joi, 5 iunie 2008

Cum sa vinzi in vremuri de ... restriste

Postul acesta se adresează proprietarilor care vor să vândă (şi care în multe cazuri au deja urechile lungite cu 3 metri de atâta aşteptare).

1. Când daţi anunţul la ziar precizaţi clar: "Particular, vând..." Vă veţi mări şansele de a fi abordat direct (şi) de un cumpărător interesat, pe lângă zecile de agenţii care vă vor suna să vă ceară confirmarea. Agenţiile nu vor face decât să ridice preţul şi asta vă va îngusta şansele de a vinde repede.

2. Trebuie să vă stabiliţi de la bun început 2 parametri: cât sunteţi dispus să aşteptaţi la vânzare şi cât sunteţi dispus să scădeţi la o eventuală negociere. Altfel zis daţi-vă un răspuns la întrebarea: "Cât ar trebui să dureze şi cât ar trebui să obţin pentru ca vânzarea să fie un succes?" Dacă vreţi să vindeţi înseamnă că aveţi o nevoie actuală de bani, deci nu prea e convenabil să luaţi aceşti bani peste... 2 ani. Fiţi flexibili. În clipa în care s-au depăşit cei doi parametri, înseamnă că începeţi să pierdeţi bani, timp şi nervi.

3. Vizionarea e cel mai important moment al zilei. Pregătiţi vizionarea încă din scara blocului. Dacă aveţi vecini cu năbădăi, daţi-le 5 lei să se ducă la ştrand, să se răcorească. Dacă holurile etajelor sunt mizerabile, aşteptaţi-vă oaspetele jos şi asiguraţi-vă că urcă doar cu liftul. La intrarea în apartament asiguraţi-vă că uşa şi preşul de la intrare sunt lună.

4. Nu puneţi vizionări dimineaţa sau seara! Puneţi-le numai ziua, pe lumină naturală, şi asiguraţi-vă că toate camerele sunt luminate natural. Lumina zilei va face ca toate camerele să pară mai mari decât în realitate. Inutil să mai spun, casa trebuie să strălucească de curăţenie şi impresia generală să fie de ordine şi îngrijire. Cumpărătorul îşi doreşte o casă curată şi îngrijită.

5. Dacă aveţi copii sau animale prin preajmă, ar fi bine să le daţi ceva de făcut pe tot parcursul vizionării. Casa trebuie să pară cât mai goală, pentru ca spaţiul să pară mai mare.

6. Să fie linişte. Nu vă aşteptaţi oaspetele cu muzica dată la maxim, fiindcă nu tuturor le place muzica pe care o ascultaţi dvs. Dacă ferestrele dau la bulevard şi afară e zgomot, staţi cu ele închise.

7. Aerisirea e foarte importantă. Dacă afară e foarte cald şi nu aveţi aer condiţionat, puneţi un ventilator în camera principală, în care veţi purta majoritatea discuţiilor. O atmosferă acră şi îmbâcsită scade cu 10% valoarea casei în ochii potenţialului cumpărător.

8. Chiar dacă vindeţi pentru că urmează să vă mutaţi, NU aşteptaţi oamenii cu un aspect dezordonat. Mai bine nu mutaţi mobila din loc decât să o faceţi pachet şi să o puneţi pleaşcă în mijlocul fiecărei camere. Dacă aţi scos deja mobila din casă atunci faceţi curăţenie lună. O echipă de curăţenie costă doar 3-4 milioane şi într-o zi v-o face boboc.

9. Îmbrăcaţi-vă îngrijit, pentru numele lui Dumnezeu! Cereţi zeci de mii, poate mai mult de o sută de mii de euro: ei bine, nu puteţi cere banii ăştia în trening sau în maieu! Ştiu că asta e ţinuta obişnuită de casă, dar la o vizionare e altceva. Vă întâlniţi cu cineva care se va despărţi de o sumă foarte mare de bani, şi e greu de crezut că o va da cuiva care arată a pakistanez.

