joi, 27 septembrie 2007

Profilul agenţiilor mici

Utilizatorul AristotelCostel mi-a atras atenţia asupra acestui articol din site-ul Daily Business (www.dailybusiness.ro): Radiografia agenţiilor imobiliare medii şi mici . În rezumat:

- cifră de afaceri medie 58.000 E (eu am estimat 30-60.000 E)
- productivitate / angajat 850 E / lună, ceea ce justifică aprecierea făcută de mine mai devreme (salariaţi plătiţi "destul de prost")
- 46% sunt tentaţi de tranzacţiile cu terenuri ("Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri...")

Mă întreb ce ar putea crede un cititor onest: oare ăia de la Daily Business au citit blogul meu, sau eu am citit articolul lor cu o lună înainte de apariţie?

Sau vorbim amândoi de aceleaşi lucruri pe care numai orbii nu le văd?

19 comentarii:

AristotelCostel spunea...

http://www.gandul.info/economic/50-dintre-locuintele-capitala-pot-ipotecate.html?3936;936772

50% dintre locuinţele din Capitală nu pot fi ipotecate

...restul se vand cash...pe sub mana... cu vreo doua-trei mii pe metru patrat.

Intrucat romanii au invatat mecanismele pietei chiar "la piata", Romania are o piata imobiliara de tip "tocmeala la tejghea".
N-avem lichiditate in piata imobiliara, n-avem statistici transparente privind tranzactiile efectuate, dar, in caz de seceta si sub spectrul apocalipsei...globale, cresc preturile la imobiliare.

Pentru ca tot solicitau niste anonimi pe aici cursuri de imobiliare o sa ma erijez pentru o fraza in profesor de imobiliare.

Se citesc 3-5 anunturi in ziar, desi un agent imobiliar modern foloseste musai si internetul, se afla raportul mediu dintre pretul solicitat si suprafata imobilului si se omite cuvantul "negociabil", fiind in defavoarea vanzatorului si agentului. Mai departe, se preleveaza datele tehnice furnizate de vanzator din care se extrage doar suprafata...sa zicem... apartamentului si se inmulteste cu raportul determinat anterior. Acum, in functie de zona se inmulteste cu 1,5, dupa cum urmeaza. Daca ap. este situat central, se inmulteste cu 1,5, daca ap. este situat intr-o suburbie, dar se afla la mai putin de 1 km de un complex comercial, se inmulteste cu 1,5, iar daca e chiar situat aiurea, ap. se afla, de fapt, intr-o zona linistita, pusa mai bine in valoare de expresia "zona deosebita" si se inmulteste cu 1,5. Facand produsul dintre pretul imobilului si coeficientul de zona, nu mai este necesara supraevaluarea pretului dupa cum scrie la ziar, cu 15-20% an, pentru ca, in lipsa statisticilor, n-avem referinta si ne-ar fi imposibil sa stabilim pretul.

Anonim spunea...

...nici o legatura nu are comentariul cu strictul continut, dar inainte de sau nu se pune virgula (la fel si in cazul lui ori :)

monique spunea...

Manole, ce ar trebui sa vedem cu ochii? ca eu nu inteleg

pana una alta, am vazut ca:
-in bucuresti rasar anual cam 200 agentii;
-interesul agentiilor pt piata apartamentelor vechi este de 5% (!!);
-20% dintre agentii nu ofera agentilor nici un fel de training;
-experienta medie a unui agent e de 7 ani (s-a nimerit, fix cat a ta);
-in medie, un agent reuseste o vanzare cam la doua luni.

Gigi Vrajeala spunea...

mda ... in primul ran articolul cu pricina este subiectiv si cu iz de publireportaj asta se vede de la o posta mai ales ca asa zisul studiu este efectuat de o firma ce activeaza pe piata imobiliara, iar ce m-a surprins este faptul ca ei considera ca fiind in Bucuresti si Jud Ilfov doar vreo 400 agentii imobiliare :)) in rest e cancan " Studiul Century 21 a fost efectuat in primul trimestru al acestui an, pe baza informatiilor furnizate de managerii si proprietarii a 115 agentii imobiliare din Bucuresti si judetul Ilfov, reprezentand 25% din piata de specialitate."

Manole, agent imobiliar spunea...

