luni, 21 aprilie 2008

De ce nu cred în teoria catastrofei?

În ultima vreme tabăra "optimiştilor", confruntată cu realitatea stagnării preţurilor, vehiculează, parcă pentru a-şi da curaj, un argument sau, mă rog, o încercare de argument în favoarea ideii că "scăderea e imposibilă". Preţurile, zic ei, nu pot scădea fiindcă, dacă ar fi să scadă, "ar fi o catastrofă", o să ne ia mama naibii pe toţi.

De data asta cred că e rândul meu să fiu optimist. Spre deosebire de ceea ce se întâmplă la americani sau la spanioli, noi vom fi feriţi de o catastrofă deoarece balonul s-a format pe baza fondului locativ construit în urmă cu cel puţin 20 de ani. Fondul locativ din balon şi-a răscumpărat de mult valoarea; în urma scăderii preţului său nu se va genera şomaj, nici nu se vor închide companii, pentru că, pur şi simplu, cei care au construit apartamentele comuniste... sunt, probabil, deja pensionari, dacă nu decedaţi.

Va avea industria construcţiilor de suferit? Categoric, NU. Dacă deficitul de 300.000 de muncitori este real, şi nu inventat (dar de ce l-ar inventa patronii din construcţii?!) înseamnă că o eventuală scădere pe rezidenţial nu va face altceva decât să disponibilizeze forţă de muncă necesară proiectelor de infrastructură. Ceea ce e foarte bine, nu? Doar ducem lipsă de infrastructură.

Vor avea de suferit afacerile băncilor sau afacerile agenţiilor imobiliare? Nu prea cred. Dimpotrivă, o scădere a preţurilor până la nivele sustenabile ar face accesibile creditele pentru mult mai multă lume, ceea ce va da de lucru şi bancherilor, şi imobiliarilor. Banii se vor rula mai repede şi statul va aduna mai multe taxe. Nici vorbă de catastrofă.

Economia însăşi ar fi stimulată. Puterea de cumpărare ar creşte, presiunile salariale ar scădea. S-ar elibera resurse pentru investiţii productive.

O altă mare minciună care circulă la ora actuală e cea privind insuficienţa locuinţelor. Domnilor, în Bucureşti există locuinţe căcălău. Nicidecum nu e deficit de 300.000 de locuinţe. Asta e invenţia dumneavoastră pentru a păstra psihoza la cote înalte.

Cifra de 300.000 a fost scoasă din burtă de diverşi domni cu interese în domeniu, care au transferat aiurea procentele din vest, aici. Am scris cândva un post în care vorbeam despre divorţuri şi mortalitate. Câtă vreme în România rata divorţialităţii e de 2,5-3 ori mai mică decât în Occident şi speranţa de viaţă, cu 7-10 ani mai mică, nu are rost să comparăm mere cu pere.

Ca să mă fac înţeles: să presupunem că "rumanitatea" se reduce la 2 persoane: Ion şi Măria. Cât timp cei doi se iubesc au nevoie de o singură casă. Dacă divorţează, vor avea nevoie de 2 case. O rată a divorţialităţii de 100% necesită, aşadar, o creştere a fondului locativ cu 100%. Cu cât sunt mai multe divorţuri, cu atât e nevoie de mai multe case. De bine de rău România nu e campioana Europei la divorţuri, ba dimpotrivă.

La fel şi cu mortalitatea. Nu poţi transfera procente din ţări în care speranţa de viaţă e de 75-80 de ani într-o ţară în care se trăieşte 65-70 de ani. Pur şi simplu într-o ţară cu speranţa de viaţă mai mică sunt şanse mai mari ca locuinţele să se "elibereze" într-un ritm mai rapid decât în ţările cu speranţa de viaţă mai mare, nefiind nevoie, astfel, de o proporţie populaţie/locuinţe ca în ţările în care se trăieşte mai mult.

În concluzie, catastrofa e doar în capul unora.

9 comentarii:

john spunea...

Doua observatii vreau sa fac:

1. La partea cu "divorturi si mortalitate" cred (e doar o parere personala, pe care nu o pot sustine cu nicio statistica oficiala) ca romanii se casatoresc mai devreme decat cei din Occident.

2. Bucurestiul, spre deosebire de capitalele Occidentale, nu difera de acestea prin faptul ca foarte multi romani vor sa se mute in el?

wolffy spunea...