10. Nu refuzaţi nici o ofertă, nici chiar cele care vi se par insolente (să zicem -20% faţă de preţul pe care îl doriţi). Spuneţi doar: "Mulţumesc, mai sunt şi alţi cumpărători, probabil îmi va lua o săptămână sau două până mă decid." S-ar putea ca o ofertă care vi se pare foarte proastă să se dovedească de fapt cea mai bună.

11. Baia trebuie să fie curată. Dacă e mică şi înghesuită, încercaţi să eliberaţi spaţiile-cheie: de exemplu pe policioara de sub oglindă ar putea sta de 3 ori mai puţine obiecte decât acum. Idem şi bucătăria. Pentru bucătărie ar fi bine chiar să aveţi un odorizant de cameră, pentru ca oaspeţii să nu simtă în niciun caz miros de mâncare (altfel zis, gătitul să pară... parfum!) .

23 de comentarii:

B spunea...

LOL Manole, ti-ai gresit meseria! Nici nu stiu samsarii imobiliari ce persoana valoroasa au pierdut cand nu te-au convertit la tagama lor. Acum in alta ordine de idei, sfaturile sunt bune dar piata o duce f rau cu toate sfaturile tale bine intentionate dar orice pietricica in "sfaturile" samsarilor care s-au ingrasat atatia ani la rand nu strica...
Observ ca acum cand trendul e clar pentru cei mai mari detractori nimeni nu prea se mai inghesuie aici pe forum... Se pare ca zicala: "castigatorii sunt uitati" pare sa fie inca valabila!

Mr Kiko spunea...

Sfaturi sau nu, problema e ca nimeni nu vine nici macar sa mai intrebe de pret.

Am si eu un ap Ceausist (asta am ...) de vanzare din Martie, prin vreo 10 agentii, (Timisoara) si nici macar n-au venit sa se uite la el. Clientii. Ma suna doar agentiile.

Ma gandeam ca cine stie cat or fi cerand, dar nu-i nici macar asta, ci chiar nimeni nu e interesat. Sa speram la toamna.

sunmirror spunea...

@mr kiko:

Pai poate ca nu ai spus care e pretul. S-au l-ai zis si e prea mare.

sunmirror spunea...

Faptul ca nu prea mai comenteaza nimeni, si mai ales ca nu mai sunt discutiile alea in contradictoriu care aduceau si cate 100 de comentarii la un post poate avea doua cauze:
1. Ambele tabere au obosit sa tot prezinte aceleasi argumente si asteapta sa vada cum mai evolueaza piata. :P
2. A cam intarcat balaia pentru multi asa-zisi "experti" - nu-i mai plateste nimeni sa incerce sa manipuleze, fiindca nicio manipulare din lume nu mai poate opri ce urmeaza sa se intample.

In alta ordine de idei, poate ca ar fi interesante si niste discutii despre "piata" apartamentelor noi. (in ideea ca blog-ul asta s-a concentrat mai mult pe cele vechi, si ne-am cam lamurit cu totii ce se va intampla cu ele).

Orfeu spunea...

@b:
Nu inteleg ideea cu piata o duce rau. Avem vreo cifra despre asta?

Manole spunea...

@mr kiko: te aşteaptă vreo 5 ziare majore şi 200 de situri de anunţuri. Pe internet poţi publica şi poze.

