sâmbătă, 1 septembrie 2007

Ghici cine va implini 18 ani în 2008 ?

Unul din resorturile balonului imobiliar este credinţa multor cumpărători că, indiferent ce se va întâmpla, cererea de locuinţe va creşte şi numărul locuitorilor, de asemeni, va creşte.

Unul din personajele cheie ale balonului este, de ani buni, studentul. După vârsta de 18 ani studentul începe să fie o mică fabrică de bani imobiliari. 4-5 ani, cât e student, e obligat să dea chirie apoi, după alţi 2-3 ani, pe la 26-27 de ani, se însoară, are deja un job plătit binişor şi se aşteaptă să îşi cumpere prin credit un apartament.

Se poate spune că în ultimii ani raţionamentul a funcţionat. Cine a dat 20.000 de euro pe o garsonieră în 2004 o închiriază acum pe cel puţin 250. În 3 ani şi jumătate a luat din chirie în jur de 8-9000 de euro, deci aproape jumătate din valoarea ei. Dacă o va scoate acum la vânzare va cere pe ea cel puţin 55.000 de euro (depinde de zonă), deci de 2,75 ori mai mult decât preţul cu care a luat-o. În funcţie de felul în care a fost cumpărată în 2004 (cu credit sau cu banii jos), eventualele investiţii etc., profitul net potenţial poate varia între 25.000 - 44.000 de euro. Frumuşel, nu glumă!

Acum, hai să ne gândim că luăm o garsonieră cu 55.000 de euro acum, în 2007, aplicăm aceeaşi schemă, cu acelaşi ritm de creştere a chiriilor ca în 2004-2008, şi o revindem în 2011 de 2,75 ori mai scump, cu 150.000. Ca şi în cazul de mai sus profitul poate fi de 70.000-100.000 de euro. Uau! Uimitor!

Da, cu o singură condiţie: ca ritmul de creştere a populaţiei să fi rămas acelaşi. Ceea ce nu prea s-a întâmplat în anii 80-90. Dacă nu mă credeţi, intraţi pe pagina Institutului Naţional de Statistică de unde veţi găsi, ca şi mine, următoarele statistici:

Anul +++++++ 1990 +++++++ 1991 +++++ 1992 +++++ 1993
Născuţi +++++ 314.746 +++++ 275.275 +++++ 260.393 +++++ 249.994

Ok. Carevasăzică la anul vor face 18 ani armata celor 314.746 copii născuţi în 1990. Să presupunem prin absurd că toţi mai sunt încă în România (nimeni nu a emigrat) şi că toţi vor deveni studenţi în Bucureşti. Uau! Ce armată! Ce mulţime!

Ştiţi câţi copii s-au născut în 1989?

375.000. Cu 20% mai mulţi decât în 1990, când s-au născut cu 15% mai mulţi copii decât în 1991.

Şi încă asta nu e totul. Uitaţi-vă la numărul de născuţi în perioada de după 1996.

După cum se vede, susţinătorii balonării încearcă să îi convingă pe păcălici că deşi după 1990 numărul de naşteri şi populaţia ţării au intrat într-un declin accentuat, aşa-zisa cerere va continua să crească într-un ritm care să absoarbă creşterile aberante de preţuri.

Yeah, sure. Şi porcul avea aripi şi zbura peste casă.

Succes sinucigaşilor care pun botul la aceste mizerii.

8 comentarii:

Anonim spunea...

ok Manole, populatia Romaniei scade si va scadea, DAR populatia marilor orase va creste si implicit cererea de noi locuinte in ele.

James spunea...

