Legenda lui Mucius Scaevola (semnal de alarma, NU avertisment, pentru confraţii imobiliari)

În urmă cu vreo 2-3 săptămâni am făcut trimitere în cadrul unui comentariu la următorul articol care se baza pe citate luate din gura lui Bordei Ionuţ (Eurisko):

"Pretul apartamentelor din blocurile si vilele vechi continua sa creasca in ritm ametitor. Se preconizeaza ca, in urmatorii ani, preturile acestora vor creste pina la o valoare de zece ori mai mare decit cea actuala. Adica, ceea ce costa astazi 100.000 de euro poate sa ajunga, in citiva ani, la un milion de euro.

Motivul acestui trend? Iminenta integrare in Uniunea Europeana si de aici, alinierea preturilor inclusiv cele de pe piata imobiliara. Preturile apartamentelor in blocurile vechi sint corecte si vor continua sa creasca, in paralel cu cele ale locuintelor din imobilele noi, cel putin asa cred specialistii de pe piata imobiliara romaneasca.

"Preturile apartamentelor vechi sint acolo unde trebuie sa fie, iar acestea se vor majora in continuare, desi nu se va mai inregistra aceeasi evolutie spectaculoasa de pina acum un an sau doi", spune Ionut Bordei, directorul departamentului vinzari al companiei imobiliare Eurisko."

- 7 plus, 6 iulie 2006 (eu am preluat articolul acum via Hotnews: http://www.hotnews.ro/stiri-arhiva-1169552-pretul-locuintelor-inzecit.htm)

Stăteam şi mă gândeam zilele astea, oare câţi tineri şi-or fi luat câte o cotineaţă comunistă în ultimii 2-3 ani, de multe ori cu sacrificii enorme (credit pe 30 de ani, strâns de gât părinţii, socrii etc.), cu credinţa sinceră că investiţia lor se va înzeci în următorii ani?

Mulţi. Foarte mulţi. Acum însă totul se dovedeşte un balon de săpun.

În contextul ăsta nu e de mirare că blogul meu ajunge să aibă un trafic halucinant şi articolele ziarelor care comentează situaţia din piaţa imobiliară ajung să adune zeci, sute de comentarii de la cititori mai mult decât pasionaţi de domeniu. Este clar că în ultimii ani "investiţiile" imobiliare au devenit un sport de masă în România, sport pe care românii l-au practicat cu frenezie... până mai ieri.

Tot în acest context aş vrea însă să fac referire la o legendă din Roma antică care e plină de tâlc în duritatea ei. Legenda lui Mucius Scaevola.

Când regele etrusc Porsena a atacat Roma, romanii, care nu erau prea pregătiţi din punct de vedere militar, s-au gândit că modalitatea cea mai simplă de a respinge atacul e să-l omoare pe atacator. Aşa că l-au trimis pe un tip, Mucius Gaius, să îl asasineze pe regele etrusc. Mucius s-a strecurat într-o noapte în tabăra etruscă şi din greşeală a omorât pe altcineva.

Porsena, furios, a ordonat uciderea lui Mucius. În timp ce-şi aştepta pedeapsa acesta a fost văzut de gardieni cum îşi ţinea cu nonşalanţă mâna dreaptă deasupra focului de tabără, lăsând-o să ardă. Intrigaţi de comportamentul lui Mucius s-au adresat lui Porsena care l-a luat la rost pe prizonier. "De ce îţi arzi mâna? Nu te doare?" La care Mucius i-ar fi răspuns: "Îmi ard dreapta pentru că te-a ratat. Sper ca următorul roman să nu mai greşească aşa cum am greşit eu." Înspăimântat la vederea tăriei de caracter a acestui soldat roman, Porsena l-a întrebat: "Şi mai sunt mulţi 'asasini' care se pregătesc să mă omoare?" Răspunsul lui Mucius a fost: "E o listă cu vreo 300. Eu eram primul. " Porsena a dat ordin imediat ca Mucius să fie eliberat şi trimis înapoi la Roma şi chiar în acea noapte a ridicat asediul, gândindu-se că dacă pe urmele lui mai sunt alţi 300 de asemenea soldaţi romani, cu siguranţă unuia îi va reuşi misiunea. Mucius a devenit un erou legendar al Romei antice şi a fost supranumit ulterior "Scaevola", adică "Stângaciul" - fiindcă rămăsese beteag de dreapta.

