionarea si restul pana la 7000 stiinta de a-ti duce clientul la acel apartament pe care-l poate lua cu pretul final de 85.000eur, in timp ce alti zece agenti pe care i-ai contactat ti-au gasit doar cu 100.000eur. sigur, si aici, ai putea incerca o negociere (la pretul vizionarii), daca mergi cu masina ta.

Anonim spunea...

http://evz.ro/article.php?artid=324247

inca o manipulare jurnalistica

AristotelCostel spunea...

@donald trompeta

"I would not call it a ..." criza

Ti-l imaginezi pe Zilisteanu s-o numeasca criza? Va spune ca piata este temperata de puterea de cumparare a romanilor, dar ca odata cu duduirea economiei, in urmatorii ani...

Revenind la articolul pe care l-ai inteles tot atat cat si tara in care se petrece fenomenul...Latvia, ai citit articolul din august care vorbea de 6%, iar o luna mai tarziu s-a ajuns la o scadere de 8%. Cand preturile incep trendul descendent, putini sunt cei care se incumeta sa mai intre in piata si atunci cei care chiar vor sa vanda trebuie sa lase si mai tare din pret...bubble???

Si inca ceva, acolo se vorbeste de preturi situate la peste 29% fata de Iulie 2006, in timp ce la noi piata a luat-o pe aratura in cel mai pur stil romanesc...

Mai mult, in Romania nu se intelege unitatea de masura a unui/unei apartament/case, si anume, metrul patrat. 1500 euro/mp apartament nou? 1500-2500 euro/mp garsoniera din '60 cu UM, CT, var lavabil in culori pastelate, complet mobilata cu pat si dulap?

Cand "dezvoltatorii" parcurilor rezidentiale vor ramane cu marfa pe stoc, apartamentele vechi nu se vor mai vinde peste 1000 euro/mp si vor intra pe piata chiriilor care va fi, astfel, relaxata.

Nu pot sa uit ...emisiunile de "real estate" si sfaturile de a contracta credite uriase pentru a vinde, la finalizarea ...proiectelor, cu 20% mai mult...in fiecare an...cica...probabil...ca se estimeaza, desi platesti 100% dobanda la credit...sigur, adica...cert.

Deci, ce s-a intamplat in Cehia, Ungaria, Polonia si ce se intampla in Estonia si Letonia nu se va petrece niciodata in Romania pentru ca salariul minim creste de la 110 euro la 125 euro pe ...luna si, Zilisteanu spune ca necesarul de locuinte, la nivelul Bucurestiului, este de 1 milion de locuinte...adica ...cerere de tip "...da si mie"...

Anonim spunea...

dragilor, (sunt nou pe blog) nu vi se pare cel putin interesant ca doar 19% au votat ca ar plati sub 13 000 Euro pe o garsoniera in timp ce 31% s-au dovedit mai realisti? sa fim seriosi, niciodata preturile nu o sa scada atat de mult, e imposibil. Da, recunosc, acum sunt umflate dar cred ca scaderile de pret vor fi de max 10%, in nici un caz de ordinul zecilor de mii de euro. Chiar daca se construiesc multe apartamente noi, trebuie sa fim atenti la ce cumparam. Am auzit o gramada de lucruri dubioase despre unele din ele. De exemplu, m-am interesat la un moment dat de un complex care se face pe malul lacului Vacaresti, imi scapa numele acum, si am aflat ca blocurile se fac fara ghena!!!!!!!!!Ati mai auzit asa ceva? Bloc de 10 etaje fara ghena!!!Ca solutie ofereau un viitor contract cu o firma de salubrizare care urma sa trimita zilnic pe cineva sa ridice gunoiul pe care oamenii aveau sa il scoata la usa apartamentului.O prostie mai mare nu am ami auzit! Pai la ce grad de civilizatie au romanii, imi si imaginez cum ar arata o scara de bloc NOU cu pungile de gunoi scoase la usa!!!
Sau alt exemplu: Planorama-Dna Ghica, apartamente semi-decomandate cu pereti despartitori din rigips. Pai in situatia asta prefer un bloc mai vechi intr-o zona buna a Bucurestiului (nu vb de cele construite inainte de 1970)care pare mai...apartament decat ce imi ofera cele 2 exemple de mai sus....bineinteles, exista si segmentul de lux, dar cu preturi mai mult decat piperate..asa ca, mai e mult pana la o calmare a preturilor pe segmentul apartamente la noi in tara!!!

Manole, agent imobiliar spunea...

@anonim: bine ai venit. Nu cred ca trebuie sa luam in considerare extremele sondajului, pe cei 19% care de fapt NU AR LOCUI in Pantelimon nici daca le-ai pune pistolul la tampla si pe ceilalti 2+2=4% care zic ca ar da un pret in jurul celui anuntat in mod obisnuit in ziare, poate pentru ca detin ei insisi o proprietate in acel minunat cartier. Raspunsurile care ar trebui luate in considerare sunt cele din zona 15-45.000. Si cum la 45.000 par sa existe destui amatori, probabil ca pe aici e pretul real la care se fac in acest moment tranzactiile cu garsoniere in Pantelimon. Nu uitati ca garsoniera de la care a pornit sondajul NU s-a vandut la 53.500...

Anonim spunea...

multumesc de urare, Manole. Blogul tau foarte interesant si cred ca multa lume descopera aici o mica parte din adevarul imobiliar romanesc :))
spune-mi te rog, ce parera ai de urmatorul caz: apartament zona Nerva Traian, bloc '91, 85mp, 3 cam, imbunatatiri, 150k Euro?

Manole, agent imobiliar spunea...

Nu pot să spun decât un lucru: la data "marii împroprietăriri" (adică la începutul anilor '90) pe apartamentul ala probabil nu s-au dat mai mult de 2-300.000 de lei, în condiţiile în care dolarul era vreo 4-500 de lei... altfel zis, a costat la data aia cam 500-750 de dolari, deci cam 1000-1500 în dolarii de azi.

Concluzia: ştiţi, de fapt românii se plâng de alde Vântu, Păunescu, Ţiriac etc. dar adevărul e că suntem cu toţii o naţie de vânţi, păuneşti şi ţiriaci.

PS. mă feresc să dau sfaturi, "e bine" sau "e rau". Apartamente de 3 camere, bune, în zona aia, se închiriază cu 8-900 de euro, deci pe un trend crescător al chiriilor de 5-10% pe an, în 10 ani îţi recuperezi investiţia, dar pe de altă parte vânzările trenează destul de mult, lucru uşor observabil prin puzderia de bannere care atârnă de balcoane. Ştiţi ce? Chiar o să vizitez zona zilele astea şi voi face un foto-reportaj. Ştiu apartamente pe Călăraşi/Decebal care zac nevândute de luni de zile şi cred că marea problemă a proprietarilor din acele zone este să concureze cu ansamblurile rezidenţiale noi care se dezvoltă în acest moment. Într-un ansamblu vei avea numai vecini ok, fiindcă banul e ban, nu mai poţi să-ţi iei apartament cu o sacoşă de legume, dar în blocurile terminate la începutul anilor '90 în acea zonă încă sunt o grămadă de familii care, ce să zic, dacă se strică o ţeavă urlă că n-au bani de reparaţii, dacă îţi parchezi maşina cu 20 de cm mai încolo îţi taie calea la lift... înţelegeţi voi...

Scippio spunea...

pentru Manole

ieri seara a defilat pe scroll la Antena 3 urmatoarea stire: Colliers International estimeaza ca preturile apartamentelor vor creste cu 15-20% pe an pana in 2010.(n.b adica la finele lui 2010 un apt care astazi se vinde cu 100000 de euro s-ar vinde cu cca 170000) Doar 41 de apartamente noi (??!!!??) au fost date in folosinta in Bucuresti in primele 6 luni ale acestui an.

Ce parere ai ? Colliers se pretinde o firma serioasa

Anonim spunea...