@sunmirror: numărul comentariilor s-a redus după ce am băgat regula cu obligativitatea declinării identităţii. Până atunci erau mulţi "zvonaci" imobiliari care scriau şi sub 3-4 identităţi. Ceea ce mă miră e dispariţia lor totală. Dacă atunci erau o droaie de... anonimi care cântau "la două mâini" creşterea preţurilor, acum nu mai e nici măcar unul care să aibă curaj să-şi asume o identitate oarecare şi să participe la discuţii.

cosmiX spunea...

si cifra ti-ar spune mare lucru ?

o vreme am cautat sa cumpar,
si am insistat si dupa ce mi-a pierit chefu'
(a punctat foarte bine Manole cum vinde o locuinta, nu numai in vremuri de restriste)
ca am avut parte de toate lucrurile care le-a pomenit Manole pe lista de NU,

am vazut apartamentele si preturile ... si pe departe sa fiu interesat
la fel au facut si prieteni care vroiau sa cumpere, mai mult a fost goana sa nu ramanem de caruta, da' la preturile astea am ramas demult,
tot fara cifre .....

AristotelCostel spunea...

@orfeu

Tranzacţiile din piaţă ...de mare volum sunt preluări. Dacă a trecut vremea speculanţilor...cam ce-ţi indică asta? Crezi tu că piaţa se va sprijina pe Maricica şi Vasilică?
Mai rău...pentru plafonaţii-n preţuri...creditarea se temperează ...

Orfeu spunea...

Sa inteleg ca anecdotele au ridicat piata si tot anecdotele o dau jos?

Nu de alta, dar nu mai stiu pe nimeni care sa isi permita sa isi ia casa acuma din colegii mei decat daca se intind foarte foarte mult. Si deja se lupta cu tot felul de rate gen masina si asa mai departe.

Mai nou este refrenul cu "o investitie pe termen lung."

pegas spunea...

Hmmm...se pare ca va cam plictisiti pe aici. Stati asa ca va revigorez eu cu o oferta "strong" ce nu poate fi refuzata.Am apartamente de vanzare cu 2 si 3 camere in PERLA Afganistanului - Kabul. Locul este minunat, privire la...soare si munte.Paradisul pe pamant. Apartamentele sunt mobilate,utilate, la cheie (am si cheia orasului la gat oferita de 'nea primaru).Superoferta: Doar in perioada 10-31 iunie cumperi 1 si primesti 5 (oferta mai tare momentan decat cea din USA !!!) E mai tare oferta si decat aia din Bullshitgaria deci nu mai stati pe ganduri. Provocare: Unde esti acum fa, cu apartamentele alea sa ne batem in oferte.Unde dreac au disparut zilistenii de pe forum? Ba ati fost concediati sau sunteti doar in stagnare prelungita :)) Rielisteitilor treziti-va ba ca daca nu mai faceti valuri, se duce dreac si mai rau piata si singura piata pentru multi dintre voi o sa fie aia de la coltul blocului unde se vand rosii si castraveti. Va astept cu drag.

Jason spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
AristotelCostel spunea...

@pegas
Băieţii au promis că revin la ...toamnă.

adrian spunea...

Si eu am observat ca in ultima perioada s-a scris cam putin. Acuma ca este clar ca piata a inceput sa scada cred ca ar merita sa ne preocupam un pic despre cat de jos va scadea piata. Ce ma intereseaza pe mine este raspunsul la intrebarea cam cat va costa apartamentul construit in 75 sa zicem in anul 2025 (50 ani) si plecand de aici cam cat ar trebui sa platesc eu pentru el, sau sa incasez pe el in 2009 sau 2010, dupa ce am invatat ca pretul caselor nu evolueaza intr-un singur sens.

Manole spunea...

Este imposibil de previzionat ce va fi în 2025.

Bunul simţ ar spune că preţul sigur va fi egal sau mai mare decât cel de acum, din câteva motive: 1. inflaţia inerentă a Euro va face ca preţurile să crească natural cu 2-3% pe an; 2. salariile în România poate nu vor creşte ca la nivelul UE, dar sigur vor fi mai mari ca acum. 3. Chiar dacă scad preţurile în viitorul apropiat, piaţa îşi va reveni în 2-3 ani. Etc.

