Un bubble de manual (2)

Ceea ce s-a întâmplat în Europa de Est în ultimii 5-6 ani nu are corespondent în istoria universală şi, fie şi pentru acest lucru, va intra în manuale.

Timp de câţiva ani, profitând de integrarea cvasi-sincronizată în Uniunea Europeană şi în NATO a acestui spaţiu, capitalurile occidentale au luat cu asalt pieţele subdezvoltate din Europa de Est prin intermediul reţelelor bancare internaţionale. Întrucât aceste capitaluri nu aveau niciun obiect concret de investiţie, s-a inventat ad-hoc motivul imobiliar. Preţurile au explodat pe toate segmentele imobiliare: rezidenţial, office şi comercial, într-un dispreţ total faţă de caracteristicile zonei privind productivitatea muncii (foarte scăzută), salariile (de 2-3 ori mai mici ca în Occident) şi perspectivele economice (dependenţa cronică de investiţiile străine orientate spre lohn şi producţia în subcontractare).

Capitalurile au circ-ulat cu viteza luminii pe aici (cu viteza cu care au intrat, cu aia au şi ieşit date pe maşini de spălat, plazme, automobile etc.) lăsând în urmă datorii pentru cel puţin o generaţie. Morişca, teoretic, ar mai fi durat o vreme dacă nu venea criza; practic, criza nu a făcut decât să grăbească sfârşitul acestei scheme Ponzi mondiale (poftim banii noştri infiniţi ca să cumpăraţi mărfurile noastre infinite amanetând o cantitate finită din viitorul vostru) care oricum ar fi fost sortită pieirii mai devreme sau mai târziu.

Să ne uităm un pic în ograda altora. În articolul intitulat : "On the likely extent of Falls in Irish House Prices" un cercetător irlandez, Morgan Kelly, a încercat să coreleze datele existente despre bubble-urile pe care le cunoaştem deja cu evoluţia preţurilor în Irlanda. Concluzia articolului era că preţurile vor scădea cu 40-60% faţă de vârf pe o perioadă de circa 8 ani. Momentan preţurile au scăzut cu 16% faţă de vârful înregistrat în urmă cu fix 2 ani, în ianuarie 2007, conform ultimelor veşti. Deci articolul lui Morgan Kelly încă e în parametri.

Irlanda este privită la ora actuală ca una dintre ţările europene cele mai afectate de criza imobiliară. Asta, în condiţiile în care în Estul Europei ies în evidenţă exemple precum Letonia, cu preţurile y-o-y mai mici cu 25% în 2008, şi România, în care se raportează o scădere de 50% a numărului de tranzacţii, pe lângă scăderea - neoficială, pentru că nu avem încă implementat un indice imobiliar - de circa 25-30% a preţurilor pe toate categoriile ofertei. Asemenea scăderi de la an la an sunt nemaiîntâlnite în economiile serioase şi arată că Estul Europei este, într-adevăr, "aparte": totul pare a se petrece mai rapid şi, totodată, mai tragic ca în exemplele pe care cercetătorii le-au avut la dispoziţie până acum. Nicăieri noţiunea de "balon de săpun" nu e mai semnificativă ca aici. Nesprijinite pe nimic serios, pieţele imobiliare locale se dezintegrează fără putinţă de scăpare.

Morgan Kelly, studiind preţurile de aiurea, a tras concluzia că scăderile, odată pornite, se întind în general pe parcursul a 5-7 ani şi căderea e în medie de 70% din ceea ce au câştigat preţurile pe parcursul creşterii. Cu alte cuvinte, dacă preţul porneşte de la 40.000 si ajunge la 70.000 (un plus de 30.000, creştere cu 75%), căderea subsecventă se va încheia pe la 50.000. Şi apoi morişca preţurilor se porneşte iar, pentru că aşa sunt pieţele: ciclice.

