duminică, 20 iulie 2008

Bjorn Hauge

Stau şi mă gândesc, fondul ăla norvegian care a luat pe aici nu ştiu câte mii de apartamente - evident, în scop speculativ - şi care a fost dat ca exemplu că "uite domne', străinii e interesaţi, românika e fruncea, la noi preţurili nu cadi niciodatâ", aşa, deci stau şi mă gândesc, lăsând la o parte inteligenţa colosală de care dă dovadă cineva care investeşte în mii de apartamente care ar trebui revândute cu două sute de mii de euro într-o ţară unde salariul mediu e, în funcţie de zonă, pe la 250-500 de euro, aşadar hai să zicem că le acceptăm această greşeală, dar ia să citim mai atent o declaraţie dată de ditamai Bjorn Hauge, cappo di tutti cappi la fondul ăla, declaraţie dată în noiembrie 2007:

"Planul nostru de afaceri este să vindem apartamentele unul câte unul înainte de finalizare sau să vindem întregul portofoliu către alţi investitori. Am putea lua în considerare şi varianta de a închiria o parte dintre ele, dar nu aceasta este strategia noastra prioritară."

Păi măi monşer, nene Hauge, eu nu ştiu ce fel de investitor eşti dumneata dar dacă tu numeşti "plan de afaceri" să vinzi apartamentele unul câte unul SAU să le vinzi pe toate odată SAU dacă nu merge vânzarea să le închiriezi eu zic să te duci frumos şi să faci pe portarul sau pe liftierul la parlamentul de la Oslo, că de atâta lucru eşti bun.

Poate că matale le ai cu Ibsen, ăla e mai tragic, aşa, dar la noi a trăit cândva un nene pe care-l chema Caragiale şi al cărui personaj pe nume Farfuridi a rămas în eternitate cu următoarea replică: "Din două una, daţi-mi voie: ori să se revizuiască primesc, dar să nu se schimbe nimica! Ori să nu se revizuiască primesc, dar atunci să se schimbe pe ici pe colo, şi anume în punctele ... esenţiale! Din aceasta dilemă nu puteţi ieşi!"

Oricum, după ultimele apariţii în presă acest domn Hauge şi-a mai temperat declaraţiile dar continuă să ne arate ce fin afacerist e domnia sa: "Continuăm să cumpărăm deoarece suntem siguri că piaţa îşi va reveni. Nu ştim exact când - şase luni, un an - dar piaţa imobiliară, ca şi alte pieţe, are o evoluţie ciclică. În plus, în actualele condiţii, este mult mai uşor să facem afaceri bune din punct de vedere financiar, ţinând cont că piaţa a devenit una a cumpărătorilor." ZF, 26 iunie 2008

Bravos, băiatu'. Nu ştii exact când îşi va reveni piaţa, de fapt din declaraţii reiese că habar nu ai pe ce lume trăieşti, dar tu bagi în continuare banul investitorilor în apartamente supraevaluate pe considerentul că "preţurile vor creşte". Să ştii că treaba asta mi-ar putea-o spune şi o florăreasă sau un taximetrist, dar nu mi-aş lăsa finanţele personale pe mâna lor, zău aşa. Ferice de norvegienii ăia cărora le toci banii pe aici.

LE: Linkul către situl mamă: www.romaniainvest.no/english.asp . Atenţie şi la băncile citate acolo, pe pagina "http://www.romaniainvest.no/partenere.asp", sub titulatura "Bankforbindelser" (ce naiba o însemna asta?!): Raiffeisen, Unicredit, Finansbank (de fapt Credit Europe Bank). Măcar să ştim... de cine să ne ferim!

Şi încă o chestie de mare fineţe grafică: palmierii de la Planorama. http://www.romaniainvest.no/prosjekter.asp

54 de comentarii:

AristotelCostel spunea...

Userul mike_ppc de pe forumul lui Alex e reprezentantul din România al norvegianului cu faţă de leţcănean...

http://www.zf.ro/articol_151486/vanatorii_de_locuinte.html

Prin februarie şi-a ieşit din ...harbuji:

http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=291&postdays=0&postorder=asc&start=15

"Consider ca cererea va creste mai rapid decat oferta pentru inca cel putin trei-cinci ani si, totodata, nu observ proiecte suficient de bune care sa fie finalizate si livrate, astfel ca deficitul va ramane substantial", apreciaza Bjorn Hauge.

Ţăranul ăsta norvegian a considerat...greşit.

elzorab spunea...

a, dar de orasul norvegian in care atat primaria cat si fondurile de pensii au investit in imobiliare in statele unite si au ramas fara o letzcaie , ati auzit??
norvegienii astia sunt , si ei, niste oameni decenti, invatati sa gandeasca asezat, incet, sa aiba incredere au ajuns pe mainile unor excroci care le toaca banii.
eu revin, cu aceeasi remarca: pe piata imobiliara din state au pierdut o gramada de fonduri si banci europene. culmea, pierderile europenilor sunt mai mari decat cele ale americanilor.

de aceea ma intrebam, cine va rezista mai bine crizei? pot sa exporte nemtii cat vor, daca euro ar fi doar moneda germaniei, nu as avea indoieli in legatura cu cine va rezista mai bine. din pacate, euro e si moneda spaniolilor, mari maestrii in investiti si specula imobiliara, este si moneda italienilor, macaronari prin definitie, este si moneda francezilor care dau foc parisului daca li se cere sa munceasca peste 35 de ore, este si moneda norvegienilor care s-au apucat de investitii, este moneda grecilor, acre abia-si tarasc picioarele prin uniune...etc...
eu nu spun ac e rau sa ai vacante si concedii, ceea ce am vrut sa spun e ca, o tara in care oamenii au mai putine concedii de odihna sau medicale, in care au "drepturi" mai putine are sanse sa supravietuiasca mult mai bine crizei...

Mr Kiko spunea...

Euro e puternic si pt ca il au tari ca Italia, una dintre purerile industriale ale lumii (cu macaroane sau fara), cu nenumarate bogatii artistice, inclusiv resurse imobiliare fara stima, ca si Franta sau ca Greciei, cu baze ei culturale care nu sunt de subestimat. Adica valorile radacinelor noastre europene.

Leovigild spunea...

