luni, 24 decembrie 2007

Crăciun Fericit!

Crăciun Fericit tuturor! Vă doresc tot ce vă doriţi şi voi.

vineri, 21 decembrie 2007

Declaratii de avere (1)

Dacă studiem declaraţiile de avere ale celor care ne conduc vom înţelege de ce imobiliarele noastre dragi emană un miros atât de puternic de Caritas.

Orice ţară, orice popor, are o nomenklatura, clasă conducătoare, pătură dominantă. Nomenklatura noastră e cea care e, cu Băsescu, Videanu, Tăriceanu, Geoană şamd. Dar din nomenklatură nu fac parte numai politicienii, ci toţi cei care formează aparatul de stat numit pe criterii politice: stafful parlamentarilor, funcţionarii superiori din ministere, directorii şi adjuncţii lor de la direcţiile de stat etc. etc. etc. toţi formează nomenklatura.

Nomenklatura are strânse legături cu mediul de afaceri. E şi normal să fie aşa. Că doar nu o fi să aibă legături cu acarul Păun. Ştim prea bine că afaceriştii noştri sunt băgaţi cu toţii în imobiliare. Treaba e că şi nomenklatura noastră dragă e băgată până în gât în imobiliare.

Să privim, de pildă, declaraţiile de avere ale guvernului. Tăriceanu, Vosganian, Meleşcanu, Orban, Adomniţei, Păcuraru, Silaghi, Korodi, Iorgulescu, Winkler, Dorin Marian - toţi au făcut achiziţii imobiliare după 2002. Adică 11 miniştri din 16. Secretarii de stat sunt mai sărăcuţi, 5/15. Consilierii de Stat - 10/17 . Consilierii personali - 7/17.

Nu vreau să spun că au mizat pe creştere, deşi la unii dintre ei se vede clar că au investit cu obstinenţă în imobiliare tocmai în această speranţă. Unii au primit diverse moşteniri... ok, bravo lor. Totuşi, nu cred că e lipsit de sens faptul că mai bine de jumătate din aparatul la vârf al guvernului a devenit în vreun fel sau altul proprietar peste ceva ce a crescut în ultimii 5 ani ca laptele pus la fiert. Se pune întrebarea, oare ce le dictează conştiinţa atunci când se pune problema să facă lumină pe piaţa imobiliară? Au ei vreun interes să ia măsuri împotriva manipulărilor pieţei? Au ei vreun interes să scoată la lumină preţurile de tranzacţionare comparativ cu cele de strigare?

Şi atenţie, vorbim numai de partea vizibilă a aisbergului. Nu ştim nimic despre proprietăţile trecute pe numele copiilor, nepoţilor, finilor, animalelor de companie şamd.

Desigur, se va spune că guvernul e doar executiv, nu are pârghiile legislative necesare pe care trebuie să i le dea Parlamentul. E bullshit. Politica adevărată, ştim prea bine, se face pe coridoare, nu în săli. Aşa cum ştiu să le propună propriilor parlamentari: "Măi dragă, bagă o lege despre... să putem să acţionăm.", tot aşa de bine ar putea să le sugereze şi o lege imobiliară... dar nu o fac.

Oricum, în postul următor îi luăm la puricat şi pe parlamentari.

marți, 18 decembrie 2007

Psihologia balonului, sau fazele maniei

Amân de foarte multă vreme acest post, cam de la începutul blogului.

Sursa graficului:
http://www.irvinehousingblog.com/2007/06/25/houses-should-not-be-a-commodity/


Am tot avut prilejul să despicăm firu-n patru. S-au emis o grămadă de păreri, unele argumentate, altele nu. Unele de-a dreptul absurde. Bunăoară, orice copil de clasa a III-a ar înţelege imediat că dacă justifici prin creşterea salariilor creşterea preţului la apartamente cu 700% în ultimii 6 ani, e ceva greşit în raţionament, câtă vreme aceeaşi creştere nu se reflectă proporţional şi în creşterea preţului pătrunjelului, a pâinii, a biletelor la teatru, a benzinei, a gazului etc.

Graficul de mai sus prezintă ceea ce autorul numeşte "stadiile psihologice ale unui balon". Unele faze, de exemplu "first sell off", nu par să fi existat în formarea actualului balon românesc, dar după ianuarie 2007 cred că am intrat clar într-o manie entuziast-lacomă, hrănită şi de perspectiva mincinoasă a unui leu puternic şi a unor salarii (calculate în euro) aparent robuste.

Problema e de a şti unde suntem. Informaţiile reale arată tot mai clar că avem de-a face cu două pieţe paralele: piaţa anunţurilor de ziar, "oficială", pe baza căreia se calculează indici şi informaţii de presă, şi piaţa reală, a tranzacţiilor adevărate. Dacă în vară spuneam şi eu, şi alţi câţiva cititori ai blogului, că preţurile reale sunt (sau pot fi aduse prin negociere) cu 7-10% sub cele "oficiale", se pare că diferenţa a ajuns acum de circa 15-20%, chiar 25%.

Nu ştiu în ce măsură acest blog a avut vreun efect, dar am auzit recent următoarea replică: "Are banner? De când stă cu el nevândut?... precis vrea mult." Comportamentul cumpărătorilor şi al speculatorilor mă fac să cred că s-a atins platoul de după lăcomie. Cumpărătorii de acum sunt în mod evident mult mai sceptici şi mai prudenţi decât cei din urmă cu un an, în vreme ce speculatorii se îndreaptă tot mai sigur către terenuri. De fapt, cred că nebunia cu terenurile nici măcar nu a început bine...

Regula de aur a speculatorului imobiliar e aceasta: în clipa în care următorul proprietar va putea fi doar un alt speculator, nu un om obişnuit, e momentul să iasă din piaţă. Coarda poate fi întinsă oricum, atâta vreme cât nu se rupe. Problema e că în Bucureşti coarda e întinsă deja la limita maximă. Dă semne chiar de rupere. Sunt sigur că speculatorii au ieşit deja din piaţă, sau sunt pe cale să iasă. Toată lumea dă Bucureştiul ca exemplu de salarii mari, dar se face abstracţie de faptul că salariul mediu în Bucureşti, aproximativ 500 de euro, e ridicol în comparaţie cu salariul mediu din marile capitale europene. Speculatorii de profesie ştiu foarte bine acest lucru. Nu poţi avea salarii de 5-6 ori mai mici şi preţuri la case de numai 2-2,5 ori mai mici. Ceva e în neregulă.

Întrebarea mea - pe care mi-o pun mie, nimănui altcuiva - este: cât timp va mai dura până când opinia publică va fi informată corect asupra preţurilor din piaţa reală?

Oricum, noi, românii, suntem obişnuiţi să trăim în minciună. Avem exerciţiu. Vreo 45 de ani de exerciţiu. Vă mai amintiţi de recoltele fabuloase raportate pe timpul lui Ceauşescu? Oficial, totul era mirobolant. Neoficial era dezastru. Toată lumea ştia că e dezastru, oamenii între ei vorbeau despre dezastru, dar oficial li se spunea că trăiesc minunat.

Momentan suntem într-o fază în care vocile dezastrului deja reprezintă o forţă, după ce în urmă cu doar 5-6 luni păream nişte tâmpiţi. După 6 ani în care au invocat rând pe rând creditele, dolarul, euro, UE, întărirea leului, economia care duduie şi multe alte motivaţii, susţinătorilor "minunii" le este tot mai greu să justifice exuberanţa imobiliară în condiţiile în care leul s-a depreciat accentuat (ca în vremurile "bune", ca să zic aşa...), inflaţia e tot mai îngrijorătoare, datele economice sunt sub aşteptări, creşterile salariale aşteptate în viitor sunt mult mai mici decât cele de până acum, construcţiile noi se înmulţesc încet dar sigur etc. etc. etc.

Mă rog. Voi continua consideraţiile astea bizar-neclare zilele următoare.

duminică, 9 decembrie 2007

Despre divorţuri şi mortalitate

Incultura economică a tinerilor români se vede în uşurinţa cu care solicită credite pe perioade lungi de timp, de 25+ ani. După părerea mea, ţinând cont de nivelul actual al salariilor şi de preţurile de pe piaţa imobiliară asemenea credite nici nu ar trebui să existe în oferta băncilor.

Un lucru e clar: nivelul actual al salariilor nu poate susţine preţurile de pe piaţa imobiliară nici măcar în Bucureşti. Cu un salariu de 1000 de euro si 20.000 de euro la teşcherea ca avans, poţi lua un credit maxim de aproximativ 80-85.000 de euro pe o perioadă de 25-30 ani. Conform preţurilor de pe piaţă, cu banii ăştia îţi cumperi cel mult ceva de 2 camere într-un cartier infect din Bucureşti.

De aceea foarte multe familii tinere fac creditul per familie. Dacă el şi ea au venituri cumulate de 1500-2000 de euro, ceea ce e foarte posibil în Bucureşti, în special în rândul tinerilor care au în jur de 30 de ani, deci au apucat să facă 5-6 ani de carieră, atunci perspectiva unui credit contractat pentru cumpărarea unei locuinţe care costă 100.000+ euro nu mai pare la fel de abracadabrantă. Sunt eligibili.

Tânăra familie e fericită, li se dă cu boabe de orez în cap, pupat toţi piaţa independenţii.

Problema e că realitatea sociologică nu prea susţine asemenea întreprinderi fanteziste, la fel cum cea economică, de exemplu, nu ar putea susţine întreprinderea fantezistă a creării unui combinat de exploatare a planctonului din Dunăre.

În România oamenii se căsătoresc în medie pe la 29 de ani bărbaţii şi 26 femeile. Cum durata medie de viaţă e de 68 de ani la bărbaţi şi 75 la femei, rezultă că un credit luat pe 25, chiar 30 de ani, la comun cu partenerul de viaţă, e o investiţie fezabilă.

Din păcate, vreo 25% din cupluri mai şi divorţează. Unele chiar înainte de a împlini 7 ani, şi majoritatea înainte ca soţii să împlinească 50 de ani. Ceea ce înseamnă că dacă eşti căsătorit/-ă ai 25% şanse ca pe la 49 de ani să redevii singur/-ă. Nu ştiu cum vi se pare vouă cifra, dar mie mi se pare destul de măricică. Şi încă ar trebui să fim fericiţi: în anumite ţări (de exemplu Belgia şi Austria) ale Europei Occidentale, spre ale cărei moravuri ne îndreptăm, 60-70% din cupluri ajung să divorţeze.

În anii 2000-2005, în România au divorţat constant 8-10.000 de cupluri în care soţii aveau amândoi 31-49 de ani şi împărţeau acelaşi palier de vârstă (deci: nu cupluri de genul Iri+Monica, el 49, ea 20, ci cupluri de genul Tanţa+Costel, el 31-35, ea 31-35). Pe palierul de vârstă 25-29 de ani, al primei căsătorii, s-au format, iarăşi constant, circa 20.000 de cupluri.

Rezultă că există şanse destul de mari - între 25 şi 50% - ca un cuplu uniform, care contractează un credit pe o durată mai mare de 20 ani imediat după căsătorie, să ajungă la 55 de ani nu stăpâni pe casa proprie, ci pe drumuri. Mă rog, fiecare pe drumul său.

Desigur, în ipoteza fantezistă că în Bucureşti în următorii 20 de ani nu vor exista crize economice şi salariul mediu va ajunge la 2000 de euro, astfel încât orice funcţionară pe care o părăseşte bărbatul să se poată bucura singură de locuinţa în care va fi stat o viaţă, nimeni nu are de ce să-şi facă griji.