Manole, lasa-ma sa te contrazic...nu exista asa ceva:"numai vecini ok"....daca au bani, nu inseamna ca sunt ok din toate punctele de vedere. Da, poate scot repede bani pt reparatii sau altele dar asculta manele sau mai stiu eu ce altceva mai fac..nu exista bloc cu oameni 100% ok..de aceea e mai bine la casa,dar si acolo poti avea surprize cu vecinii :)))e un cerc vicios:)

Anonim spunea...

monique spunea..."comisionul este alcatuit asa: 20 eur vizionarea si restul pana la 7000 stiinta de a-ti duce clientul la acel apartament pe care-l poate lua cu pretul final de 85.000eur, in timp ce alti zece agenti pe care i-ai contactat ti-au gasit doar cu 100.000eur. sigur, si aici, ai putea incerca o negociere (la pretul vizionarii), daca mergi cu masina ta".

Atunci cu tot regretul trebuie sa le dau dreptate celor contacteaza direct proprietarul: cei zece agenti nu au facut nimic pentru comision (daca vanzatorul si cumparatorul accepta bine, daca nu iar bine) iar cel care imi ia 7000 EUR comision de asemenea nu imi face niciun serviciu cand imi vinde o proprietate la un pret cu 6% mai mare.

Sa inteleg ca agentia nu-si asuma nici macar riscul unor vizionari fara a taxa clientul?

Regret, pana acum credeam ca un comision de 1%-1.5% este rezonabil si l-as fi platit dar acum chiar un astfel de comision imi pare nejustificat in raport cu efortul agentiei imobiliare. In plus nu am garantia seriozitatii si ma astept ca agentul sa negocieze cu cealalta parte sa ma insele intr-un fel sau altul.

Corecteaza monique daca gresesc, stiina de a negocia intre doua parti interesate de o tranzactie, este echivalenta dupa parerea ta cu stiina unui om cu diplome si doctorate plus 7 luni de munca (la un salariu de EUR 1000 pe luna)?

andrei spunea...

Salut Manole.
De ieri, de cand am descoperit blogul tau, ma delectez aproape continuu cu ideile tale si ale oamenilor care posteaza comentarii.
Zbaterea ta este demna de o cauza mai buna. Iti voi explica indata de ce. Tu, impreuna cu cativa oameni, pareti cuprinsi de o frenezie cel putin ciudata in ceea ce priveste mult asteptata spargere a balonului de sapun din imobiliare.
Nu e chiar asa, Manole. Nu asteptati spargerea balonului ca sa va luati o casa! Asta e cea mai mare greseala pe care o poate face cineva. Sa astepte si sa isi doreasca o catastrofa economica de genul unui bubble imobiliar. Ti-ai pus vreodata problema ce efecte in intreaga economie ar avea un astfel de bubble? Pe langa scaderea pretului la imobile, acesta ar avea un efect si in domenii economice ce nu par a avea legatura cu piata imobiliara.
Nu stiu cati dintre noi vom mai avea aceleasi venituri ca acum, la un an dupa acest bubble. Pana la urma ponderea constructiilor in PIB este prea mare, ca o eventuala prabusire a acestui sector sa nu afecteze economia privita ca un intreg. Acum, cu ce ma incalzeste pe mine ca un apartament cu 3 camere ajunge iarasi 15000 E, daca veniturile mele ar fi undeva la 200-250 E pe luna???? Cu absolut nimic. Eu spun ca intre pretul caselor si veniturile populatiei este o legatura bidirectionala. Oricare dintre aceste variabile ar creste sau ar scadea, ar atrage automat cresterea sau scaderea celeilalte. Cat de mult, si in ce masura sunt afectate de alti factori conecsi nu poate raspunde nimeni stiintific. Asta difera de la tara la tara, de la regiune la regiune, chiar si de la un oras la altul. Insa aceasta legatura exista. In concluzie, indiferent daca aveti sau nu proprietati imobiliare, rugati-va ca economia sa mearga, si sa ne fereasca sfantul de vreun bubble imobiliar mult dorit de unii de pe aici. Cum spunea cineva de pe aici, strugurii sunt acri, si vor fi acri in continuare, chiar daca preturile o vor lua galopant in jos. La fel cum au fost acri si acum 10-12 ani cand era 3000 - 4000 USD o garsoniera, o chirie era 40-50 USD pe luna, iar cine avea 150 USD venituri pe luna era smecher. Strugurii in imobiliare nu erau foarte dulci nici pe vreamea lui Ceausescu. Au fost dulci doar in perioada 1990 1994. Dupa aia au inceput treptat - treptat sa se acreasca.
Asadar fratilor, daca nu aveti unde locui, ar trebui sa aveti sange si sa cumparati o locuinta (prin credit sau cash, functie de posibilitati). Acum 7-8 ani, cand se discuta despre o cadere a preturilor caselor, era o vorba, cine nu risca acum sta toata viata cu chirie. Cine a riscat a castigat. Plateste o rata de 90E pe luna pentru un apartament cu doua camere. Daca nu ar fi riscat, ar fi platit acum 400E pe luna chirie. Lasati chiria pentru altii, asumati-va un risc,si fiti capabili sa luati decizia corecta. Inca sunt accesibile locuintele in Romania. Lasati si visele erotice referitoare la cum ne vom cumpara un apartament cu veniturile din cateva luni de munca. Nicaieri in lumea asta nu se intampla asa ceva, si nu va fi nici la noi.

The_Magus spunea...

Din articolul "Dau o casa pentru un credit" din Business Magazin dd 26.09.2007:

Scenariu pentru spargerea balonului imobiliar:
- efectul de domino al crizei cu care se confrunta piata financiara a SUA dupa caderea pietei creditelor subprime
- cererea pe piata imobiliara, care avea la inceput valente de necesitate, se transforma intr-o forma de speculatie -> dupa relaxarea normelor de creditare valoarea creditelor imobiliare acordate de banci s-a dublat sau chiar triplat la unele dintre ele
- majoritatea creditelor de nevoi personale cu ipoteca (75-90%) merg tot spre investitii imobiliare
- cresterea dobanzilor la valuta si deprecierea leului
- majoritatea creditelor sunt in valuta: 98% BCR si BRD, 90% Raiffeisen, 60% BT, 99% Alpha Bank, 70% Bancpost, 96% OTP, 85% Volksbank
- clientul nu mai poate plati, banca executa ipoteca sau clientul vinde
- daca nr de locuinte scoase la vanzare creste, tendinta actuala a preturilor se poate inversa rapid

Manole, agent imobiliar spunea...

@andrei: dragule, pe mine nu mă interesează să cumpăr, că n-am nevoie.

Asta în primul rând.

În al doilea rând un bubble e un bubble tocmai pentru că nu are nici o legătură cu, adică e complet deconectat de la, realităţi economice obişnuite cum ar fi salariul mediu pe economie, sau creşterea productivităţii, sau ritmul de creştere a investiţiilor etc. Hai să-ţi spun ceva, toate economiile civilizate au trecut printr-unul sau mai multe bubble-uri imobiliare şi n-a murit nimeni. Nu mai fi aşa de catastrofist, că vezi Doamne o să falimenteze banca naţională dacă nu se mai vinde în ghetou la Militari cu 199 999 euro. Stai liniştit, nu se va întâmpla nimic spectaculos, la fel cum nu s-a întâmplat nici când s-a ars Caritasul, nici când a căzut FNI-ul. Nişte şmecheri şi-au marcat profiturile, alţii mai fraieri au luat un şut în fund şi per ansamblu viaţa, ca să zic aşa, a mers înainte.

Nu contest că sectorul construcţiilor e un motor al economiei, dar hai să-ţi spun ceva: roagă-te tu să mai trimită căpşunarii "ulei" pentru motorul ăsta. Roagă-te ca preţul metrului pătrat al locuinţei şi preţul chiriilor să fie suficient de mic încât să mai permită salarii mai mici decât în restul Estului Europei, deoarece România, economic vorbind, nu se poate lăuda în Europa decât cu o mână de lucru f. ieftină care însă se scumpeşte cu 25% / an şi a ajuns, iată, plătită aproape la fel ca-n Polonia. Şi mai roagă-te ca motorul economiei să devina vreo industrie productiva, ceva care sa aduca euro si sa trimita peste granita niste obiecte pe care sa scrie "made in romania".

monique spunea...

anonim cu doctorate (da-ti si tu un nume acolo!)
"cei zece agenti nu au facut nimic pentru comision" - dar cum ai ajuns tu acolo, in apartamentele alea? stii tu cata munca e in spatele acelor vizionari? stii ce costuri? stii ca tot al cincizecilea client cumpara, restul doar vor sa-si faca o parere? stii ce pericole te pasc pe tine, om cu diplome si doctorate, intr-o tranzactie?

