joi, 30 august 2007

Un pic despre agentiile imobiliare



Nu aş fi cinstit dacă nu aş apăra şi agenţiile şi pe agenţi.

Hai să o spunem pe-aia dreaptă: majoritatea agenţiilor imobiliare la care se duce un român obişnuit să-şi caute micul său coteţ supraevaluat sunt rupte în fund... rău de tot! De câte ori nu aţi avut prilejul să participaţi la vizionări alături de un agent în adidaşi care se deplasa cu troleibuzul dar care, altfel, vehicula sumele cu multe zero-uri în coadă cu o nonşalanţă atât de mare încât ai fi zis că e însuşi nepotul lui Gigi Becali?

Ori, dacă s-ar învârti atâţia câini cu covrigi în coadă pe piaţa coteţelor de bloc, credeţi-mă că agenţii de pe această piaţă ar avea ceva mai mulţi bani, măcar să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi de la Carrefour. Realitatea e însă că o agenţie obişnuită nu învârte mai mult de 1-2 miliarde de lei vechi / an, ceea ce înseamnă o cifră de afaceri la limita supravieţurii. 30-60.000 de euro / an, maxim maximorum 100.000. Dacă o bancă vă aprobă dumneavoastră un credit de 70.000 de euro, sunteţi mai valoros decât o mare parte a agenţiilor imobiliare româneşti!

Structura obişnuită a unei agenţii e cam aşa: un patron-Dumnezeu, mic antreprenor de 2 lei care speră şi el, ca mai toată lumea de altfel, să facă la un moment tranzacţia vieţii sale (un castel în Spania, sau ceva asemănător); şi câţiva trepăduşi plătiţi destul de prost care muncesc la birou, răspund la telefoane, cercetează piaţa, se deplasează la vizionări etc. Cam toţi sunt frustraţi: patronii deoarece, a dracului piaţă imobiliară, se umflă şi se umflă dar castelul din Spania tot nu se-arată la orizont, iar trepăduşii fiindcă sunt plătiţi prost de tot, cât să-şi cumpere perechea de adidaşi cu care vă impresionează pe dumneavoastră.

Din păcate - şi asta e o altă problemă a pieţei - 95% din micii patroni de imobiliare nu au nici o competenţă de management şi habar nu au să gestioneze un cash flow, sau să imagineze strategii convingătoare pentru a-şi dezvolta pe termen lung agenţia. Actuala explozie a preţurilor le pune lor înşile afacerea în pericol, deoarece tranzacţiile se încheie tot mai greu şi pe mulţi îi paşte falimentul. Degeaba zici că vinzi un coteţ cu 150.000 de euro dacă: 1. nu ai exclusivitate pe el şi 2. vânzarea durează 6 luni. De altfel, cunosc o grămadă de agenţi care înjură printre dinţi scumpirile şi declară ei înşişi că treaba e groasă rău, deşi în faţa clienţilor sunt numai lapte şi miere şi au grijă să-şi lustruiască adidaşii pentru a-i face cât mai strălucitori.

Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri, la care preţurile încă sunt accesibile, deşi şi aici trebuie avută mare grijă fiindcă numai un tolomac ar putea crede că munţii României vor arăta vreodată ca la Chamonix. Anul trecut a venit la mine un norvegian care vroia, de dragul nevestei românce, să cumpere o casă de vacanţă undeva în Prahova. L-am dus să o vadă (bani cheltuiţi) şi la faţa locului, când a auzit preţul, a gogonat ochii şi a exclamat: "I know I'm fucking her [adică pe nevastă-sa] but this is fucking ridiculous!"

În concluzie... sigur, agenţiile sunt de blamat că duc lipsă de profesionişti, de la patroni - care ar trebui să ştie cum se conduce o afacere - până la trepăduşi, care habar n-au ce trebuie cu adevărat să facă, dar agenţii şi agenţiile imobiliare sunt printre ultimii care ar trebui blamaţi de actualul nivel al preţurilor. Dimpotrivă, o scădere cu doar 10% a preţurilor ar mări numărul tranzacţiilor efectuate, ar mări numărul celor care ar putea accesa un credit, ar creşte încrederea vânzătorilor că nu îşi vor pierde acoperişul de deasupra capului dacă vând prost acum (un alt subiect pe care îl voi dezbate) etc. Nu mai vorbesc de o scădere de 15-20% care probabil că ar duce la o sărbătoare generalizată pentru 90% din agenţi şi care le-ar permite, în fine, să-şi schimbe adidaşii cu nişte pantofi mai acătării.

14 comentarii:

James spunea...

