sâmbătă, 31 ianuarie 2009

Un bubble de manual (2)

Ceea ce s-a întâmplat în Europa de Est în ultimii 5-6 ani nu are corespondent în istoria universală şi, fie şi pentru acest lucru, va intra în manuale.

Timp de câţiva ani, profitând de integrarea cvasi-sincronizată în Uniunea Europeană şi în NATO a acestui spaţiu, capitalurile occidentale au luat cu asalt pieţele subdezvoltate din Europa de Est prin intermediul reţelelor bancare internaţionale. Întrucât aceste capitaluri nu aveau niciun obiect concret de investiţie, s-a inventat ad-hoc motivul imobiliar. Preţurile au explodat pe toate segmentele imobiliare: rezidenţial, office şi comercial, într-un dispreţ total faţă de caracteristicile zonei privind productivitatea muncii (foarte scăzută), salariile (de 2-3 ori mai mici ca în Occident) şi perspectivele economice (dependenţa cronică de investiţiile străine orientate spre lohn şi producţia în subcontractare).

Capitalurile au circ-ulat cu viteza luminii pe aici (cu viteza cu care au intrat, cu aia au şi ieşit date pe maşini de spălat, plazme, automobile etc.) lăsând în urmă datorii pentru cel puţin o generaţie. Morişca, teoretic, ar mai fi durat o vreme dacă nu venea criza; practic, criza nu a făcut decât să grăbească sfârşitul acestei scheme Ponzi mondiale (poftim banii noştri infiniţi ca să cumpăraţi mărfurile noastre infinite amanetând o cantitate finită din viitorul vostru) care oricum ar fi fost sortită pieirii mai devreme sau mai târziu.

Să ne uităm un pic în ograda altora. În articolul intitulat : "On the likely extent of Falls in Irish House Prices" un cercetător irlandez, Morgan Kelly, a încercat să coreleze datele existente despre bubble-urile pe care le cunoaştem deja cu evoluţia preţurilor în Irlanda. Concluzia articolului era că preţurile vor scădea cu 40-60% faţă de vârf pe o perioadă de circa 8 ani. Momentan preţurile au scăzut cu 16% faţă de vârful înregistrat în urmă cu fix 2 ani, în ianuarie 2007, conform ultimelor veşti. Deci articolul lui Morgan Kelly încă e în parametri.

Irlanda este privită la ora actuală ca una dintre ţările europene cele mai afectate de criza imobiliară. Asta, în condiţiile în care în Estul Europei ies în evidenţă exemple precum Letonia, cu preţurile y-o-y mai mici cu 25% în 2008, şi România, în care se raportează o scădere de 50% a numărului de tranzacţii, pe lângă scăderea - neoficială, pentru că nu avem încă implementat un indice imobiliar - de circa 25-30% a preţurilor pe toate categoriile ofertei. Asemenea scăderi de la an la an sunt nemaiîntâlnite în economiile serioase şi arată că Estul Europei este, într-adevăr, "aparte": totul pare a se petrece mai rapid şi, totodată, mai tragic ca în exemplele pe care cercetătorii le-au avut la dispoziţie până acum. Nicăieri noţiunea de "balon de săpun" nu e mai semnificativă ca aici. Nesprijinite pe nimic serios, pieţele imobiliare locale se dezintegrează fără putinţă de scăpare.

Morgan Kelly, studiind preţurile de aiurea, a tras concluzia că scăderile, odată pornite, se întind în general pe parcursul a 5-7 ani şi căderea e în medie de 70% din ceea ce au câştigat preţurile pe parcursul creşterii. Cu alte cuvinte, dacă preţul porneşte de la 40.000 si ajunge la 70.000 (un plus de 30.000, creştere cu 75%), căderea subsecventă se va încheia pe la 50.000. Şi apoi morişca preţurilor se porneşte iar, pentru că aşa sunt pieţele: ciclice.

Ce ar fi de spus însă despre nişte preţuri dopate an de an, care au înregistrat creşteri de 300% numai în perioada 2004-2007? Ce altceva decât că, pentru a se înscrie în parametrii descrişi de cercetătorii avizaţi pe baza multiplelor experienţe deja existente, scăderea preţurilor cu -25% pe an nu e nici exagerată, nici anormală, fiind pur şi simplu singura necesară pentru ca preţurile să se alinieze într-un interval rezonabil de timp la datele fundamentale? Dacă ar scădea şi la noi cu câte 8-10% pe an, ar însemna că agonia economiei va dura foarte mulţi ani de acum încolo. Ar fi scăzut cu 8-10% pe an dacă ar fi fost precedate de creşteri rezonabile. Ceea ce nu a fost cazul. La un cincinal de creşteri dezaxate, iraţionale, fără precedent în istorie exceptând epocile de hiperinflaţie, economia şi consumatorii răspund acum cu scăderi pe măsură şi cu "îngheţul" de care vorbeşte toată lumea, îngheţ care este, de fapt, singura şansă de revenire la normal a pieţei imobiliare.

joi, 29 ianuarie 2009

Expunerea băncilor greceşti

Din Ziarul Financiar de azi aflăm date concrete despre expunerea băncilor greceşti pe piaţa din România. Băncile greceşti au fost printre cei mai mari finanţatori ai investiţiilor imobiliare. După cum reiese din diagrama articolului, raportul depozite-credite e net defavorabil depozitelor (economisirii).