E foarte bine că unii sinucigaşi compară Bucureştiul cu Londra şi zic că preţurile de aici "încă nu au ajuns" ca acolo, deci hai să dăm năvală, dar trebuie să ţină cont de faptul că salariul mediu actual în Bucureşti (500 E) e de vreo... 7 ori mai mic decât salariul mediu de la Londra. Şi pentru informarea acestor oameni ar trebui să se ştie că sunt regiuni întregi în Anglia în care salariul mediu e de 2 ori mai mic decât la Londra deşi oamenii de acolo au început cursa de urmărire nu de 7 ani, ca noi, ci de câteva sute de ani. Şi asta dintr-un motiv foarte simplu: pentru că Londra e... Londra. La Londra casele au preţul pe care îl au pentru că oportunităţile pe care le găseşti în oraşul ăla nu le vei găsi la Bucureşti. Nici acum, nici peste 50 de ani!

A doua problemă e că în România se întâmplă să moară anual aprox. 20.000 de oameni aflaţi "în floarea vârstei", adică între 30-49 de ani. Procentul reprezintă cca. 0.3% din totalul populaţiei de aceasta vârstă. Dacă ne uităm doar la generaţia actuală de 30-34 de ani (deci născuţii în perioada 1973-1977), şi facem o mică socoteală, înseamnă că din cca. 1 milion de români care au acum această vârstă cam 45.000 nu vor mai apuca vârsta de 45 de ani. Asta înseamnă 4,5%. Ceea ce ne duce la concluzia că din totalul creditelor cu durată foarte mare acordate familiei, nu individului, circa 4,5% sunt din start, adică din cauze naturale, neperformante. Pentru bănci e o cantitate neglijabilă deoarece pierderea va fi acoperită de restul de 94.5%. Câţi, însă, din cei care se împrumută se gândesc că riscul acesta aparent infim ar putea să dea peste ei şi peste familia lor?

Viitorul pare neguros fiindcă România nu s-a mai confruntat niciodată cu asemenea probleme. Alţii, însă, au făcut-o şi experienţa lor ne transmite un singur lucru: suntem prinşi într-un balon imobiliar.

Sursa: www.INSSE.ro, secţiunea "Populaţia".

duminică, 2 decembrie 2007

In treacat: un nou site de imobiliare

Hai să fac niţică reclamă gratuită unui site care promite să identifice anunţurile imobiliare publicate online eliminând duplicatele: www.Vertimo.ro. Promisiunea e foarte interesantă din perspectiva unui cumpărător.

Am căutat de curiozitate "garsonieră Pantelimon" şi motoraşul de căutare a găsit preţuri între 31.000 - 73.000 euro (m-am uitat doar pe prima pagină).

PS. Sincer, nu prea cred că elimină duplicatele fiindcă o scurtă testare mi-a arătat câteva duplicate clare, dar în mare pare să funcţioneze.

marți, 27 noiembrie 2007

Pericolul ieftinirii imobiliare, departe de Romania?

Voi înţelegeţi ceva din articolul ăsta? Oare ce rost are să pui un titlu optimist ("Pericolul ieftinirii imobiliare, departe de România") dacă înăuntrul articolului:

- zici că investitorii au fugit de pe pieţele emergente;
- îl citezi pe Silvestri care mai dă maxim 2-3 ani speculaţiilor;
- îl citezi pe Zamfir care zice că preţurile vor stagna /scădea;
- zici că boom-ul preţurilor a luat sfârşit;
- zici că soldul creditelor a crescut în 2007 sub aşteptări;
- zici că pieţele din jur sunt în scădere;
- compari România cu Bulgaria şi tragi concluzia că e mai bine să investeşti în Bulgaria;
- etc.

Suntem pe cale sa impunem o sintagma?

Văd, pentru prima dată, un titlu de ziar care reia ad-litteram titlul blogului nostru: "Balonul imobiliar".

http://www.ziua.ro/display.php?data=2007-11-27&id=229946

În treacăt, articolul acuză dezvoltarii de umflarea nejustificată a preţurilor finale de construcţie.

joi, 22 noiembrie 2007

Redevine valuta mijloc de economisire?

1 iulie 2007: 1 Euro = 3.13 RON.
1 noiembrie 2007: 1 Euro = 3.31 RON.
22 noiembrie 2007: 1 Euro = 3.59 RON.

Leul s-a devalorizat cu 8% în noiembrie şi cu 14% în ultimele 5 luni. Dacă "preţurile" reale la case (nu cele din anunţuri!) nu au crescut cu minim 15% de la 1 iulie până acum, atunci valuta a redevenit un mijloc de economisire mai sigur decât imobiliarele.

Update> Azi e joi. Va ajunge mâine 3.65?!

--

Căderea leului ameninţă stabilitatea financiară (România Liberă)

Leul a fost, ieri,
campionul devalorizarii, fiind moneda cu cel mai inalt ritm de depreciere, iar caderea lui ameninta preturile si stabilitatea financiara, avertizeaza analistii.
Leul a spart ieri dupa-amiaza pragul de rezistenta de 3,60 in tranzactiile pietei valutare romanesti si, cu o cotatie de 3,6435 lei/euro la ora 16.00, era moneda cu cea mai mare depreciere dintre cele monitorizate de Bloomberg, a spus Ionut Dumitru, economistul-sef al Raiffeisen Bank.


Banca centrala a afisat ieri un curs de 3,5944 lei/euro, in cadere cu 1,55% fata de cotatia zilei de vineri, cea mai joasa cotatie a ultimelor 16 luni. Cursul afisat de banca centrala este insa o medie a cotatiilor tranzactiilor valutare interbancare, calculata la ora 13.00. "Cursul Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este o cotatie indicativa, care descrie o situatie la un anumit moment. Tranzactiile continua pe piata din Bucuresti pana dupa ora 4 si, se mai fac schimburi cu lei pe piata de la Londra, care se inchide mai tarziu", a explicat Dumitru.
Economistul-sef al Raiffeisen Bank spune ca prabusirea monedei nationale din acest moment se datoreaza unei perceptii negative privind economia romaneasca si, mai ales, politicile sale. "Leul cade pentru ca deficitul de cont curent creste prea repede, inflatia aveanseaza rapid, economia incetineste si politicile economice sunt neadecvate. Doar banca centrala are politici restrictive, cele fiscale sunt prea relaxate", spune economistul-sef al Raiffeisen Bank.
Dragos Balaci, analist la ABN Amro Romania, crede ca nu va continua caderea leului si considera ca moneda noastra a fost impinsa de un asalt speculativ. "A cazut prea jos si prea rapid", spune Balaci, care estimeaza un curs de final de an de 3,55 lei/euro.

Nu e asalt speculativ, e nervozitate

Dumitru respinge ideea ca piata valutara romaneasca ar fi scena unor asalturi speculative. "Nu cred ca e vorba de atacuri speculative pe leu. Mai degraba putem observa ca investitorii straini sunt nervosi, iar unele comentarii ale oficialilor de la Bucuresti au inflamat nervozitatea", a spus Dumitru. Reprezentantii bancii centrale estimeaza ca banii speculativi care se misca in piata romaneasca sunt undeva intre 2,5 si 3 miliarde de euro.
"E greu de estimat suma totala a banilor speculativi, dupa cum e dificila definirea acestora. Eu cred ca sunt plasamente speculative la nivelul a 4-5 miliarde euro in piata romaneasca, dar nu e vorba doar de banii nerezidentilor, plasati in banci. E vorba si de plasamente pe piata de capital si chiar de investitii in piata imobiliara, care au si ele un aspect speculativ, chiar daca sunt mai putin lichide", spune Dumitru. Dupa ce consilierul guvernatorului BNR, Lucian Croitoru, a declarat, pentru o mare agentie de stiri, ca actuala cotatie a leului "respecta fundamentele economiei romanesti", piata a reactionat si leul a coborat la 3,65 lei/euro, spun dealerii.
Caderea leului spulbera sperantele ca inflatia anuala s-ar plasa sub nivelul de 6%, avertizeaza Dumitru. "Noi, de altfel, ne-am schimbat estimarea de inflatie pentru 2007, la un nivel de 6,5%."

Creditul in valuta s-a scumpit
Economistul-sef al Raiffeisen avertizeaza ca stabilitatea financiara este amenintata de devalorizarea brutala a leului, motiv care ar putea face ca banca centrala sa intervina pentru echilibrarea situatiei.
"Romanii sunt supraexpusi la creditele in valuta fara a avea o acoperire a riscului, deoarece au venituri in lei", spune Dumitru. Cand s-au relaxat conditiile de creditare, in iulie, cursul era undeva la 3,11-3,15 lei/euro. "Bancile comerciale au urcat pragul de indatorare la 70% din venitul unei familii, iar daca ne uitam acum la devalorizare, vedem o depreciere a leului cu peste 15%. Omul care a luat un credit in euro isi da aproape tot salariul pe rambursarea imprumutului", a avertizat Dumitru.

luni, 19 noiembrie 2007

1250 de euro/lună: atât te-ar costa să urci cu 6% preţurile


"Ziarul Financiar" a publicat în ediţia de azi, chiar pe prima pagină, o nouă cercetare bazată pe lecturarea conştiincioasă a anunţurilor din gazeta de perete "Anunţul (telefonic)" . Concluzia dumnealor e că-n octombrie preţurile au mai crescut cu 6%.

Oau! Mă mir că atâta inteligenţă nu presează pe dinăuntru creierele care o posedă făcându-le să se crape.

Hai să facem o socoteală simplă. Aşa cum zic dumnealor în articolul de azi, "analiza ZF a luat în calcul apartamentele cu trei camere, construite între 1980 şi 1990, acestea fiind cele mai stabile din punctul de vedere al preţului."

Şi acum hai să ne uităm pe Anunţul. Într-o ediţie normală de toamnă, perioadă de efervescenţă imobiliară, sunt aproximativ 2000-2500 de anunţuri de vânzare de 3 camere, din care aproximativ 500-1000 pot fi sigur încadrate la perioada 1980-1990. Strict pentru necesitatea demonstraţiei, hai să luăm o medie a lor: 750.

Anunţul ăsta telefonic apare de 3 ori pe săptămână. O lună are 4 săptămâni şi un pic. O lună tipică are, aşadar 12 apariţii (maxim 13). Carevasăzică într-o lună apar aproximativ 750 x 12 = 9000 de anunţuri care se încadrează în "profilul" urmărit de analiştii ZF.

Buuuuuuuuuuuun! Acum, dacă presupunem - tot pentru necesitatea demonstraţiei! - că fiecare anunţ din cele 9000 înaintează, în medie, suma de 100.000 de euro, rezultă că media preţurilor la 3 camere e de 100.000 de euro. Just, nu? Că doar e un calcul matematic simplu...

Ok. Dar ia să presupunem că the evil, diabolicul domn Dracula Oarecare vrea să vândă mai scump apartamentul propriu, drept pentru care vrea să "urce" piaţa. Să zicem că vrea să o urce cu 6%, cu cât au văzut analiştii ZF că au crescut preţurile în ultima lună. El îşi propune să publice în fiecare apariţie din AT un număr x de anunţuri care să nu vehiculeze suma de 100.000, ci pe cea de 150.000.

Ştiţi de câte anunţuri ar avea nevoie?... cât ar trebui să fie x?...

Păi, conform unui calcul matematic simplu ar fi nevoie cam de 1250 de anunţuri. 1250 de anunţuri aiurea, care ar vehicula preţuri de 150.000, ar trage în sus media preţurilor cu 6%.

Una mie două sute cincizeci de anunţuri.

Cum preţul unui anunţ în AT e în jur de 1 euro (un singur euro!), rezultă că dacă dl. Dracula Oarecare ar investi co-lo-sa-la sumă de 1250 de euro (una mie două sute cincizeci de euro!) ar putea să-i convingă pe jurnaliştii de la ZF că preţurile au crescut cu 6%, ceea ce ar face ca apartamentul lui să se vândă nu cu 100.000, ci cu 106.000 euro.