Păi ar putea de exemplu să observe astea:

- "majoritatea agenţiilor imobiliare la care se duce un român obişnuit să-şi caute micul său coteţ supraevaluat sunt rupte în fund... rău de tot"
- "Cam toţi sunt frustraţi: patronii deoarece, a dracului piaţă imobiliară, se umflă şi se umflă dar castelul din Spania tot nu se-arată la orizont, iar trepăduşii fiindcă sunt plătiţi prost de tot, cât să-şi cumpere perechea de adidaşi cu care vă impresionează pe dumneavoastră."
- "95% din micii patroni de imobiliare nu au nici o competenţă de management şi habar nu au să gestioneze un cash flow, sau să imagineze strategii convingătoare pentru a-şi dezvolta pe termen lung agenţia"
- "Dacă o bancă vă aprobă dumneavoastră un credit de 70.000 de euro, sunteţi mai valoros decât o mare parte a agenţiilor imobiliare româneşti!"

Adică să observe că sunt probleme mari în piaţă şi domeniul nu e câtuşi de puţin aşa "glamorous" cum e prezentat în mod curent la TV. Şi că nu se învârt milioanele, adică alea le învârt barosanii, nu ăştia mulţi şi mici. Gunoiul e băgat sub preş şi mulţi se prefac că totul merge strună şi sunt fraţi cu Becali, la fel cum Bulă zicea că e ambasador fiindcă era portar la Hotel Ambasador.

Ceva nou pentru mine e într-adevăr procentul de numai 5% agenţii încă interesate de tranzacţii cu apartamente vechi. Deşi cred că procentul real e un pic mai mare, fiindcă nu toţi ajung la borcanul de miere şi deh, vor trebui să supravieţuiască într-un fel, procentul spune multe despre soarta proprietarilor care speculează în clipa asta ultimele luni ale balonului: vor rămâne singuri cu coteţul în braţe fiindcă nu va mai fi nici un agent-aliat care să susure în urechea unui fraier de cumpărător "cumpără domne, cumpără, că mâine va fi mai rău".

monique spunea...

Manole, nu mai fa agentii imobiliari "trepadusi" ca vaz rosu-n fata si-mi pierd uzu ratiunii

Gigi Vrajeala spunea...

Proba de sinceritate: sunteti de acord ca MAJORITATEA agentiilor imobiliare invadeaza piata
( ziarele de mica publicitate) de anunturi fara a specifica ca este agentie si nu te lasa sa ajungi usor la proprietar pentru ca apoi, tot ei sa vina sa ceara un pret pentru exact acea netransparenta pe care ei au creato ?
Pana cand nu va exista un "filtru" dar disponibil si celor care vor sa cumpere nu numai pentru agentiile imobiliare, sa faca diferenta intre anuntul agentiei si proprietar vor mai exista multe agentii de astea de cartier care iau bani degeaba.

monique spunea...

aristotelcostel,
fa si tu o cautare cu PhD si real estate si vezi ce-i p-acolo; in romania a fost in 2005 o teza de doctorat in imobiliare;
hai sa ne oprim, ca adevarul, ca de obicei, e la mijloc;
nici doctori la imobiliare n-o sa prea gasesti,
dar recunoaste si tu ca s-au dat doctorate intr-o veselie la noi, ce mai, stii si tu, sau nu?- pe cand negociatori buni nu-s atatia;
si nu stiu cum am ajuns sa le comparam, doctorii au o alta inteligenta, alte abilitati decat negociatorii (inteligenta matematica/tehnica versus emotionala, abilitati de comunicare, persuasiune)
pana la urma, doctorul nostru anonim nu era doctor

daca mai ai rabdare si de alte cautari in google, o sa afli ca astia cu inteligenta emotionala ii conduc pe aia cu inteligenta matematica.

monique spunea...

gigi vrajeala zise:
"sunteti de acord ca MAJORITATEA agentiilor imobiliare invadeaza piata
( ziarele de mica publicitate) de anunturi fara a specifica ca este agentie... "

pai, ma copii, asa-i la voi la bucuresti??