Banca | Depozite (mld. E) | Credite (mld. E)
Alpha ++++++ 1,48 ++++++++++++ 4,02
Bancpost ++++ 2,5 +++++++++++++ 4,14
Piraeus +++++ 0,88 ++++++++++++ 3,5
B. Rom. +++++ 0,73 ++++++++++++ 2,17

Lipsesc câteva bănci mai micuţe: ATE, Emporiki şi Marfin. Neimportant.

Hai să vă spun ceva. Pe mine cifrele astea nu mă sperie. Dacă vă uitaţi şi la numărul de sucursale, veţi vedea că sunt sute. Cu mintea mea de om simplu mă gândesc că dacă băncile astea vor avea probleme, prima dată vom auzi de restrângerea reţelei şi închiderea de sucursale.

marți, 27 ianuarie 2009

Un bubble de manual (1)

Am găsit pe economiapentrutoţi.blogspot.com un citat care mi-a plăcut: "Am citit zeci de articole care ne povesteau despre piaţa atipică şi excepţionalismul României - nimic mai fals. Suntem fix exemplu de manual, unde evenimentele s-au derulat mai repede ca în alte ţări."

Într-adevăr. Suntem fix de manual şi peste 10 ani nu am nicio îndoială că atunci când se va vorbi de bubble-ul est-european, România va fi citată ca studiu de caz. Iată un mic exemplu: în "Bubbles: And How to Survive Them", autorul propune la pagina 13 o listă de 18 trăsături ale unei inflamări financiare de tip bubble:

  1. Creşterea rapidă a preţurilor (checked)
  2. Aşteptări generalizate pentru creşterea viitoare a preţurilor (checked)
  3. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu mediile istorice (checked)
  4. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu un nivel de bun simţ (checked, ar trebui citit capitolul 10 pentru a înţelege ce înţelege autorul prin "de bun simţ", dar în esenţă e vorba de rentabilitate şi profit cum am discutat şi aici)
  5. Mai mulţi ani de creştere economică susţinută (checkeduduială)
  6. Existenţa reală a unor motivaţii "credibile" care pot susţine la nivel teoretic creşterea preţurilor (checked, "creşterea salariilor", "statul nu a mai construit nimic de 20 de ani", etc.)
  7. Factorul "noutate" al motivaţiei, de exemplu apariţia internetului în perioada bubble-ului bursier din anii '90 sau "intensificarea imigrării" în cazul bubble-ului imobiliar (checked: "intrarea în UE" -> "alinierea preţurilor")
  8. Credinţa generalizată în existenţa unei schimbări epocale de paradigmă (checked, "la noi e altfel", "România e diferită", "criza nu ne atinge", "economiile emergente sunt ferite" )
  9. Apariţia de noi investitori (checked!)
  10. Apariţia de noi antreprenori (checked!)
  11. Interes sporit din partea oamenilor simpli şi a mass-media (checked!)
  12. O creştere susţinută a creditării (checked, deşi unii tot sunt nemulţumiţi de medii)
  13. O creştere susţinută a îndatorării (checked, idem)
  14. Apariţia de noi instrumente şi instituţii de creditare (checked)
  15. O inflaţie liniştitoare (ceea ce provoacă relaxarea băncii centrale) (checked)
  16. O politică monetară relaxată (checked)
  17. Scăderea ratei de economisire (checked)
  18. O monedă naţională puternică (checked!)

Fragmente destul de lungi din această interesantă carte scrisă de John P. Calverley, (fost?) economist şef la American Express Bank, pot fi citite de altfel şi online, pe Google Books. E foarte interesantă şi e cu atât mai interesantă cu cât a fost publicată în 2005.

Special pentru prietenii noştri din BNR şi din guvern, care ne vizitează cu regularitate, aş vrea totuşi să citez două fragmente:

"A final characteristic of most bubbles is a strong exchange rate or, if the currency is fixed, an inflow of resources. During the bubble money flows into the country, either attracted by the booming asset or drawn in by the strength of the accompanying economic boom. The strong currency then leads to trade and current account deficits. Indeed, that is the “purpose” in a sense, so that there can be a net capital inflow, by definition equal to the current account deficit." (p. 18)

"Currencies can also become overvalued relative to underlying trade performance, and sometimes these overvaluations last a long time, if financing is available. Commonly, countries with a bubble in stocks or in housing have high currency valuations too, as for example in the US in the late 1990s when the US dollar reached $0.82 vs the euro; or more recently in the case of sterling, which has long been uncomfortably high against the euro and in 2004 surged to $1.90 vs the dollar. These overvaluations often reflect the inflow of money into the country, linked to the bubble in stocks or housing. But it is rare to see a pure currency bubble, on its own. " (p. 204)

Lectură plăcută.

sâmbătă, 24 ianuarie 2009

O glumă bună: cică preţurile în lei nu au scăzut

Cu toate că am mai scris despre cel mai tâmpit argument pe care disperaţii crizei îl răspândăcesc în piaţă la ora actuală, doar-doar or mai prinde două-trei muşte în plasă, şi anume aşa-zisa "stagnare din leu", mă văd nevoit să revin asupra ideii, preluând din mers un contra-argument de bun simţ pe care Renderman l-a dat unei cititoare de pe blogul său: inflaţia.

Hai să privim un pic evoluţia cursului valutar, a inflaţiei, a dobânzii de referinţă şi a indicelui BREIv în ultimele 17 luni (de când leul a început să se deprecieze).