ZF va publica ştirea pe prima pagină, că doar se bazează pe o cercetare meticuloasă (mda... meticuloasă... numai că... halal metodologie!) şi întrucât ZF e un cotidian de business foarte serios şi bine informat, ştirea va fi preluată de multe alte publicaţii. The evil, diabolicul domn Dracula Oarecare îşi va atinge scopul cu o simplă investiţie de valoarea unui laptop mai acătării.

Nu-i aşa că şi dumneavoastră sunteţi ferm convinşi că oamenii inteligenţi nu pot fi manipulaţi?


joi, 15 noiembrie 2007

Terenuri contaminate, viitoare bombă imobiliară?

Ia citiţi articolul ăsta din revista "Capital" de ieri: Gelu Tofan, back in business. Toate bune şi frumoase, există teren disponibil pentru construcţii în sud, proprietarul nu mai stă cu fundul pe el şi e dispus să-l pună la dispoziţia unor proiecte imobiliare, dar citiţi şi comentariile postate de doi cititori. În caz că vor fi şterse le reiau eu aici:

gicu balaban: Terenurile sint contaminate cu negru de fum(cancer / Este ilegal sa vinzi terenuri contaminate chimic ...fara sa faci decontaminarea lor. Decontaminnarea terenurilor de la Danubiana costa de 10 ori mai mult decit ternurile.
Revista Capita de ce nu spune nimic ca este ilegal sa vinzi ptr imobiliare sau agiricultura astfel de ternuri.
Ternurile de la Danubiana sint moarte poate o groapa de gunoi dar nu vad altceva posibil
Revista Capital ar trebui sa mearga sa vada terenurile respective si dupa aia reclama...

vasile Pavelescu: Zona Danubiana o bomba chimica / Am lucrat la Danubiana si stiu situatia , acolo este contaminat totul pe o zona de 3 km daca nu mai bine. Ca sa cureti trebuiesc decopertati 3-4 m de pamint nu face sens..pe 3-4 km
Cum de Tofan are curaj sa vinda asa ceva nu stiu nu cred ca va primi aprobare ..este mult prea periculos cu bataie prea mare ca cineva sa riste...
Sint curios daca Revista Capital poate fi data in judecata ptr ca face reclama la ceva care este ilegal.....

miercuri, 14 noiembrie 2007

Ii salut pe bancheri, pe softisti, pe intelectualii saraci si pe functionari

Alex Dumitraşcu mi-a zis pe email cine îi vizitează forumul... drept pentru care am cerut şi eu "o informare" cu privire la cine vizitează blogul ăsta. Ce am primit m-a lăsat cu gura căscată.

Pentru perioada 1 septembrie - 10 noiembrie:

1. Vizite: 20418, din care 9999 din Bucureşti. Urmează Iaşi (890), Timişoara (686) şi Cluj-Napoca (650). Vizitatori unici absoluţi: 7354.

2. De pe adrese IP aparţinând BNR s-au făcut 244 de vizite, cu o tendinţă clară de scădere în ultimele 2-3 săptămâni când m-am luat cu treburile şi nu m-am mai ţinut de blog.

Alte bănci ai căror funcţionari au trecut / trec pe aici: Bank Leumi (181), Banca Ţiriac (173 / ? - probabil reţeaua de internet a rămas cu numele vechi), BCR (76), ING România (76), Alpha Bank (64), Raiffeisen (44), Bancpost (37), Banca Românească (9), Banca Cacofonică Carpatica (5), Libra Bank (5) etc.

3. Un segment foarte interesant de vizitatori e reprezentat de IT-işti: Softwin (255), Oracle Japonia (? - Alex D. mi-a şi zis un nume, 2 fraţi... iniţiala lor e "C", dar nu-mi permit să le dau numele aici, că nu or avea nici o legătură cu vizitele), Ixia România (63), Hewlett Packard (62), Kepler Rominfo (35) etc.

4. Un alt segment interesant e reprezentat de intelectuali. Îi salut călduros pe intelectualii noştri dragi, care jinduiesc pofticios la una bucată apartament comunist pe care nu şi-l pot lua nici din credit, că nu se califică, nici din şpăgi, că sunt prea mici în profesiile lor! Jinduire plăcută în continuare tuturor celor care vin din: Roedunet (352 - ăştia-s universitari, jinduire plăcută!), Universitatea Gh. Asachi - Iaşi (175), Centrul Finlandez de Cercetare Tehnică (104 / stai acolo, că stai bine!), Universitatea Tehnică Dresda (25 / idem!) etc.

5. Bineînţeles că am avut onoarea să fiu citit şi de oameni de stat: Ministerul Justiţiei (138), Serviciul de Telecomunicaţii Speciale (82 de vizite, cu activitate sporită în ultimele 2 săptămâni; cine naiba-s ăştia, SRI-ul?! ...uau!), Primăria Iaşi (51), ANRC (21), Ministerul de Interne (14 / ăştia-s poliţaii, s'trăiţ!) [update de dimineaţă: chiar şi 5 accesări de la "Cancelaria Primului Ministru" ! haaaa-haaaa-haaaa!!!... ] etc.

6. În rest o grămadă de SC Pandelică srl şi SC Găurelu srl, plus reţele casnice anonime : RDS-RCS, Astral, Artelecom.

Balonul imobiliar vă salută pe toţi!

miercuri, 7 noiembrie 2007

Discutie pe forum

alexadi:

"Avem o economie care tot creste, de 9 ani.
Avem o moneda care s-a tot apreciat.
Avem o inflatie care a tot scazut si ar mai fi scazut daca nu era seceta si pretul la petrol.
Avem milioane de oameni care lucreaza in strainatate si trimit in tara miliarde de euro.
Oameni care n-ar fi avut de lucru aici sau nu la nivelul salariilor din Spania si Italia.
Ca atare oamenii *care au ramas in Ro* primesc salarii mai mari. Pt ca e criza de forta de munca.
Mai intram si in UE, ceea ce ar trebui sa duca la fonduri de coeziune si stabilitate legislativa.
Sa mai zic de bursa care tot inregistra cresteri de doua cifre pe an?"

eu:

"Oricum, eu incep sa cred ca toata umflarea balonului a fost facuta cu "voie de la stapanire" pentru a masca adevarata inflatie. Pentru ca pe piata asta imobiliara, cata vreme preturile cresc nebuneste, sfidand orice logica economica, e clar ca a fost inflatie. Cand te scoli dimineata intr-un apartament de 30.000 de euro si te culci seara in acelasi apartament dar care costa acum 31.000, asta e inflatie si degeaba se mascheaza chestia asta sub denumirea de "crestere"... Ok, deci pe piata asta a fost inflatie. Care o fi fost interesul BNR si al guvernului sa lase inflatia sa zburde liber pe piata asta? Pai interesul a fost unul foarte simplu: oamenii au strans cureaua pe alte parti, au cheltuit mai putin pe mancare sau electrocasnice si si-au blocat o mare parte a veniturilor in "metri patrati". Treaba asta a functionat bine ani la randul, in primul rand si datorita faptului ca preturile la inceputul anilor 2000 chiar erau subevaluate. Problema e ca preturile au ajuns acum atat de disproportionat de mari fata de restul economiei, incat chiar si cei care si-ar permite sa le sustina, prefera mai degraba sa sparga surplusul de bani la Carrefour (=consum) decat pe rate. Imobiliarele au functionat asadar ca un burete care a absorbit inflatia generalizata si i-a ajutat pe guvernanti sa raporteze date pozitive de stabilizare a economiei. E un burete care insa e cam saturat, ar trebui "stors" pentru a permite o noua runda de absorbtie."

Discutia completa aici: http://www.guvernarea.ro/financiar-imobiliar/forum/viewtopic.php?t=20

duminică, 4 noiembrie 2007

Citeste si da mai departe: Lista imobilelor care prezinta risc seismic

Uite că exista online şi habar n-aveam: lista imobilelor care prezintă risc seismic. Un anonim, probabil chiar proprietarul site-ului Cutremur.net, mi-a arătat acest link pe care îl popularizez aici: http://www.cutremur.net/lista-cladirilor-incluse-in-categoria-de-risc-seismic-din-bucuresti/. Lista este autentică, pe baza înregistrărilor din posesia primăriei. Dacă funcţionarii primăriei nu fac nimic pentru popularizarea ei, o poate face internetul.

PS. Îmi cer scuze anticipat faţă de proprietarii din aceste clădiri. Dar astfel de informaţii trebuie să circule.

sâmbătă, 3 noiembrie 2007

Sa fie forum!

"Balonul imobiliar" a început de la o idee spusă la o bere, într-o seară caniculară de vară, şi a ajuns să atingă, în luna octombrie, peste 4600 de vizitatori. Se poate spune că un mic orăşel de provincie a intrat pe blogul ăsta, a citit ideile noastre, comentariile, argumentele pro şi argumentele contra. Oamenii au aflat că există şi alte puncte de vedere, nu numai cele oficiale, expuse în presă. Mai mult, presa însăşi a învăţat în ultimele 2 luni că se poate vorbi deschis şi despre scăderea, nu doar despre creşterea de neoprit a preţurilor. Specialiştii în imobiliare au învăţat că se poate vorbi sincer despre imobiliare. Consider că "Balonul imobiliar" şi-a adus mica sa contribuţie la normalizarea isteriei din piaţă şi le-a dat oamenilor instrumentele necesare pentru a gândi mai raţional şi în interesul propriu deciziile viitoare. Poate că lucrurile vor mai continua o vreme, din inerţie, în defavoarea celor care îşi muncesc cu trudă fiecare bănuţ într-o lume tot mai obositoare, tot mai stresantă, tot mai destructivă, şi în folosul celor care urmăresc doar să dea lovituri imparabile; dar sunt sigur că spiritul "Balonului" îi va ajuta să ia o decizie înţeleaptă pe cei care se chinuie azi să adune bănuţ peste bănuţ ca să poată avea mâine o casă numai a lor.

Nu mai departe de azi am citit siderat o ştire conform căreia o fufă care trăieşte din ceea ce ştie să facă cu gura a vândut cu 120.000 de euro un apartament cu bulină roşie de pe Ştefan cel Mare. Culmea, zice că l-a vândut de frica bulinei roşii.

Asta oare nu înseamnă că ar mai fi atâtea de făcut? De ce nu se publică pe internet o hartă a zonelor / blocurilor cu risc seismic din Bucureşti? De ce nu se distribuie gratuit această hartă oricărui cetăţean al Bucureştiului? De ce nu se face în fiecare oraş o asemenea hartă? De ce nu intervine statul pentru împiedicarea speculei cu aceste bombe cu ceas? Dacă eu iau mâine o maşină second-hand din Germania, o vopsesc şi o revând "ca nouă", sunt pasibil de puşcărie. Dacă vând iaurt cu nu ştiu ce enzimă în el (vezi cazul Danone) imediat se atacă zeci de organisme de protecţia consumatorului. Numai piaţa imobiliară este lăsată pradă unui liberalism sălbatic, fără nici o urmă de reglementare, fără nici o normă de etică. Dacă import din China o marfă la preţul de vamă de 1 leu, nu o pot revinde pe piaţă la preţul de 10 lei fără să plătesc impozite care să mă cocoşeze. Numai pe piaţa imobiliară a fost posibil ca o generaţie - generaţia de peste 50 de ani - să poată cumpăra o marfă cu 1000 de dolari şi apoi să revândă această marfă generaţiei tinere cu un preţ de 150 de ori mai mare. În aceste condiţii, retardaţii care ne conduc se miră că tinerii pleacă în continuare din ţară ("Păi cum dracu pleacă ăştia, că le-au crescut salariile?!" - au crescut, idioţilor, dar cu o mână le daţi, cu 7 le luaţi!), că economia României suferă de lipsa carburantului numărul 1: forţa de muncă, se miră că leul gâfâie, nicidecum nu "duduie", se miră că în primul nostru an de UE am exportat numai disperare, sărăcie şi crimă, de am ajuns să înspăimântăm jumătate de Europa...