Problema e că avem exemple de căderi de preţuri la imobiliare care au durat şi 2 decenii. Eu am scris aici pe blog despre exemplul Floridei în anii '20 (criza imobiliară din Florida a precedat marea criză din '29-'33 şi a durat până după al doilea război mondial) şi despre păţania recentă a japonezilor, la care preţurile au scăzut non-stop în perioada 1991-2006, când s-a ajuns în fine la stagnare.

Deci este greu de previzionat, dar cu cât bubble-ul a fost mai rupt de fundamente, cu atât scăderea va fi mai lungă.

dandy spunea...

O statistica interesanta http://www.bankaustria.at/de/21442.html . Ce mi-a atras atentia cel mai mult a fost:
Affordability index (2007)
Romania 7.0
Ucraina 4.8
Russia 4.1
Latvia 3.2
Poland 2.8
Bulgaria 2.6
Kazahstan 2.5
Italy 2.5
Lituania 2.1
Estonia 1.9
France 1.9
Slovakia 1.9
Croatia 1.8
Hungary 1.4
Czech republic 1.0
Finland 0.6
Austria 0.5
(The affordability index is calculated as house prices (EUR per sqm)/average gross
monthly wages.)
Mi se pare ca dupa ce ai astfel de cifre in fata, orice discutie despre cerere si oferta, clasa medie care cumpara apartamente si alte bullshituri de astea nu mai au nici un sens. Sa va utiati si la cine e dupa noi in clasamentul asta - ceea ce imi intareste convingerea ca nivelul preturilor dintr-o tara, este in corelatie cu nivelul coruptiei din acea tara si cat de mult i se permite sa manipuleze piata.

AristotelCostel spunea...

@adrian

Blocurile construite inainte de 1980 prezinta riscuri...reale si vor necesita lucrari de reconsolidare...Preturile locuintelor din astfel de blocuri...vor merge doar in jos...ever, cel putin in treimea Romaniei expusa la ...riscul Vrancea.

Ciclicitatea pietei imobiliare e valabila doar in tarile in care putem vorbi de o piata ...cum ar fi SUA...Canada...UK.

Nu raportul cerere-oferta a umflat bula, ci băieţii şemecheri, ceea ce va îndepărta definitiv din mentalitatea românilor conceptul de investiţie în real estate...(vezi ce se întâmplă cu fondurile de investiţii!)
În lipsa speculanţilor, piaţa rămâne la mâna cererii solvabile, iar din datele prezentate de dandy rezultă clar că în România vorbim de ...fantezii imobiliare.

După febra rezidenţială şi diminuarea comisioanelor la nivel local, vor reapărea programele adresate tinerilor...din simplul motiv că traversăm o criză demografică, ceea ce va menţine la un anumit nivel sectorul construcţiilor.

Aş mai spune că cine cumpără acum apartamente noi...cu discounturi, parcări incluse în preţ şi maşini cu benzinării ataşate...va trage asemeni "dăştepţilor" de s-au grăbit la creditele cu buletinul...pentru orice...

clujeanul spunea...

dragilor, nu mai asteptati sa scada pretul la apartamente, ca o sa ramaneti cu bani prea multi in buzunare daca nu cumparati acum....
Cica in vestitul cartier Floresti -Cluj(pot sa-l numesc asa...)unde s-au construit blocuri in nestire, ca deh, cererea e mare si cumparatori sunt cacalau :),
ZVON!!! cica este unu care are in lucru 600 ap, din care a reusit sa vanda intr-un juma de an incredibilul nr de ...3 ap...
asa ca cei care mai au bani la ciorap sau mai pot face credit doar cu buletinul, va invit sa vaceti o investitie pe termen lung...
va mai dau un pont, alegeti ap in blocuri cu numere impare, ca alea cu numere pare vor fi demolate sa poata face acces pt salvare, pompieri, parcari, spatiu de joaca pt copii...

AristotelCostel spunea...