Luna --- CrsVal* --- IPC --- BREIv --- În Lei --- Dob. ref.
08.2007 --- 3.25 --- 0,86% --- 1596 --- 5187 --- 6,1%
09.2007 --- 3.40 --- 1,08% --- 1596 ** - 5426 --- 6,48%
10.2007 --- 3.37 --- 0,97% --- 1599 --- 5388 --- 6,87%
11.2007 --- 3.62 --- 0,93% --- 1700 ** - 6154 --- 7%
12.2007 --- 3.49 --- 0,64% --- 1800 ** - 6282 --- 7,5%
01.2008 --- 3.76 --- 0,86% --- 1875 --- 7050 --- 7,5%
02.2008 --- 3.67 --- 0,70% --- 1785 --- 6550 --- 8,0%
03.2008 --- 3.72 --- 0,67% --- 1951 --- 7257 --- 9,0%
04.2008 --- 3.56 --- 0,52% --- 1892 --- 6735 --- 9,0%
05.2008 --- 3.67 --- 0,49% --- 1808 --- 6635 --- 9,5%
06.2008 --- 3.67 --- 0,28% --- 1794 --- 6583 --- 9,75%
07.2008 --- 3.58 --- 0,69% --- 1809 --- 6476 --- 9,75%
08.2008 --- 3.52 --- 0,70% --- 1744 --- 6138 --- 10%
09.2008 --- 3.65 --- 0,40% --- 1747 --- 6376 --- 10,25%
10.2008 --- 3.61 --- 1,06% --- 1576 --- 5689 --- 10,25%
11.2008 --- 3.79 --- 0,32% --- 1438 --- 5450 --- 10,25%
12.2008 --- 3.92 --- 0,23% --- 1400 --- 5488 --- 10,25%
01.2009 --- 4.29 ----- ? ------- ? ------- ? --- 10,25%
----------
* nu am stat să caut valorile medii, am pus valoarea din data de 23 a fiecărei luni
** estimare

Ce observăm? Păi observăm că preţul maxim în lei nu s-a atins în vara lui 2007, ci în martie 2008 (când de altfel a fost şi maximum în euro) şi că este cu 25% mai mare decât preţul din decembrie 2008.

Şi ce mai observăm? Păi mai observăm că în condiţiile în care inflaţia a mâncat 12% din puterea leului în această perioadă, ultimul preţ BREIv în lei este net mai mic decât preţul în lei din august 2007! Un preţ echivalent ar fi de 5800 de lei!

Şi mai observăm ceva. Observăm că în ciuda celei mai ridicate dobânde de referinţă din regiune (-s-ar putea să mă înşel, totuşi; ungurii parcă au o dobândă şi mai ridicată) leul s-a depreciat constant. Şi cum în condiţiile actuale dobânda de referinţă nu poate merge în viitor decât în jos, este clar că mersul cursului euro-leu nu poate fi pe viitor decât în aceeaşi direcţie, în sus. Deci leul va continua să se devalorizeze.

Şi hai să mai facem o ultimă observaţie: o asemenea stagnare / creştere din leu s-a petrecut şi în perioada iulie-septembrie 2008. Vara şi iarna sunt în general sezoane moarte de vânzări, în care vânzătorii nu au de ce să crească sau să scadă preţurile, pentru că nu e cerere (mă rog, nu suficientă). Consecinţa? Când a reînceput sezonul de vânzări - toamna 2008 - preţurile au luat-o frumuşel în jos în euro, lei, orice monedă vreţi dumneavoastră. S-au adaptat cererii.

Cu asta am închis subiectul, nu mai scriu despre asemenea bazaconii.

joi, 22 ianuarie 2009

Pentru jurnaliştii de investigaţie

M-am uitat în arhiva blogului şi într-adevăr, "B" a postat în data de 25 decembrie 2008 următorul comentariu:

"[...] Si ca sa ii dam cezarului ce-i al cezarului pot sa va spun un mic zvon 90% sigur ca diveloparul care a construit Cartierul latin din Prelungirea Ghencea Bucuresti a maritat apartamentele terminate si nevandute la... ANL [...]"

Ştirea a ieşit în mass-media oficială abia pe data de 17 ianuarie, când a fost difuzată de Realitatea.

Într-un comentariu postat azi, "B" recidivează cu o altă informaţie / un alt zvon interesant/-ă:

"[...] @all: cu privire la vestea Cartierului latin eu am postat aceasi informatie inainte de aparitia la ziar in postul meu de pe acest blog chiar din ajun de Craciun. Sigur, am gresit primaria dar esenta era si este aceeasi. Ceea ce nu spune ziarul este ca cel care a vandut a dat o spaga de [...] din acea suma ca sa primeasca banii, asta daca va intrebati care mai sunt veniturile in politica [...]"

Ştiu că o ştire se verifică din 2 surse, dar prima oară "B" a avut dreptate. Tocmai de aceea nu am de ce să nu îl cred şi acum. E vreun jurnalist pe aici dispus să cerceteze circuitul banilor în ... natură?

sâmbătă, 17 ianuarie 2009

Când vor reveni "investitorii" ? Urmăriţi randamentul chiriilor!

Scopul acestui post este acela de a pune în evidenţă şi a explica un criteriu simplu după care fiecare om poate să-şi dea seama când sunt (re)create condiţiile propice pentru revenirea în piaţă a "investitorilor" sau, altfel zis, a "speculatorilor".

