duminică, 2 septembrie 2007

Jocul la cacealma şi lanţul trofic al proprietarilor

Presupun că ştiţi ce înseamnă să joci la cacealma la poker. Înseamnă să ai o mână proastă dar să joci ca şi cum ai avea o mână bună; dacă adversarii nu îşi dau seama că joci la cacealma, se retrag şi tu iei potul de pe masă.

Piaţa imobiliară este liberă dar seamănă foarte mult cu un joc la cacealma. Un proprietar are dreptul să joace la cacealma şi să ceară cât vrea. Un cumpărător, de asemenea, are dreptul să ofere preţul proprietarului dacă nu are nimic mai bun de făcut cu banii din buzunar.

În ceea ce mă priveşte am observat că în foarte multe din tranzacţiile imobiliare se ascunde de fapt dorinţa proprietarilor de a-şi îmbunătăţi calitatea locuirii. Numai un procent infim procedează precum doamnele din istoria relatată mai devreme, adică îşi vând proprietatea pur şi simplu ca să facă rost de bani în cash pentru alte planuri de viaţă.

Astfel, dacă un ins vrea să vândă un apartament cu 4 camere în Giurgiului, va dori cu siguranţă să facă treaba asta fiindcă are de gând să-şi ia un teren şi să-şi ridice casă în afara Bucureştiului.

Dacă unul vrea să vândă un 3 camere, cu siguranţă că doreşte să se mute la apartamentul de 4 pe care îl va lăsa liber ăla cu casa. Şi dacă altul vrea să vândă 2 camere, o va face deoarece doreşte să-şi ia unul cu 3.

Problema e că 90% din proprietarii din România nu au bani suficienţi. Singura lor proprietate mai de Doamne-ajută e chiar apartamentul pe care îl pun la bătaie. De aceea proprietarul român încearcă să scoată maximum din proprietatea pe care o deţine. Şi cum preţul terenurilor şi / sau al construcţiilor noi creşte constant din diverse motive mai mult sau mai puţin obiective (creşte preţul muncitorilor, terenurile disponibile şi bune sunt tot mai rare etc.), proprietarul de 4 camere care vrea să părăsească blocul vechi pentru casă nouă joacă la cacealma: cere mai mult. Dacă are noroc să i se dea, bine, dacă nu, nu-i nici o problemă - stă bine şi între 4 pereţi. Şi astfel apar paradoxuri tipic româneşti: să vezi că un apartament stă nevândut timp de 6 luni, şi cu toate acestea preţul de listare după 6 luni să fie mai mare decât preţul iniţial. Pentru că totul e cacealma.

În mod normal un proprietar normal la cap ar căuta să-şi vândă cât mai repede apartamentul şi apoi, pentru acoperirea diferenţei, să muncească mai mult. Din păcate proprietarul tipic din România vrea să dea lovitura. Preferă mai degrabă să putrezească în apartamentul său vechi decât să-l vândă la un preţ care nu i-ar putea asigura instant upgradarea situaţiei locative.

Mulţi zic că balonul s-a umflat de la bază în jos, adică de la garsoniere spre vârf, dar eu cred că lucrurile au stat exact invers. Preţurile au crescut la vârf (adică la construcţiile noi) şi au determinat, astfel, şi creşterea bazei. Creşterea explozivă din 2007 a preţului apartamentelor de bloc comuniste reflectă de fapt (şi) creşterea explozivă a preţului construcţiilor noi. Proprietarul de 4 camere dispus să vândă şi-a zis: "Păi io, în pana mea, la valoarea mea, dacă îl dau pe ăsta cu 100.000, rămân de căruţă, că o casă + teren e 130.000 [sau 150.000... sau 160.000... etc.]. Ori îl dau cu 130.000 [sau cu 150.000... sau cu 160.000... etc.], ori nu-l dau deloc!"

Totul se aseamănă cu un lanţ trofic. Din dorinţa de pleca la casă, proprietarul de 4 camere îi joacă o cacealma celui cu 3 camere; din dorinţa de a sta la 4 camere, acesta acceptă cacealmaua şi o serveşte mai departe celui cu 2, care o dă mai departe celui cu garsonieră, care o dă mai departe nefericitului care a strâns la un loc toate economiile de-o viaţă ale mamei, tatălui, fratelui din Spania, surorii din Italia, socrilor, naşilor plus un mic credit de nevoi personale. Acesta din urmă, nefericitul, probabil îşi dă seama că a fost jucat la cacealma din momentul t2 în care observă că sub vinarom e igrasie şi că termopanul e turcesc cu sticlă chioară, dar înjură printre dinţi şi speră ca peste 3-4 ani, când o vrea şi el să se mute la mai bine, să găsească un prostănac căruia să-i servească o cacealma asemănătoare.