Consider că alături de alimentaţie şi muncă, locuirea este una din condiţiile de bază ale unui trai civilizat. O ţară care nu poate rezolva oricare din aceste probleme e o ţară care are probleme. Degeaba ai case şi locuri de muncă dacă nu ai mâncare (vezi regimurile comuniste); degeaba ai mâncare şi case dacă nu ai locuri de muncă (situaţie tipică pentru regimurile înapoiate din lumea a 3-a); în fine, degeaba ai mâncare şi locuri de muncă dacă nu ai unde să locuieşti. Cazul României de azi. Bucureştiul de pildă are un deficit de vreo 100.000 de braţe de muncă şi e imposibil să atragă această forţă de muncă, deoarece salariile care ar trebui plătite ar depăşi cu mult ceea ce poate oferi la ora actuală mediul economic. Totul din cauză că unul din vectorii ecuaţiei - preţul locuirii - este umflat ca urmare a liberalismului sălbatic lăsat liber să zburde în piaţă. Un preţ al locuirii normal în Bucureşti, în România în general, ar stabiliza forţa de muncă, ar creşte investiţiile străine productive (unităţi de producţie - fabrici, ateliere) care ar importa în România nu numai datorii ci şi know-how şi tehnologie. Japonia sau Germania după al doilea război mondial nu s-au reconstruit cu afaceri imobiliare. Nu ar trebui să dea cuiva de gândit chestia asta?...

Ar mai fi, aşadar, multe de spus. Dar trebuie să vorbim mai mulţi şi să nu uităm un principiu de bază, auditur et altera pars. Tipii ca Gigi Castron, care cred că proprietatea lor va ajunge la un moment dat să valoreze 1 milion de euro devenind aşadar milionari prin nemuncă, doar prin stat, sunt ei înşişi victime ale sistemului corupt şi ai mentalităţii induse de acesta. De aceea vă invit pe forumul lansat de alex dumitraşcu la adresa http://www.guvernarea.ro/financiar-imobiliar/forum/. Sondajul e aproape gata şi din voturile de până acum e clar că lumea îşi doreşte un forum. Cum alex dumitraşcu l-a făcut deja, nu are rost să mai inventez eu încă unul. Ne vedem acolo!

joi, 25 octombrie 2007

Aberaţii de peste mări şi ţări

Tocmai am primit un newsletter de la site-ul ăsta: Property Secrets . Întrucât e atât de stupid, nu mă pot abţine să nu îl redau aici în întregime:

---

Romania Property Market Profile
Red hot investment location undergoing huge property price boom


Why Romania?

Romania has consistently proved to be a great investment location with fantastic potential for investors. It is one of the hottest European markets, and our favourite.

The property market is still very young and at the start of a prolonged and sustained period of growth. It is one of Europe's leading property investment markets. A golden scenario of economic factors have come together, making Romania a very exciting propsect indeed; one we believe is imperitive to invest in...

A full-scale housing boom is underway in Romania; foreign investors are ploughing substantial sums of money into the property market and astounding property price rises are being seen.

Yet, it is a market in its infancy - emerging from the 'basement' phase, set to grow substantially over the next decade.

Since joining the European Union the younger generation of Romanians have been embracing Western Capitalism, growing afluent and demanding modern apartments and studio flats.

This demand cannot be met quickly enough. At current construction rates and current demand levels, there is a time lag of 26 years...this is what makes this market so exciting.

We launched the first Romania Property Market Profile around six months ago and since then lots has happened...


So...what's new in Romania?

No-one understands these markets quite like we do. With this in mind, we have recently revisited and researched the markets in Romania and launched a new version of Romania Property Market Profile just for YOU.

Property Secrets’ new Romania Property Market Profile, written by our team of property market experts, is a comprehensive 50-page research and analysis report that aims to give you the most up-to-date information on Romania's property market and any changes that have taken place in the last six months since we first looked at the market.

In fact, lots has happenned in the last six months...such as:

  • There are mortgages available for foreigners in Romania
  • There is intense demand for new property in the country
  • The creation of a new middle class
  • Lots of potential growth in second and third tier cities
  • Housing trends have become more westernised
  • There is more urgency for new build property
  • A rapidly increasing population
  • Massive Foreign Investment
  • Bucharest is booming and prices are soaring

The latest version of the Property Market Profile, launched this October, focuses more on the macroeconomics and future growth potential and includes more detail on the current hotspots such as the second and third tier cities.

The profile discusses how Bucharest, the capital has come on leaps and bounds in the last six months and prices are still booming…

Excerpt...

Bucharest is booming, property prices are soaring; the question is not whether to invest, not when to invest, but where to invest.

And the answer probably is ‘anywhere’ in Bucharest; wherever you invest in the capital should bring you substantial return.

But have prices in Bucharest peaked?

» Download the Romania Property Market Profile and find out!

The contention is that prices of flats in Bucharest are as high as other European capitals and, because Romania is a low wage economy, they are beyond affordability.

However, there need not be that many wealthy people in Bucharest to absorb the small amount of new-builds released onto the market. But the other important thing to remember is the amount of equity locked up in homes makes flats affordable.

In this latest version of the Property Market Profile, you will discover which areas are offering the most potential for future investment.

Cities outside the capital are proving to be great options for investors - Cluj-Napoca for example, has shown 20-30% growth in the last six months which is set to continue.

The latest version of Romania Property Market Profile focuses more on the second and third tier cities in Romania, where the most growth is currently occuring.

Constanta, Brasov, Cluj-Napoca and Timisoara are expamples of second tier cities and also the key growth cities in Romania.

They are all displaying similar growth patterns, they have large populations and all the key elements that impact on property growth.

Other factors these cities have in common are that they have large numbers of graduates and are recipients of large FDI.

Excerpt P 69...

Cluj-Napoca stands out for a further reason as well. Its current Mayor has close associations with central government; he was recently the second in command of the coalition and has strong contacts with people in power.

He gets things done; and that makes Cluj-Napoca an exciting go-get city.

» Find out more about Cluj-Napoca and why it is such a hot location – download the Romania Property Market Profile TODAY!

Romania's third tier cities are smaller in population but a number of these have shown an exciting level of growth.

Arad is on the border and has had substantial FDI; the town also has a high density of graduates.

Sibiu is another interesting smaller town. One of its main attractions is its beauty, which should not be underestimated when selecting a location.

Sibiu is very nice. It has been compared to Prague for looks. What's more it has received significant FDI and has a large number of graduates.

Excerpt P 71...

Sibiu is a slightly different third tier city. It is small with a population of 154,821, it is not on the border but it is beautiful

There is a large German contingent in Sibiu; traditionally it was the German outpost Hermannstadt.

The quality and style of the architecture is testiment to this history. Nowadays German influence in the city gives it a different feel; business runs smoothly and efficiently and the city is doing well as a result.

This year it was European City of Culture and is feeding off the marketing opportunity.

» Why is Sibiu a goldmine for investors? and why now? – download the Romania Property Market Profile TODAY!

Another location to watch is Lasi...what potential does this city offer?...

Excerpt P 72...

One city that doesn't often get mentioned is Lasi. this is Romania's third largest city, but has received little by way of FDI.

It is located far away in the North East corner, in the direction of the former Soviet Union.

A bit of a fading dinosaur, it has a huge student population, the second largest in Romania; because of this we feel it might be a rising star for the future...

The Romania Property Market Profile covers many more potential investment locations in Romania...

The final section covered in the new Property Market Profile will give you a deeper insight into where Romania and the various locations should be considered in your investment portfolio.

  • Does Romania seem an obvious choice for property investment?
  • Is the macro-economy in good shape?
  • Do we see strong growth potential?
  • Will there be a consumer boom?

Download Romania Property Market Profile TODAY and all will be revealed...


Even MORE information!

For investors attracted to the current boom in Bucharest, we have produced the Bucharest Investment Decision Maker - a 12-page research report that asks - and answers - the key investment questions YOU should be asking when considering ANY location.

From capital growth, through finance and rental to exit strategies, the Bucharest Investment Decision Maker is the perfect partner to the Romanian Property Market Profile and an essential guide for interested investors.

» Become a PRO member now and download this for FREE

Become a PRO member of Property Secrets and you can download them both right now, completely free of charge!

----

Faceti abstracţie de bullshitul publicitar (frazele de genul "download this shit and become băşit"). Sper să vă distreze aberaţiile cu populaţia în creştere a ţării, primarul Clujului care are legături strânse cu Guvernul, oraşul Laşi etc.

duminică, 21 octombrie 2007

Vreti forum?

Ultimul sondaj şi-a propus să afle cine sunt cei care citesc "Balonul". Iată răspunsurile (212 în total):

- 2% lucrează în domeniul imobiliar
- 21% sunt chiriaşi
- 18% sunt proprietari
- 40% sunt "potenţiali cumpărători"
- 13% sunt simpli curioşi
- 2% sunt altceva.

Sondajul următor e un pic mai special. Având în vedere că habar n-am ce aş mai putea scrie, întrebarea următoare e: credeţi că ar fi util un forum în care să puteţi dezvolta discuţii privind situaţia de pe piaţa imobiliară, să puteţi cere/oferi sfaturi etc.?

miercuri, 17 octombrie 2007

Un alt avertisment venit dinspre Uniunea Notarilor?

La sugestia "irinei" (mulţumesc!) am citit şi eu articolul care conţine declaraţia cu adevărat bulversantă a preşedintelui notarilor, dl. Gabriel Zamfir. Este prima oară când aud pe cineva atât de informat spunând că oferta a ajuns să depăşească cererea.

Desigur, este vorba de cererea "solvabilă" - cum îi place lui "alex dumitraşcu" să spună. Adică oferta depăşeşte cererea celor care au cu ce (alde "gigi castron"). Că există şi o cerere a celor care nu au cu ce, e altceva; şi când am îndrăznit să o aduc în discuţie s-au găsit deştepţi care să-mi dea în cap cu "elasticitatea preţurilor". Mă rog... acestor deştepţi le urez să ajungă într-o bună zi să facă afaceri, să răspundă de salariile unor oameni şi să scoată profituri din "elasticitatea preţurilor".

Oricum, profit de acest prilej ca să-i oripilez şi mai mult pe cei care urmăresc din umbră acest blog. Aşadar, după ce le-am demonstrat că sunt om de cultură şi am vreo 50 de ani, hai să le demonstrez şi că sunt un nenorocit de comunist care pândeşte cu satârul la cotitură câştigurile capitalismului românesc. Iată de ce voi da un citat, zic eu, foarte interesant, din Karl Marx / Mizeria filozofiei (1847) :

"O ofertă nu reprezintă exclusiv ceva util, după cum cererea nu reprezintă exclusiv o dorinţă. Oare cel care cere nu oferă de fapt la rândul său un produs oarecare, sau simbolul tuturor produselor - banii - , şi prin oferta sa nu dă o reprezentare a utilităţii sau a valorii de utilizare?

Pe de altă parte, cel care oferă nu cere de fapt la rândul lui ceva, un produs oarecare, ba chiar simbolul tuturor produselor - banul? Şi nu devine astfel supus dorinţei, sau valorii de schimb?