De ce este important să ne dăm seama de apropierea acestui moment? Pentru că atunci vom putea fi siguri că o componentă importantă a cererii e pe cale să revină în piaţă.

Aşa cum rezultă din articolul Case/Shiller citat în acest post, în perioade de boom imobiliar aproximativ 90-95% din cerere este cerere speculativă, care are ca principală motivaţie investiţia, nu nevoia. Altfel zis, dacă în România la un moment dat se (re)vindeau 100.000 de locuinţe pe an, din acestea numai 5-10.000 erau cumpărate efectiv de clienţi care aveau o nevoie efectivă de o locuinţă (nouă); restul erau cumpărate de clienţi care priveau achiziţia ca pe o oportunitate de investiţie.

Mai mult, din studiul citat (v. pag. 7) rezultă că pentru un procent cuprins între 44% (piaţă stabilă) şi 56.3% (piaţă efervescentă) dintre cumpărători motivaţia investiţională este foarte puternică. Ăştia sunt, probabil, "speculatorii" pur sânge, cei care în perioadă de cădere a pieţei nu ar intra la cumpărare nici morţi.

În acest fel se explică şi scăderea numărului de tranzacţii întâlnită în perioadele de "îngheţ" imobiliar. Oamenii care chiar au nevoie să cumpere, continuă să cumpere (nevoia e nevoie!), dar "investitorii" se abţin. Nu e nicio filozofie!

În general, un investitor investeşte ca să scoată profit. Bagă un bănuţ şi scoate doi. Nu există altă motivaţie. Asta e motivaţia care a existat pe tot parcursul boom-ului imobiliar din România, asta e motivaţia care lipseşte acum.

Cea mai simplă investiţie, baza investiţiilor, e cumpărarea de locuinţe cu scopul de a le da în chirie. În Occident e un sport destul de practicat şi o modalitate simplă de a-şi valorifica economiile pentru cei care au ceva bani adunaţi, mai mulţi decât ar fi cazul să ţină la bancă sau în alte instrumente de economisire, mai puţini decât ar fi necesari pentru deschiderea unei afaceri adevărate.

Ceea ce se obţine însă din chirie, randamentul, yieldul, trebuie să fie mai bun decât ceea ce se obţine dintr-un depozit bancar. Într-o piaţă stabilă, cu o monedă stabilă, cu o inflaţie stabilă, dobânzile maxime pe care le poate spera cineva sunt de 2-3%; ceea ce înseamnă că un câştig de 5% dintr-o chirie e mulţumitor, iar ce e peste - la 6-7% - mai mult decât mulţumitor.

5% este echivalentul a 20 de ani necesari pentru recuperarea investiţiei. 6-7% ar însemna 15-16 ani. Asta pe o piaţă matură, pe care preţurile - atât la cumpărare, cât şi la chirii - cresc în general cu 2-3% pe an, sau stagnează.

Dar cum stau lucrurile la noi?

Păi, în primul rând hai să vedem cum au stat lucrurile în perioada 2004-2007.

În primul rând dobânzile la bancă. La valută erau 2-3% (dolari şi euro), la lei 10%, apoi au coborât spre 6-7%. În acest timp preţul caselor creştea cu 15-20% pe an (şi în 2007, chiar cu 50%).

În 2004 cumpărai cu 25.000 de euro o garsonieră şi o scoteai la închiriat cu 150. Asta înseamnă un venit de 1.650 de euro pe an (150 x 11 luni; eliminăm chiria pe o lună, ca să acoperim cheltuielile cu taxele, reparaţiile anuale etc.). Deci un randament de 6,6%. Faţă de dobânda obţinută de la bancă, bunicel! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Prin 2007 o garsonieră ajunsese 50.000, chiria - 300. Aplicând acelaşi calcul, reiese tot un randament de 6,6%. Bun şi ăsta! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Să vedem însă cum se prezintă situaţia în 2009. Dobânzile bancare au ajuns în jur de 6% la euro şi 13-14% la lei. Foarte atractive. Şi depozitele sunt garantate într-o limită generoasă de 50.000 de euro. Preţul caselor a scăzut anul trecut cu 15-25% (depinde dacă socotim în lei sau euro) şi continuă să scadă. Chiriile sunt şi ele nesigure, pentru că devalorizarea leului pare să fi pus o presiune suplimentară şi neaşteptată pe ele. În aceste condiţii, cum stăm cu randamentele? Am făcut un mic studiu pe baza statisticilor din Anunţul şi iată ce am aflat.

După cum se vede din documentul la care fac referire, momentan majoritatea tipurilor de achiziţii ar aduce randamente cu cel mult 1,5% mai mari decât randamentul unui depozit bancar. Un pic mai bună e zona... Pantelimon, unde atât garsonierele, cât şi apartamentele cu 2 camere, aparent se cumpără ieftinuţ şi se închiriază frumuşel. Există însă şi zone / achiziţii în care randamentul este, efectiv, unul de mizerie. Cam tot ce e sub 6,5%.