@manole
De actualii proprietari a avut grijă Iliescu şi de aceea eu mi-aş face ceva mai multe griji pentru tinerii kamikaze.
Potenţiale bucurii ipotecare şi imobiliare:

http://www.urbaniulian.ro/2008/06/09/tot-mai-multi-romani-se-plang-de-vicile-ascunse-ale-locuintelor-noi-cumparate/

http://www.urbaniulian.ro/2008/06/09/in-caz-de-divort-banca-refuza-in-mod-ilegal-sa-tina-cont-de-partajul-realizat-intre-soti/

http://www.urbaniulian.ro/2008/06/09/inselaciune-premeditata-in-contracte-de-credit-ipotecar-clientii-sunt-fortati-sa-declare-ca-au-putut-negocia-clauzele/

http://www.urbaniulian.ro/2008/06/09/atentie-la-firma-cu-care-semnati-contractul-de-cumparare-a-unei-locuinte-in-bulgaria/

sapte spunea...

am avut astazi ocazia sa-mi petrec privirea peste niste hartii dintr-un ansamblu imobiliar aproape gata (langa un parc, evident) care detaliau pt fiecare apartament vizat defectele de executie si manopera.
in total vreo 10 pagini, cam trei categorii de defecte la fiecare din cele aproximativ 40 de apartamente pe care le-am putut numara.
majoritatea in baie la tevaraie, la balcoane cu izolatia, in bucatarie la fel si, bomboana....toate aveau defecte la usa de la intrare.
recomandarea celui ce facuse verificarile era invariabil: remedierea sau inlocuirea.
acum daca se va si intampla n-am cum sa stiu. pret: 2400e/mp
o zi buna in continuare.

Manole spunea...

Păi constructorul ar trebui să le remedieze, altfel poate fi dat în judecată de clienţii finali.

simon spunea...

Constructorul le va remedia, normal, acesta a fost si scopul intocmirii actelor de constatare a executiei lucrarilor. Din cate stiu acest lucru se face la comanda dezvoltatorului cfare apoi le comunica antreprenorului general. Aceasta trebuie sa le remedieze intr-o perioada stabilita de comun acord. Receptia finala si semnarea procesului verbal, care implica si incheierea platilor are loc cateodata si dupa mutarea primilor "cumparatori" in spatii.
Dar nu asta era ideea cred, ci faptul ca nu e normal la 2400 E/m.p. sa ai asemenea probleme nesimtite, cum ar fi usa principala de acces.
Ideea e ca asa se lucreaza in Romania. Ce Loganul e mai breaz ? Sau telefoanele Nokia de la Jucu ? Conteaza foarte mult "muncitorul", la noi ce nu8 se potriveste la "cant" ... se ajusteaza cu .... ciocanul.
Probleme tehnice sunt ... si vor mai fi. Iar de remedierile ulterioare ... se vor face ... dar cu timp pierdut si multi nervi. Iar contractele, chiar daca le poti ataca .... te plimba prin "negocieri amiabile", procese comerciale etc.
Dar nu de calitatea "tevilor" (vazute si nevazute)si a usilor trebuie sa ne temem, ci de calitaea structurii de rezistenta si a finisajelor exterioare. Nu vedeti ca fata multor imobile construite in ultimii 10 ani arata mai rau decat a unui bloc ceausist dupa anii '80 ?!

cosmiX spunea...

nu stiu care e concluzia ta pana la urma ... in afara de trist ...

dar,sunt multe blocuri comuniste la care le pica fatata, sau mai rau, la imbinarea placilor bate vantu

pana una alta, UNICREDIT GROUP : RESIDENTIAL REAL ESTATE IN CEE
sper ca nu am ratat documentul si el sa fi fost deja prezentat, lectura interesanta (mai ales pt iubitorii de grafice si statistice)
http://rapidshare.de/files/39686512/inet_060508_RealEstate_0108.pdf.html

rezidentiAlex spunea...

Sunt de acord cu sfaturile lui Manole.
Am scris si eu ceva similar pe blogul meu

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...