Realitatea e că în orice ofertă găsim o cerere şi în orice cerere, o ofertă.
"

Aşa, deci ca să vedeţi ce marxist şi comunist e Manole, ia uite ce gândeşte Manole: păi Manole se gândeşte că dacă "cererea [de apartamente] e mai mare decât oferta [de apartamente]", aşa cum ni se repetă de toată lumea (mai puţin, iată, dl. Zamfir), treaba asta ar putea fi tradusă şi astfel: "oferta de bani e mai mare decât cererea de bani". Că doar proprietarii, prin oferta de vânzare, cer bani, în timp ce cumpărătorii, prin cererea de cumpărare, oferă bani. Păi nu?

Aşa, şi ce dacă? Păi, înseamnă că atunci când, vezi Doamne, din cauză că oferta de apartamente e mult sub cerere, şi creşte valoarea apartamentelor, nu ar fi normal să socotim şi că, de fapt, scade valoarea banilor?

Aşa zisa creştere a sectorului imobiliar e, după părerea mea, o creştere care generează inflaţie. Inflaţia ştim cu toţii ce înseamnă, că doar am avut nenorocul să trăim în perioada anilor '90. Înseamnă, în primul şi în primul rând, pauperizare generală. Şi chiar asta se întâmplă! În România până şi moneda euro se devalorizează! Multor români li se măreşte leafa cu 30 de euro, dar le-ar trebui măcar 100 ca să acceseze un credit ipotecar util. După un an li se mai măreşte cu 30, dar deja nebunia preţurilor face să aibă nevoie de minim 200... Şi tot aşa... Faceţi chestia asta 3-4 ani la rând, şi vedeţi unde se ajunge: la ceea ce a constatat dl. Zamfir, şi anume că... oferta a ajuns mai mare decât cererea!

My 2 cents...

duminică, 14 octombrie 2007

Cine nu vrea ca preturile sa scada?

Nu am mai postat de câteva zile, parţial fiindcă am avut treabă, parţial fiindcă mi-am dat seama că am spus atât de multe lucruri, încât... nu ştiu ce să mai spun.

Însă, aşa cum am promis, a venit vremea să le arăt tuturor celor care cred fel de fel năzbâtii despre mine că ştiu ruseşte (carevasăzică Manole are vreo 50 de ani, e d-ăla de pe timpul lui Ceauşescu). Iată de ce am tradus câteva fragmente dintr-un articol foarte interesant de pe blogul estonianului care scrie despre balonul imobiliar de la ei, din Estonia. Articolul se cheamă: Kto ne şoglasaţia, şto ţenîi na nedvijimost v Estonii prodoljat snijaţia? (Cine nu vrea să spună că piaţa imobiliară îşi va continua căderea în Estonia?)

"Companiile cu interese în piaţa imobiliară nu sunt de acord cu scăderea preţurilor deoarece nu câştigă nimic dacă nimic nu se vinde [adică dacă se instaurează panica pe piaţă, n.m.] . Asemenea companii sunt dominate de interese financiare mari atunci când prezintă situaţia publicului. Pe lângă aceste interese, firmele în cauză sunt în relaţii bune cu cei a căror misiune e să dezinformeze publicul. Comentariile acestui gen de oameni pot fi văzute / citite în diverse portaluri şi forumuri. Dar iată faptele:

1. Brokerii nu primesc nimic dacă nu se vinde nimic. De aceea vor ca oamenii să cumpere indiferent de cât de bine sau de rău stă piaţa. [...]

2. Specialiştii în credite bancare primesc o primă ca procent peste compensaţia obişnuită. De aceea sunt direct interesaţi ca oamenii să se împrumute cât mai mult. Cu cât tranzacţia e mai proastă pentru cumpărător (dobânzi ridicate, diverse costuri ascunse) cu atât iau mai mulţi bani.

3. Băncile sunt implicate prin intermediul evaluărilor imobiliare
, pe care le solicită. Evaluatorul ca angajat al industriei imobiliare e un aranjament complet împotriva intereselor cumpărătorului, deoarece va oferi evaluări utile acestei industrii, cu consimţământul tacit al băncilor, evaluări care nu reflectă neapărat preţul real. [...] [sper că am tradus corect punctul ăsta, rusa mea nu e chiar perfectă :)), n.m. ]

4. Mass-media: ziare, radio, televiziunile şi site-urile de internet care vând spaţiu publicitar agenţiilor imobiliare, brokerilor. În această parte a mass-media se fac presiuni financiare [din partea clienţilor lor, n.m.] în vederea continuării prognozelor nerealiste şi a evitării oricăror materiale care să conducă la concluzia de coşmar: "cad preţurile". De aceea auzim de multe ori expresia "cădere lină" care pare atât de uşor de digerat... Pentru ca lucrurile să fie şi mai rele, industria imobiliară aproape că deţine monopolul informaţiei asupra preţurilor, iar ziariştii nu pun niciodată întrebări stânjenitoare precum: "De unde ştim că ne spuneţi adevărul asupra preţurilor?" [...]

5. Mulţi proprietari şi speculanţi nu vor să recunoască faptul că deja suferă pierderi însemnate şi că proprietăţile pe care le deţin adună zilnic tot mai multe costuri ."

PS. Un eşec al acestui blog: am încercat săptămâna asta să fac un interviu cu un dezvoltator bulgar. Din păcate oamenii de PR ai firmei româneşti care îl reprezintă nu au fost de acord.

sâmbătă, 6 octombrie 2007

Sa trecem in revista...

În ultima lună, după apariţia "Balonului imobiliar", tot mai multe personalităţi din piaţa imobiliară au căpătat curajul (şi şi-au asumat răspunderea) de a spune răspicat lucrurilor pe nume.

Există o grămadă de utilizatori care tot repetă singuri, papagaliceşte, amăgindu-se zadarnic, că de 3 ani "se spune" că preţurile vor scădea şi nu scad, ci continuă să crească. E fals! De 3 ani vor fi fiind fel de fel de cetăţeni care au susţinut în particular asta, dar în nici un caz nu liderii de opinie, analiştii imobiliari sau pur şi simplu unele personaje de stat care să apară în faţa naţiunii, în interviuri, la televizor, şi să susţină asta. Vocile influente au susţinut constant numai teorii de genul "preţurile vor merge numai în sus", "e loc de creştere", "piaţa va mai creşte cu [atât]" etc. etc. etc. Vocile influente au mers într-o singură direcţie, şi anume în gonflarea pieţei imobiliare.

Mai mult, s-a păstrat şi se păstrează constant ambiguitatea în afirmaţii: cutare analist zice că "preţul apartamentelor va mai creşte cu [atât] la sută până la sfârşitul anului", fără să precizeze despre ce apartamente e vorba: noi sau vechi? De parcă fondul imobiliar e acelaşi, poate fi măsurat cu aceleaşi măsuri, metrul pătrat într-un bloc comunist fiind din punct de vedere al confortului totuna cu metrul pătrat dintr-un bloc nou. Dar umflarea ambiguă a preţului celor vechi e în favoarea celor noi, care "sunt puse în lumină", şi atunci când va veni momentul potrivit veţi vedea că analiştii care susţin creşteri de preţuri vor adăuga o mică precizare suplimentară: "preţul apartamentelor noi va mai creşte..." iar noul sport naţional va deveni atunci în România asigurarea "confortului" unui apartament nou. Victimele, aici, sunt proprietarii de apartamente vechi îmbătaţi de iluzii, care nu îşi dau seama că sunt simple rotiţe ale angrenajului propagandistic şi că dacă nu reuşesc să-şi vândă timp de mai multe luni apartamentul vechi la preţul "visat" atunci nu e din cauză că ar fi ghinionişti ci pur şi simplu fiindcă preţul e greşit.

Aşadar, iată care sunt cele mai importante "semnale" trase de oameni influenţi în ultima lună:

- 20 septembrie: Ion Marin, vicepreşedintele Asociaţiei Notarilor Publici, afirmă că tranzacţiile imobiliare au rămas "cam la fel", pe fondul creşterii tranzacţiilor cu terenuri şi al scăderii tranzacţiilor cu apartamente. Bun. Numai că avem de-a face cu un mic amănunt: tranzacţiile cu terenuri, zice Ion Marin, au fost explozive, ceea ce înseamnă că alea cu apartamente au fost, ca să zic aşa, implozive. Notarii sunt cei mai informaţi oameni din România. Să îşi permită un oficial de-al lor să vorbească aiurea-n tramvai?

- 2 octombrie: Vlad Vlăsceanu, directorul TIMON (în desfăşurare) vorbeşte de o "prăbuşire" a preţului la apartamentele vechi. Hai să privim cu rezervă această afirmaţie deoarece omul are interes să vândă apartamente noi. Dar ar risca el să se acopere de ridicol peste câţiva ani făcând afirmaţii atât de grave?

- 4 octombrie: Sorin Istrate, directorul Europroperty, declară că preţurile la apartamente vechi vor scădea cu 30-40% în următorii 3-4 ani. Să privim cu rezervă şi afirmaţia aceasta, din aceleaşi motive ca mai sus.

- 6 octombrie: interviu bombă în Cotidianul cu Ruxandra Cleciu de la Asociaţia Agenţiilor Imobiliare. Interviul e cu atât mai important cu cât doamna în cauză nu s-a sfiit niciodată să facă parte din concertul simfoniei "creşterii preţurilor". Ori, iată câteva declaraţii din acest interviu:

"Dupa parerea mea, bancile fac niste erori fantastice prin faptul ca acorda credite pentru astfel de apartamente [vechi]. [...] Dar nu-si pune problema banca daca peste trei ani, in cazul in care va trebui sa execute acea proprietate deoarece proprietarul nu mai poate plati, va mai putea sa-si acopere investitia, mai ales ca si avansul s-a redus. Cred ca preturile apartamentelor vechi sint mult umflate fata de valoarea lor reala.
[...]
Cum credeti ca va evolua raportul cerere-oferta?
Oferta este una, capacitatea de a cumpara este alta. [...] Cred ca exista un numar limitat de cumparatori.
[...]
Cred ca peste trei ani vom vorbi altfel despre acestea [apartamentele vechi]. Cred ca peste trei ani vom discuta altfel si vor fi foarte afectate bancile cind vor vedea ca pe ce au dat 80.000-85.000 atunci va valora 65.000 de euro. In mod sigur preturile lor vor scadea."


Pentru cine ştie să citească printre rânduri, interviul conţine avertismente extrem de severe la adresa băncilor. "Traducerea" ar suna astfel: "Dragi bancheri, pregătiţi-vă, deoarece foarte, foarte curând, după ce proiectele noi vor fi gata sau aproape gata, noi, agenţii imobiliari, nu vom mai susţine piaţa apartamentelor vechi. Pregătiţi-vă să o susţineţi singuri, dacă aveţi curaj, dar să nu ziceţi că nu v-am avertizat."

vineri, 5 octombrie 2007

Limbajul de lemn al activitatii de creditare

Că tot l-am citat pe francezul acela, mi s-a părut foarte distractiv capitolul în care este descrisă folosirea limbii de lemn pentru a ascunde realităţi evidente: "scăderea preţurilor" nu este niciodată numită aşa, ci "încetinire a activităţii [imobiliare]", în loc de "case nevândute" se va vorbi despre "creşterea perioadelor de vânzare" ş.a.m.d.

Tare distractiv mi se pare articolul de azi din Gândul: "Credite pentru persoane fără carte de muncă". Citez:

"După ce ani de-a rândul au evitat să includă în portofoliul de produse şi împrumurile pentru Persoanele Fizice Autorizate (PFA) sau Asociaţiile Familiale (AF), în ultima vreme băncile au văzut potenţialul acestei categorii de întreprinzători."