În condiţiile acestea nu e de mirare că 75% dintre cititorii blogului au răspuns la ultimul sondaj că ar intra la cumpărare numai dacă randamentul investiţiei ar fi de minim 10%. E nevoie de minim 2% în plus pentru a justifica achiziţia, nu păstrarea banilor la bancă, şi minim 2-3% suplimentar pentru a te asigura împotriva scăderii de preţ, în varianta optimistă în care preţurile ar mai scădea cu cca. 10%. Dacă la anul pe vremea asta un apartament care costă acum 60.000 E şi oferă un randament de 7% va ajunge 54.000, înseamnă că pe parcursul a 12 luni vei pierde 6.000 E, adică mai mult decât câştigi din chiria pe un an şi jumătate! Şi dacă preţul va scădea cu 20%, atunci abia un randament de 14-15% ar deveni tentant pentru o investiţie (echivalent cu 7 ani de recuperare a investiţiei)!

Părerea mea e că sunt şanse mai mari să pice un meteorit peste Bucureşti decât să vedem randamente de 10-15% din investiţiile în apartamente. Vor scădea preţurile, dar vor scădea (în euro) şi chiriile, datorită devalorizării leului. De aceea investitorii, adică 90% din grosul cererii din perioada de boom, se vor lăsa aşteptaţi ... mult şi bine.

Şi ştiţi până când? Păi, până când un randament de 6-7% va fi iarăşi cu minim 2-3% peste ceea ce poate oferi economisirea bancară şi preţurile vor fi suficient de stabile pentru ca nimeni să nu se teamă că face o achiziţie proastă cumpărând acum. Aşadar, repetaţi trimestrial tabelul meu, urmăriţi ce dobânzi oferă băncile şi până atunci păstraţi-vă banii la bancă sau în seif. Şi lăsaţi-i pe alţii să viseze la o eventuală relansare miraculoasă a pieţei în această primăvară.

vineri, 16 ianuarie 2009

Relaxare? Ce relaxare?

Aseară am vrut să pun un post în care să comentez aşa-zisa "relaxare", dar mi-am dat seama că în afară de formularea aceea sibilinică privind "garanţiile de bună calitate" nu prea ştim nimic. Se subînţelege doar faptul că băncile vor avea voie să accepte un grad mai mare de îndatorare, dar nu ştim nimic despre criteriile conform cărora o garanţie va fi socotită ca fiind "de bună calitate" (mai ales într-o piaţă ca asta). Aşa că m-am lăsat păgubaş. Deşi chestiunea ar fi putut fi importantă, cred că e, în cele din urmă, una minoră şi consfinţeşte, practic, capitularea pieţei.

În orice caz, în condiţiile actuale chiar nu văd ce ar fi putut face BNR-ul mai mult. Poate doar să asigure băncile sau clienţii împotriva scăderilor de preţ, dar asta ar însemna să se transforme în societate de asigurări, şi încă într-o societate de asigurări dispusă să asigure un risc destul de dubios, ca să nu zic mai mult. Responsabilitatea rămâne, ca şi până acum, în curtea băncilor şi a clienţilor lor. Şi problema de fond e aceeaşi: nu sunt bani. În condiţiile astea poţi să accepţi credite şi cu 90% îndatorare, că n-ai de unde şi n-ai cu cine.

Dacă ne uităm un pic pe dobânzile practicate la depozite vedem că tocmai în curtea băncilor care au alimentat caritasul imobiliar se practică cele mai bune recompense pentru economisire. Când dai dobândă la depozite în lei de 14% şi la euro de 6%, mă îndoiesc că vei mai putea da credite imobiliare cu dobânzi la fel de atractive ca în anii trecuţi.

Aici se opreşte comentariul meu. În continuare aş vrea să fac citez comentariul unui utilizator care cred că surprinde foarte bine esenţa aşa-zisei "relaxări":

:::

Comentariul lui Mihai (http://economiapentrutoti.blogspot.com/):

Față de relaxarea iresponsabilă a creditării din 2007, măsura actuală este inofensivă și fără efecte notabile, din următoarele motive.

1. Asaltul psihologic al crizei

Psihologia publicului începe să fie impregnată de veștile proaste. "Viitorul nu mai sună bine", locurile de muncă devin nesigure; nu sunt condiții propice pentru înhămarea la o importantă decizie financiară și mulți se vor gândi de două ori înainte să semneze contractul de credit.

2. Euro peste 4 lei

În anul 2007, EURO era la minimul istoric, banii investitorilor veneau în țară și finanțau ieftin deficitul de cont curent, adică bunăstarea furată (sau "împrumutată") de la alții. Salariile românilor creșteau în EURO cu fiecare lună de apreciere.

Acum s-a schimbat situația - căpșunarii și investitorii străini nu mai finanțează cu atâta larghețe deficitul de cont curent, corectând fundamental cursul EURO.

La un grad de îndatorare de 70% nu există loc de respiro - orice devalorizare neprevăzută a EURO poate duce la imposibilitatea plății ratelor.

3. Dobânzile uriașe la EURO

Dobânzile la EURO sunt insuportabil de mari. Lipsa de concurență de pe piață s-a împletit cu scumpirea finanțărilor în EURO și lichiditatea redusa din piață.

Concurența redusă din domeniul bancar duce la marje inimaginabile de 8% pentru creditele ipotecare în EURO. Scăderea rating-ului de țară la categoria "junk" (notă: România este singura țară din EU sub "investment grade") a scumpit finanțarea externă. Faptul că există și o lipsă de lichiditate în sistem care duce la dobânzi uluitoare la depozite nu ajută la acordarea în continuare de credite.

