vineri, 31 august 2007

Iraţionala fantezie: până unde să fii optimist?

Gigel e un tânăr bucureştean de vreo 30 de ani, care a muncit din greu până la vârsta asta pentru a-şi putea întemeia o familie, pentru a-şi face rost de un salariu bunicel pentru România (8-900 de euro) şi pentru a-şi lua o maşină.

Gigel a suferit mult de-a lungul tinereţii. A intrat în câmpul muncii, cum se zice, pe vremea când salariul mediu era vreo 100 de dolari şi a început munca pe un salariu de vreo 50 de dolari care i se plătea la negru. La un moment dat a fost şi şomer. Dar acum e bine.

Singura problemă a lui Gigel e că stă cu chirie. Sau că stă cu ai lui. Sau cu ai ei. Nu contează. Singura lui problemă e că n-are casă şi chestia asta îl frământă. După o matură chibzuinţă, decide, împreună cu soţia sa, să-şi cumpere un apartament de bloc, într-un oarecare cartier al Bucureştiului. Fireşte, Gigel e un pic speriat de preţuri dar toată lumea îl asigură că va face o afacere bună şi că peste câţiva ani, să zicem 5, dacă va dori să vândă apartamentul, îl va vinde mai scump, măcar cu 30%, dacă nu cu 60%. Gigel e optimist.

Să vedem acum pe ce se bazează optimismul său.

1. Cererea de apartamente comuniste de bloc e mare. Gigel a mers la câteva agenţii imobiliare şi a văzut o grămadă de oameni care vroiau să-şi cumpere un apartament de bloc. Gigel însă nu îşi dă seama că, pentru a putea vinde la suprapreţ peste 5 ani, cererea trebuie să rămână mare şi atunci, în 2012. Ori, pentru ca lucrul ăsta să fie posibil, ar trebui ca în următorii 5 ani:

  • în Bucureşti să nu se construiască nimic nou;
  • bătrânii din Bucureşti să moară într-un ritm mai încet decât ritmul de formare a cuplurilor tinere;
  • în provincie, mai ales în oraşele mici, să se continue a se trăi dezastruos, pentru ca provincialii să fie tentaţi şi în 2012 să emigreze, dar în Bucureşti în 2012 să se trăiască totuşi mai bine decât în Occident, pentru ca emigrarea să aibă loc spre Bucureşti, nu spre Italia, Spania sau Anglia;
  • nimeni din Bucureşti să nu emigreze spre Occident sau spre alte centre industriale în plină dezvoltare, cum ar fi Clujul sau Timişoara;
  • să se trăiască atât de bine în Bucureşti în 2012, încât mulţi români emigraţi în Occident să prefere reîntoarcerea acasă;
  • dacă piaţa muncii se va deschide către lucrătorii din afară, sub presiunea lipsei de lucrători, nu e suficient să se deschidă către lucrătorii low-cost (măturători, muncitori-constructori, paznici etc.), care vor fi plătiţi cu cele mai mici salarii de pe piaţă, neputând susţine preţurile colosale ale apartamentelor, ci către lucrători pentru poziţiile de middle şi top management, care îşi vor permite salarii de 1000+ euro; carevasăzică în Bucureşti vor fi, în 2012, gunoieri români şi şefi pakistanezi;
  • etc.
În rezumat, optimismul lui Gigel legat de problema cererii de apartamente comuniste se bazează pe următorul raţionament de-a dreptul fenomenal: în câţiva ani în Bucureşti nu se va construi nimic nou, dar totuşi nivelul de trai îl va depăşi pe cel din Occident, în ciuda faptului că oamenii vor locui în blocuri vechi de zeci de ani cu apartamente mici, înghesuite, lipsite de spaţii verzi.

