Psihologia balonului, sau fazele maniei

Amân de foarte multă vreme acest post, cam de la începutul blogului.

Sursa graficului:
http://www.irvinehousingblog.com/2007/06/25/houses-should-not-be-a-commodity/

Am tot avut prilejul să despicăm firu-n patru. S-au emis o grămadă de păreri, unele argumentate, altele nu. Unele de-a dreptul absurde. Bunăoară, orice copil de clasa a III-a ar înţelege imediat că dacă justifici prin creşterea salariilor creşterea preţului la apartamente cu 700% în ultimii 6 ani, e ceva greşit în raţionament, câtă vreme aceeaşi creştere nu se reflectă proporţional şi în creşterea preţului pătrunjelului, a pâinii, a biletelor la teatru, a benzinei, a gazului etc.

Graficul de mai sus prezintă ceea ce autorul numeşte "stadiile psihologice ale unui balon". Unele faze, de exemplu "first sell off", nu par să fi existat în formarea actualului balon românesc, dar după ianuarie 2007 cred că am intrat clar într-o manie entuziast-lacomă, hrănită şi de perspectiva mincinoasă a unui leu puternic şi a unor salarii (calculate în euro) aparent robuste.

Problema e de a şti unde suntem. Informaţiile reale arată tot mai clar că avem de-a face cu două pieţe paralele: piaţa anunţurilor de ziar, "oficială", pe baza căreia se calculează indici şi informaţii de presă, şi piaţa reală, a tranzacţiilor adevărate. Dacă în vară spuneam şi eu, şi alţi câţiva cititori ai blogului, că preţurile reale sunt (sau pot fi aduse prin negociere) cu 7-10% sub cele "oficiale", se pare că diferenţa a ajuns acum de circa 15-20%, chiar 25%.

Nu ştiu în ce măsură acest blog a avut vreun efect, dar am auzit recent următoarea replică: "Are banner? De când stă cu el nevândut?... precis vrea mult." Comportamentul cumpărătorilor şi al speculatorilor mă fac să cred că s-a atins platoul de după lăcomie. Cumpărătorii de acum sunt în mod evident mult mai sceptici şi mai prudenţi decât cei din urmă cu un an, în vreme ce speculatorii se îndreaptă tot mai sigur către terenuri. De fapt, cred că nebunia cu terenurile nici măcar nu a început bine...

Regula de aur a speculatorului imobiliar e aceasta: în clipa în care următorul proprietar va putea fi doar un alt speculator, nu un om obişnuit, e momentul să iasă din piaţă. Coarda poate fi întinsă oricum, atâta vreme cât nu se rupe. Problema e că în Bucureşti coarda e întinsă deja la limita maximă. Dă semne chiar de rupere. Sunt sigur că speculatorii au ieşit deja din piaţă, sau sunt pe cale să iasă. Toată lumea dă Bucureştiul ca exemplu de salarii mari, dar se face abstracţie de faptul că salariul mediu în Bucureşti, aproximativ 500 de euro, e ridicol în comparaţie cu salariul mediu din marile capitale europene. Speculatorii de profesie ştiu foarte bine acest lucru. Nu poţi avea salarii de 5-6 ori mai mici şi preţuri la case de numai 2-2,5 ori mai mici. Ceva e în neregulă.

Întrebarea mea - pe care mi-o pun mie, nimănui altcuiva - este: cât timp va mai dura până când opinia publică va fi informată corect asupra preţurilor din piaţa reală?

Oricum, noi, românii, suntem obişnuiţi să trăim în minciună. Avem exerciţiu. Vreo 45 de ani de exerciţiu. Vă mai amintiţi de recoltele fabuloase raportate pe timpul lui Ceauşescu? Oficial, totul era mirobolant. Neoficial era dezastru. Toată lumea ştia că e dezastru, oamenii între ei vorbeau despre dezastru, dar oficial li se spunea că trăiesc minunat.

Momentan suntem într-o fază în care vocile dezastrului deja reprezintă o forţă, după ce în urmă cu doar 5-6 luni păream nişte tâmpiţi. După 6 ani în care au invocat rând pe rând creditele, dolarul, euro, UE, întărirea leului, economia care duduie şi multe alte motivaţii, susţinătorilor "minunii" le este tot mai greu să justifice exuberanţa imobiliară în condiţiile în care leul s-a depreciat accentuat (ca în vremurile "bune", ca să zic aşa...), inflaţia e tot mai îngrijorătoare, datele economice sunt sub aşteptări, creşterile salariale aşteptate în viitor sunt mult mai mici decât cele de până acum, construcţiile noi se înmulţesc încet dar sigur etc. etc. etc.

Mă rog. Voi continua consideraţiile astea bizar-neclare zilele următoare.