Ce ar fi de spus însă despre nişte preţuri dopate an de an, care au înregistrat creşteri de 300% numai în perioada 2004-2007? Ce altceva decât că, pentru a se înscrie în parametrii descrişi de cercetătorii avizaţi pe baza multiplelor experienţe deja existente, scăderea preţurilor cu -25% pe an nu e nici exagerată, nici anormală, fiind pur şi simplu singura necesară pentru ca preţurile să se alinieze într-un interval rezonabil de timp la datele fundamentale? Dacă ar scădea şi la noi cu câte 8-10% pe an, ar însemna că agonia economiei va dura foarte mulţi ani de acum încolo. Ar fi scăzut cu 8-10% pe an dacă ar fi fost precedate de creşteri rezonabile. Ceea ce nu a fost cazul. La un cincinal de creşteri dezaxate, iraţionale, fără precedent în istorie exceptând epocile de hiperinflaţie, economia şi consumatorii răspund acum cu scăderi pe măsură şi cu "îngheţul" de care vorbeşte toată lumea, îngheţ care este, de fapt, singura şansă de revenire la normal a pieţei imobiliare.

Un bubble de manual (1)

Am găsit pe economiapentrutoţi.blogspot.com un citat care mi-a plăcut: "Am citit zeci de articole care ne povesteau despre piaţa atipică şi excepţionalismul României - nimic mai fals. Suntem fix exemplu de manual, unde evenimentele s-au derulat mai repede ca în alte ţări."

Într-adevăr. Suntem fix de manual şi peste 10 ani nu am nicio îndoială că atunci când se va vorbi de bubble-ul est-european, România va fi citată ca studiu de caz. Iată un mic exemplu: în "Bubbles: And How to Survive Them", autorul propune la pagina 13 o listă de 18 trăsături ale unei inflamări financiare de tip bubble:

1. Creşterea rapidă a preţurilor (checked)
2. Aşteptări generalizate pentru creşterea viitoare a preţurilor (checked)
3. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu mediile istorice (checked)
4. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu un nivel de bun simţ (checked, ar trebui citit capitolul 10 pentru a înţelege ce înţelege autorul prin "de bun simţ", dar în esenţă e vorba de rentabilitate şi profit cum am discutat şi aici)
5. Mai mulţi ani de creştere economică susţinută (checkeduduială)
6. Existenţa reală a unor motivaţii "credibile" care pot susţine la nivel teoretic creşterea preţurilor (checked, "creşterea salariilor", "statul nu a mai construit nimic de 20 de ani", etc.)
7. Factorul "noutate" al motivaţiei, de exemplu apariţia internetului în perioada bubble-ului bursier din anii '90 sau "intensificarea imigrării" în cazul bubble-ului imobiliar (checked: "intrarea în UE" -> "alinierea preţurilor")
8. Credinţa generalizată în existenţa unei schimbări epocale de paradigmă (checked, "la noi e altfel", "România e diferită", "criza nu ne atinge", "economiile emergente sunt ferite" )
9. Apariţia de noi investitori (checked!)
10. Apariţia de noi antreprenori (checked!)
11. Interes sporit din partea oamenilor simpli şi a mass-media (checked!)
12. O creştere susţinută a creditării (checked, deşi unii tot sunt nemulţumiţi de medii)
13. O creştere susţinută a îndatorării (checked, idem)
14. Apariţia de noi instrumente şi instituţii de creditare (checked)
15. O inflaţie liniştitoare (ceea ce provoacă relaxarea băncii centrale) (checked)
16. O politică monetară relaxată (checked)
17. Scăderea ratei de economisire (checked)
18. O monedă naţională puternică (checked!)

Fragmente destul de lungi din această interesantă carte scrisă de John P. Calverley, (fost?) economist şef la American Express Bank, pot fi citite de altfel şi online, pe Google Books. E foarte interesantă şi e cu atât mai interesantă cu cât a fost publicată în 2005.

Special pentru prietenii noştri din BNR şi din guvern, care ne vizitează cu regularitate, aş vrea totuşi să citez două fragmente:

"A final characteristic of most bubbles is a strong exchange rate or, if the currency is fixed, an inflow of resources. During the bubble money flows into the country, either attracted by the booming asset or drawn in by the strength of the accompanying economic boom. The strong currency then leads to trade and current account deficits. Indeed, that is the “purpose” in a sense, so that there can be a net capital inflow, by definition equal to the current account deficit." (p. 18)

"Currencies can also become overvalued relative to underlying trade performance, and sometimes these overvaluations last a long time, if financing is available. Commonly, countries with a bubble in stocks or in housing have high currency valuations too, as for example in the US in the late 1990s when the US dollar reached $0.82 vs the euro; or more recently in the case of sterling, which has long been uncomfortably high against the euro and in 2004 surged to $1.90 vs the dollar. These overvaluations often reflect the inflow of money into the country, linked to the bubble in stocks or housing. But it is rare to see a pure currency bubble, on its own. " (p. 204)

Lectură plăcută.

