luni, 28 iulie 2008

Daca n-ar exista...

...dl. Hauge ar merita inventat: viaţa ar fi mult mai tristă fără dumnealui. Vă rog să citiţi acest interviu din Hotnews (mulţumesc utilizatorului qwerty care l-a semnalat), un interviu pe care nu mă feresc să-l numesc epocal, fiindcă e o radiografie a speciei investitorilor imobiliari care s-au aciuat pe aici, şi îl rog totodată pe Aristotel să nu mai facă aluzii vizavi de Mike_PPC, care nu are nici o legătură cu acest individ.

marți, 22 iulie 2008

Bai buy, Contempo

E oficial, reţeaua imobiliară Contempo a sucombat. Odihnească-se în pace. Oficial e vorba de neînţelegeri între parteneri, neoficial... bătea vântul pe la dânşii prin ogradă (ştim cu toţii despre ce vânt e vorba). Performanţa vine după numai 10 luni de existenţă ceea ce ne face să spunem că n-au dansat decât o iarnă.

Pentru cei care nu ştiu cu câtă ambiţie s-a lansat Contempo anul trecut le fac trimitere la acest material. Păcat, că erau chiar frumuşele sediile amenajate de ei, spre deosebire de binecunoscutele agenţii de cartier cu foi A4 color în geam.

Declinul şi falimentul agenţiilor imobiliare este un semn evident al spargerii balonului. Şi mai sunt şi altele. Uite că se pierd şi bani din imobiliare, minune, minune...

duminică, 20 iulie 2008

Bjorn Hauge

Stau şi mă gândesc, fondul ăla norvegian care a luat pe aici nu ştiu câte mii de apartamente - evident, în scop speculativ - şi care a fost dat ca exemplu că "uite domne', străinii e interesaţi, românika e fruncea, la noi preţurili nu cadi niciodatâ", aşa, deci stau şi mă gândesc, lăsând la o parte inteligenţa colosală de care dă dovadă cineva care investeşte în mii de apartamente care ar trebui revândute cu două sute de mii de euro într-o ţară unde salariul mediu e, în funcţie de zonă, pe la 250-500 de euro, aşadar hai să zicem că le acceptăm această greşeală, dar ia să citim mai atent o declaraţie dată de ditamai Bjorn Hauge, cappo di tutti cappi la fondul ăla, declaraţie dată în noiembrie 2007:

"Planul nostru de afaceri este să vindem apartamentele unul câte unul înainte de finalizare sau să vindem întregul portofoliu către alţi investitori. Am putea lua în considerare şi varianta de a închiria o parte dintre ele, dar nu aceasta este strategia noastra prioritară."

Păi măi monşer, nene Hauge, eu nu ştiu ce fel de investitor eşti dumneata dar dacă tu numeşti "plan de afaceri" să vinzi apartamentele unul câte unul SAU să le vinzi pe toate odată SAU dacă nu merge vânzarea să le închiriezi eu zic să te duci frumos şi să faci pe portarul sau pe liftierul la parlamentul de la Oslo, că de atâta lucru eşti bun.

Poate că matale le ai cu Ibsen, ăla e mai tragic, aşa, dar la noi a trăit cândva un nene pe care-l chema Caragiale şi al cărui personaj pe nume Farfuridi a rămas în eternitate cu următoarea replică: "Din două una, daţi-mi voie: ori să se revizuiască primesc, dar să nu se schimbe nimica! Ori să nu se revizuiască primesc, dar atunci să se schimbe pe ici pe colo, şi anume în punctele ... esenţiale! Din aceasta dilemă nu puteţi ieşi!"