Salutare in primul rand.
Acum 2 saptamani am umblat si eu de nebun cu zeci de agenti pentru a-mi cauta apartamentul mult dorit luat cu banii cash (nu ma dau banii afara din casa dar decat sa platesc in 20 de ani de 3 ori apartmantul am preferat sa-l iau cu cash)

Am vazut feluri si feluri de agenti: Unii jerpeliti de iti era mai mare mila de ei , altii 'burtosi' care te plimbau numa' cu masina de la un vanzator la altul ...

Ce concluzii am tras:

.:1:. In timpul vizionarilor se gudura pe langa tine de te faci sa crezi ca sunt prietenii tai si te ajuta sa iei cea mai buna decizie . Cand te duci intr-o alta camera mai auzi pe la spate 'l-am dus la niste bombe asta sigur ii place si o sa-l ia..il mai presez eu' . M-am simtit furat si de acea am preferat sa ignor 'sfaturile agentilor'

.:2:. Fiind asa multe agentii au exclusivitate pe foarte putine apartamente maxim 3-4 pe categorie (nr de camere,zona .etc)Dupa ce le-ai vizionat pe alea pauza...

.:3:. Preturi total diferite ale aceluiasi apartament.Face-ti un experiment : Cumparati anuntul telefonic si anuntul AZ sau vizitati variantele lor electronice.Veti observa anunturi ale aceluiasi apartament (de ex etaj 9/11 comfort 1 , 52 mp , gresie faianta) cu diferente mari de pretz 80.000 la o agentie , 85000 la alta , 82.000 la alta .. E clar ca nu tin legatura cu vanzatorii sa afle tot timpul ultimul pret.

.:4:. Adaosuri foarte mari. La cat se ocupa ei de client un procent de 6% (3% de la vanzator si 3% de la cumparator) mi se pare foarte mare.
5000 euro la un apartament de 80.000 mi se pare foarte mult pentru jumatate de ora in care mi-l prezinta ..Ca o paranteza tot timpul am incercat sa trec peste agentii. Daca aveau un comision de 2% plateam fara probleme (In fond ce naiba ma costa actele la notar 1000 de euro .si sa dau 5000 la agentie e strigator la cer...) Pt cei carcotasi ..sa stiti care spun ca doar cumparatorii platesc comisionul (3%) ..sa stiti ca propietarii isi stabilesc un pretz la care se adauga 2%-3% impozitul + comisionul practicat de agentie ..asta apare pe piata la care agentia mai adauga comisionul cumparatorului..Deci la final tot eu il platesc......

.:5:.Neseriozitate. In una din zile dupa ce dimineata am cumparat ziarul de anunturi am inceput sa sun la agentii si sa las profilul la apartamentul care il cautam (2 camere, decomandat , peste 50 mp , balcon ,etaj, marja de pretz, zonele X , Y ,Z ). Am sunat peste 20 de agentii in acea zi iar ei mi-au spus politicos ca vor reveni dupa ce consulta oferta din baza de date.In acea zi si urmatoarele 3 nu am fost sunat de mai mult de 5 agentii.. Se pare ca pt ceilalti banii mei nu erau destul de buni...

.:6:. Nesimtire grava si taranism. Am sa inchei cu un SMS pe care l-am primit de la o agenta dupa ce am vizionat un apartament, i-am spus ca mai caut ,si dak nu gasesc ce imi place o sa revin cu un telefon:

"Daca te prindem la apartament iti rupem picioarele mai bine raspunde"

Concluzia : Atentie mare cu potlogarii astia de agenti si parerea mea e sa incercati ori agentiile cu exclusivitate ori siteurile cu anunturi de la particulari gen magazinuldecase.ro (au mai aparut 2 parca cu acelasi profil dar nu le retin adresa)


Numai bine

Anonim spunea...

La fel ca si AGENTII DE PAZA, TAXIMETRISTII , AGENTII IMOBILIARI sunt varza . De ce ? Pai toti cei care si-au pirdut locul de munca si nu aveau o calificare ceruta de economia actuala au ajuns ca mai sus. Deci ce sa ceri daca nu e de unde ? Astea sunt meserii pe care le faci intre doua locuri de munca serioase, sau esti student si mai scoti un ban de blugi. Nu e cazul soferilor de taxi, multora le place si independenta (oarecum relativa) oferita.

Anonim spunea...

Manole, spune-ne ce e cu contractele acelea de exclusivitate. Vreau sa-mi vand casa si am auzit ,vag, de contracte de exclusivitate. Ce implicatii au pentru vanzatori? Si ce ar trebui sa fie prevazut intr-un contract de exclusivitate onest? pe ce perioada se incheie?

Manole, agent imobiliar spunea...

Pai tu daca vrei sa vinzi in Romania anului 2007 nu are nici un rost sa te bagi intr-un asemenea contract daca nu e nevoie. Ce, te doare capul?