Când vor reveni "investitorii" ? Urmăriţi randamentul chiriilor!

Scopul acestui post este acela de a pune în evidenţă şi a explica un criteriu simplu după care fiecare om poate să-şi dea seama când sunt (re)create condiţiile propice pentru revenirea în piaţă a "investitorilor" sau, altfel zis, a "speculatorilor".

De ce este important să ne dăm seama de apropierea acestui moment? Pentru că atunci vom putea fi siguri că o componentă importantă a cererii e pe cale să revină în piaţă.

Aşa cum rezultă din articolul Case/Shiller citat în acest post, în perioade de boom imobiliar aproximativ 90-95% din cerere este cerere speculativă, care are ca principală motivaţie investiţia, nu nevoia. Altfel zis, dacă în România la un moment dat se (re)vindeau 100.000 de locuinţe pe an, din acestea numai 5-10.000 erau cumpărate efectiv de clienţi care aveau o nevoie efectivă de o locuinţă (nouă); restul erau cumpărate de clienţi care priveau achiziţia ca pe o oportunitate de investiţie.

Mai mult, din studiul citat (v. pag. 7) rezultă că pentru un procent cuprins între 44% (piaţă stabilă) şi 56.3% (piaţă efervescentă) dintre cumpărători motivaţia investiţională este foarte puternică. Ăştia sunt, probabil, "speculatorii" pur sânge, cei care în perioadă de cădere a pieţei nu ar intra la cumpărare nici morţi.

În acest fel se explică şi scăderea numărului de tranzacţii întâlnită în perioadele de "îngheţ" imobiliar. Oamenii care chiar au nevoie să cumpere, continuă să cumpere (nevoia e nevoie!), dar "investitorii" se abţin. Nu e nicio filozofie!

În general, un investitor investeşte ca să scoată profit. Bagă un bănuţ şi scoate doi. Nu există altă motivaţie. Asta e motivaţia care a existat pe tot parcursul boom-ului imobiliar din România, asta e motivaţia care lipseşte acum.

Cea mai simplă investiţie, baza investiţiilor, e cumpărarea de locuinţe cu scopul de a le da în chirie. În Occident e un sport destul de practicat şi o modalitate simplă de a-şi valorifica economiile pentru cei care au ceva bani adunaţi, mai mulţi decât ar fi cazul să ţină la bancă sau în alte instrumente de economisire, mai puţini decât ar fi necesari pentru deschiderea unei afaceri adevărate.

Ceea ce se obţine însă din chirie, randamentul, yieldul, trebuie să fie mai bun decât ceea ce se obţine dintr-un depozit bancar. Într-o piaţă stabilă, cu o monedă stabilă, cu o inflaţie stabilă, dobânzile maxime pe care le poate spera cineva sunt de 2-3%; ceea ce înseamnă că un câştig de 5% dintr-o chirie e mulţumitor, iar ce e peste - la 6-7% - mai mult decât mulţumitor.

5% este echivalentul a 20 de ani necesari pentru recuperarea investiţiei. 6-7% ar însemna 15-16 ani. Asta pe o piaţă matură, pe care preţurile - atât la cumpărare, cât şi la chirii - cresc în general cu 2-3% pe an, sau stagnează.

Dar cum stau lucrurile la noi?

Păi, în primul rând hai să vedem cum au stat lucrurile în perioada 2004-2007.

În primul rând dobânzile la bancă. La valută erau 2-3% (dolari şi euro), la lei 10%, apoi au coborât spre 6-7%. În acest timp preţul caselor creştea cu 15-20% pe an (şi în 2007, chiar cu 50%).

