duminică, 26 august 2007

Romania: o piata de periferie

De ce au explodat preţurile caselor în România?

Iată o întrebare pe care mi-am pus-o de mai multe ori de-a lungul carierei mele de agent imobiliar. Şi, deşi au ieşit la iveală mai multe posibile răspunsuri, nici unul nu cred că este cel adevărat, în afară de răspunsul pe care îl voi da eu.

Răspunsul 1. S-a dat liber la credite. Da, la început, în 2002, e posibil să fi fost o cauză majoră a primelor majorări de preţuri. Dar asta nu a durat decât maxim 2 ani. Deja în 2004 o garsonieră decentă costa 23.000 de euro, iar un apartament cu 4 camere - 50.000. Mult peste puterea de creditare a unui român.

Răspunsul 2. Căpşunarii au venit cu bani din afară. Da, am avut mulţi clienţi care lucraseră prin afară şi care îşi adunaseră pentru o casă în România. Dar aceştia au fost numai în primii ani de creştere a preţurilor. 2002, 2003. Chiar şi 2004. La ora actuală aproape nici un "căpşunar" nu îşi mai cumpără casă în România ci, dimpotrivă, din ce în ce mai mulţi îşi vând proprietăţile de aici.

Răspunsul 3. S-au spălat bani. Obiectiv vorbind, spălarea de bani nu poate fi un motiv de creştere a preţurilor. Poţi spăla bani şi fără să creşti preţul proprietăţii pe care o cumperi în vederea revânzării.

Răspunsul 4. Aşteptarea intrării României în UE a generat această creştere. Perfect adevărat. Mulţi proprietari au speculat foarte mult în jurul venirii străinilor care nu au altceva mai bun de făcut decât să cumpere case în România. Totuşi, asta nu explică de ce preţurile au mai crescut cu 20% şi după aderare, când a devenit clar pentru toată lumea că nici un străin nu vine să cumpere case în România.

Răspunsul 5. Fluctuaţiile valutare au generat creşterile de preţuri. Da, iarăşi e adevărat (parţial) . Mai întâi a fost devalorizarea dolarului US şi trecerea generalizată a preţurilor în euro (în 2002-2003). Apoi a fost devalorizarea euro (începând cu 2006) şi creşterea leului, care a dus la creşterea preţului exprimat în euro. Într-adevăr, toate acestea sunt adevărate. Totuşi, dolarul s-a depreciat faţă de euro cam cu 15% în perioada 2002-2003 iar euro faţă de leu, cam cu 10% din 2006. Deci, per ansamblu, creşterea preţurilor ar fi trebuit să fie de vreo 25%, hai 35% cu tot cu inflaţia. Ori, între 2002 - 2007 preţurile nu au crescut cu 35%, ci cu vreo 500%.

Toate aceste răspunsuri conţin în sine germenii posibili ai creşterii preţurilor. Oare nu este rezonabil să credem că toţi factorii, reuniţi simultan, ar fi putut genera această creştere de 500%? Ei bine, nu, nu este. Şi asta deoarece majoritatea factorilor au fost prezenţi şi în anii 90, fără ca pe piaţă să se vadă vreo evoluţie spectaculoasă de preţuri.

În realitate, lucrurile sunt mult mai simple.

Trăim într-o piaţă globală. Economia României este sensibilă la piaţa globală, nu mai este complet izolată, ca pe timpul lui Ceauşescu. Ei bine, pe această piaţă globală la începutul anilor 2000 s-a produs declicul: oamenii cu bani au început să investească în imobiliare. Mai întâi preţurile au început să crească în SUA, apoi şi în Irlanda, Anglia, Spania, Franţa şi Italia. În cele din urmă această "modă" a investiţiei în imobiliare a ajuns şi în România care este, la ora actuală, o piaţă la periferia Europei, unde lucrurile importante ajung mai greu. Nu întâmplător, începutul balonului imobiliar coincide cu începutul scăderii inflaţiei. Explicaţia e simplă: banii ţinuţi la bancă nu mai aduceau randamentele "fabuloase" de 40-45%, cât aduceau în anii 90, aşa că oamenii noştri cu bani au decis să scoată banii din bancă şi să-i investească în ceva, în speţă în imobiliare, fiindcă asta era la modă. Credeţi-mă, în 2002 cu 1 milion de dolari destabilizai toată piaţa imobiliară din Bucureşti. Cu 1 milion de dolari cumpărai lejer 50 de apartamente la preţ umflat, suficient cât să provoci o psihoză pe piaţă.

Ce nu ne spun, totuşi, ziarele? Ei bine, ziarele nu ne spun că în SUA şi în alte câteva ţări europene (printre care Spania şi Irlanda) balonul imobiliar s-a spart. Asta înseamnă că oamenii cu bani nu mai preferă să investească în imobiliare, ci în altceva. Cei care au apucat să mai investească în imobiliare acum au rămas de proşti: au cumpărat nişte case supraevaluate cu care nu au ce face. Momentan balonul românesc încă pare puternic. Dar se va sparge şi aici. Deja sunt oameni care, ca în cazul Caritas şi FNI, îşi pregătesc ieşirea din scenă, lăsându-i pe proşti să-şi plângă de milă atunci când o veni dezastrul. Dar despre asta, într-un post viitor.

