vineri, 28 noiembrie 2008

Sunt bancherii oameni?

De câte ori nu aţi auzit următorul fals argument atunci când îi puneaţi cuiva la îndoială oportunitatea unui credit: "Da' ce, bancherii sunt tâmpiţi? Păi mi-ar mai fi dat ei mie un credit de [o sumă cu multe zerouri] dacă nu ar şti că preţurile doar cresc?"

Nu, bancherii nu erau tâmpiţi. Doar îşi făceau meseria: să dea bani la tot neamul, fraieri şi deştepţi, laolaltă (dar mai ales la fraieri, hai s-o recunoaştem). Ia uite ce scrie Gândul de azi:

"La sfârşitul anului trecut bancherii erau siguri că locuinţele se vor scumpi. La începutul anului a început scăderea tranzacţiilor efectuate iar aşteptărilor lor privind scumpirea acestora s-a redus la jumătate. Acum însă, bancherii se aşteaptă într-o proporţie covârşitoare, aproape identică celei de la finele lui 2007, ca locuinţele să continue să devină din ce în ce mai ieftine, conform unui sondaj de opinie realizat de Banca Naţională a României (BNR) în rândul instituţiilor financiare." (Gândul)

După cum vedeţi bancherii sunt la fel de oameni ca noi toţi. Când cresc preţurile, zic şi ei că preţurile cresc, când scad, sunt şi ei de acord că scad. Şi la fel ca noi, când cresc preţurile... dau banii cu uşurinţă, când scad... văleleu! Ce, noi, oamenii simpli, nu facem la fel?

Hai să vă zic un secret: cam la 6 luni după ce se va atinge pragul cel mai de jos al preţurilor pe piaţa imobiliară şi când toată lumea va fi de acord că s-a atins acest prag şi preţurile stagnează, şi vor scrie până şi ziarele cele mai gunoiere (Libertatea, Cancan...) că preţurile stagnează, bancherii vor ţine o consfătuire foarte importantă în urma căreia vor concluziona că preţurile au scăzut cât s-a putut de mult şi e cazul să privească mai relaxaţi situaţia din piaţa imobiliară pentru că preţurile stagnează. 

Să nu vă închipuiţi că există la ora asta mii de superspecialişti în statistică şi istoria bulelor economice şi psihologia maselor care stau şi generează pe computere de ultimă generaţie evoluţia preţurilor la imobiliare, scenarii politice, probabilităţi economice, nebunii, cu gând să anticipeze cu 3 săptămâni înaintea concurenţei atingerea pragului de stagnare, 3 săptămâni care ar putea însemna acordarea cu 1000 de credite mai multe decât concurenţa, ceea ce ar genera venituri de...

Vise. Bancherii or să citească ziarele, aşa cum facem cu toţii şi la un moment dat când una din ştiri va deveni mult prea repetată, o vor repeta şi ei. Şi bancherii sunt oameni.

miercuri, 26 noiembrie 2008

Primul faliment răsunător : Gigant Construct

Momentan e doar o ştire dată original de ziarul Gardianul: http://www.gardianul.ro/Falimentul-imobiliarilor.-Criza-financiara-face-primele-victime-printre-constructorii-de-cartiere-rezidentiale-s125037.html.

Oferta în Pallady Towers scăzuse luna trecută cu 1000 de euro.

Conform ştirii din Gardianul, Gigant Construct nu mai poate plăti ratele la un credit de vreo 3 milioane de euro. Nu ştim despre ce bancă e vorba, dar dezvoltatorul părea a fi în relaţii bune cu Alpha Bank şi Credit Europe Bank.

sâmbătă, 22 noiembrie 2008

Ciprian Acatinca se sinucide. Criza începe să arate tot mai urât.

Aflu cu stupoare că s-a sinucis Ciprian Acatincă, patronul ieşean despre care presa spusese în ultima vreme că a înşelat o mulţime de oameni în cadrul Afacerii Mansardelor de la Iaşi, după care s-a internat la Socola pentru a fi declarat iresponsabil.