Ca si previziunea anterioara, cu preturile care vor ajunge jumate din cat sunt acum, cred ca pierzi din vedere un lucru Manole. Romania nu produce aproape nimic. O mare parte a populatiei trieste din revanzarea vanzarii pe care i-a vandut-o altul. Adica din specula. Toata lumea are ceva de vanzare, fie ca e supermarket, butic, tiganca care vrea sa-ti vanda ciorapi, flori sau leucoplaste la colt de strada. Intr-o economie sanatoasa, ca cea a Germaniei, unde paleta productiva este diversificata pe toate sectoarele economiei, ar putea sa se intample scenariul furnizat de tine, insa Romanica este un pic atipica. Un pic mai mult. La noi toata lumea traieste din servicii, revanzare, specula, mila de la buget, tepe. Nu desconsider pe nimeni aici, si eu sunt bugetar si recunosc ca activitatea mea nu aduce profit tarii, insa e necesara. Si nemtii au bugetari fiindca nu se pot debarasa de educatie, politie, cultura samd.
Sa luam un exemplu tipic de cetatean care imprumuta un purcoi de bani de la o banca ca sa vedem profilul celui care imprumuta in zilele noastre. La pretul aberant al unui apartament in Bucuresti, fie el si comunist trebuie sa scoti cel putin 120-130.000 euroi. Suma asta o poate imprumuta numai o categorie de tineri (zic eu) care au avut succes in ultimii ani de expansiune a multinationalelor in tara noastra. Sau ar mai putea fi speculantii care vand, cumpara, vand samd. si au lichiditati. Dar nu e cazul nostru, un speculant nu va imbogati niciodata o banca, fiindca el lucreaza numai cu cash ca asa e el smecher si dusmanii moare ...cand vede ce bine ii merge.... ma rog.
Asadar, tinarul nostru multinationalist are un salariu de 1si ceva de euroi, poate 2 si ceva si merge la una din bancile care asteapta fraieri carora sa le dea credite cu dobanzi mincinoase. Majoritatea bancilor de la noi sunt cu capital strain, iar banii pentru imobiliarele noastre tot din afara sunt adusi, fiindca la noi nimeni nu mai economiseste, toata lumea investeste, ati ghicit, tot in imobiliare. Tot ce produce tanarul nostru merge normal spre banca straina creditoare si iata cum se scurge banul in afara.
Ce pierzi din vedere e ca toata aceasta masa de lipitori, de capuse care traiesc numai din revanzari nu stiu sa faca nimic altceva si in haosul legislativ si social de la noi vor gasi intotdeauna tertipuri , articole platite astfel incat sa nu-si piarda locul caldut.
Probabil ca se va intampla ceva pozitiv, insa doar pe termen lung, 10-15 ani, fiindca la noi smecheria si hotia sunt valori pretuite chiar de societate.
S-auzim numai de bine!

wolffy spunea...

as vrea sa mai adug ceva totusi. E foarte adevarat ca suntem un popor corupt si hot. Majoritatea ar dori sa munceasca putin si sa castige mult. Daca s-ar putea ca banii sa vina moca doar asteptand 3-6 luni de crestre a imobiliarelor, asta inseamna ce ne-am transformat in oameni de afaceri (vezi Cristian Boureanu). Insa sa nu credeti ca un occidental ar refuza niste bani picati din cer doar fiindca e el cinstit. Si vesticii se ingramadesc la lucruri ieftine sau moca(vezi promotiile cu discount mare la care lumea rupe usile magazinelor). E un lucru normal intr-o economie de piata sa cauti pretul cel mai mic sau modalitatea cea mai comoda de facut bani. Insa acolo parghiile economice nu-i lasa pe unii sa se imbogateasca pe nimic, exista o echitate relativa. Nicaieri nu e perfect, insa la noi s-a depasit orice limita cu complicitatea statului. Gata vorbaria... si acum mergeti la votare...!

zetpatru spunea...

Cateva comentarii:
a. pentru majoritatea romanilor, locuinta reprezinta principalul (sau chiar singurul) activ.
Desi nu ar putea sa vanda (nu ar avea unde sa locuiasca), sunt bucurosi sa se stie "bogati", cu active care valoareaza peste 100000euro (neimpozitate insa corespunzator cu cresterea preturilor acestora).
Traiesc ei mai bine decat atunci cand casa lor valoara 10000$? Greu de crezut.
Prin urmare, impactul psihologic ar fi insemnat.
b. pentru cei care au cumparat cu
credit, in functie de momentul intrarii in piata, valoarea creditului ar putea depasi valoarea imobilului. Si in acest caz va fi, deasemenea, frustrant, plus ca lichidarea activului va conduce la pierdere efectiva. La momentul achizitiei aveau, totusi, varianta chiriei, care astfel se dovedeste mult mai avantajoasa (chiar si pe pe termen lung) decat
ipoteca.
c. O corectie considerabila va "curata" piata de jucatorii mici sau neprofesionisti, care pana acum au mizat totul pe bull.Si la BVB, unde nu poti sa tranzactionezi in short, poti castiga doar pe crestere, nu si pe scadere. Implicit, pretul multor actiuni a fost umflat artificial ani de zile. Rezultatele se vad acum.
Corectia pe preturi la case va arata romanasului ca nu exista "the sky is the limit" si ca, pana la urma, conteaza valoarea intrinseca a proprietatii: pozitionare, vecinatati, acces, finisaje etc.

phlaviann spunea...