12 comentarii:

Anonim spunea...

Am zis si eu sa vad ce anume ne prezinti tu pe aici.In parte ai dreptate cand compari cu piata vestica insa te cam inseli cand zici ca au aparut afaceristi dupa 2000.Caderi de piete imobiliare sunt frecvente intr-o economie sanatoasa si au loc la 10-15 ani.Dar astea in nici un caz nu au influentat asa masiv precum lasi tu sa se creada.Atat timp cat cererea exista si oferta e necunoscuta,pentru ca nu se stie la ora actuala cate apartamente chiar se vand,piata se va umfla.Noi din pacate fiind inca o tara din lumea a treia nu vom reusi sa spargem aceasta bula prea curand.Preturile inca vor creste cativa ani de acum incolo.Deja pentru cineva cu un salariu maricel e mai rentabil sa cumperi un apartament la Paris si din chirie sa platesti rata acolo si chiria la noi.

Anonim spunea...

Ai inceput bine cu enumerarea celor 5 factori care au contribuit si contribuie la stabilirea pretului pe piata imobiliara.
Din punctul meu de vedere, nu ai facut decat sa adaugi inca un factor in ecuatie: specula. Nu e un factor necunoscut pana acuma, asa ca fiecare din noi trebuie sa-l ia in considerare.
Eu am o alta parere. Eu cred ca pretul la imobiliare, chiar daca e mare, are cel putin o componenta solida. Ma refer acum la locuinte. Cunosc situatii in care stainii cumpara blocuri intregi de locuinte. De ce? Nu cred ca pentru a le vinde, ci pentru a le da in chirie. Odata cu cresterea aflomerarilor urbane, si la noi se va dezvolta tot mai mult o noua specie de oraseni: chiriasii.
De cealalta parte a baricadei, vor fi proprietarii (ofertantii), adica cei care au riscat, au investit, iar apoi fac bani usor: aduna lunar bani de la chiriasi, o parte din banii (unde e cazul) merge ca rata la o banca, restul, dupa ce e impozitat de stat, e profit. "Munca" de proprietar o poti face la orice varsta, chiar si dupa pensionare. Venit sigur, fara batai de cap.
Altii fac sedii de firme, hale, dau teren in chirie, etc.
Imobiliarele vor fi mereu un top, chiar daca vor exista si unele caderi, ceea ce e normal intr-o economie libera, necontrolata (in sensul ca nu e ingradita).

Anonim spunea...

Manole are dreptate,eu traiesc in vest si vreau sa va spun ca economia occidentala este in declin ,cresc de la luna la luna taxele la imprumuturi bancare din cauza slabiri economiei ,iar lumea nu mai poate plati ratele la banca!!! Anul asta foarte multi nu s-au dus in concedii si au ramas acasa.O sa vedeti si la noi ce o sa se intimple !!!! STUDIEZ piata imobiliara din craiova de la in ceputul anului memorizind in calculator toate adresele celor care vind, de la inceputul anului si va pot garanta ca pina astazi s-au vindut numai 5% din imobile la preturi de 30-40% inferioare celor publicate.va garantez ca am dat telefon la toti cei memorizati si m-am convins.nu pot sa investesc in romania deoarece nu fac altceva decit sa inchid bani.Nu pot sa cumpar un apartament cu 3 camere la 70000euro si sa-l inchiriez la 150euro si chiriasul sa ma plateasca cind vrea si sa stau mereu sa-l inchiriez.daca asta se poate numi piata imobiliara in ROMANIA!!!!!!!!trageti concluziile voi

Alexandru spunea...

intersant ce zice anonim; daca este asa: adica din chirie nu mai poti sa-ti acoperi rata bancara cu care il cumperi inseamna ca s-a terminat cu cresterea; adica preturile stagneaza... ceea ce inseamna ca se termina feeria imobiliara si piata se calmeaza; spargerea unei bule imobiliare nu inseamna neaparat scaderea pretului, ci poate insemna si stagnarea pe o perioada lunga de timp, care corelata cu inflatia si dobanda bancara nu mai e o afacere pt. cei care vor sa le cumpere pt. inchiriere, ci doar pt. cei care isi permit sa le cumpere sa stea in ele...

Anonim spunea...

O investitie nu se face decat intr-un lucru sau extrapoland, economie, cu viitor. Ceva, care in timp sa produca mai mult decat ai investit si periodic.
De ce sa investesti pe termen lung in Romania ?
Din cartile de Istorie : spuneti 50 ani fara schimbari politico-economice fundamentale ??
Deci ?! Real estate in Romania este si va fi doar SPECULA de moment.

Anonim spunea...

