sâmbătă, 29 martie 2008

Profeţia lui Manole: preţurile din Bucureşti în 2011

Le mulţumesc celor 27.000 de vizitatori (unici absoluţi) care au ajuns pe blogul nostru, de la data deschiderii până azi.

M-am ferit până acum să dau vreun "pronostic" privind scăderea preţurilor: dacă o fi să scadă, cât or să scadă? Nu am făcut-o deoarece, sincer să fiu, mi se pare şi mie atât de incredibilă "profeţia" încât sunt conştient că ea poate părea ridicolă tuturor (cred că şi lui Aristotel C.!). Dar azi m-am hotărât s-o fac. Până la urmă va merita discutată, nu?

Sunt conştient şi de riscul pe care mi-l asum: acela de a distruge viaţa miilor de cititori ai acestui blog, în special cei tineri, care, citind profeţia de mai jos, vor spera în scăderea preţurilor şi vor amâna decizia de cumpărare. Şi scăderea mult visată nu se va produce...

Sper că înţelegeţi însă că dacă n-aş crede în profeţie, nu mi-aş asuma un asemenea risc imens.

Ca preambul ţin să vă amintesc că nu e bine să spui niciodată "niciodată". Parcă ieri îl văd pe Ceauşescu la congresul 14 zicând că "în România, va reveni capitalismul când o face plopul mere şi răchita micşunele"; a doua zi studenţii de la Politehnică au agăţat în plopi mere; în mai puţin de 2 luni, Ceauşescu dispăruse. Beţia puterii nu a fost suficientă pentru a escamota realitatea...

Să ne "clătim" un pic ochii cu preţurile afişate pe cel mai mare site de imobiliare din România, Imobiliare.ro. Hai să ne uităm la :

  • cartierele populare, decente, dar periferice: Militari, Drumul Taberei, Titan, Balta Albă etc. - deci nu Dorobanţi sau Unirii, nici Ferentari!
  • la un apartament de 2 camere - deci nici garsonieră, nici 3-4 camere!
  • nici la ultimul etaj, nici la parter. La ultimul etaj e soare vara şi frig iarna, la parter îţi intră hoţii pe fereastră.
Căutăm, aşadar o locuinţă medie, pentru o familie cu posibilităţi medii şi cu aspiraţii medii.

Ce găsim? Numai preţuri în jur de 100-120.000 de euro. Adică 2000-2400 de euro / mp. Buun... deci astea-s preţurile de la care pornim. Unii zic că vor mai creşte, chiar cu 10-15%. Alţii că vor stagna. Unii că vor scădea uşor, alţii că se vor prăbuşi nasol. Fiecare cu părerea lui.

Şi acum iată profeţia lui Manole.

Premisa principală. Un lucru e clar: pe măsură ce ne integrăm în UE, circuitul negru al banilor va deveni tot mai restrâns. Să nu-şi mai închipuie cineva că se vor mai putea cumpăra mii de apartamente şi terenuri cu bani picaţi din cer (eventual de la mătuşa Tamara sau Zeul Căpşună) direct în buzunarul nostru, ca în urmă cu câţiva ani.

Premisa secundară. Clientul principal al locuinţei medii pentru o familie cu posibilităţi medii va fi, evident, familia cu venituri medii. Întrucât vremea de aur a Zeului Căpşună şi a banilor paraşutaţi misterios din cer va fi apus, instrumentul principal de achiziţie al locuinţei va fi, fireşte, creditul (singura posibilitate pentru cei cu venituri la vedere). Că doar de-asta e familie cu posibilităţi medii: dacă le-ar fi dat şi lor Dumnezeu nişte părinţi bogaţi, ar fi avut vilă în Piperă, moştenită de la Zeul Căpşună (sau mătuşa Tamara).

Raţionamentul, adică profeţia. Dacă familia e medie, atunci va dispune de venituri medii. Venitul mediu net în Bucureşti e azi de vreo 430 de euro. Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro. Deci o familie bucureşteană medie va dispune la începutul lui 2011 de venituri in valoare de cca. 1306 euro / lună. Adică venituri anuale de 15672 euro.

Cu banii ăştia în buzunar, oamenii se duc la bancă să-şi cumpere casă. Se pune întrebarea: ce grad de îndatorare pot accepta ei?
  • 100% e imposibil;
  • 70%, adică 914,2 euro / lună, nu le va da banca;
  • 50% nu vor accepta ei, deoarece până la data aceea "memoria colectivă" a poporului român va avea destule exemple de oameni care au luat credite pe jumătate din venit şi apoi a dat riscul valutar peste ei (eventual şi alte riscuri: riscul de accident, riscul coronarian, riscul de şomaj etc.);
  • 30-35%?... cel mai probabil: în cazul în care unul din parteneri păţeşte ceva / intră în şomaj, oricum va rămâne o bucăţică substanţială din salariul celuilalt care să poată asigura ieşirea din situaţia nasoală. De altfel acesta e şi procentul cel mai apropiat de normele bancare.
Deci, asta înseamnă că din venitul lunar familia noastră medie îşi va permite să dea pe rate cel mult 457,1 euro lunar. Astfel, rămân destui bani şi pentru o mică economisire (bani albi pentru zile negre), şi pentru creşterea unui copil, şi pentru un concediu petrecut la plajă în Bulgaria.

Acum, se pune şi problema perioadei de împrumut. Care e perioada maxim acceptabilă? 30 de ani? Ok, punem 30 de ani.

Şi ce variabilă mai intră în joc? Cumva dobânda creditului? Fireşte. Momentan dobânzile în România sunt pe la 9-11%, dar ni se promite că se vor alinia la dobânzile practicate în Europa, deci putem presupune cu temei că în 2011 vom vorbi de dobânzi în jur de 7%.

Acum, hai să vedem de câte ori îşi permite familia noastră medie să-şi împrumute propriul venit anual în condiţiile date. Dacă se duce la bancă să împrumute 15762 de euro pe 30 de ani cu o dobândă de 7%, rata lunară va fi de aprox. 135,7 euro. Cum suma disponibilă pentru plata ratelor era de 457,1 euro, înseamnă că familia noastră medie îşi permite să se împrumute de 457,1/135,7 = 3,36 ori salariul anual. Adică 52.657,92 euro.

Profeţia lui Manole: ei bine, cam atât va costa în 2011 un apartament de 2 camere dintr-un cartier mediu din Bucureşti. Adică exact cât îşi va permite o familie medie, cu aspiraţii medii, să dea pe el. Vreo 50.000 de euro, +/- 10% (funcţie de vechime, etaj, vecini etc.). Ceea ce înseamnă că:
  • metrul pătrat va reveni la o valoare de 900-1100 Euro, nemaintâlnită de aproape 2 ani (din vara lui 2006);
  • scăderea faţă de valoarea maximă atinsă (care încă nu ştim dacă s-a atins în ianuarie 2008) va fi aşadar de minim 50% (zic "minim" fiindcă Zilişteanu încă mai ridică la fileu procente...).
Ne putem aştepta la un minus de 25% (deci 675-825 E/mp) pentru cartierele ultra-periferice, şi un plus de 25% (1125-1375 E/mp) pentru cartierele centrale sau cele bine cotate.

PS. de ce 2011? Păi, fiindcă vor fi deja 3 ani de la alegeri, 4 ani de la intrarea în UE, 3 1/2 de la datu'n nas cu turbulenţele valutare... uite de-aia. Plus alte 1000 de motive.

30.03 Adăugire: simulări

Acelaşi scenariu, dar cu durata împrumutului doar pe 20 de ani: 45.448 E

Scenariu pesimist: Creştere salarială de 10% / an, dobândă de 8% => 42.631 E

Scenariu optimist-riscant: Creştere salarială de 20% / an, dobândă de 7%, nivel de îndatorare 50% => 86.485 E (chiar şi aşa ar fi o scădere cu vreo 20-25%)

Scenariu necesar pentru ca preţurile să "stagneze": Creştere salarială de 25% / an (adică salariu mediu de 840 E / lună), dobândă de 7%, nivel de îndatorare de 60% => 116.928 Euro

Scenariu necesar pentru ca preţurile să mai crească: întrebaţi-l pe Herr Zilişteanu.

--

Primul comentariu e chiar al meu: ce se întâmplă dacă dobânzile vor fi de 5 sau de 9%?... dacă salariul mediu va creşte doar cu 10% pe an, sau cu 25%?... dacă se vor construi toate apartamentele noi aflate în fază de proiect, sau nu se va construi niciunul?... Sau familia medie va dori să se împrumute doar pe 20 de ani, nu pe 30? Sau familia medie are 10.000 E de avans? Răspuns: evident, datele problemei se schimbă. Preţul poate fi mai mic sau mai mare, dar în orice caz nu va oscila cu mai mult de 10-15% / mp, în plus sau în minus.

Apoi va veni vârsta blocurilor care va eroda, cu fiecare an în plus, din credibilitatea lor.

Şi acum, comentariile voastre:

115 comentarii:

Dorin spunea...

Ar mai fi de precizat:
Este cat se poate de normal ca familia cu venituri medii sa cumpere un apartament nou si nu unul vechi.

Cred ca este mult mai bine sa discutam despre cate salarii medii ar fi nevoie in 2011 pentru a cumpara un apartament nou de doua camere. In acest fel putem elimina factori precum inflatia, rata dobanzii, cresterile salariale.
De final: http://www.bursa.ro/on-line/s=companii_afaceri&articol=25100.html

de vazut spunea...

Principiul de calcul este foarte sanatos.

Greseala este la calculul salariului mediu.

Statisticile oficiale n-au nicio legatura cu realitatea.

Razvan spunea...

Din punct de vedere financiar este foarte corect rationamentul, doar ca romanul este mai emotiv si acum ca a dat de bani nu mai face calcule (desi asta s-ar putea schimba in curand). In fapt, daca cumperi un apartament cu 120,000 finantat cu credit ipotecar pe 30 de ani, cu o dobanda de 7% pe an, la final ajungi sa pierzi din toata afacerea cam 30,000 decat daca ai fi inchiriat pe toata perioada.
Stiu comentariul, "dar e al tau", si nu tine, ca am luat in calcul si valoarea de revanzare (desi putin exagerat, ca un apartament vechi de 20 - 25 de ani acum, nu o sa il poti vinde peste 30 de ani cu mai mult de pretul pe care il platesti azi).

Va pun excelul pe gotrade.ro, sa faceti niste calcule inainte de a plati preturile aberante care sunt cerute astazi.

Si apropo, tocmai ce am revenit din Spania, unde am vazut proprietati la vanzare mult mai bune decat in Bucuresti (raport calitate / pret): EUR 135,000 pentru 110mp (utili) in Valencia, apartament cu 3 camere, complet utilat. Si negociabil. Cred ca stiti ca in Spania preturile au cazut cu 27% fata de anul trecut, din cauza crizei.

Toate cele bune,

Razvan

Bogdan spunea...

Cred ca piata trebuie sa sufere o corectie "in jos". Insa nu la ceea ce spui tu. Pretul REAL al materialelor de constructie si mana de lucru (si salariile celor din domeniu vor creste asa cum zici tu) nu pot lasa pretul de constructie mai jos de 700 EUR + TVA/m2. Chiar si "la negru" abia mai poti ajunge pe la 600 EUR/m2. Adauga la asta si "incidenta funciara" a terenului, adica pretul terenului inclus in suprafata construita si vei vedea ca e imposibil.

Decat sa vanda la pret de constructie, mai bine nu vor mai face nimic. Daca nu vor mai face nimic, cererea nu va fi satisfacuta si unii vor prefera sa plateasca mai scump decat sa astepte o oferta care sa egaleze cererea si sa duca preturile mai jos, 'la normala'.

Eu zic ca in exemplul dat de tine, preturile vor fi undeva pe la 1100-1300 EUR+TVA. Insa factorii vor fi mult mai multi. De exemplu, in acelasi bloc, apartamentele orientate spre nord vor fi cele mai ieftine, 1100, cele spre sud cele mai scumpe. Un bloc mai aproape de o statie de metrou mai scump decat unul mai departe. S.a.m.d.

Dan - Gabriel spunea...

Bogdan, minti. La 10 etaje se construieaste cu maxim 450/m2 inclusiv tva, teren si 10% profit. La blocuri mai mici iese la maxim 650-700/m2 totul inclus. Iar pe viitor va fi mai ieftin daca se rezolva problemele la cadastru si exista transparenta pe piata terenurilor.
Daca aia afara cu taxe, salarii si utilitati mult superioare noua pot construi cu 800 si la noi se va putea. Insa ei nu dau spagi pentru autorizatii, taxe de publicitate mincinoasa prin ziare, guristi care sa laude proiectele, si nici nu vor 200% profit. Pentru o tara bananiera cum vom fi si atunci 30% va fi suportabil de ambele parti.

AristotelCostel spunea...

Analiza ar fi corectă doar plecând de la premisa că românii vor rămâne o turmă până în vecii vecilor.
Pur statistic, manole se apropie de o estimare de bun simţ, dar omite câteva aspecte.

Boom-ul mediatic datorat integrării în UE a denaturat realitatea economiei româneşti şi a supralicitat aşteptările românilor.

Manipularea zilişteniană a intensificat creşterea artificială a preţurilor şi a indus în capetele celor cu substanţă cenuşie în cantităţi infime ideea că singura evoluţie a pieţei imobiliare este doar ...spre cer.
Aceste două aspecte combinate au condus la obţinerea percepţiei cumpărătorilor că piaţa imobiliară va creşte 50 de ani de acum înainte la fel ca şi ...salariile lor. În consecinţă, primul moment în care reuşeau să se califice pentru un credit era fructificat prin achiziţionarea oricărei cloace comunistoide acceptată de banca creditoare.

Majoritatea celor care se calificau pentru credite (cererea solvabilă) s-au cam băgat în joc, iar restul e media care.. se dezvoltă odată cu economia reală a României, lent şi firav.

De la apariţia noi paradigme: "piaţa imobiliară mai şi scade", până şi cei mai nătângi speculanţi au făcut pasul înapoi de la ... partea de achiziţii. Pe termen scurt, ei, speculanţii, se aşteaptă ca piaţa să fie întreţinută de manipulatorii profesionişti, dar elementul nedorit, criza americană, le încurcă planurile.

Pe de altă parte, tinerii nu mai resimt presiunea de a cumpăra imediat pe motivul frivol că preţurile ar sări inexplicabil în sus datorită cererii uriaşe, şi, cel mai trist, obervă că economia nu duduie, salariile lor nu cresc, mai rău, inflaţia le mănâncă din puterea de cumpărare, iar prietenii lor, "olimpicii" cu credite, au dificultăţi reale de a mai face faţă ratelor în creştere.

Pe termen scurt, personal văd o diminuare spre anulare a numărului de tranzacţii, iar pe termen lung, 2010-2015, creditele pe 20-30 ani, de pănă la 35% din venituri, la nivelul venitului mediu din România, vor fi acordate doar pentru locuinţe noi de calitate. Piaţa de vechi se va limita pentru piaţa chiriilor şi cam atât.

Această situaţie presupune falimente în masă pe piaţa de nou, lecuirea şmenarilor de pe piaţa de vechi, scăderea chiriilor pe toate segmentele şi revenirea preţului pe metru pătrat de teren la un nivel de la care ar putea stârni interesul celor cu venituri medii.

Esenţial de subliniat este faptul că Bucureştiul s-a lecuit pe următorii ani de investiţii străine, "tentând" investitorii cu salarii mai mari decât în restul României, deficit de forţă de muncă, preţuri penibile pe partea de "real-estate", infrastructură vax.

Oricine altcineva vede altceva în acest domeniu, fie nu cunoaşte România, fie are interese directe în piaţă şi urmăreşte o salvare a ...investiţiilor.

Aceste "aşezări" care vor avea loc pe piaţa imobiliară românească nu vor şterge situaţiile dramatice prin care vor trece mii de familii tinere care fie s-au îndatorat pentru o viaţă, fie s-au ales cu nişte cocioabe hâde, nemaivând alternative, fie ambele situaţii la un loc. Totuşi, pentru economiile capitalisme primitive, în care turmele au fost educate să aibă încredere în stat şi bazându-se pe o predictibilitate cvasitotală a viitorului, ţeapa rămâne cea mai eficientă şi crudă formă de educare...economică. Acest lucru nu înseamnă că ar trebui să mai tolerăm ...ţeparii...ziliştenii, lopeţii, bordeii, etc.

Dorin spunea...

bogdan
Sunt elemente pe care tu nu le iei in calcul:
1. Preturile terenurilor asa cum au crescut pot si scadea. Ele sunt relative deoarece singurul cost pe care il presupun (in afara impozitelor) sunt utilitatile si infrastructura. In conditiile in care cineva, de pe la primarii se va ocupa si de aceste aspecte (ca in strainatate)va exista cat pamant cu utilitati si infrastructura este nevoie pentru realizarea constructiilor.
2. Tehnologizare in domeniul constructiilor - sunt foarte multe echipamente care pot inlocui oamenii si apar permanent noi si noi echipamente iar cele care exista sunt imbunatatite.
3. Preturile materialeleor de constructie au toate sansele sa se diminueze. Motivul: cresterea de pret a acestora a urmat trendul (mult peste rata inflatiei)cresterilor de pret ale apartamentelor.
4. Apar permanent noi si noi materiale de constructie care pot fi realizate cu costuri tot mai reduse (nu pentru toate materialele de constructie)
5. Producatorii de materiale de constructie, cei de echipamente, sau constructorii cauta permanent sa-si reduca costurile ceea ce conduce la cresterea profiturilor acestora. Cresterea profiturilor conduce la atragerea de noi producatori iar pretul scade.

Manole spunea...

Aristotel! Deci ţi se pare optimistă sau pesimistă "profeţia"?