În 2004 cumpărai cu 25.000 de euro o garsonieră şi o scoteai la închiriat cu 150. Asta înseamnă un venit de 1.650 de euro pe an (150 x 11 luni; eliminăm chiria pe o lună, ca să acoperim cheltuielile cu taxele, reparaţiile anuale etc.). Deci un randament de 6,6%. Faţă de dobânda obţinută de la bancă, bunicel! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Prin 2007 o garsonieră ajunsese 50.000, chiria - 300. Aplicând acelaşi calcul, reiese tot un randament de 6,6%. Bun şi ăsta! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Să vedem însă cum se prezintă situaţia în 2009. Dobânzile bancare au ajuns în jur de 6% la euro şi 13-14% la lei. Foarte atractive. Şi depozitele sunt garantate într-o limită generoasă de 50.000 de euro. Preţul caselor a scăzut anul trecut cu 15-25% (depinde dacă socotim în lei sau euro) şi continuă să scadă. Chiriile sunt şi ele nesigure, pentru că devalorizarea leului pare să fi pus o presiune suplimentară şi neaşteptată pe ele. În aceste condiţii, cum stăm cu randamentele? Am făcut un mic studiu pe baza statisticilor din Anunţul şi iată ce am aflat.

După cum se vede din documentul la care fac referire, momentan majoritatea tipurilor de achiziţii ar aduce randamente cu cel mult 1,5% mai mari decât randamentul unui depozit bancar. Un pic mai bună e zona... Pantelimon, unde atât garsonierele, cât şi apartamentele cu 2 camere, aparent se cumpără ieftinuţ şi se închiriază frumuşel. Există însă şi zone / achiziţii în care randamentul este, efectiv, unul de mizerie. Cam tot ce e sub 6,5%.

În condiţiile acestea nu e de mirare că 75% dintre cititorii blogului au răspuns la ultimul sondaj că ar intra la cumpărare numai dacă randamentul investiţiei ar fi de minim 10%. E nevoie de minim 2% în plus pentru a justifica achiziţia, nu păstrarea banilor la bancă, şi minim 2-3% suplimentar pentru a te asigura împotriva scăderii de preţ, în varianta optimistă în care preţurile ar mai scădea cu cca. 10%. Dacă la anul pe vremea asta un apartament care costă acum 60.000 E şi oferă un randament de 7% va ajunge 54.000, înseamnă că pe parcursul a 12 luni vei pierde 6.000 E, adică mai mult decât câştigi din chiria pe un an şi jumătate! Şi dacă preţul va scădea cu 20%, atunci abia un randament de 14-15% ar deveni tentant pentru o investiţie (echivalent cu 7 ani de recuperare a investiţiei)!

Părerea mea e că sunt şanse mai mari să pice un meteorit peste Bucureşti decât să vedem randamente de 10-15% din investiţiile în apartamente. Vor scădea preţurile, dar vor scădea (în euro) şi chiriile, datorită devalorizării leului. De aceea investitorii, adică 90% din grosul cererii din perioada de boom, se vor lăsa aşteptaţi ... mult şi bine.

Şi ştiţi până când? Păi, până când un randament de 6-7% va fi iarăşi cu minim 2-3% peste ceea ce poate oferi economisirea bancară şi preţurile vor fi suficient de stabile pentru ca nimeni să nu se teamă că face o achiziţie proastă cumpărând acum. Aşadar, repetaţi trimestrial tabelul meu, urmăriţi ce dobânzi oferă băncile şi până atunci păstraţi-vă banii la bancă sau în seif. Şi lăsaţi-i pe alţii să viseze la o eventuală relansare miraculoasă a pieţei în această primăvară.

Stagnarea din cursul valutar. Un articol interesant semnat Karl Case şi Robert Shiller (1988)

Userul "mobutu" mă invită să îmi spun părerea despre ultima teorie care circulă prin piaţă, aceea privind faptul că "Scaderea preturilor a fost contrabalansata de (1) scumpirea creditarii si (2) devalorizarea puternica a monedei nationale in raport cu moneda europeana. Asadar preturile nu au scazut."

Ce să zic, e ca şi cum ai fi spus în primăvara lui 2007: "Creşterea preţurilor a fost contrabalansată de (1) relaxarea creditării şi (2) devalorizarea euro în raport cu leul. Aşadar preţurile nu au crescut."

Pricepeţi? Raţionamentul e atât de retardat încât nici nu ar merita să îţi baţi capul cu demontarea lui, dar, din păcate, suntem nevoiţi să o facem şi pe asta.