"cel care imi ia comision 7000 nu-mi face nici un serviciu vanzandu-mi o proprietate cu 6% mai mare" -ai dreptate, cu 6% mai mare (decat banii primiti de vanzator) si cu 15% mai mic decat gaseai tu sau ceilalti agenti

nu, chestia cu tariful vizionarii a fost o gluma, si ti-am raspuns mai sus: plimbi pe gratis 50 de clienti si cumpara al cinzecisiunulea, care se mira: "cuuum, pentru doar atata sa-ti dau atatia baani?"

"stiina de a negocia intre doua parti interesate de o tranzactie, este echivalenta dupa parerea ta cu stiina unui om cu diplome si doctorate plus 7 luni de munca (la un salariu de EUR 1000 pe luna)?"
-poate fi mai valoroasa. depinde de tranzactie. gandeste-te la marile tranzactii. gandeste-te la negocieri internationale. si negociatorii, te asigur, au diplome si doctorate. si talent pe deasupra.

ce as vrea eu sa-ti spun: agentul ce castiga mii de euro fii sigur ca e printre cei mai buni in bransa lui. in orice profesie, cei mai buni castiga mult. poti fi bucatar, mecanic sau agent imobiliar si sa castigi mult mai mult decat viseaza un inginer, economist, doctor.
agentul imobiliar n-are salar fix. nu e propriu-zis un angajat, lucreaza pt comision. are deci afacerea lui. afacerile implica si riscuri. tu primesti 1000eur pe luna, el poate reuseste o vanzare la doua-trei luni. nu oricine poate s-o faca. poate fi frustrant sa alergi doua-trei luni pt zero lei.

cel de care povestea Manole, oferea un SERVICIU UNIC, pentru ca nu oricine poate gasi un apartament la acel pret, deci un SERVICIU VALOROS. cine ofera un serviciu unic si valoros, intotdeauna stabileste pretul, si pretul nu poate fi mic.

dar fireste, daca e mai mare neplacerea de-a renunta la niste bani decat placerea de-a obtine ceva mult mai bun si ieftin dandu-i...

si, inca ceva: sa stii ca (nu mai caut acum cifrele exacte) vreo 60-70-80% dintre agentii imobiliari au studii superioare sau sunt studenti. or fi si cu doctorate printre ei, or fi si cu realizari muult mai mari decat doctorate.

Radu spunea...

"Trendul este prietenul tau !"
Negocierea se bazeaza foarte mult pe inteligenta emotionala, care s-a demonstrat destul de precara la "doctori".
Talentul in negociere al agentilor imobiliari din Bucuresti este cam inexistent. Negocierea presupune o intelegere intre parti pe baza unor ARGUMENTE.
Ce argumente pot aduce ei cand reprezinta si capra si varza?

Anonim spunea...

@ the_magus: In acelasi Business Magazin mai e o discutie pe tema cresterii preturilor, unde isi dau cu parerea un bancher, una de la Colliers si un dezvoltator. Concluzia dezvoltatorului: "Cand vor aparea cartierele la 20-30 de kilometri de Bucuresti, cu garsoniere la 30 de metri patrati, din prefabricate, atunci vor scadea preturile"!

http://www.businessmagazin.ro/articole/Cand-5---pare-putin-9321-1.html

AristotelCostel spunea...

@andrei
Daca Romania ar fi respectat tendintele din tarile vecine cu scaderea pretului dormitoarelor comuniste, n-ar fi vorbit nimeni de niciun bubble imobiliar, dar, colac peste privighetoare, in Bucuresti sunt cresteri de 50% dupa integrare.
Gena bisnitareasca a romanilor e bine cunoscuta si as vrea sa fac o aluzie cu piata auto. In tarile civilizate o masina cumparata ieri valoreaza jumatate din pretul nou din simplul motiv ca ti-ai cumparat-o dupa gusturile tale si o vinzi din motivele ..tale. Ei bine, in Romania pretul unei masini cumparate acum un an, cu 30000 km ar fi cam acelasi pe motiv ca e nou nouta...Revenind la imobiliare, referinta pentru dormitoarele comuniste e data de pretul pe mp al locuintelor noi. Asa cum s-a spus, in Romania s-a construit la inceput de lux, dupa care pentru clasa mediu+, timp in care toti matrapazlacii cu garsoniere au inmultit 1500-2000 euro cu numarul de mp ai lugubrei lor inchistari tetralimitate si a rezultat...pretul pietei imobiliare.
Inteligenta mea e revoltata nu de profitul de 100% sau chiar mai mare al firmelor generatoare de proiecte rezidentiale, ci tocmai de proprietarii, desemnati de iliescu in 91, care profita de prostia umana a catorva creduli care cred ca abia acum s-a instaurat Epoca de Aur.

@monique
agent imobiliar-doctor in stiinta...cartof-avion.

@radu
Daca te referi la agentii de stau in fata agentiei, mirosind a Axe de la 428 m, care intermediaza familia Ghena si cumparatorul Lachi, nu stiu la ce fel de inteligenta emotionala faci referire. E vorba de smecherism din cel mai autohton si atat. B2B...poate la intermedieri de gen firma multinationala-trust condus de baiatu' lu' tata de la minister, in rest...e Romania.

@monique&radu
Un doctor in stiinta e, de fapt, cercetator si, in principiu, nu se ocupa cu negocieri, asa cum un negociator in afara termenilor contractului pe care-l negociaza mai stie, probabil, ceva legumicultura...din familie.

AristotelCostel spunea...

http://www.dailybusiness.ro/radiografia-agentiilor-imobiliare-medii-si-mici-indatorate-si-cu-viitor-incert_article-6045.html

Lasand la o parte profesionalismul agentilor imobiliari, pe care i-am definit in comentariul anterior, inteleg ca peste 800 de persoane juridice implicate direct in piata imobiliara din Bucuresti + mii de proprietari cu malai, la care se adauga dezvoltatorii de proiecte rezidentiale care investesc niste resurse...financiare in publicitate nu influenteaza piata imobiliara din Bucuresti, motiv pentru care nu e nevoie de niciun fel de reglementare din partea statului.
Interesele plebei sunt aparate corect de cei mai sus mentionati.
Acest blog nu are ce cauta intr-o societate normala pentru ca manipularea mass-mediei nu se produce in prezent, neexistand niciun motiv sa credem ca 3-4 articole pe zi, in toata presa nationala, privind cresterea pietei imobiliare, pot influenta fie si accidental situatia din piata.
Dl. Manole ne minte zilnic, criza din SUA e o manipulare, iar exemplele pietelor imobiliare din estul si centrul Europei sunt niste minciuni ordinare. Daca nu credeti, duceti-va-n ...Latvia.

Anonim spunea...

monique spunea...

"anonim cu doctorate (da-ti si tu un nume acolo!)": N-am nici un doctorat dar ii apreciez pe cei care au.

"cei zece agenti nu au facut nimic pentru comision" - dar cum ai ajuns tu acolo, in apartamentele alea? stii tu cata munca e in spatele acelor vizionari? stii ce costuri? stii ca tot al cincizecilea client cumpara, restul doar vor sa-si faca o parere? stii ce pericole te pasc pe tine, om cu diplome si doctorate, intr-o tranzactie?": Nu, nu stiu ce munca si costuri implica o agentie imobiliara dar sunt sigur ca un comision rezonabil l-ar acoperi. Cat despre pericole.... pot sa-mi inchipui cand un client afla smecheriile, cred ca suntenti in pericol.

"cel care imi ia comision 7000 nu-mi face nici un serviciu vanzandu-mi o proprietate cu 6% mai mare" -ai dreptate, cu 6% mai mare (decat banii primiti de vanzator) si cu 15% mai mic decat gaseai tu sau ceilalti agenti": pretul rezulta din negociere si un agent corect isi aplica comisionul la acest pret daca vrea sa nu isi insele niciunul din clienti.