Pentru G. Cosbuc...norvegienii nu prea au moneda euro...pentru ca nu au presedinte si nici nu sunt membri UE...

cipi bibi spunea...

Mie asta mi se pare cea mai tare afirmatie din lume:

"În plus, în actualele condiţii, este mult mai uşor să facem afaceri bune din punct de vedere financiar, ţinând cont că piaţa a devenit una a cumpărătorilor."

M-am stricat de ras :)))
Deci practic, e mult mai usor sa faci bani, ca vanzator, in momentul in care piata este controlata de cumparatori? Mi se pare o declaratie care nu mai necesita nici un fel de comentarii.
Cel mai distractiv nu e faptul ca piata cade si ei isi rod unghiile (desi si asta este alegoric un pic, ca il fabulele lui La Fontaine), ci cum isi argumenteaza el asa investiitiile, ca un om mare...

Mai mult talent de aveam eu cand eram la gradinita si tranzactionam surprizele de la Turbo.

qwerty spunea...

cipi bibi: omul a spus un lucru "corect" dar exprimarea e mai greoaie:

piata e una a cumparatorilor, adica cumparatorii fac piata, adica preturile merg in jos, adica ei cumpara acum cand preturile sunt mai mici si le vor vinde cand.... vor fi mai mari....
Problema e ca se vor frige foarte rau, la fel ca oricine cumpara intr-o astfel de piata :)

qwerty spunea...

manole: eu nu inteleg tonul tau suparat, faptul ca norvegienii au cumparat nu e un lucru bun pentru economia Romaniei?
La urma urmei au cumparat scump si peste 2-3 ani vor vinde panicati, MULT mai ieftin, nu e un lucru ideal pentru romani(sa externalizam pierderile :) )?

nestor spunea...

Intrebarea este, ce ar trebui sa faca cineva care ar nevoie sa stea undeva? Stiti, oamenii aia care se trezesc dimineata, pleaca la munca in Bucuresti, iar cand se intorc seara trebuie sa doarma si ei undeva.

Se fac tot felul de scenarii cu proprietari panicati, care o sa dea buluc sa vanda cand o sa vada ca au scazut preturile.
Eu am facut credit anul trecut pentru a imi lua apartament: 71 000 de euro, trei camere. Nu a fost o investitie, a fost o necesitate, asadar nu ma intereseaza cat o sa coste peste 3 sau peste 5 ani, pentru ca nu intentionez sa il vand vreodata. Cel mult, daca ma voi muta vreodata, il voi inchiria.

Pe langa acest apartament, mai am o garsoniera, pe care am cumparat-o in 2003: 8300 de dolari (asta e viata, unii si-au luat masina, alti casa). De atunci aceasta garsoniera a fost permanent inchiriata, asadar investitia s-a amortizat de mult. Oricum, calculul este urmatorul:

1. daca preturile la apartamente vor scadea foarte mult, voi vinde garsoniera si voi cumpara doua sau trei camere, platind o diferenta mica intre ele. Dupa care evident voi inchiria, chiria acoperind integral diferenta platita.

2. daca preturile la apartamente raman aproximativ la nivelul de acum, chiriile cu siguranta nu vor scadea, iar in urmatorii doi trei ani, imediat ce termin actualul credit, voi face un nou credit pentru un apartament cu doua camere. Pe care da, il voi inchiria.

Unii vad in credite un mecanism prin care devi sclavul bancilor.
Pentru mine creditul este un mecanism de economisire, pentru ca ma forteaza, luna de luna, sa platesc rate. Cand ratele insumeaza 30% din venituri iti permiti lejer sa platesti anticipat 4 sau 5 rate, ceea ce inseamna ca suma finala pe care o platesti bancii pana la sfarsitul creditului se diminueaza semnificativ.

Apartamente noi la un raport beneficii/pret acceptabil inca nu am gasit, motiv pentru care nici nu voi cumpara multi ani de acum inainte. Asta pentru ca Bucurestiul este pentru mine un loc de munca , nimic mai mult, in care petrec 4 nopti pe saptamana. Apartamentul comunist in care stau imi ofera tot confortul de care as putea avea nevoie (confort dat mai mult de amenajare, finisari si calitatea dotarilor decat de suprafata de 50 de m2 a livingului cu care se lauda unii), plus numai trei statii de metrou pana la serviciu, adica mai putin de 30 de minute din usa in usa.

Sper ca v-am oferit o alta perspectiva, in care proprietarul nu este speculant (intrucat nu cumpara ca sa vanda mai scump peste doi ani), nu este afectat de evolutia absoluta a preturilor intrucat nu este interesat sa vanda(decat eventual ca parte dintr-un upgrade), nu este intersat de imobile noi (desi se incadreaza in cererea solvabila) si nu este interesat sa isi construiasca casa in vecinatatea Bucurestiului (desi are posibilitatea).

P.S. Mi-am adus aminte de niste moralisti de pe aici care erau foarte afectati de tupeul unuia care povestea cum e sa ai cinci case.
Unul din acesti moralisti e un individ care de vreo cativa ani isi petrece vremea pe forumuri cumparand si vanzand laptopuri.
Astia care cumpara "okazie" si o vinde ca ca "okazie" + "comision de pastrare 2 saptamani in dulap" = "super oferta" cum se numesc?
Nu dau nume, se stie el care e, dar m-am saturat sa ignor combinatia asta de afectare cu ipocizie si tupeu.

Cristi Dimofte spunea...

Nestor, presupun ca te referi la mine:

1) Ceea ce faci tu se numeste "Atac la persoana", iata si definitia conform Wikipedia:

"Un argument ad hominem, cunoscut şi ca argumentum ad hominem (latină: "argument la persoană", "argument împotriva omului") constă în a răspunde la un argument sau la o afirmaţie despre un fapt prin atac la persoana care a făcut afirmaţia, în loc să se adreseze la subiectul argumentului sau să producă o dovadă contra afirmaţiei. Această eroare logică se referă la criticile sau atacul la persoana care face afirmaţiile şi prin care se încearcă discreditarea argumentului."

Sau pe intelesul tau, daca vine aici un proxenet si spune "Preturile la imobile vor creste pentru ca: argument 1, argument 2, argument 3" tu ii poti combate aceste argumente, nu ajunge sa spui "esti un peste deci nu ai dreptate".