Ceea ce ar putea fi susţinut cu oarecare temei ar fi, eventual, faptul că preţurile nu au scăzut chiar atât de abrupt. Ţinând cont de faptul că în ianuarie 2008 un euro costa 3,65 lei şi în decembrie 3,95, putem spune că un apartament cotat la 100.000 de euro atunci şi la 80.000 de euro acum nu a scăzut cu 20% (cât ar fi în euro) ci cu doar 14,5% (cât ar veni în lei). Tendinţa însă e clară, la fel cum a fost clară şi din 2003 până în urmă cu aproximativ un an.

Probabil că unii îşi freacă mâinile de bucurie crezând că dacă euro ajunge la 4,5 lei ei îşi vor recupera pierderea datorată scăderii. Din păcate nu doar că nu vor recupera nimic, dar cu cât leul va deveni mai slab, cu atât preţurile în euro la care se va putea genera o tranzacţie vor deveni mai mici. Nu mai zic de consecinţele pe care le va avea o asemenea cotaţie în direcţia ieftinirii şi mai accentuate a caselor ca urmare a "publicaţiilor de vânzare".

Pe de altă parte nu trebuie uitat că suntem abia în luna a 10-a de scăderi (nici măcar nu s-a împlinit anul de când a început ... "criza", în limbajul imobiliarilor, "corecţia" în limbajul celorlalţi). Chiar zilele astea am citit un material - un articol dintr-un ziar românesc, sau un articol de pe un site străin?... chiar nu mai ţin minte ⁽¹⁾ - conform căruia un ciclu de scădere durează în medie 6 ani, şi minim 3. Deci, în cel mai optimist caz, ne mai aşteaptă minim 2 ani de scădere - 2009-2010 şi parţial 2011 - oricâte eforturi ar face băncile sau actorii din real estate pentru deblocarea situaţiei. De asemenea ar fi interesant să citiţi articolul The Behaviour of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets (scris de Karl Case şi Robert Shiller în 1988). Ştiţi, ironia face ca lucrurile care se întâmplă la noi să fie atât de banale... sunt chestii studiate şi cunoscute pe alte meleaguri de zeci de ani. Pe scurt, articolul scris de Case şi Shiller porneşte de la 3 întrebări fundamentale:

1. ce duce la creşterile şi căderile de preţuri?
2. de ce în timpul boom-ului cererea e în exces, şi de ce vânzătorii nu ridică pur şi simplu preţurile, deodată, până la nivelul la care cererea scade?
3. de ce în timpul perioadei de după boom există sentimentul de exces al... ofertei, şi, în ciuda acestui sentiment, de ce vânzătorii nu reduc pur şi simplu preţul până la nivelul la care se pot încheia tranzacţii fără să mai aştepte până li se lungesc urechile?

Acestea-s întrebările fundamentale. Pentru a studia comportamentul cumpărătorilor, cercetătorii au ales atât pieţe în boom, cât şi aflate în faza post-boom (fiind uriaşă, America permite acest lux). Studiul condus de Case şi Shiller i-a ajutat pe aceştia  să tragă următoarele concluzii:

• resortul fundamental în spatele achiziţiei unei case este cel investiţional; majoritatea cumpărătorilor din boom cumpărau o casă pentru investiţie (pentru că preţurile creşteau) - este ceea ce am numit aici "cererea speculativă"; numai 5-10% dintre cumpărători (funcţie de oraşele studiate) nu îşi pusese deloc problema casei ca investiţie!
• percepţia riscului investiţiei este redusă sau foarte redusă în pieţele aflate în boom, lumea pur şi simplu nu îşi poate închipui că poate face o investiţie riscantă; între 87%-98% dintre cumpărători (funcţie de oraşul studiat) erau convinşi, la momentul achiziţiei, că preţurile vor creşte în următorii ani!
• cumpărătorii erau incapabili să-şi justifice raţional credinţa în creşterea preţurilor; ei apelau exclusiv la clişee, pretinzând de pildă că "economia locală e foarte puternică" (fără să poată motiva în vreun fel afirmaţia). Printre cele mai populare clişee din pieţele-boom se numărau: "locuim într-un oraş care oferă condiţii bune de viaţă" şi "nu e suficient spaţiu/pământ pentru toţi care vor să vină aici". În Milwaukee, unde preţurile fuseseră stabile, aceste argumente nu existau.
• în pieţele-boom mass-media raportează mai ales vânzările senzaţionale (la preţuri mai mari decât cele ceruta) şi agenţii imobiliari preferă să adune oferte de vânzare, cât mai multe oferte, decât să viziteze pe îndelete proprietăţile pentru a se familiariza cu ele; pur şi simplu e mai profitabil pentru ei, datorită cererii în exces. Partea naşpa e că vânzările senzaţionale nu reprezintă decât 6-10% din totalul vânzărilor, majoritatea tranzacţiilor (55-76%, funcţie de oraşul studiat)  făcându-se la un preţ mai mic decât cel de strigare, chiar şi în perioadă de boom. Tocmai pentru că e boom, însă, presa urmăreşte să raporteze boom-ul şi excepţia devine normă.
• pe o piaţă în scădere strategia vânzătorilor e aşteptarea; 50-69% aşteaptă revenirea condiţiilor necesare pentru a obţine ce vor, restul nu aşteaptă; procentul de aşteptare este foarte mare în pieţele care tocmai au experimentat boom-ul (aproape 70%) şi foarte mic (50%) într-o piaţă stabilă. Un număr infim de respondenţi (cam 4.5%) au răspuns că sunt pregătiţi să coboare preţul până vor vinde repede casa. Se explică, astfel, de ce preţurile scad încetul cu încetul şi nu brusc. Cam 20% este procentul celor dispuşi să coboare încet preţul, în trepte, dar numai până la o anumită limită.