Si eu cred ca INCA populatia marilor orase va creste

- Marile orase sunt si centre universitare iar in ultimii ani am observat o crestere a nr de elevi care fac o facultate (In graba am gasit doar aceasta referinta dar va puteti face o idee: http://www.ziaruldeiasi.ro/cms/site/z_is/news/numarul_studentilor_s_a_triplat_in_ultimii_15_ani_128943.html


- Exodul populatiei din zona rurala spre marile orase care inca continua

- Tot mai multi tineri pleaca din orasele mici spre centre pentru a-si gasi un loc de munca mai bine platit (In general cei care fac o facultate raman in respectivul oras fiind legat de servici deja din timpul facultatii)

- Modul balcanic de gandire in care parintii dau totul pentru a asigura ce e mai bun pentru copilul lor. Ma refer aici la sacrificiile care le fac pt a asigura copilului o locuinta (credit , vanzare propietati etc)

Deci parerea mea e ca nr de persoane interesate sa-si cumpere un apartament nu va fi influentat demografic ci doar de preturile ridicate ale acestora

George spunea...

Cred ca aici se pune problema pe doua fronturi: Bucuresti vs restul lumii. Banuiesc ca in principiu vorbesti de piata imobiliara din Bucuresti.
Aici.. sunt atatea variabile incat este cam greu sa bagi intr-un tipar sa poti estima unde se va duce.
Dupa cum spune si James lumea se muta la orase; din cate imi aduc aminte 40% din populatia romaniei este in zona rurala. Problema se pune daca mai vin in Bucuresti. Pana acum Bucurestiul era in liga lui si ca prestigiu al facultatilor cat si ca oportunitati de angajare. Eu sunt din Ploiesti asa ca era oarecum normal sa vin in Bucuresti pentru facultate, dar dupa ce m-am angajat am inceput sa ma gandesc sa ma mut inapoi in Ploiesti si ofertele de angajare care le vedeam acolo erau putine si total neinteresante comparativ cu Bucuresti. Si stiu ca la momentul respectiv Prahova era pe primul loc pe tara la capitolul venituri.
Dar in ultima vreme incepe sa se schimbe peisajul, tot mai multe investii masive straine in alte parti ale tarii, Renault in Arges, Alcatel in Timisoara (cine termina Fac. de Electronica din TM cam este angajat), Nokia in Cluj, am inteles ca General Motors o sa-si faca o fabrica pe langa Cluj, Ford cumpara Daewoo. Astea sunt semne ca incep sa se dezvolte si restul zonelor. Asa ca este posibil ca acest exod sa nu mai fie atat de concentrat pe Bucuresti. De asemnea, preturile din Bucuresti incep sa devina cam mari pentru salariile parintilor din "provincie".



Pe de alta parte, oferta nu prea pare a creste, "multitudinea" de proiecte imobiliare aparuta dupa aderare este slabuta si scumpa; iar majoritatea sunt pe la marginea orasului; unde transportul in comun este la pamant si chiar daca ai masina infrastructura este dezastruoasa. Prefer sa dau 120.000 euro pe un apartament de 3 camere de 80 mp intr-un bloc comunist pe Stefan cel Mare (se mai gasesc la pretul asta ?), decat
150.000 euro pe un apartament de 3 camere de 130 mp (se gasesc la pretul asta ? :) ) in "far north". Si de Drumul Taberei sau Berceni nici nu vreau sa aud; timpul meu e prea pretios sa il petrec in trafic, si nici sa-mi omor neuronii la volan nu doresc. Deci pana nu se dezvolta infrastructura ca zonele limitrofe sa devina atractive pentru toata lumea si astfel sa apara proiecte imobiliare masive oferta nu va creste suficient.