Bun, ce vreau să zic cu asta? Păi eu zic că legenda e plină de tâlc. Domnilor imobiliari, nu vă jucaţi cu focul!

Zecile, sutele de comentarii pe care articolele pe tema preţurilor le adună pe internet arată cantitatea imensă de ură care s-a strâns împotriva voastră de-a lungul timpului din partea unei întregi generaţii! Nu vă mai jucaţi cu declaraţiile, că nu e de joacă!

Gabriel Zamfir, de la UNIM, declară public în vădită batjocură faţă de ceea ce se întâmplă în realitate în piaţă:

"Preturile la apartamentele si casele noi nu vor scadea mai mult decat sunt acum in targuri. Cine asteapta sa scada piata ca sa cumpere mai ieftin se inseala. Va cumpara mai scump, sau se va duce catre o oferta capcana si-si va lua teapa. Cumparatori, cautati sa cumparati acum, faceti o analiza, sunt suficiente oferte, uitati-va la istoricul firmei, fiti atenti si cumparati", transmite Gabriel Zamfir." - Hotnews

Ce reacţie trezesc declaraţiile lui Zamfir (una din multele...)?

"de te-as prinde...
ce ti-as mai sifona fata, Zamfire!
Din cauza ca au existat interese s-au dat diverse legi de guverne care te-au ajutat pe tine si pe altii (dupa cum dicta interesul). [...]
Da-te-n mamica ta [...] " - comentariul lui Ovidiu, anonim.

Domnilor "lideri" imobiliari, ar fi bine să înţelegeţi că destul de mulţi oameni care fac parte din generaţia tânără vă urăşte urăsc [mersi Elzorab!] mai rău ca pe Ceauşescu. Fiţi responsabili în primul rând pentru voi înşivă şi familiile voastre şi nu mai declaraţi tâmpenii! Astăzi încep să apară reacţii de genul ăsta pe forumuri (=violenţă de limbaj), mâine s-ar putea să vă treziţi în faţa blocului cu cineva "nervos" nu doar din gură, şi o palmă virtuală să devină un sănătos şut în fund real.

Spre deosebire de Ceauşescu nu vă protejează nimeni. Nu uitaţi că v-aţi expus mutrele prin toate ziarele. Case la suprapreţ nu au cumpărat doar tinerii cuminţi care preferă să mănânce margarină pe pâine ca să-şi poată plăti rata ci şi rackeţi de la Craiova sau manelişti din Valea Jiului. La o întâlnire faţă în faţă cu asemenea indivizi s-ar putea să aveţi dificultăţi majore în a le explica noţiuni complicate precum cererea solvabilă, criza financiară internaţională, balon imobiliar, declaraţii de marketing.

Chiar aşa de iresponsabili aţi ajuns, să nu vă mai pese nici de voi?!

PS [în loc de comentariul cu numărul 13:] Da, postul de mai sus e dur. Uitaţi-vă însă ce reacţii încep să apară din partea oamenilor simpli (nu cred că "Ovidiu" ăla o fi vreun politician de top care stă să comenteze articole online) în discuţiile despre piaţa imobiliară. Trăim într-o ţară în care violenţa fizică e la fel de prezentă ca flegma pe care ţi-o iei la stop dacă ai demarat cu 1 secundă de întârziere după ce se pune culoarea verde. În urmă cu câteva zile un om a fost omorât în bătaie într-o gară pentru simplul motiv că a îndrăznit să sară coada la casa de bilete. Femeile din România sunt bătute sistematic şi metodic de un procent important al soţilor lor. Pe zebră rişti să fii făcut terci de vreun handicapat care trebuie neapărat să gonească cu 120 km/h (şi care de obicei nu primeşte nicio pedeapsă). Certuri banale, între vecini sau prieteni, se lasă cu împuşcături (mai deunăzi televiziunile au transmis în direct înmormântarea acelui interlop din Craiova care a fost împuşcat de amicul lui pe care l-a fraierit la cărţi). Etc. Nu zic mai mult. Cine vrea să înţeleagă ceva, n-are decât.

Presiunea pe chirii: in toamna 2008 sau toamna 2009?