Până acum, în discuţii particulare, toată lumea mi-a zis că sunt prea optimist, că preţurile vor fi ajunge mai mici, în primul rând fiindcă salariile nu vor creşte (real) în niciun caz cu 15%, ci cu maxim 5%.

Noamy spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
AristotelCostel spunea...

Păi, dacă tu ai luat în calcul plaja de cumpărători potenţiali cu acelaşi apetit de a cumpăra...este evident că e o estimare supraoptimistă.

Când se sparge bula, se dezumflă apetitul de împroprietărire.

Că vor creşte salariile cu 5-25%...nu mă interesează pentru că România nu e o ţară de viitor şi n-ai de ce să cumperi o locuinţă în această ...ţară.

Adesea ai spus că nu crezi într-o prăbuşire, dar estimarea ta care e văzută drept optimistă se referă ...în medie... la o scădere cu 50%.

Nivelul ăsta l-aş atribui pieţei de nou, iar piaţa de vechi rămâne cu un potenţial de păstrare a valorii de 1-9% din actualul nivel ...al pieţei...

Mulţi fazani vor sări că nu se poate construi la asemenea preţuri. Păi, studiaţi piaţa, vedeţi cui vă adresaţi, iar dacă nu puteţi să vă încadraţi...nu consumaţi gazul de pomană.
Piaţa de lux mârlănesc e acoperită, clasa medie nu există, iar clasa mediu minus poate accesa credite de până la 300 Euro/lună...aşa că ...calculaţi, măsuraţi, cântăriţi, iar dacă aveţi ce construi de banii ăştia ...spor la treabă.

Noamy spunea...

Calculele tale sunt pertinente, cu exceptia a 2 detalii: pentru a face o comparatie pertinenta, ne raportam la euro: actualmente, rata dobanzii in Ro la un credit in euro cea mai mica este de 5.95% afisat + comisioane, deci aprox. 7-8 % max, in timp de in zona euro rata dobanzii este de 4.5 -4.9 % (sub 5% in general). 2011 si alinierea la moneda euro ar trebui sa aduca dobanzi la nivelul acesta, in conditiile unei inflatii relativ stabile in zona euro, si a unei rate de referinta a donazii la euro constanta.
Acesta ar permite si refinantarea celor care au credite luate actualmente la rate mult mai mari cu credite cu dobanzi corespunzatoare zonei euro, cu rate mult mai mici, deci mai multa flexibilitatea pt acestia de a-si redirectiona banii spre alte sectoare.
Un alt aspect, care face cam cat 2-3 puncte procentuale la orice dobanda, este faptul ca statisticile fac referire la salariile declarate, iar in functie de acestea nimic din ce se numeste conum, retail, piata auto, imobiliare romanesti nu ar exista azi….
Singura observatia valabila este aceea ca preturile in cartierele decente si populare vor cunoaste o scadere, poate chiar importanta, dintr-un motiv foarte simplu: pana in 2011 macar o parte din proictele noi de imobiliare anuntate in aceste zone (sunt zeci, sunt spatii spuficiente de construit, zone industriale dezafectatem multiple) se vor concretiza si vor realiza o concurenta adesea neloaiala apartamentelor din blocurile situate doar la cateva sute de metri distanta. Acesta prevazuta scadere poate fi argumentata si de cresterea nejustificata, cu mult peste raportul cresterii din zona centrala, a preturilor acestor cartiere, dublata de scaderea confortului oferit, mai ales privit din prisma timpilor enormi petrecuti in trafic pentru a ajunge in zona centrala sau alet puncte de interes major (ex. aeroport ).

AristotelCostel spunea...

@manole
"Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro."

http://www.gandul.info/economia/1-800-lei-salariu-mediu-net-in-2013.html?3936;2502482

Manole, CNP estimează 1800 RON abia în 2013, iar ei fac astfel de estimari pentru "optimizarea" maselor, adica sunt puţine şanse sa se şi producă. Acum dracu' ştie cât va fi euro în 2013, dar probabil că un optimist ar spune că va fi în jur de 4 RON, ceea ce înseamnă 450 Euro, iar un inconştient ar spune 3 RON, adică 600 Euro. Prin urmare, conform estimărilor optimiste ale CNP şi luând în calcul un curs fabulos...din visele erotice...ne situăm cu venitul mediu în 2013 sub ...cel estimat de Manole pentru ...1 ianuarie 2011...de 653 Euro.

Deci... E GROASĂ!!!

hbunny spunea...

Toate bune si frumoase. Mi-a placut rationamentul, am incercat sa urmaresc cifrele si desi mi-as dori din tot sufletul sa se ajunga la asa preturi, am o nelamurire: de ce peste 2, 3 ani cand teoretic dobanzile o sa scada vom putea lua doar 52.657,92 euro, daca astazi la o rata pana in 457,1 euro se pot lua 75.000 euro?
Intreb si eu pentru ca vreau sa stiu daca intr-adevar e vreo sansa sa revina la normal preturile sau imi fac bagajele si plec din tara....

AristotelCostel spunea...

@hbunny

E pură teorie acordarea unui credit corespunzător unei rate de până la 70%. Se poate acorda doar celor care au venituri fabuloase. Ipotetic, un top manager, patron sau ţepar la stat nu ar opta pentru un astfel de credit pentru că într-un an-doi şi-ar cumpăra şandramaua cash.

În realitate, banca trebuie să ia în considerare 100-200 Euro pentru utilităţi, 200 Euro pentru o masă caldă tuturor sclavilor din familie, 20 Euro/lună pentru o ieşire la stuf, iar restul, 30-40% ...rată.

Probabilă că mai există bănci disperate care mai caută robi voluntari...cum ar fi BancPost, Romextera, Banca Românească, Reiffeisen, Credit Bank, şi altele, dar strategia nu e de foarte mare viitor...

Lucian Georgescu spunea...

ar mai trebui precizat:


nu clasa medie face piata.

nu trebuie neaparat sa-si permita clasa medie, care este extrem d enumeroasa, sa se mute in Bucuresti si sa se aglomereze
si mai mult Bucurestiul, pana peste
orice putinta - in materie de trafic.

nu cred ca preturile vor scadea.

nu exista motive pentru a scaddea preturile, in schimb exista extrem d emulte motive pentru o continuare a cresterii

iar blogul asta e cel putin conspirationist si paranoic...

AristotelCostel spunea...

@lucian georgescu

Pe piaţa ceasurilor de lux nu face piaţa ...clasa medie.

Traficul din Bucureşti ţine de infrastructura de tip varză şi de grija ...edililor. Am mai spus, întămplător se lucrează, se închide, se blochează, iar nesimţirea şi intrarea ca vaca în intersecţie e ...genă bucaleşteană.

"nu cred ca preturile vor scadea."
Şi? Sunt atâtea bloguri de ...credinţe, religii...orice-ţi doreşti.

"nu exista motive pentru a scaddea preturile, in schimb exista extrem d emulte motive pentru o continuare a cresterii"

Mare parte din ele au fost enumerate în ultimele şase luni şi probabil nu ne-ar ajunge zile să le reluăm. De ce nu precizezi unul dintre motivele pentru care ...ar continua creşterea?

"blogul asta e cel putin conspirationist si paranoic.."

Eşti invitatul meu să-ţi vezi de intermedieri...deci brokerează...

Ceaşcă a construit pentru clasa muncitoare la gramadă, şmenarii noi au investit în desene animate şi ţepe de colţul străzii, v-aţi aglomerat în zonele centrale, iar în accepţiunea ta Bucureştiul nu e pentru ...clasa medie.
Or fi în Bucureşti vreo 2 milioane de "menhetănezi"...Am mai spus "hai menegiment"...

Manole spunea...

@lucian georgescu: chiar nu cred că blogul meu, care încearcă să aducă argumente raţionale şi să răspundă pertinent la toate posibilele obiecţii, e conspiraţionist. Dimpotrivă, conspiraţioniste sunt luările de poziţie care susţin că preţurile vor mai creşte fără să aducă niciun argument economic sau social viabil, în afara mult trâmbiţatei "cereri".

Pe de altă parte nu ştiu dacă eşti conştient de implicaţiile grave ale afirmaţiei următoare: "nu clasa medie face piaţa", în cazul în care realitatea pe care o descrie se va perpetua încă 3 ani de acum încolo!

Manole spunea...

@aristotel: în Bucureşti salariile sunt cam cu 30% mai mari decât în restul ţării.

Noamy spunea...

@Aristotel
Ar fi cazul sa citesti mult indragitele statistici pt a intelege ca traficul nu e varza in Bucuresti doar datorita infrastructurii(evident, deficitara) ci datorita unei explozii nr de masini inscrise in circulatie. Argumente in acest sens poti gasi pe www.apia.ro, unde vei vedea ca piata auto a evoluta cu procente de peste 30% si chiar mult peste in fiecare din ultimii ani, ca Acelasi Bucuresti este unul din cele mai aglomerate oarse din Europa, cu o densitate de 9000 loc/m2
http://www.hotnews.ro/stiri-esential-2695553-the-washington-post-bucurestiul-securizat-infrumusetat-pentru-summitul-nato.htm
In acest articol, gasesti ambele argumente.
Din pacate, astea nu corespunde cu viziunea ta apocaliptica conform careia in 2-3 ani acest oras va fi pustiu, toata lumea va emigra sper paradicuri ieftine si insorite, si locuintele vor costa cat o masina second-hand, pt simplul motiv (si suficient) ca sunt ceausiete.

Andrei Stroiescu spunea...

Interesanta profetia, si pare destul de veridica, insa si eu sunt de parere ca se va aplica mai degraba pentru apartamentele noi, nu pentru cele vechi.

Referitor la apartamentele vechi, ce-asi aduce eu in plus in discutie, este insa metoda de calcul. Si anume, suntem de acord ca deocamdata preturile sunt cu mult mai mari decat ar fi normal. Hai sa gasim anul la care ne putem raporta ca fiind normalitate, si apoi sa crestem valoarea de atunci progresiv, cu o rata de crestere anuala "normala".

Hai sa zicem anul 2003 - pentru ca daca in 2003 conform articolului din Liberatea un ap. cu 2 camere era 12.000 $ in 2004 a sarit la 50.000 $, adica de peste 4 ori, ceea ce nu cred ca poate fi numit trend "normal".

La preturile de atunci (2 camere - 12.000 $) sa aplicam anual o rata de crestere de 10% (mai mult de atat nu cred ca poate fi caracterizat "normal" - daca va uitati mai jos pretul initial a fost dublat in doar 7-8 ani, ceea ce si asa e mult prea mult).

2003 - 12.000 $
2004 - 13.200 $
2005 - 14.250 $
2006 - 15.972 EU *
2007 - 17.569 EU
2008 - 19.326 EU
2009 - 21.259 EU
2010 - 23.385 EU
2011 - 25.723 EU

* De la un moment dat, tranzactiile au inceput sa fie raporatate la EURO nu $. Am preferat o paritate 1:1 pentru a nu mai intra in calcule complicate. Oricum rezultatul final...

Cam asa vad eu sa fie normalul, (acel "mean" de pe graficul balonuli) si imi mentin parerea ca mai devreme sau mai tarziu se va face corectia si se va ajunge acolo (fara a uita de faza "despair") cand va fi cu mult mai rau.

Toate cele bune.

Andrei Stroiescu spunea...

De curiozitate, am facut calculul cu cei 10% pe an pornind si de la pretul din 1993. Apare iarasi o dublare de pret cam la fiecare 7 ani, iar preturile din perioada 2003-2011 sunt cu 30% mai mari decat cele din calculul precedent.

1991 - 5.000
1992 - 5.500
1993 - 6.050
1994 - 6.655
1995 - 7.321
1996 - 8.053
1997 - 8.858
1998 - 9.744
1999 - 10.718
2000 - 11.790
2001 - 12.969
2002 - 14.266
2003 - 15.692
2004 - 17.261
2005 - 18.987
2006 - 20.886
2007 - 22.975
2008 - 25.272
2009 - 27.800
2010 - 30.580
2011 - 33.637

Daca folosim asta ca "normal" (linia de mean), putem vedea cum a fluctuat piata fata de valorile "normale", si pana unde se va face corectia, cand aceasta se va intampla.

Noamy spunea...

Cred ca uiti un aspect important: piata a scazut cu 20% in a 2 a jumatate a anului 1999, pt a ramane aprox la valorilea acestea pana in 2002. Dupa cum vezi, piata imobiliara un creste ca temperatura in termometru, cu cate un grad la fiecare lemn pus in soba, ci are cu totul alte aspecte (se numesc factori macroeconomici) care intervin. Pentru cine cunoaste ce s-a intamplat cu economia Romaniei intre 1999 -2000, lucrurile se explica. Probabil erai prea neinteresat de piata imobiliara in 1999 sa remarci scaderea
Ti-ai fi dorit ca salariul mediu sa cresca doar cu 10% in fiecare an, din 1991 pana acum? Ce pararea ai de cresterea de la 120 euro/2003 a salariului mediu la 300 in 2008? e doar 10% anual?
Nu orice crestere e constanta si mai ales cu procente egala...pt a fi considerata sanatoasa tun

csharpdeveloper spunea...

@lucian georgescu

am mai zis.. dar nush pe unde..
io, din clasa medie(financiar vorbind..), am plecat din Bucuresti

pe alti colegi de facultate, tot din clasa medie.. ii astept prin aprilie..

or fi cazuri izolate?

AristotelCostel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
AristotelCostel spunea...

@noamy

De exemplu, eu nu voi cumpăra o locuinţă comunistoidă.

Locuinţele noi, până să ajungă la un nivel al preţurilor la care să mă ...tenteze, trebuie mai întâi să mă convingă asupra calităţii, iar concluzia o voi trage doar dupa urmatorul seism de peste 7 grade pe Richter şi punând cap la cap comentariile celor care ...se bucură deja de investiţiile lor. E vorba, până la urmă, de compromis, iar eu, de felul meu, nu-s generos...

Legat de înmatriculările din Bucureşti, dacă ai fi ieşit din cocină ai fi observat că multinaţionalele cu filiale aiurea...în provincie au toate maşinile înmatriculate cu număr de Bucale. Leasing-urile primesc un număr de B...

"piata imobiliara un creste ca temperatura in termometru, cu cate un grad la fiecare lemn pus in soba, ci are cu totul alte aspecte (se numesc factori macroeconomici)"

La o propoziţie atât de înţeleaptă mai trebuie să-i găseşti şi contextul potrivit.
La o creştere de 700% nu trebuie să compari creşterea de 150% a venitului mediu, pentru că nici dracu' şi nici tăticu' lui nu era ]n stare să contracteze un credit pentru achiziţionarea unui frigider la cei 120 Euro/lună din 2003.
Vorbeşti de bani negri şi de fel şi fel de pedofili şi peşti apăruţi pe meleagurile ...mioritice.

shpampy spunea...

ai calculat cam tot... preturile nu "se fac" dupa salarii si dupa cat isi permite o familie de nivel mediu. Daca 10 familii medii, asa cum le zici tu se bat pe acelasi apartament, il cumpara cel care da mai mult. De unde sa dea mai mult daca banca nu-i da mai mult?? mai are si el o agoniseala sau ii mai da: mama,tata, bunicu, nashu' samd

preturile la orice se calculeaza in functie de raportul cerere/oferta ... si nu trebuie sa fii mare analist ca sa stii asta

Noamy spunea...

Cu asta te-ai calificat la « zmeura de aur »…a gandirii pesimisete, dezastruoase, non-actionale. « Astept urmatorul cutremur ca sa cumpar….))))))”
Pana atunci, te-as intreba daca …nu cumva astepti cutremurul asta de 7 grade,la care visezi de ceva vreme… intr-un bloc comunist sau intr-o casa interbelica…..expuse cutremurului ?

Andrei Stroiescu spunea...

NU sustin ca piata imobliara creste IN MOD REAL ca termometrul. Normal ca exista o gramada de factori care intervin. Insa m-am uitat pe desenul ala cu balonul imobiliar si am incercat sa-mi imaginez cum ar putea arata acel "mean". Pe grafic, el este inchipuit ca o valoare de referinta, care creste constant (precum termometrul). Si am zis hai sa fie 10% acea valoare constanta. Si hai sa fie 1991 punctul de pornire (ca tb. sa pornesc de undeva) si 5000$ pretul de pornire (ca atat se spune ca erau preturile atunci). Si uite asa am obtinut o linie de "normalitate" (o constanta imaginara intre variabilele reale).

In viata reala, graficul cunoaste cresteri si scaderi, mai bruste sau mai line. Insa ca sa poti calcula gradul de deviere de la "normalitate" ai nevoie de o constanta.
De exemplu, la anul 2003 ma uit la constanta aleasa (10% pe an) si la pretul real si aflu:
1. pretul real a fost de 12.000,
2. insa mai mic decat cel "normal" de 15.692.
Deci pe graficul balonului sunt undeva pe la inceput

Apoi, anul urmator,
1. real a fost 50.000
2. fata de "normalul" de 17.261
Hopa, asta mie imi spune ca incepe sa se coaca ceva - un balon imobiliar. Evolutia pe urmatorii ani confirma si mai mult acest lucru.
Cum ma astept sa se si parga balonul, acea "normalitate" pe care am clculat-o ma ajuta sa-mi dau seama cat de mare va fi in cele din urma corectia.

Si uite asa, daca maine scad preturile la 80.000EU de la cat sunt acum, NU o sa zic "URRRRRAAAA s-a spar balonu', hai sa cumpar cat mai pot". Ma uit la ce valoare s-ar fi situat "normalul" si-mi dau seama ca... mai e mult pana departe.

