Romania: o piata de periferie

De ce au explodat preţurile caselor în România?

Iată o întrebare pe care mi-am pus-o de mai multe ori de-a lungul carierei mele de agent imobiliar. Şi, deşi au ieşit la iveală mai multe posibile răspunsuri, nici unul nu cred că este cel adevărat, în afară de răspunsul pe care îl voi da eu.

Răspunsul 1. S-a dat liber la credite. Da, la început, în 2002, e posibil să fi fost o cauză majoră a primelor majorări de preţuri. Dar asta nu a durat decât maxim 2 ani. Deja în 2004 o garsonieră decentă costa 23.000 de euro, iar un apartament cu 4 camere - 50.000. Mult peste puterea de creditare a unui român.

Răspunsul 2. Căpşunarii au venit cu bani din afară. Da, am avut mulţi clienţi care lucraseră prin afară şi care îşi adunaseră pentru o casă în România. Dar aceştia au fost numai în primii ani de creştere a preţurilor. 2002, 2003. Chiar şi 2004. La ora actuală aproape nici un "căpşunar" nu îşi mai cumpără casă în România ci, dimpotrivă, din ce în ce mai mulţi îşi vând proprietăţile de aici.

Răspunsul 3. S-au spălat bani. Obiectiv vorbind, spălarea de bani nu poate fi un motiv de creştere a preţurilor. Poţi spăla bani şi fără să creşti preţul proprietăţii pe care o cumperi în vederea revânzării.

Răspunsul 4. Aşteptarea intrării României în UE a generat această creştere. Perfect adevărat. Mulţi proprietari au speculat foarte mult în jurul venirii străinilor care nu au altceva mai bun de făcut decât să cumpere case în România. Totuşi, asta nu explică de ce preţurile au mai crescut cu 20% şi după aderare, când a devenit clar pentru toată lumea că nici un străin nu vine să cumpere case în România.

Răspunsul 5. Fluctuaţiile valutare au generat creşterile de preţuri. Da, iarăşi e adevărat (parţial) . Mai întâi a fost devalorizarea dolarului US şi trecerea generalizată a preţurilor în euro (în 2002-2003). Apoi a fost devalorizarea euro (începând cu 2006) şi creşterea leului, care a dus la creşterea preţului exprimat în euro. Într-adevăr, toate acestea sunt adevărate. Totuşi, dolarul s-a depreciat faţă de euro cam cu 15% în perioada 2002-2003 iar euro faţă de leu, cam cu 10% din 2006. Deci, per ansamblu, creşterea preţurilor ar fi trebuit să fie de vreo 25%, hai 35% cu tot cu inflaţia. Ori, între 2002 - 2007 preţurile nu au crescut cu 35%, ci cu vreo 500%.

Toate aceste răspunsuri conţin în sine germenii posibili ai creşterii preţurilor. Oare nu este rezonabil să credem că toţi factorii, reuniţi simultan, ar fi putut genera această creştere de 500%? Ei bine, nu, nu este. Şi asta deoarece majoritatea factorilor au fost prezenţi şi în anii 90, fără ca pe piaţă să se vadă vreo evoluţie spectaculoasă de preţuri.

În realitate, lucrurile sunt mult mai simple.

Trăim într-o piaţă globală. Economia României este sensibilă la piaţa globală, nu mai este complet izolată, ca pe timpul lui Ceauşescu. Ei bine, pe această piaţă globală la începutul anilor 2000 s-a produs declicul: oamenii cu bani au început să investească în imobiliare. Mai întâi preţurile au început să crească în SUA, apoi şi în Irlanda, Anglia, Spania, Franţa şi Italia. În cele din urmă această "modă" a investiţiei în imobiliare a ajuns şi în România care este, la ora actuală, o piaţă la periferia Europei, unde lucrurile importante ajung mai greu. Nu întâmplător, începutul balonului imobiliar coincide cu începutul scăderii inflaţiei. Explicaţia e simplă: banii ţinuţi la bancă nu mai aduceau randamentele "fabuloase" de 40-45%, cât aduceau în anii 90, aşa că oamenii noştri cu bani au decis să scoată banii din bancă şi să-i investească în ceva, în speţă în imobiliare, fiindcă asta era la modă. Credeţi-mă, în 2002 cu 1 milion de dolari destabilizai toată piaţa imobiliară din Bucureşti. Cu 1 milion de dolari cumpărai lejer 50 de apartamente la preţ umflat, suficient cât să provoci o psihoză pe piaţă.

Ce nu ne spun, totuşi, ziarele? Ei bine, ziarele nu ne spun că în SUA şi în alte câteva ţări europene (printre care Spania şi Irlanda) balonul imobiliar s-a spart. Asta înseamnă că oamenii cu bani nu mai preferă să investească în imobiliare, ci în altceva. Cei care au apucat să mai investească în imobiliare acum au rămas de proşti: au cumpărat nişte case supraevaluate cu care nu au ce face. Momentan balonul românesc încă pare puternic. Dar se va sparge şi aici. Deja sunt oameni care, ca în cazul Caritas şi FNI, îşi pregătesc ieşirea din scenă, lăsându-i pe proşti să-şi plângă de milă atunci când o veni dezastrul. Dar despre asta, într-un post viitor.