2) Alta remarca ar fi ca in limba romana nu exista cuvantul "okazie" (poate ocazie) mica ta eroare poate avea doua cauze: mirc-ul sau frecventarea intensa a unui binecunoscut site de licitatii (indeobste componente pc second hand si altele) a.i. ai uitat cum se scrie corect termenul...destul de jenant pentru cineva care tocmai combatea "ipocrizia" unuia care "isi petrece timpul pe forumuri", vai-vai ce element dusmanos si parazitar al societatii.

3) Citez: "Mi-am adus aminte de niste moralisti de pe aici care erau foarte afectati de tupeul unuia care povestea cum e sa ai cinci case."

O sa am o mare, mare, mare rugaminte: te rog sa pui exact citatul in care eu faceam cele mentionate mai sus. O SA INSIST SA FACI ACEST LUCRU. MULTUMESC FRUMOS SI ASTEPT, SPER SA NU "UITI", te roaga acest lucru un "individ".

In rest, am parcurs cu atentie textul insirat de tine, am inteles ca nu e bai ca ai luat credit anul trecut pentru un apartament de 3 camere si nu regreti pentru ca "il folosesti". Am inteles ca ai cumparat ieftin in 2003 si o garsoniera - pe asta nu o mai folosesti - asta "s-a amortizat". Am inteles pana aici - cand cumperi scump "e o necesitate pe care nu o sa o vinzi *niciodata*" iar cand cumperi ieftin "e o investitie care se amortizeaza". Pana aici totul este super, nu mai vreau sa fac trimitere la eroarea logica numita "double standard".

Ia sa vedem, ce ne spui mai departe: 1) daca se ieftinesc apartamentele *cumpar*, iau pe diferenta de nimic un aparatament de 3 camere. Bine gandit. 2) daca se scumpesc sau stagneaza preturile dau cu chirie. Trebuie ca esti un geniu, excelent planul tau pana acum. Dar tot la punctul doi avem o intorsatura maiastra de plan: in conditiile in care preturile cresc sau stagneaza tu iti vei face un credit pentru a achizitiona un apartament cu 2 camere pe care il vei da cu chirie. Sunt un extaz, aici ai gandit ca un adevarat investitor, ca un mic Ford, ca un mare deschizator de drumuri. Cumperi un 2 camere cu ~100.000EUR, ai de plata la banca aproximativ 300.000EUR. Investitia de 300.000EUR ti-o recuperezi din... chiria de 400 EUR pe luna (sa zicem) adica in 62.5 ani. Magistral, go for it.

In rest ne-ai explicat ca faci pana la serviciu 30 minute (interesant), ca 4 zile pe saptamana tu doar mergi la munca si dormi (foarte bine, somnul face bine la ten), ca nu cumperi aparatamente noi desi esti solvabil fiinca astea musca (corect, mai bun e unul vechi care se amortizeaza in secolul urmator presupunand ca rezista "in picioare" pana atunci), si ca "iti permiti" o casa langa Bucuresti dar nu-ti iei pentru ca esti o persoana mai deosebita. Cred ca urmatoarele tale destainuiri o sa ne faca sa rosim, deja te cunoastem in intimitate.

Dar inainte sa inchiei o sa te rog sa explici urmatoarea fraza, perla coroanei in timp ce imi eu adun falca de pe jos:

"Unii vad in credite un mecanism prin care devi sclavul bancilor.
Pentru mine creditul este un mecanism de economisire, pentru ca ma forteaza, luna de luna, sa platesc rate."

PS: nu uita de rugamintea de la punctul 3, da, aia scrisa cu majuscule.

cezar spunea...

Preturile apartamentelor vechi nu au scazut de anul trecut incoace, deoarece scaderea nominala a preturilor lor abia a acoperit diferenta de curs. Nu reusesc sa ii inteleg pe urmasii marelui ganditor grec,nici in ceea ce priveste prevestirea prabusirii preturilor etc., deoarece e important momentul exitului, nu momentul 'prabusirii'. Par exemplu, daca se vinde in timp util, si se cumpara dupa 'prabusire' ieftin, banii continua sa se faca.
Una peste alta, nu vad utilitatea prevestirii apocalipsei (imobiliare sau de alta natura), cata vreme nu gestionezi eficient urmarile ei.

qwerty spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
qwerty spunea...

cezar: Astea sunt chitzibusari draga.... (diferenta de curs, oricum lumea negocia in ieuro).
Dar daca tot ai scapat porumbelul, iti dai seama ca scaderea reala e mult mai mare, datorita inflatiei, nu???

"Par exemplu, daca se vinde in timp util, si se cumpara dupa 'prabusire' ieftin, banii continua sa se faca."

Uite iti dau eu o reteta similara, mult imbunataita (dar care nu functioneaza din acelasi motiv cu reteta ta): faci imprumut la banca 100.000 de euro, tu duci la pariuri sportive, castigi 1.000.000 de euro.
Iei aia 1.000.000 de euro, te duci la pariuri sportive, fac 10.000.000 de euro...
Cam asta inveti tu un proprietar sa faca: sa incerce sa pescuiasca minimul, si mai mult, acel minim urmat de binecuvantata revenire...
Vezi, greseala in abordare e urmatoarea: nu stii cat de repede o sa scada preturile (pot sa fie 10 ani); nu stii cat de mult (iti propui un un pret tinta -X% si dupa aia te trezesti ca preturile au scazut la -2X%), si mai ales nu stii in cat timp o sa-si revina, nu stii cat de mult o sa-si revina (e posibil sa scada 10 ani, apoi sa stagneze 20 si dupa inca 10 ani sa se aprecieze 10% -- super investitie.....).

Parerea mea: imobiliarele (pentru cei care speculeaza pretul, nu petru dezvoltatorii seriosi) sunt FUMATE.
E o piata post bula, numai buna de pierdut bani daca incerci sa ghicesti nivele de preturi si timing pentru ele.

pegas spunea...

@ Cezar

:))) In sfarsit mai calca pragul si unul ca tine, dupa o perioada destul de lunga in care se parea ca toti ati bagat capul in pamant ca strutii si va era rusine sa va mai publicati indemnurile nerusinate la cumparare, iata ca a mai aparut un "prooroc" al imobiliarelor pe taramul atat de urat de catre voi, rechinii imobiliari.