Daca totusi te doare capul du-te la o agentie care ti se pare de incredere si intreaba-i pe ei ce pret si ce timp de vanzare iti garanteaza daca le acorzi exclusivitate pe casa ta. Restul e treaba lor.

Anonim spunea...

care ar fi diferentele dintre un trepadus si un agent imobiliar respectabil?

Manole, agent imobiliar spunea...

nu în ultimul rând încălţările sunt o mare diferenţă...

Anonim spunea...

Cum ai reusit sa-ti faci publicitate la blog astfel incat sa poata fi gasit prin tastare cu cuvant cheie pe google si pe yahoo ?

Te rog mult ajuta-ma cu aceasta informatie.
Multumesc.

claudiu.cora@yahoo.com

Manole, agent imobiliar spunea...

@anonim: habar n-am. Mă ajută un prieten care se pricepe la internet mai bine decât mine.

Anonim spunea...

Da-mi si mie macar un indiciu (ask your friend). Ar fi foarte importantpentru mine.
Please.

Manole, agent imobiliar spunea...

Mă tem că dacă ar trebui să-l plătesc, ar fi scump al naibii. O să-ţi trimit emailul lui.

marco spunea...

intr-adevar, agentiile imobiliare lasa mult de dorit. patronii promit agentilor la angajare training gratuit, de fapt cateva sfaturi spuse la repezeala si ii trimit imediat pe teren. exista cateva cursuri dar, din cate am auzit, sunt slabute, te invata generalitati, marketing, management, principii generale ce se pot aplica la orice mica afacere, nimic specific agentiei imobiliare si meseriei de agent imobiliar. de altfel, cei ce le tin n-au lucrat in viata lor in imobiliare. Manole, nu ai fi interesat sa tii un curs pentru agenti imobiliari? poate online? think about it...

Economistul spunea...

Astazi am gasit pe forumul din Evenimentul Zilei un comentariu ca raspuns la un articol manipulator "70.000 Euro o garsoniera la periferie (Bucuresti)"

Iata mesajul cititorului:


SOLUTIA MEA
Sile (s.....i@yahoo.com), 2007-09-12 05:06:37
Oare cine mai pune botul la astfel de vrajeli de articole comandate si platite de agentiile imobiliare?
Astia chiar ne iau de fraieri oameni buni. Nu va mai lasati pacaliti. E timpul sa facem ceva, altfel vor continua sa-si bata joc de noi.

PROPUNEREA MEA
Haideti sa postam fiecare cate 10 (sau mai multe, depinde numai de imaginatia si timpul dvs.) anunturi imobiliare false (cu chilipiruri, ca sa-i atraga precum mustele la kk), sa se apuce sa caute, sa sune disperati aiurea, sa vada si ei cum e sa fii dezinformat, manipulat, dus de nas, prostit in fata, tzepuit etc. Puneti in anunt numere de telefon de la gari, autogari, diverse institutii unde de regula suna ocupat, sau pur si simplu numere ale unor telefoane publice unde nu raspunde nimeni. Dati adrese fictive, nume fictive, totul sa fie o aiureala, asa cum fac si ei. Faceti asta periodic, veniti cu noi "oferte" umpleti internetul de bazaconii, punetii sa munceasca aiurea. Daca tot pretind comisioanele alea nesimtite, atunci macar sa transpire serios.

Daca cel putin 100 de persoane vor face lucrul asta, macar odata pe luna, va asigur ca in maximum jumatate de an vom scapa de toata isteria asta imobiliara, cu cresteri aberante de preturi dictate de samsarii imobiliari.

Bineinteles ca samsarii vor critica propunerea asta. Au si motive, sunt in joc enorm de multi bani. Iar ei sunt fara mila cand e vorba de bani.

Spor la anunturi oameni buni!

Emiel ten Hoor spunea...

agentii imobiliare

Carter Collins spunea...

Numele meu este domnul Carter Collins, eu sunt un creditor privat, care da
împrumut la persoane fizice și juridice. Ați fost refuzat
de atât de multe bănci? Ai nevoie de finanțare pentru a stabili afacerea dvs.? Do
aveți nevoie finanțare pentru extinderea afacerii dumneavoastră? Sau ai nevoie de o
imprumut personal?. contactați-ne acum :: cartercreditunionoffer.link@gmail.com

Debitori FORMULAR DATE

1) numele dumneavoastră:
2) SEX:
3) Țara ta:
4) ocupația dumneavoastră:
5) Stare civila:
6) Telefon:
7) venitul lunar:
8) Adresa:
9) SCOP:
10) CREDIT CERERE:
11) CREDIT DURATA:

Daca sunteti interesati sa ne contactati prin e-mail copie acest: cartercreditunionoffer.link@gmail.com
Salutări
Mr Carter Collins

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...