2. Salariile vor continua să crească, implicit veniturile, deci nu va fi o problemă să găseşti cumpărători. Desigur, nimeni nu se îndoieşte de faptul că salariile vor continua să crească. Întrebarea e dacă în 2012 venitul mediu al unui bucureştean va mai creşte tot cu ritmuri de 25% - 50% pe an, aşa cum s-a petrecut în ultimele 24 de luni. Pentru ca o asemenea creştere să fie posibilă, ar trebui ca:
  • penuria de pe piaţa muncii, vizibilă în 2005, şi evidentă în 2006-2007, să se continue nestingherit până în 2012; aceasta ar presupune ca 1. piaţa muncii din România să nu se deschidă deloc către lucrătorii din străinătate, şi 2. afacerile care nu au personal la data aceasta să continue totuşi, prin cine ştie ce minune, să supravieţuiască până atunci şi nu doar să supravieţuiască, ci şi să reuşească să propună salarii atractive pentru acea dată.
  • leul să se aprecieze faţă de euro în acelaşi ritm de 10% / an în care a făcut-o între 07.2006/07.2007 (prin 2012, euro ar trebui să valoreze 1,9 lei), ceea ce va face ca, hocus-pocus, salariul unui bucureştean care va câştiga 2000 de RON să nu fie de fapt de 550 de euro, ci de 1000+ .
În rezumat, optimismul lui Gigel legat de creşterea salariilor se bazează pe următorul raţionament fenomenal: companiile bucureştene vor continua totuşi să-şi crească veniturile şi bunăstarea, deşi nu vor mai avea oameni, iar leul va continua să se întărească, deoarece e la mintea cocoşului să deduci că firmele lipsite de personal vor produce mai mult şi mai bine, adică vor vinde mai mult şi mai bine, deci economia o să duduie la greu.

3. În general, optimismul se bazează pe credinţa că euforia nu se va sfârşi până în 2012 şi 2007 nu se va dovedi un nou 1990: adică un an plin de euforie şi cheltuieli bazate pe aşteptări viitoare, dar care pe ascuns a creat o notă de plată uriaşă la care românii au tras din greu, ani de zile, să o plătească.

Voi ce părere aveţi? Cât de justificat vi se pare optimismul lui Gigel?

12 comentarii:

James spunea...

Mie mi se pare ca Gigel decat sa plateasca 400 de eurici pe luna CHIRIE si dupa 30 de ani sa ramana doar in pijamale mai bine face un credit si dupa 30 de ani ramane cu un apartament si pijamale. Asta e judecata foarte simpla a multora. Sunt infime pentru majoritatea Gigelilor sa castige la 6/49 , sa-si deschida o afacere profitabila , sa fie angajat de o multi nationala cu slariu de 3000 euro/luna deci cea mai buna solutie este creditul pt locuinta decat plata aceleiasi sume pt chirie..

Faptul ca tinerimea se inhama la credite de 30 ani este deja o alta poveste ..........

Anonim spunea...

Buna,

Ce parere ai despre Bulgaria? Sunt tentat sa-mi achizitionez o garsoniera intr-un bloc nou (gen hotel)in constructie intr-o statiune undeva pe langa Varna. Pretul 30-40000 euro. Nu sunt convins ca e cu adevarat o investitie. Se construieste in nebunie in zona (cam haotic dupa parerea mea). Cam la ce sa ma astept din punct de vedere legislativ si al evolutiei preturilor pe piata?

Multumesc

Manole, agent imobiliar spunea...

Nu ma dau "guru" imobiliar. Dar Ruse este o alternativa buna daca vrei sa locuiesti decent si daca ai serviciul undeva in sudul Bucurestiului. Soseaua Bucuresti - Giurgiu e foarte buna si vei face in jur de o ora de la / pana la serviciu.

irina spunea...

Rationamentul pare corect.
Dar eu ma izbesc de "irational" de vreo jumatate de an incoace.
De atunci incerc sa gasesc un apartament cu 4 camere in Piatra Neamt, la un pret macar apropiat de valoarea reala (blocuri vechi, suprafete destul de mici, etc.)
Acum deja majoritatea proprietarilor cer 100.000 Euro, doar pentru ca se afla spre centrul orasului. Intr-un cartier mai spre iesirea din oras, i-am oferit 73000 euro, cash, (fiindca are de achitat si o ipoteca de 50000 euro, in prealabil!) si mi-a raspuns ca mai asteapta...
Sfaturile tale (de bun-simt!) nu par sa ma fi ajutat.
Ai vreo idee despre evolutia pietei la Piatra Neamt? (Sper ca nu cer prea mult...)
Multumesc!

luci spunea...

Manole, mi-a zis un prieten de blogul tau si am zis sa te caut pe Google. Si ia uite matale ce am mai gasit: http://imobiliare.wordpress.com/2007/08/27/se-aproprie-si-va-face-ravagii/ Asadar, se pare ca nu esti singurul care spune adevarul. Si culmea, baiatul ala tot agent imobiliar pare sa fie. Deci ceva ceva este, ca fum fara foc nu iese. Tine-o tot asa, Manole! In cei care spun adevarul ne e speranta. De ce nu se publica date despre cate tranzactii se fac cu adevarat, preturile reale etc.? Nu se spune decat ca preturile or sa creasca si or sa creasca dar nimeni nu zice ca deja au ajuns mult prea mari nu doar pentru un om mediu, dar si pentru cineva care are ceva bani. Pentru ca unul, doi rechini sa dea o lovitura se tine piata sus, asa-i Manole? Zi-o p-aia dreapta!