"stiina de a negocia intre doua parti interesate de o tranzactie, (....) -poate fi mai valoroasa. depinde de tranzactie. gandeste-te la marile tranzactii. gandeste-te la negocieri internationale. si negociatorii, te asigur, au diplome si doctorate. si talent pe deasupra.: Aici m-ai pierdut, tu consideri o mare tranzactie internationala vanzarea unui apartament de 100K? Oricum nu e vorba de suma ci de procent: intermedieaza tu o tranzactie de 20Mil EUR cu 6% comision si atunci eu platesc timpul de antena sa-mi cer scuze in direct la televizor.

"ce as vrea eu sa-ti spun: agentul ce castiga mii de euro fii sigur ca e printre cei mai buni in bransa lui." Scuze, daca era cel mai bun din bransa negocia contractele de care vorbeam mai sus. In cazul in speta poate fi vorba cel mult de unul dintre cei mai smecheri (sti tu, genul care se baga in fata la semafor...).

"nu oricine poate s-o faca": In 99% din cazuri oricine se duce la vanzator cu o suma rezonabila pentru proprietate (mai ales acum cand toate sunt supraevaluate) si cand proprietarul asteapta de 3 luni sa vanda, va obtine o reducere similara celei discutate aici.

Inteleg ca indiferent de alte argumente tu consideri normal un comision de 6%. Am avut de curand experienta unor agenti imobiliare din UK care mi-au aratat 25-30 de proprietati pana sa inchiziez una. Taxa agentiei cu care am mers mai departe a fost de GBP 150 (EUR 215). Toti agentii, fara exceptie m-au dus cu masina firmei (unul platind si o amenda de parcare). Ei s-au ocupat de toate actele eu nu a trebuit decat sa ma mut. Comisionul l-am platit fara discutie si cand am incercat sa-i ofer ceva extra agentului (pentru ca merita) mi-a spus sa fiu serios ca nu va accepta niciodata. Asta e diferenta dintre a baga mana in buzunarul omului si a-l face sa-ti plateasca serviciul pentru ca l-a apreciat.

Cert este ca personal voi evita sa folosesc agentiile imobiliare din Romania, nu din cauza comisionului pe care te asigur ma pricep sa-l negociez pana la 1% (ti-am spus n-am doctorate...) ci din cauza ca nu mai am incredere.

Sau poate se vor schimba lucrurile si la noi, sau poate exista exceptii, cine stie?

monique spunea...

radu, perfect de acord cu tot ce ai scris

aristotelcostel:
"agent imobiliar-doctor in stiinta cartof-avion" vorba aia..."asa ceva nu se exista", nu?...:)) vezi ca deja au aparut masterate in imobiliare, la bucuresti la voi, maine poimaine apar si doctoratele. dar eu incercam sa va conving ca nu toti agentii or fi de speta aia joasa de care credeti voi, ati putea avea surprize mari, poate, din pasiune, unii cu studii si realizari in alte domenii se ocupa azi de imobiliare.

negocieri facem zilnic toti, si in viata personala, cu nevasta, si la serviciu, cu sefu' si colegii, asa ca si "doctorii" sunt nevoiti sa faca.

si un negociator (de profesie) trebuie sa stie multe lucruri din domeniul/domeniile conexe povestii pe care o negociaza. poate ca si cunostintele de legumicultura i-ar fi bune intr-un moment anume.

AristotelCostel spunea...

@monique
"vezi ca deja au aparut masterate in imobiliare, la bucuresti la voi, maine poimaine apar si doctoratele."

"Piata training-rilor" se dezvolta in functie de evolutia unei societati, dar asa cum n-au fost niciodata doctorate in crosetat nici in imobiliare nu vor fi ...vreodata. Trebuie sa traiasca si universitatile cumva si atunci se prostitueaza cu ...masterate in imobiliare, dar analogia masterat-doctorat e, de fapt, ...grebla-avion.

"negocieri facem zilnic toti, si in viata personala, cu nevasta, si la serviciu, cu sefu' si colegii, asa ca si "doctorii" sunt nevoiti sa faca."

Ma refeream la negocieri profesionale. Pe principiul asta, sunt sigur ca sunt si sefi de stat care ...respira involuntar.

"si un negociator (de profesie) trebuie sa stie multe lucruri din domeniul/domeniile conexe povestii pe care o negociaza. poate ca si cunostintele de legumicultura i-ar fi bune intr-un moment anume."


Cred ca-mi imaginez la ce te referi si mi-am adus aminte de un profesor de logica, care exemplifica adesea ca "mamiferele se impart in vertebrate si nevertebrate". Un alt exemplu elocvent l-am pescuit din multinationala in care activeaza sotia mea. Oamenii aia folosesc "decrementare" in loc de "scadere". Daca ar folosi prefixul "ex" in locul lui "de", managerii de top s-ar gandi cam care ar fi, de fapt, evolutia pietei in aceasta noua ...situatie.
Ca sa revin, un negociator poate sustine cu nonsalanta si ceea ce nu e capabil sa inteleaga. Daca un doctor in stiinta ar face asta, s-ar numi impostor.

andrei spunea...

Manole, Manole, mestere Manole. Pari un om trecut prin viata si cu experienta. Nu m-am gandit niciodata ca vrei sa iti iei o casa. Nu la tine ma refeream in postul anterior. La tine ma refer acum.
First, un bubble in imobiliare la modul cum este asteptat de majoritatea oamenilor. Nu incerca sa imi spui ca toate tarile dezvoltate au trecut prin asta ca nu tine. In perioada postbelica nu a existat un bubble nicaieri in lumea civilizata, au existat doar corectii sau scaderi de preturi (unele mai mari, altele mai mici, insa never caderi ale pietei).
Second, fenomenele gen Caritas, FNI, SAFI etc au afectat muuuuult mai mult economia romaneasca decat iti inchipui tu. Nu spun ca azi, in loc de Logan am fi produs Skoda Octavia, insa fara asemenea dezastre financiare am fi fost mai aproape de Cehia decat de Bulgaria. Sigur, viata a mers inainte, insa a mers prost, cu o moneda instabila, cu o rata a inflatiei demna de state sud americane, cu un deficiat comercial imens, cu un PIB mic, cu o productivitate a muncii de tot rasul etc. Iar la aceasta situatie au contribuit si Caritasul, FNI, SAFI, Bancorex, Banca Religiilor etc. Toate astea par jocuri de copii pe langa preconizata prabusire a pietei imobiliare.
In rest, toate bune si tranzitie placuta.
By the way, Banca Nationala nu are cum sa falimenteze din simplul motiv ca nu exista aceasta procedura in regulamentul de functionare a bancii centrale a oricarui stat. Dar ar putea falimenta Banca Romaneasca, Alpha Bank si Banca Transilvania de exemplu. Ar fi de ajuns sa ne intoarcem iarasi la nivelul anilor 90.

monique spunea...

anonim (fara doctorate)
mie mi se pare mare comision de 6%, eu lucrez cu 1-2%(dar nu ma ocup de apartamente vechi). dar era vorba de un caz deosebit, cand reducerea de pret era atat de mare ca nu merita sa-ti bati capul cu ce pierzi, castigand mult mai mult prin acceptare. cand ti se ofera o afacere, te gandesti la castigul net.

asa sa faci, sa-ti negociezi comisionul.

Noamy spunea...