Daca la anul se va ajunge la 50.000EU, la fel. E o scadere majora, chiar prabusire (fata de ce este acum), insa cu mult peste locul unde ar fi fost "normalul".

Abia cand corectia va fi in apropierea valorii de referinta voi zice, "Hei, criza se apropie de sfarsit. Asi putea chiar sa cumpar..."

In conceptia mea despre piata imobiliara (expusa simplificat), totul se desfasoara ciclic, precum o curba sinusoidala. Orice creste, va si scadea, si invers. Si de fiecare data exista o linie de mijloc (de "normal") si niste puncte de maxim si de minim.

Punctele de minim/maxim nu vor fi intotdeauna la aceleasi valori, fiind variabile, insa linia de mijloc ramane constanta. In cazul de fata constanta in crestere - sincer gasesc ca procentul de 10% crestere anuala este chiar prea mare, mai rezonabil este unul de 5-6% - insa ieseau cifrele prea mici (nu ca nu ar fi destul de mici si asa) :).

Una peste alta, daca o sa am timp o sa pun intr-un grafic linia "normala" si variatile reale sa vedem daca rezultatul se apropie cumva de poza la care fac referire.

Toate cele bune

Noamy spunea...

Andrei

Chiar nu ai auzit de banci? chiar nu stii ca preturile la care se faceau tranzactiile inainte de 2003 erau bazate exclusiv pe cash? ca faptul ca un apart se vindea in 1991 cu 5000 euro ...adica valoarea unei masini second-hand si aia veche bine...ei bine, aceea era valoarea unei tari de improprietariti prin decret, nu valoarea unor apartamente pe piata libera cu o evolutie oarecare, intr-o tara cu somaj la 2 cifre, instabila politic, in care fabricile se inchidea aruncand strada zilnic sute de muncitori, cara paraseau apartamentele pt a se retrage la tzara?
Tu compari puterea de a cumpara o locuinta in cash in 2002 cu puterea de a cumpara o locuinta pe credit de 30 ani in 2008....tragi linie si te pui pe asteptat. Cand toate bancile se vor inchide, si toate tranzactiile se vor relua in cash. Cand salariul mediu va cobori la 100euro si somajul va ajunge la 2 cifre, inflatia la fel…poti spera sa regasesti exact preturile din 2003. Sau mai poti spera sa vina marele cutremur astepta cu nerabdare de Aristotel, si sa va luati impreuna cu banii de Logan…. Cam 2 sacri de bloc ramase in picioare…pe Bdul cu fantani. Ca e solid…

Gabriel Marius spunea...

E posibil ca "dezumflarea" sa fi inceput deja...

De ceva timp am inceput sa "cercetez" un pic "piatza" imobiliara, in principiu caut un teren ca sa-mi fac o casa ( nu sunt foarte grabit sa cumpar, din fericire am unde sa stau )

Azi am primit o veste de la agentul imobiliar:
"-Buna ziua, D-nul Gabi"
"-Buna ziua. Aveti ceva vesti pentru mine ?"
"-Da, am ceva. Stiti terenul de 400 m2 unde Doamna X cerea 350E/m2 ?"
"-Mda... Parca imi aduc aminte"
"-Doamna a scazut la 300E/m2. Va tenteza ?"
"-Mmmm... ce sa zic, interesant.....Totusi, cred ca mai mult de 50k nu face terenul"
"-Pai ultima data ziceati ca ati oferi 60k pe el"
"-E adevarat. Dar de atunci a trecut o luna. Preturile incep sa scada. Intrebati pe Doamna X daca accepta 50k"
"-Nu pot D-nul Gabi, ca ma da afara"
"-Cum doriti. Poate peste o luna o sa ofer 40k"

E doar o pura intamplare ?

Sincer nu prea cred.

Ma uitam aseara pe Money Channel si era un broker acolo suparat foc ca preturile pe la nu-s actiuni sunt foarte jos, ca ar fi un timp bun de cumparat, etc, etc.

Problema adevarata e ca preturile bursa nu sunt date de romanasi, ci de diverse fonduri care acum incep sa-si lichideze pozitiile.... vand tot ce au si pleaca.... din diverse motive.

Asa ca, probabil, si pe imobiliar, mai ales pe terenuri, se va petrece cam acelasi lucru.

Marile achizitii de terenuri s-au dus, nu prea mai sunt multi care pot sa cumpere terenuri la orice preturi ...

Iar daca toti am fi mai grijulii cu banutzi lor...:-) ce surprize ar avea alde becali&co !!

Manole spunea...

Apropo de Becali: dimpotrivă, ăştia vor fi singurii care vor cădea în picioare. Becali are o grămadă de terenuri, are marjă de negociere, are din ce să negocieze... lovit rău va fi micul proprietar care are un teren prea mic pentru a domina negocierea, prea prost plasat pentru a ridica pretenţii, etc. - exact ca doamna de care zici tu pentru care o scădere de la 140.000 la un (real) 40.000 ar putea însemna un şoc extraordinar.

Andrei Stroiescu spunea...

Woooow... exista si banci?!?
Lasand gluma la o parte, in cazul tau mi-am batut gura degeaba. Ce constante, ce variabile, ce grafic... Si eu care mi-am inchipuit ca vorbesc pe intelesul tuturor. In fine, asta e, fiecare are dreptul la opina lui si sa priceapa ce vrea din opiniile celorlalti.

Toate cele bune.

gicu spunea...

Credeti ca nu sint destule terenuri in jurul bucurestiului ? Credeti ca s-a construit foarte mult in ultimul cincinal ? Nu, nici gand. va invit sa admirati zona de V si SV a Bucurestiului in doua momente diferite:

2002

http://browse.digitalglobe.com/imagefinder/showBrowseImage?catalogId=10100100015D0700&imageHeight=natres&imageWidth=natres

http://tiny.cc/1brtL (tinyURL)

2007

http://browse.digitalglobe.com/imagefinder/showBrowseImage?catalogId=1010010005A58F00&imageHeight=natres&imageWidth=natres

http://tiny.cc/IHPrc (tinyURL)

(daca nu merg sa imi spuneti si le pun undeva pe un server)


Dupa cate se observa mai mult de 80% sint neexploatate de cel putin 5 ani de zile si totusi preturile au crescut.
Anul trecut am fost in zona Cernica, intre centura si padure. Dupa un an de zile am vazut doar doua case noi ridicate in zona. Cele care existau inainte puteau fi numarate pe degete. Era unul care vindea parcele linga padure. Anul trecut cerea 110 EUR/mp. Anul acesta cere 150 EUR/mp. Anul trecut avea o singura casa construita pe una din parcele. Anul aceasta inca mai este singura casa de pe tarla. De ce o fi crescut pretul nu stiu... Anul acesta ca si anul trecut utilitatile sint la aceeasi distanta, de ordinul sutelor de metri.
De cele mai multe ori am intilnit vinzatori care veneau cu masini: Land Rover Discovery 3, BMW X5, Rover 75, etc. Cei mai amariti erau evident agentii imobiliari, care se mai afisau din cand in cand cu cate o Dacia Nova sau ceva similar. Chiar am fost uimit ce "arsenal" aveau bijn.... vinzatorii de terenuri. Sint convins ca in domeniul caselor/apartamentelor se intimpla aproximativ la fel.

In conditiile date nu vad de ce as umfla burta unui ciocoi.

AristotelCostel spunea...

@noamy

Versurile tale sunt aproape identice cu ale lui corry sau gigi castron.

În privinţa apartamentelor noi, vrei să am încredere în developer? Oare are sens să mă bazez pe vreo autoritate din România? Vreun corp de control? VAX!!! Cum adică să cumpăr apartament în câmp cu o sumă de Montpellier sau Lyon şi să n-am nicio garanţie? Măi fetiţă, băiat sau ce ...eşti tu, România e ţara şmenarilor şi ţeparilor. Aici, în România, n-am încredere în NIMENI!!!

Eu nu aştept nimic! Am locuit cu chirie în blocuri comunistoide şi în fiecare locaţie am avut parte de spectacole diurne şi nocturne din partea dezaxaţilor împroprietăriţi de Iliescu. În fiecare locaţie există TÂMPIŢI.

Având astfel de experienţe, cum crezi tu că aş putea să cumpăr o asemenea panaramă?!?

N-am spus că aştept niciun cutremur...doar voi concluziona asupra calităţii ...noilor cartiere rezidenţiale. Cred că m-am exprimat fără perdea că nu caut şi nu sunt interesat să cumpăr nimic în România. Prefer să merg pe varianta "adunării", iar dacă la un moment dat preţurile vor ajunge la 10% din valorile din ţările UE civilizate...voi analiza.

România e într-o scădere demografică accelerată, interesul investitorilor e spre zero, migraţia românilor e în floare, ce pată pe creier ar trebui să am eu ca să mă bag singur în poo???

Noamy spunea...

Parerea mea este total diferita de a lui Gigi castron, tocmai pt ca el facea apologia cartierelor periferice, iar din intamplare am locuit pt cativa ani exact in zona Militari Virtutii, pe care Gigi o gasea buna, iar eu o gasesc oribila. Mi-am exprimat si imi exprim in continuare ca exact in cartierele populare va exista o scadere pronuntata, fireasca de altminteri, dat fiind faptul ca procentul cresterii preturilor in aceste zone este mult peste procentul cresterii lor in centru, raportat la scaderea confortului (trafic intens, timpi de ajungere tripli spre zonele de interes centrale, aparitia gastilor de cartier, lipsa locurilor de parcare datorita densitatii f mari a populatiei ingramadita pe verticala). Cine cumpara acum intr-unul din aceste cartiere suprapopulata si populare va fi mult mai expus unei posibile scaderi, mai accentuate, a pretului proprietatii in urmatorii ani. Este suficient sa mergi in Dr Taberei sa vezi ca pe cateva zeci de hectare se va inalta in locul fabricii Tricodava un cartier rezidential, plasat in zona Moghioros, pt a te intreba ce soarta vor avea apart semidecomandate mici, de aprox 50 m2, aflate 2-3 km mai la vale, adica si mai departe de centru si care se vand acum cu 90 000 euro. Dar constructia caestui cartier se va finaliza in cativa ani buni, in cel mai optimist caz.
De aici, de la obiectivitatea cu care privesc acesta posibila scadere si pana la accepta cu ochii inchisi niste calcule romantice ale lui Andrei, in care face un tabel in Excel, lungeste o formula in virtual, si fara sa tina cont de nici un factor economic, de nici o realitate numita aparitia creditelor in lumea bancara, mi se pare o dulce naivitate de copil. Formulele sunt bune in matematica, dar nu pot fi extrapolate la infinit in realitatea in continua schimbare a unei societati. Simplul fapt ca in 1999 a existat o corectie majora a preturilor (de aprox 20%) arata ca sunt nemerosi factori care pot perturba calculele facute de o formula....abstracta. Daca Andrei este dispus sa astepte ca pretul sa revina la 22 000 pt un apart….s-ar putea sa treaca viata pe langa el si sa nu prinda momentul.Pana si Manole, in calculele lui, este mai putin optimist si nu se astepta ca pretul unui apart periferic sa scada sub 50 000 euro.
Cat despre imobilele noi, eu nu mi-am exprimat increderea maxima in constructiile acestea, ci pot sa spun ca sunt 2 categorii de oameni: cei care accepta sa-si traiasca viata, cumparand, vanzand, mutandu-se, amenajand, luand-o de la capat intr-o locuinta noua de mai multe ori in viata, traind pur si simplu clipa, si cei care se numesc non-actionali, vor sta tot timpul in spatele unor argumente din care isi construiesc obstacole psihologice majore, pt a justifica neputinta luarii unor decizii sau imposibilitatea finatarii acestora. Iar argumentele lor pot fi cataclisme, cutremure, caderi finaciare, crashuri, crapaturi in ziduri, toate obiective, de ce sa zic nu, si care s-au petrecut de-a lungul unor istorii seculare…Totul e la ce te raportezi in viata…la partea plina sau goala a paharului, si din care parte te decizi sa sorbi zilnic.
http://www.zf.ro/articol_166962/un_sfert_din_apartamentele_noi__amanate_pentru_2009.html

sunmirror spunea...

@andrei

Noamy are dreptate cand vorbeste de efectul aparitiei bancilor si creditelor, zic eu. Din simplul motiv ca graficul de care vorbesti incepe intr-un moment in care singura posibilitate de a cumpara era cu banii pe care ii posedai - si care, in general, erau foarte putini. Daca tuturor proprietarilor le-ar fi venit ideea nastrusnica sa dubleze in acelasi timp preturile, aproape nimeni nu ar mai fi putut sa cumpere (desi multi ar fi dorit in continuare).

Graficul tau nu poate sa nu tina cont de cresterea (relativ) brusca de 3-4 ori a sumei pe care cineva o putea investi intr-un apartament, crestere aparuta odata cu posibilitatea creditarii.

Ca sa ma exprim altfel, piata din anii '90 era atipica si diferita fundamental de cea de acum (nu exista posibilitatea creditului) si in consecinta proprietatile erau probabil destul de mult subevaluate. Tocmai din cauza asta, mi se pare o eroare sa iei exact perioada asta drept perioada de pornire in graficul tau.

As mai avea ceva obiectii la graficul tau, dar admitand (fortat) ca valoarea reala creste aproximativ liniar, ce am descris mai sus mi se pare eroarea conceptuala flagranta :)

AristotelCostel spunea...

@noamy

Ce înseamnă "nonacţional"? Mutatul şi amenajatul e valabil şi în cazul chiriei, costurile sunt net inferioare, iar în perioadă de preţuri exorbitante pe imobiliar prefer o chirie mare pentru 1-5 ani, decât un credit la costuri enorme pentru un apartament speculat, achitabil în 20-30 de ani. Începând cu acest an, orice vânzare de locuinţă la preţul de anul trecut ...e o glumă...aşa că mutatul, cumpăratul şi vândutul ...e în detrimentul "trăitorului de viaţă", în fapt un rob prost care munceşte de-a-n droanga.

BCR anunţă o creştere simpatică a dobânzilor la credite şi nu mai există loc de dubii.
Crahul se desfăşoară acum...în direct şi în perioadă de ...crah e bine să stai cât mai departe de ...CREDITE.

Link-ul către apartamentele noi amânate întăreşte ideea că e GROASĂ. Nu sunt bani şi estimările imobiliarilor au fost eronate. Falimentele îi papă! Contractanţii de apartamente noi vor locui pentru următorii ani pe ...ŞANTIERE la ...preţuri de lux occidental...super-marfă.

Eu accept să-mi trăiesc viaţa...dar obiectivul meu primordial ar fi să mă feresc de orice tip de ţeapă în "patria mea" şi s-o şterg din mocirlă.

sunmirror spunea...

@noamy:

Mi se pare foarte OK ce spui tu, cu exceptia ideii despre cele doua categorii de oameni, idee care in contextul asta imi pare o simplificare nefericita. Exista, de exemplu, si o a treia categorie - oamenii care asteapta ca piata constructiilor noi sa intre intr-o faza de maturitate - o faza, in care, de exemplu, contractele sa fie incheiate in termeni care sa nu dezavantajeze enorm una din parti (evident, cumparatorul), in care termenele de livrare anuntate sa fie respectate, in care sa fie folosite materialele si finisajele specificate (si nu chestii "echivalente") sau in care numarul de cumparatori nemultumiti sa nu mai fie atat de mare. O piata cu mai multe reglementari si cu o concurenta mai ridicata, care sa duca la crestera calitatii produsului final.

Este vorba pur si simplu de oameni care vor sa actioneze si vor actiona, dar asteapta un moment mai favorabil, stiind ca el va veni.

AristotelCostel spunea...

@manole

N-are sens să ne învârtim în jurul cozii... cât va fi Euro în 2011, cât va fi creşterea economică...blah...blah...blah.

CNP estimează un venit mediu net în 2013 de 1800 RON. Să admitem şi abureala cu venitul din Bucureşti mai mare cu 30% decât media pe ţară...deci 2340 RON, repet ... ÎN 2013...

Deci, ar putea fi contractat un credit cu o rată lunară de aproape 800 RON/lună, iar pe 30 de ani se pot accesa 100 000 RON...pentru o garsonieră/ap. 1 cameră în Bucureşti.

Pentru o familie cu venituri medii, în care femeia trage cot la cot cu bărbatul, timp în care Tăriceanu şi cu Băsescu fac copii...că altcineva...nu văd cum ar putea să aibă timp şi bani pentru aşa ceva...putem ajunge la o rată de 1600 RON şi 200 000 RON credit pe 30 de ani. Cred că am "descoperit" şi preţul unui apartament de 2 camere în Bucureşti...în 2013.

Ce înseamnă asta în Euro??? În 2013? Desigur...o glumă...

Asta e adevărata ...sustenabilitate a pieţii imobiliare din România.

nestor spunea...

Cam cand se prefigureaza acest moment favorabil? Pentru ca toata lumea vorbeste de recesiune economica la nivel global, deci cresterile salariale se vor tempera, creditele se scumpesc, dezvoltatorii fie dau faliment fie injumatatesc numarul proiectelor livrabile in urmatorii ani. De ce tot face lumea comparatie intre Romania si Spania sau SUA? Astea sunt tari in care oferta reala depaseste cu mult cererea, in care s-a construit fara discernamant, in care cartiere de mii de case zac nelocuite. In Bucuresti se prezinta situatia diametral opusa, in care mii de familii asteapta cea mai mica oportunitate sa cumpere ceva.
Degeaba scad preturile la apartamente la jumatate daca si puterea de cumparare a populatiei scade la jumatate. Pretul nu este altceva decat o reflexie a situatiei economice actuale, iar faptul ca apartamentul in care locuim costa acum dublu fata de acum doi ani nu inseamna nicidecum ca suntem de doua ori mai bogati. O casa de 2 milioane de euro care este la vanzare de doi ani nu valoreaza nimic. O casa de 50 000 de euro in Lyon iarasi nu valoreaza nimic pentru mine, cata vreme nu sunt dispus sa ma mut acolo. In schimb nu are absolut nici o relevanta cat valoreaza apartamentul in care locuiesti cata vreme nu intentionezi sa te muti din el.
A gandi pur si simplu numai din perspectiva pretului ignorand contextul mi se pare cel putin o copilarie.

gicu spunea...

http://www.gandul.info/supliment-proprietatea/profituri-de-pana-la-40-din-revanzarea-locuintelor.html?6457;2502219

nu mai scapa tara asta de putori. toti dupa profituri rapide fara sa munceasca.... natie de profitori. prea putini au ideea de productie in cap.