Oricum, după ultimele apariţii în presă acest domn Hauge şi-a mai temperat declaraţiile dar continuă să ne arate ce fin afacerist e domnia sa: "Continuăm să cumpărăm deoarece suntem siguri că piaţa îşi va reveni. Nu ştim exact când - şase luni, un an - dar piaţa imobiliară, ca şi alte pieţe, are o evoluţie ciclică. În plus, în actualele condiţii, este mult mai uşor să facem afaceri bune din punct de vedere financiar, ţinând cont că piaţa a devenit una a cumpărătorilor." ZF, 26 iunie 2008

Bravos, băiatu'. Nu ştii exact când îşi va reveni piaţa, de fapt din declaraţii reiese că habar nu ai pe ce lume trăieşti, dar tu bagi în continuare banul investitorilor în apartamente supraevaluate pe considerentul că "preţurile vor creşte". Să ştii că treaba asta mi-ar putea-o spune şi o florăreasă sau un taximetrist, dar nu mi-aş lăsa finanţele personale pe mâna lor, zău aşa. Ferice de norvegienii ăia cărora le toci banii pe aici.

LE: Linkul către situl mamă: www.romaniainvest.no/english.asp . Atenţie şi la băncile citate acolo, pe pagina "http://www.romaniainvest.no/partenere.asp", sub titulatura "Bankforbindelser" (ce naiba o însemna asta?!): Raiffeisen, Unicredit, Finansbank (de fapt Credit Europe Bank). Măcar să ştim... de cine să ne ferim!

Şi încă o chestie de mare fineţe grafică: palmierii de la Planorama. http://www.romaniainvest.no/prosjekter.asp

joi, 17 iulie 2008

Scurte: Patriciu recidiveaza, schimb sondajul, blog de clippings

1. Patriciu recidivează cu declaraţiile dure.

"[Piaţa imobiliară] stagnează de şase luni şi scade, cred că preţurile locuinţelor vor scădea cu cel puţin 50% în următoarele 3-6 luni. [...] Investesc [în imobiliare, dar]. Cred că în orizontul de timp 3-5 ani, piaţa imobiliară îşi va reveni din căderea de acum şi de mai încolo, dar niciodată nu va mai ajunge la nivelul de dinainte de criză. Niciodată! " Vezi interviul integral aici: http://www.bloombiz.ro/ .

Sunt curios dacă le stă râsu-n gât celor care l-au luat în râs în februarie. Sunt curios de altfel dacă le stă râsu-n gât şi celor care îşi băteau joc de acest blog la data apariţiei sale, în august 2007...

2. Nu am mai publicat de multă vreme un sondaj. Precedentele 2 sondaje au arătat câteva chestii interesante.

- publicul acestui blog este constituit în proporţie de 15% din emigranţi. Să ştiţi că treaba asta reiese şi din statisticile de trafic, care dau 17,5% dintre vizitatori ca fiind din afara României!
- 10% se pregătesc să emigreze (interesant ar fi de ştiut unde; ţările care trimit cei mai mulţi cititori pe blog sunt Marea Britanie cu 3,61%, Franţa - 2,48% şi Germania - 2,38%, surprinzător Italia e doar pe 7 cu 0,77% şi Spania nu intră în top 10);
- 67% dintre cititori au cochetat sau cochetează cu ideea emigrării;
- doar 5% nu s-au gândit niciodată să emigreze.

- legat de salarii, 68% dintre cititori declară că nu (mai) câştigă nimic la negru, în timp ce doar 19% declară că au venituri mai mari de 1000 RON / lună (adică aproximativ un salariu mediu în plus). E interesant; în urmă cu numai 10 ani cred că fiecare gospodărie mai avea nu unul, ci două salarii medii pe lângă venitul declarat.

Sondajul care urmează vi se adresează cu o întrebare: "Dacă şi numai dacă citind acest blog aţi luat la un moment dat o decizie privind poziţia dvs. vizavi de piaţa imobiliară, aceasta credeţi că a fost o decizie bună sau proastă?"

3. În ultima vreme am constatat că mulţi inşi din afară încă nu au aflat că pe piaţa imobiliară de la noi au început să scadă preţurile. Dimpotrivă, unii vin ferm convinşi că vor găsi aici ultimul El Dorado şi nici nu e de mirare câtă vreme se informează din asemenea inepţii. Pentru ei am deschis un nou blog: Romania Real Estate Watch. Spre deosebire de ăsta RREWatch e un simplu observator, o revistă a presei.