AristotelCostel spunea...

http://209.85.135.104/search?q=cache:AgYvVvXrntQJ:www.baltictimes.com/news/articles/18537/+latvian+bubble&hl=ro&ct=clnk&cd=8&gl=ro

In general imi place sa predictionez "estimarile" specialistilor din ...diferite domenii.

Zilisteanu e unul dintre specialistii mei preferati.

Plecand de la prejudecata ca acest bloq e o simpla manipulare si ca link-ul "latvian bubble" e o facatura, am scotocit putin internetul pana am dat de link-ul de mai sus, care incepe promitator: "A Western bank has forecast that Baltic property prices, which have been the source of fantastic speculation – and wealth – in recent years, have reached their zenith and that the real estate market is about to undergo a major reassessment downward."

"Real estate agencies said they did not agree with the report."

Adica, un zilisteanu baltic (Andris Dovieks) spune (15 Aug): "It’s true that prices are not growing and have fallen a little bit, but this is a correction", si adauga faptul ca " overall property prices may fall 5 percent".

Ce se intampla o luna mai tarziu?

"Balsts real estate company estimates that the average Soviet-era apartment price in Riga is now 1557 euros/m2, 2% less than in August. Combined with 12% decline in previous 4 months, this means that the prices are 14% off the peak level achieved in April."

Ca sa intaleaga toata lumea la ce ma refer, tin sa adaug faptul ca Zilisteanu predictiona in urma cu un an cresteri ale pietei imobiliare in urmatorii 10 ani, acum jumatate de an, cresteri in urmatorii 5-7 ani, iar in urma cu 2-3 luni, cresteri in urmatorii 2-3 ani. Extrapoland, in urmatoarea perioada, Zilisteanu va cita "corectia" de mai sus, dar in ...limba romana.

ionut spunea...

În 3 -4 ani, chiriile vor creşte cu 80 -100%
"Chiar dacă o mică parte a ansamblurilor rezidenţiale vor fi livrate pe piaţă, cererea de închiriere pentru locuinţele vechi va rămâne la fel, deoarece întotdeauna vor exista persoane cu un buget redus, care nu-şi vor permite achiziţionarea unei locuinţe", a subliniat analista Neocasa. La rândul său, Taraze ne-a declarat: "Chiar şi în condiţiile suplimentării ofertei de locuinţe în urma finalizării ansamblurilor rezidenţiale anunţate la nivelul capitalei, cererea nu va putea fi acoperită, populaţia Bucureştiului crescând anual cu 5-10%". Din acest punct de vedere, a precizat reprezentanta Eurohouse, în următorii 3-4 ani se va înregistra o scumpire a chiriilor apartamentelor vechi cu 80-100%, în condiţiile în care cererea pe acest segment se va majora cu peste 40-45% în raport cu valorile actuale.

Mi-a atras atentia un articol din Curierul National.
Manole, tu ce parere ai?

articolul aici

De ce mi-a atras atentia: pt ca sunt un student politehnist din provincie, vreau sa stau in bucuresti dupa facultate si inca nu stiu ce sa fac: sa imi iau apartament (cu credit dupa ce termin faculatea) sau sa mai stau cu chirie inca vreo cativa ani pana strang suficienti bani.
Multumesc.

GabrielaG spunea...

Ati vazut ca a scazut euro? 2,5 bani, cam mult nu credeti? Oricum, multi ne asteptam la asta, pe fondul maririi exagerate din ultima luna. Pana unde credeti ca va cobori? Si cum credeti ca va influenta asta piata imobiliara caci pana acum de cand urmaresc intens si cursul euro si piata imobiliara am observat 2 fenomene cu acelasi rezultat:
Scade euro => preturile apt cresc
Creste euro => preturile apt cresc
Culmea ca si la alimente, pe motivul acelorasi factori (creste sau scade euro) ele cresc. Traim in Romanica si asta ne mananca viata.

AristotelCostel spunea...

@gabrielag

E simplu, in vederea mentinerii deficitului de cont curent, hipermarketurile nu scad preturile cand scade euro. La fel, "managerii de la raft" nu pot accepta sa nu creasca pretul la produse cand creste euro, pentru ca e cea mai buna solutie pentru a diminua ...importurile.

Daca un produs transportat din Ungaria in Romania se gasea la raft cu 3 RON, in iarna, cand euro era 3,4 RON, acelasi produs are acum pretul de 4 RON pentru ca euro a crescut de la 3,1 la 3,4 RON.