Exceptând câţiva indivizi insuficient de mobilaţi la mansardă, cred că nimeni nu îşi face iluzii privind soarta chiriilor pe o piaţă imobiliară în scădere... accentuată.

Chiriile au explodat în special în ultimii 2 ani, când discrepanţa dintre preţuri şi venituri a devenit atât de mare încât practic au făcut ca 99% din populaţie să nu se mai poată califica pentru un credit care i-ar fi permis să acceseze o locuinţă. Dacă preţurile ar fi rămas la nivelul din 2005, să zicem, şi salariul mediu ar fi urcat încet-încet de la 200 la 350 de euro (cum s-a întâmplat) chiriile nu ar fi avut niciun motiv să explodeze deoarece creditarea imobiliară ar fi devenit tot mai accesibilă. Din păcate în paralel cu creşterea salariilor au crescut, mult mai puternic, şi preţurile din piaţă, astfel încât creditul imobiliar nu a devenit mai accesibil ci dimpotrivă, mult mai greu de accesat de către oameni. În aceste condiţii creşterea chiriilor a fost normală, deoarece piaţa chiriilor a profitat de faptul că oamenii nu aveau altă alternativă. La rândul lor oamenii, din lipsă de soluţii, au hotărât să împartă câte 3-4 un apartament pentru a face faţă chiriilor.

Nu vreau să comentez aici consecinţele demografice ale acestei chestii. Alţii ar trebui să fie mai preocupaţi de treaba asta, nu eu.

Rămâne de văzut însă când anume va veni presiunea pe chirii.

Că va fi în toamna lui 2009, fără îndoială. Atunci criza va fi deja oficializată, probabil cu 80-90.000 de euro oricine va putea cumpara un apartament cu 3 camere într-un cartier ok (cam astea sunt preţurile la care se mai tranzacţionează 2 camere acum) şi numărul "studenţilor" va fi deja critic.

Dar există şanse ca presiunea să se resimtă chiar din toamna lui 2008, şi iată de ce:

• toamna 2008 este ultima speranţă a celor care îşi mai închipuie că preţurile pot creşte fiindcă "aşa a fost mereu" (ei, nu chiar mereu, dar din 2005 încoace aşa s-a întamplat an de an); când îşi vor da seama că anul ăsta e un picuţ diferit de celelalte, şi nici toamna nu va aduce creşteri de preţuri, multă panică va curge în piaţă şi mult o vor mai lua preţurile la vale;
  
• începe să se împlinească anul pentru multe credite "relaxate" luate anul trecut, ceea ce mă face să cred că mulţi, incapabili să mai plătească rata, îşi vor scoate la închiriat locuinţa (urmând ca ei să se reîntoarcă la mama şi la tata);
• ceea ce am spus mai demult: vine prima generaţie de studenţi de după 1989. E drept, încă nu va avea un impact foarte mare, pentru că vorbim în principal de copiii născuţi în toamna lui 1989 sau în primăvara lui 1990 (deci concepuţi tot sub comunism); totuşi, un număr mare din copiii care ar fi urmat să se nască prin iunie-iulie-august 1990 şi eventual să intre acum la facultate, a fost avortat la vremea aceea, ceea ce înseamnă că studenţimea deja va fi niţeluş mai redusă şi cine va pricepe semnalul de alarmă, va avea de câştigat.

Sfatul meu este să vă rezolvaţi cât mai rapid creditele pe care le-aţi garantat cu eventuale venituri din chirii şi să nu luaţi alt credit pe baza veniturilor din chirii. Mai bine strângeţi banii fiindcă s-ar putea să vă fie de mare ajutor peste vreun an şi jumătate.

Cum sa vinzi in vremuri de ... restriste

Postul acesta se adresează proprietarilor care vor să vândă (şi care în multe cazuri au deja urechile lungite cu 3 metri de atâta aşteptare).

1. Când daţi anunţul la ziar precizaţi clar: "Particular, vând..." Vă veţi mări şansele de a fi abordat direct (şi) de un cumpărător interesat, pe lângă zecile de agenţii care vă vor suna să vă ceară confirmarea. Agenţiile nu vor face decât să ridice preţul şi asta vă va îngusta şansele de a vinde repede.