"Una peste alta, nu vad utilitatea prevestirii apocalipsei (imobiliare sau de alta natura), cata vreme nu gestionezi eficient urmarile ei."

Una peste alta mai sunt si oameni care doresc sa fie corect informati inainte de a trece la achizitia unui BUN NECESAR (fara sa numeasca aceasta achzitie - INVESTITIE cu scopul de a vinde mai scump peste 6 luni), mai sunt si oameni care sunt preocupati si incearca sa-si ajute semenii asa cum pot pentru a nu-si mai lua atatea tepe de la voi si de la banci.
Diferenta dintre noi si voi este ca noi vrem si incercam sa facem un BINE iar voi faceti RAU prin specula asta pe setorul imobiliar si pare ca nu va mai saturati de bani in timp ce aia pe care-i tepuiti voi vor duce o viata mizera pana la adanci batraneti pentru ca au platit de 3-4 ori mai mult fata de valoarea reala pe-o cloaca veche comunista, inglodandu-se in datorii pe cateva zeci de ani.

elzorab spunea...

pegas, stai linistit, tzeapa nu o vor lua doar romanii, au laut-o si japonezii care platesc intr-o veselie creditele de doua-trei ori mai mari decat le mai valoreaza casa...si uite asa, spera ca la batranetze sa se scape si ei de creditul ala, sa poata muri linistit, fara datorii la banca....

pegas spunea...

Elzorab ai zis bine - "spera". Gandeste-te ca pe la noi majoritatea bagati in credite sunt oameni trecuti de 30 de ani (o varsta cand totul pare roz si o varsta la care viata e frumoasa). Ma gandesc la oamenii astia care ajunsi pe la 60 -65 de ani (daca mai ajung) pe langa grija medicamentelor le mai arde si de platit rata la banca. Imi si inchipui pe 'nea Ion cum se taraste in baston si e intrebat de vecinul Ghita unde merge, iar el cu o bucurie in suflet ii raspunde ca se duce sa "investeasca" banii la banca sub forma de rate :)) pentru a achita hruba luata acum 30 de ani si care sta sa se darame.Si apoi ma gandesc la o reclama la o banca afisata intr-o statie de troleu ce spunea: "Nu-ti face griji pentru rate ci fa-ti griji pentru factura la apa, plata cheltuielilor,...." :))))))) Asa este dragi romani. De rate ne ocupam noi. Nu va faceti griji ca veghem asupra voastra asa cum au facut-o si altii in trecut. Au mai fost unii de bagai 1 leu si scoteai 8 - s-au dus. Bancile sunt mai tari ca ei.Scoti 1 leu si dai 3 inapoi, in situatia asta numai lacomia le poate distruge. Ei uite ca noi aici spunem pe nume tuturor acestor hotii si nedreptati si ii indemnam pe cei care citesc sa puna in balanta si sa cantareasca bine inainte de a lua decizia vietii lor.

nestor spunea...

In concluzie, oricine contracteaza un credit de la banca pentru a cumpara un bun care la scadenta creditului valoreaza in termeni reali mai putin de 50% din valoarea platita este un idiot?
Ma refer desigur la sume importante, nu la cumparat televizoare...

Marona spunea...

Nestor, nu stiu daca esti familiarizat cu notiunea de NPV (net present value). Presupunand ca esti (tutorials cate vrei sunt disponibile pe net) hai sa-ti arat cum se compara proiectul:
1) plata chirie in urmatorii 25 de ani pentru locuinta apartament 2 camere in Bucuresti, Romania: NPV = -49,511 euro. Discount rate utilizat este 10%.
2) achizitie apartament cu 125,000 de euro, in baza unui credit in euro care se restituie in rate fixe in 25 de ani, credit cu DAE 10%: NPV = -465,800 euro

Daca eu, Marona, ma aflu in fata acestor doua optiuni, ce ma poate face, in afara nebuniei si stupizeniei crase, sa aleg varianta 2? Doar urmatoarele:

1) Convingerea ca dupa 25 de ani cumpara cineva apartamentul meu comunist, de-acum vechi de 50 de ani, la mult peste juma de milion de euroi, ca s-ami scot cheltuiala cu el si sa-mi iau cu diferenta o casa la tara, cum viseaza orice pensionar.

2) Un beneficiu intangibil cum ar fi organsmul psihic neintrerupt ca-a proprietara unui apartament de bloc in cel mai poluat si prost administrat oras din Europa, chestie care ma satisface in valoare de juma de milion de euro.

Dorin spunea...

@marona
Sunt convins ca la ora actuala este mai convenabil sa stai in chirie totusi ...
Te rog sa-mi raspunzi la cateva intrebari:
1. Ambele calcule le-ai realizat la timpul prezent sau viitor?
Cat ai luat in calcule valoarea chiriei lunare?
Chiar daca pentru o perioada de x ani chiria ar scadea, te-ai gandit ca ulterior si-ar relua trendul crescator chiar daca nu intr-un ritm alert, la fel si in imobiliare?

Marona spunea...

Clarificari pentru Dorin:

Am adus in prezent fluxurile de cash (outflows toate) plecand de la premisa ca DAE si chiria (stabilita la 500 de euro pe luna) vor fi si in viitor ceea ce sunt in prezent. Bineinteles ca nu e cazul......dar daca lucram cu aceste premise ca working assumptions intelegem perfect cat de aberanta si nesustenabila este bula imobiliara romaneasca (care de multa vreme este pur psihotica si se bazeaza strict pe ignoranta, pe faptula romanii invata una cate una lectiile capitalismului).

Parametrii economici ai acestei ecuatii vor suferi corectii dramatice, asta fara doar si poate.

nestor spunea...

Marona, daca te-as ruga sa faci acest calcul retroactiv, incepand cu anul 2002 sa spunem, cum mai arata cifrele tale?
Din moment ce pana acum piata a fost extrem de departe de liniaritate, de ce m-as baza pe asta in urmatorii 25 de ani de acum inainte?
Exista foarte putine lucruri sigure pe lumea asta, dar macar acestea sunt indiscutabile:
populatia lumii creste, exponential, ori lumea are nevoie de doua lucruri de baza, inainte de orice altceva: mancare si locuinte. Oricum ar fi variata regionala, variatia globala nu poate avea decat un singur sens: crescator.

nestor spunea...