Si mai este un punct de analizat... creditele ! Pana acum erau regularizate destul de bine, dar BNR-ul deja a relaxat limitele si bancile vor da credite din ce in ce mai usor. Si cand lumea vede diferenta intre un apartament de 120.000 euro si unul de 150.000 euro in termeni de "inca 30 de euro pe luna... adica inca un milion.. pentru urmatorii 30 de ani" se vor baga.
Numai sa ne uitam ce se intampla pe piata imobiliara americana si putem vedea pana unde se poate ajunge http://en.wikipedia.org/wiki/United_States_housing_bubble . OK, americanii sunt super-exagerati cu creditele asa ca nu cred ca vom ajunge chiar pana acolo, dar este loc destul pentru crestere a creditelor la noi.
Mai multe informatii despre balonul imobiliar: http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble ; din ce m-am uitat pe acolo referitor la credite, in Polonia au crescut durata creditelor imobiliare de la 30 la 50 ani si in Spania persoanele care au un credit imobiliar platesc in medie 50% din salariu pe rata.

George

Dragos Galateanu spunea...

Sunt din Bucuresti, pana acum am lucrat la 2 companii cu peste 3000 de angajati. La fiecare loc de munca faceam parte dintr-o minoritate, aceea a celor nascuti in Bucuresti.

Faptul ca provincia a inceput sa se ridice (lucru pe care il salut)se observa cel mai usor in fotbal, nu mai exista o hegemonie a echipelor din capitala, cele din provincie au inceput sa emita pretentii serioase.

Anonim spunea...

Idee e ca o solutie la preturile foarte mari ale ap ar putea fi casele construite in regie proprie, asta normal dc nu vrei cu tot dinadinsu sa locuiesti in buricu targului.

George spunea...

Din pacate, daca faci in regie proprie, tai 5 ani din viata din cauza stressului :-)
S-au apucat niste prieteni sa-si faca si dupa ce au dat spagi in toate partile sa-si ia adeverintele (nimic ilegal, dar nu le convenea sa astepte 6 luni pentru cine stie ce chestie) au schimbat vreo 3 echipe ca erau care mai de care mai terminati. Si cu creditele este destul de nasol, iti dau banii in rate si ai checkpoint-uri; ti-au dat bani pentru fundatie, dupa ce o faci te duci cu chitantele dupa tine, parca mai vine si un evaluator sa vada ce ai facut si mai astepti 1-2 saptamni sa-ti dea bani pentru pereti, dupa aceea ptr acoperis, etc etc.

Manole, agent imobiliar spunea...

Demografia nu are nici o influenţă socială? Hm... Vă recomand o carte interesantă : "Freakonomics" (o găsiţi şi în româneşte). Citiţi capitolul despre relaţia dintre liberalizarea avorturilor şi rata criminalităţii în SUA. O să vă dea de gândit.

De fapt, pe tema demografiei ar fi multe de spus. Tot de demografie ţine şi faptul că marile companii de IT care au deschis centre de afaceri în România au început să îşi fure între ele angajaţii. Tot de demografie ţine şi faptul că pe IT nu e anunţat nici un proiect major în următorii ani în Bucureşti, marile companii ştiind că bazinul de programatori ieftini s-a golit şi că în anii viitori va fi şi mai gol. Până acum IT-iştii au fost nişte buni cetăţeni, deoarece lefurile lor au crescut constant şi bine, dar deja numărul celor care lucrează acum pe salarii de 400 euro (subzistenţă) sperând ca la anul să aibă 1000 (existenţă creditabilă) a scăzut foarte mult.

Creditele?... băncile nu fac altceva decât să-şi facă datoria. În plus, ofiţerii de credite au în mai toate băncile ţinte de creditare şi există o presiune pe ei să dea credite oricum, numai să-şi îndeplinească "planul".

Mă rog, eu sunt cam sceptic de felul meu.

Dragos Galateanu spunea...

"Vă recomand o carte interesantă : "Freakonomics" (o găsiţi şi în româneşte). Citiţi capitolul despre relaţia dintre liberalizarea avorturilor şi rata criminalităţii în SUA. O să vă dea de gândit."

O recomand si eu, mai am doar cateva pagini.

In opinia mea, cel mai interesant capitol e cel care prezinta asemanarea dintre Ku Klux Klan si un grup de agenti imobiliari :)

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...