marți, 18 decembrie 2007

Psihologia balonului, sau fazele maniei

Amân de foarte multă vreme acest post, cam de la începutul blogului.

Sursa graficului:
http://www.irvinehousingblog.com/2007/06/25/houses-should-not-be-a-commodity/


Am tot avut prilejul să despicăm firu-n patru. S-au emis o grămadă de păreri, unele argumentate, altele nu. Unele de-a dreptul absurde. Bunăoară, orice copil de clasa a III-a ar înţelege imediat că dacă justifici prin creşterea salariilor creşterea preţului la apartamente cu 700% în ultimii 6 ani, e ceva greşit în raţionament, câtă vreme aceeaşi creştere nu se reflectă proporţional şi în creşterea preţului pătrunjelului, a pâinii, a biletelor la teatru, a benzinei, a gazului etc.

Graficul de mai sus prezintă ceea ce autorul numeşte "stadiile psihologice ale unui balon". Unele faze, de exemplu "first sell off", nu par să fi existat în formarea actualului balon românesc, dar după ianuarie 2007 cred că am intrat clar într-o manie entuziast-lacomă, hrănită şi de perspectiva mincinoasă a unui leu puternic şi a unor salarii (calculate în euro) aparent robuste.

Problema e de a şti unde suntem. Informaţiile reale arată tot mai clar că avem de-a face cu două pieţe paralele: piaţa anunţurilor de ziar, "oficială", pe baza căreia se calculează indici şi informaţii de presă, şi piaţa reală, a tranzacţiilor adevărate. Dacă în vară spuneam şi eu, şi alţi câţiva cititori ai blogului, că preţurile reale sunt (sau pot fi aduse prin negociere) cu 7-10% sub cele "oficiale", se pare că diferenţa a ajuns acum de circa 15-20%, chiar 25%.

Nu ştiu în ce măsură acest blog a avut vreun efect, dar am auzit recent următoarea replică: "Are banner? De când stă cu el nevândut?... precis vrea mult." Comportamentul cumpărătorilor şi al speculatorilor mă fac să cred că s-a atins platoul de după lăcomie. Cumpărătorii de acum sunt în mod evident mult mai sceptici şi mai prudenţi decât cei din urmă cu un an, în vreme ce speculatorii se îndreaptă tot mai sigur către terenuri. De fapt, cred că nebunia cu terenurile nici măcar nu a început bine...

Regula de aur a speculatorului imobiliar e aceasta: în clipa în care următorul proprietar va putea fi doar un alt speculator, nu un om obişnuit, e momentul să iasă din piaţă. Coarda poate fi întinsă oricum, atâta vreme cât nu se rupe. Problema e că în Bucureşti coarda e întinsă deja la limita maximă. Dă semne chiar de rupere. Sunt sigur că speculatorii au ieşit deja din piaţă, sau sunt pe cale să iasă. Toată lumea dă Bucureştiul ca exemplu de salarii mari, dar se face abstracţie de faptul că salariul mediu în Bucureşti, aproximativ 500 de euro, e ridicol în comparaţie cu salariul mediu din marile capitale europene. Speculatorii de profesie ştiu foarte bine acest lucru. Nu poţi avea salarii de 5-6 ori mai mici şi preţuri la case de numai 2-2,5 ori mai mici. Ceva e în neregulă.

Întrebarea mea - pe care mi-o pun mie, nimănui altcuiva - este: cât timp va mai dura până când opinia publică va fi informată corect asupra preţurilor din piaţa reală?

Oricum, noi, românii, suntem obişnuiţi să trăim în minciună. Avem exerciţiu. Vreo 45 de ani de exerciţiu. Vă mai amintiţi de recoltele fabuloase raportate pe timpul lui Ceauşescu? Oficial, totul era mirobolant. Neoficial era dezastru. Toată lumea ştia că e dezastru, oamenii între ei vorbeau despre dezastru, dar oficial li se spunea că trăiesc minunat.

Momentan suntem într-o fază în care vocile dezastrului deja reprezintă o forţă, după ce în urmă cu doar 5-6 luni păream nişte tâmpiţi. După 6 ani în care au invocat rând pe rând creditele, dolarul, euro, UE, întărirea leului, economia care duduie şi multe alte motivaţii, susţinătorilor "minunii" le este tot mai greu să justifice exuberanţa imobiliară în condiţiile în care leul s-a depreciat accentuat (ca în vremurile "bune", ca să zic aşa...), inflaţia e tot mai îngrijorătoare, datele economice sunt sub aşteptări, creşterile salariale aşteptate în viitor sunt mult mai mici decât cele de până acum, construcţiile noi se înmulţesc încet dar sigur etc. etc. etc.

Mă rog. Voi continua consideraţiile astea bizar-neclare zilele următoare.

43 de comentarii:

Anonim spunea...

cred ca din graficul ala suntem in faza de "delusion", cand toata lumea se amageste pe sine si pe altii ca totul va creste la nesfarsit.
urmeaza "incredibila" si inexplicabila moarte (ca nivel nominal al vanzarilor) a pietei imobiliare, deghizata in corectie sezoniera (ianuarie-februarie sau iulie-august), intoarcerea la normal (aprilie-mai sau toamna 2008) si declinul (vara 2008 sau iarna 2008-2009). toate ca elemente de inceput.

but then again, as putea sa ma insel.