Manole, agent imobiliar spunea...

@james: chiria plătită azi nu înseamnă că va fi plătită toată viaţa. Oricând se pot ivi circumstanţe favorabile pe piaţa imobiliară care să îi dea chiriaşului posibilitatea să cumpere o casă la un preţ decent. Chiria poate însemna şi plata libertăţii de a-ţi alege la rece momentul în care intri pe piaţă. Eu personal nu aş sfătui pe nimeni să se îndatoreze în condiţiile actuale, dar fiecare face după cum îl taie capul.

@irina: eu zic să nu disperi. Puterea (=banii) e la tine. Momentan există încă un avânt euforic dat de intrarea în UE, şi asta îi face pe mulţi să spere că în 2-3 ani va fi şi la noi ca în vest. Aceeaşi atitudine de optimism tembel au mai avut-o românii şi în 1990 şi s-a văzut după aceea ce a urmat: mai avem un pic şi depăşim previziunea lui Brucan (cea cu 20 ani). E suficient să se instaureze scepticismul pe piaţă, pentru ca lucrurile să o ia în direcţie opusă. Şi simplul fapt că există acest blog arată că există sceptici. Şi crede-mă că eu sunt doar o picătură dintr-un ocean de sceptici. Optimismul nu mai e susţinut decât de câteva grupuri de interese care manipulează informaţia şi îi spală pe creier pe proprietari şi pe nefericiţii care îşi pun gaj viaţa pentru un amărât de apartament de bloc. Grupurile astea însă nu au cum să controleze internetul.

@luci: mersi de aprecieri. Ştiam blogul acela, dar nu ştiam că şi ei au atras atenţia asupra fenomenului de bubble. Nu pot nici să te confirm, nici să te infirm la faza cu rechinii.

Anonim spunea...

Nu ai scris ceva MANOLE !!!!Daca gigel pierde locul de munca ? ce se intimpla daca nu plateste rata la banca ? Eu sustin ca vina este a BANCILOR !!! Numai uitativa cite miliarde de euro ard de la zi la zi, si tot bancile finanteaza rozboaiele din lume!!!!!!!!!!! eu sunt sigur ca proprietari care vind in perioada aceasta se imbata de se kk pe ei de bucurie ca au vindut marfa.Eu sunt de acord cu manole cind zice ca;;; ,,Momentan există încă un avânt euforic dat de intrarea în UE '' dar aceste avint a inceput sa se stinga. voi ce ziceti ???

alex.dumitrascu spunea...

O usoara recesiune se poate intampla oricand. Si unul din efecte va fi o crestere a somajului cu 5% sa zicem. Statistica ma invata ca este posibil ca in situatia asta, 5% din actualii beneficiari de credite ipotecare sa nu mai poata plati.
E stiut ca evaluatorii bancilor nu sunt nici pe departe persoane ultracompetente sau incoruptibile.
De multe ori imobilele sunt supraevaluate chiar de ei, inavantajul clientului.
In conditiile unei usoare recesiuni, as vrea sa vad si eu cum isi recupereaza desteapta de banca 100,000 Euro, prin vanzarea unui jeg de apartament din anii 80, care s-a mai si invechit intre timp.
E greu inceputul dar bulgarele se rostogoleste si creste usor. Cam asta s-a intamplat un SUA. Nu uitati insa ca Rezerva Federala e nitel mai maricica si mai avuta deca BNR, asa ca a putut rezolva cel putin pe moment criza de lichiditati.
Eu cred ca bancile vor cotiza si ele la profiturile celor care speculeaza in prezent pe piata imobiliara. Mi se pare simptomatic faptul ca a aparut deja o migrare a depozitelor dinspre bancile agresive pe piata creditului imobiliar, spre banci mai 'calme".

George spunea...