Carevasăzică despre asta e vorba: băncile au văzut potenţialul. Hm... Măi să fie! Dar până acum oamenii ăştia nu aveau potenţial?! Numai eu cunosc o grămadă de inşi care făceau afaceri de câteva miliarde bune pe an şi care ori de câte ori îndrăzneau să se apropie de o bancă şi să solicite un credit primeau un generos şut în fund. În realitate băncile nu prea mai au clienţi d-ăştia normali, familişti, cuminţi, devreme acasă şi cu leafă mare şi acum sunt hămesite să acapareze noi segmente de piaţă, chiar dacă e vorba de segmente riscante (se ştie că în cazul unei crize economice, oricât de mici, micii antreprenori sunt în mod tradiţional primele victime!).

marți, 2 octombrie 2007

Romania, o piata izolata?

Se pare că sunt pe cale să fiu demascat. Carevasăzică, am constatat stupefiat că prin anumite cercuri imobiliare există credinţa foarte stăruitoare cum că sub numele meu se ascunde de fapt un renumit analist imobiliar, un adevărat as al imobiliarelor. Iniţial mi s-a părut de neimaginat ca un om cu tichia întreagă să creadă o asemenea tâmpenie, dar se pare că agenţii noştri imobiliari... chiar cred.

Drept pentru care, ca să le dau satisfacţie şi să se simtă împăcaţi cu ei înşişi şi certitudinea lor, o să încep o serie de posturi în care voi încerca să le arăt 1. că Manole e literat sau filozof, ceva, pe-acolo, adică om de cultură, 2. că Manole e comunist (fir-ar el al dracului!) şi 3. că Manole are peste 50 de ani.

1. Episodul de azi: Manole e filozof, domne', literat, uom de cultură ceva, că prea le scrie poetic

Ok, în episodul de azi le voi demonstra agenţilor imobiliari că ştiu limba franceză (uau! Manole e poliglot!...) şi că ştiu şi ce înseamnă cuvântul imaginar (hm... literaţii, domne', folosesc cuvinte de-astea).

Mulţi încearcă să ne convingă că situaţia din România e sub control, că România e cumva ruptă de restul lumii şi că o posibilă criză nu ne poate atinge fiindcă suntem închişi ca într-un cocon în Românika noastră scumpă unde creşterile salariale şi economia duduindă vor face ca preţurile să nu scadă niciodată şi să facă din orice proprietar - de ce nu? - un milionar veritabil, de parcă milioanele se fac stând degeaba şi aşteptând să cadă pară mălăiaţă în gura lui nătăfleaţă.

La o privire mai atentă se poate observa însă că motivaţiile psihologice, imaginarul, care au umflat balonul din România se aseamănă ca două picături de apă cu motivaţiile din alte ţări. Hai să citim împreună capitolul Les mythes. Sociologie de la bulle de pe www.bulle-immobiliare.org. Vă atrag atenţia că studiul respectiv este scris de un francez care nu are nici o legătură cu România şi, probabil, nu a călcat în viaţa lui în Bucureşti.

Ok, deci ce spune franţuzul nostru? Păi el ne spune că în ţările balonate e la mare modă "mitul străinilor": străinii vin şi cumpără hălci întregi de terenuri şi case din avuţia băştinaşilor. În Anglia se consideră că Londra e cumpărată de ruşi. În Franţa se consideră că englezii pleacă din Londra datorită scumpirii şi cumpără în Franţa, la fel cum fac şi olandezii, nemţii sau chinezii. Europenii în general cumpără în New York, fiindcă euro e mult mai tare ca dolarul. Etc.

Străinii, am putea adăuga, năvălesc şi-n România şi abia aşteaptă să-şi ia garsonieră în Militari, Drumul Taberei, Ghencea ş.a.m.d. sau terenuri în creierii munţilor (unde preţul lor va creşte foarte mult deoarece se va face autostradă la Sf. Aşteaptă). Sună cunoscut, nu-i aşa?

Şi ce mai spune franţuzul? Păi ne mai spune că la ei, în Franţa, pensionarii (les retraités) sunt socotiţi vinovaţi de creşterea preţurilor. Adică boşorogii de proprietari, în limbajul tinerilor noştri de zi cu zi. Conflict de generaţii, la Paris ca la Bucureşti.

Şi ce mai zice el? Păi, ne mai zice că o altă motivaţie a creşterii preţurilor este "alinierea europeană" (le rattrapage). Preţul la Paris trebuie să fie 'atât' pentru că aşa e la Londra. Şi viţăvercea. Sună cunoscut, nu? De câte ori nu aţi auzit că "preţurile la Bucureşti trebuie să fie 'atât' " pentru că tot 'atât' sunt şi la mama dracului, de pildă la... Dublin?

Şi ce ziceţi de prezenţa mitului studenţilor şi la ei, la francezi? Cum că vin studenţii, an de an din ce în ce mai mulţi, şi din bursa lor amărâtă sau din salariile lui alde tacsu' şi mă-sa rad tot pe piaţa imobiliară, mai ceva ca Godzilla. Sună cunoscut, nu-i aşa? Ai naibii studenţii ăştia, că vin cu valizele de bani după ei...

Şi oamenii mai cred că pieţele imobiliare au un caracter strict local (cade piaţa din Londra, nu contează, la Paris va fi tot veselie) - asta ne spun şi analiştii noştri, pentru care piaţa din România e complet izolată, mai rău ca-n Coreea de Nord. Şi mai există vorba că "ceva s-a dat imediat", deci "se dă" (la vente en une journée) - fără să conteze că realitatea arată clar că o proprietate stă la vânzare cu lunile. Şi mai există zvonistica (le mécanisme de la rumeur). Şi mai e şi optimismul indus de dobânzile scăzute. Câtă vreme banii vor fi ieftini - de parcă vor fi ieftini la infinit! - totul e ok, preţurile vor creşte. Fără să se observe că sunt ţări în care dobânda de referinţă e mică şi totuşi preţurile nu cresc.

Etc.

Aş mai adăuga, ca mit specific situaţiei din România, "mitul creşterii salariilor" - cresc salariile, deci e obligatoriu să crească şi preţul caselor, deşi nimeni nu ne explica de ce, dacă salariile au crescut în perioada 2003-2007 cu 100%, preţul caselor a crescut cu 700%. Mitul acesta nu îl întâlnim în Franţa, dar surpriză, surpriză!... îl întâlnim, logic, în ţări precum Letonia şi Estonia.

Concluzia se impune de la sine: imaginarul balonării este acelaşi peste tot, din Bucureşti la Londra şi de la Madrid la Riga. E ca şi cum cineva, un Dumnezeu imobiliar, ar fi aruncat aceleaşi zvonuri pe fiecare colţişor al pieţei europene dând naştere, firesc, la acelaşi efect: balonul. În aceste condiţii, de ce ar reacţiona cumpărătorii români diferit faţă de cei europeni atunci când observă că apartamentele ajung să stea nevândute câte juma' de an?!

luni, 1 octombrie 2007

Cine sunteti voi, dragilor?

La sondajul legat de preţul pe care l-aţi da dumneavoastră, cititorii blogului meu, pe o garsonieră din Pantelimon, s-au înregistrat următoarele răspunsuri:

- Sub 13.000 E - 33 de răspunsuri (19%)
- 15.000 E +/- 15% - 31 de răspunsuri (18%)
- 25.000 E +/- 15% - 53 de răspunsuri (30%)
- 35.000 E +/- 15% - 33 de răspunsuri (19%)
- 45.000 E +/- 15% - 14 răspunsuri (8%)
- 55.000 E +/- 15% - 4 răspunsuri (2%)
- 65.000 E +/- 15% - 4 răspunsuri (2%)

După cum ştiţi la ora actuală pe o garsonieră din Pantelimon se cer cam 60-65.000 de euro. Nu mă pot abţine să nu comentez aceste rezultate: aşadar, dacă excludem extremele, adică pe cei 19% care nu ar locui în ruptul capului în Pantelimon şi pe cei numai 4% care zic că ar da un preţ apropiat de preţul pieţei, observăm că preţul cel mai realist pe care l-ar putea obţine un proprietar de garsonieră din Pantelimon e undeva pe la 45-50.000 de euro. Cu 20% mai puţin decât preţul de strigare.

Acum, la sugestia cuiva de aici, de pe blog, iată care va fi tema noului sondaj: cine sunteţi voi, dragilor?

duminică, 30 septembrie 2007

For sale

Un utilizator mi-a pus o întrebare într-un comentariu legată de "ce părere am" de un apartament pe Nerva Traian, 3 camere, 150.000 E.

Ca un principiu, nu am nici o părere. Este problema fiecăruia să creadă ce vrea despre chestia asta. Dar am promis atunci un foto reportaj şi mă ţin de cuvânt. Ca să nu fiu acuzat că fac imagine proastă unuia şi altuia am mâzgălit cum am putut pozele făcute în aşa fel încât să nu se distingă nici numele agenţiei care intermediază (acolo unde e cazul), nici numărul de telefon. Traseul pe care l-am urmat a fost piaţa Hurmuzachi - parcat maşina - mers pe jos pe blvd. Călăraşi până la Hala Traian - tăiat drumul înapoi printre blocuri spre blvd. Decebal - blvd. Decebal - înapoi la piaţa Hurmuzachi. Cam 45 de minute de mers lejer, la pas, şi pe alocuri chiar plăcut. Mai puţin la hala Traian, zonă care nu mi-a plăcut niciodată fiindcă mi se pare că se aseamănă, ca şi calitate a locuirii, cu favelele din Cidade de Deus.


Pe Călăraşi, vizavi de benzinăria Agip


Tot pe Călăraşi, la biserica Delea


După biserică, la vreo 100 m


Tot trecând de biserică, la vreo 250 m pe stânga


Undeva pe Th. Speranţia


Pe Decebal, la vreo 200 m de benzinăria Agip


Pe Decebal aproape de piaţa Hurmuzachi


Dacă tot eram prin zonă am dat o fugă pe la un prieten care stă pe O. Goga

Astea se văd cu ochiul liber. Pe unele le ştiu de foarte multă vreme. Pe altele le-am văzut prima dată. Ok, până la urmă ce vreau să spun cu astea? Păi... nimic. Cum tocmai am primit un email în care mi se explică voalat că nişte hackeri ar putea să-mi spargă blogul ca să afle cine sunt şi eventual cine ştie ce dracu să-mi facă... eu zic că e prudent să nu vreau să zic nimic. Eu. Ce zic pozele, e treaba lor şi ştiţi cum se spune pe cataloagele de vânzări: "Pozele au doar un caracter indicativ şi e posibil să nu semene perfect cu realitatea. Blamaţi aparatul foto, nu fotograful, pentru orice detaliu dubios."

vineri, 28 septembrie 2007

Am schimbat descrierea blogului

Ca să nu mai existe discuţii legate de focusul blogului, am schimbat descrierea (aia care apare sub titlul mare, "Balonul imobiliar").

joi, 27 septembrie 2007

Profilul agenţiilor mici

Utilizatorul AristotelCostel mi-a atras atenţia asupra acestui articol din site-ul Daily Business (www.dailybusiness.ro): Radiografia agenţiilor imobiliare medii şi mici . În rezumat:

- cifră de afaceri medie 58.000 E (eu am estimat 30-60.000 E)
- productivitate / angajat 850 E / lună, ceea ce justifică aprecierea făcută de mine mai devreme (salariaţi plătiţi "destul de prost")
- 46% sunt tentaţi de tranzacţiile cu terenuri ("Alţii s-au reprofilat, se ocupă acum în special de terenuri...")

Mă întreb ce ar putea crede un cititor onest: oare ăia de la Daily Business au citit blogul meu, sau eu am citit articolul lor cu o lună înainte de apariţie?

Sau vorbim amândoi de aceleaşi lucruri pe care numai orbii nu le văd?

vineri, 21 septembrie 2007

Gherila shopping #2 ?