AristotelCostel spunea...

Asa cum spunea si Manole in privinta nerespectarii inceputului comportarii normale a unei bule imobiliare, nici restul etapelor nu vor fi respectate in piata imobiliara romaneasca...pentru ca vorbim de o piata imobiliara atipica: netransparenta...

Deja e notoriu anonimul care bate campii cu pretul real, poate imi spune si mie cum estimam noi o crestere. Se pare ca altii dau detalii la zecimale de procent:

http://stiri.zdi.ro/en/Europe-Northern_Europe_leads_2006_house_price_boom-1023.html

In Romania se va merge la cacialma pana cand toti cei importanti ramasi captiv in piata imobiliara vor fi scapat de "investitie".

Abia dupa aceea vom vedea statistici, tranzactii, implementarea unor standarde in privinta functionarii agentiilor imobiliare.

Revenind la graficul exemplificat de Manole, prabusirea preturilor va fi fara schimbare de trend pentru o foarte lunga perioada de timp.

Romanii sunt o turma care ...trage acum la deal, dar odata fripti nu se vor mai atinge de astfel de "investitii", un exemplu in acest sens constituidu-l fondurile mutuale care sufera si acum de pe urma FNI...

viorel spunea...

bun articolul, Manole.
Itr-adevar partea asta cu evolutia bulei nu a fost explicata.
Acum, inca am colegi care sunte 100% convinsi ca preturile o sa creasca "5 ani de acum inainte". De ce? Ptr. ca au crescut enorm si in ultimul an si..... si atat.
Ce e drept majoritatea o sa-si ia casa cea noua abia peste vre-un an si ceva, deci au nevoie sa creada asta dupa ce s-au inglodat in datorii.

alex.dumitrascu spunea...

Pretul real este pretul la care se face tranzactia, pretul la care cererea se intalneste cu oferta.
Exagerarea pozitiei Keynesiene in formarea preturilor, in afara de faptul ca nu prea mai este la moda, se potriveste ca nuca in perete cu piata imobiliara romaneasca, si cu piata imobiliara in general. Ar fi valabil in conditiile unei libertati de circulatie totale si a marfurilor(imobile), nu numai a capitalurilor. Ar fi ca in basme pentru imobiliari sa cumpere ieftin in Romania si sa exporte terenurile la Tokio. Da uite ca nu tine.
Daca nu consideram la formarea preturilor decat principiul raritatii (discutabil de altfel in cazul de fata), atunci nesocotim chiar fundamentele pietei imobiliare, ne jucam de-a economistii. Practica ultimilor 30 de ani a aratat cu prisosinta ca ruperea totala a pretului de costuri e sanctionata de legile economiei, produce dezechilibre, care se rezolva prin crize.
Zice Marshall daca nu ma insel, ca este stupid sa ne intrebam care din criterii e predominant in formarea pretului, cel al raritatii sau cel al costului. E ca si cum taind o foaie de hartie cu o foarfeca, ne-am intreba care din lamele foarfecii a taiat hartia, cea de sus sau cea de jos.
Folosirea in excesiva a unei legi economice atrage de regula o smetie din partea altei legi.
Stiinta economica e mai degraba o metoda de gandire corecta decat un ansamblu de legi si axiome rigide, cum zicea chiar "developarul" Keynes.
http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/

Anonim spunea...

Pentru toti cei interesati:
la editura All a aparut albumul "100 de catastrofe naturale. Spectacol si tragedie".

Economistul spunea...

Pretul mediu real al unei locuinte este cel stabilit de catre piata prin confruntarea cererii solvabile cu oferta reala. La noi pretul mediu real al unei locuinte nu este calcuat desi Institutul National de Statistica ar fi obligat prin lege sa o faca. Probabil ca exista interese ca piata sa fie tulbure.

Pretul mediu real nu este egal cu pretul mediu al locuintelor cules din anunturile ziarelor de mica publicitate unde uneori se bate campii, dar poate fi influentat intr-o anumita masura de aceste anunturi.

Tot acelasi rol de influentare (manipulare) il au si articolele comandate de imobiliari in presa. Aceste practici se pedepsesc aspru cu inchisoare in anumite tari din Europa (vezi Germania).

Economistul spunea...

Pretul corect

Cineva isi punea intrebarea in posturile de la articolul anterior daca exista un pret corect. Da, exista. Pe plan international specialistii au calculat ca pretul corect al unui metru patrat construit nou de locuinta situata intr-o pozitie medie si la finisaje medii trebuie sa fie egal cu 1 salariu mediu pe acea economie.

1 mp construit=1 salariu mediu

Rezulta de aici ca un apartament nou de 2 camere de 50 mp situat intr-un cartier rezidential din Bucuresti ar trebui sa fie 35.000 Euro la un salariu mediu real de 700 Euro (700X50=35.000).