Noamy spunea...

http://www.cotidianul.ro/bucurestiul_are_nevoie_de_135_000_de_locuinte-42246.html
Cineva se plangea ca ducem lipsa de statistici, ca demografic ne imputinam (ignorand migrarea fortei de munca din provincie sper Bucuresti)
Ceea ce stiu din realitatea evidenta este ca putinele case construite in regie proprie au suprafete peste media europeana, iar multele, extrem de multele apartamente din blocuri comuniste sunt locuite inca de 2 generatii, parinti si copii ajunsi deja la varsta maturitatii, adesea ingramaditi in 2 camere de 50 si ceav de m2.
Cam aceste aspecte explica statisticile...

AristotelCostel spunea...

@nestor

Cererea solvabilă reală e mizilic.

Totul e să fie depăşit momentul manipulării mondiale.

În fapt, cei cu venituri medii sunt vraişte...băgaţi în credite pe următorii 10 de ani...pentru electrocasnice şi maşini de 2 lei...inclusiv Logan. Când vor ajunge la capătul creditelor ...vor contracta altele ...tot de consum.

Asta e educaţia economică a românilor!

Loc ar mai fi de ţepe ...în buzunarele "elitelor salariale" din România, dar noroc de prăbuşirea cursului şi înrăutăţirea condiţiilor de creditare. Oiţele au făcut un pas înapoi, iar acum se confirmă cam tot ce s-a spus pe aici. Când ceva devine clar...te feliciţi că n-ai luat ţeapă şi poţi să te eliberezi...altora:

"Ce bine îmi pare că ai luat ...ţeapă!!!"

@noamy

Articolul ăla l-am şi comentat. Zilişteanu e un simplu fanfaron. Nevoile României sunt multe...

Statistica pe imobiliare ar arăta nr. de tranzacţii şi valoarea de piaţă...reală.
Statistic ştim ...1,9 mil. în Bucureşti, 21,5 mil. în România...pe hârtie. În fapt, nr. rezidenţilor la nivel naţional e cu 1-3 milioane mai mic, populaţia e îmbătrânită...aşa că n-are cine să facă banii pentru a acoperi necesarul ...locativ.

Poţi să visezi la marea atracţie din Bucale...dar totul e o imagine mediatică. Bucureşti e o localitate bolnavă, dezvoltată aiurea. Pe termen lung văd un Bucureşti eliberat de ...oamenii de bun-simţ...pur şi simplu.

Andrei Stroiescu spunea...

Iata graficul meu, mixat cu poza balonului. Cu roz este fluctuatia reala (dupa datele din Libertatea) cu albastru este acea crestere "normala" de 10%. Graficul se refera la evolutia preturilor la apart. cu 2 camere, exprimata in $.
Am suprapus si poza balonului, doar asa, sa vedem daca sunt sau nu similitudini... (inclusiv "mini" balonul de la sfarsitul anilor 90).

poza grafic + balon

Toate cele bune.

gicu spunea...

andreiule, felicitari. poza e de pus in rama... :)

Noamy spunea...

@Aristotel
Acele studii apartin unui organsim de consultanta rezidentiala REAS din Polonia, care analizeaza pietele imobiliare din Europa Centrala si de Est. Reflecta o realitate incontestabila, aceea a necesitatilor Bucurestiului, fara sa faca referire la cererea solvabila, ci doar la necesarul de locuinte. Si explica, pt cei de au ochi sa vada altceva decat pe obsesivul Zilisteanu, de ce Bucurestiul nu a ajuns nici dupa Aderare, nici azi si probabil nici la anul, in situatia Budapestei, care este peste media Europeana!!!
Zilisteanu este un nimeni,eu il ignor total, si asa cum nici o agentie imobiliara nu a putut influenta caderea pieteti din 1999, nici Zilisteanu nu va reusi s-o faca astazi.

AristotelCostel spunea...

@noamy

De ce insişti cu exemplul din 1999?
În 2007 era la modă piaţa imobiliară...nu în 1999.
În 1999 era o problemă a marilor descurcăreţi postrevoluţionari, o oarecare urgenţă a celor care făceau pasul de la bloc la casă...n-are nicio legătură fenomenul respectiv cu ce se întâmplă acum.

Din 2003 încoace s-a umflat balonul expectativ al integrării, am comparat ca Mr. Bean preţuri din Irlanda, Spania, Franţa cu Bucureşti şi ne-am trezit cu împăratul în pielea goală.

Nu vrei să-i rogi pe cei de la REAS să facă un studiu similar în SUA? Câţi locuiesc în rulote, corturi, la umbra podului?

Andrei Stroiescu spunea...

Completare.
Dupa cum se vede, de 3 ori pana acum, preturile reale au sarit mult fata de cele "normale". De 2 ori s-a produs corectia si preturile reale au scazut sub cele "normale". De fiecare data, cresterea a fost mai mare decat cea precedenta iar corectia mai abrupta si mai de lunga durata (perioada cat a stat sub "normal"). Acum suntem la a 3-a crestere, si mai mare decat celalate doua. Ghiciti ce urmeaza, cat de rau si cat de mult...

De aia s-a inventat statistica, ca sa nu tina cont de lipsa/ne-lipsa bancilor, situatii economice mai precare/situatii economice mai bune... Pentru toate astea exista realitatea. Statistica este intotdeauna diferita de realitate, insa cu ajutorul ei se pot face predictii cu privire la urmatoarele evolutii ale realitatii.

Toate cele bune.

Noamy spunea...

Nu in inteles nimic, de ce crezi ca insist cu caderea din 1999. Pt ca atunci exclusiv factori macroeconomici au generat acea cadere, si este un exemplu bun ca nici o agentie nu a reusit sa manipuleze, nici un Zilisteanu nu a reusit sa suscite o piata in cadere. Daca ai urmari datele economice ale Romaniei din 1999, ai intelege de ce dau acest exemplu. Intr-un interviu dat postului The Money Channel Mugur Isarescu amintea de interventia bancii nationale din ‘99 si factorii economici care au generat acea cadere, retragerea investitiilor straine si inceputul unei perioade de cativa ani cam negri pt Romania.
Nu o moda genereaza preturi, ci prezenta banilor pe o piata corelata cu o cerere sustinuta. Banii vin incepand din 2003 din credite, din prezenta investitorilor multinationale care ofera salarii mari, din exportul capsunarilor plecati masiv dupa aderare, din vanzarea terenurilor pe care se fac investitii straine etc. Zilisteanu e un biet pion inofensiv pe acesta piata, bancile sunt cele care detin puterea si prezenta economie negre sau gri. Cunosc zeci de persoane care si-au achizitionat locuinte cash in ultimii ai, declarati in statistici cu salariul minim pe economie, in realitate invarstind afaceri personale de zeci de mii de euro. V-ati pus vreodata intrebarea unde apar in statistici proprietarii de firme, de srl-uri? La minim pe economie majoritatea......si nu sunt bani negri, ci statistici gri sau chioare pe care unii nu stiu sau nu vor sa le citeasca.

Manole spunea...

@andrei: calculele tale nu ţin cont deloc de fundamente: creşterea salariilor şi evoluţia costului banilor.

În următorul post voi face pe scurt istoria gazului (pe foc) care a alimentat bula imobiliară din România, aşa cum o văd eu. Sunt 3 faze majore. A treia, şi ultima fază, se pare că e pe cale să se încheie mai abrupt şi mai repede decât s-ar fi aşteptat / şi-ar fi dorit unii, şi asta din cauza situaţiei internaţionale pe care nu a prevăzut-o nimeni.

nestor spunea...

Uitandu-ma la desenul ala ar trebui sa ma astept ca un apartament de doua camere in Bucuresti sa coste 5000 de euro undeva la sfarsitul lui 2009. Poate imi arata si mie vreo tara, ca tot se arunca exemple cu SUA, Franta sau Spania, in care preturile au scazut de 22 de ori. Sau de 10 ori. Sau macar de trei ori. A te uita in tabelul ala si a avea pretentia ca faci predictii este cam la fel ca ghicitul viitorului in ceasca de cafea.

Imi place cum se tot chinuie unii sa imi explice ca este o chestiune de timp pana cand majoritatea famiilor de conditie medie vor parasi Bucurestiul, se vor muta la tara, iar mai toti romanii vor emigra in Europa. Ii invit sa locuiasca in Bucurestiul pe care il vad eu, zi de zi, in care numarul masinilor pare ca creste exponential de la an la an, in care metroul este supraaglomerat, in care numarul proaspetilor studenti se numara in zeci de mii.
Iarasi, va rog sa imi oferiti un singur exemplu de capitala parasita de locuitorii sai. Pentru ca va dau eu aproximativ 200 de exemple in care se intampla fix pe dos.

gicu spunea...

nestore, nu imi spune mie ca:

- cei care si-au luat masini pe credit de 10k euro au posibilitatea sa isi ia casa cu credit de 120k sau peste (am un fost coleg de facultate care a preferat sa isi cumpere masina in loc de casa si sa stea cu chirie, pentru ca nu isi permitea rata la un apartament)

- proaspetii studenti nu au bani nici atit de apartamente in rate (tot se dau in stamba diversi hr-isti pe aici ca mucosii astia nu merita mai mult de cateva sute euro/luna)

Am colegi care castiga bine, in jur de 1k/luna si se gandesc de doua ori inainte sa se arunce la un credit cu 60% grad de indatorare.
Mai ganditi fratilor inainte sa faceti afirmatii. Toti nebunii vin in Bucuresti pentru ca e o saracie mai suportabila decat saracia de la sate.

AristotelCostel spunea...

@nestor

Caută în Europa o capitală precum Bucureştiul.

Te ştiu de mult ca fiind aproape nul.
Un preţ poate să crească de 22 de ori, dar nu poate să scadă de 22 de ori. Din câte ştiu, preţurile pot să scadă maxim cu 100% ...ca în momentul închiderii unor mine din Valea Jiului.

Bucureştiul nu poate să atragă forţă de muncă necalificată, slab calificată şi chiar calificată din pricina ...chiriilor.
Cineva tot trebuie să strângă gunoiul...mai dă o mătură...mai repară o ţeavă...chestii...mai vinde un pişcot la supermarket.

Chiar şi problema studenţilor s-a discutat. Demografic, numărul de absolvenţi de liceu scade la nivel naţional. Ce să-i faci? Statul a avut o durere-n dos faţă de familiile tinere şi au făcut copii numai ruralii... prin viol şi ţiganii...prin Italia.

@noamy

Moda imobiliară a impus preţul. Crezi ce vrei...vorbeşte la Lună.
Vine ANEVAR şi spune că preţul preţei e corect...evaluarea OK şi ai impresia că s-a rezolvat?
S-a încercat un scenariu de umflare a preţurilor, o speculă ordinară şi ...gata...s-a pus capac.
Pa...credite...pa bani negri...pa atractivitate...pa investitori...pa speculatori imobiliari...pa şi pusi...

gicu spunea...

Cunosc pe colega unui amic care lucreaza pe 400 EUR/luna. Sta cu chirie si cere parintilor cate 100 EUR/luna in plus ca sa se intretina. Este venita din provincie.
Cum spuneam si inainte saracia din capitala e mai suportabila decat in provincie. In afara de asta multi sint atrasi si de posibilitatile de remarcare in propria profesie, insa asta nu se intimpla totdeauna.

sunmirror spunea...

@andrei

Da, ca forma a graficului sunt similitudini, dar nu trebuie sa te gandesti ca anumite curbe se suprapun foarte bine, pentru simplul motiv ca le-ai facut tu sa se suprapuna :)

Pe de alta parte, mie imi este destul de clar ca suntem in apropierea fazei de maxim a balonului (posibil sa fi trecut un pic de ea, daca e sa credem noile semnale din mass-media). Acum ca la noi curbele de evolutie a preturilor vor avea aceeasi forma cu ce e in poza ramane de discutat dar mai ales de vazut.

@nestor

Tinand cont ca preturile din Romania au fost umflate de rationamente de tipul "o sa creasca economia, o sa-mi creasca salariul, o sa imi fie usor sa platesc", multi oameni s-au aventurat la preturi umflate, pe care nu le-ar fi platit in conditiile unei economii stagnante. Daca va fi o criza economica in Romania, oamenii astia vor fi primii loviti si vor trebui sa vanda si eventual sa se mute inapoi cu parinti/rude.

Foarte putine analize de aici tin cont de o realitate evidenta: multi dintre "bucuresteni" nu sunt bucuresteni. Oamenii astia stau aici pentru ca o duc mai bine din punct de vedere economic. Daca asta se va schimba, e foarte posibil sa se intoarca in provincie, unde macar nu vor trebui sa-si bata capul cu platitul ratelor sau al chiriei.

Ca sa rezum, in conditiile unei crize raportul cerere/oferta s-ar putea sa se inverseze.

@noamy:

Faptul ca ne aflam sub media europeana la raportul de locuinte pe cap de locuitor nu arata decat un singur lucru: ca nu ne permitem sa fim mai sus. Daca mai multi oameni ar avea venituri mai mari, ar gasi solutii... vorba ta, si-ar trai viata. Exista o gramada de terenuri in preajma Bucurestiului pe care se poate construi, la fel cum exista multe alte solutii. Oamenii nu le pun in aplicare fiindca nu au resursele financiare necesare.

Poate ai avut ocazia sa citesti tot in Cotidianul un alt studiu al aceleiasi companii poloneze, care arata ca bucurestenii stau cam cel mai prost din Europa (penultimul loc) din punctul de vedere al raportului venituri obtinute / pret locuinte.

AristotelCostel spunea...

"Romanii au nevoie de 650 de luni pentru achitarea unui apartament standard de 60 de metri patrati construiti, ce costa aproximativ 100.000 de euro, se afirma in cel mai recent raport al companiei de consultanta si cercetare imobiliara REAS"

http://66.102.9.104/search?q=cache:gQXB9qO_ZdEJ:www.cotidianul.ro/avem_nevoie_de_54_de_ani_pentru_achitarea_unei_case-41084.html+studiu+REAS&hl=ro&ct=clnk&cd=4&gl=ro

Andrei Stroiescu spunea...

@nestor

Daca te uiti cu atentie la desen, unde spune ca "normal" (ce naiba nu va dati seama ca pun ghilimele la cuvantul normal ca sa exprim faptul ca vorbesc de o situatie arbitrara - am construit un sistem de referinta, pe care l-am denumit normal si raportez totul la el?) este linia cu albastru inchis, ai sa vezi ca la sfarsitul lui 2009 pretul "normal" ar trebui sa fie intre 25.000 si 30.000 (intr-o postare anterioara am specificat ca la anul 2006 am facut conversia pretului din $ in EU la paritate 1:1).
Ce o sa se intample in realitate... Dumnezeu cu mila.
Cat despre faptul ca in Spania sau in SUA preturile nu au scazut de 22 de ori, poate ar trebui si sa te intrebi daca au crescut de 22 de ori (de la 5000 la 110000) inainte sa scada. Si apropos, de la 110000 la 25000 este o scadere de doar... 4 ori. Sau (cum corect spune aristotelcostel) de 75%.
Adica accepeti ca normal faptul ca preturile au putut creste cu 2200% (adica de 22 de ori) in 17 ani , insa ti se pare incredibil ca ar putea sa si scada cu 75% (in nu se stie cat timp).

@manole
Nu am pretentia sa fie profetia profetiilor, evident ca nu am luat in calcul multe lucruri, daca asi lua in calcul totul (si n-asi simplifica la maxim) atunci probabil ca asi fi lucrat ori pentru MF ori pentru vreo companie direct interesata, caz in care nu ai mai fi citit nici un cometariu de-al meu pe tema asta. :)
Asa, fiind la nivel de amator si bazandu-ma doar pe datele care le primesc la a nu stiu cata mana, nu poate sa iasa decat ce a iesit (si mai mult decat au facut altii). Macar poate oferi o idee de ansamblu asupra problemei, ca doar tot e un blog dedicat balonului imobiliar.

@sunmirror: nu vreau sa demonstrez ca se suprapun perfect, vreau sa SUBLINIEZ faptul ca exista SIMILITUDINI.
Si apropos n-a trebuit sa ma chinui prea tare sa le suprapun pentru ca oricum aproape s-au suprapus singure, ceea ce nu inseamna ca se va intampla totul in realitate exact dupa grafic. Inseamna totusi ca vor exista SIMILITUDINI, deci poate prezenta in mare o idee asupra a ceea ce se va intampla mai devreme sau mai tarziu.

Oricum ce se poate remarca din grafic (daca ne uitam doar la dunga roz, cea cu preturile reale) si ignorand restul, este faptul ca dupa fiecare varf de crestere a urmat o corectie pana la aproximativ baza de plecare a varfului respectiv. Ultimul varf este cel din 2007, avand baza in 2006. Daca luam doar acest varf individual (si ignoram faptul ca se afla in prelungirea celor cu baza in 2003) atunci graficul ne spune ca pretul real s-ar putea intoarce la acel nivel (cel din 2006, aprox. 50.000 adica cam cat profeteste Manole). Daca tinem cont de baza din 2003, atunci pretul s-ar putea intoarce la acel nivel, undevea aproape de 15.000)

Toate cele bune,

Noamy spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
Noamy spunea...