Fragilitatea acestui eşafodaj trofic ţine, aşadar, de 2 lucruri:

1. pe de o parte, la vârf, de continuarea creşterii preţului construcţiilor noi: dacă firmele reuşesc să construiască mai bine şi mai ieftin (eventual aducând muncitori din India şi Pakistan, cine ştie...), nu va mai fi nevoie de cacealmale, dar asta va însemna că nici preţurile nu vor creşte, deci cine şi-a luat cacealma va rămâne cu ea;
2. pe de altă parte, la bază, de speranţa celui care intră pentru prima oară pe piaţă: speranţa că nu el va fi ultimul prostănac mâncat din lanţul trofic. Câtă vreme există speranţă, nici o problemă, se vor găsi destui care să fie "new entry" pe piaţă. Dar când va dispărea speranţa asta va fi rău de tot, pentru că oricât ar creşte preţul la vârf, lanţul trofic nu va mai permite servirea de cacealmale. Din lipsă de prostănaci!

14 comentarii:

Anonim spunea...

Da interesant punct de vedere ...ideea e ca, cam toti care vor sa vanda un ap fie cu o camera 2, 3 sau 4 vor sa isi faca casa ( daca nu o au deja in constructie si vor cu bani luati sa o termine) sau sa isi cumpere terenuri fiind constienti si ei ca s-a cam ajuns la un maxim pt ap comuniste iar preturile la terenuri o sa creasca mult de acum in colo.Dupa mine inainte sa sarii sa cumperi un ap comunist trebuie sa fi constient ca acesta in timp o sa ii scada valoarea iar dobanzile se pare ca incep sa creasca si o sa platesti cel putin dublu cat ai luat din banca.Si chiar stie cineva daca cumperi un ap comunist de fapt ai si o parte de teren de sub bloc cum este in cazul blocurilor noi construite sau ai de fapt numai ap?

Anonim spunea...

te-ai inspirat din freakonomics?

Anonim spunea...

referitor la terenul de sub blocul vechi, comunist, in contractul meu de vanzare-cumparare scrie ca se vinde dreptul de proprietate asupra apartamentului si dreptul de folosinta asupra terenului aferent, in indiviziune cu ceilalti locatari. stie cineva ce e dreptul de folosinta? cand inceteaza el? daca, peste ani, blocul fiind foarte vechi dar amplasarea excelenta, proprietarii ar decide sa-l demoleze si sa construiasca altceva acolo, ei sunt proprietari pe acel teren?

Manole, agent imobiliar spunea...

@anonim #2: "Freakonomics" şi nu numai reprezintă, într-adevăr, puncte de vedere economice care mi-au dat de gândit şi m-au făcut să văd multe lucruri altfel. În orice caz, ceea ce numim "piaţă" e un joc de forţe mult mai complex decât simplul raport dintre "cerere" şi "ofertă", aşa cum gândeau economiştii de pe vremea [stră-stră-]bunicii.

alex.dumitrascu spunea...

O alta situatie in care se va rupe "lantul trofc", si dupa mine aceasta este cea mai actuala, ese aceea in care oferta pe piata imobiliara va creste semnificativ o data cu intrarea n incapacitate de plata a participantilor la caritasul creditului ipotecar. Practic vor fi scoase la licitatie de catre banci un numar semnificativ de imobile, iar vanzarea acestora se va face la pretul dictat de dorinta bancii de a recupera prejudiciul in timp cat mai scurt.
In prezent cresterea preturilor se bazeaza in buna parte pe expansiunea creditului ipotecar, ceea ce ne obliga ca atunci cand facem o analiza a preturilor pe piata imobiliara, sa o facem in mod organic, in concordanta cu prognozele de pe piata de capital.
Ma ingrijoreaza faptul ca analistii imobiliari, "dezvoltatorii" imobiliari si participantii la piata imobiliara, ignora total prognozele analistilor pietei de capital

Catalin spunea...

Ideea prezentata pare cat se poate de corecta. Doar ca eu nu inteleg comentariile despre "cacealma", "specific romanesc", etc.
Totul se joaca dupa legile capitalismului, ale economiei de piatza. Nimeni nu dicteaza vreun pret, in afara de cerere si oferta.
In orice economie de piata, cel care are un bun de vandut vrea sa obtina pe el maximul posibil - asa e si normal. Daca gaseste si cumparatori care sa-i ofere cat cere, totul e foarte normal.
De asemenea, este foarte normal ca propritarul sa astepte pana apare un cumparator la pretul cerut de el - depinde de cat este de presat sa vanda; nimeni nu-l poate forta sa vanda la un pret impus.

Problema reala este cea a pietei locuintelor noi. O problema de fond este si comasarea populatiei active in Bucuresti, lucru anormal intr-o tara dezvoltata.

alex.dumitrascu spunea...

" Doar ca eu nu inteleg comentariile despre "cacealma", "specific romanesc", etc.
Totul se joaca dupa legile capitalismului, ale economiei de piatza. Nimeni nu dicteaza vreun pret, in afara de cerere si oferta."

Domnule catalin, piata este manipulata intr-un mod care ar fi inadmisibil pe piata de capital:
Manipularea se face:
-prin prezentarea obsesiva in mass media a unor iminente si mari cresteri de preturi.
-prin lipsa unor date statistice despre pretul real al tranzactiilor imobiliare.
-prin reclamele pentru creditul imobiliar.