Un apartament nou cu 4 camere si 100 mp ar trebui sa ajunga la 70.000 Euro

In provincie

Un apartament nou 2 camere, 50 mp, zona medie, finisaje medii, salariu mediu 300 Euro

Pret corect=15.000 Euro

Un apartament nou 4 camere, 100 mp, zona medie, finisaje medii, salariu mediu 300 Euro

Pret corect=30.000 Euro


La aceste preturi trebuie sa adunati suplimentar:
-intre 10-100% pentru o zona mai buna decat media
-intre 20-200% finisajele mai bune sau de lux

Sau trebuie sa scadeti:
-intre 10-50 % pozitie mai proasta decat media
-intre 10-30% finisaje mai proaste decat media
-cate 1% pentru fiecare an de vechime al constructiei (daca nu a fost renovata complet) incepand cu al 3-lea an, dar nu mai mult de 50%

Mi se pare mie sau preturile rezultate sunt cele de acum 2-3 ani?

Economistul spunea...

Cand se va sparge "balonul" preturile vor cadea sub "pretul corect" pentru o anumita perioada pentru ca apoi sa-si reia cresterea usoara spre pretul corect.

Mi se pare mie sau in graficul lui Manole linia punctata este linia "pretului corect" care tine cont de cresterea salariului si a inflatiei? Aceasta, dupa cum se observa, are o crestere mult mai lenta decat cea a "balonului"

GabrielaG spunea...

CORECT!:)

GabrielaG spunea...

Cel mai mult ma doare ca INS doarme in bocanci. Are toate instrumentele necesare sa publice si salariul mediu REAL, deci nu cel stabilit de economie, si pretul mediu REAL pe mp la constructiile vechi.
Dar cum sa-si faca ei munca pentru care sunt platiti, daca pentru a nu-si face munca sunt platiti mult mai binesi mai mult, evident de catre grupurile de interese??????

TOM spunea...

"Blow-off phase"

Cum credeti ca se va desfasura faza de Blow-off a balonului imobiliar (la nivel global, inclusiv in Romania unde preturile la locuinte sunt legate de Euro):

1 Scadere nominala abrupta a preturilor la locuinte?

2. Scadere nominala modesta a preturilor la locuinte combinata cu rata de inflatie mare?

3. Stagnare a preturilor la locuinte, dar devalorizare prin rate foarte mari de inflatie?

Tom

Economistul spunea...

@Tom

Ai neglijat o a 4-a varianta

-Scadere nominala abrupta a preturilor la locuinte combinata cu rata de inflatie mare.

Aceasta situatie se pefigureaza in USA, dar si in tari din UE ca Spania si Marea Britanie.

Inflatia nu e determinata neaparat de scaderea abrupta a preturilor la locuinte ci de alti factori conjuncturali cum ar fi:
-cresterea abrupta a pretului petrolului (si a altor materii energetice)
-cresterea abrupta a preturilor la alimente determinata de cresterea economica din China, seceta+inundatii, incalzire globala, cresterea populatiei la nivel global
-infuzia masiva de lichiditati in piata furnizata de catre bancile centrale ale UE si USA pentru a atenua criza din domeniul imobiliar.

ALEX.DUMITRASCU spunea...

Articole Cristi Moga ZF.

http://www.zf.ro/articol_153125/expatii_platesc_chirii_mai_mari_in_bucuresti_decat_in_varsovia.html



http://www.zf.ro/articol_150034/un_fond_de_investitii_norvegian_a_cumparat_800_de_apartamente_pentru_profit_de_30_50_.html



http://www.zf.ro/articol_144769/apartamentele_din_bucuresti__mai_scumpe_decat_in_berlin.html



http://www.zf.ro/articol_138386/eurisko__ritmul_de_scumpire_a_caselor_este_ingrijorator.html

Economistul spunea...

4.Scadere nominala abrupta a preturilor la locuinte combinata cu rata de inflatie mare.

Acest scenariu e cel mai apropiat si de realitatea economica din Romania si se va produce in urmatoarele conditii:

-incetinirea cresterii economice (deja se prefigureaza)
-deficit comercial mare (deja este mare peste 20 miliarde euro/an)
-scaderea investitiilor straine (deja se petrece)
-devalorizarea monedei nationale (deja a inceput)
-scaderea veniturilor populatiei in euro (daca euro creste, veniturile in valuta scad)
-scaderea volumului creditarii populatiei(daca scad veniturie in euro va scadea si creditarea)
-cresterea ratei de insolvabilitate (faliment) a persoanelor fizice (daca scad veniturile in euro, ratele in euro vor fi greu de rambursat, apartamentele vor fi scoase la vanzare de banci)
-receptionarea unui numar mare de noi locuinte (in bucuresti se vor da in folosinta anul viitor intre 10-15.000 noi locuinte dintre care 8.000 in cartiere rezidentiale de peste 200 locuinte)
-cresterea ratei inflatiei datorata fie devalorizarii monedei nationale, fie slabei productivitati, fie cresterii cheluielilor guvernamentale (la noi vor fi toate cee 3 cauze, numai Videanu a schimbat de 3 ori aceleasi borduri in Bucuresti-deci productivitate mica pe metru liniar, pensiile au crescut etc)
-cresterea serviciului datoriei externe datorita cresterii datoriei in general (deja avem datorie externa de peste 34 miliarde Euro si un serviciu a datoriei de 5 miliarde euro/an)
-cresterea deficitului bugetar (deocamdata stam bine aici-singurul capito bun din ecuatia economica a Romaniei de azi)
-scaderea numaruui populatiei prin scaderea natalitatii sau prin cresterea mortalitatii sau prin cresterea emigrarii (la noi se petrec toate 3 fenomenele)
-evenimente neprevazute (greve generale, revolutii, razboaie, cutremure de pamant (se asteapta unul) etc

Economistul spunea...