2. Trebuie să vă stabiliţi de la bun început 2 parametri: cât sunteţi dispus să aşteptaţi la vânzare şi cât sunteţi dispus să scădeţi la o eventuală negociere. Altfel zis daţi-vă un răspuns la întrebarea: "Cât ar trebui să dureze şi cât ar trebui să obţin pentru ca vânzarea să fie un succes?" Dacă vreţi să vindeţi înseamnă că aveţi o nevoie actuală de bani, deci nu prea e convenabil să luaţi aceşti bani peste... 2 ani. Fiţi flexibili. În clipa în care s-au depăşit cei doi parametri, înseamnă că începeţi să pierdeţi bani, timp şi nervi.

3. Vizionarea e cel mai important moment al zilei. Pregătiţi vizionarea încă din scara blocului. Dacă aveţi vecini cu năbădăi, daţi-le 5 lei să se ducă la ştrand, să se răcorească. Dacă holurile etajelor sunt mizerabile, aşteptaţi-vă oaspetele jos şi asiguraţi-vă că urcă doar cu liftul. La intrarea în apartament asiguraţi-vă că uşa şi preşul de la intrare sunt lună.

4. Nu puneţi vizionări dimineaţa sau seara! Puneţi-le numai ziua, pe lumină naturală, şi asiguraţi-vă că toate camerele sunt luminate natural. Lumina zilei va face ca toate camerele să pară mai mari decât în realitate. Inutil să mai spun, casa trebuie să strălucească de curăţenie şi impresia generală să fie de ordine şi îngrijire. Cumpărătorul îşi doreşte o casă curată şi îngrijită.

5. Dacă aveţi copii sau animale prin preajmă, ar fi bine să le daţi ceva de făcut pe tot parcursul vizionării. Casa trebuie să pară cât mai goală, pentru ca spaţiul să pară mai mare.

6. Să fie linişte. Nu vă aşteptaţi oaspetele cu muzica dată la maxim, fiindcă nu tuturor le place muzica pe care o ascultaţi dvs. Dacă ferestrele dau la bulevard şi afară e zgomot, staţi cu ele închise.

7. Aerisirea e foarte importantă. Dacă afară e foarte cald şi nu aveţi aer condiţionat, puneţi un ventilator în camera principală, în care veţi purta majoritatea discuţiilor. O atmosferă acră şi îmbâcsită scade cu 10% valoarea casei în ochii potenţialului cumpărător.

8. Chiar dacă vindeţi pentru că urmează să vă mutaţi, NU aşteptaţi oamenii cu un aspect dezordonat. Mai bine nu mutaţi mobila din loc decât să o faceţi pachet şi să o puneţi pleaşcă în mijlocul fiecărei camere. Dacă aţi scos deja mobila din casă atunci faceţi curăţenie lună. O echipă de curăţenie costă doar 3-4 milioane şi într-o zi v-o face boboc.

9. Îmbrăcaţi-vă îngrijit, pentru numele lui Dumnezeu! Cereţi zeci de mii, poate mai mult de o sută de mii de euro: ei bine, nu puteţi cere banii ăştia în trening sau în maieu! Ştiu că asta e ţinuta obişnuită de casă, dar la o vizionare e altceva. Vă întâlniţi cu cineva care se va despărţi de o sumă foarte mare de bani, şi e greu de crezut că o va da cuiva care arată a pakistanez.

10. Nu refuzaţi nici o ofertă, nici chiar cele care vi se par insolente (să zicem -20% faţă de preţul pe care îl doriţi). Spuneţi doar: "Mulţumesc, mai sunt şi alţi cumpărători, probabil îmi va lua o săptămână sau două până mă decid." S-ar putea ca o ofertă care vi se pare foarte proastă să se dovedească de fapt cea mai bună.

11. Baia trebuie să fie curată. Dacă e mică şi înghesuită, încercaţi să eliberaţi spaţiile-cheie: de exemplu pe policioara de sub oglindă ar putea sta de 3 ori mai puţine obiecte decât acum. Idem şi bucătăria. Pentru bucătărie ar fi bine chiar să aveţi un odorizant de cameră, pentru ca oaspeţii să nu simtă în niciun caz miros de mâncare (altfel zis, gătitul să pară... parfum!) .

Un mit: străinii care se înghesuie să cumpere proprietăţi în România

Ştiaţi că există anumite instrumente online care ne permit să "măsurăm" interesul pe care publicul din străinătate îl are pentru o anumită piaţă imobiliară? Nu? Nici eu!