Paguba totală produsă de firma lui Acatincă era de circa 2 milioane de euro (cum pot să fac emoticonul ăla cu ochii gogonaţi care se vede în Yahoo! Messenger ?!) şi numărul familiilor ieşene păgubite e de vreo 60. La ora actuală pagina web a firmei Rom Consult Group pare a fi "suspendată pentru neplată". Asta în ciuda faptului că din înregistrările de la Ministerul Finanţelor (firma respectivă are CUI 14251657) rezultă că RCG a avut o cifră de afaceri de 4,3 milioane RON pe 2007 şi 4 milioane pe 2006, deci e greu de crezut că n-au 200 de lei să-şi reînnoiască abonamentul anual de găzduire.

Criza intră într-o fază nouă. Cazuri de genul ăsta erau oarecum comune în America prin '30-'31. Este incredibil însă cât de repede s-a ajuns la noi la aşa ceva (recunosc sincer că eu în locul acestui patron eram de mult pe Copacabana, cu un buletin nou!). Abia acum îi înţeleg pe cei care ziceau că România nu seamănă cu nicio altă ţară. Aveau, în felul lor, dreptate: nu, nu seamănă. Strâmbă era concluzia pe care o trăgeau din chestia asta, şi anume: "Staţi liniştiţi la locurili voastre!"

luni, 17 noiembrie 2008

Din nefericire (mică scrisoare către politicieni)

Dragii noştri politicieni şi politiciene,

Ştim cu toţii că, din nefericire pentru noi, pentru acest popor minunat şi aspru încercat de soartă de-a lungul vremilor, care vă suportă de atâţia ani în linişte preferând mai degrabă să dezerteze în masă din propria ţară decât să vă dea pe dumneavoastră afară cu un şut în fund bine plasat, ei bine, ştim cu toţii că din nefericire dumneavoastră aveţi capetele seci. Această secătuire a capetelor dumneavoastră e o faptă tragică, o realitate nefericită pe care o deplângem cu toţii, dar împotriva căreia, din păcate, nu avem ce face: din considerente obiective suntem obligaţi să luăm această secătuire a capetelor domniilor voastre ca pe un dat inexorabil, tot aşa cum soarele se plimbă pe cer de la răsărit la apus şi tot aşa cum ziua urmează întotdeauna nopţii. Nu poţi lupta împotriva vicisitudinilor naturii!

Totuşi, ştiind că pentru dumneavoastră verbul "a gândi" e asociat cu amintiri neplăcute precum: migrene, greţuri, vărsături, dorim să vă scutim de această neplăcută, infamă şi deloc nobilă îndeletnicire a gândirii în ceea ce priveşte consecinţele care ar putea să apară în cazul în care statul ar subvenţiona la grămadă prima achiziţie a unei locuinţe:

  • blocarea totală a construcţiilor noi de calitate;
  • reînflorirea speculei cu apartamente vechi, probabil nu la nivelul (şi nivelurile de preţ) din 2007, dar orişicât...;
  • înflorirea constructorilor ţepari,
...şi dorim să vă propunem ca, în cazul în care vă hotărâţi să daţi vreo lege prin care achiziţia primei case să fie subvenţionată de noi toţi, adică de vistieria statului, în acest caz, aşadar, dorim să vă propunem să introduceţi în textul legii următoarele, pe care, sincer, nu trebuie să le înţelegeţi (explicaţiile sunt oricum date în paranteza fiecărui punct), ci doar să le votaţi cu încredere:
  • subvenţia de stat să se acorde numai pentru achiziţia unei locuinţe construită în ultimii 2 ani de dinaintea achiziţiei (pentru a se încuraja industria de construcţii şi economia naţională);
  • subvenţia de stat să se acorde numai pentru achiziţia unei locuinţe care respectă anumite standarde de calitate şi de mediu (pentru a se încuraja construcţiile de calitate în care să locuiască oameni sănătoşi atât fizic, cât şi psihic);
  • subvenţia de stat să se acorde în paralel cu o actualizare a nivelului impozitelor pe proprietate la un nivel adecvat valorilor de piaţă precum şi cu o sporire a controlului chiriilor la negru (pentru ca statul să aibă cât mai mulţi bani disponibili pentru punctele de mai sus).
Vă mulţumesc. Şi dumneavoastră vă mulţumesc, domnule Tăriceanu, şi dumneavoastră, domnule Vosganian. Şi ţineţi minte: nu e nevoie să înţelegeţi... doar să votaţi.

duminică, 16 noiembrie 2008

Despre status, banii reziduali și viteza de dezbalonare

Datorită lui Renderman avem o imagine clară, matematică, a balonului imobiliar românesc care peste numai câțiva ani va fi recunoscut, fără îndoială, drept cel mai mare bubble speculativ din istoria României și, cine știe, poate unul dintre cele mai interesante bubble-uri speculative din istoria umanității.