Andrei
Faci niste greseli nu grave, ci catastrofale. Preturie nu au crescut de 22 ori, pt ca in 1990 acelea nu erau preturile unei piete libere, asezate dupa cateva cicluri economice, bazate de ani de zile pe cerere si oferta si finatata prin creditari, in conditiile existentei unor metode de finatare a achiztiilor pe termen lung, asa cum exista in orice tara cu economie libera. Erau niste preturi care exprimau posibilitatea de a plati cu cahs un bun al unei piete in scadere, in conditiile in care mii de muncitori improrietariti peste noapte intrau in somaj si plecau spre provincie, in conditiile in care nu existau noi locuri de munca si somajul, inflatia erau in floare, pe fondul unor mineriade si a unui factor economic instabil.Si mai ales in conditiile in care fiecare faimile avea o locuinta!!!! De atunci au trecut 17 ani, tinerii de azi care cauta locuinte erau atunci scolari si nu figurau in statistici ca reprezentand un esantion care are dreptul la propria locuinta conform standardele UE. In 1990 era familia si locuinta, a mai crescut o generatie care a ajuns la varst maturitatii si nu are spatiul locativ necesar pt ca nu s-a construit mai nimic.Probabil ca se poate vorbi de o piata reglementata de creditarea unor bunuri de folosinta indelungata (asa cum se cumpara imobiliarele peste tot in lume) abia dupa 2003-2004. Deci acesta ar fi un pret de referinta. Ti-au mai scapat vreo 3-4 factori macroeconomici fundamentali care schimba decivi datele problemei, dar macar sa stii de la ce pornesti. Restul e…vorba lui Nestor, ghicit in cafea…..

AristotelCostel spunea...

@noamy

Care-s ăia 3-4 factori macroeconomici?

Creşterea inflaţiei?
Creşterea dobânzii de politică monetară?
Creşterea economică bazată pe construcţia de locuinţe?
Scumpirea creditelor?
Criza subprime?

Efectiv ne uităm cu toţii la acelaşi lucru...toţi vedem o prăpastie, numai tu şi cu nestor sunteţi uimiţi de "vârful" prăpastiei.

P.S. Absolut coincidenţă, Nestor are prieteni care "au speculat" locuinţe noi, iar noamy are o cloacă în centrul Bucureştiului.

Noamy spunea...

Aristotel
Iata cum se vad lucrurile din cealata jumatate a paharului. Cei 3-4 factori majori care nu vor permite pietei sa se prabuseasca, dar asta nu inseamna ca nu va exista scadere:
-alinierea la euro in 2011-2013 si caderea ratei dobanzilor la euro de la 7-8% la 4.5%
-investitiile straine (nu s-au terminat, asa se vede din jumatatea plina a paharului, Ford tocmai intra si un e singular cazul)
-economia grei (salarii declarate la nivel minim si incasari substantiale) sau neagra (bani total neinregistrati, surse diverse)
-lipsa constructiilor noi finalizate, amanarea termenelor de predare cu anii
Cateva postari mai sus vei vedea ca sunt unul din cei care iau serioas in calcul corectia pietei imobiliare, mai accentuata la nivel de periferie, unde si cresterea a fost peste medie.
Cineva spunea ca acest blog capata carácter paranoic si conspirativ. Daca faptul de a locui in centru e un pacat (platit cu bani grei munciti)ca in cazul meu, sau de a avea preiteni informati,inteligenti, cu un capital disponibil pt a fi investit ca in cazul lui Nestor e un pacat, eu zic sa trecem la nationalizari de imobiliare in centru si arestari ai celor care au legaturi cu persoane care detin economii disponibile in cash. Care joaca bani la bursa sau investesc in imobiliare, si in general, preventiv, a tuturor celor care nu stau cu chirie si un mananca doar margarina cu unt. Seamana a….stalin? va spune ceva?

sunmirror spunea...

@noamy

Din nou, foarte pertinent ce spui. Intrebarea mea e care crezi ca vor fi cauzele corectiei? De fapt, mai precis, prin ce mecanisme se va intampla?

gicu spunea...

noamy,

dupa cate observ, incerci sa te convingi de faptul ca investitia pe care ai facut-o cu bani multi si munciti cu greu, este buna.

sa-ti zic ceva. este mai bine sa vezi partea goala a paharului, ca atunci cand se va umple sa fi placut surprins, decat sa vezi partea plina si mai tarziu sa ai o dezamagire.

mai zicea cineva cu ceva vreme in urma ca trebuie sa ne pregatim pentru ce este mai rau. bucura-te azi, maine lucrurile nu vor mai fi la fel de bune.

trust spunea...

In primul rand si eu cred ca nivelul actual al preturilor este f. ridicat.
Indicat ar fi sa facem si o comparatie reala cu alte tari asemanatoare. O astfel de tara este Grecia, probleme asemanatoare cu noi(coruptie, salarii la negru, nivel de salarii mai mic cu mult decat vesticii, dezvoltatori imobiliari tepari...). Ex. aleator www.geocities.com/leros_greece/ realestate/athens.html .
Multe din apartamentele din Atena nu au valoare turistica reala, iar la cele care au preturile se vad.
Sunt convins ca si la noi preturile se vor aseza si vor si scadea substantial pe anumite segmente. Nu cred insa in pretul acela mediu de 50000E/ap. vechi 2 cam(cca 55mp utili) in 2011-2013 decat in anumite conditii:
1) se va construi intr-un ritm extraordinar de aici inainte (facilitati de la stat, un cadru legal inteligent reglementat...) - improbabil

sau

2) criza economica majora (economia romaneasca se va dovedi incapabila de crestere sau chiar va scadea substantial cu o rata f. mare de somaj, incapacitate de plati - un scenariu asemanator cu Argentina sau Bulgaria cu ceva timp in urma) - mai probabil decat var. 1).

Andrei Stroiescu spunea...

Interesant e ca pe aici suntem doar cativa care ne uitam la bubble psychology (nu neaparat acum, ci ca idee) si incercam, care cum putem, sa descoperim cam pe unde ne aflam, si cum poate fi interpretat din prisma pietei romanesti de profil.
Mi se pare chiar distractiv ca pe un blog dedicat balonului imobiliar (exact acel bubble psychology) sa fie ignorat chiar... balonul in sine.
Adica da, avem o piata imobiliara, da am avut niste cresteri de preturi, da, se pare ca in mod exceptional avem si stagnari, si da, e probabil ca o sa avem si ceva scaderi, insa nu, nu avem balon.

@noemy
(in paranteza, trec peste ideea tare draguta ca in anii 90 fiecare familie avea cate un apartament, in timp ce in anii 2000 fiecare familie are nevoie de cate un apartament)


Sa o luam metodic.
Zici sa luam anul 2003 ca referinta, pentru ca din acel an avem o piata normala, libera, de acum exista si banci de ceva timp, avem deci o" piata reglementata de creditarea unor bunuri de folosinta indelungata". Bun.
Pretul in 2003 era de 12.000 . Hm... cam mica cifra, pentru ca in 2004 pretul era deja de 50.000 (de peste 4 ori). N-au fost mineriade, n-au fost situatii economice grave, a fost o economie care incepea sa duduie. Hai sa zicem ca pretul din 2003 era muuult subevaluat din toate motivele pentru care era subevaluat si in 1991. Deci pornim cu pretul de referinta din 2004, cel de 50.000.
2004 - 50.000 (start)
2005 - 55.000 (10% crestere. hmmm, normala putem spune in conditiile in care rata inflatiei a fost de maxim 8%, - a fost mai mica, dar n-am chef de calcule exacte -, economia dudie iar bancile dau credite celor care vor sa le ia)
2006 - 50.000 (mai sa fie, o scadere de aprox 8%. de ce naiba ar fi scazut preturile, cand ne aflam pe o piata stabila? nu cumva pentru faptul ca totusi crestere anterioara a fost prea mare si a intervenit o corectie?)
2007 - 110.000 (ups, o crestere cu peste 50% - cat de normala poate fi o crestere cu 50% in conditiile in care totul merge struna? ce drac de factor micro sau macro poate crea o crestere de 50% intr-o piata stabila?)
2008 - aprox 100.000 (iarsi o scadere de aprox 8% pana acum - insa au inrevenit turbulentele internationale)
Daca facem analiza doar pe perioada 2004-2008 vedem ca a fost o crestere urmata de o scadere la aproximativ acelasi valori, urmata de o crestere, urmata de o scadere (care nu stim spre ce valori merge). Insa statistica (doar pe esantionul luat) ne spue ca scaderea va fi catre aproximativ acelasi valori de dinaintea cresterii.
Si uite asa, estantionul 2004-2008 cel raportat la "normalitate" urmeaza, ciudat, cam acelasi tendinte cu cele din esantionul 1991-2003, raportate la o piata "atipica".

grafic 2003

Andrei Stroiescu spunea...

Completare

Logica seriei 2004-2008:
Crestere, scadere (la aprox valorile intiale cresterii), crestere, scadere (nu stim catre ce valoare).

Intebare de test IQ. Avem urmatoarea serie:
50000, 55000, 50000, 110000.
Care este urmatorul numar din serie?

nestor spunea...

Un om cu o gandire simpla ca mine, uitandu-se la acea serie, iti va spune ca este imposibil de determinat in mod logic acea valoare.

p3x spunea...

@Andrei Stroiescu

simplist calculand, urmatoarea cifra ar fi... 67586

Manole spunea...

Măi Andrei, creşterea preţurilor nu are legătură cu matematica.

Are legătură cu prostia incomensurabilă a unui popor abrutizat de şmecheri şi mafioţi care au speculat cu neruşinare un moment favorabil al economiei noastre, făcându-i pe cei mai prostănaci dintre noi să creadă că momentul este eternitate.

Nu putem nega realităţi evidente cum ar fi creşterea salariilor, îmbunătăţirea nivelului de trai, dezvoltarea industriei de credite. Toate acestea ar fi dus oricum la o creştere a preţurilor (mult) în afara liniei trasate de seria ta, care face abstracţie de toate aceste realităţi.

În orice ţară din lumea asta criteriul cel mai simplu după care oamenii îşi dau seama dacă e sau nu bubble imobiliar în jurul lor e accesibilitatea preţului. Dacă, pentru a accesa o proprietate trebuie să îţi omori mama, să îţi secătuieşti de economii bunica, să mai vinzi şi terenul de la ţară, să munceşti şi 2 norme şi să bagi şi rate pe 30 de ani, atunci avem o problemă.

Asta înseamnă că proprietatea ta va valora atât cât ai dat pe ea, exact atâta timp cât vor mai exista cetăţeni care dispun de mame, bunici, terenuri la ţară şi dublă putere de muncă. Dacă oamenii ăştia se epuizează, ai cam pus-o. Se cheamă că eşti popa-prostu'.

La americani simptomele crizei apăruseră de multă vreme, atâta doar că băncile au mărit inconştient numărul celor capabili de a accesa credite, ceea ce i-a făcut şi pe cumpărătorii de bună credinţă să creadă că totu-i ok în jurul lor, dacă până şi Redneck Joe era la casa lui. Acum ninjomanii stau în corturi şi oamenii de bună credinţă au "negative equity".

geo spunea...

interesant zic eu (scuze ca nu prea are legatura cu discutia):

http://www.curierulnational.ro/Eveniment/2008-03-25/Bucurestiul,+distrus+in+stil+sicilian

Dan - Gabriel spunea...

noamy nu merita luata in seama, dar totusi.
1. nu exista crestere demografica in Bucuresti
efect: din acest unghi scade nr. potentialilor clienti
2. populatia tarii si a Capitalei scade
efect: scade iar nr. potentialilor clienti
3. populatia imbatraneste extrem de repede
efect: adio creditare pe 30 de ani
4. sunt 3.8 mil de romani cu credite
efect: alte credite nu pot lua
5. 80% dintre romani sunt proprietari pe o casa
efect: ramane eligibil grupul de 20% intersectat cu cei care-si permit, cu cei care vor, cu cei care mai au timp fizic, cu cei care sunt inca in tara si cu cei care n-au credite - s-au terminat, practic, clientii de ipo
6. ca intr-o tara cu apa calda se va ajunge la 3 max 4 venituri medi anuale pentru ceea ce se vrea cumparat
efect: manole a zis - 2011, 2 cam nou, max 60k
7. avem 1.5 mil bugetari din 4.8 total - nu se poate sustine piata si preturile cu bugetari obscen de bine remunerati, daramite ca-s prea multi
efect: daca nu ne ia dracu si vom deveni o tara cu apa calda se va ajunge la un raport de 1:10, deci 1mil de bugetari someri fie si temporar
8. cu 5 fabrici (dacia, ford, nokia, mitsubishi si mercedes) nu se face economie, trebuie industrie usoara, independenta energetica si agricultura care sa poata exporta.
efect: o sapt. greva la dacia, 50mil euro pierderi cand cu jumate ar fi putut sa le mareasca salariile alora cu cat au cerut (pe buna dreptate)
9. 35000 de terenuri blocate in Bucuresti. La 500m2 teren/per dosar, minim 17mil m2 in Bucuresti adica 17km2 din 228 cat are tot orasul acum, pe langa cele deja existente
efect: cand si daca se vor rezolva va fi INFLATIE de terenuri
10. salariile vor creste da, dar lumea cu teapa deja luata va servi drept exemplu celor care s-ar mai gandi sa dea bani pe machete, desene in autocad si animatii cu palmieri in flash
efect: bizonul nu-si va mai vinde munca pe 30 de ani ca sa-i serveasca developarului profitul de 200-300%
11. pretul se va alinia la puterea de cumparare. visele umede ale lui noamy cu 4.5% pt. romani sunt fix asta: umede. la profilul de risc al tarii si bancilor noastre, in zona euro mai jos de 6% n-o sa pupe nici isarescu daca vrea sa ia credit
efect: la 35% grad indatorare you do the math
12. lumea va prinde gustul economisirii si a chiriei subventionate din dobanzile incasate
efect: adio paranoiei tre' sa am casa no matter what, sa fiu si eu in randul lumii; bizonii vor prinde, sper, gustul investitiilor in ei insisi in locul investitiilor in pereti
13. doar un cocalar viseaza ca banii negri vor impiedica prabusirea pietei.
efect: if anything, banii negri vor fi 'arsi' de prabusirea pietei imobiliare, deci la mai mare
14. Ase-ul tocmai a anuntat injumatatirea pana in 2010 a nr. de studenti si inchiderea totala a TUTUROR centrelor regionale. ce semnal mai clar, pe langa ce a aratat manole cu -30k absolventi de liceu in 2008, mai trebuie pentru a infirma mitul hoardelor de studenti care invadeaza Capitala
15. spania, cipru, israel, italia, uk, irlanda, canada, franta, germania ii 'asteapta' pe bizoni cu salarii decente, strazi, civilizatie, spitale, servicii publice, aer curat, apa potabila, canalizare si .... preturi mai mici de la mancare, telefonie, utilitati, vacante, chirii la (uneori) case

singurul lucru care ar putea pastra balonul intact sunt: statul (am auzit ca vor sa interzica regia proprie ...... ) si (repet SI) PROSTIA NOASTRA.
In lipsa chiar si a unui element balonul se va sparge urat de tot.

Si noamy, in 1999 preturile au cazut cu economia, iar in 2004 au fost impiedicate sa revina unde le era locul de asaltul imobiliar mondial purtat in mod concertat de banci. In 2007 a inceput scadenta (fonduri, banci, burse si oameni obisnuiti devin insolvabili) si pana in 2009 o sa o tina tot asha.

noi nu avem economie. Putem noi sa 'producem servicii' cu bancheri si bugetari cat vrem noi dar singura sursa de avere o reprezinta resursele (agricultura si ce se extrage din pamant + ce se produce din ele) si oamenii. Cu resursele ne spun rusii si ue cum stam iar oamenii pleaca si imbatranesc. nu merge la infinit cu intermedieri financiare, resurse umane, public relations, media si advertising, audit si contabilitate etc.
Trebuie sa producem ceva.

si acum doua chestii:
o sucursala otp de langa mine sta goala de 4 luni (3k euro/luna chirie). ori n-au oameni, ori n-au clienti, ori nu dau salarii bune. In toate cazurile e rau si mi-e ca sunt toate deodata valabile.
Tocmai citisem undeva pe net ca proaspetii absolventi de contabilitate au facut scoala degeaba.
Despre care oameni vorbim ca vor avea salariile alea mari? E dreptul lor sa le ceara, e dreptul angajatorilor sa nu le dea. Daca se doreste ca ei sa ramana aici li se va usura traiul: de la birocratie la oligopolul hipermaketurilor, de la calitatea vietii si a serviciilor publice la costul locuirii prin transparentizarea pietei si eliminarea bijnitei ordinare. Daca nu, vor pleca la capsuni afara.
La asta se rezuma. Ori ne civilizam si se sparge balonul ori ingrasam in continuare jmenarii si mafiotii gen popoviciu, sov, etc.
nu exista premise pe termen scurt si mediu sa iesim din poo. Suntem (si am 25 de ani) inca o generatie de sacrificiu. :(

Dan - Gabriel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
Dan - Gabriel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
AristotelCostel spunea...

@trust??? mariana???

Punctul 1 nu e valabil.

http://www.cotidianul.ro/soc_imobiliar__bancile_limiteaza_creditele_pentru_proiectele_rezidentiale-42360.html

Mioritele n-au bani de ...autoCAD.