La case problema se pune complet diferit. Cand Euro scade, se pastreaza valoarea in RON, iar cand leul scade, automat referinta e in Euro.

Piata imobiliara nu va fi influentata de nimic altceva decat de statisticile care cu greu incep sa isi faca loc in "bisnitul" romanesc. La scaderea drastica a numarului de tranzactii, pretul va mai ...creste o perioada, dar uneori, in piata ...exista chiar si vanzatori reali care vor da...tonul caderii.

GabrielaG spunea...

Da, dar asta cand se va intampla? Prea curand nu cred? Nu stiu de nici o statistica reala a tranzactiilor de apartamente pentru ca acestea nu se publica. Nu se doreste publicat, chiar daca instrumenetele de calcul pentru un astfel de indicator real exista f simplu.
Notarii (notarii mei cei mult iubiti, dar nu zic mai multe ca iar ma "I"nervez) ar trebui sa aiba o baza de date comuna si o centralizare de detaliu a tuturor tranzactiilor nu? Altfel de unde imi stabilesc ei (niste "amarati" - care ne fura in complicitate cu statul) mie ca pretul terenului care vreau sa-l cumpar e de 50E si nu 30e cu cat il cumpar eu de fapt?
Da chiar, vad ca pe notari nu-i acuza nimeni macar in proportie de 5-10% de scumpirea apartamentelor. Pai imi vine mie un neica nimeni (ii numesc asa ca diplomele la drept se dau ca painea calda, ce-i drept, sa te faci notar te costa ceva bani, am auzit intre 50.000E si 100.000E - dar cica investitia se recupereaza in cateva luni doar) si imi cere mie 2000E pe o semnatura de 5 minute si nici macar nu isi asuma vreo responsabilitate in caz ca vanzatorul m-a tepuit. Mi-a zis ca pot lua AC si de fapt nu pot. Pe cine trag eu la raspundere daca as pierde chiar si numai 40.000E(pt unii o nimica toata, pt mine 3 credite de nevoi personale). De acesti hoti sustinuti de stat de ce nu se vorbeste nimic.
Lasand acum notarii la o parte, si revenind la oile noastre eu spun ca ceea ce s-a intamplat in America nu se va intampla la noi dintr-un motiv foarte simplu. Acolo average mortgage e in jur de 1600$ iar average rent de 900$. Evident ca difera de la stat la stat, dar cam asta e realitatea pe acolo si atunci normal ca ma gandesc de 2 ori daca sa ma indatorez la Banca asa ca nebunu cand azi lucrez in NY si maine poate in CA. Insa la noi cand rata concureaza categoric renta lunara, nu vad cum am renunta la rata in favoarea chiriei. Reamintesc ca o rata la un apt de 3 camere de 120.000E (credit doar 100.000E) se situeaza in jurul sumei de 700E pe luna pe o perioada de 30 de ani si nu 300 sau 400 cum se vehicula in alte posturi. Chiriile la apartamentele de 3 camere vor ajunge la pretul acesta nu mai tarziu de 1-2 ani. Interesant e sa observam cu ce viclesuguri mai vin dragutele noastre de banci si cum va varia dobanda de referinta. Ah era sa uit: 700E este rata calculata la dobanda fixa (promotionala) in primul an. Dupa vreo 2-3 ani cand ratele vor ajunge putin mai greu de suportat caci majorarea salariilor nu va tine pasul cu majorarea dobanzilor sa auziti atunci bocete si urlete.
Ca sa nu fiu chiar pe langa subiect, cu agentiile imob. spun totusi ca li se mai reduce o parte din vina pentru ca au aparut cel putin dp meu dv si notarii in schema, care au si ei un procent de vinovatie pe langa agentii, banci, bnr, si stat. La o analiza mai profunda, am reduce totusi doar la mafioti, care evident sunt printre reprezentantii statului nostru, iar ceilalti adica notarii si agentii imobiliari sunt niste profitori de circumstante.
Sunt convinsa ca se putea tine treaba sub control cu ajutorul statului, dar sunt interese mari la mijloc si nu atat ce vizeaza vechiturle de apartamente cat spatiile comerciale, terenul de sub fostele fabrici, si terenurile in general. Nu aveau cum sa le scumpeasca pe astea (care e normal sa se tranzactioneze la un nivel apropiat de cel european) fara a creste si pretul vechiturilor. E logic si chiar la mintea cocosului. Vechiturile comuniste si cetatenii fara un spatiu locativ sunt victime colaterale, iar "vanzatorii" ar trebui sa se numeasca norocosi caci sunt niste "imbogatiti" de conjunctura.
Altfel spus, trebuie sa privim mai profund sectorul imobiliar ca raport in economia mondiala fata de comert de exemplu. Tare sunt curioasa sa vad cum evolueaza lucrurile.