Renderman a publicat 2 grafice care fac cât 1000 de cuvinte:

O singură precizare aș avea, și anume legată de întrebarea care dă titlul celui de-al doilea grafic: Cum distingem un bubble? Un bubble nu cred că înseamnă neapărat o îndepărtare a prețurilor față de anumite fundamente. Prețul petrolului de exemplu (în ciuda ultimelor evoluții) probabil va crește din ce în ce mai mult pentru că e o resursă perisabilă, din ce în ce mai rară. Așa cum am mai subliniat pe blog un bubble are un important fundament speculativ-psihologic, în sensul că subiectul bubble-ului este cumpărat de multe ori doar de dragul cumpărării, nu că ar îndeplini o nevoie reală sau că ar deveni din ce în ce în ce mai rar.

Caracterul balonat al pieței din România e indicat, astfel, de un lucru foarte simplu:
  • cu 3,5 milioane de români plecați definitiv în ultimii 6-7 ani în Occident, e ridicol să crezi că fondul locativ (pe care Ceaușescu îl gândise în perspectiva unei Românii cu 25 de milioane de locuitori) va ajunge să fie insuficient. Sigur, există un deficit de locuințe sociale și locuințe de lux în România, dar nu de locuințe în general.
Tocmai din acest motiv toată piața imobiliară din România a fost în ultimii ani o piață de status. Oamenii au cumpărat / construit locuințe nu că ar fi avut neapărată nevoie de o altă locuință, ci pentru că vroiau să dovedească ceva, și anume că "au cu ce". Proprietatea e status. A fi înseamnă a avea și a avea, înseamnă a fi.

Provincialul vroia să se laude la el în sat că fi-su e mare domn la București și are casă. Bucureșteanul vroia să se laude că e mare șmecher și are casă nu știu unde. Etc. Totul e status și îmbățoșare. Așa cum păunii, ca să pară mai mari decât sunt, își umflă penele din coadă, tot așa românii s-au umflat în apartamente de bloc. Proprietatea le-a dat falsul sentiment al apartenenței la o clasă privilegiată, care poate.

Bun. Avem însă o problemă. Dincolo de un status se află alt status. După ce ai luat o garsonieră de 14m2, superofertă, trebuie să ai și un BMW în fața scării și o plazmă pentru rarele momente în care vine un prieten la tine să vadă un meci. Fără astea degeaba ai acces la un rang dacă... nu poți să-ți ții rangul. Și dă-i consum!

În mod normal la câți bani s-au învârtit prin imobiliarele astea carpato-danubiene-pontice ar fi trebuit să asistăm la un declin lent al prețurilor datorită existenței unei oarecare cantități de bani reziduali, adică bani care să provină din tranzacții făcute pe vârf de balon și care să fie acum ascunși prin depozite sau prin seifuri. În loc să se întâmple așa am avut prilejul să asistăm într-un interval de numai 8 luni (februarie-octombrie 2008) la cele mai mari scăderi de prețuri înregistrate într-o criză imobiliară într-o țară așa zis civilizată, pe timp de pace. Mie mi se pare cam de râsu'-plânsu' ca o garsonieră în Dristor - să zicem... - să coste azi 90.000 de euro și peste numai 2 anotimpuri, cu 33% mai puțin, adică numai 60.000! Copilul obraznic al Europei, Riga, a înregistrat o scădere de 37% în cca. 14 luni, deci într-un interval de timp aproape dublu față de cel de aici. Păi de acum în 6 luni la ce ne putem aștepta?! În afară de : "Doamne, ce prost am fost!" ce altceva să mai zică ăla, săracul, care a cumpărat pe vârf de balon și care poate nici nu a apucat să-și amenajeze noul locșor că deja valoarea i s-a redus cu 33%, adică de vreo 5 ori mai mult decât l-ar costa amenajarea!?

