Preturi sustenabile (profetia lui Manole, partea a 2-a)

M-am gândit să fac o hartă a preţurilor sustenabile în Bucureşti, aşa cum le văd eu. Postul are legătură cu cel de aici.

Acolo unde am putut, am băgat şi câteva comentarii legate de plusurile şi minusurile zonei. Acu' eu ştiu că unii or să-mi sară în cap că prea sunt prăpăstios, în vreme ce alţii or să-mi reproşeze că dau apă la moară balonaţilor şi că în realitate preţurile vor coborî până la 50 E / mp, dar harta asta vine să completeze ideea de bază, şi anume că preţul metrului pătrat va (re) ajunge în jur de 900-1000 de euro. Mi se pare de altfel un nivel corect pentru România.

Cei care se ghidează după teoria că metrul pătrat ar trebui să coste cât un salariu mediu trebuie să ţină cont totuşi de faptul că pe o piaţă emergentă, cum e România, salariile cresc de la an la an şi atunci preţul metrului pătrat trebuie să conţină inclusiv aşteptările de creştere. Problema e când conţine aşteptări de 5-6 ori mai mari decât potenţialul real al economiei, cum s-a întâmplat până acum. Şi chiar dacă un preţ de 950 E/mp în Militari încă implică un efort deosebit din partea unei familii tinere (la un apartament cu 3 camere ar însemna cam 55-65.000 de euro), totuşi nu se compară cu preţul de 1800 E / mp care implică nu doar un efort deosebit, ci un efort fără creier.

Din punctul meu de vedere marea problemă este evoluţia descendentă a preţurilor. Încă nu putem şti dacă stabilizarea la aceste valori va trece printr-o perioadă iniţială de "bottom" la un nivel chiar mai mic, sau dacă declinul va fi lent şi se va opri "natural" pe la acele valori. Aici am putea avea de-a face cu 3 scenarii:

1. "prăbuşirea", sau ceea ce susţine şi teoria bulei: va urma o scădere abruptă până la niveluri sub pragul de sustenabilitate, după care va veni o revenire la fel de bruscă a preţurilor către nivelul de sustenabilitate şi apoi evoluţie crescătoare lentă, în corelaţie cu restul factorilor economici;

2. "aterizarea lină": preţurile vor coborî nu prea brusc până la pragul de sustenabilitate apoi îşi vor relua creşterea în corelaţie cu factorii economici;

3. "scenariul japonez": o coborâre bruscă, dar nu chiar ca în cazul scenariului prăbuşirii, către pragul de sustenabilitate, apoi o continuă coborâre lină către... valori de nebănuit.


Sincer să fiu habar nu am ce ne aşteaptă. Cred că orice scenariu e posibil dar tendinţa va deveni vizibilă abia după ce preţurile vor atinge valorile din imaginea precendentă. E posibil să avem de-a face şi cu un scenariu complet nou, şi anume o prăbuşire bruscă (bulă) urmată de o scădere lentă (scenariul japonez). După cum e posibil ca preţurile să coboare dublu, până la 4-500 E / mp, până când să se precizeze tendinţa. Niciodată în istoria ştiută un balon imobiliar atât de imens nu s-a mai format pe o piaţă în tranziţie, deci e posibil să asistăm la un scenariu complet nou.

În orice caz, proprietarii cu adevărat inteligenţi ar trebui să caute strategii pentru o vânzare cât mai rapidă (şi la un preţ cât mai apropiat de realitate, dar şi de dorinţele proprii) şi să facă abstracţie de asemenea tâmpenii crase.