Daca pornim de la aceste ipoteze realizam cat de aberanta si nesustenabila este bula imobiliara...dar nu e cazul, ipotezele pe care ne bazam vor suferi modificari dramatice.
Deci concluzia ramane?

Daniela spunea...

nestor, concluzia este ca cei mai desptepti vor sta pe cash, adica cu chirie.

nestor spunea...

Ca sa fiu malitios, as spune ca cei destepti o sa stea cu chirie la astia prosti cu apartamente.

Marona spunea...

Nestor,

Calculul stau cu chirie/ fac credit pentru locuinta nu se putea face in anul 2002, pentru simplul motiv ca optiunea doi nu era disponibila.

Populatia Romaniei nu creste exponential, ci se reduce pe an ce trece. Singurul lucru care a crescut, diminuand efectul dramatic al scaderii natalitatii si cresterii imigratiei, este speranta de viata. Adica avem in structura populatiei un numar tot mai mare de oameni de varsta a treia. Ei nu pun presiune pe cresterea numarului de locuinte in marile orase, ci viseaza/se straduiesc sa evadeze la tara.

Stiu ca nu-ti vine sa crezi ca relativ la alte lucruri preturile locuintelor se vor prabusi dramatic, cu toate ca au avut un momentum incredibil in 2007. Poate iti va veni mai usor sa intelegi cum se poate intimpla chestia asta daca te uiti la raportul TV color / salariu mediu in 1992 si-n 2002 (iar daca esti prea tanar, intreab-o pe mama ta).

Marona spunea...

Legat de comentariul ultimul tau comentariu:

Orice individ care a cumparat in 2007 un apartament mediu de doua camere cu 125000 bazandu-se pe un credit, pierde lunar cam 400 de euro (diferenta diferenta dintre chirie si dobanda cuprinsa in rata la credit). Asta e pierderea daca apartamentul e inchiriat permanent si daca nu trebuie sa faca vreo reparatie.

Nasol.

Marona spunea...

Concluzia este urmatoarea: preturile locuintelor din Romania s-au indepartat conjunctural de valorile fundamentale sustenabile asa de tare, incat corectia medie va fi dramatica.

Dorin spunea...

@marona
Daca ai calculat in prezent spune-mi te rog cum poate sa iti dea 465800 euro pretul prezent al unui apartament. Pentru a calcula la momentul actual trebuie sa diminuezi valoarea viitoare a ratelor cu un indice. Daca indicele folosit de tine este 10% (DAE) atunci valoarea prezenta a fluxurilor platite in viitoar prin rate va fi de exact 125000 euro.

Daniela spunea...

nestor, care apartamente?
Chiria la o garsoniera e 300 E iar rata presupun ca sare de 400.
Vorbesti afacereza sau doar o spargi cat sa te afli-n treaba??

Marona spunea...

Nestor, refa tu calculele, te rog:

- cash outlay intial (catre vanzatorul apartamentului): 125000 euro
- cash outlay anual timp de 25 de ani catre banca creditoare: rata fixa constituita din restituire credit plus dobanda la un credit de 125000 de euro cu DAE de 10% pe 25 de ani.

Pune chestiile astea intr-un NPV calculator. De exemplu aici:
http://www.business-analysis-made-easy.com/NPV-Calculator.html

Chiar daca elimini din ecuatie plata intiala de 125000 in ideea ca sunt anulati de cash-ul primit de tine de la banca in primul an)....tot mi se pare absolut nerezonabila optiunea 2).

Dorin spunea...

@Marona
calcul facut folosind calculatorul dat de tine:
valoarea platita bancii:
465800 euro termen 25 ani=> pe an
18632 euro
valoarea prezenta penru o rata de 10%: 170687 euro

nestor spunea...

Marona, cred discutam de pe pozitii diferite. Am mai spus-o si eu, au mai spus-o si altii, insa se pare ca majoritatea inca gandeste binar, alb sau negru.

Sa iti explic de ce: parintii mei au primit la fel ca parintii multora, apartament. Pentru care au muncit si au platit. Dupa revolutie, unii parinti au cumparat televizoare color si masini la mana a zecea din Germania. Parintii mei au cumparat un apartament mai mare, apoi mi-au cumparat o garsoniera, apoi au investit intr-o casa. Asta intr-o vreme in care o vacanta in Turcia sau Grecia costa cat un sfert de apartament, iar o masina straina mult peste.
Investitia in sine nu au fost apartamentele, ci faptul ca ne-au creat noua, copii lor, un start in viata. Ca eu nu am plecat de la zero, am venit in Bucuresti, am avut unde sa stau, banii putini pe care ii aveam nu se duceau pe chirie, ci spre mine.
Recunosc, cel mai comod ar fi sa ma mut si eu in chirie, sa astept sa scada preturile la apartamente la 5000 de euro si sa imi cumpar si eu ce imi doreste inima. Este cel mai usor, cel mai comod, pentru ca nu trebuie sa faci nimic. Astepti cu gura deschisa sa iti pice para malaiata.
Experienta m-a invatat ca in realitate cei care asteapta nu prea au niciodata nimic.

Oricum ai da-o, chiria este o cheltuiala si atat, la fel cum cheltui bani pe mancare, pe benzina si pe haine. Nu este altceva decat o satisfacere temporara a nevoii de adapost. O simpla cheltuiala operationala.
Daca ne raportam la prezent da, cel mai convenabil este sa platesti chirie. Dar cand vei avea doi copii, va trebui sa te muti intr-un apartament mai mare. Copii mai mari inseamna cheltuieli mai mari. Iar in final, copii vor trebui si ei sa stea undeva...Oricine priveste lucrurile altfel este egoist. Iar sa imi imaginez ca peste 20 de ani va curge lapte si miere, si statul va avea grija de mine si de copii mei si ne va da apartamente si locuri de munca ar insemna sa fiu inconstient.
Iarasi, in conditiile in care toata lumea priveste alarmata cum populatia Terrei adauga anual suta de milioane, am serioase probleme in a imi imagina o Romanie parasita si un Bucuresti abandonat.
Cand vorbim de scaderea preturilor la locuinte gandim global, ca peste tot scade, cand vorbim de numarul de locuitori facem abstractie, ne raportam la Bucuresti si spunem ca scade dramatic.

Marona spunea...