Azi am auzit o fază supertare pe care nu mă pot abţine să nu v-o spun şi vouă: un amic din domeniu mi-a zis cum a obţinut un apartament mai ieftin pentru client. Clientul i-a zis de la obraz: "Nene, eu mă uit în ziar şi văd numai de la 110.000 de euroi în sus. Eu nu am decât 85.000 disponibili, pot s-o omor şi pe mama, că n-am de unde să scot mai mult. Aşa că fii atent aici: cât iei tu comision la o tranzacţie de 110.000? 6.600? Perfect. Găseşte-mi ceva la 78.000 şi semnăm pe loc contract că-ţi dau comision 7000."

Omul vroia 3 camere oriunde o fi în zonele Crângaşi, Giuleşti, Lujerului. Se pare că amicul meu l-a satisfăcut cu 3 camere pe str. Vintilă Mihăilescu.

Revin.

22.09: Aşadar, revin. De fapt secretul acestei tranzacţii avantajoase e foarte simplu: agentul a fost motivat mai mult ca să obţină un avantaj consistent pentru clientul-cumpărător. Dacă privim procentual, şi luăm de bune cifrele date de prietenul meu, el a încasat grosso un comision total de 8,25%, adică mult mai mare decât unul obişnuit.

Nu uitaţi:

  • O agenţie de cartier nu are nevoie de supervenituri ca să o ducă bine. V-am explicat în postul ăsta cum stă treaba cu agenţiile imobiliare. O agenţie cu 4-5 angajaţi nu are nevoie de o cifră de afaceri anuală mai mare de 250.000 RON / an (adică vreo 70.000 de euro) ca să o ducă boiereşte. Asta înseamnă că dacă intermediază de-a lungul anului 10 vânzări de apartamente başca închirieri şi alte mărunţişuri, e superconfort pe capul lor.
  • Negociaţi-vă poziţia. Nu vă bateţi joc de banii voştri.
  • Nu puneţi botul la "cifrele pieţei". Cifrele umflate nu înseamnă neapărat că se şi fac vânzări. Proprietarii încearcă şi ei marea cu degetul sau sunt duşi cu capul. Dar pe-acolo, pe undeva, e acel apartament care vă aşteaptă pe dumneavoastră şi care poate fi luat cu 20-25 % mai ieftin decât preţul oficial. Şmecherie: puneţi-vă agentul să caute în special apartamente ai căror proprietari vor să emigreze. Emigranţii sunt unii dintre cei mai buni vânzători, pragmatici, realişti şi fără ifose în cap. Dar pentru un rezultat bun pregătiţi-vă să vă motivaţi agentul corespunzător, aşa cum făcut tipul de mai sus. Noi românii vrem de mult prea multe ori să obţinem foarte mult în schimbul a nimic. Cu riscul de a-i mi-i pune în cap pe toţi cititorii blogului, vă sfătuiesc să vă respectaţi agentul imobiliar şi să-l motivaţi corespunzător, cum a făcut insul de mai sus. Dacă agentul nu e motivat nu are de ce să-şi bată capul pentru clientul-cumpărător (mă aştept să fiu înjurat) sau adoptă o atitudine neutră între proprietar şi cumpărător, adică ceva de genul: "Na, atâta cere ăsta, dacă nu vrei ... mergem la altul".

joi, 20 septembrie 2007

Indirect si cu juma' de gura se confirma ceea ce stim cu totii:

...că apartamentele de bloc au început să se vândă din ce în ce mai prost.

Ziarul care are curajul să publice această ştire e Cotidianul, prin articolul de azi intitulat: "BNR dă de pământ cu piaţa imobiliară". Citiţi partea a doua a articolului în care are cuvântul Ion Marin, vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici.

"In primele şase luni din 2007 au fost înregistrate 272.097 tranzacţii, în creştere cu 3-4% faţă de nivelul din intervalul corespunzător din 2006. Creşterea nu a fost atât de mare deoarece a avut loc o echilibrare, pe fondul majorării numărului tranzacţiilor cu terenuri şi al reducerii celor cu locuinţe."

Luând în considerare nişa de piaţă care ne interesează şi pe care o credem mult supraevaluată, cea a apartamentelor comuniste de bloc, avem, aşadar, cel puţin 2 elemente-cheie ale unui bubble imobiliar:

- oferte de vânzare care stau pe piaţă peste jumătate de an (confirmare empirică pe care o poate face oricare dintre noi);
- tranzacţii în scădere (confirmare oficială).

marți, 18 septembrie 2007

Cat ati fi dispusi sa dati pe o garsoniera in Pantelimon?

La sondajul "Cine e Manole?" s-au înregistrat următoarele voturi:

- Un agent imobiliar oarecare - 33 (25%)
- Un agent imobiliar dat afară din serviciu - 13 (10%)
- Patronul unei agenţii care vinde apartamente şi e nemulţumit că lumea încă dă bani pe cele vechi - 22 (17%)
- Un proprietar păcălit care vrea să scadă preţurile pieţei ca să-şi poată cumpăra ceva - 13 (10%)
- Un tip de la BNR (banca naţională) - 7 (5%)
- Altcineva / Altceva - 40 (31%)

Sondajul care începe azi porneşte de la cele 2 feţe ale Pantelimonului: cartierul în care "ştii bine că nu e uşor / când se uită după tine băieţi din Pantelimon" sau cartierul cu preţuri mult mai mari ca-n Berlin (ăăă... capitala Germaniei, puterea economică nr. 1 din Europa, pentru cine nu ştie) ?

duminică, 16 septembrie 2007

Cât durează o vânzare?

Prin iunie 2006 o garsonieră din Pantelimon costa în jur de 30.000 de euro. După câteva luni, în toamna lui 2007, conform anunţurilor din ziare preţul sărise la aproape 40.000. După alte câteva luni, în primăvara lui 2007, prin martie, preţul sărise la 60.000. Aşadar, în circa 9 luni preţul a urcat cu 100%.

Dar se vinde?

Istoria unei garsoniere din Piaţa Delfinului (mai precis de pe Dobrina) e destul de relevantă.

- luni 26 martie 2007: preţul cerut e de 59.000 de euro;
- după o lună de nevânzare, pe 20 aprilie preţul scade cu 3.000 de euro: 56.000 euro;
- după 2 luni şi jumătate de nevânzare, pe 13 iunie, preţul scade la 53.500 euro;
- după 3 luni şi jumătate de nevânzare, pe 3 iulie, proprietarul anunţă un nou preţ: 60.000 de euro;
- după 4 luni şi jumătate anunţul de vânzare se pare că este actualizat pe un alt site pe data de 6 august dar preţul se încăpăţânează să rămână la fel: 60.000 de euro.

De la primul anunţ de vânzare (când 1 EUR = 3,33 RON) au trecut aproximativ 5 luni. În RON, la data aceea preţul cerut era de fix 2 miliarde. În ziua în care preţul anunţat a fost cel mai jos cursul valutar ne indica 1 EUR = 3,27 RON. Ceea ce înseamnă că în RON proprietarul era dispus să accepte un preţ de 1,75 miliarde, adică mai mic cu nu mai puţin de 12,5% decât pretenţiile iniţiale. O constatare destul de interesantă, aş putea zice.

Pe 3 iulie, când se anunţă noul preţ: 60.000 de euro, leul e tare ca o stâncă: 3,12. Şi toată presa vuieşte de previziunile a diverşi analişti care zic că leul se va întări până la 3,00. E clar că proprietarul nu vrea să rişte să piardă pe 2 fronturi: şi din scăderea preţului şi din scăderea euro. Ţine cu dinţii de preţul de 60.000 iar în ceea ce priveşte cursul, Dumnezeu cu mila. 53.500 de euro la un curs de 3,00 ar fi însemnat doar 1,60 miliarde. Dar 60.000 la un curs de 3,00 face, hm, 1,80 miliarde, adică, în lei, o sumă aproximativ egală cu cea din data de 13 iunie. O constatare destul de interesantă, aş putea zice. Corelată cu cea de dinainte înseamnă că suma cerută iniţial era, ca s-o spunem pe româneşte, la plezneală, câtă vreme proprietarul a transmis de mai multe ori semnale că ar fi (fost?) dispus să vândă şi cu vreo 200 de milioane mai ieftin.

vineri, 14 septembrie 2007

Prima casa: investitie sau nu?

Dacă e să mă întrebaţi pe mine, o chestie pe care trebuie să dai 100.000 de euro trebuie mereu tratată ca o investiţie. Am explicat deja într-un comentariu cum văd această problemă.

Ca să rezum:

1. Nu mai trăim pe timpul lui Ceauşescu, când un om îşi păstra serviciul zeci de ani şi eventual ieşea la pensie de la serviciul la care muncise prima oară. Acum piaţa muncii e mult mai dinamică, azi munceşti undeva, mâine altundeva, şi nu îţi permiţi să investeşti o parte considerabilă a veniturilor într-o locuinţă care riscă să se devalorizeze. Ce te faci dacă trebuie să te muţi de la Bucureşti la Timişoara? Nu poţi lua şi blocul cu tine. Va trebui să vinzi. Peste câţiva ani eşti sigur că vânzarea te va ajuta să obţii măcar banii pe care i-ai cheltuit?

2. Din păcate mă văd nevoit să-l contrazic făţiş pe comentatorul care spune că prima locuinţă nu trebuie tratată ca o investiţie, fiindcă oricum trebuie să locuieşti undeva (fiind o necesitate). Chiar şi în condiţiile unei pieţe vitrege se pot găsi soluţii de compromis (chirie, locuit cu părinţii etc.) care să fie mai puţin proaste decât soluţia de a cumpăra când preţurile sunt pe val. Soluţiile de compromis te pot ajuta în viaţă pe termen lung; cumpăratul când preţurile sunt la apogeu îţi va da peste cap toată viaţa.

Iată păţania unui japonez, de pildă, care a avut nefericita inspiraţie să cumpere chiar în momentul de vârf al bubble-ului japonez (1991): casa pe care a dat atunci 400.000 USD nu mai valora în 2005 decât jumătate. Şi omul mai avea de plătit la bancă încă 300.000 de USD. Scăderea i-a schimbat brutal viaţa, întrucât l-a transformat din proprietar în prizonier al locaţiei supraevaluate. "He said he would like to move closer to the city but cannot: the sale price would not cover the $300,000 he still owes the bank."

Se poate spune că a făcut o investiţie proastă, nu-i aşa? Iar articolul acela din New York Times mai conţine câteva avertismente din care unul mi se pare extrem de important:

"Another [warning] is to avoid property that may be hard to unload when the market cools." Evitaţi să cumpăraţi proprietăţi de care vă va fi greu să vă debarasaţi în cazul unei crize.

Ştiţi voi care.

miercuri, 12 septembrie 2007

O mizerabilă manipulare jurnalistică

Mizerabil ceea ce se petrece la Evenimentul Zilei.

După ce ieri, marţi, 11.09 a publicat pe prima pagină sub semnătura a două ziariste - Georgeta Petrovici şi Alina Busuioc - un articol alarmist intitulat "350 de euro pe lună pentru o garsonieră" (http://www.evz.ro/article.php?artid=322125), azi, 12.09, apare unul de-a dreptul jenant, al cărui titlu este "70.000 de euro o garsonieră la periferie" (http://www.evz.ro/article.php?artid=322313). Autoarea e o anumită ziaristă pe care o cheamă Trandafir.

Mizerabil în demersul EVZ e că intenţia de manipulare rapidă şi urgentă a pieţei rezultă nu neapărat din cifrele total fanteziste şi din reacţiile indignate ale majorităţii covârşitoare a cititorilor, care au sesizat aberaţia tipărită, ci chiar din interiorul ziarului în cauză care, printr-o greşeală redacţională, şi-a dat arama pe faţă.