Cresterea pretului imobiliarelor, si mai ales explozia lor in vara 2007 nu are absolut nimic de-a face cu cresterea salariilor (care nu tinut nici pe departe ritmul, analizat in date procentuale)
Factorul major care a determinat acesta crestere este acelasi cu cel din vara lui 2002, accesul la credite, dublat de o isterie generala bine alimentata de presa ca aceste preturi vor creste.
Nu au existat cresteri spectaculoase ale salariilor intre ianuarie 2007 si septembrie, si totusi piata a crescut cu aprox 40% ...fix in acesta perioada. Factorul- a crescut gradul de indatorare al populatie, s-au relaxat creditele. Acelasi cu cel din 2002. Iar intr-o tara cu o lipsa crasa de cultura economica, acesta a dus la un fenom de berbec, de aruncat in cap la credite care se vor dovedi in timp din ce in ce mai greu de platit pentru unii, sau imposibil pt altii.Adaugam la acesta dorinta oarba a romanilor de a fi proprietari, si mixul periculos e creat deja. 40% in 8 luni crestere… cu ce il poti compara pt a aduce argumente ?cu ce il poti compara pt a motiva ca daca va fi o scadere de 40% economia se va bloca? crezi ca angajatorul tau iti va reduce salariul...la nivelul din dec 2006...pai n-ar fi rau, ca era acelasi pt mine ca si acum, in sept.Ai motive sa imi demonsterzi ca intoarcerea la preturile din ian 2007 (adica 40%mai ieftine) va strica motorul economiei? ba parca atunci bubuia chiar mai bine decat acum....
Iti spune ceva acest procent ? de ce il poti lega ? de amintita de tine crestere a salariilor ? Tinad cont ca toti le primim in Ron, iar preturile imobiliare le platim in euro, de devalorizarea recenta a monedei nationale, s-ar putea spune ca ne-au scazut salariile raportate la euro iar nu ne-au crescut in ultimele cateva saptamani.
Nimeni nu spera (sau doar oprimistii) ca preturile vor reveni la cele din 2002, si ar fi nesanatos (sa gandesti asa). Sau ca un apart de 2 cam il vei lua cu pretul unei masini mai cu ceva cai putere…dar ultimul salt al preturilor din ultimele 6 luni chiar nimeni nu il poate explica. Sintagma cererea si oferta e fumata, pt ca atatat timp cat oferta este in proportie de 80% provenita din credite, ea nu exista decat « virtual ». Alimentata de niste factori economici ai contextului care ii fac pe unii eligibil in fata bancilor, la momentul contractarii creditelor.Dar o data ce acesti factori se vor deteriora (si au inceput, scaderea leului, cresterea dobanzii atat la Euro cat si …astazi confirmata de bancheri la lei !!!) acesta virtuala oferta va incepe sa se subtieze, oamenii vor fi precauti sa mai ofere sume exorbitante pt ca ….nu vor mai avea finantare din partea bancilor. Si caruselul va incepe….cu sacderi, mici, ca-n Lituania , dar luna asta 1%, pe an 10-15 %......
Eu personal amachizitionat un apart intr-o zona ultracentrala a Bucurestiului in toamna lui 1999, in primele luni ale caderii pietei de atunci (putin isi mai amintesc, scaderea a fost de aprox 15%. Piata a ramas la acest nivel pana in vara lui 2002. Iti imaginezi ce ar insemna acum 15% scadere fara revenire 2 ani ? raportat la cei care au luat credite ?
Crezi ca s-ar intampla ceva daca piata ar reveni la nivelul de acum 8-9 luni ? ca ne vor scadea angajatorii dramatic salariile ???….din moment ce nu le-au marit in aceste 9 luni, e clar ca nu e nici o corelatie, ca economia merge inainte fara sa fie influentata de specula de pe piata imobiliara…doar fraierii se panicheaza si pulseaza al pretui mari
Si inca ceva…nu uitati ca marii speculatori si imbogatiti din imobiliare, proprietarii de ansambluri rezidentiale sunt, intr-om proportie covarsitioare oamenii care au stiut sa manipuleze informatia si in vechiul regim. De meserie…de ce n-ar face-o si acum ? si presa are nevoie de bani..pt a ne anunta sistematic ca piata va creste, si iar va creste pt ca …e cerere !

Manole, agent imobiliar spunea...

@andrei: Japonia?... 17 ani de "corecţie"? Ceea ce se întâmplă acum la americani o fi tot "corecţie" ? Oare aceste "corecţii" nu se petrec de fapt pentru ca preţurile să se reaşeze pe nişte făgaşe mai aproape de indicatorii economici? Şi cum îţi explici numărul enorm de apartamente vechi care stau pe piaţă mai mult de 6 luni şi procentul de 95% de mici agenţii imobiliare care, direct sau indirect, vor să spele putina din piaţa apartamentelor vechi (desigur, fiindcă simt că pe drumul ăsta, în condiţiile actuale, nu le aşteaptă decât falimentul)?

andrei spunea...

Naomy, nu am timp acum sa raspund aprofundat. Insa o scadere a preturilor cu 10-15 chiar si 20% nu e o prabusire a pietei (nu e bubble). Cel mult ii poti spune o corectie severa.
Eu ma refeream la o prabusire. Nu stiu exact, dar cand te referi la balon de sapun ce se sparge, eu ma gandesc ca un imobil (apartament de bloc, casa, teren, teren agricol etc) se va tranzaciona in timp foarte scurt la un 20-25% din valoarea actuala.
Apropo, ti-ai pus intrebarea de ce o actiune pe bursa este oprita de la tranzactionare daca pretul ei se abate de la marja -15% +15% fata de pretul din ziua anterioara?

andrei spunea...

tot eu. manole, sincer crezi ca de aia nu pot eu sa dorm in noaptea asta, de grija agentiilor imobiliare. sunt prea mici, si prea neinsemnate in jocul asta. Niciodata, pe nici piata, un intermediar nu a putut dicta sensul de mers. Cei care dicteaza sunt jucatorii care actioneaza in ring (ca sa zic asa), adica cel cu marfa (vanzatorul) si cel cu banu' (cumparatorul). Intermediarul, cu tot respectul, e un neica nimeni, el poate influenta la nivel micro, o mica ciupeala in plus sau in minus.
Dap, in Jponia a fost corectie,la fel cum se intampla pe toate pietele imoiliare. La fel se va ontampla si in Romania. Iar situatia in SUA acum e departe de a fi bubble, tks God. Spargerea balonului de sapun a fost crahul bursier din 1923. Chiar daca nu a fost bubble imobiliar.

Manole, agent imobiliar spunea...

Hai măi andrei, chiar aşa? Lasă manualele... cererea şi oferta, că m-a mai acuzat unul pe aici că sunt bătut în cap că nu mă închin la cuvintele astea două, or funcţiona ca unse pe pieţe avansate şi reglementate, nu pe pieţe dominate de mafioţi, de informaţii secrete, de politicieni corupţi care dau legi în folosul propriu etc. Şi asta e valabil pentru orice piaţă!

Ţăranul român produce grâu, da? Well, ţăranul român are vreun în stabilirea preţului grâului? Mă îndoiesc.

Piaţă ideală, în care cererea se întâlneşte direct cu oferta, fără intermediari, nu există. În funcţie de cât de bine sunt reglementate pieţele, intermediarii pot avea sau nu influenţă în stabilirea preţurilor. Sau în funcţie de cât de deschise sunt ele. De exemplu, intermediarul care importă maşini Mercedes în România e cel care dictează cu cât se vinde un Mercedes în România. Nu clientul, nici firma Mercedes. Bineînţeles că dacă intermediarul are un marketing inteligent nu va da un preţ nici mai mare, nici mai mic decât cel suportat de piaţa asta, dar în esenţă el dictează preţul iar cui nu-i convine n-are decât să se ducă în Germania să-şi ia maşină.

Concurenţa dintre intermediari are iarăşi un rol în jecmănirea cumpărătorilor pe anumite pieţe! De exemplu pe piaţa apartamentelor vechi îţi spun eu că o mare influenţă a avut-o concurenţa dintre agenţii, că dacă proprietarul vroia să vândă cu 30.000, venea întâi agenţia X şi zicea "Domne, eu ţi-o vând cu 33.000!" şi apoi venea şi agenţia Z care zicea "Ce domne, eşti prost, lucrezi cu ăia? Dă-mi-o mie că eu ţi-o vând cu 35.000!" Şi uite aşa făceau concurenţă pe spinarea cumpărătorilor şi în folosul proprietarilor şi a lor înşile.

Când trendul pieţei se va inversa, şi în anumite zone din Bucureşti deja se plescăie din buze că nu se mai vinde nimic, e posibil să apară o concurenţă inversă, adică pentru banii puţinilor cumpărători disponibili. Cumpărătorul să spună "domne, vreau ceva de banii ăştia" şi agenţiile să se bată între ele "domne, lucrează cu mine că îţi găsesc ceva cu 2000 mai ieftin... cu 3000... şamd"

Manole, agent imobiliar spunea...

tot eu: dacă vei citi atent blogul ăsta vei vedea că eu nu susţin pe nicăieri că preţurile or să cadă ca un avion din cer. E nerealist, un bubble imobiliar nu e totuna cu un bubble bursier. Ceea ce cred eu este că piaţa apartamentelor vechi este supraevaluată şi pe termen mediu - lung poate duce la pierderi grele pentru cine nu deschide bine ochii. Că pierzi 40000 de euro într-o zi sau că îi pierzi cu ţârâita de-a lungul a zece ani... nu crezi că e cam tot aia pentru 99% din populaţia acestei ţări? Citeşte exemplul acelui japonez şi te vei dumiri ce i se poate întâmpla unui om simplu când se bagă într-un bubble fără să gândească.

monique spunea...