1 euro=7 lei (asta e valoarea reala)

Cand euro se va apropia de valoarea sa reala de 7 lei (sa zicem intre 5si 6 lei) economia Romaniei o va lua pe tobogan, inclusiv preturile la imobiliare, falimentele se vor tine lant (si la firme si la persoane fizice), miscarile sociale vor lua amploare, inflatia va creste, nivelul de trai va scadea, somajul va creste, investitiile vor scadea etc.

Problema se pune: cand va creste euro la 5-6 lei? Va ajunge el vreodata la aceasta valoare? In cat timp?

Eu prevad ca data limita luna decembrie 2009 pentru un euro de 5 lei cu toate consecintele sale.

Voi ce parere aveti?

Alex.dumitrascu spunea...

1)Pe piata imobiliara romaneasca, preturile reale, sunt ascunse. Cum zicea si domnul Vasilescu de la BNR, stim cu totii ca se lucreaza cu doua randuri de preturi, unele la vedere, si altele reale.
2)Capitalul romanesc este minoritar in Romania, datorita prostiei prelungite si inca actuale a "atragerii de investitori"
3)In conditiile actualei crize a pietei imobiliare, pe fondul scaderii generale a preturilor imobilelor, pe piata romaneasca exista "jucatori captivi", care au achizitionat la peturi relativ mari si nu se pot retrage.
4)in prezent, Romania se confrunta cu dezechilibre economice majore,inversarea trendului euro leu, puseu inflationist, cresterea dobanzilor.
5)Singura sursa de informare a populatiei este mass media, care e dominata excesiv si prosteste de 'prognozele" nelegitime dezvoltatorilor. Aceste pseudoprognoze sustin cu autoritate si obsesiv "cresteri ale preturilor"

In aceste conditii, nu cred ca se pot face prognoze pe baza analizei tehnice, analiza fundamentala indicand insa iminenta cresterii accentuate a creditelor restante.
Ori, insolvabilitatea debitorilor imobiliari, va duce pe de o parte la o oferta neasteptata si neprevazuta de imobile rezultata din vanzarea de catre banci a imobilelor ipotecate, iar pe de alta parte la o inasprire dura a conditiilor de creditatare.
Asadar, evolutia va fi total atipica, piata va cadea brusc cu un procent intre 30 si 50%.
Fenomenul va evolua extrem de rapid, efectul de dominou fiind evident.

Tom spunea...

@Economistul

Scenariul 4 cred ca este probabil - pentru Romania.

Nu cred ca va fi o scadere abrupta de preturi la imobiliare fara sa avem in prealabil suite de caderi de curs valutar similare celei din ultimele luni, caderi de curs corelate cu o degradare generala a economiei Romaniei. (de fapt nici nu prea are ce sa degradeze, trebuie doar sa se infirme asteptarile entuziasmate pe baza carora se iau decizii acum).

Cred ca dupa alegerile parlamentare de la anul o sa incepem sa vedem adevarata fata a unei economii care reuseste sa produca prea putine produse competitive. (ca sa nu ne bazam doar pe vreo statistica inselatoare, ci si pe bun-simt, v-as propune sa luati aminte timp de doua saptamani in ce tara sunt produse lucrurile pe care le cumparati, remarcand valoarea, utilitatea, calitatea). Poate e prea mult 7 RON? Mie asa mi se pare, dar accept si 7 RON ca pe o varianta.

Daca nu va cadea cursul/cadea economia, parerea mea e ca nu va fi vreo scadere abrupta a preturilor, ci o scadere de durata cu o panta lina (trageti-largiti faza de "blow-off" in grafic). Graficul prezentat cred este unul generic pentru "asset bubble", iar sub aspect temporal ar trebui interpretat.

Eu sunt insa curios si cum se va intampla in restul Europei faza asta de cadere, unde moneda nationala este Euro. In afara de cateva insulite de normalitate (Germania, Austria), preturile au luat-o razna peste tot. Germania are un cuvant greu de spus in Uniunea din care facem parte, nu are interese de devalorizare a Euro sub aspect al ajutorarii sectorului lor imobiliar, si sunt competitivi la export chiar si cu un Euro considerat prea puternic de alte tari.

Tom.

alex.dumitrascu spunea...