Probabil din graba de a încasa comisionul pentru scrierea articolului prostănacii au trimis la tipar o cifră mai aproape de realitate, 250 de euro, în loc de 350 de euro. Cândva în noapte cineva s-a sesizat şi cifra a fost corectată fără nici o explicaţie. Cum prostia însă e tot prostie şi, ştiţi cum se spune, minciuna are picioare scurte (deşi în România, din păcate, avem de multe ori nefericita senzaţie că are picioare infinit de interminabile...) nu au ştiut să-şi şteargă urmele manipulării de peste tot. Vă propun, aşadar, să faceţi următoarea operaţiune:

  1. intraţi pe site-ul Evenimentului Zilei, www.evz.ro
  2. căutaţi (dreapta sus) cuvântul "chirii"; veţi ajunge pe pagina de căutare
  3. selectaţi la căutare numai intervalul septembrie 2007 - septembrie 2007 şi... BINGO!
Titlul articolului în baza de date aşa cum a apucat să fie scris de prima oară, este... "250 de euro, chiria pentru o garsonieră"!

Păi măi băieţi, hotărâţi-vă cu cât vreţi să umflaţi preţurile: cu 100 sau cu 200 de euro?!

Pentru posteritate, în caz că ipochimenii se vor sesiza şi vor corecta şi din baza de date titlul iniţial, voi pune aici un print screen care să-i ruşineze pentru totdeauna.



Spre ruşinea lor, de fapt a noastră, a tuturor, conform datelor de la BRAT acest ziar se numără printre cele mai cititite din România. Păcat de el, că în 15 ani nu a fost în stare să treacă de stadiul cu găina care naşte pui vii.

Iar mesajul cu 70.000 sper că îl înţelegeţi că vrea să vă spună: "Hai că e toamnă, s-a deschis sezonul la proşti. Ne-am umplut de apartamente luate pe daiboj de la [fel de fel de] boşorogi, acu' e cazul să le revindem şi băgăm şi un 25% peste preţul de anul trecut, că doar e vremuri grele, ce mama dracului. " Din păcate pentru dânşii, ziariştii şi ziaristele de la EVZ, mă tem că anul ăsta s-a încercat sărirea calului mult peste posibilităţile unei biete Rocinante pe care o călăresc patronii dumnealor. Sau poate nu?!... că răbdarea mioritică o suporta şi manipularea asta şi s-or găsi de-alde Gigi Castron care să se bucure că sunt spoliaţi da' au de unde (Gigi Castron, n-o lua personal! ;).

luni, 10 septembrie 2007

O amintire despre un şmecher care dădea credite

Mi-am adus aminte de un şmecher pe care l-am întâlnit anul trecut. Broker de credite. Asta apropo de faptul că la noi, conform statisticilor, puţine case se iau cu credit şi mult mai multe cu banii jos.

Dacă nu mă înşel, eu însumi am postat un comentariu pe aici pe undeva în care îmi exprimam încrederea că băncile româneşti nu acordă credite decât cu mare responsabilitate şi că nu trebuie acuzate pe nedrept de inflamarea preţurilor. Nu de alta, dar birocraţia e atât de mare încât până ţi se aprobă un credit de o asemenea importanţă precum cel imobiliar ţi se lungesc urechile. Hmm...

Mă gândesc, totuşi, dacă nu cumva sistemul poate fi ocolit uşor şi dacă nu cumva procentul de case luate pe credit e mult mai mare decât cel oficial.

Atunci când l-am cunoscut, şmecherul cu pricina tocmai începea să-şi construiască afacerea în jurul următorului discurs cu care îşi aborda clienţii: "Ce salariu ai? 500 de euro? Perfect! Nu dispera! O să te fac să iei un apartament care costă 40.000 de euro!" În 2006 prin primăvară mai găseai ceva la 2 camere în zone bunicele.

Omul vorbea serios. Şi nu făcea nimic ilegal. Metoda prin care îşi ajuta clienţii era ridicol de simplă.

Într-o zi bine stabilită îşi ducea clientul, încărcat de dosare şi adeverinţe, la 3-4 bănci diferite de la care îi obţinea pe loc câte un credit de nevoi personale. Mă rog, probabil că uza de oarece relaţii personale pentru chestia asta dar cert este că dacă la 8 începea turul băncilor până la 14 clientul putea avea în cont(-uri) 30-40.000 de euro. Fiind totul făcut în aceeaşi zi, clientul putea spune perfect legitim că nu mai are credite contractate la alte bănci.

Odată suma adunată, o părticică i se cuvenea brokerului care orchestrase toată maşinaţiunea (adică şmecherului ăsta) iar de restul clientul îşi cumpăra apartamentul visat. În scripte tranzacţia trecea ca fiind efectuată cu banii jos deşi realitatea era cu totul alta.

Întâmplător, mi-am amintit de tipul ăsta azi, cu un prilej oarecare. Ce pot să spun... pare bine, semn că-i merge treaba.

duminică, 9 septembrie 2007

Imobiliarele, cele mai sigure investitii?

Cineva a pus un comentariu pe blogul meu în care a zis ceva de genul ăsta: "Imobiliarele sunt cea mai sigură investiţie".

O asemenea frază nu poate fi spusă decât de cineva care nu ştie ce înseamnă cu adevărat cuvântul "siguranţă". Eu cred că la ora actuală una din cele mai sigure investiţii e în acţiunile unei companii inovatoare gen Microsoft, Google sau Apple care domină piaţa mondială pe o anumită nişă tehnologică, dar mă rog... fiecare crede ce vrea. Ca să nu mai spun că mult mai sigură mi se pare investiţia într-o afacere proprie pe care să o duci singur acolo unde vrei. Aşa cum i-am răspuns altcuiva, în cazul unei agenţii imobiliare practic îţi poţi dubla investiţia într-un singur an pornind de la o sumă de toată jena (sub 30.000 de euro) iar dacă ai mai mulţi bani de investit sunt sigur că se găsesc nişe în care 100.000 de euro să devină 1.000.000 în numai 2-3 ani.

În ceea ce priveşte "investiţia sigură" în imobiliare, ea este "sigură" numai în anumite circumstanţe, şi anume cât timp continuă condiţiile particulare care duc la creşterea valorii imobiliarelor. Şi mă întorc iarăşi acolo de unde am pornit, la America: dacă investiţia în imobiliare e atât de sigură, de ce acolo a devenit atât de "nesigură" ? Avem sub ochii noştri un exemplu clar că investiţia în imobiliare nu e deloc aşa de sigură, şi totuşi ne cramponăm de o idee falsă.

Pe de altă parte mi-am dat seama de emoţia care pluteşte în aer şi de speranţa cu care mulţi s-au agăţat de blogul meu care a început să fie comentat în mai multe locuri pe internet. Aşadar, ca să fim bine înţeleşi, eu sunt convins că balonul se va dezumfla din mai multe argumente pe care am încercat să le expun parţial până acum:

  • entuziasmul care creează psihoza cumpărării nu va dura la nesfârşit;
  • entuziasmul este fabricat sistematic de mass-media, dar iată că încep să apară bloguri şi site-uri de internet care nu pot fi manevrate (şi or să mai apară... he he!... vă spun din sursă sigură);
  • preţurile au depăşit cu mult pragul posibilităţii de cumpărare pentru marea majoritate, majoritatea covârşitoare, a populaţiei;
  • preţurile pun indirect presiune pe economie, adică pe firme, care trebuie să mărească salariile, dar firmele într-o economie sănătoasă (la cap, mai ales...) trebuie să mărească salariile fiindcă le creşte productivitatea, nu fiindcă nu au angajaţii unde să locuiască; în condiţiile actuale multe firme ori vor da faliment, ori vor pleca din România, ori, pur şi simplu, vor stagna; în orice caz nu vor putea contribui la "măreaţa" creştere economică prognozată de guvern şi care, iată, conform ultimelor rapoarte, e mai mică decât se prevedea (poate ar fi bine ca guvernanţii să-şi pună niscaiva întrebări?... );
  • evoluţia demografică a României de după 1989 nu oferă deloc motive de încredere optimiştilor, ba dimpotrivă;
  • opinia conform căreia se migrează mult de la ţară la oraş şi se va migra şi mai mult din afară spre România, fapt ce generează creşterea constantă a preţurilor, este nesustenabilă deoarece migraţia este mult mai puternică din România spre străinătate şi pentru că lucrătorii care alimentează oraşele vin la joburi de jos, care nu le pot oferi salarii "ameţitoare", necesare susţinerii balonului;
  • orice piaţă imobiliară are creşteri şi scăderi; România nu a cunoscut încă fenomenul de scădere fiindcă piaţa noastră nu e "liberă" decât de câţiva ani;
  • etc. - mai sunt multe alte argumente pe care le voi înşira cu timpul.
În contrapartidă, cei care zic că balonul nu se va dezumfla aduc următoarele argumente:
  • cererea va fi constant mai mare decât oferta;
  • condiţiile de salarizare vor creşte constant;
  • vin străinii peste noi şi cumpără ca disperaţii apartamente vechi de bloc;
  • s-au relaxat creditele, fiind mult mai uşor să te împrumuţi;
  • în Bucureşti, cel puţin, preţurile sunt încă mici comparativ cu capitale europene precum Parisul sau Londra;
  • şi cam atât.
Pe de altă parte, ca să-i lămuresc pe mulţi care probabil au găsit în acest blog mai multă speranţă decât era nevoie, dezumflarea balonului nu va însemna neapărat că te vei culca azi cu preţul de 100.000 de euro şi te vei trezi mâine cu preţul de 50.000. Ăsta e un crah care se poate petrece pe o piaţă imobiliară (apropo de cât de "sigură" e investiţia) dar mult mai probabil e ca scenariul să se petreacă astfel: preţul să atingă un maxim după care să scadă cu 5 procente într-un an, cu 5 procente în următorul, cu alte 5 în următorul ş.a.m.d. până când vânzătorii se vor freca la ochi şi vor zice "I-ote domne', am dat 100.000 pă peştera mea şi acum, după 10 ani, nu mai iau decât 60." Un crah nu se poate produce cu adevărat decât fie în situaţii de calamitate extremă, fie în caz de război.

Desigur, istoria cunoaşte asemenea crahuri, cel mai cunoscut fiind cazul Florida '20. Imediat după terminarea primului război mondial, în plin entuziasm generat de victoria Americii, Florida a cunoscut una din cele mai spectaculoase efervescenţe imobiliare din lume. Această efervescenţă avea la bază 2 motivaţii principale:
  • entuziasmul popular generat de prosperitatea economică;
  • uşurinţa accesului la credit.
Preţurile au luat-o razna. Constructorii au început să anunţe noi proiecte rezidenţiale finanţate, ca şi acum, cu credit. Proiectele erau aşa de îndrăzneţe încât se vorbea de "insule plutitoare" , la fel ca în Dubaiul zilelor noastre. Vârful entuziasmului a fost atins în 1924-1925 când lumea cumpăra orice, oricât, oricum. În 1926 a început seria dezastrelor care au dus la prăbuşirea preţurilor (adică la crah): mai întâi un vapor, Prinz Valdemar, care urma să fie transformat în hotel plutitor, s-a scufundat chiar în portul Miami blocând accesul mărfurilor dinspre mare; apoi a venit un uragan care a măturat toate proiectele fanteziste cu "insule plutitoare". În câteva luni, preţurile au căzut de 10 ori, Florida întrând în "Marea criză" cu câţiva ani înaintea restului Americii.

Acest exemplu ne arată că în condiţii extreme poate apărea o prăbuşire a preţului la imobiliare... apropo de cât de sigură e investiţia. Desigur, nu are nici un rost nici să ne aşteptăm, nici, Doamne-fereşte, să ne dorim aşa ceva în România. Dar e un mic avertisment cu privire la cât de "sigură" e investiţia în imobiliare.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...