Catastrofa va fi, dar nu in genul in care cred unii ca va fi.

Daca intelegi engleza suficient de bine s-ar putea sa ai o revelatie urmarind filmul de mai jos.

http://www.youtube.com/watch?v=F-QA2rkpBSY

Not funny, but smart.

AristotelCostel spunea...

Speculantul, de-a băgat avansul pentru credit ipotecar să-şi tragă cloace comunistoide sau locuinţe de lux cu juma' de metru de perete de câlţ între BCA şi uşa metalică, e mâncat! Cel cu cash...trebuie s-o ia de la început cu furatu'.

Tinerii calificaţi, cu avans şi câteva rate achitate, îşi vor face masaje faciale cu furculiţele când vor vedea rubricile de anunţuri imobiliare.

Nu în ultimul rând, băncile din România vor declara profituri ceva mai puţin atrăgătoare pentru că pierderi vor înregistra cu siguranţă...nu de amploare, dar aşa ca să le fie clar că-s ...verze-n specialişti...evaluatori...ofiţeri de credit...analişti, etc.

Moralul pensionarului care abia îşi achiziţionează juma' de kil de "ceapă pă lună" se va duce la pământ odată cu devalorizarea singurei sale averi...lăsată de tătucu' iliescu.

Concret, toţi cei care n-au reuşit să dea tunu' şi să lase riălisteitu' la timp...vor suferi câte o catastrofă pe măsura ...investiţiilor, aşteptărilor, etc.

Totuşi, rezidenţialul comunistoid stă să cadă şi ar fi utilă industria construcţiilor, dar pe o piaţă imobiliară sub lupa Consiliului Concurenţei, având la dispoziţie statistici clare de un real ajutor ANEVAR-ului, un comportament demn din partea băncilor în privinţa acordării unor credite ...sustenabile la costuri cel puţin comparabile cu creditele acordate ...prin restul UE...

Din păcate, nu văd cum ar putea să se îndrepte această situaţie fără o schimbare profundă a mentalităţii din domeniul ...dă riălisteit.
Eu unul n-aş mai putea să-i urmăresc pe Bordei, Lopată, Zilişteanu chiar şi vorbind despre diferenţele dintre piaţa de lux, rezidenţialul pentru clasa medie care ar trebui să depăşească în calitate cu mult rezidenţialul comunistoid...raportul cerere-ofertă dependent de raportul preţ locuinţă medie/venit lunar mediu.

Pentru ca toate acestea să se petreacă ...fără o catastrofă...ar fi nevoie de o nouă ...apariţie mesianică.

Bulgaria spunea...



Cele mai mari minciuni politice


Deodata, de 2 saptamani incoace, Mugurel Isarescu s-a TREZIT dintr-un somn lung de cateva mii de zile, si i s-a pus pata si obsesia pe domeniul imobiliar.


Este superpenibil, pentru ca el stia foarte bine de mult ca un pret se declara, si altul e pretul la care se face real tranzactia.

Si asta din cauza taxelor ABERANTE (total cam 9%)
care trebuie saracul vanzator sa le plateasca la:

NOTAR (cei mai mari hoti)
STAT
AGENTIA IMOBILIARA

asa ca normal ca declara mai putin toata lumea

insa pana acum mugurelisarescu cica s-a facut ca nu vede,
sau ca doarme.. ultimii 10 ani...

Alexadi spunea...

"Daca va fi o catastrofa, preturile vor scadea." Asa e corect.

Euro a crescut, inflatia a crescut, dobanda la lei a crescut, dobanda la euro a crescut, bancile au devenit mai prudente, noi cartiere rezidentiale se anunta saptamanal.

E o mini catastrofa si preturile au scazut in consecinta.

AristotelCostel spunea...

@alexadi

"E o mini catastrofa si preturile au scazut in consecinta."

Gândeşti ...liniar.

"Hai tată că creşte, luaţi câte puteţi duce că e investiţie sigură, nu toţi proştii au stofă de speculat pe riăl isteit"

Alexadi, ce facem cu fenomenul ăsta?

"Dăştepţii" calculau inflaţia, dobânda la credit, taxele, comisioanele de rambursare şi alte alea ca fiind micile chestii care se scad din profitul de bişniţă.

Pe creştere dictonul cumpărătorului e ..."cu cât mai repede cu atât mai ieftin"; pe scădere care-i graba?

Mica scădere este în fapt...marea catastrofă...schimbarea ireversibilă a plăcii "investiţie sigură...câştiguri fabuloase!!!"

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...