Manole, eu iti inteleg motivatiile.


si daca totusi acest Andrei nu spune prostii? ...esti sigur ca vrei sa continui?

Manole, agent imobiliar spunea...

Oricine poate avea partea sa de dreptate. Aici nu e Dumnezeu care se bate cu alt Dumnezeu. Şi nu înţeleg ce să continui.

andrei spunea...

@Manole, atunci nu vorbim depsre o prabusire a pietei, cel putini nu in termeni economici. Japonezul ala a pierdut niste bani bunicei, alti japonezi inaintea lui au castigat destul de mult, totul se compenseaza cumva pana la un echilibru . O corectie a preturilor, generata din necesitatea de a asezare a acestora in raport cu realitatile tuturor indicatorilor macroeconomici este inerenta in orice economie. Altfel nu s-ar mai numi piata libera, ci orice altceva. Eu nu cred ca apartamentele vechi de la noi sunt atat de supraevaluate cum crezi tu. Factorii ce determina pretul unui apartament dau semnale ca pretul acestora va mai creste inca o perioada. Iar perioada s-ar putea sa fie mult mai lunga decat crezi tu. Nu sunt un speculator in domeniul imobiliarelor, nu am proprietati de vanzare, am facut pana acum trei tranzactii de felul acesta, nu sunt nici latifundiar, nici ruda cu GG Becali. Sunt doar un observator, implicat intr-un mic angrenaj al economiei romanesti.
Te intreb acum, crezi ca bancile straine de la noi de pe piata au analisti atat de slab pregratiti, incat sa astepte un balon imobiliar, iar ei sa ia decizia sa acorde credit ipotecar cu avans mai mic de 25%???? Si asa, in cazul unui bubble, 25% e insignifiant pentru o banca, dar 0, 5...15% cum ti se pare? Crezi ca oamenii aia care decid politica creditarii sunt atat de bolovani incat sa isi taie craca singuri de sub picioare, si sa iasa de pe piata romaneasca cu pierderi enorme?
In momentul in care va veni o banca si spune, de maine avansul la ipotecare e de 50%, atunci ar trebui sa ne asteptam la un bubble imobiliar.
In al doilea rand, in ultimii 10 ani salariile au crescut in Romania intr-un ritm mai accentuat decat cresterea economica oficiala.
Crede-ma, lucrez la rapoarte de analiza pentru foarte multe firme mari. Iti dau doar un exemplu. In 2000 la Connex, un post pentru care se platea un salariu net de 250 dolari, este platit in 2007 cu 1800 dolari la Vodafone. La fel se intampla si la Dacia Pitesti, si la societatea X, sau la SRL-ul Y. Poate nu cresteri atat de mari, dar cresteri insemnate. Daca ai fi manager al unei firme, ai observa ca e imposibil astazi sa mai angajezi pe cineva cu un salariu de 250$ (sau E).
Asadar bancile relaxeaza creditarea, iar salariile au crescut real. Necesitatea de locuinte este inca mare, iar cele 50-60 de apartamente noi aruncate in piata (finalizate) in 9 luni din 2007 sunt frectie la picior de lemn. Nu vad de unde optimismul ca gata, preturile vor scadea, mai mult, chiar va fi bubble.
Eu continui sa cred ca preturile imobilelor normale (apartamente la bloc, sau case modeste) este inca accesibil. Vom mai vorbi peste 4-5 ani. Sa vezi o garsoniera ordinara in Vitan cat va fi atunci.
Pana atunci, pace voua si spor la lupta cu preturile nedrepte.
PS Un dealer pe piata auto e mai mult decat un intermediar de pe piata imobiliara. Este ca si cum ai spune ca pretul laptelui Brenac nu este stabilit de oamenii aia de la Braila, sau de marea masa a cumparatorilor, ci este stabilit undeva intr-un birou la Cora sau Carrefour. Dealerul nu intermediaza vanzarea de Mercedes, la fel cum nici Cora nu intermediaza vanzarea laptelui. Pur si simplu, unele piete sunt astfel construite, incat nu pot functiona fara entitati care sa vanda produsele. Doar nu o sa faca vanzare directa Mercedes sau Brailact? Oricat ar vrea un dealer Mercedes, nu ar putea vinde in Romania un automobil la 500-600k E. Insa daca producatorul ar vrea, cu siguranta ca ar mai gasi vreun Gigi Becali caruia sa ii ceara banul acesta.
Ideea era ca intermediarii nu pot dicta directia pietei, nu se pot opune tavalugului. Ei merg in aceiasi directie cu piata, cuminti. Altfel sunt calcati de tavalug, pana cand isi vor rupe gatul.
Exemplul cu taranul roman care produce grau nu are nici o relevanta. Graul produs de el este atat de scump (costuri de productie mari) incat este fericit cand reuseste sa il vanda chiar si cu 90% din cat a cheltuit pentru producerea lui. Asta e, este trist ce se intampla la tara, dar e adevarat.

AristotelCostel spunea...

@andrei

Toata stima pt. efortul pe care-l faci in a-ti sustine afirmatiile diseminate prin mass-media...plebei.

Creditele ipotecare se acorda cu o mai mare usurinta, dar in anumite conditii. Nu de foarte mult timp se vorbeste de ipotecarea anumitor locuinte, iar daca creditul depaseste estimarile bancii, poti sa-l contractezi daca accepti ipoteca si pe un al doilea apartament care ar cam trebui sa-l ai in proprietate.

Vodafone e printre primele locuri la "companii angajatoare", iar exemplul tau, ca orice exemplu pe care-l dai, e cu totul si cu totul exceptional.

Romanii sunt in general acea masa de fraieri care genereaza "bruma de caimac" reprezentata de ...smecheri.

Creditele bancare sunt contractate in conditii complet defavorabile in comparatie cu ce se intampla in adevarata UE, dobanzile fiind "peste duble", iar riscurile pe care si le asuma bancile sunt doar de pierdere a unei bune parti din ...profit.

Aceleasi banci culeg abia in acesti ani roadele prostiei romanilor care stateau la cozi de tampiti sa-si achizitioneze electrocasnice cu buletinul, la DAE de douazeci si ceva la suta pe an si comisioane ascunse de-ti vine sa faci pe menajera in Italia.

Orientarea "cash-ului negru" catre terenuri si limitarea numarului de fraieri cu 1000-2000 euro/luna, apti pentru a contracta credite, sunt principalele doua argumente pentru situatia actuala in care numarul de tranzactii de ap./case tinde spre zero.

In general, in Romania comportamentul de turma s-a manifestat in toate activitatile sociale de baza. La inceput am fost tonetari, dupa aceea muncitori in Turcia, muncitori in Israel, muncitori in Grecia, mancatori de lebede in Austria, capsunari in Spania, menajere in Italia, iar acum majoritatea vinde apartamente...de unde si echilibrul dintre cerere si oferta. Toata lumea vinde si agentiile dau anunturi "ca cumpara" cu banii jos, peste pretul pietei...

AristotelCostel spunea...

Iata un exemplu de ce anume inteleg prin nereglementarea pietei imobiliare:

Postat de: Vasilica Stroe
Vineri 28 septembrie 2007
"EXPLICATI-MI SI MIE CUM SE POATE CA EU SA PLATESC IMPOZIT 350 LEI PE O GARSONIERA IN TECUCI[VALOARE 14 MII EURO] IAR CEI CU VILE DE MILIOANE DE EURO IMPOZIT DE 7OO LEI."

...

Romania e tara coincidentelor:

http://www.tmctv.ro/articol_21104_2/accizele_se_vor_calcula_la_cursul_euro_de_luni.html

Accizele se vor calcula la cursul euro de luni

Guvernantii spun ca UE recomanda acest mod de calcul, dar tot UE nu agreeaza taxa auto, deci suntem "consecventi" si "acoperiti".