Punctul 2 e ...STRONG!!!
Cred ca ai nimerit-o.
O economie, a carei crestere se datoreaza industriei constructiilor...care e nesustenabila, lipsa cerere solvabila, se poate astepta numai la ...criza.

Ma rog, noamy a auzit de Ford. Dupa ce ne-am umplut de Loganuri ...ii si vad pe toti pe lista de asteptare pt. Focus sau Mondeo.

200-400 Euro/luna si am inchis si subiectul asta.

Comparatia cu piata greceasca e ...fara sens. Grecia e mama turismului... Romania n-are decat nisip, iar ruinele noastre sunt destul de recente...din perioada comunista. Iesirea la mare e o gluma proasta gustata din plin de manelisti. Muntele nostru e la Sinaia si Predeal...cand nivelul zapezii e estimat de Firea. Pe DN1 sunt doua benzi...suntem o gluma de tara...dar ce ne costa sa ne comparam cu Roma...Madrid...Paris...

andrei a fost desfiintat de manole, dar omului i-a scapat un porumbel: bubble psychology. Turma s-a fortat pe crestere! Manole...bunicile au fost sacrificate, parintii platesc procente din rate.
Ce se intampla pe scadere? Pai, scaderea nu mai necesita sacrificiul bunicilor sau parintilor...e nevoie de o simpla abstinenta sadica.
Cand turma isi asuma scaderea ca pe noul...dat, prabusirea va fi meteorica.
Pentru cei multi, scaderea nu necesita niciun sacrificiu, iar piata imobiliara fara cei multi nu e o ...piata...

Andrei Stroiescu spunea...

@manole
Nu are legatura cu matematica in sensul ca nu matematica determina cresterea/scaderea preturilor. Totusi, matematica ne da posibilitatea sa interpretam statistic datele.
Ce-am vrut sa demonstrez cu postarile de azi sunt urmatoarele:
1. piata este ciclica - crestere, coborare, crestere, coborare, etc... atat pe o piata "atipica" precum este considerata de unii cea dintre anii 1991-2003 cat si pe o piata "tipca" cum este considerata cea din 2004-2008 + de acum incolo.
2. cresterile si scaderile sunt oarecum proportionale, cu un usor decalaj in favoarea cresterii.
4. Fiecare crestere brusca este urmata de o corectie.
5. Cu cat cresterea este mai brusca, cu atat corectia este mai drastica.
6. Intre fiecare ciclu crestere/scadere exista o perioada de "stabilitate" caracterizata prin variatii +/- nesemnificative
7. suntem prinsi intr-un balon imobiliar
8. ne aflam destul de probabil (la cum evolueaza piata) in faza de denial.
9. ca sa ne facem o idee despre cat poate sa se desumfle, e suficient sa determinam locul de unde a inceput sa se umfle.
10. dupa o corectie severa in jos, preturile vor ajunge iarasi la "normal", adica aceea perioada de stabilitate de la pct. 6

Si ca bonus, ca veni vorba de piata normala. Prin anii 70-80 cand nu exista inca cate un apartament pentru fiecare familie (ca abia incepea sa se construiasca masiv), cand era stabilitate si prosperitate economica (da, au fost si perioade de prosperitate sub comunism), cand se puteau cumpara apartamente prin credit la CEC (cine vroia putea sa-si cumpere apartament, nu sa stea in chirie - desi nu erau multi care sa vrea asta, pentru ca le convenea mai mult chiria), un asemenea apartament era 60.000 lei (iar $ era cam 12 lei) - adica $5000. Nu intamplator dupa revolutie apartamentele costau cam tot atat...

Oamenii nu se gandeau sa dubleze pretul de la un an la altul nu neaparat pentru ca nu se gaseau bani ci pentru ca toata lumea stia ca ala e pretul real si nu aveau motiv sa dea mai mult. Cum nu existau puzderia de agentii imobiliare de acum, tranzactiile sa faceau in proportie covarsitaoare fara intermediari. Deci chiar daca ra fi vreut vreunii sa mareasca pretul nu ar fi reusit sa o faca unitar astfel incat sa dea impresia ca pretul lor este cel "real".

Acum majoritatea tranzactiilor se fac prin intermediari (si banca este un intermediar - fie si din faptul ca pana de curand iti impunea sa faci tranzactiile prin agentii, nu direct - s-ar putea ca practica asta sa existe si in prezent. Nu aveai precontract pe apartament, nu luai banii) ceea ce explica explozia preturilor de acum.

De fapt in toate domeniile sunt preturile care sunt din cauza intermediarilor. Romania are crestere economica nu pe productie ci pe intermediere servicii.
Insa la un moment dat, cand sunt mai multi intermediar decat producatori, apar dezechilibrele (acele chestii macro economice) care pana la urma vor duce la crash. Real, intermediarii vor avea cel mai putin de suferit, cata vreme au invaritit mai mult banii altora decat proprii bani. In termeni de PR, intermediarii se vor da cel mai grav loviti, si vor face tot posibilul sa ascunda dezastrul, macar pana vor reusii sa isi puna profiturile la adapost.

Toate cele bune.

Manole spunea...

@dan-gabriel: foarte pertinent comentariul.

@aristotel: nu l-am desfiinţat pe andrei, dar seria aia prezentată de el mi se pare foarte aiurea fiindcă efectiv nu ţine seamă de nişte realităţi simple. Nici măcar pentru momentul 0 nu ţine seamă de ce a fost preţul 5000 de E: pur şi simplu fiindcă locuinţele s-au dat (cvasi-)moka.

Manole spunea...

Andrei: TOTUL era subvenţionat de la stat pe timpul comuniştilor. Şi de fapt URSS subvenţiona toate celelalte state comuniste, prin petrol şi gaze ieftine.

De-asta preţurile de sub comunism n-au niciun sens. Ele nu erau rezultatul unei pieţe libere, deci nu pot fi luate în considerare ca reper. Plus că dolarul în anii 70 era de vreo 4 ori mai puternic decât cel de azi, deci se poate spune că preţul de bază era de 20.000 în dolarii de azi.

Oamenii nu dublau preţul de la an la an fiindcă nu era modă să speculeze pe imobiliare. Dar crede-mă că în anii ultimi ai comunismului s-au făcut averi frumuşele din afaceri speculative cu videocasetofoane, blugi, casete video.

De exemplu, preţul unui videocasetofon - marfă rară şi adusă numai de puţinii oameni care călătoreau în vest - costa în toamna lui 1989 40-60.000 de lei. O Dacie era 80.000.

Apoi a venit revoluţia şi video-urile ajunseseră fulgerător 20.000 de lei (în ianuarie 1990). Asta fiindcă deveniseră o marfă relativ uşor de procurat şi lumea era mai preocupată să citească ziarele decât să se zgâiască la TV. Şi dacă ţin bine minte prin 1991, când deja TVR avea program toată ziua şi se dădea şi Dallas, ajunseseră 5.000 de lei. Deşi nu era abundenţă! Nu existau, ca în zilele noastre, sutele de magazine şi distribuitori, Altex, Domo etc. Factorul cheie fusese dispariţia interesului pentru ele. În cca. 18 luni, cădere de la 60.000 la 5.000 de lei e ceva.

Buboiul imobiliar a crescut fiindcă nea Mitică a prins gustul speculaţiilor imobiliare. Acum însă gustul ăsta o să-i cam stea în gât.

Cristian spunea...

Dedicatie speciala pentru NOAMY & Co, de la Nasu' Mare cu mesajul Sa traisca sa mai daruiasca!

De la Mediafax citire:

Deşi cererea este mare, jumătate din locuinţele livrate în 2007 în Bucureşti sunt goale - studiu
BUCUREŞTI

Jumătate din locuinţele care au fost livrate anul trecut în Bucureşti, totalizând 1.500-2.000 de unităţi, sunt goale, chiar dacă cererea de pe piaţă este foarte mare, multe dintre aceste apartamente fiind cumpărate de investitori speculativi care le-au scos apoi din nou la vânzare sau închiriere.
"Pe piaţa imobiliară din Bucureşti se manifestă un fenomen interesant - noile blocuri rezidenţiale rămân pe jumătate goale, în ciuda faptului că există o nevoie enormă de locuinţe", se arată într-un raport al companiei poloneze de consultanţă imobiliară REAS.

Realizatorii studiului apreciază că investitorii speculativi care au cumpărat apartamentele pentru a le revinde sau pentru a le închiria cer preţuri şi chirii foarte mari, aşteptând astfel profituri semnificative din aceste investiţii.

"Un exemplu este proiectul Băneasa unde apartamentele cu două sau trei dormitoare sunt scoase spre închiriere la chirii de 3.500-4.000 de euro pe lună, costuri la care poate fi închiriată o vilă în aceeaşi zonă şi care are aceleaşi facilităţi. Din aceste motive putem spune că aşteptările investitorilor par a fi prea mari pentru piaţa imobiliară din Bucureşti din prezent", se menţionează în raport.

În opinia analiştilor polonezi, profiturile obţinute în urmă cu doi ani în România, când nu era concurenţă pe piaţă, nu mai sunt de actualitate.

"În prezent clienţii pot alege dintr-o varietate de oferte chiar dacă numărul de locuinţe noi livrate nu este prea mare. Aceste fenomen se va intensifica în Bucureşti pe măsură ce vor fi livrate mai multe locuiţe noi. Având în vedere că în cursul acestui an ar urma să fie livrate de 4-5 ori mai multe unităţi decât în 2007, ne întrebăm câte apartamente vor fi locuite de cetăţeni locali, mai ales că zona limitrofă nu are infrastructură şi dacă vom vedea că şi în cazul acestor proiecte jumătate din locuinţe vor fi goale", se mai spune în raport.

Potrivit REAS, în anul 2007 doar 1.500-2.000 de unităţi din cele 3.500 de locuinţele programate să fie finalizate au fost livrate pe piaţă.

Reprezentanţii REAS dau şi câteva exemple de complexuri rezidenţiale livrate anul trecut şi în care mai există locuinţe disponibile la vânzare sau spre închiriere.

Unul dintre acestea este ansamblul Quadra Place din zona Regie, cu 343 apartamente, finalizat în 2007, în cadrul căruia 20-25% din unităţi sunt disponibile spre re-vânzare.

Un alt complex de locuinţe care se află în acestă situaţie este Central Park, totalizând 450 de unităţi locative amplasate în zona Parcul Circului.

"În acest moment, cel puţin 25% dintre locuinţele din acest ansamblu sunt disponibile fie pentru vânzare, fie pentru închiriere", se arată în raport.

În cazul complexului Emerald Residence din partea de nord-est a Capitalei, care urmează să fie finalizat integral în perioada imediat următoare, potrivit datelor dezvoltatorului doar 40% din cele 279 de apartamente sunt ocupate de utilizatorii finali. Restul locuinţelor au fost achiziţionate pentru investiţii.

Şi în cadrul proiectului Băneasa, cel mai mare din Bucureşti, cea mai mare parte a spaţiilor finalizate deja sunt oferite spre închiriere.

"Aşa cum estimam mai sus din cele peste 1.000 de locuinţe analizate, probabil că 40% dintre acestea vor fi ocupate de cumpărători, ceea ce înseamnă că doar 40% dintre cumpărători sunt consumatori finali. Întrebarea este ce se va întâmpla cu restul unităţilor goale şi cum vor afecta acestea vânzările de noi locuinţe şi preţurile din 2008?", se mai spune în raport.

REAS este consultant pentru piaţa imobiliară din Polonia şi România, fiind de asemenea partener strategic al Jones Lang LaSalle.

P.S.1 Observati modul obscen in care este folosita in continuare notiunea de "cerere". Oricum , timid asa se strecoara si un substitut si anume "nevoie". Nevoia e uriasa! Parol tzatzo, nu ma-nebuni ca mor!

P.S.2 Scuze anticipate NOAMY si ceilalti vizati, nu vreau sa jignesc pe nimeni dar cred ca e mai placut sa ne contrazicem fara crispare si nervi

Cristian spunea...

P.S.3 Pt cei mai vechi pe aici CRISTIAN = SCIPPIO

AristotelCostel spunea...

Mă întreb dacă voturile pentru venituri la negru mai mari de 1000 RON nu sunt decât exprimarea ...speranţelor lui Noamy...sau Nestor...

nestor spunea...

Situatia multor romani care si-au cumparat case in Spania sau Italia incepe sa devina dramatica deoarece si acolo ratele au crescut mai repede decat salariile. Daca tot dam exemple cu criza din Vest haide sa fim consecventi, insemna ca si romanii de acolo sunt afectati de ea.
Ca sa ma convinga cineva ca populatia Bucurestiului este in scadere si ca bucurestenii au din ce in ce mai putini bani trebuie sa imi ofere argumente de alta
natura decat inspiratie divina.
Iar teoria cu chiria imi place cel mai mult. Romanii sunt neseriosi, la noi nu exista si nu va exista notiunea de inchiriat pe 10 ani, asadar inchiriatul nu va reprezenta niciodata o optiune viabila pentru o familie, cel putin nu in Romania.

AristotelCostel spunea...

@nestor

"si acolo ratele au crescut mai repede decat salariile."

De ce să crească salariile în Spania şi Italia???


"...trebuie sa imi ofere argumente de alta
natura decat inspiratie divina."

Şi dacă nu-i pasă nimănui ce ...crezi tu? S-au vehiculat cifre şi statistici...inspiraţia divină a fost în capul tău când te-ai băgat la credite ipotecare pentru speculaţii...acum trage.

Noul proiect de lege impune 1 an de zile termen minim pentru contractul de închiriere...suntem în UE şi nu mai poate dura la nesfărşit ...chiria la negru. Scăderea şeptelului studenţesc, diminuarea bazei de ...pensionari şi apariţia locuinţelor noi aduc pe piaţa chiriilor ...concurenţa...ceea ce înseamnă îmbunătăţirea condiţiilor...a contractelor şi diminuarea ...chiriilor.

Apariţia altor zone cu potenţial economic poate elibera ...Bucureştiul...

Repet a o mia oară...necalificaţii vor găsi în restul UE şi peste 10ani salarii de 5-10 ori mai mari decât în Bucureşti.

Andrei Stroiescu spunea...

"Factorul cheie fusese disparitia interesului pentru ele. În cca. 18 luni, cadere de la 60.000 la 5.000 de lei e ceva."

Pai si cand se va pierde interesul pentru imobiliare? Cand majoritatea nu va fi interesata sa cumpere, nici cu cash, nici cu credit? (fie si din simplu motiv ca nu vor fi interesati sa faca credite pe niste sume, cat timp inca exsita premisele unor scaderi). Ce vor mai conta atunci realitatile economice? Realitatea ca o persoana cu venituri medii va putea imprumuta 50.000 EU? La fel cum nu se prea mai cumpara acum (de cei care ar putea sa o faca) pentru ca nu are rost sa cumperi cu credit ceva ce va putea scadea in perioada urmatoare, pana caderea preturilor nu va fi definitiva si nu va exista o relativa stabilitate (care sa fie macar de vreun an, doi) majoritatea nu se vor baga sa faca credite, chiar daca vor putea sa le faca (dobanzi din zona UE, rate accesibile, crestere salariala, etc). Chiar si cei cu cash (vorbesc de trendul general, nu cazurile individuale, caci tot timpul vor fi oameni care sa cumpere, indiferent de pret) se vor abtine de la achizitii. Cine crezi ca se va arunca sa cumpere cat timp exista cea mai mica sansa de scadere?

In ultima instanta diferenta intre ipotezele noastre este data de faptul ca tu pornesti aproximativ de la pretul actual, calculezi cam cat ar putea da omul pe un apartament si estimezi ca scaderea se va face in jurul cifrei de 50.000, iar eu pornesc de la pretul initial si estimez ca, in baza datelor statistice, scaderea se va face in jurul cifrei de 25.000.

Imi spui ca pretul de la care pornesc eu ($5.000) este gresit intrucat nu este unul real (in sensul ca, desi in realitate a fost o vreme cand apartamente se vindeau la pretul asta, el era mult subevaluat fata de "normal"), si ca nu tin seama de realitatile economice in clipa in care estimez pretul "normal" la 25.000.

Pe de alta parte nici pretul de la care pornesti tu (aprox 110.000) nu este real (desi sunt apartamente care se vand/s-au vandut la pretul asta, el este mult supraevaluat fata de "normal"), si tinand seama de realitatile economice, estimezi pretul "normal" la 50.000.

In orice caz, pretul scazut, cand va fi, nu va fi o suma fixa, ci se va incadra in niste marje. Putem privi eventual 25.000 ca marja inferioara iar 50.000 ca marja superioara.

Si remember pentru toti. Suntem in bubble psychology (balon imobiliar - PSHIHOLOGIC), unde conteaza mai mult perceptia decat realitatea, sentimentul decat fundamentul economic. Ori aici ne ajuta statistica. Comportamentul individual este imprevizibil, comportamentul de masa este chiar foarte previzibil si cu atentie poate fi manipulat in directia dorita.

Sa nu crezi ca cei care au profitat de umflarea balonului (la care au si contribuit cu sarg) nu vor profita la maxim si din desumflarea lui (la care de asemenea, in clipa in care se va stabili trendul, vor contribui cu acelasi sarg). Pana la urma asta e principiul de baza al speculatorului (vinde cat mai scump, cumpara cat mai ieftin).

Toate cele bune.

Noamy spunea...