Cam atât.

PS. şi încă un lucru haios: Aristotel comentează doctoratul lui herr Zilişteanu.

sâmbătă, 12 iulie 2008

Presiunea pe chirii: in toamna 2008 sau toamna 2009?

Exceptând câţiva indivizi insuficient de mobilaţi la mansardă, cred că nimeni nu îşi face iluzii privind soarta chiriilor pe o piaţă imobiliară în scădere... accentuată.

Chiriile au explodat în special în ultimii 2 ani, când discrepanţa dintre preţuri şi venituri a devenit atât de mare încât practic au făcut ca 99% din populaţie să nu se mai poată califica pentru un credit care i-ar fi permis să acceseze o locuinţă. Dacă preţurile ar fi rămas la nivelul din 2005, să zicem, şi salariul mediu ar fi urcat încet-încet de la 200 la 350 de euro (cum s-a întâmplat) chiriile nu ar fi avut niciun motiv să explodeze deoarece creditarea imobiliară ar fi devenit tot mai accesibilă. Din păcate în paralel cu creşterea salariilor au crescut, mult mai puternic, şi preţurile din piaţă, astfel încât creditul imobiliar nu a devenit mai accesibil ci dimpotrivă, mult mai greu de accesat de către oameni. În aceste condiţii creşterea chiriilor a fost normală, deoarece piaţa chiriilor a profitat de faptul că oamenii nu aveau altă alternativă. La rândul lor oamenii, din lipsă de soluţii, au hotărât să împartă câte 3-4 un apartament pentru a face faţă chiriilor.

Nu vreau să comentez aici consecinţele demografice ale acestei chestii. Alţii ar trebui să fie mai preocupaţi de treaba asta, nu eu.

Rămâne de văzut însă când anume va veni presiunea pe chirii.

Că va fi în toamna lui 2009, fără îndoială. Atunci criza va fi deja oficializată, probabil cu 80-90.000 de euro oricine va putea cumpara un apartament cu 3 camere într-un cartier ok (cam astea sunt preţurile la care se mai tranzacţionează 2 camere acum) şi numărul "studenţilor" va fi deja critic.

Dar există şanse ca presiunea să se resimtă chiar din toamna lui 2008, şi iată de ce:

  • toamna 2008 este ultima speranţă a celor care îşi mai închipuie că preţurile pot creşte fiindcă "aşa a fost mereu" (ei, nu chiar mereu, dar din 2005 încoace aşa s-a întamplat an de an); când îşi vor da seama că anul ăsta e un picuţ diferit de celelalte, şi nici toamna nu va aduce creşteri de preţuri, multă panică va curge în piaţă şi mult o vor mai lua preţurile la vale;
  • începe să se împlinească anul pentru multe credite "relaxate" luate anul trecut, ceea ce mă face să cred că mulţi, incapabili să mai plătească rata, îşi vor scoate la închiriat locuinţa (urmând ca ei să se reîntoarcă la mama şi la tata);
  • ceea ce am spus mai demult: vine prima generaţie de studenţi de după 1989. E drept, încă nu va avea un impact foarte mare, pentru că vorbim în principal de copiii născuţi în toamna lui 1989 sau în primăvara lui 1990 (deci concepuţi tot sub comunism); totuşi, un număr mare din copiii care ar fi urmat să se nască prin iunie-iulie-august 1990 şi eventual să intre acum la facultate, a fost avortat la vremea aceea, ceea ce înseamnă că studenţimea deja va fi niţeluş mai redusă şi cine va pricepe semnalul de alarmă, va avea de câştigat.
Sfatul meu este să vă rezolvaţi cât mai rapid creditele pe care le-aţi garantat cu eventuale venituri din chirii şi să nu luaţi alt credit pe baza veniturilor din chirii. Mai bine strângeţi banii fiindcă s-ar putea să vă fie de mare ajutor peste vreun an şi jumătate.

sâmbătă, 5 iulie 2008

Si totusi, unde a dispărut Elodia... aaa, pardon, Cererea?