Da...raportul cerere-oferta...ihi...sigur...si marmota ...se tragea pe urs...

andrei spunea...

Prietene Aristotel, nu sustin afirmatii diseminate prin mass-media. Am obosit omule de cand citesc de prabusirea pietei imobiliare in mass-media. Unele publicatii de profil fac din asta un front de lupta mai ceva ca Manole. Iti spune ceva Bussines Magazin? Dar ziarul Bursa?
Hai sa iti spun o poveste reala. In 2004 am lucrat la Bursa pentru vreun an. Nu vorbesc de salariu, conditii de munca si calitatea analistilor de acolo.
Altceva vreau sa spun acum. In aceiasi zi cu mine a fost angajata si o fata, pe la vreo 26-27 ani. In acest timp, toata redactia fremata, si nu se vorbea decat despre caderea preturilor la imobiliare, bubble, salarii, piete emergente, cehia, ungaria, banci, inflatie. Toate duceau la o scadere masiva a preturilor(in conceptia lor). Acum, fatuca asta avea ceva banet pentru a-si cumpara un apartament (avea in jur de 22-23000 E). Dobitocii, si analistii lu' peste prajit, au convins-o sa mai astepte, sa nu se grabeasca, cu siguranta pretul pana la sfarsitul anului va scadea, ar putea pierde mii de euro daca ar lua acum si etc etc. Va suna cunoscut? Da stiu. Aceleasi dicutii, alte argumente. Unul dintre marii analisti de atunci este redactor la Saptamana Financiara si catalogheaza cartierul Crangasi de 5 stele, in timp ce Dristor este, in viziunea lui, cartier de 2 stele.
Stiti ce s-a intamplat atunci. Fata i-a ascultat, ca de, doar eram colegi, ce dracu, doar nu s-ar insela atatia oameni grei din redactia unui cotidian economic. In iarna, cand a vrut sa cumpere, ghiciti ce i s-a intamplat fetei? Exact. Nu a mai avut banii necesari nici pentru o garsoniera. Atunci a apelat la situatia de urgenta, si de avarie. Banii care-i avea au fost avans pentru un credit ipotecar, si s-a ales cu o rata la banca, nu foarte mare, avand in vedere marimea avansului, dar totusi rata. Este asta un caz cand oameni ce nu puteau sa faca o analiza corecta a informatiilor ce le detineau, au influentat negativ decizia unei persoane, practic facandu-i o gaura in economii de cateva mii de euro? Este.
Dragi prieteni, nu vreau sa fac si eu ca oamenii aceia. Asa ca va spun clar, habar nu am ce se va intapla, si pana la urma nu e treaba mea. Eu personal nu cred in teoria balonului, insa nu e nici pe departe un sfat. Am incercat pe acest blog sa imi spun punctul de vedere cu argumente.Din punctul meu de vedere, m-as bucura daca fiecare om si-ar putea obtine o proprietate cu un efort cat mai mic. Cu siguranta ca voi fi afectat indirect de o eventuala prabusire a pietei imobiliare (nu pentru ca as avea credit ipotecar, sau ca as face tranzactii speculative cu imobile). Insa am adunat atata experienta in cursul vietii, incat pot sa imi port si singur de grija.
Cu tot respectul, si toata admiratia pentru initiatorul blogului, va spun la revedere, si aveti grija.
Sanatate! E mai importanta decat un profit sau o pierdere de cateva mii de Euro.

AristotelCostel spunea...

@andrei

Exemplul pe care l-ai dat te determina sa fi subiectiv.

Asa cum nu exista economie de tip "sac fara fund", nici de crestere la infinit nu poate fi vorba.
Ne-am integrat intr-un sistem care determina un anumit comportament, iar Romania...iarasi a fost atipica, dar istoria ne spune ca suntem atipici in sensul ca suntem "intarziati". Totusi, trendurile s-au respectat si la noi, iar diferenta va fi data de amplitudinea "bubble-ului".

Sa nu-mi spui ca unul care investeste 70000 de euro intr-o garsoniera in Rahova are vreo speranta sa nu si-o ia.
In marile capitale ale UE continua supraaprecierea imobiliarelor, dar in Bucuresti degeaba te duci la 2000 de euro/mp de vechitura pentru ca noi avem un "atu" aparte: uzura datorata seismelor, iar cand ai la activ doua "catastroafe" ti s-a pus bulina.
Inca un aspect important e responsabilitatea institutiilor statului care acuma se joaca de-a reabilitarea, dar cand va veni dezastrul si ne vom fi facut de cacao in UE nu va mai glumi nimeni cu programele astea...care vor costa concret si nu doar ....potential.

Manole, agent imobiliar spunea...

andrei, şi eu apreciez efortul tău de a-ţi susţine punctul de vedere argumentat, nu coleric.

Eu încerc doar să vorbesc din experienţa proprie şi din ce văd în jur. Iar ceea ce am văzut de cele mai multe ori e că oamenii habar nu au să-şi negocieze sau să-şi cunoască interesele. Mă rog, majoritatea lor. Eu zic că măcar sfaturile mele de negociere o să-i ajute pe câţiva să obţina "un discount" deoarece un proprietar care nu-şi vinde proprietatea de mai bine de 6 luni crede-mă că e la fel de disperat ca şi cumpărătorul care vrea să se grăbească spre o ocazie bună.

Doar 2 obiecţii am faţă de ce ai scris tu. Tu zici: "Crezi că oamenii ăia care decid politica creditării sunt atât de bolovani încât să îşi taie craca singuri de sub picioare, şi să iasă de pe piaţa românească cu pierderi enorme?" Păi ăia nu vor ieşi în pierdere. Ăia zic mersi că îşi vând banii. Având în vedere că trendul salariilor e net ascendent şi că românii sunt oameni cu frica lui Dumnezeu, nu cred că vor fi probleme cu rate neplătite & stuff şi ei ştiu foarte bine asta.

2, dai ca exemplu Vodafone. Vodafone are vreo 2400 de angajaţi la nivel naţional. a) Fenomenal. Rezultă că există manageri, contabili şi ingineri bine plătiţi la Vodafone. Câteva sute. b) Am firmă. Şi o să te miri, dar mai pot angaja cu 250 de E. Da, cu 250 USD, adică vreo 6 milioane, chiar nu mai poţi lua nimic, decât studenţi fără experienţă, dar nu ai habar câţi tineri încă pot fi angajaţi pe 250 de E + tichete de masă. Un job nu înseamnă doar bani, înseamnă în primul rând "o haltă" în CV-ul lor şi eu le dau cu plăcere referinţe bune ca să urce mai sus către 350 sau 400 de E sau cat o fi in stare fiecare. Cum să-ţi spun, am făcut "oameni" din inşi pe care nu-i lua nimeni, practic eu le-am dat o meserie şi i-am ajutat să aibă un job de birou, nu unul de cărat pizza.

Nu mai departe de ieri a apărut studiul acela privind agenţiile imobiliare care arată o productivitate / angajat de 850 de euro. Asta se reflectă în salariile medii de 200-300 de euro. Nu toată lumea lucrează la Vodafone, şi Vodafone nu e deloc o firmă reprezentativă pentru capitalismul autohton. Mai degrabă dă o tură prin etajele inferioare ale blocurilor din fiecare cartier bucureştean mai de Doamne-ajută şi documentează-te cu salariile pe care le găseşti la firmele de acolo. Multă baftă!

andrei spunea...

Manole, maine dimineata zbor la Boston. Chiar nu am timp acum sa mai prelungesc discutia noastra. Cand ma intorc, va fi o reala placere sa continuam discutia.
Ce pot sa spun? Bafta in continuare in demersul tau!

Noamy spunea...