Cumparati ACUM!
http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/

"Preturile terenurilor de pe Luna au crescut cu 40% de la inceputul acestui an, ajungand la aproximativ 15 euro pe acru, echivalentul a circa 0,404 hectare, dupa ce pretul acestuia a suferit o scadere treptata din decembrie 2005 pana in ianuarie 2007."
sursa:
http://www.frontnews.ro/economic/pretul-pamantului-pe-luna-a-crescut-cu-40-in-2007_a-5869.html

alex.dumitrascu spunea...

http://www.ft.com/cms/s/0/7ba8f586-ad5b-11dc-9386-0000779fd2ac.html?nclick_check=1

Ce i-a apucat? Vor sa finanteze probabil investitiile pe luna/

Economistul spunea...

@Alex.dumitrascu

Dar pe Marte cat mai costa hectarul? Eu am ceva teren mostenire pe Jupiter si pe Saturn, dar de curand am primit o donatie in Constelatia Andromeda.

Gigi Becali e mic copil pe langa mine... miliarde de hectare detin in tot Universul.

Pana atunci... vand teren pe Jupiter, este cineva de pe blog interesat? Utilitatile sunt trase, gaze cat cuprinde.

Economistul spunea...

Hai sa fim seriosi si sa vedem care e situatia imobiliarelor pe Pamant. Terenul are valoare pe Terra daca e valorificabil. Daca nu el valoreaza exact cat cel de pe Jupiter...

De exemplu un hectar in Sahara cat poate valora daca nu are nici un zacamant in subsol?

Economistul spunea...

Azi in Ziarul Financiar Liliana Solomon (Director Vodafone Romania)declara:

Romania ar intra in faliment daca n-ar fi investitiile straine.

"Dar cum se finanteaza o tara in mod normal? Din taxe, TVA, plus taxele de la angajati si daca mai este ceva de privatizat. Intrebarea actuala este de unde vin acesti bani, deoarece stim ca avem un deficit si Romania nu se poate finanta. Deci Romania este de fapt bankrupt (in faliment - n.red.)."

Cititi mai mult la adresa de mai jos:

http://www.zf.ro/articol_154759/liliana_solomon__vodafone__romania_ar_intra_in_faliment_daca_n_ar_fi_investitiile_straine.html

Economistul spunea...

Declaratia zilei:

"Romania este de fapt bankrupt (in faliment)"

Liliana Solomon (Director Vodafone Romania

io spunea...

analistilor citati de hotnews.ro (cu insistenta as zice) iar le-a iesit o crestere de 20-30% in primele luni din 2008 (a bloacelor vechi)

sa inteleg ca n-am depasit inca etapa "media" ??

Economistul spunea...

Incredibil pe net-ul romanesc!!!

46.860 Euro pret pe locuinta noua in ansamblu rezidential
53.900 Euro pret pe locuinta noua in ansamblu rezidential
57.000 Euro pret pe locuinta noua
in ansamblu rezidential


Voi ati vizitat pana acum site-ul asta? Ce parere aveti de preturi? Cunoaste cineva ofertele in amanut?

http://www.rezidential.net/

Au ceva defecte ascunse locuintele astea? A innebunit lupul? Ce-i cu preturile astea? A inceput sa se sparga balonul?

Cred ca daca negociezi cu ei scoti preturi si mai mici...

Economistul spunea...

Complexul rezidential Timisoara Residence

Locatie: Bulevardul Timisoara
Tip imobil: 3x P+2E+M
Suprafete: 42.6 – 74.6 mp

Finisaje:
parchet masiv esenta nobila, tamplarie PVC culoare stejar cu rupere de punte termica si geam termopan; usa exterioara metalica; usi interioare PVC culoare stejar(1/2 geam sablat;1/2 PVC); centrala termica proprie marca Buderus; instalatie termica cupru si instalatie electrica conform proiectului tehnic; calorifere otel; gresie, faianta import Spania (la alegere din cinci modele prezentate de furnizorul DELTA Design); baie complet utilata; instalatie cablu TV, telefon, internet-in living; instalatie aer conditionat in living.

PRETURI

Apartamente disponibile (preturile sunt calculate la un avans de 75% si includ TVA):
1 camera: 42,6 mp - pret: 46.860 euro; 46,6 mp - pret: 51.260 euro; 55 mp - pret: 60.500 euro
2 camere: 74.6 mp; pret: 82.060 euro

Modalitati de plata:
varianta 1: avans 75%, 1.100 euro/mp construit (TVA INCLUS), 25% la finalizare.
varianta 2: avans 50%; 1.200 euro/mp construit (TVA INCLUS), 50% la finalizare.
varianta 3: avans 25%, 1.300 euro/mp construit (TVA INCLUS), 75% la finalizare.

---------
Disclaimer: Rezidential.NET nu este agentie imobiliara si nu reprezinta interesele niciunui developer. Acest site isi propune doar sa adune la un loc toate ofertele de proiecte rezidentiale noi. Pentru mai multe detalii sau oferte de pret, contactati agentiile imobilare sau developerii care se ocupa de fiecare proiect. Multumim.
----------


Adresa de net:

http://www.rezidential.net/ansambluri.php?cat=blocuri&id=242&titlu=Timisoara-Residence

Economistul spunea...