Pt Dorin:

1) varianta credit: NPV = -340500 euro (cu 10% discount rate). Obtii asta daca introduci in calcul annual cash outflow de 13620 euro cat reprezinta rata plus dobanda anuala la un credit de 125,000 euro cu DAE 10%
2) varianta chirie: NPV = -49,511 (tot 10% discount rate). E vorba de un cash ouflow anual de 6000 euro, adica chriei de 500 euro pe luna timp de 12 luni pe an.

Ca sa alegi varianta 1 trebuie sa ai convingerea ca apartamentul tau de azi va valora cat trei astfel de apartamente. Nu-i aberant?

Nestor, eu nu astept si nu am asteptat niciodata para malaiata de la parinti ori de la stat. Diferenta de opinii dintre noi doi nu-i determinata de atitudinea mea stupida. Dar daca tu vrei neaparat sa crezi asta, suit yourself.

Dorin spunea...

@nestor
Sunt factori care afecteaza lumea (starea economiei mondiale)cu implicatii la nivelul tarii noastre (economia Romaniei afectata de criza mondiala) si factori specifici, locali (scaderea puternica a populatiei Romaniei).
La realizarea unei analize zonale, se pleaca de la factorii macro (ex: economia mondiala, evolutia populatiei) si ulterior se adauga factorii specifici, zonali de influenta.

nestor spunea...

Cand cumperi o masina, te gandesti la ea ca la o utilitate sau ca la o investitie?
Si pentru masina faci credit, platesti mai multi bani decat face ea cu banii jos, iar cand termini de platit mai valoreaza o treime din cat ai platit initial. Asta ca sa nu mai vorbim de uzura si de durata de viata mult mai mic comparativ cu un apartament.
Pe modelul rationamentului de mai sus, sunt sau nu stupizi cei care isi cumpara masini, cand ar putea sa foloseasca transportul in comun in oras si trenul cand pleaca din oras, eventual sa inchirieze o masina atunci cand nu exista alternativa?

Marona spunea...

Nestor, ma bucur ca ai adus in discutie masinile, care-s necesitati, ca si locuintele (stii tu, chestii cu care te misti, chestii in care stai). Te rog sa-mi spui si mie cum a evoluat pretul la masina populara in raport cu salariul mediu anual, in ultimii 5 ani. Ce asteptari ai legat de evolutia preturilor masinilor, acum cand costurile cu benzina cresc? Dar in legatura cu preturile caselor, acum cand costurile intretinerii lor cresc seminificativ?

nestor spunea...

Dorin, asta e genul de raspuns pe care de obicei il incadrez in categoria "meandrele concretului". Mi s-a servit de multe ori teoria cu Bucurestiul parasit de locuitori. Eu la randul meu servesc argumentul cu aglomeratia din metrou, miile de masini noi inmatriculate saptamanal in Bucuresti, garsonierele care se inchiriaza de la prima vizionare, hipermareket-urile si mall-urile care infloresc lunar.
Vezi, in conditiile astea mie imi vine al naibi de greu sa accept ipoteza de mai sus, si este explicabil de ce sunt circumspect la rationamente care pornesc de la aceasta premisa.
Asta, impreuna cu celebrul salariu mediu de 350 de euro pe care va bazati toate calculele, in conditiile in care eu platesc un zugrav cu 1500 de lei pentru o saptamana de lucru.

nestor spunea...

Marona, mi-ai raspuns la o intrebare printr-o alta intrebare.

Eu inteleg ca imi dai dreptate conceptual, dar consideri masina o prostie scuzabila prin prisma faptului ca are totusi o valoare mult mai redusa.
Cu alte cuvinte, acelasi fenomen considerat imoral, aberant si stupid devine brusc scuzabil atunci cand are loc la o scara de 10 ori mai mica.
Masina nu este o necesitate, este un moft. Iti spune asta cineva care desi are una destul de scumpa, se duce zilnic cu metroul la serviciu si niciodata cu ea in vacanta. La modul cel mai sincer, daca as stii ca traficul din Bucuresti s-ar injumatatii, mi-as dori din tot sufletul dublarea pretului benzinei. Din pacate, desi ultima probabil este realizabila, nu va aduce decat scumpirea mancarii, a utilitatilor si noi subventii de la stat platite din banii mei celor care considera masina o necesitate...

Marona spunea...

Fireste ca-ti dau dreptate conceptual, iti da dreptate intreg occidentul, de altfel, acolo unde eu am trait in ultimii 10 ani (Germania si Olanda, ca sa fiu mai exacta) si unde oamenii sunt foarte, foarte atenti la cheltuielile pe care le fac si pentru care se angajeaza la credite. Asta fiindca i-a izbit realitatea in fata de suficiente ori, sunt cu lectiile facute si n-au memorie asa scurta.

De altfel, nici romanii nu prea mai joaca la Caritas-uri, nici nu mai investesc la FNI-uri. Ma astept sa devina la fel de prundenti in materie de case ca japonezii.

nestor spunea...

Mi-as dori si eu sa pot face comparatii cu Germania sau Olanda, dar stiind cum e acolo si uitandu-ma in jurul meu, pur si simplu nu pot, mi se pare nenatural, fortat.
Sunt atat de fundamental diferite de Romania in orice privinta incat extinzand prin inductie rationamentul, pur si simplu creierul meu refuza sa accepte similitudini, fie ele si partial indreptatite.
Pot in schimb sa accept comparatii cu Ucraina, Moldova, Bulgaria sau Serbia, si doar intr-o mica masura cu Ungaria sau Polonia. Ultimele doua au o istorie profund diferita de a noastra, prin urmare si o mostenire istorica si culturala care le aseaza pe o alta treapta fata de noi.

nestor spunea...

Acum vreo doi ani a fost un scandal imens in SUA legat de o schema de castiguri piramidala, care se desfasura pe internet. I-ai suspecta pe americani de o logica ceva mai pronuntata atunci cand vine vorba de bani lor...dar nu a fost cazul.
Sau atunci cand mii de nemti s-au calcat in picioare intr-o piata pentru doua trei bancnote de 20 de euro, pentru ca cineva arunca 75 000 de euro de pe o cladire.
Cineva a descris genial situatia de azi, desi intr-un context usor diferit: piata este marcata de lacomie si frica.

Marona spunea...

