miercuri, 2 aprilie 2008

Fazele şi cauzele baloniadei

Am promis într-unul din comentariile de la postul anterior că voi face un rezumat al baloniadei. Ce i-a dat naştere şi ce a perpetuat-o.

Momentul 0: Înainte de 2002. Semnele redresării economice de după 1999. Acordurile de muncă pe care România începe să le semneze cu Germania, Italia şi Spania. Începe să se formeze dispreţuita clasă a "căpşunarilor" (cărora ar trebui să le facem statuie). Balonul e în desfăşurare în alte ţări (Spania, Marea Britanie, SUA) .

Etapa 1: 2002-2003, a banului cash spălat şi uscat. Dpdv politic e un moment bun: suntem invitaţi să aderăm la NATO, ceea ce înseamnă că începem să ne integrăm real în Occident (apropo, în perioada aceea în Occident balonul imobiliar era în plin avânt). Populaţia începe să noteze interesul pentru achiziţii imobiliare al:

  • cetăţenilor israelieni (eu am cunoscut unul care a cumpărat vreo 20 de apartamente în centrul Bucureştiului);
  • "căpşunarilor", cărora le e suficient un an de muncă în afară pentru a-şi lua casă în Bucureşti;
  • spălătorilor de bani.
Este o epocă a banilor în cash. Creditele sunt încă greu accesibile deoarece băncile pun numeroase condiţii şi sunt circumspecte. Salariile sunt în majoritate la negru, dobânzile sunt ridicate. Salariul mediu în Bucureşti e undeva pe la 220 USD. În plus, reglementările pieţei creditelor abia au fost date şi reţelele bancare încă nu au avut timp să se dezvolte. Nu e nimic magic: pur şi simplu a fost o epocă în care orice aventurier care venea cu 100.000 de dolari în buzunar putea creşte preţul unui întreg cartier.

Deja psihoza creşterii preţurilor s-a înfipt binişor în creierul a 99% din cetăţenii patriei. De acum scopul, ţelul #1 al vieţii fiecăruia e să apuce să înşface o bucată de apartament deoarece "preţurile vor mai creşte".

Etapa 2: 2004-2006, a creditelor care dau nas în nas cu românii. La sfârşitul lui 2004 achiziţiile imobiliare încă se fac preponderent cu banul jos (spre 90% din totalul tranzacţiilor, dacă nu mă înşel). Evenimentul crucial: Băsescu câştigă alegerile şi bagă impozitul de 16%. Brusc ies la suprafaţă o mare parte din salariile gri. Din 2005 începe să se ascută concurenţa dintre bănci şi creditul devine tot mai clar vehiculul #1 de achiziţie. Scad dobânzile şi băncile devin tot mai permisive în acordarea creditelor, deşi încă nu se acceptă ... bonurile de masă. Totuşi, întrucât scoaterea la iveală a veniturilor nu a fost bruscă, impresia generală a fost că preţurile "stagnează" sau cresc "mai lent". De fapt se terminaseră rezervoarele de "cash" pentru spălare.

Abia către sfârşitul lui 2005 preţurile încep din nou să crească susţinut. Angajaţii şi angajatorii au avut la dispoziţie cam 10 luni pentru a-şi regla cărţile de muncă în conformitate cu consecinţele lui 16%. Explozia salariilor determină expansiunea creditelor. Expansiunea creditelor susţine creşterea preţurilor. Creşterea preţurilor pune presiune pe salarii, care continuă să crească. Creşterea salariilor alimentează noi credite. Noi credite... şi tot aşa. E o roată infernală care nu are nimic "magic" în ea. Preţurile nu au crescut pentru că "au crescut", sau pentru că urma să intrăm în UE (ce-are a face sula cu prefectura?!) ci pentru că au existat bani dirijaţi către produsul numit credit imobiliar şi o clasă tot mai largă de indivizi capabili să acceseze creditul, şi avizi să acceseze creditul, în orice condiţii.