Hai sa vedeti ce anunt publicitar;; Vind teren 5000mp. atentie!!!!preturile sunt in crestere; iulie 40000euro ,august 50000euro ,septembrie 60000euro . m-am kkt pe mine de ris ;si se chinuie de un an si mai bine de sa-l vinda. trimiteti acest site la toti fraieri sa li se deschida ochi .eu deja am inceput sa le trimit la tot ce gasesc mail pe net si la toate agentiile, si in toate forumurile pe care la intilnesc .Manole esti super; daca mai ai vreo stire, nu ezita sa o publici !!!!!

kuku ! spunea...

Manole draga ,citind tot ce ai scris se pare ca esti un fel de haiduc ,vrei sa ajuti poporul , ceea ce e laudabil .
Informatiile tale sunt adevarate si in conformitate cu ceea ce se intimpla .
S-ar putea ca tu sa fii acul care sparge bula imobiliara , dar asta nu singur ,daca ne punem mintea si ne unim eforturile mai multi ,sigur o facem .
Te voi mai citi si in cazul in care continui asa , am si eu vreo 2 idei care sunt pe aceeasi linie cu ale tale .
Oricum ,chiar daca nu conteaza , ti-ai cistigat respectul meu .
Suma respectelor !

Anonim spunea...

Ai atita dreptate donule Manole, dar te lupti cu morile de vint,sint putini cei care vad cu adevarat cum stau lucrurile. Pretul la imobile o sa scada negresit cit mai curind. Traiesc in Canada de citiva ani. Cind am venit si aici preturile la case erau destul de ridicate. Acum au coborit si au crescut dobinzile la imprumuturi,sint multe case de vinzare,cu toate astea lumea nu prea cumpara pt ca sint multi care si-au pierdut serviciile,economia merge prost.Au mai fost astfel de perioade,lumea fuge spre Calgari unde este un bum economic,prieteni care si-au luat case scumpe acum citiva ani, le dau acum la subvaloare numai sa plece.Totusi in Romania s-a intrecut orice imaginatie la cit se cere pt un apartament intr-un bloc vechi (sa zicem ca e pus la punct,dar blocul pe dinafara arata ca o epava). Ce mai, asteptam sa vedem ce-o mai fi. Mult succes d-le.

Economistul spunea...

Astazi am gasit pe forumul din Evenimentul Zilei un comentariu ca raspuns la un articol manipulator "70.000 Euro o garsoniera la periferie (Bucuresti)"

Iata mesajul cititorului:


SOLUTIA MEA
Sile (s.....i@yahoo.com), 2007-09-12 05:06:37
Oare cine mai pune botul la astfel de vrajeli de articole comandate si platite de agentiile imobiliare?
Astia chiar ne iau de fraieri oameni buni. Nu va mai lasati pacaliti. E timpul sa facem ceva, altfel vor continua sa-si bata joc de noi.

PROPUNEREA MEA
Haideti sa postam fiecare cate 10 (sau mai multe, depinde numai de imaginatia si timpul dvs.) anunturi imobiliare false (cu chilipiruri, ca sa-i atraga precum mustele la kk), sa se apuce sa caute, sa sune disperati aiurea, sa vada si ei cum e sa fii dezinformat, manipulat, dus de nas, prostit in fata, tzepuit etc. Puneti in anunt numere de telefon de la gari, autogari, diverse institutii unde de regula suna ocupat, sau pur si simplu numere ale unor telefoane publice unde nu raspunde nimeni. Dati adrese fictive, nume fictive, totul sa fie o aiureala, asa cum fac si ei. Faceti asta periodic, veniti cu noi "oferte" umpleti internetul de bazaconii, punetii sa munceasca aiurea. Daca tot pretind comisioanele alea nesimtite, atunci macar sa transpire serios.

Daca cel putin 100 de persoane vor face lucrul asta, macar odata pe luna, va asigur ca in maximum jumatate de an vom scapa de toata isteria asta imobiliara, cu cresteri aberante de preturi dictate de samsarii imobiliari.

Bineinteles ca samsarii vor critica propunerea asta. Au si motive, sunt in joc enorm de multi bani. Iar ei sunt fara mila cand e vorba de bani.

Spor la anunturi oameni buni!

Andrei spunea...

Domnule Manole, sunt redactor la o revista de publicitate imobiliara, si doream sa scriu un articol referitor la acest fenomen, care, sunt convins ca va avea loc intr-un viitor mai mult sau mai putin indepartat.Rugamintea mea ar fi sa ma lasati sa folosesc pentru argumentare si cateva din informatiile Dumneavoastra, evident cu gilimelele de rigoare.Va rog sa-mi raspundeti cat mai curand.

Adrian spunea...

Nr. 6!

http://www.businesspundit.com/10-most-bizarre-economic-bubbles-in-history/

Laurentiu Vasilescu spunea...

Da, intr-adevar acestea sunt adevaratele motive pentru care piata imobiliara a decazut. In ziua de azi pentru a-ti lua o casa ai nevoie de i viata intreaga sa platesti ratele si un salariu destul de mae. Este un fenomen pe care eu nu-l inteleg nici acum foarte bine sau poate imi doresc sa nu-l inteleg. Nu de foarte mult timp mi-am luat o casa in Craiova si ma gandesc cu suspiciune la viitorul pietii imobiliare.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...