Locuinta noua la 35.000 Euro

Cu cat caut mai mult in site-ul asta cu atat ma minuntez mai mult.

Iata oferta completa:

--------------
Zona:
Bucuresti , Militari Rosu


Descriere:
Imobil de locuinte cu regim de inaltime S+P+4E+M cu suprafata construita desfasurata de 2976 mp amplasat la 50 m de Padurea Rosu.
Descriere:
- garsoniere intre 31,36 - 44,36 mp
- apartamente doua camere intre 55,76 - 68,12 mp
- apartamente trei camere 81.80 mp
Subsol:
- rampa de acces
- garaj pentru 17 autoturisme
- 10 spatii depozitare/boxe
Parter
- platforma deschisa pentru circulatie si parcare pentru 12 autoturisme
- garaj pentru 13 autoturisme
- 6 spatii depozitare
- un apartamente 2 camere
Etajul 1:
- 2 apartamente de 3 camere
- 3 apartamente de 2 camere
- 3 garsoniere
Etajele 2, 3, 4 + m
- 2 apartamente de 3 camere / nivel
- 4 apartamente de 2 camere / nivel
- 2 garsoniere/ nivel
Constructia va fi realizata din caramida, cu izolatie din polistiren expandat de 8 cm.

Apartamentele se vor livra catre beneficiar cu urmatoarele dotari si finisaje interioare:
- tamplarie interioara: usa metalica de acces
- tamplarie interioara: usi celulare din lemn pe captusala
- tencuieli driscuite si gletuite la peretii dincaramida
- finisarea legaturilor dintre placile de gips carton
- sapa semi-uscata
- balcoanele cu pardoseala placata cu gresie
- balustrade la balcon din teava de otel
- tamplarie exterioara din PVC cu geam termopan
- centrala termica proprie cu tiraj fortat
- instalatii termice si calorifere
- instalatii electrice(prize si intrerupatoare), cablare TV si telefonie
- instalatii sanitare fara obiecte sanitare
PRETURI APARTAMENTE:
- garsoniere intre: 35.000 - 44.000 euro + TVA
- apartamente 2 camere intre: 55.000 - 69.000 euro + TVA
- apartamente 3 camere: 85.000 euro + TVA
Finalizare: 2008
Stadiul executiei: Parter
Tip apartmente: 1,2,3 camere

Pret de la: 35 000 €
--------------------

Link:

http://www.premiumimobiliare.ro/blocuriDetalii.php?id=93&pagina=1&oras=*&tipOferta=vanzari

Alt link:
http://www.rezidential.net/ansambluri.php?cat=blocuri&oras=

Anonim spunea...

Raspunsul pentru orice 'imobiliar' e simplu: terenul. Adevarul e ca si la preturile alea e mult. Developarul s-a limitat probabil la maxim 100% profit net si undeva la 300% roi. Pentru ca ma indoiesc ca a construit totul din banii lui.

AristotelCostel spunea...

Nu cred ca exista vreun cititor de pe blog, chiar si proprietar de vagauna comunista, care sa mai aiba dubii in privinta manipularii pietei imobiliare din Romania, dar iata ce-am gasit ieri si alaltaieri:

http://www.rezidential.net/stiri.php?cat=imobiliare&id=2205&titlu=Preturile+locuintelor+vechi+din+Capitala+au+crescut+cu+40%25+in+2007

http://www.presaonline.com/stire/preturile-locuintelor-din-blocurile-vechi-au-crescut-cu-50,162270.html

http://www.apropo.ro/cash-in/economic/locuintele-din-blocurile-vechi-s-au-scumpit-cu-50-in-2007-2311394

Intr-unul dintre articole se vorbeste de o crestere a pietei imobiliare "vechi" de PANA LA 40 %, iar in celelalte doua se vorbeste de o crestere IN MEDIE DE 50%.

N-am dubii ca ambele variante sunt umflate, dar rezulta clar usurinta cu care acesti dobitoci, care-si atribuie apelativul de "specialisti", manipuleaza piata imobiliara.

Concluzia e evidenta...pe piata de vechi nu mai exista tranzactii, iar "specialistii" vorbesc de cresteri spre cer pentru ca "investitorii sau snapanii" de pe piata de nou sa vanda cat mai repede ca se sparge ...BULA IMOBILIARA DIN ROMANIA IN 2008!!!

AristotelCostel spunea...

Iata continuarea manipularii:

http://www.rezidential.net/stiri.php?cat=imobiliare&id=2097&titlu=Viitorul+apartamentelor+vechi

http://www.rezidential.net/stiri.php?cat=imobiliare&id=2162&titlu=DTZ%3A+Locuintele+noi+se+vor+scumpi+in+2008%2C+cele+vechi+se+vor+ieftini

Deci, tinta e clara..."cumparati apartamente noi"!!!

Daca exista potentiali investitori cu capul gaunos si cu creierul burete, ar trebui sa stie ca un randament de 15-20% (estimat de manipulatorii pietei imobiliare de la Colliers) la apartamentele noi nu le acopera comisioanele si, eventual dobanzile la credit, daca au de gand sa faca astfel de miscari.