Dacă semnele crizei apăruseră încă din urmă cu 8-9 luni, când preţurile continuau să crească fără să-şi pună nimeni problema că tranzacţiile devin din ce în ce mai rare, totuşi dispariţia subită a cererii nu a prevăzut-o nimeni. Dimpotrivă, lumea încearcă să se convingă că în piaţă "există încă o cerere puternică" dar aceasta ar fi inhibată de "zvonuri", "aşteptare" etc. Nu explică nimeni cum anume ar putea "zvonurile" sau "aşteptarea" să convingă pe cineva care are nevoie de casă să... stea pe stradă. Sau cu ce contoare Geiger se măsoară cererea asta dubioasă pe care o vedem, da' nu e. Chiar şi în raportul ăla al BNR se pomeneşte de această ilustră necunoscută numită "Cererea".

Din păcate pentru doamnele şi domnii în cauză, Elodia imobiliară, adică doamna "Cerere", chiar e moartă. Şi spre deosebire de Elodia cealaltă care se pare că a fost ucisă cu violenţă, "Cererea" noastră a murit de moarte bună şi de cauze naturale.

Cum aşa? Nu există în România nevoia pentru câteva mii de miliarde de locuinţe? Nu se înmulţesc românii mai rău ca iepurii, dând astfel naştere unor nevoi pantagruelice în materie de imobiliar?

Nu. Răspunsul simplu e "nu" .

Încă de la începuturile blogului am explicat pe înţelesul tuturor felul în care cererea se împarte în "solvabilă" şi "nesolvabilă". Ăsta era un lucru clar pentru toată lumea şi aplaudacii combăteau ideea zicând că şi nesolvabilii vor deveni solvabili pentru că va veni iepuraşul fermecat care le va creşte salariile cu jobenul şi bagheta magică.

Problema e că şi cererea solvabilă poate fi împărţită în 2 componente deloc neglijabile:

  • cererea de necesitate: cei care sunt solvabili şi au nevoie de o locuinţă;
  • cererea speculativă: cei care au un ban grămadă şi cumpără doar ca să nu stea cu el la bancă sau sub saltea, nu că ar avea nevoie de o locuinţă.
Cheia prăbuşirii pieţei stă în anvergura acestei cereri speculative pe care eu o estimez că a reprezentat, în momentul de vârf al balonului (2006 - sept. 2007), cam 90% din cererea solvabilă.

Oamenii îşi închipuie că cererea speculativă e reprezentată numai de cetăţenii israelieni care au venit cu geanta de bani şi au cumpărat o halcă de apartamente. Greşit! Cererea speculativă este formată de toţi cei care cumpără ca să se afle în treabă, cum ar fi:
  • un provincial venit în Bucureşti cu gândul căpătuirii, nu al stabilirii aici până la moarte: acesta ar putea bine-mersi să stea în chirie, dar preferă (adică... prefera!) să cumpere gândindu-se că peste 5-6 ani, când îşi va lua zborul, va face o afacere bună din revânzarea sau închirierea apartamentului;
  • părinţii unui student venit din provincie în Bucureşti care preferă să-i ia "lu' ăla micu" o garsonieră în loc să-i dea bani de chirie gândindu-se că peste 3-4 ani, când va termina facultatea, dacă ăla micu nu vrea să rămână în Bucureşti oricum o vor revinde dublu sau triplu;
  • cineva care are un ban grămadă, să zicem din vânzarea unui teren, şi se gândeşte că o "investiţie imobiliară", a se citi: "iau-o-janghină-comunistă-stau-cu-curul-pe-ea-îşi-cvadruplează-valoarea-în-5-ani", e cea mai "solidă" investiţie;
  • o familie tânără care, de frică să nu rămână fără casă, preferă să cumpere o garsonieră, eventual confort 3, garsoniera fiind tot ce îşi permit, iar motivaţia e: "uite aşa, ca să aivă şi ei", nu că şi-ar face cineva iluzia că... şi-ar putea creşte copiii acolo.
Toate acestea sunt exemple de cerere speculativă. Oameni care au cumpărat ca să se afle în treabă. Motivaţia speculativă a cererii a funcţionat corect până pe la jumătatea lui 2006 şi a devenit o tactică sinucigaşă de cumpărare de atunci încoace. Pe cel care avea 3 copii şi o nevastă nervoasă nu îl putem condamna că s-a dus în ianuarie 2008 la bancă şi a luat un credit ca să dea 130.000 de euro pe un apartament de 3 camere. Celor care au făcut treaba asta "ca să prindă şi ei trenul" le putem spune de pe acum (suntem în iulie 2008) că nu au luat niciun tren ci dimpotrivă, l-au pierdut pe singurul valabil.