Scăderea asta abruptă, nemaiîntâlnită nicăieri în lumea civilizată, începută încă din perioada creditelor relaxate și definitivată acum de noile norme de creditare, arată că sistemul e în realitate golit de banii reziduali. Mai pe românește spus, dacă o bancă a dat 80.000 de euro acum un an lui Gigel, drept credit pentru casă, Gigel a dat mai departe banii ăștia lui Ionel, proprietarul inițial, iar Ionel, care ar fi trebuit să se comporte cât de cât responsabil cu o asemenea sumă, i-a spart mai repede decât ai zice "pește". Ce a făcut Ionel cu banii?... Nu știu... întrebați-l pe el, dar eu bănuiesc că:
  • fie și-a cumpărat o locuință nouă;
  • fie i-a spart pe plazme la toată familia, Nokia Ngage-uri, Iphone și Samsung Omnia;
  • fie i-a spart pe un BMW second (luat dublu decât dacă și l-ar fi cumpărat direct din Germania de la un dealer autorizat second hand), un Smart pentru nevasta și o excursie (cu poze!) la Paris.
Chestii de-astea. Uitați-vă la ce se întâmplă (și) la noi pe piața auto și în retailul de electronice/electrocasnice: dezastru. Încă o dovadă că România este perfect cuplată la ceea ce se întâmplă în afară și România nu e câtuși de puțin, cum le place unor inconștienți să creadă, un caz aparte în economia mondială. Dacia își închide porțile, Emag concediază zeci de oameni, Depozitul de Calculatoare închide zeci de magazine, Flamingo amână investiții. Dealerii auto au început mai recent să vâneze proprietarii de rable, doar-doar or mai găsi pe vreunul să vrea mașină nouă în schimbul rablei vechi. Etc. Este un indicator foarte clar că sistemul e golit de banii reziduali, care ar fi fost atât de importanți în asemenea momente critice. Când băncile au fost forțate să pună frână freneziei cu care dădeau credit oricât, oricui, oricum, visul frumos al românilor a luat sfârșit. Și asta în ciuda faptului că buzunarele le sunt pline. Pline de datorii! De aceea cred că scăderea prețurilor (viteza de dezbalonare) de abia de acum va intra pe o pantă cu adevărat descendentă și mai cred că fundul sacului e atât de jos, încât dacă lași o piatră să cadă... vor trece minute bune până vei auzi chelălăitul unui ecou.

PS: dedicație pentru Olandezu:



Sursa: APIA.ro. Hm. Se vede cam prost. Documentul meu original e aici: http://spreadsheets.google.com/pub?key=pjL6CbMT4qZuy3PKm0FPrdQ

vineri, 14 noiembrie 2008

Guest post: Greşeli care se fac când se vorbeşte despre criză

de Alex Dumitraşcu

Denumirea frecventă de "criza creditelor subprime", este improprie, şi generatoare de confuzii, mutând atenţia asupra sistemului bancar.

În fapt, sistemul bancar, creditarea, nu a fost decât suport de creştere pentru piaţa imobiliară, iar creditele care au intrat în dificultăţi de rambursare/recuperare, au fost creditele imobiliare ipotecare. Criza a fost provocată strict de creditele imobiliare, nicidecum de creditul de consum sau de producţie.

Să vedem prin ce se caracterizează aceste credite ipotecare nesănătoase.

În primul rând prin perioada mare de derulare. S-a ajuns în unele cazuri la credite pe 30 de ani, sau chiar pe două generaţii.

S-a ajuns în aceasta situaţie, deoarece s-a pornit de la o premisă falsă, şi anume de la ipoteza că economia va creşte la infinit, cu un ritm cel puţin constant.

În realitate, istoria arată caracterul ciclic al creşterii economice, iar perioda cea mai probabilă a acestui ciclu în condiţiile geoeconomice actuale, era de...10 ani.

În al doilea rând, gradul de îndatorare mai mare de 50-60%.