Acest articol este elocvent pt estimari care au fost facute pt cine a avut ochi sa vada inca din vara anului trecut: locuintele ce depasesc o anumita suma NU sunt cautate, deci se pot contracta credite in mod curent doar pana la un anumit barem. Pana la acest barem exista cerere de creditare, peste nu, sau cererea este mult mai mica! O statistica publicata in septembrie 2007 arata ca in timp ce locuintele din cartierele periferice populara inregistrasera in vara cresteri spectaculoase, de 2 cifre procentuale , locuintele din zona Decebal (cu preturi de peste 120 000/2 cam) erau singurele care stagnasera ca pret. Explicatia este simpla pt orice om care gandeste logic: acel segment al puopulatie care invarte piata imobiliare in acest moment are venituri care nu pot sa-i califice, cu avans cu tot, la un credit necesar pt o locuinta de peste 100 000. Deci s-a ajuns in situatia in care cartierele periferice au fost supra-licitate – pt ca erau singurele care ofereau acest segment de preturi -pana cand pretul lor s-a apropiat de cele centrale, deci pana cand s-a atins acel prag critic de la care creditarea nu se mai poate face. De aceea sustin si voi sustine ca daca va exista o scadere, acesta va fi pe aceste segment, unde s-a supralicitat fara argumente logice, doar pana la nivelul la care acel segment care are acces la credite se putea imprumuta.

Faptul ca acele locuinte de lux stau neinchiriate sau nevandute, este mai mult decat elocvent ca pe acel segment nu exista cerere. Preturile din aceste ansambluri sunt cu 50-100% mai mari decat cele din blocurile comuniste, uneori justificate de suprafete f mari, alteori de amplasari in zone scumpe (baneasa). Este evident ca un exista cerere pe acest segment de lux, cum evident este ca nici casele din periferia Bucurestiului, cu suprafete exagerat de mari si fara infrstructura un isi gasec cu lunile cumparatori si vor cunoaste scaderi de preturi pe masura de oamenii vor realiza importanta infrastructurii si a costurilor de intretinere decente raportate la suprafata unui imobil.
S-a scris inca de acum 1-2 ani ca segmentul de lux este supra-saturat in Romania, ca va fi afectat de o criza evidenta, in cercurile exaptilor din Romania se discuta de atunci acest aspect, si totusi unii visatori s-au aventurat sa construisca in continuare pe acest segment. Corectia o da piata, iar cine era informat stia de acum ceva timp acest aspect, nu era nevoie sa apara in aprilie 2008 un articol pe acest subiect.

AristotelCostel spunea...

@noamy

Vorbeşti ca orice alt agent de cartier sau ca Zilişteanu.
Românii au cumpărat ce şi-au permis, au luat credite ...cât au putut duce. De aici şi articole pentru tâmpiţi: "românii preferă garsonierele".
Tu vezi o scădere pe piaţa de lux? Ce înseamnă piaţă de lux? Ap. cu 2 camere? Alte zone decât Rahova şi Berceni?
Preţul de pornire al unui coteţ (garsonieră)începea cu valoarea creditului pe care-l poate lua o familie la nivel de 70% îndatorare...la venituri peste medie...artificial...nejustificat...prostesc...cămătăresc...

Claud spunea...

noamy, serios, ori vrei sa vinzi ori ai cumparat la varf si acum te oftici in draci, una din doua altfel nu se poate explica in nici un fel incrancenarea cu care te chinui sa ne/te convingi ca 'nu au cum/de ce sa scada preturile'. ori esti somera si de plictiseala contrezi un adevar evident.
in primul rand, in toate posturile tale ai afirmat ca dc o sa existe o scadere aceasta se va vedea la apartamentele vechi si periferice, in nici un caz cele centrale sau noi. acum, zici ca cele noi de lux evident ca trebuie sa scada ca nu exista cerere pe ele. sa mi se scuze ignoranta dar nu mi-am putut imagina in vecii vecilor ca REGIA va deveni o locatie de lux pt apartamente de lux. sau Parcul Circului...de unde atata lux frate?
in al doilea rand, nu stiu pe ce lume traiesc unii dar NU SE MAI VINDE!!!. repetati in cor, poate poate va intra in cap:NU SE MAI VINDE!!!. o buna prietena isi propusese sa upgradeze de la 2-3 camere (are bani gramada), dupa ce a cautat vreo luna fara succes i-a spus un agent imobiliar: mai asteptati doamna ca scad preturile! draci,sa auzi chestia asta de la un agent imobiliar e ca si cum l-ai vedea pe Papa intorcandu-se in mormant. am mai spus chestia asta, am un prieten care lucreaza la o firma de imobiliare (din aia care invarte afaceri de milioane, nu agentie de cartier), si imi spune ca nu mai cumpara nimeni nimic, toti au auzit ca scad preturile. deci eu zic asa: dc potentialii cumparatori au auzit ca scad preturile si nu mai vor nici de-ai naibii sa cumpere pana nu se intampla chestia asta, cred ca si vanzatorii ar trebui sa inceapa sa auda cam aceleasi lucruri..dc unu aude hais si celalalt cea, mi-e teama ca atelajul cam stagneaza.

Noamy spunea...

@Dan-Gabriel

...........
3. populatia imbatraneste extrem de repede
efect: adio creditare pe 30 de ani
Din putzul gandirii...!!!
Oare Einstein ce zice de efectele acestea bizare ale timpului asupra populatiei, care se manifesta cu precadere la romani, fara sa-i afecteze pe cehi, polonezi, lituanianei etc.?
Ana Aslan cu al ei Gerovital nu ia masuri impotriva imbatranirii rapide care nu mai permite accesul la creditarea pe 30 ani din motive de riduri?

@ Claud
Prietena ta nu s-a gandit ca daca scad preturile si ea nu doreste decat sa se up-gradeze de la 2 la 3 cam, acum e timpul sa vanda pt ca si pretul la 2 cam se va prabusi? de reflectat...

Tocmai acesta up-grad-are tine piata sus, pt ca diferenta este platita prin credite de valoare mica, care nu afecteaza prea tare bugetul celui in cauza. Victime se pot numi doar cei ce intra prima oara in sistem, care cumpara fara sa vanda nimic.

AristotelCostel spunea...

@noamy

Principial vorbind...deşi nu vreau să te mai supăr în plus...pe lângă tragica veste a căderii imobiliarelor, un credit pe 30 de ani poate fi contractat în România de persoane sub 35 de ani.

"Prietena ta nu s-a gandit ca daca scad preturile si ea nu doreste decat sa se up-gradeze de la 2 la 3 cam, acum e timpul sa vanda pt ca si pretul la 2 cam se va prabusi? de reflectat..."

Dacă piaţa cade, nu cumva diferenţele între diversele categorii se micşorează? De ce să se forţeze acum pentru a finanţa o diferenţă mai mare? Dacă o face pe credit, nu crezi că e cam scump în perioada asta?

Nu ştiu cum faci, dar logica ta...duduie...

Cristian spunea...

NOAMY

Lumineaza-ne:

- apartamentele din cartiere periferice ..ok sunt cartiere periferice ..preturile scad

- apartamente noi cu 2-3 camere in zone ca Regie, Parcul Circului, etc sunt de lux - preturile scad, dupa cum stiu baietii si fetele destepte de 1-2 ani deja

ok..pana acum te-am citat aproximativ sper ca recunosti...atunci care sunt apartamentele pentru clasa medie la care, conform teoriei tale, preturile vor continua sa creasca datorita acelei mult-amintite cereri neostoite?

Cristian spunea...

tot pt NOAMY

Si care este clasa medie?

Noamy spunea...

Daca tot ma citezi, poti sa-mi extragi si pasajul in care am sustinut, fie si numai pret de o fraza, ca va continua cresterea pietei imobiliare in Romania?
Una e sa spui ca daca va fi scadere, aceea va fi sub forma unei corectii sip e anumite segmente, iar nu sub forma unei prabusiri, si sa vii cu argumente in sensul asta, si alta e sa faci niste calcule grotesti si copilaresti, total rupte de realitate, si sa te imbeti cu apa rece sustind ca tu astepti ca piata sa coboare nu la 60 000 ci la 12 000 sau mai bine la 5000 pt ca la atat te-ai putea califica tu cu creditul….si sa insisti cu zeci de postari in a convinge lumea ca nu realitatea face piata…..ci statistica aleatorie inventata de tine.

O doza de realism ne e necesara tuturor, si mai ales acelora care neaga realitatea (fenomen periculos din punct de vedere psihologic), deci acea realitate din care rezulta clar boom-ul demografic al Bucurestiului din ultimii 3-4 ani ,pt a invoca motive apocaliptice din perspective carora acest oras calificat cat mai brutal va ajunge parasit si pustiit, cu fantanile otravite, granele arse etc.
Este o diferenta intre a discuta obiectiv, argumentat si a intervene patimas, nervos, cu argumente catastrofale si cataclisme care vor pune ordine in piata asta inflamata, dand vina pe smenari si smecherii de Romania, pe prostii care-l asculta pe Zilisteanu , si uitand ca toata Europa de Est, state cu trecut imobiliar istoric cu al nostru, sunt in aceeasi situatie.

AristotelCostel spunea...

http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=72

http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=215

http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=33

"O doza de realism ne e necesara tuturor, si mai ales acelora care neaga realitatea (fenomen periculos din punct de vedere psihologic), deci acea realitate din care rezulta clar boom-ul demografic al Bucurestiului din ultimii 3-4 ani ,pt a invoca motive apocaliptice din perspective carora acest oras calificat cat mai brutal va ajunge parasit si pustiit, cu fantanile otravite, granele arse etc."

La asemenea afirmaţii, conform propriilor tale "judecăţi", eşti dezechilibrat(ă) d.p.d.v psihic.

Fântânile otrăvite nu e o perspectivă...de zeci de ani Bucureştiul este o hazna în privinţa apelor freatice.

Întâmplător...pe forum am acumulat informaţiile care vă lipsec vouă...imobiliarilor manipulatori.
Bucureştiul n-are 4 mil locuitori...are doar 1,9 şi ...populaţia e pe un trend descendent.

Tot pe forum avem şi subiecte cu trimiteri spre site-uri specializate, unde sunt descrise problemele seismice ale zonei, iar dacă în realismul tău omiţi caracterul Bucureştiului... de zonă seismică ...mă aştept să vorbim despre fluturaşi...primăvară...flori...polen.

Bucureştiul şi-a atins de câţiva ani limita maximă de dezvoltare datorită unor comunişti proşti care s-au murdărit pe mâini pentru ...Bucureştiul din prezent.

În general, Europa de Est se află în plină criză...inclusiv imobiliară, inflaţia în ceruri...etc.

Marea diferenţă dintre noi, România, şi restul ţărilor Europei de Est o constituie gârla de bani negri care a făcut piaţa.

Deşi suntem populaţia cu venitul cel mai mic din UE, exceptând Bulgaria, dar cu puterea de cumpărare cea mai mică ...incluzând Bulgaria...ne lăudăm cu preţuri pe rezidenţial de 2000 Euro/mp, terenuri 3000-10000 Euro/mp.

Vezi că trăieşti în fantasme şi te vei trezi în aceeaşi cocioabă centrală...dar şi devalorizată.

Instigarea astea a ta la a-ţi trăi viaţa acum...mă distrează...tocmai mi-am plantat 5000 Ron, excendentul pe luna trecută, la bancă. Trăiască creditaţii care contribuie şi la bunăstarea mea...ai dreptate...piaţa nu va cădea...va fi belşug şi bunăstare...ţine-o tot aşa!!!

Andrei Stroiescu spunea...

Dupa cum ziceam, e dreptul fiecaruia sa inteleaga ce vrea din postarile celuilat. Evident, din postarile mele "fanteziste" nu se poate desprinde decat conluzia logica (pentru unii) ca nu ma pot califica decat pentru un credit de 5.000, deci la atat trebuie sa scada preturile, ca sa prind si eu un amarat de apartament, acolo (altfel de ce m-asi agita atat?)...

Cat despre statistica aleatorie, ce este aleator in ea? Poti contesta perioada 1991-2003 ca fiind nerelevanta (din pdv-ul tau) pentru o piata "matura", insa cifrele de acolo nu sunt aleatorii ci exprima o realitate care a existat in perioada respectiva (asta doar daca Libertatea nu a scos cifrele din burta). Deci statistica nu este aleatorie. Si nici nu am inventat-o eu. A, o poti ignora pentru ca asa crezi tu de cuviinta (e dreptul tau), insa de unde si pana unde a fost inventata?. Sa inteleg ca tot ce a fost pana in anul 2003 nu a existat? Nu a fost real? La vremea respectiva aceea a fost realitatea. Acum realitatea este alta si putem ignora realitatea anterioara, insa nu o putem nega (sau o putem nega, la nivel declarativ, insa asta nu o va face sa si dispara efectiv ca si cum n-a fost).

Toate cele bune.

Cristian spunea...

NOAMY

Te citez din nou. De data asta exact.

"De aceea sustin si voi sustine ca daca va exista o scadere, acesta va fi pe aceste segment, unde s-a supralicitat fara argumente logice, doar pana la nivelul la care acel segment care are acces la credite se putea imprumuta."

De aici, in masura in care eu inteleg limba romana si coroborand si celelalte postari ale tale de pana acum eu nu pot deduce logic decat ca ..vor exista unele segmente pe care vor fi unele scaderi pana la un anumit nivel. Din postarea anterioara deducem explicit ca acele segmente sunt locuinte cartiere periferice si locuinte de lux gen apart 2-3 camere din zone ca Regie, Piata Circului etc.

DECI : CELELALTE SEGMENTE ISI VOR CONTINUA EVOLUTIA DE PANA ACUM

Si eu te-am rugat sa ne explici: care sunt acelea?

Am dedus ca ar fi segmentul locuintelor pt clasa medie , adica nici jerpelimea care ia la periferie nici bogatii care iau lux in Regie

Si te-am rugat sa ne definesti si care este aceasta clasa medie?

E ceva catastrofic in ceea ce am spus? Vezi vreun scenariu apocaliptic in aceste intrebari?

Noamy spunea...

"DECI : CELELALTE SEGMENTE ISI VOR CONTINUA EVOLUTIA DE PANA ACUM"

cuvantul "stagnare" adisparut din dictionarul tau?
inversunarea ta de a vedea dusmani de calas peste tot il elimina?

Irish spunea...

Dap, jucatorii de pe piata incep sa intre in panica! Am primit urmatorul e-mail:

"Dear Client,

During periods of economic turbulence, smart investors buy property at a steep discount from those who need to sell quickly. Arc Property is therefore launching a series of selected re-sale apartment offers to our clients, discounted by up to 14% (independently verified) from the formal valuation price. These units offer excellent value for investors who want to lock in profit from the outset. Full details can be obtained from the Property Offers page for each apartment. For further details, please contact us directly: email –info@arc-property.co.uk / phone - 44 (0)20 7385 0840.

Noamy spunea...

http://www.zf.ro/articol_166361/capitala_care_nu_se__vede_de_locuitori.html

Iata un argument logic in acest articol, sustinut de date evidente, cu care imi argumentez faptul ca in cartierele periferice preturile au crescut nejustificat in detrimentul confortului. Sectorul 3 -cart Titan este cel mai aglomerat, depasind de cateva ori media europeana, - in timp ce centrul -sect 1- se mentine la limita europeana a densitatii pe km/2, evident datorita prezentei numeroaselor cartiere de case si parcurilor mari.

Ma abtin sa contracarez veninul aristotelic, si la o ironie cu tenta istorica reactioneaza la fel, o ia in serios si vede otravuri si cataclisme.

platonvasile spunea...

interesanta discutia, dar cam infantila. no offence.
iar chestiunile acestea se citesc pe net din 2005. de atunci se spune ca preturile la locuinte sunt inuman de mari, ca vor scadea, ca vor fi corectii - prabusiri s.a.m.d
si atunci, ca si acum se aduceau tot aceleasi argumente: credite, costul lor, comparatia cu un apartament la sofia, belgrad sau chisinau (pe vremea aia nu se puteau compara cu budapesta, praga sau viena). nu exista atunci criza creditelor suprime din sua, dar in mare argumentele erau aceleasi.
concluziile erau tot cam aceleasi. cine face un credit sa-si ia o maghernita in berceni, face greseala vietii lui, se ingroapa in datorii din care nu va mai putea iesi, maghernita se va deprecia si uza, si va valora al dracu de putin peste numai un an sau doi. va amintiti probabil cei ce urmareati piata imobiliara atunci. sincer, asa-i ca va suna cunoscut?
habar nu am cat era un apartament cu doua camere in berceni, de exemplu, atunci, insa parea (si chiar era) inuman de scump. intrebari:
1. au scazut cumva preturile la apartamente in berceni (sau aiurea in bucuresti) din 2005 pana azi?
2. cel tepuit este ala de a facut atunci un credit si acum plateste 120-150E/luna (o treime dintr-o chirie), sau cel ce a asteptat sa scada piata?
nu stiu, posibil ca piata sa suporte corectii severe in viitorul apropiat. nu am toate informatiile la indemana sa ma pronunt, si nici nu cred ca as sti sa le interpretez. spun doar ca filmul asta l-am mai vazut. pana la proba contrarie, indivizi gen zilisteanu (parca asa i se spune) au cam avut dreptate.
astept anul 2011 (mai sunt mai putin de trei ani) cu mare curiozitate. as vrea sa vad cat de mare va fi corectia in astia trei ani, sau cat va fi balonul de devastator.
din ce se discuta pe aici, cu o suma intre 22000 si 50000E se va lua un ap. doua camere. atunci o garsoniera, cred ca va fi la 14-18000. cat un renault megane cu dotari de varf. hmmmm, interesante vremuri se anunta.
sa vezi atunci schimburi: dau logan cu climatizare si gpl pe confort doi in pantelimon + diferenta in functie de cat imi va da banca (ce banca voi mai gasi si eu pe aici in economia asta lovita in moalele capului de criza si recesiune, dispusa sa imi dea de o diferenta la schimbul asta).
hai succes la balonat mai oameni buni. o activia de la da**** am inteles ca ajuta la spargerea baloanelor.
by the way, nu sunt agent imobiliar :)))), si in general nu ma pricep sa vand mai nimic. sunt profesor la un liceu din bucuresti. cunosc discutiile din 2005-2006 pentru ca atunci mi-am cumparat locuinta. este singura pe care o detin, ma simt bine aici, imi asigura un confort satisfacator, asa ca nu am nici un interes ca piata sa scada, sa stagneze sau sa creasca.