Concluzia articolului este că investitorii dintr-o piaţă-boom nu au niciun fel de imagine asupra fundamentelor, investiţia lor fiind condiţionată social (pe baza zvonurilor şi a clişeelor pe care le aud zilnic). Ei sunt motivaţi de credinţa că preţurile mai au loc de creştere şi că, dacă nu acţionează acum, vor fi incapabili să-şi mai cumpere casa dorită. În ceea ce priveşte cauzele concrete ale unui boom pe case, cei doi cercetători sugerează că pot avea loc evenimente pozitive, cum ar fi o creştere de salarii sau o creştere a imigrării, care chiar pot avea un mic impact asupra preţurilor. În clipa aceea apar "investitorii", care observă că preţul caselor "creşte", şi se declanşează mecanismul real al creşterii preţurilor prin excesul de cerere (toată lumea vrea să "investească"). Preţurile nu cresc totuşi brusc până la nivelul maxim admisibil deoarece există o rezistenţă psihologică a cumpărătorilor, care trebuie să se acomodeze întâi cu preţurile din ce în ce mai mari. Deci preţurile cresc treptat. Invers, avem o rigiditate a scăderii din motive similare: vânzătorii nu sunt siguri că preţurile nu vor creşte iar. Unii declară că "nu îşi permit" să vândă sub un anumit preţ, pentru că de multe ori vor să cumpere altă casă şi degeaba lasă ei la preţ, dacă nu lasă şi vecinul. Alţii sunt convinşi că din case nu pierzi niciodată, deci să vinzi în pierdere e pur şi simplu un non-sens. Toţi aceşti factori acţionează simultan şi sentimentul, în mintea vânzătorilor, e că preţurile scad mult prea încet pentru a nu aştepta, cel puţin până se conving de realitatea vreunui nou prag minim.

Piaţa din România are această caracteristică, şi anume că preţurile sunt exprimate în euro deşi câştigurile populaţiei sunt în lei. Sigur că, în condiţiile unui curs valutar foarte flexibil, vânzătorii pot primi în anumite conjuncturi (cum e acum) de 2 lei speranţă, dar nu trebuie să uite un lucru: ceea ce se întâmplă acum pe piaţa imobiliară din România nu e nou, nu e senzaţional, ci e un fenomen banal, studiat şi cunoscut în Occident. Creşterea preţurilor s-a datorat aşteptărilor aberante provocate de intrarea în NATO şi UE, nicidecum vreunei "alinieri" la nişte ipotetice valori europene. Scăderea se va face încet, treptat, pe măsură ce vânzătorii dispuşi în mod real să vândă vor testa noi praguri minime şi îi vor obliga şi pe ceilalţi să se alinieze la ele. 

--

⁽¹⁾ - ăsta e articolul: http://www.baniinostri.ro/Real-estate/Cand-se-va-opri-declinul-pietei-imobiliare---a340.html

Balonul salariilor si harta preturilor sustenabile

Despre preţurile sustenabile "am profeţit" aici, aici şi aici.