4. Garanțiile nesigure

Piața imobiliară locală este încă profund netransparentă, o piață de zvonuri și "ce-a făcut vecinul". Evaluatorii nu acces la prețuri de piață și nu pot estima corect valorile apartamentelor, estimând adesea garanțiile la cât e nevoie pentru a lua comisionul. Astfel, băncile nu au încă o bază solidă de estimare a valorii recuperabile a apartamentelor / caselor / terenurilor aduse ca garanție, ajungându-se până la situațiile din toamnă când nu se acceptau terenuri.

Astfel, măsura de relaxare nu va duce la creșterea puterii de cumpărare a populației și la revenirea pe un trend sustenabil de creștere a imobiliarelor, adică puțin mai mult ca rata inflației. Relaxarea va servi doar ca argument pur psihologic pentru vânzătorii ancorați în trecut să crească prețurile de strigare.

Suntem într-o situație de bull trap ca la carte, ce preceda o "revenire la normal". Urmează fear, capitulation, despair, asa cum e descris la http://romanianuda.blogspot.com/2008/11/fazele-balonului-imobiliar-pe-nelesul.html

miercuri, 14 ianuarie 2009

Schimbare de sondaj

Schimb sondajul. La sondajul precedent am cerut răspunsuri pentru următoarea întrebare:

"Credeţi că factorii implicaţi în decizia de majorare a salariilor profesorilor pot fi acuzaţi de subminarea economiei naţionale?"

66% (229 de răspunsuri) - da
33% (113 răspunsuri) - nu

Sondajul următor va avea ca temă randamentul chiriilor.

La ce randament credeţi că ar merita să cumperi un apartament în condiţiile actuale de piaţă?

Într-unul din posturile viitoare voi explica sensul acestui sondaj.

Pogea, acest Iancu Jianu împotriva băncilor

În presă au apărut zvonuri privitoare la un aşa-zis moratoriu "cu tentă socială" care ar avea ca scop îngheţarea timp de 2 ani a executărilor silite. Ministrul Pogea neagă cu jumătate de gură imperativitatea propunerii, dar ştim că nu iese fum fără foc.

Sincer să fiu mă îndoiesc că scopul unei asemenea măsuri i-ar viza pe oamenii simpli, cu credite, care se simt acum "sufocaţi" de creşterea euro de la 3,3 la 4,2. Hai să fim serioşi, dacă nu ai credite pentru 5 case o asemenea creştere încă este suportabilă pentru 99% dintre purtătorii de credit. Să fie în corzi alde Robert Negoiţă? Sau blondele cu credite de 3 milioane E?

Măsura ar fi, în orice caz, una ilară şi anti-bancară, catastrofal de anti-bancară, deoarece, pe o piaţă cu preţuri în scădere, tentaţia oricărui om cu toate diodele la creier va fi să nu mai plătească ratele, preferând să aştepte pentru a vedea ce se întâmplă cu preţurile. Dacă peste 2 ani preţurile vor continua să scadă, va fi mai rentabil să predea cheile băncii şi să-şi cumpere apartament din economiile făcute (la o rată de 700 de euro, în 24 de luni se pot economisi 16.800 de euro, ceea ce nu e rău deloc). Iar băncile or să-nceapă să pice ca popicele, pentru că nimeni nu le mai returnează banii.

Poporul român va fi răzbunat!

vineri, 9 ianuarie 2009

Stagnarea din cursul valutar. Un articol interesant semnat Karl Case şi Robert Shiller (1988)

Userul "mobutu" mă invită să îmi spun părerea despre ultima teorie care circulă prin piaţă, aceea privind faptul că "Scaderea preturilor a fost contrabalansata de (1) scumpirea creditarii si (2) devalorizarea puternica a monedei nationale in raport cu moneda europeana. Asadar preturile nu au scazut."

Ce să zic, e ca şi cum ai fi spus în primăvara lui 2007: "Creşterea preţurilor a fost contrabalansată de (1) relaxarea creditării şi (2) devalorizarea euro în raport cu leul. Aşadar preţurile nu au crescut."

Pricepeţi? Raţionamentul e atât de retardat încât nici nu ar merita să îţi baţi capul cu demontarea lui, dar, din păcate, suntem nevoiţi să o facem şi pe asta.

Ceea ce ar putea fi susţinut cu oarecare temei ar fi, eventual, faptul că preţurile nu au scăzut chiar atât de abrupt. Ţinând cont de faptul că în ianuarie 2008 un euro costa 3,65 lei şi în decembrie 3,95, putem spune că un apartament cotat la 100.000 de euro atunci şi la 80.000 de euro acum nu a scăzut cu 20% (cât ar fi în euro) ci cu doar 14,5% (cât ar veni în lei). Tendinţa însă e clară, la fel cum a fost clară şi din 2003 până în urmă cu aproximativ un an.

Probabil că unii îşi freacă mâinile de bucurie crezând că dacă euro ajunge la 4,5 lei ei îşi vor recupera pierderea datorată scăderii. Din păcate nu doar că nu vor recupera nimic, dar cu cât leul va deveni mai slab, cu atât preţurile în euro la care se va putea genera o tranzacţie vor deveni mai mici. Nu mai zic de consecinţele pe care le va avea o asemenea cotaţie în direcţia ieftinirii şi mai accentuate a caselor ca urmare a "publicaţiilor de vânzare".