Gradul de îndatorare de max. 50-60% din venit, rezulta din observarea "coşului de consum" al principalelor regiuni economice implicate. Acest cos arată un necesar de cel puţin 40% din venit, pentru subzistenţa absolut obligatorie, hrană, energie, transport.

De aici rezultă şi acel preţ "economic corect" al unei locuinţe pentru o zonă economică anume, de care am tot vorbit în ultimul timp, adică de 5-6 venituri medii anuale din zona respectivă, adică 10 ani de îndatorare 50-60%. Remarcăm faptul că piaţa imobiliară a crescut în principal pe seama valorii tranzacţiilor, şi mai puţin pe seama numărului de tranzacţii.

Adică locuinţe cât mai puţine şi cât mai scumpe. Cel puţin în România, aspectul ăsta a fost pregnant. Se vorbea veşnic despre "clasa medie" şi despre cererea care depăşeşte oferta, fără a se studia însă solvabilitatea cererii. În felul acesta s-a creat prin monopolul imobiliar şi prin promovare agresivă, o falsă impresie de piaţă liberă, prin amputarea ofertei în zona inferioară a preţurilor, şi ignorarea cererii în aceeaşi zonă.

Această manevră a indus ideea creşterii iminente şi nelimitate a preţurilor, şi a exacerbat entuziasmul speculativ.

Sistemul bancar a fost prins în angrenaj şi a început să dezvolte creditatea, pe baza unor aşa zise preţuri "ale pieţei" care de fapt erau manipulate aşa cum am arătat mai sus.

Pe baza acestor "preţuri formate prin mecanismul cererii şi ofertei" băncile au făcut evaluarea ipotecilor, ceea ce le-a dus la imposibilitatea recuperării în contextul actualelor dificultăţi de rambursare.

Astfel, aşa zisa "criză a creditelor subprime" nu este altceva decât un efect al crizei sistemice din piaţa imobiliară, nicidecum o criză de sine stătătoare.

Practic, speculatorii din piaţa imobiliară au jucat şi împotriva băncilor, şi împotriva propriilor clienţi. Câştigurile consistente au fost marcate în perioada de creştere artificială a preţurilor, iar valoarea totală a acestora se regăseşte în prezent în cantitatea de bani "lipsă" din sistemul financiar, adică în ceea ce este de fapt criza de lichidităţi.

Vedeţi că într-un fel sau în altul, legea conservării materiei funcţionează şi în economie. În spatele banilor, există totuşi mărfuri şi servicii, pentru asta au fost inventaţi banii, pentru a facilita schimbul acestora. Chiar dacă există variaţii şi speculaţii, fundamentul rămâne.

Aşa că ce lipseşte acum din resursele economiei mondiale, se regăseşte sigur la acei imobiliari care au câştigat în timpul boom-ului. Banii ăştia sunt irecuperabili, aşa că guvernele îi vor acoperi din taxe şi prin austeritate, populaţiile prin diminuarea consumului, băncile prin falimente sau prin irosirea provizioanelor, adică ... recesiune.

Dacă este să dăm o denumire crizei corespunzător cauzelor ei, ar trebui să-i spunem cinstit criza imobiliară mondială.

marți, 11 noiembrie 2008

"...Să ceri maximul cât poate suporta cererea..."

Individul ăsta sintetizează perfect ceea ce s-a petrecut pe piaţă în ultimii ani:

" '...în capitalism regula este să ceri maximul cât poate suporta cererea, nu minimul care îţi asigură profit', apreciază Andrei Sandu, directorul firmei de consultanţă imobiliară Media City." (http://www.zf.ro/companii/articol-3472544/)

Ceea ce-l salvează e faptul că o fi învăţat capitalismul, probabil, pe Dâmboviţa, unde regula s-a aplicat sau se aplică nu doar în imobiliare, ci în multe alte domenii.

vineri, 7 noiembrie 2008

Guest post: Dream Village, satul din curtea fabricii!

...de AristotelCostel

"Dream Village va fi un ansamblu rezidenţial plin de viaţă, de bucuria jocurilor copiilor, deci de spaţii verzi amenajate impecabil", arată developerul proiectului, ENG Internaţional. ENG reprezintă unul dintre cei mai mari importatori de zahăr pentru industria grea, industria uşoară, retail şi sectorul arab.