Nestor, cred ca am mai spus pe bolg-ul asta ...dar nu-s sigura: pe mine m-a prins anul 1997 intr-unul dintre tigrii asiatici. Din toamna lui 97, cand s-a declansat credit crunch-ul si pana in toamna lui 1999, cand am parasit tara aia, pretul proprietatilor pierduse 70% din ce ajunsese la varful de bubble. A fost economia care s-a ajustat cel mai rapid din toata Asia de Sud_est si si-a revenit prima din criza. Dar preturile supraevaluate ale terenurilor si locuintelor nu au mai ajuns la nivelul lui 1997 nici in ziua de azi.

In materie evolutie de boom-uri imobiliare necorelate cu evolutia generala a economiei, ci doar cu expansiunea consumerista/investitionala nesustenabila, cu viteza psihotica, nu prea conteaza decat doi-trei factori cheie (se aplica principiul Pareto, 20% din cauze genereaza 80% din efecte), adica restul pot fi oricat de diferiti.

Hai sa reluam discutia peste 6-8 luni, ok?

cezar spunea...

Domnilor, imi pare rau, sincer, pentru faptul ca realitatea actuala - vezi preturi mari imobiliare, printre altele - nu suna bine, iar viitorul apropiat este nesigur, pentru ca inca nu s-a intamplat.
Personal, am aceasta problema a omului contemporan, si anume vreau mai multi bani decat am, si in general imi plac chilipirurile, lucrurile acesibile, pe care sa mi le permit. De la branza din supermarket pina la 2 camere in titan cu 30 mii (ce vremuri :)).
Din pacate, e bine de reinvatat lectiile trecutului apropiat sau mai putin, si anume ca
1. Trecutul, deciziile proaste ale sale nu se mai schimba (deci cei care puteau cumpara alea 2 cam., in titan cu 30 mii nu mai pot)
2. Prezentul se intampla, iar deciziile care s epot lua in prezent n-au nici o legatura cu dezbaterile zemoase pe bloguri. Pina acum n-am vazut pe vreun campion al prabusirii pietei imobliare sa vina cu solutii pentru ca statutul sau actual sa se schimbe si altfel decat prin eventuala prabusire. Or, gasirea de alternative defineste un om inteligent (social vorbind,desigur).
3. Viitorul nu s-a intamplat inca, si, cu exceptia dlui Soros ori sefului ala al Rezervei federale, probabil ca nu-l stie nimeni. Prezicerea viitorului, in termen de bani, e o afacere foarte grea si banoasa. Brokerii de investitii sunt niste oameni foarte stresati, credeti-ma pe cuvant, ca stresez si eu vreo 2.
Ca atare, desi figurez in analele acestui interesant forum de discutii drept ' rechin imobiliar', va pot sfatui ceva cam asa :
- sunt scumpe apartam. in RO ? Nu-i nimic, am foarte multi amici care muncesc afara, si erau oaneni pe care nu-i credeam in stare de asta, tot respectul pentru ei, se stiu ei care :)
- sunt scumpe apartam. in Bucuresti ? Nu-i nimic, cred ca net are si clujul, puteti popula cest blog si din provincie (job si casa in provincie, evident)
-Cam atat, la o prima vedere.
Cu respect, Cezar Jipa, rechin (inca mic) imobiliar.

Dorin spunea...

Coeficient de reducere /Rata la sfarsitul fiecarui an / Valoarea redusa
1,10 13620 12382
1,21 13620 11256
1,33 13620 10233
1,46 13620 9303
1,61 13620 8457
1,77 13620 7688
1,95 13620 6989
2,14 13620 6354
2,36 13620 5776
2,59 13620 5251
2,85 13620 4774
3,14 13620 4340
3,45 13620 3945
3,80 13620 3587
4,18 13620 3261
4,59 13620 2964
5,05 13620 2695
5,56 13620 2450
6,12 13620 2227
6,73 13620 2025
7,40 13620 1840
8,14 13620 1673
8,95 13620 1521
9,85 13620 1383
10,83 13620 1257
Total 123629 euro
Cum spuneam valoarea prezenta este de aproximativ 125000 adica atat cat este creditul!

Dorin spunea...

@Comentariul anterior a fost pentru Morana

Dorin spunea...

@Cezar - mic rechin imobiliar
Uite alternative:
Am terenuri la tara (ale parintilor), unde ma pot muta (la pensie)
Pot sa ma mut intr-un oras apropiat de Iasi si sa fac naveta
Pot sa ma mut in Piatra Neamt de unde este sotia sau in zonele alaturate.
Pot sa achizitionez un teren si sa construiesc un minibloc (socru are firma de constructii)- nu neaparat in Iasi.
Mai vrei solutii?
Cu nemiluita.
DE ce stau in chirie?
Simplu: STIU CA PIATA IMOBILIARA VA SCADEA ACUM SAU MAI TARZIU. CHIAR DACA MAI TARZIU INSEAMNA 2-5 ANI.
SI AM RABDARE.
PESTE 1-5 ANI O SA SERVESC RECHIN IMOBILIAR FALIMENTAR
Cat mai multe cuceriri Cezare succes.

cezar spunea...

Ideea miniblocului nu e rea. Ofera o activitate (semi) independenta si sporeste respectul de sine. Ce-i drept, n-am intalnit pina acum echipa de constructii fara veniri/plecari frecvente, ceea ce impieteaza deseori asupra calitatii lucrarilor si mai ales asupra costurilor.
Cat priveste rabdarea, felicitari, e o virtute pe care niciodata nu o ai indeajuns.
Apropo, mereu m-am intrebat ce se intampla cu achizitia facuta in vremuri de 'prabusire' imobiliara. Pai e simplu, peste cativa ani e vanduta la noul pret al pietei (din diferite motive, care se reduc la unul : e nevoie de cash), adica mai mare. Cine e rechinul, acum ?
Fiecare din noi joaca rolul asta placut de 'rechin', ca si pe acela ingrat de 'pestisor'. E natural, si sanatos pina la urma, mai ales ca nu poti castiga durabil, fara cateva suturi bine nimerite.
Sigur, e usor sa vorbesti, doar ca eu am fost in ambele ipostaze si nici una nu m-a omorat. Pe cand, de cate ori frunzaresc cugetarile concetatenilor mei, vad numai majuscule furioase, gen 'am sa te astept la nesfarsit la cotitura rechin ce esti, am rabdare 100 de ani, mai ceva decat contele de Monte-Cristo'. Ce naiba, ala a fost doar un film in mintea lui Dumas Tatal.

pegas spunea...