Alex, in conditiile actuale pentru apartamentul de 100.000 banca iti da doar 75.000; deci ei trebuie sa recupereze 75.000 - ratele deja platite; si sa pice cu 25% piata este destul de greu.
Dar avand in vedere ca se relaxeaza reglementarile vor reduce avansul de 25%, dar chiar si asa, sa zicem ca i-au dat unuia credit de 100.000 sa ia apartament, luna urmatoare asta nu poate plati asa ca banca nu a luat nici un ban de pe urma lui si a ramas cu apartamentul supra-evaluat pe maini; in conditiile astea oricum nu poate pierde mult sa zicem 10.000 euro. Considerand un procent de 1-2% de indivizi care ajung in situatia asta inseamna 100-200 euro de la alti 100 clienti, care la un credit pe 30 ani se traduce in 0.05% in plus la dobanda (nu am facut calcule exacte, dar nu este mult).
La americani sunt probleme pe piata de sub-prime; acestea sunt credite total nereglementate pentru persoanele care nu puteau sa-si ia un credit pe bune (primes) ori din cauza veniturilor insuficiente ori au avut in trecut credite la care nu au mai putut plati rata. Si chiar si in aceste conditii au existat organizatii financiare care au considerat ca pot acoperi riscul prin dobanzi mai mari.
http://en.wikipedia.org/wiki/2007_Subprime_mortgage_financial_crisis

alex.dumitrascu spunea...

Banca nu trebuie sa-si recupereze numai 75000, deoarece banii au si ei un pret. Banca 'cumpara bani", nu vine cu ei de acasa.
Ca sa 'cumperi' dreptul de folosinta a 75000 euro pe 10 ani, ai (adica tu banca),un cost de min 7500 de euro, pe are ii platesti oricum chiar daca nu folosesti banii efectiv. Capitalurile proprii ale bancilor care opereaza in Romania nu vor suporta asemenea pierderi, si nici BNR nu ii va scoate din groapa.
Iar piata financiara nu functioneaza numai pe baze aritmetice simpliste, exista schimbari ale trend-ului, emotivitate, propagare, panica....
Pur si simplu cand incep sa fuga capitalurile le opresti mai greu decat crezi.
Un credit sub prime in state se da in conditii mai grele decat un credit asa zis "reglementat" in Romania. Si asta in afara faptului ca economia americana a facut in timp dovada stabilitatii, spre deosebire de Romania, care atarna de un fir de ata, de exemplu o seceta sau o criza a petrolului sau o marire electorala a pensiilor..

Anonim spunea...

In Bucuresti situatia sta cam asa: sunt peste 90000 de cereri de locuinte. In felul in care se construieste acum (15000/an) ar trebui 6 ani sa satisfaca cererea de azi (nu pe cea de atunci)... asa ca nici o sansa ca preturile sa scada in urmatorii 6-8 ani.
Mai erau niste experti imobiliari care ne asigurau (acum un an pe la toate televiziunile)ca preturile imobiliareleor se vor prabusi dupa 1 01 2007. Rezultatul: multe s-au dublat (vezi terenurile din Voluntari-Afumati)

Economistul spunea...

Astazi am gasit pe forumul din Evenimentul Zilei un comentariu ca raspuns la un articol manipulator "70.000 Euro o garsoniera la periferie (Bucuresti)"

Iata mesajul cititorului:


SOLUTIA MEA
Sile (s.....i@yahoo.com), 2007-09-12 05:06:37
Oare cine mai pune botul la astfel de vrajeli de articole comandate si platite de agentiile imobiliare?
Astia chiar ne iau de fraieri oameni buni. Nu va mai lasati pacaliti. E timpul sa facem ceva, altfel vor continua sa-si bata joc de noi.

PROPUNEREA MEA
Haideti sa postam fiecare cate 10 (sau mai multe, depinde numai de imaginatia si timpul dvs.) anunturi imobiliare false (cu chilipiruri, ca sa-i atraga precum mustele la kk), sa se apuce sa caute, sa sune disperati aiurea, sa vada si ei cum e sa fii dezinformat, manipulat, dus de nas, prostit in fata, tzepuit etc. Puneti in anunt numere de telefon de la gari, autogari, diverse institutii unde de regula suna ocupat, sau pur si simplu numere ale unor telefoane publice unde nu raspunde nimeni. Dati adrese fictive, nume fictive, totul sa fie o aiureala, asa cum fac si ei. Faceti asta periodic, veniti cu noi "oferte" umpleti internetul de bazaconii, punetii sa munceasca aiurea. Daca tot pretind comisioanele alea nesimtite, atunci macar sa transpire serios.

Daca cel putin 100 de persoane vor face lucrul asta, macar odata pe luna, va asigur ca in maximum jumatate de an vom scapa de toata isteria asta imobiliara, cu cresteri aberante de preturi dictate de samsarii imobiliari.

Bineinteles ca samsarii vor critica propunerea asta. Au si motive, sunt in joc enorm de multi bani. Iar ei sunt fara mila cand e vorba de bani.

Spor la anunturi oameni buni!

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...