Etapa 3: 2007, a creditelor relaxate şi a leului tare ca fularu'. Băncile se calcă pe picioare. Sunt atât de multe, la fiecare colţişor de stradă, încât ai zice că românii ăştia mănâncă bani, nu pâine. Pentru a atinge noi pieţe îl obligă pe Isărescu să se relaxeze. Ura! De acum avem credite relaxate, grad de îndatorare 70%, poa' să codebiteze şi mamaia din mormânt, acceptăm şi bonuri de masă. Partea frumoasă e că în primăvara lui 2007 avem de-a face şi cu "atacul" speculativ asupra leului, care duce leul-paraleul românesc la valori ameţitoare comparativ cu euro. Românii sunt fericiţi. Au bani, s-au scos din foame.

După cum vedeţi, nu e nimic magic. Cu 2 salarii totalizând 4500 RON (adică in jur de 1400 de euro), o cifră absolut posibilă în Bucureşti, orice familie putea să ia de la bancă 60-70.000 de euro cu o rată lunară graţiată de maxim 450 de euroi la un credit cu dobânda variabilă. Mai punem şi un avans de la babaci şi uite aşa se face suta de mii.

O istorie de creşteri fără nimic magic în ea. E nevoie de 2 ingrediente : psihoză + bani. După cum bine remarca cineva pe aici, dacă i-ai fi spus cuiva pe timpul Caritasului că face o mare prostie fiindcă piramida e o imposibilitate matematică, te-ar fi scuipat între ochi. Mai apar şi pe blogul nostru asemenea flegmatici, deşi flegma lor ... parcă nu mai e a lor.

PS. Psihoza s-a cam încheiat. Robinetul cu bani s-a închis. Chiar trebuie să ai IQ 200 ca să-ţi dai seama ce va urma?

4 comentarii:

Cristian spunea...

Manole

Perfect adevarat tot ce ai spus, de altfel intuiam ca acestea vor fi etapele inca de cand ai spus ca va urma postul tau pe aceasta tema.

Doar cateva mici completari:

1. In 2000 au fost alegerile in urma carora PSD-ul a revenit la putere cu un scor zdrobitor.
Fosta CDR era zdrente, sparta in bucatele, PNT-CD nici n-a mai intrat in parlament , Constantinescu dupa ce a reusit sa iroseasca o sansa istorica cu guvernarea CDR, dezertase dandu-si masura adevaratei valori.
Intr-un cuvant Iliescu , Nastase & Co erau pe cai mari, aveau din nou haturile in mana pe un fundament extrem de solid. In mod sigur au fost convinsi ca nu-i mnai scoate nimeni de la putere in urmatorii 20de ani.
Si atunci, au inceput sa scoata la vedere "agoniseala" de dupa revolutie si sa inceapa sa faca manarii pe fata, fara sa s emai fereasca.
A fost un influx masiv de bani negri in toata tara care trebuiau bagati in ceva. A fost ceva pe bursa, restul in betoane. Prin 2003-2004, pana s avina taxa de 14% care sa scoata la lumina salarii acesti bani au fost motorul principal al cresterii preturilor. Eu cunosc personal cazuri de oamneni care aveau sume imense la ciorap adunate din tot felul de magarii si care au inceput sa cumpere apratamente in nestire pentru ca oricum la altceva in afara de furat statul oricum nu-i ducea mintea.

2. Boom-ul agentiilor imobiliare

Tot prin perioada aceea, diversi baieti care au observat fenomenul sau care erau chiar ei printre cei care scoteau sacosele cu bani negri de la saltea si-i bagau in apartamente au mirosit opotunitatea sa mai fac un ban din intermedieri imobiliare. De unde pana atunci prin orasele mici spre mediu era cate o singura agentie imobiliara care abia isi ducea zilele si care oricum era privita ca o chestie exotica de restul cetatenilor, au inceput sa apara tot mai multe , pe la fiecare colt de strada. In orasele mari , ce sa mai vorbim. Si uite asa , in foamea lor dupa comisioane tot mai mari au inceput sa puna presiune pe preturi. Dupa 2004 fenomenul s-a accentuat evident.