Cred că v-aţi dat seama că nu am creat singur acest blog. În realitate până în urmă cu o săptămână habar n-aveam cum să-mi fac un blog, sau că aş putea să-mi fac singur unul (e foarte uşor!). Amicul care m-a ajutat cu crearea şi promovarea lui mi-a atras atenţia de mai multă vreme asupra unui instrument online care se numeşte Inventory Keywords şi care măsoară de câte ori un cuvânt cheie a fost căutat pe motoarele de căutare în luna precedentă. Acest instrument, Inventory Keywords, are variante şi pentru limba franceză, germană, Marea Britanie, Italia, Spania şi nu numai.

Nu am întâlnit niciodată un ... barometru mai clar al intenţiilor imobiliare, decât acest instrument.

Pentru liniştea sufletească a vânzătorilor care speră să le pice pară mălăiaţă în gura lui nătăfleaţă, adică sacoşa cu milionul de euro de la vreun englez prost, hai să ne uităm la câteva cifre care ne arată clar ce "se caută" în vest:

Din Inventory UK
Cheie de căutare ++++++ romania property +++++ bulgaria property
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 408 +++++++++++++++ 16.691

Din Inventory Franţa
Cheie de căutare ++++++ immobilier roumanie +++++ immobilier maroc
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 175 +++++++++++++++ 8.025

Din Inventory Italia
Cheie de căutare ++++++ case vacanza romania +++++ case vacanza lampedusa *
Nr. de căutări/lună +++++++++++ 163 +++++++++++++++ 10.701
* şi nu numai: încercaţi şi case vacanza puglia, toscana ş.a.m.d. Toate surclasează interesul pentru România.

Din Inventory Germania
Cheie de căutare ++++++ immobilie rumanien +++++ immobilie spanien **
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 162 +++++++++++++++ 15.193
** şi nu numai: încercaţi şi cu immobilie italien (10.074), monaco (10.026), dubai (9.265), bulgarien (8.466) etc. etc. etc.

Eu zic că e destul de relevant. Vă invit şi pe dumneavoastră, stimaţii mei cititori, să încercaţi instrumentele de mai sus. E clar că aşa zisele hoarde de investitori europeni sunt un mit. Cel puţin la preţurile actuale! Dar nu-i nimic, cumpăraţi băieţi, că scrie la gazetă că vor veni inglejii...

Ca să sintetizăm: nu cumpăraţi acum micul dumneavoastră apartament din Drumul Taberei sperând să îl revindeţi în 2 ani unui investitor străin cu 30% în plus, că dacă străinii nu ne bagă în seamă la preţurile actuale, e puţin probabil să ne bage în seamă dacă preţurile vor creşte! Cumpăraţi-l doar dacă vreţi să locuiţi în el şi dacă vreţi să vă asumaţi o pierdere din buzunarul propriu de câteva zeci de mii de euro întinsă pe o perioadă de 10-15 ani (probabil cam 20.000 de euro dacă îl luaţi cu banii jos şi 70-80.000 de euro dacă îl luaţi pe credit). Când veţi avea 50 de ani nu o să vă ardă la buzunar, dar s-ar putea să vă uitaţi în spate şi să vă daţi seama că aţi fi putut face ceva mai bun cu banii pierduţi...

Cand gresim bagandu-ne la un credit imobiliar?

Simplu: când mizăm pe faptul că rata pe care o vom avea de plătit va deveni, cu timpul, nimica toată faţă de câştigurile noastre viitoare.

Nu uitaţi că nu mai suntem în 2003. Cu un credit de 20.000 nu îţi mai iei nici măcar o garsonieră confort 3. Ca să îţi iei un apartament cu 3 camere ai nevoie de cel puţin 80.000 de euro care să vină peste un avans de vreo 40.000 (însuşi avansul e o sumă ridicol de mare). Mulţi tineri ar putea strânge cureaua până le-ar ieşi maţele pe nas ca să-şi ia un credit aşa de mare. Dar ar fi ei siguri că totul va fi la fel euforic peste 10 ani? Îi sfătuiesc pe toţi cei care nu au de pe acum un salariu de 3000 de euro / lună (cum zice James) să nici nu acţioneze ca şi cum ar urma să aibă.