Sursa: http://www.dreamvillage.ro/despre-noi.html

Astfel, se îmbină zonele de atracţie maximă pentru copii - locuri de joacă special amenajate -, cu alei liniştite şi gazon atent organizat. Întregul ansamblu este astfel proiectat încât să aibă în inima sa o oază de verdeaţă şi de relaxare, mai arată dezvoltatorul.

Sursa: http://www.cotidianul.ro/dream_village_aduce_672_de_apartamente_in_iasi-29415.html

Cât costă o viaţă în câmpul muncii ieşene bonusată cu o odihnă pe cinste noapte de noapte în visul de mai sus (se poate opta şi pentru demisol!)?

1. Aceste apartamente ar fi trebuit sa aiba intre 60 si 121 mp, iar pretul celui mai spatios apartament era prognozat la 60.000 euro.

Sursa: http://www2.hotnews.ro/pp_articol_16338-Dream-Village-=-un-arab-ascuns-intre-evrei.htm

2. Apartamente de lux - Dream Village - 14 blocuri (demisol, parter şi 11 etaje) - Canta
1 cameră: de la 57.000 euro (cu TVA)
2 camere: de la 82.000 euro
3 camere: de la 99.800 euro

Sursa: http://old.ieseanul.ro/articol/ziar/iasi/au-luat-o-razna/17780/

3. Apartament 2 camere 60mp utili Tip B pret 93.646 euro.(COMISION ZERO!!!)
Sursa: http://www.apartamenteiasi.ro/Dream_Village/plata

Eh, n-a fost să fie ca în studiul de fezabilitate, 60 k Euro pentru 120 mp, dar e bine şi 90 k Euro pentru 60 mp. În fond, scădem 50% din metrii pătraţi şi punem 50% la preţ, aşa că procentele se recuperează!!!

Dacă v-aţi hotărât să cumpăraţi acum un apartament şi nu vă mai puteţi stăpâni setea de imobiliare de lux, efectiv nu ştiu dacă puteţi plăti cu VISA Electron. Poate ar fi mai bine să vă... duceţi la biroul lor de vânzări situat pe strada... căii ferate:


Cred că tot ei v-ar putea ajuta şi cu mersul trenurilor:

Din ce se vede în film, s-ar părea că realitatea a fost trucată! Oază de linişte? Relaxare? De ce au pus în film atât de aproape bloacele de calea ferată... când era atâta tarla după Bahlui? Şi blocul A1 se învecinează la nord, 15 m - calea ferată, est, 15 m - bloc A2, vest, 10 m - râpă, sud, 50 m - râu Bahlui. FOARTE SLABE TRUCAJELE ÎN FILMUL ĂSTA!!! Şi ce era hala aia industrială lângă ceea ce va fi "bucuria jocurilor copiilor"?

Totuşi, eu sper că nu v-aţi pierdut încrederea şi trag nădejde că nu veţi lua în seamă toţi invidioşii care ponegresc investitorii de succes:

"Dream Village" = un arab ascuns intre evrei
Sursa: http://www2.hotnews.ro/pp_articol_16338-Dream-Village-=-un-arab-ascuns-intre-evrei.htm

Bomba Dream Village face ravagii pe piaţă
Sursa: http://www.iasicastiga.ro/anchete-analize-si-reportaje/bomba-dream-village-face-ravagii-pe-piata

Una din cele mai mari investiţii străine în Iaşi e cu un picior în groapă 
Sursa: http://www.iasicastiga.ro/anchete-analize-si-reportaje/una-din-cele-mai-mari-investitii-straine-iasi-e-cu-un-picior-groapa

P.S. Părerea mea... se vorbeşte în articolele astea de 100 de cumpărători, iar de când s-a dat drumu' la şeptel în blocul A1, eu am identificat doar 2 care utilizează curentul electric, deci, MARFĂ, mai sunt apartamente de vânzare!!!

miercuri, 5 noiembrie 2008

Preturile in imobiliarul nou nu scad nici cu pistolul la tampla.