Asadar nu vor cadea preturile instant in 2008 din lipsa de cerere, ci se va inregistra o staganare aproape vesnica...pana in 2020 la apartamentele vechi, care desi nu mai au fatade din anii '80-'90 vor incepe sa-si piarda ...fatadele...

"Lower class" cu 1000-2000 euro/luna se vor muta, in mintea neutilizata in anii de scolarizare a celor de la Colliers, in vagauni comuniste la preturi "stagnante" sau in "usoara scadere"...

Scuza-ma manole, dar astia sunt fie "hoti de buzunare", fie "imbecili"...

AristotelCostel spunea...

http://www.rezidential.net/stiri.php?cat=imobiliare&id=2161&titlu=DTZ%3A-Rata-de-amortizare-a-investitiei-intr-o-locuinta-ajunge-la-10-12-ani

Claudia Dascalescu e, dupa Lopata si Ligneanu sau Ligheanu o alta capodopera a pietei imobiliare romanesti.

Iata ce spune aceasta blonda:

"Desi tendinta este sa scada in acelasi rand ca si statele vecine, rentabilitatea este mai mare decat statele europene vecine, Romania continuand sa atraga investitori datorita potentialului crescut al pietei si datorita trendului ascendent al acestora, sustine Claudia Dascalescu, senior consultant in cadrul departamentului rezidential al DTZ echinox."

Romania are un potential crescut fata de vecini, dar se vorbeste de tendinta de scadere si trendul ascendent.

Asta e senior consultant. Daca eu as spune ca ceva care scade creste as fi luat de prost, dar doamna asta reprezinta DTZ Echinox si activeaza intr-un domeniu nou, modern...pe piata de imobiliare.

Cum a tunat cu atatia specialisti in tara noastra???

AristotelCostel spunea...

http://www.dailybusiness.ro/stiri-real-estate/60-din-apartamentele-noi-sunt-vandute-la-prieteni-si-cunostinte-8687

"Circa 60% din locuintele proiectelor rezidentiale noi sunt vandute prin asa-numita "retea" a dezvoltatorului sau ale agentiilor care promoveaza proiectele, catre prieteni, cunostinte, dar si investitori atrasi inainte de anuntarea constructiilor catre publicul larg, a spus pentru DailyBusiness, Sorin Lacusta, director proiecte rezidentiale in cadrul Regatta."

Astia vand la prieteni...
Ar fi de ras daca n-ar fi vorba de tineri care vor deveni sclavii acestor impostori dispusi sa se imbogateasca oricum...

www.imobiliare-rezidentiale.ro/blog spunea...

Buna analiza, cat se poate de reala. Nu stiu insa cat de diferita este situatia fata de alte piete, unde in general preturile afisate sunt cele de pornire, si nu cele finale. Dar intr-o piata unde cererea si oferta sunt atat de departe una de cealalta, e normal sa apara astfel de discrepante....

AristotelCostel spunea...

Manole, cand ai timp, te rog sa cumpanesti daca are sens sa renunti la comentariul asta si la:

1. Anonim 19 dec 14:45

2. www.imobiliare-rezidentiale.ro/blog
20 dec 12:40

Epoca de Aur a trecut, oda partidului nu mai este necesara, iar reclama pana si pe un blog care-si propune sa arate romanilor care e diferenta dintre expresiile "cu capul in nori" si "cu picioarele pe pamant"...nu-si are rostul.

Daca baietii manipulatori doresc sa se implice cu vreun argument, desi e greu de gasit vreo unul, treaca-mearga, dar sa diseminezi tampenii pana si aici...e in exces...

liviu spunea...

In legatura cu topicul si graficul evolutiei preturilor. Sunt ale doua aspecte care cred ca sunt interesant de mentionat.

1) Cand se ajunge aproape de top creste volatilitatea. Nu putem discuta de o mare volatilitate pe piata noastra imobiliara deoarece oricum sunt f. putine tranzactii. Dar incepe sa existe o diferenta din ce in ce mai mare dintre preturi de vanzare (prima strigare). Eu urmaresc zona Nerva Traian , 3 camere de ceva timp. Acum exista oferte similare atat de 153.000Euro cat si de 208.000 Euro. Acesta nu e un semn bun pentru continuarea trend-ului.

2) Oamenii sunt tentati sa extrapoleze in mod liniar, iar piata (imobiliara sau mobiliara) evolueaza ciclic-exponential. Cu alte cuvinte daca acum 2 ani pretul la ceva a fost 10 coco, acum un an 20 coco si anul asta 30 coco, o majoritate covarsitoare va spune ca sigur ca la anul va fi 40 coco.

Regula de trei simpla nu se aplica in evolutia preturilor dar pentru majoritatea oamenilor este singura metoda de "analiza" a evolutiei preturilor. Pe de alta parte , fiind singura metoda cunoscuta oamenii se agata cu disperare de ea si devin destul de agresivi cand incerci sa le expui si o alta parere.