@Andrei
Informatiile date de tine nu sunt nici macar credibile, fie ca se refera ele la Vodafone, pe care oricum nu il luam ca punct de reper.
Intamplator,stiu situatia din Connex in 2000, anul la care faci referinta. Pot spune ca un angajat entry-level (mai bine spus de la call-center) primea ceva in jur de 250$ -deci cam 300 euro. Dar nici astzi salariul unui post de asemenea nivel, nici in Connex, nici in concurenta Orange nu depaseste 450-500 euro. Deci, calculeaza singur rata cresterii salariale pe acelasi tip de post....departe de 250/1800!!!!
Cred ca ai vrut sa spui altceva, ca un angajat care a pornit de la 250 in 2000, a ajuns acum la 1800, ceea ce reprezinta o frumoasa evolutie profesionala pe parcursul a 7 ani de cariera.
Tot intamplator, lucrez intr-o multinationala (filiala auto europeana) Si pot sa iti spun ca 1800-2000 este salariu unui director... de logistica etc. Si ca in vara asta am angajat vreo 3-4 proaspat absolveti sau studenti in ani terminali, incantati sa-si poata incepe cariera cu un salariu de aprox 400 euro (cam cat faceau 300 dolari in anul 2000). E adevarat, pe posturi de asistenti, entry level, dar....au acceptat.Pt CV, pt experienta,sanse de promovare, pt a aduce un salariu in plus in familiile lor.
Salarii declarate de 1000-2000 euro, deci care ii fac pe posesori eligibili, sunt doar in multinationale si alte cateva firme autohtone care isi permit. Restul populatiei, pe IMM, chiar daca incaseaza si mai mult de atat, nu au acces la credite imobiliare de valori de 100 000 euro pt ca majoritatea au salarii mimine declarata, iar bancile nu mai accepta faza cu 3 luni salariu declarat de 1000..dupa aia la loc comanda.Cer dovezi in plus la cei cu salariu neasteptat de mare pe ultimele 3 luni.
Cat despre oprirea unei tranzactionari la bursa la o fluctuatie de -15/+15%, iar comparam mere cu pere, si n-ai inteles nimic din argumentele prezentate de Manole. Bubble este caderea unei piete care este umflata artificial, fara nici o corelatie cu indicatori macroeconomic, cresteri salariale,deci cam ce se intampla in Romania. Bursa daca inregsiteaza o crestere sau caderea de 15%, tocmai asta e, inseamna ca undeva actiunile acelei entitati se devalorizeaza sau valorizeaza substantial pt ca vestea unei achizitii, a une fuziuni,o miscare strategica a concurentei cresteri substantiale anuntate a cotei de piata a respectivei firme duca la acea corectie in plus sau mimun. Deci asta indica o corelatie legata de un indicator economic.
Pe de alta parte, datele arata ca piata imobiliara a cunoscut o crestere de 40% in 8 luni iar salariile, potrivit studiului PWC cu care cred ca esti la curent s-au majorat cu 20% intre 2006-2007.
Asa ca exemplul tau, la care nimeni nu s-a prin inca cu celebrul Connex care plateste 1800 la un post de 250 in 2000 (adica la cascutze, sau call center) nu e fondat. Nu au existat astfel de cresteri salariale pe acelasi tip de post, ci numai oameni care au evoluat in cariera.
Iar cat despre ce s-ar intampla daca piata ar reveni la decembrie 2006, cand un apart de 2 cam de 80 000 se vinde acum cu 120 000 (studiat in zona mea,ultracentral)asta inseamna scadere de 40%. Si asta nu ar mai fi corectie severa, ci ff severa. Si i-ar face prizonieri in casele lor pe 20 ani pe cei ce si-au luat in blocuri vechi si nu s-au grabit sa vand in usoara pierdere in primele luni de scadere.Iar bancile poate nu ar avea de pierdut prea mult, pt ca dupa cum am vazut stiu sa aplice majorari de dobanzi retroavtiv pe ultimii 2 ani. si mai stiu un lucru: in tarile cu economii stabile dobanda la credite in euro este usor peste 4%, in timp ce la moi este peste 8% la acelasi euro de referinta. Cum bine se spunea, oamenii vor face eforturi sa-si platesca creditul, dar despre ce calitate a vietii putem vorbi daca te-ai ales cu un apart de 2 cam, si in cativa ani te-ai mai ales si cu 1-2 copii care nu mai au spatiu necesar in 20 acm comuniste si o singura baie, iar apartamentul se degradeaza si cere bani (tevi, lift, casa scarii, izolatii exterioare obligatorii) iar tu nu te vei mai putea muta ...pt ca inseamna sa vinzi in pierdere , fie si de 25%?si nu vei mai putea acoperi creditul din banii de vanzare...?Sau job-ul tau s-a mutat in capatul celalat al orasului si nu mai ai nici un interes sa stai in cartierul ales in urma cu ceva ani si sa faci 2 h pana la serviciu?
Dupa cum vezi, nu e dramatic nici macar scenariul unei devalorizari de 25%....ramai in casa, banca nu falimenteaza, dar cu ce pret?

Noamy spunea...

Cred ca s-a omis un aspect cand s-a vorbit de etica Statului in improprietarirea generatie de 50 + ani....pt ca a fost doar partiala, tinand cont ca peste jumatate din populatia Romaniei locuia la tara in faimosii ani '60-80. Asa ca este vorba strict de norocosii castigatori la loteria "oraselor", pt ca jumatatea cealalta a Romaniei a trait in case de paianta la tara, mostenire din mosi stramosi, fara apa curenta, canalizare, gaze, cu noroiul pe strazi. Iar conform zicalei cei ce au fost saraci, vor fi si mai saraci, acum sunt tot acolo, exact in aceleasi conditii, prea batrani sa-si mai amenajeze casele, prea saraci ca sa aiba cu ce...si fara sa poate vinde nimic din mostenirea epocii comuniste. Asa ca Monique, nu e generatia de plans, pt ca intre anii 60-80 la bloc s-a trait bine, era si apa, si caldura, si gaze, ..oricum era altfel decat de unde plecasera majoritatea, de la tara, era la fel ca acum de fapt, tot atatia metri patrati si tot atata confort la cat jinduim noi, generatia 2007....la preturi fantastice,rate pe viata, si cu blocuri cu 25-30 ani mai degradate.Daca vrei sa compatimesti pe cineva acela este intelectualul de la tara, taranul carui nu numai ca nu i s-a dat apart de 100 000 euro valoare in 2007, dar i s-a mai luat si bruma de pamant si caii din curte. Iar daca putinul pamant l-a recapatat, nu prea are nici o valoare in ziua de azi, daca nu l-a vandut deja pe nimic,...sau poate va avea mult prea tarziu pt ca generatia imbatranita sa se mai bucure de el.
Marea improprietarire nu a fost asa mare cum cred unii de la inaltimea balcoanelor, a fost foarte selectiva si nedreapta.

monique spunea...

noamy, ai perfecta dreptate, si eu am rude la tara si stiu cum au trait si traiesc, dar vezi tu, e vorba de apartamentele vechi de bloc...asta e subiectul...
ai dreptate si ca marea improprietarire n-a fost asa de mare cat se pare: tatal meu a fost un om harnic si foarte muncitor, bun specialist, de cand il stiu a muncit de dimineata pana seara, avea o norma si jumatate. la improprietarire n-am primit nimic, aveam deja apartamentul cumparat. ni s-a parut, oarecum nedrept. daca "se da", noi de ce sa nu primim nimic?

despre cat de bine se traia la bloc...nu stiu unde, poate in bucuresti? in oraselul meu, aveam apa rece dimineata 2 ore si seara vreo 3-4. apa calda de doua ori pe sapt, cate 1-2 ore, nu apucam sa facem baie toti, era o goana si un abur.... apa potabila o aduceam de la fantana arteziana, in bidoane, stateam acolo la coada, iarna alunecam pe gheata din jurul fantanii... frig in apartament, cat incapea. o fo' minunat, ce mai. multumeam din inima si printre dinti partidului. amintiri duioase.

revenind, la marea improprietarire. eu zic sa nu ne mai batem capul cum au/de ce /de unde proprietarii apartamentul. e al lor si gata, hai sa respectam proprietatea si sa vedem ce-i mai bine de facut. cumparam cu credit? inchiriem? capsunim?

Radu Simen spunea...

Pentru Andrei 20% nu e o corectie severa ! 10% inseamna fluctuatii, iar 5% reprezinta tubul de deviatie...
23% e nivelul 2 Fibonacci folosit in Analiza tehnica.
De la 3 incolo poti sa zici ca e groasa treaba.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...