Dar de ce a dispărut cererea speculativă? Păi răspunsul e foarte simplu: la ora actuală, când criza imobiliară e evidentă, e mult mai convenabil să ţii banii la bancă. În condiţiile unui euro destul de stabil banii din bancă se apreciază constant cu 10-11% pe an. Ceea ce înseamnă că:
  • la 70.000 de RON înseamnă un câştig de 500 RON/lună: partea de chirie pe care trebuie să o dea un student.
  • la 100.000 de RON înseamnă un câştig de 800 RON / lună: o familie tânără cu venituri lunare de 4000 RON mai pune încă 800 RON şi îşi plăteşte chiria unui apartament într-o zonă civilizată. Deigur, aceeaşi sumă ar putea fi pusă avans la o garsonieră pe care vor plăti rată timp de 30 de ani...
Exemplele ar putea continua. Actuala "stagnare" (termen prin care se ascunde scăderea) a pieţei nu are nici o legătură cu "zvonurile" sau cu "aşteptările" pe care le incriminează unii ci cu calculele simple pe care şi le fac oamenii, în urma cărora rezultă un singur lucru: nu are rost să cumperi acum, decât dacă vrei să-ţi baţi joc de banii tăi.

Vorba poetului: Ce e val, ca valul trece...

marți, 1 iulie 2008

Dragi BNR-isi, va rog lamuriti-ne

Via Hotnews aflăm de raportul ăsta asupra "stabilităţii financiare" (2008) al BNR. Acolo, la pagina 87, găsim următoarea frază interesantă:

"Riscul unui şoc de reducere severă a averii imobiliare în Bucureşti este însă redus, pentru că puterea de cumpărare este sensibil mai ridicată, iar numărul celor care locuiesc sau lucrează în Bucureşti se menţine ridicat."

Având în vedere că blogul nostru este constant vizitat de persoane din BNR aş vrea să le pun următoarele întrebări în speranţa primirii unui răspuns:

  1. ce înseamnă "reducere severă"?
  2. cât de mare trebuie să fie "reducerea" pentru a fi "severă"?
  3. cu cât este, concret, "mai ridicată" puterea de cumpărare a bucureşteanului faţă de ieşean, timişorean, piteştean, tulcean, giurgiuvean etc. - ţinând cont de faptul că deşi veniturile în Bucureşti sunt cu 30-50% mai mari decât în provincie, şi costul vieţii e pe măsură (ca exemplu, vezi chiriile)?
  4. ne poate spune BNR, concret, numărul celor care "locuiesc sau lucrează" în Bucureşti şi metodologia după care s-a făcut numărătoarea? Vă reamintesc că de câţiva ani buni participarea la vot în Bucureşti abia mai atinge 40% în timp ce programul de sănătate al guvernului a trimis o grămadă de hârtii pe numele unor decedaţi, fapte ce sugerează că în realitate autorităţile habar nu au câţi oameni au emigrat, câţi au murit, câţi au plecat din Bucureşti sau câţi s-au stabilit aici.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...