Eu unul m-am "vaccinat". Daca cineva crede ca piata evolueaza liniar, treaba lui. Pentru cei care cred ca piata evolueaza ciclic totusi cred ca nu ne aflam inca in varf deoarece marimea unui bubble este invers proportionala cu nivelul de educatie financiara a participantilor (vezi bulb mania>1929-1932>dot com-uri etc ). si nivelul de educatie financiara a romanilor mai permite putin (1-2ani) umflarea balonului.

.... dar sa vezi cand s-o sparge ....

Viorel spunea...

ma uitam pe site-ul de unde a luat Manole Graficul cu buble-ul.
Ce mi se pare interesant e ca in alt articol se spune ca e eficient sa cumperi o lcouinta vs. inchiriere daca pretul ei nu depaseste 150 - 180 de ori rata chiriei pe care o poti obtine ptr ea.
Acum pana si la chiriile aberante de care auzim in fiecare zi, tare mi se pare mie ca proprietatile imobiliare sunt supraevoluate.
De ex: 400 E x 150 - 60.000 E.
Cred ca 400 E gasesti 2 camere de inchiriat.
Deci pana unde o sa mai creasca?
Cine stie, poate toti o sa-si permita sa dea 1000E /luna chirie ptr. ap cu 2 cam. in Bucuresti?
Greu de crezut si de inghitit.

portarul spunea...

Eu cred ca site-ul ala rezidential.net ne imbata cu apa rece.La preturile de acolo mai puneti mar 12-15.000 euro locul de parcare.O sa vedeti ca nu mai e asa ieftin cum pare.

Horia spunea...

@ Viorel, "The 150 to 200 rule" nu e batuta-n cuie dar cred ca ar merge aplicata pe "ici si colo" la noi.

@ Liviu, educatia financiara e un lux de gandire la noi in tara. :( Mai bine experimentam pe propria piele decat sa invatam de la altii.

muerte spunea...

Eu am primit recent newsletter prin e-mail de la mai multe proiecte rezientiale (rezidenz, liziera si mai era unul dar am uitat cum ii zice) in care mi se urau sarbatori etc plus promotie de sarbatori la apartamentele respective. So, daca pretul va creste cu 10% numai in ianuarie, inseamna ca developperii astia sunt prosti la cap daca ieftinesc la sfarsitul lui decembrie. In curand va trebui sa vorbeasca manole la pay-pal, ca sa putem dona pe site bani pentru developperi, ca daca dau astia faliment, hales-bules se alege de site-ul asta. Tineti domnule preturile sus, ca mie imi place blog-ul asta, comentariile sunt si ele bune, si nu vreau sa le pierd.

AristotelCostel spunea...

Manipularea continua...

http://www.tmctv.ro/articol_27818/apartamentele_vechi__mai_scumpe_cu_pana_la_5_000_de_euro_cu_fiecare_luna.html

Apartamentele vechi se scumpesc cu 0,4 RON pe minut sau cu 583 RON pe zi.

Daca am intalnit cresteri de pana la 40%, in medie cu 50%, acum vedem cresteri de chiar 100%, ceea ce inseamna, la o medie de 50%, ca au fost si cresteri de chiar 0%.

Ideea articolului e clasica. In Rahova puteti cumpara apartamente vechi cu 1500 Euro/mp, iar in cartiere rezidentiale noi cu 700 Euro/mp.

Deci, piata imobiliara creste pe fondul nevoii "developarilor" de a vinde cat mai repede ca ...se schimba trendul.

La emisiunea de pe The Money Channel de aseara, unde investim si cu ce luam teapa, majoritatea invitatilor s-au aratat circumspecti la ...piata imobiliara. Au mai incercat ei s-o dreaga...ca mai merge 3 ani, dar se simte ...pesimismul...

S-au dus in balarii cu preturile si nu e o problema ca romanii n-ar fi atat de naivi sa-i creada ca totul va creste, dar ROMANII NU POT ACCESA CREDITE DE NIVELUL ASTA SI PIATA E BLOCATA...

CDi imobilare spunea...

Îmi place atitudinea, numele blogului, scrisul cu diacritice şi spiritul deschis.
Ce să mai zic de grafic, interesant şi amuzant, probabil adevărat.

mariussun spunea...

In 2007 in Bucuresti s-au vandut sub 10.000 apartamente (noi + vechi). In 2008 se livreaza in jur de 30.000 apartamente noi (de care se stie - adica sunt publice). Exista proiecte la care se lucreaza cu livrare tot in 2008 de care presa nu stie nimic..:)

Exista deja preocupari.."temeri", la cativa developeri care au livrat in 2007 si nu au reusit sa vanda nici 30% din cat se asteptau. (Vedeti afluxul de expozanti la diverse targuri, reduceri de sfarsit de an, promotii, bani aruncati pe prezente in Mall-uri de un an si nu reusesc sa vanda nici 50 apartamente).

So... sa fie primele semne?

Oricum felicitari pentru calitatea informatiilor postate!

Horia spunea...

Alternativa la apartamentele noi ar fi o piata liberalizata a costructorilor, pentru ca iar se construieste scump la noi.

Si poate ne ajuta cineva sa mai scapam si de fitzele atat de adanc inradacinate in zona noastra.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...