Nu scad. Doar îngheaţă cursul valutar la valoarea de 3,5 RON.

"Green Vista revoluţionează piaţa imobiliară: Sunteti ingrijorat de cresterea ratei de schimb a monedei Euro? Iata revolutia: noi va protejam impotriva cursului instabil al monedei Euro, asigurandu-va ca va puteti bucura de un curs stabil si scazut la valoarea de 3.5 RON." (Sursa)

Şi aţi ghicit, în urma acestei inginerii care practic leagă preţul apartamentelor de leu, nu de euro, indicele BREI nu va da niciodată valoarea "imobiliarului nou" cu minus în faţă. Va da în continuare "bine". Că doar cursul e "îngheţat".

Obama, presedintele SUA

Barack Obama a câştigat alegerile, e oficial. El e noul preşedinte al SUA. Părerea mea e că trăim un moment de o intensitate maximă, ceva se va schimba în America, nu va mai fi aceeaşi.

Obama e văzut ca un reformator. Rămâne de văzut ce, cum şi cât se va reforma din America. În ceea ce priveşte cestiunile imobiliare, iată cu ce fel de om avem de-a face:

  • are de gând să suspende executările silite timp de 90 de zile (şi după aia?!)
  • are de gând să reducă taxele pentru familiile care câştigă sub 200.000 USD pe an (să aibă oamenii bani să-şi plătească toate cele)
  • vrea să reducă taxele şi să acorde stimulente financiare pentru companiile care creează locuri de muncă (nu care cumva ipotecaţii să rămână fără job?)

Toate chestiile astea le-am luat din celebrul filmuleţ electoral de jumătate de oră care a fost difuzat în urmă cu o săptămână. Să-l vedem la treabă...

duminică, 2 noiembrie 2008

7 motive pentru care chiriile vor scadea

Mulţi oameni încă mai speră că actuala "criză" e un soi de îmbolnăvire temporară, un soi de răceală financiară, care va dura un pic, maxim un an, după care toate lucrurile vor reveni la normal (adică preţurile vor reîncepe să crească galopant).

Teoria pe care o tot vehiculez pe blogul ăsta de ceva vreme zice că nu avem de-a face cu o simplă îmbolnăvire, ci cu o boală mult mai gravă, comparabilă cu un cancer sau cu un infarct, o boală din ghearele căreia vom scăpa dar după care viaţa nu va mai fi deloc aceeaşi. Dacă ştiţi, unui om care a scăpat de un cancer sau de un infarct doctorul îi spune: "Nu mai ai voie să bei, nu mai ai voie să fumezi, nu mai ai voie să... să... etc." O grămadă de "nu mai ai voie" care înainte de a se îmbolnăvi făceau parte din tabieturile zilnice. Evident că viaţa nu va mai fi deloc aceeaşi.

De aceea multă lume speră "să-şi scoată pârleala" cu chiriile. Mulţi îşi zic: "las' că îl bag la închiriat, mă scot până trece criza, îl vând după aceea". Despre chirii am mai zis: ele vor avea aceeaşi soartă ca şi preţurile în general. Se pare însă că nu am fost suficient de explicit, de aceea voi trece în revistă 7 motive pentru care chiriile vor scădea... nu că vreau eu, ci că vor ele.