Pe de altă parte nu trebuie uitat că suntem abia în luna a 10-a de scăderi (nici măcar nu s-a împlinit anul de când a început ... "criza", în limbajul imobiliarilor, "corecţia" în limbajul celorlalţi). Chiar zilele astea am citit un material - un articol dintr-un ziar românesc, sau un articol de pe un site străin?... chiar nu mai ţin minte (1) - conform căruia un ciclu de scădere durează în medie 6 ani, şi minim 3. Deci, în cel mai optimist caz, ne mai aşteaptă minim 2 ani de scădere - 2009-2010 şi parţial 2011 - oricâte eforturi ar face băncile sau actorii din real estate pentru deblocarea situaţiei. De asemenea ar fi interesant să citiţi articolul The Behaviour of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets (scris de Karl Case şi Robert Shiller în 1988). Ştiţi, ironia face ca lucrurile care se întâmplă la noi să fie atât de banale... sunt chestii studiate şi cunoscute pe alte meleaguri de zeci de ani. Pe scurt, articolul scris de Case şi Shiller porneşte de la 3 întrebări fundamentale:

  1. ce duce la creşterile şi căderile de preţuri?
  2. de ce în timpul boom-ului cererea e în exces, şi de ce vânzătorii nu ridică pur şi simplu preţurile, deodată, până la nivelul la care cererea scade?
  3. de ce în timpul perioadei de după boom există sentimentul de exces al... ofertei, şi, în ciuda acestui sentiment, de ce vânzătorii nu reduc pur şi simplu preţul până la nivelul la care se pot încheia tranzacţii fără să mai aştepte până li se lungesc urechile?

Acestea-s întrebările fundamentale. Pentru a studia comportamentul cumpărătorilor, cercetătorii au ales atât pieţe în boom, cât şi aflate în faza post-boom (fiind uriaşă, America permite acest lux). Studiul condus de Case şi Shiller i-a ajutat pe aceştia  să tragă următoarele concluzii:

  • resortul fundamental în spatele achiziţiei unei case este cel investiţional; majoritatea cumpărătorilor din boom cumpărau o casă pentru investiţie (pentru că preţurile creşteau) - este ceea ce am numit aici "cererea speculativă"; numai 5-10% dintre cumpărători (funcţie de oraşele studiate) nu îşi pusese deloc problema casei ca investiţie!
  • percepţia riscului investiţiei este redusă sau foarte redusă în pieţele aflate în boom, lumea pur şi simplu nu îşi poate închipui că poate face o investiţie riscantă; între 87%-98% dintre cumpărători (funcţie de oraşul studiat) erau convinşi, la momentul achiziţiei, că preţurile vor creşte în următorii ani!
  • cumpărătorii erau incapabili să-şi justifice raţional credinţa în creşterea preţurilor; ei apelau exclusiv la clişee, pretinzând de pildă că "economia locală e foarte puternică" (fără să poată motiva în vreun fel afirmaţia). Printre cele mai populare clişee din pieţele-boom se numărau: "locuim într-un oraş care oferă condiţii bune de viaţă" şi "nu e suficient spaţiu/pământ pentru toţi care vor să vină aici". În Milwaukee, unde preţurile fuseseră stabile, aceste argumente nu existau.
  • în pieţele-boom mass-media raportează mai ales vânzările senzaţionale (la preţuri mai mari decât cele ceruta) şi agenţii imobiliari preferă să adune oferte de vânzare, cât mai multe oferte, decât să viziteze pe îndelete proprietăţile pentru a se familiariza cu ele; pur şi simplu e mai profitabil pentru ei, datorită cererii în exces. Partea naşpa e că vânzările senzaţionale nu reprezintă decât 6-10% din totalul vânzărilor, majoritatea tranzacţiilor (55-76%, funcţie de oraşul studiat)  făcându-se la un preţ mai mic decât cel de strigare, chiar şi în perioadă de boom. Tocmai pentru că e boom, însă, presa urmăreşte să raporteze boom-ul şi excepţia devine normă.
  • pe o piaţă în scădere strategia vânzătorilor e aşteptarea; 50-69% aşteaptă revenirea condiţiilor necesare pentru a obţine ce vor, restul nu aşteaptă; procentul de aşteptare este foarte mare în pieţele care tocmai au experimentat boom-ul (aproape 70%) şi foarte mic (50%) într-o piaţă stabilă. Un număr infim de respondenţi (cam 4.5%) au răspuns că sunt pregătiţi să coboare preţul până vor vinde repede casa. Se explică, astfel, de ce preţurile scad încetul cu încetul şi nu brusc. Cam 20% este procentul celor dispuşi să coboare încet preţul, în trepte, dar numai până la o anumită limită.

Concluzia articolului este că investitorii dintr-o piaţă-boom nu au niciun fel de imagine asupra fundamentelor, investiţia lor fiind condiţionată social (pe baza zvonurilor şi a clişeelor pe care le aud zilnic). Ei sunt motivaţi de credinţa că preţurile mai au loc de creştere şi că, dacă nu acţionează acum, vor fi incapabili să-şi mai cumpere casa dorită. În ceea ce priveşte cauzele concrete ale unui boom pe case, cei doi cercetători sugerează că pot avea loc evenimente pozitive, cum ar fi o creştere de salarii sau o creştere a imigrării, care chiar pot avea un mic impact asupra preţurilor. În clipa aceea apar "investitorii", care observă că preţul caselor "creşte", şi se declanşează mecanismul real al creşterii preţurilor prin excesul de cerere (toată lumea vrea să "investească"). Preţurile nu cresc totuşi brusc până la nivelul maxim admisibil deoarece există o rezistenţă psihologică a cumpărătorilor, care trebuie să se acomodeze întâi cu preţurile din ce în ce mai mari. Deci preţurile cresc treptat. Invers, avem o rigiditate a scăderii din motive similare: vânzătorii nu sunt siguri că preţurile nu vor creşte iar. Unii declară că "nu îşi permit" să vândă sub un anumit preţ, pentru că de multe ori vor să cumpere altă casă şi degeaba lasă ei la preţ, dacă nu lasă şi vecinul. Alţii sunt convinşi că din case nu pierzi niciodată, deci să vinzi în pierdere e pur şi simplu un non-sens. Toţi aceşti factori acţionează simultan şi sentimentul, în mintea vânzătorilor, e că preţurile scad mult prea încet pentru a nu aştepta, cel puţin până se conving de realitatea vreunui nou prag minim.