Andrei Stroiescu spunea...

@platonvasile

Toata stima pentru postarea dvs. Incerc sa va raspund la intrebari:
1. raportat la intreaga perioada, 2005-2008, preturile ca si trend au crescut semnificativ. Se pare ca au fost ceva reculuri, in 2006 fata de 2005 si sunt si acum in 2008 fata de sfarsitul lui 2007, insa daca facem diferenta dintre pretul din 2005 si pretul de acum, acesta din urma este net mai mare decat cel din 2005.
mentiune: faptul ca preturile au urmat un trend ascendent intr-o perioada nu inseamna ca nu pot sa urmeze un trend descrescator in perioada urmatoare.
2. daca ne raportam doar la momentul actual, atunci cel care a cumparat in 2005 in mod cert a facut o afacere mai buna decat cel care a cumparat in 2008. Putem vorbi de tepe in cazul lor doar daca preturile scad semnificativ mai mult decat cele din momentul cumpararii. Cum trendul pare sa se inverseze catre scadere, e probabil ca cei care au cumparat in 2008 sa descopere ca au platit cu mult mai mult decat merita.
Daca preturile vor scadea sub cele din 2005 atunci si cei care au cumparat atunci vor descoperi ca s-ar fi putut sa fi platit prea mult. In ambele cazuri, cel din 2008 si cel din 2005 problema tepei se pune in felul urmator:
a. undeva la scurt timp in viitor pretul a scazut si omul se oftica ca nu a mai asteptat cativa ani ca sa cumpere la pret mai mic. Pe de alta parte, daca e multumit de ce a luat si nu are probleme legate de finantarea imobilului - ori a platit cu banul jos, ori a facut credit dar rata este la o valoare care pentru el este suportabila - atunci chiar si daca pretul scade masiv e posibil ca omul sa nu considere ca a luat teapa. In plus, chiar daca urmaza o prabusire la un moment dat e posibil ca pana la sfarsitul perioadei de creditare preturile sa creasca iar cel putin sau cu mult mai mult decat nivelul la care au fost cand a cumparat.
b. in cazul unui credit, dupa ce expira perioada de creditare, omul sa remarce ca pretul total platit pe imobil (suma imprumutata + dobanzi + cosmisioane) este cu mult mai mic decat cel pe care il poate obtine daca ar vinde la sfarsitul perioadei de creditare. Omul se va simti tepuit mai ales daca s-a indatorat pe termen lung, cu nivel la limita suportabilitatii (sau peste ea - caz in care nici nu mai apuca sa finalizeze creditul, sau o va face cu sacrificii foarte mari, nejustificate in fond).

De obicei iau teapa cei care gandesc pe termen scurt, de cativa ani. Pentru ca atunci orice fluctuatie le poate da impresia ca au facut o mare gresala (fie au cumparat prea scump, fie ca au vandut prea ieftin), de unde senzatia de teapa.
Pentru cei care gandesc pe termen lung, ei se asteapta la fluctuatii ale pietei in perioada respectiva. Chiar daca preturile cresc pana la cer si dupa se prabusesc de nu le mai gasesti nici in fundul pamantului, realizeaza ca acestea nu sunt decat extreme iar mai devreme sau mai tarziu piata va reveni la "normal".


@all
Evident, cei care au cumparat la preturi inumane vor zice ca acela este normalul, pe cand cei care au cumparat pa preturi foarte mici vor zice ca acela este normalul.
Si inainte sa trageti conluzia "logica" ca eu am cumparat la pret mic, tin sa va spun ca eu nu vad "normalul" la 5.000, insa nici la 50.000.

Toate cele bune.

AristotelCostel spunea...
Acest comentariu a fost eliminat de autor.
AristotelCostel spunea...

@platonvasile
"interesanta discutia, dar cam infantila. no offence. "

"chestiunile acestea se citesc pe net din 2005."

E o mica mizerie care ti-a scapat din start.

"...pana la proba contrarie, indivizi gen zilisteanu (parca asa i se spune) au cam avut dreptate. "

Porculetul e la baza umflarii pietei. Fara predictiile lui...entuziasmul popular mioritic n-ar fi luat proportii.

Estimarile lui au fost facute pe fondul mult trambitatei integrari in UE. In parte...e valabil sa sustii cresterea pietei cand activeaza in piata ...pe cash chiar si Cosa Nostra.

"sunt profesor la un liceu din bucuresti. cunosc discutiile din 2005-2006 pentru ca atunci mi-am cumparat locuinta. este singura pe care o detin, ma simt bine aici, imi asigura un confort satisfacator, asa ca nu am nici un interes ca piata sa scada, sa stagneze sau sa creasca."

Si cum de te-ai gandit la noi...infantilii?

In 2004-2005 au fost starniti majoritatea proaspetilor angajati ...la multinationale...sa prinda repede un credit cat inca isi mai permit. Acum, resturile...nu-si permit credite...speculantii au sarit din schema...avand cash-ul in forma de metri patrati.

Daca mai intervii de la inaltimea preocuparilor tale intelectuale de pana la clasa a XII-a, forteza-te sa nu jignesti, mai ales ca pari a un fel de fazan sau popa ...prostu'...
Bafta in Berceni...viata lunga si ...manele...

Manole spunea...

aristotel, lasa-l in pace pe acest "flegmatic". Vorba lui Alex Dumitrascu... dupa ce te chinui sa explici ca la prosti...

dan spunea...

Piata imobiliara se aseamna foarte mult cu bursa. Si acolo se fac foarte multe analize, despre indicii economici, despre cresteri si descresteri, cand de fapt, marile castiguri se fac atunci cand ai access la "inside infromation". Daca stii cu cateva ore inaintea altora, ca o companie mica va fi achizitionata de un colos, te poti considera un om fericit, si cu cateva milioane bune mai bogat.
Eu i-as indemna pe jucatorii de pe piata imobiliara, inainte sa se amageasca cu cliseele servite din ce in ce mai rar de ziare in ultimul timp (cerere mare, investitori gramada, capsunari, salarii medii de 1500 de euro etc), sa se gandeasca un pic de ce a crescut piata imobiliara. Si vor vedea aceleasi semne ale scaderii in prezent. Asta daca au ochi sa vada si nu vor sa se imbete cu apa rece.
Practic toate semnele de acum arata ca investitori mari s-au retras din piata. Nu mai exista manipularea care era in 2003-2006 (si o parte din 2007), au inceput sa apara din ce in ce mai multe voci care sa sustina ca exista un balon imobiliar, oamenii sunt mult mai reticienti, cei care isi doresc o locuinta prefera sa stea cu chirie sau cu parinti deocamdata, iar investitorii se gandesc ca ar fi cea mai proasta afacere daca ar intra in piata. Nu trebuie sa fi un geniu economic ca sa iti dai seama ce se intampla, doar sa ii intrebi pe cei din jur, sa vezi cam care ar fi procentul care ar fi dispus sa cumpere ceva acum.
Voi va imbatati in continuare cu cererea si oferta, cu deficitul de locuinte? Cererea a existat intr-adevar, dar grosul cererii nu era reprezentata de oamenii care isi doreau o locuinta, si odata cu aparitia creditelor si-au vazut indeplinit visul cu ochii. Grosul cererii a fost reprezentat de oamenii care simteau nevoia sa isi investeasca banii in ceva, si fiind toata campania din presa, imobiliarele au fost cele mai la indemana.
Acum s-a cam inversat trendul, si depinde de voi sa va dati seama cand sa va retrageti, daca veti stii sa fiti inaintea valului sau va veti trezi in mijlocul nebuniei "sa vindem cat mai repede sa ne salvam cat mai mult din bani"

salahoru spunea...

http://www.gardianul.ro/2008/04/02/
economie-c1/specula_imobiliara_
dezvoltatorii_stau_cu_apartamentele_
goale_ca_sa_si_maximizeze_
profiturile-s111804.html

http://www.gandul.info/economia/
din-cauza-speculatorilor-50-din-noile
-apartamente-din-capitala-sunt-goale.
html?3936;2507349

Traian spunea...

Intr-adevar piata imobiliara a fost si este plina de speculanti, si aici nu vorbesc de cei mici care vand cateva terenuri, ci ma gandesc la cei care cumpara zone intregi de langa Bucuresti sau alte orase din tara.

Insa, as dori sa pun o intrebare deschis: ce se intampla cu afacerile si fondurile de investitii care intra sau au intrat de curand? Este vorba de investitii de miliarde de euro care nu au plecat. Ele exista. Credeti ca se bazeaza pe un profit mai mic, sau mai bine zis real?

@manole
Eu personal nu cred ca vor scadea brusc preturile, cel putin nu pana in 2011, cred ca spre 2013 piata va incepe sa se echilibreze. Mai sunt foarte multi bani in afara tarii care vor mai intra, fie de la investitorii mari, fie de la masele de romani de afara.

Si sa nu uitam ceva. In fiecare an se prevestesc lucruri pesimiste pentru Romania. Daca ne uitam la ce se spunea in 2000 ar fi trebuit sa fim mult in spate. Si uite ca nu e asa.

Traian spunea...

Intr-adevar piata imobiliara a fost si este plina de speculanti, si aici nu vorbesc de cei mici care vand cateva terenuri, ci ma gandesc la cei care cumpara zone intregi de langa Bucuresti sau alte orase din tara.

Insa, as dori sa pun o intrebare deschisa: ce se intampla cu afacerile si fondurile de investitii care intra sau au intrat de curand? Este vorba de investitii de miliarde de euro care nu au plecat. Ele exista. Credeti ca se bazeaza pe un profit mai mic, sau mai bine zis real?

@manole
Eu personal nu cred ca vor scadea brusc preturile, cel putin nu pana in 2011, cred ca spre 2013 piata va incepe sa se echilibreze. Mai sunt foarte multi bani in afara tarii care vor mai intra, fie de la investitorii mari, fie de la masele de romani de afara.

Si sa nu uitam ceva. In fiecare an se prevestesc lucruri pesimiste pentru Romania. Daca ne uitam la ce se spunea in 2000 ar fi trebuit sa fim mult in spate. Si uite ca nu e asa.

vlahus dacicus spunea...

Nu e corect sa se ia ca reper 1991, pentru ca atunci era o criza fantastica de valuta (noi abia iesind din lagar) - pe piata neagra valuta se vindea cu de 4-5 ori pretul oficial. Corectia valutara s-a produs in aproape 4 ani cand pretul mediu unui ap. cu 2 camere ajunsese la 16.000$, apoi in mod nefiresc a ramas constant vreo 3 ani iar apoi si mai nefiresc a scazut cu 20% in alti doi, (in plus in termeni reali trebuia tinut cont si de faptul ca atunci cand a aparut euro-ul era cu 25% mai mic decat dolarul) si cand s-a trecut la euro nu s-a facut corectia tinandu-se cont de inflatia fantastica prin care a trecut dolarul intre timp. Daca tinem cont de toti acesti factori ajungem la ~100.000 de euri/ap.2.camere doar matematic vorbind. Apoi e factorul psihologic al faptului ca in 1995 trebuia sa ai in buzunar cash acei 16.000 pe care ca sa-i economisesti iti trebuiau atunci vreo 40 de ani (creditele pt. populatie fiind inexistente). Acum 120.000 inloc de 100.000 inseamna ori ca cei 20.000 sunt subiectivi ori se datoreaza pur si simplu posibilitatii macar teoretice de ai avea - lucru imposibil in 1995, nici macar teoretic. Dar sa zicem ca-s artificiali, atunci nu-nseamna o corectie de max. 20% - si daca a scazut cu 10% de la=nceputul anului nu-s realiste previziunile din presa ? La bursa se speculeaza si cresterea si scaderea, iar o societate sanatoasa in care speculantii isi cauta servici au atat cresteri cat si scaderi cat mai lente cu putinta. Problemele sunt in egala masura si cresterile bruste cat si scaderile bruste. Eu as dori ca aceasta corectie de 10% ramasa pana la sf. anului sa se produca si mai lent daca se poate, pt. ca oricum in termeni reali tinand cont de inflatie in 2-3 ani de exemplu corectia ar fi cam de 35-40%, adica apropiindu-se periculos de limita de neprofitabilitate de a mai construi ceva. Ideea este insa ca producandu-se foarte foarte lent, doar astfel ii faci pe speculanti sa-si caute servici. (nu-mi plac preturile actuale evident, le urasc, dar in 1996 mi se pareau de-a dreptul deprimant de utopice - pt. ca din 80$ salariul mediu atunci cam 79,9$ se duceau pe mancare haine si altele, iar economisind 10 centi pe luna, matematic imi dadea ca voi lua si eu un ap. cu 2 camere in vreo 10 generatii - asa ceausist cum era).

vlahus dacicus spunea...

Mai precis suma de mai sus este mai precis in jur de 92000 pornind din 1991 de la 16000 cu 10% pe an pana in prezent plus 25% o inflatie invizibila peste cea relativa la valutele de referinta - care a fost mai mare in termeni reali intre anii 1999-2004 dar in calcul o parte a fost acoperita de cei 10% -(fara cei 25%,ar fi insemnat ca euro s-a marit - lucru imposibil). Atat in comunism cat si in globalizare greseala cea mai mare este ca se neglijeaza factorul uman (in comunism se stie, in globalizare este ceea ce se-ntampla acum, faptul ca acea compensatie pt. cei mai slabi care falimentari fiind ar trebui sa fie angajati de cei care au castigat batalia, in practica nu se-ntampla pt. ca fie nu vorbesti limba, fie esti mai urat, fie n-ai shapca...) In ceea ce se va-ntampla in urmatorii ani in economie, in functie de cum vom trata lua in considerare factorul uman vom pierde mai mult sau mai putin. In speta, tema fiind imobiliarele, factorul uman fiind omul muncitor pe de o parte si speculatorul pe cealalta, fiti siguri ca speculatorul e mult mai bine informat decat muncitorul, si mizand pe o scadere brusca a vandut deja in ianuarie pentru a cumpara mai ieftin in decembrie. Acum depinde ce se doreste in continuare sprijinirea speculatorului pe ideea primitivo-capitalista-romaneasca a anilor 90, sau a celui care produce efectiv plus-valoare, in speta o oscilatie cu amplitudinea din ce in ce mai mica catre zero sau o scadere logaritmica sau liniara catre zero. Evident ca in primul caz speculatorii vor profita de fiecare oscilatie si practic vor dinamiza piata pe ambele fronturi atat descendent cat si ascendent ceea ce va face ca acelasi apartament sa fie vandut si cumparat de cateva ori in 2-3 ani pana cand amplitudinea oscilatiei devine egala cu impozitul datorat statului din tranzactie. O problema e ca in conditiile scumpirii creditelor dinamizand piata faci sa creasca cererea de credit si implicit dobanda ceruta de banci adica inrautatirea situatiei, iar majoritatea banilor din credite sunt din "import" adica scopul BNR de a micsora deficitul de cont nu numai ca nu e atins ci dimpotriva. Alta problema e ca in occident scaderea preturilor se reflecta covarsitor in cerere-oferta. La noi abia au inceput sa vina investitorii de 2-3 ani dar noi am avut acum ghinionul sa ne suprapunem cu criza de lichiditati mondiala, adica oricum n-ar mai fi venit investitori o perioada, indiferent de preturile de pe piata romaneasca. O scadere brusca insa i-ar lecui si pe ei o vreme. Ar fi fost foarte frumos ca scaderea asta sa se fi produs datorita concurentei acerbe a dezvoltatorilor asa cum s-a produs in vest, si sa fi venit din partea lor nu a noastra, ar fi avut o consistenta solida care ar fi pecetluit anumite praguri de pret, alfel insa se vor putea mari foarte bine si la anul tot asa cum scad acum - lucru de care speculatorii vor profita cu siguranta.

AristotelCostel spunea...

@vlăhuţ românicus

Speculanţii s-au rezumat la tunuri. A crescut şi se prăbuşeşte.

În Japonia a crescut în anii 90 şi de atunci scade. Oamenii învaţă din greşeli şi se apucă de treabă.

În SUA e altceva!!! Vorbim de o piaţă imobiliară ciclică în condiţiile în care injecţiile cu imigranţi au fost consistente, iar visele ăstora se rezumă la ...sclavagism întemeiat în jurul casei. La asta adăugăm şi prostia americanilor veritabili care s-au angrenat în Caritas şi mai punem şi mânăria FED care s-a complăcut să-i lase pe proşti să facă prostii.

În România, fiinţa umană resimte o jenă să trăiască darămite să plătească preţuri de vile de lux pe cloace împuţite cu vecini îmbâcsiţi.

Andrei Gheorghe spunea...

Respect frate :)

Alexandru spunea...

Mai e putin si se indeplineste profetia. Felicitari :)

Adrian spunea...

Se pare ca mp de ap a ajuns sub 950 euro si se duce spre 700 euro mp...asta pentru ca salariu nu a crescut ci a scazut cu 25% in medie!!!

Adrian spunea...

Deci ca sa continuii daca aplicam o reducere de 25% vom ajunge la 650 euro mp ... :)
confort 1 , deci vro 40k

Adrian spunea...

Se vede clar din grafic unde suntem si spre ce traiectorie mergem:
http://top-blogs.superengine.ro/bubble.jpg

Ursu spunea...

Nu cred in Dumnezeu sau alte profetii...dar asta a ta este de admirat. Respect mult si...mai zi-ne ceva despre 2011.

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...