Cezare, Cezare....noi iti uram succes in tepuirea celor neinformati care-si merita soarta intr-o oarecare masura, dar tinem sa te mai si anuntam caci desi tu esti un rechin imobiliar fioros si insetat de sange care inca mai are puterea sa scrie pe forumuri, ne pare foarte rau pentru teapa pe care tocmai ti-ai luat-o ---- ai nimerit intr-un acvariu plin cu piranhia anti-rechini imobiliari insetati de dreptate.

qwerty spunea...

cezar:

"ca statutul sau actual sa se schimbe si altfel decat prin eventuala prabusire. Or, gasirea de alternative defineste un om inteligent (social vorbind,desigur)."

E destul de simplu: cand ai rosu la semafor nu poti decat sa astepti verde.
Sigur ca poti sa gasesti "solutii" si sa treci acum (poti sa demarezi, poti sa ocolesti pe trotuar) dar ai sanse mari s-o dai in bara.
Alte adagii ale pietelelor financiare (pe langa cel expus de Nestor ("pietele sunt conduse de lacomie si frica" si nu "piata este marcata de lacomie si frica.")) sunt:
-"nu te lupta cu piata"
-"nu incerca sa prinzi un cutit in cadere"
-"piata poate sa ramana irationala mai mult timp decat tu poti ramane solvabil".
La fel cum ii spuneam altui cititor care ne povestea cum e cu investitiile in petrol (intre timp petrolul a scazut ~20$, deci cred ca au vrut sa zica "investiti in pozitii short pe petrol" :)) ), exista un moment in care o investitie e o investitie buna.
In momentul de fata imobiliarele, petrolul, aurul si alte bazaconii au fost fumate.
Daca as sti care e urmatoarea bula v-as spune (probabil ca sunt pozitiile short in general :D ) si as investi si eu.

cezar spunea...

Pour 'Pegas'!

Am luat deja 'teapa' doar pentru ca am 'intrat' pe taramul celor insetati de 'dreptate' ?! Tare ! De dreptate, si de multa bere la vreme de seara, ca sa fiu lirique...
Mai, blogurile sunt un domeniu virtual. La propriu, in primul rand, desigur. Din pacate, si la figurat. Nimeni nu se face aici mai destept, mai bogatzel, mai dotat cu femei. Schimburi mai mult sau mai putin furioase de...vorbe. Bloggingul este mult mai putin distractiv decat trasul in Counter Strike, si, dealtfel, va invit domnilor de aici, atunci cand terminati de impartit lumea, la un joc in retea. Ca doar avem inca varsta , n-avem decat putin peste 30. De ani.
Strategie imobiliara, bere si CS ! Tare, va spun!

Manole spunea...

@all, pornind de la aristotel: mike_ppc nu are nicio legătură cu norvegienii. Vorbesc serios.

cezar spunea...

Mai conteaza ?

AristotelCostel spunea...

@manole
Pare destul de afectat pe subiectul apartamente noi & speculanti cu creier de rata si m-am gandit sa-l zgandar...din interes.

@cezar jipa
Omu' dotat cu mai mult de un neuron activ se informeaza inainte de a se arunca in bratele viitorului lui stapan din aceasta viata, banca. Daca se limiteaza la presa manipulata, pot exclama cu aroganta...GHINION!

Poate berea si CS-ul sunt preocuparile tale, dar pe mine ma linisteste ideea ca omu' curios are o posibilitate si la noi...la tara.

Nu toti sunt marlani...

qwerty spunea...

Domnul Bjorn Hauge a dat un interviu(http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-3741318-bjorn-hauge-managerul-companiei-care-cumparat-800-apartamente-noi-piata-imobiliara-din-romania-este-foarte-ciudata-pentru-oprit-dintr-data-din-crestere.htm) savuros dupa parerea mea:

"Este FOARTE CIUDATA piata din Romania, pentru ca s-a oprit din crestere efectiv dintr-o data, in mai putin de o luna."

"Diferite date prezentate de COMPANIILE IMOBILIARE arata ca nevoia de apartamente in acest moment este de 200.000 - 300.000"

"Rep: Ce anume ati vandut din toate acestea?
Bjorn Hauge: Deocamdata, NIMIC. Pana saptamana viitoare vom definitiva STRATEGIA pentru primele 35 de apartamente pe care le punem in vanzare"

"Din cauza ca piata a scazut, nu facem MAXIMUL de PROFIT pe care l-am putea realiza in acest moment. "

"Da, insa nu vindem acum TOT ce am cumparat atunci. Poate vindem circa 100 de apartamente in aceasta perioada, dar pe celelalte le pastram pentru momentul in care SPERAM ca piata va reveni."

"De aceea, suntem CURIOSI cum vor reactiona cumparatorii cand noi vom vinde primele apartamente"

"Stiam ca exista evolutii ciclice, insa NU AM ANTICIPAT ca perioada va fi in 2007 si ca va fi ATAT DE LUNGA."

"Creditele in Romania sunt un COSMAR. De indata ce bancile vor INTELEGE ca piata creditelor ipotecare are cel mai mare potential" ... "Nu stiu de ce nu se intelege, inca, acest lucru. Imaginati-va 1.000.000 de persoane platind un credit timp de 30 de ani: este un venit enorm pentru banca."

"Rep: Este posibil sa vindeti intregul portofoliu unui alt investitor? In ce conditii?
Bjorn Hauge: Da, exista si posibilitatea aceasta. Nu cred ca am vinde mai putin de un proiect. Nu vindem totul, oricum. Am lua aceasta varianta in considerare. NU AVEM OFERTE INCA. Probabil ca mai sunt si alte companii care procedeaza ca si noi."

Cred ca o sa pun aceste citate pe wikipedia ca exemplu de disonanta cognitiva.... in plus nu am mai ras asa de bine de multa vreme.

Tudor spunea...

doamne, cat am ras... am citit direct pe hotnews.


domnul are si niste explicatii inventive legate de ipoteci si plata lor, care cred ca ar fi scos SUA din criza daca le-ar fi spus si lor la timp...

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...