Anonim spunea...

dan

haideti sa vedem trepadusii din agentiile imobiliare (e vorba totusi de una care fiinteaza in zona in care locuiesc):

ex: 2 apartamente de 3 camere in tineretului

apatamentul nr.1
la un nr. de telefon valoreaza (discutabil)
TINERETULUI, 5/10, 75 mp, renovat, 0729.158.584
130.000 €
la cei de la respectiva "agentie imobiliara"
TINERETULUI, 5/10, metrou, cf. 1 sporit, g, f, um, 330.80.65/ 0729.564.564 www.acasaimobiliarebucuresti.ro
145.000 €

booooon.....

apartamentul nr.2 (de data asta si mai pe fata)
varianta 1 (care nu mai e de actualitate :( )
http://www.acasaimobiliarebucuresti.ro/index.php?cat_id=9&pd_id=130
varianta 2 (care, fiind vorba de acelasi apartament ESTE, surprinzator ;), de actualitate)
http://www.acasaimobiliarebucuresti.ro/index.php?cat_id=9&pd_id=364

cam asha merge treaba.....
si-mi pare rau ca n-am facut o poza unei doamne (eufemism) agent imobiliar ca sa avem confirmarea constatarilor lui manole vis-a-vis de majoritatea agentilor imobiliari.
gen 40+ani care se crede pustoaica in intr-un outfin gen clubbin' alcatuit din jeansi "manjiti" si "matching jacket" procurat probabil din idm. plus cizmele cu varful ascutit si indoit in sus din vinilin.

in rest, la o discutie cu proprietarii preturile sunt cu 10-12% mai mici decat cel mai ieftin apartament care apare la ziar in categoria si zona lui.

monique spunea...

dan, cred ca inteleg de ce le spui trepadusi. scuze, de-abia acum m-am uitat in dexonline. te referi, cu siguranta, la faptul ca ajung inaintea ta la acel apartament comunist, vechi si (mai)ieftin si stabilesc un match intre vanzator si cumparator (unul la doua luni).

Noamy spunea...

http://www.zf.ro/articol_142926/banca_mondiala_si_erste_se_contrazic__ce_riscuri_exista_de_fapt_pentru_romania_.html

Un articol care arata ce recentele declaratii linistitoare ale bancii Erste din Romania nu sunt impartasite de Banca Europeana, privitor la inexistenta unor riscuri de creditare pt Romania.
Motivele declaratiilor diferiet:erste tocmai vrea sa se listeze pe Bursa Romana si are tot interesul unei imagini cat mai solide

Anonim spunea...

Cred ca efectul psihologic pe care il produc aceste articole, chiar daca prevad pana la sfarsitul anului o crestere de 10% (nu stiu cum au calculat-o..) e evident. ..Cine va accepta sa platesca acum supraevaluat o locuinta, luata pe credit, cand previziunile sunt ca pretul acesteia se va prabusi in cativa ani?
Indiferent daca developeri isi trag spuza pe turta lor, efectul asupra pietei de apartamente vechi ar trebui sa fie benefic si mult asteptat. Stagnare, descrestere...

mihhu spunea...

gigi vrajeala zise:
"sunteti de acord ca MAJORITATEA agentiilor imobiliare invadeaza piata (ziarele de mica publicitate) de anunturi fara a specifica ca este agentie... "

Uite un site de imobiliare, unde anunturile sunt numai de la agentii. www.topcase.ro

Deci, vizitatorul stie sigur ca are de-a face cu o agentie, nu direct cu proprietarul. Dar oare nu exista si avantaje?

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...