  1. Pe măsură ce tot mai mulţi proprietari vor avea dificultăţi la vânzare, piaţa chiriilor va fi alimentată de un stoc tot mai mare de locuinţe.
  2. Componente cheie ale creşterii economice din ultimii 5 ani - construcţiile, imobiliarele, intermedierile financiare - îşi vor încetini evoluţia (chiar vor intra în declin, vezi imobiliarele, posibil şi construcţiile) şi vor produce şomeri. Bucureştiul are momentan un şomaj de sub 2%. Şomajul are toate şansele să crească spre 4% la anul pe vremea asta, adică suficient cât să nu mai fie o tentaţie pentru orice necalificat să se aciueze pe aici. Vom constata cu surprindere că hoardele de năvălitori care stau ca jaguarii la pândă dincolo de zidurile cetăţii ca să ocupe o garsonieră în Bucureşti se vor face ... nevăzuţi!
  3. În ultimii ani mulţi oameni au cumpărat în rate locuinţe pe care nu şi le permiteau. În mod normal, o familie oarecare cu un venit de 1.000 de euro pe lună nu îşi permite nici măcar cu ajutor de la bancă să cumpere o proprietate de 80-100.000 de euro; dar oamenii şi-au cumpărat. Acum mulţi sunt strânşi cu ratele şi, supriză-surpriză, la serviciu şeful e cam posomorât şi bate un vânt de dat afară! Treaba asta începe deja să se vadă şi se va vedea din ce în ce mai mult. O bună parte din aceste locuinţe cumpărate de oameni care în mod evident nu aveau capacitatea de a se înhăma la credite pentru asemenea valori, va alimenta piaţa chiriilor, pentru că oamenii vor dori să-şi recupereze o parte din rată primind în schimb chirie.
  4. Speculatorii, de-alde Hauge şi Topolinski, dezvoltatorii care vor rămâne cu 35.000 de apartamente în braţe, vor ajunge în cele din urmă să alimenteze piaţa chiriilor.
  5. Obiectiv vorbind, o firmă din Bucureşti nu poate oferi un salariu de start mai mare de 1000-1200 de lei, indiferent de domeniul în care activează. Ori, cam atât e acum chiria unei garsoniere, ceea ce înseamnă că un salariu de start nu poate asigura subzistenţa unui tânăr. Asta înseamnă că firmele din Bucureşti nu pot atrage forţă de muncă nouă, ceea ce înseamnă că nu se vor putea dezvolta. Dacă nu se vor putea dezvolta e de aşteptat să asistăm pe viitor la foarte multe falimente. Cum multe firme ocupă apartamente (sunt "firme de apartament") o componentă importantă a presiunii pe chirii va scădea.
  6. Când piaţa e în contracţie oamenii au tendinţa să amâne momentul achiziţiei până când sunt convinşi că s-a atins bottom-ul. Cum suntem încă departe de bottom, e foarte posibil ca atunci când se va atinge, o garsonieră să poată fi cumpărată cu o rată de 150-200 de euro pe o perioadă medie de creditare. Oamenii vor prefera mereu o rată de 200 unei chirii de 300, deci chiriile vor coborî obligat-forţat sub nivelul minim al ratei. Creşterea generală a preţurilor a fost de altfel şi motivaţia principală a creşterii chiriilor, care au profitat practic de lipsa de alternativă a chiriaşilor (singura alternativă a chiriaşului la scumpirea chiriei era să se bage la nişte rate şi mai mari).
  7. În ciuda bătăliilor BNR cu speculanţii (mai rău ca la Verdun sau Stalingrad, zău aşa...) leul se devalorizează, încet-încet. Cineva care suportă, probabil, o chirie de 450 de euro la un cost al euro de 3,5 RON s-ar putea să nu o mai suporte la un cost al euro de 4,0 RON sau, Doamne-fereşte, 4,5 RON. Ceea ce înseamnă că oamenii vor căuta alternative mai ieftine. Şi le vor găsi, pentru că omul e un animal adaptabil, iar proprietarii vor fi nevoiţi să micşoreze chiria.

Lista rămâne deschisă. Ceea ce rămâne de văzut e amploarea scăderii. Dacă la preţuri am prezis că vor scădea cu minim 50% faţă de vârf, la chirii bănuiesc că scăderea va fi mult mai mică... probabil undeva pe la maxim 25-30%. Şi asta deoarece, de bine de rău, chiriile au fost ţinute în frâu de puterea reală de cumpărare, nu cea dopată cu credite, singurele resorturi ale creşterii fiind creşterea generală a preţurilor (v. paranteza finală de la pct. 6 de mai sus) şi creşterea reală a salariilor.

PS. recitind postul vechi am regăsit un nou şi pertinent argument (8) postat la vremea aia de Marona: "Miile de firme de apartament (central si semicentral) care se vor muta in cladiri de birouri, unde e supraoferta si pretul a cazut (vezi semnele tot mai uriase si dese cu for rent)." După cum ştiţi pe birouri e superofertă şi... continuă să se construiască.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...