Anonim spunea...

http://www.ziarulcn.com/article/cum-sa-cumparati-un-apartament-mai-ieftin-52834.html

Manole, agent imobiliar spunea...

@ultimul anonim: ce chestie! Mulţumesc pentru ştire. Sunt foarte mândru de mine, mai ales că asta e prima oară după 23 de ani când apar la ziar. Ultima oară a fost pe timpul lui Ceauşescu. Eram pionier şi am luat un premiu 2 la un concurs municipal de navomodelism. "Scânteia Tineretului" a scris despre concurs şi mi-a dat şi mie numele.

Anonim spunea...

Great.. asta este ocazia.. cautati pe la parinti, unchi, bunici, etc arhiva de "Scânteia Tineretului" si vedeti ce Manole a luat locul 2 la navomodelism :-))

Sau poate instigatorul Manole si-a planuit identitatea in cele mai mici detalii ? Hmm... :-))

alex.dumitrascu spunea...

"Sau poate instigatorul Manole si-a planuit identitatea in cele mai mici detalii ? Hmm... :-))"

Interesant! Un anonim e preocupat de...identitati.
Dar si mai interesant este ca Manole deranjeaza. Urmeaza sa ne apropiem totusi, place, sau nu de interesele concrete care stau in spatele manipularii pietei imobiliare.

Anonim spunea...

scrii asa: "Problema e că 90% din proprietarii din România nu au bani suficienţi. Singura lor proprietate mai de Doamne-ajută e chiar apartamentul pe care îl pun la bătaie.". te intreb: conform carei surse acestia sunt 90%?

Anonim spunea...

bai manole, ma cam sperii! io tocma am luat un apartamnet pe credit de 20 de ani in rahova. si am dat 70.000 acu in zona valoreaza cam 85000 si mai creste si asta doar in 2 luni. 2007 a fost anul ciumei in imobiliare iar cresterea a fost de 100%. e inspaimantator. am mai investit 5000 de euro in ap . ca sa-l fc locuibil in totral m-a costat cam 80.000. peste 4 ani vreau sa ma mut la casa. faza e ca eu blamez agentiile . am platit 1500 euro unei agente care nici macar nu mi-a spus ca blocul e din beton . INTEGRAL!!! CA SA SPARG UN PERETE IMI TREBE TNT. ideea e ca e normal ca agentiile sa-si doresca un pret mai mare , pt ca si procentu lor e direct proportional. cunosc persoane hartuite de agentii ca sa-si vanda apartamentu la un pret mai mare decat cel al pietei. asa ca ma indoiesc de inocenta agentiilor imobiliare. inca ceva...banuiesc ca stiii...in bucuresti nui poti cumpara nimic direct de la propietar. am cautat 3 luni sa cumpar o casa direct de la propietar si a fost imposibil. toate anunturile erau pe agentii..absolut toate. inclusiv cele care incepeau cu" Particular vand..."

Economistul spunea...

Astazi am gasit pe forumul din Evenimentul Zilei un comentariu ca raspuns la un articol manipulator "70.000 Euro o garsoniera la periferie (Bucuresti)"

Iata mesajul cititorului:


SOLUTIA MEA
Sile (s.....i@yahoo.com), 2007-09-12 05:06:37
Oare cine mai pune botul la astfel de vrajeli de articole comandate si platite de agentiile imobiliare?
Astia chiar ne iau de fraieri oameni buni. Nu va mai lasati pacaliti. E timpul sa facem ceva, altfel vor continua sa-si bata joc de noi.

PROPUNEREA MEA
Haideti sa postam fiecare cate 10 (sau mai multe, depinde numai de imaginatia si timpul dvs.) anunturi imobiliare false (cu chilipiruri, ca sa-i atraga precum mustele la kk), sa se apuce sa caute, sa sune disperati aiurea, sa vada si ei cum e sa fii dezinformat, manipulat, dus de nas, prostit in fata, tzepuit etc. Puneti in anunt numere de telefon de la gari, autogari, diverse institutii unde de regula suna ocupat, sau pur si simplu numere ale unor telefoane publice unde nu raspunde nimeni. Dati adrese fictive, nume fictive, totul sa fie o aiureala, asa cum fac si ei. Faceti asta periodic, veniti cu noi "oferte" umpleti internetul de bazaconii, punetii sa munceasca aiurea. Daca tot pretind comisioanele alea nesimtite, atunci macar sa transpire serios.

Daca cel putin 100 de persoane vor face lucrul asta, macar odata pe luna, va asigur ca in maximum jumatate de an vom scapa de toata isteria asta imobiliara, cu cresteri aberante de preturi dictate de samsarii imobiliari.

Bineinteles ca samsarii vor critica propunerea asta. Au si motive, sunt in joc enorm de multi bani. Iar ei sunt fara mila cand e vorba de bani.

Spor la anunturi oameni buni!

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...