3. Faza manipularii mediatice
A inceput cam dupa 2004. Am tot discutat despre ea, n-are rost s-o mai mestecam . Treaba e clara. "Greii" s-au implicat in joc cu sume tot mai mari, lacomia ca de obicei cat casa, si atunci au inceput sa apara zilnic la televizor cam aceiasi oameni cu interese directe care profeteau obsesiv acelasi lucru: cu cat vor creste preturile peste o zi , peste o luna , peste un an.
Iar romanul, mare amator de manipulare si educatie economica precara normal ca s-a panicat, s-a creat psihoza si..continuarea o stim.

Oricum. indiferent ce ar spune unul si altul dintre "talibanii" cresterii continue. Ceva s eintampla si lucrurile clar se precipita. Amintiti-va..doar acum vreo 6 luni..zilistenii erau inca in mare vana si dadeau reprezentatii zilnice..de articloe prin ziare sau stiri la tv care sa sustina contrariul sau macar sa exprime o indoiala nici pomeneala iar daca t etrezeai sa spui ca preturile ar putea si scadea...erau destui gata sa-ti ia gatul instantaneu

Io spunea...

alt destept:

www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/40145/Cum-au-evoluat-preturile-locuintelor...

"...In contextul in care tot mai multe proiecte rezidentiale sunt anuntate, preturile nu pot avea decat o singura directie. “Oferta mai larga nu face decat sa difersifice piata si sa creeze concurenta. Concurenta atrage dupa sine cresterea calitatii, care inseamna cresterea preturilor. Preturile vor avea in continuare un trend ascendent, dar in medie vor creste doar cu 15-20 % pe an in urmatorii 2 ani”, a mai precizat Ionut Bordei."

Creste oferta, deci cresc preturile? Oare nu-l doare mintea??

urasilagara spunea...

@io

Preturile cresc oricum, e o fatalitate. Nu s-a inteles asta?
Daca n-ar exista oferta buna si diversificata ar creste cu 100%.
Asa, preturile cresc DOAR cu 15-20% pe an.
N-ati remarcat acel DOAR?

qwerty spunea...

@urasilagara: pai e super tare, in cativa ani -- 3.8 ani(cu crestere de 20%) preturile o sa se dubleze :)), o sa vand apartamentul si ma mut in Bahamas!
Acuma, legile lui Murphy imi zic ca, probabil peste 3.8 ani tot in cloaca asta numita Bucuresti o sa fiu si nu in Bahamas... deci... 20% ... dream on....

Acum sa revenim cu picioarele pe pamant:
-pana acum trendul a fost crescator
De ce a fost trendul crescator???
Locuia lumea in corturi in parc?
Nu, deci cererea nu a fost CHIAR asa de mare.
Cererea dupa parerea mea(si a mai multora ;) ) este ca peste 40% din cerere e PUR speculativa.

-acum trendul incepe sa fie descrescator (acei analisti murdari pe la gurita tocmai ne-au confirmat ca preturile au scazut lunile trecute...); inca cateva luni si va fi evident.

Sa analizam putin afirmatia "luna trecuta preturile au scauzt cu 10% dar pana la sfarsitul anului vor creste per ansamblu cu 15-20%".

1. de ce au scazut preturile?
Nu tot oamenii cazati la Hotel Cismigiu cumpara?
Deci, de ce au scazut totusi preturile?
Si DE CE O SA MAI CREASCA????
Raspunsul e FOARTE simplu: preturile au scazut pe fondul sentimentului din piata.
Asta e SINGURUL motiv pentru care au crescut si pentru care au si scazut.
Singurul mod in care preturile pot sa creasca din nou este ca sentimentul din piata sa se imbunatateasca.
Eu personal sunt 100% ca nu are cum sa se imbunatateasca (da-da-da stiu, economia care duduie, omaneii care se muta in Bucuresti, dar totusi, asta se intampla si in lunile trecute, nu???).

Alta intrebare, de unde acest 15-20% ???
Stii cum e jocul ala cu portocalele, "da de ce 20 portocale si nu 7 portocale?"
Raspunsul e foarte simplu: pai daca ar fi 7 portocale si nu 15-20 de portocale mai bine mi-as scoate banii din imobiliare si m-as duce la banca unde primesc 10 portocale.... si daca toti speculantii si-ar scoate investitiile din imobiliare, oare ce s-ar intampla cu preturile???

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...