Piaţa din România are această caracteristică, şi anume că preţurile sunt exprimate în euro deşi câştigurile populaţiei sunt în lei. Sigur că, în condiţiile unui curs valutar foarte flexibil, vânzătorii pot primi în anumite conjuncturi (cum e acum) de 2 lei speranţă, dar nu trebuie să uite un lucru: ceea ce se întâmplă acum pe piaţa imobiliară din România nu e nou, nu e senzaţional, ci e un fenomen banal, studiat şi cunoscut în Occident. Creşterea preţurilor s-a datorat aşteptărilor aberante provocate de intrarea în NATO şi UE, nicidecum vreunei "alinieri" la nişte ipotetice valori europene. Scăderea se va face încet, treptat, pe măsură ce vânzătorii dispuşi în mod real să vândă vor testa noi praguri minime şi îi vor obliga şi pe ceilalţi să se alinieze la ele. 

--

(1) - ăsta e articolul: http://www.baniinostri.ro/Real-estate/Cand-se-va-opri-declinul-pietei-imobiliare---a340.html

miercuri, 7 ianuarie 2009

Cel mai simplu argument

După ce ne-a tras ţeapa în septembrie, Moş Crăciun se pregăteşte totuşi să vină cândva în primăvară, când "surse sigure" susţin că se va relua creditarea. 

Bun, să presupunem că băncile reiau frenezia creditării (dacă au cu ce). 90% dintre salariaţi au deja credit / credite, deci nu prea mai ai pe cine sa creditezi. Iar restul de 10% sunt cu gândul la criză, la devalorizarea leului, au conştientizat că preţurile în imobiliare mai şi scad, nu doar cresc (voi mai scrie despre asta) şi sunt ameninţaţi - ca toţi ceilalţi - de spectrul şomajului. În condiţiile astea sunt absolut convins că se vor găsi pe toate crengile amatori de achiziţii (- era o ironie).

Rezultă că şi în cazul în care s-ar relua creditarea la datele de dinainte de octombrie 2008, ar fi nevoie, ca în teatrul antic, de o intervenţie deus ex machina pentru deblocarea pieţei. Dacă am fi într-o piesă de teatru, poate ar fi posibil. De exemplu, guvernul ar putea paraşuta marţieni. Din păcate nu suntem la teatru. Şi cred că primii care pot spune cu certitudine că nu trăim o piesă de teatru sunt cei 796 de agenţi imobiliari 1660 de agenţi imobiliari şi alţi cetăţeni având tangenţă cu domeniul care şi-au actualizat CV-ul de pe Bestjobs în ultimele 6 luni.

sâmbătă, 3 ianuarie 2009

Prima surpriză din 2009: nici Anglia nu mai e ce-a fost odată...

[În primul rând vă urez "La mulţi ani!", uite că ne vedem şi anul ăsta :) ]

Conform indicelui Halifax preţul mediu al caselor din Marea Britanie a ajuns acum la 159.896 lire sterline, cu 16.2% mai mic decât la 1 ianuarie 2008 şi cu 21% mai puţin faţă de vârful de 199.766 din august 2007.

Acesta este nivelul din august 2004, când preţul mediu a fost 159.799 lire sterline. Sau nu?...

Păi nu. Fiindcă în august 2004 o liră sterlină costa 1,45 euro, şi acum mai costă doar 1,04 euro. Altfel zis 159.000 de lire de atunci erau mult mai valoroase decât 159.000 de lire de acum.

În august 2007 lira sterlină costa 1,48 euro. Deci 199.000 de lire însemnau 294.000 de euro. Preţul actual, de 159.000 de lire, nu mai înseamnă decât 165.000 de euro. Ceea ce înseamnă că raportat la euro preţul nu a scăzut faţă de vârf cu 21% ci cu 44%.

Dar Londra, unde e Londra în toată povestea asta? Staţi cu ochii pe Londra dacă vreţi să vedeţi unde vor ajunge preţurile din Bucureşti - aşa ne sfătuiau "băieţii deştepţi din imobiliare" în urmă cu nu mai mult de 6 luni.

În lire avem o scădere de 16,5%, de la 322.000 (august 2007) la 269.000 (acum). În euro scăderea e de 41,4%, de la 476.000 de euro la 279.000 de euro.

A, şi socotite în euro, preţurile nu s-au reîntors la nivelul din 2004, ci mult mai jos. Partea nasoală a poveştii e că preţurile continuă să scadă şi lira nu dă semne de revigorare.

Doamnelor şi domnilor, nici măcar Anglia nu mai e ce-a fost.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...