Am făcut 2 greşeli majore, prima - că am socotit peste tot în euro, deşi veniturile românilor se măsoară în lei, şi a doua că am presupus că situaţia economică din iunie 2008 ar putea fi cumva "îngheţată", "criogenată", cu tot ce înseamnă asta: creştere economică solidă, curs euro/leu stabil, şomaj redus etc.

Evident, m-am înşelat. Ultimele 6 luni au arătat că nu putem spera la niciun fel de "îngheţ".

Mai grav, situaţia din ultimele 6 luni - cu prăbuşirea pieţei auto şi a vânzărilor de electronice şi electrocasnice, disponibilizările care încep să se petreacă în bănci şamd - arată că în România  avem şi un balon salarial de proporţii. Practic, o mulţime de salarii au fost plătite din aceeaşi sursă, banii pompaţi de bănci prin credite. Acum, când pompa nu mai pompează, se dezumflă şi salariile. 

Fiind vorba de nişte costuri sociale şi de nişte drepturi câştigate ale angajaţilor, balonul salarial nu se va dezumfla după modelul balonului imobiliar - pe verticală, afectând întreg cuantumul pieţei - ci pe orizontală, prin "tăierea" angajaţilor inutili. Nu cred în scăderea salariilor, ci în eficientizarea angajaţilor cu potenţial şi în trimiterea în şomaj a celor ineficienţi. Nu vorbesc aici de industriile în care se practica mai mult sau mai puţin "plata la comision" şi care sunt deja afectate. Aici toată lumea va avea de pierdut. Vorbesc de grosul pieţei de muncă, inclusiv de angajaţii la stat. Dacă se va ajunge efectiv şi la scăderi de salarii, nu doar la disponibilizări, atunci înseamnă că situaţia e groasă rău. Ca în Zimbabwe! Mă gândesc totuşi că aderenţa la UE ne păzeşte de scenarii catastrofale.

Din păcate, în imobiliare nu poţi "concedia" o parte din construcţii pentru a păstra ridicat preţul celorlalte. Poţi cel mult să amâni proiecte, dar nişte proiecte inexistente oricum nu au cum să influenţeze preţurile.

De ce e important de ştiut acest lucru şi de făcut legătura între cele 2 tipuri de dezbalonare? Pentru că trebuie să fim conştienţi că salariile nete de 400-500 de Euro (media obişnuită) nu vor dispărea din România pe fundalul crizei. Vor fi în continuare o mulţime de oameni care vor câştiga aceşti bani. Salariile nu se vor întoarce la nivelul din 2002 (adică 125-150 de euro). Şomajul, poate! Implicit nici preţul caselor nu are cum să revină la nişte niveluri ridicole de genul 10.000 de dolari / apartament. Alea erau preţuri pentru o ţară în care venitul mediu lunar era pe la 200 de dolari, cu tot cu banii la negru, şi nu existau credite.

Un moment! Am zis... "euro" ? Ei bine, aici e greşeala. După media ultimului an, 4-500 de euro înseamnă cam 1500-1600 de RON. Corect ar fi să spunem: trebuie să fim conştienţi că salariile nete de 1500-1600 RON (media obişnuită) nu vor dispărea din România pe fundalul crizei.  Dimpotrivă, vor continua să crească, poate peste 2-3 ani media va fi chiar pe la 1700-1800 RON. Nimeni nu ştie însă cât va fi cursul EUR/RON în clipa aceea. Dacă euro va fi 5 lei în 2010, asta e. Înseamnă că, în euro, salariile vor da niţeluş înapoi. Nimic special: şi în Marea Britanie sau SUA salariile au scăzut faţă de euro în ultimii 2 ani, odată cu devalorizarea monedei naţionale. Dacă se întâmplă la case mai mari, evident că se poate întâmpla şi la noi.

Consideraţiile acestea mă fac însă să recalculez preţurile de aici. Atunci am zis că preţul la care piaţa va merge fără probleme e în jur de 50.000 de euro +/- 10% pe un apartament oarecare de 2 camere (confort 1, de 50 m2). Prin "euro" însă înţelegeam în jur de 3,6-3,7 lei, cât era atunci. Deci în lei era vorba de cca. 160.000-200.000 de lei. Momentan în anumite cartiere din Bucureşti sunt oferte destule cu 70.000 de euro, însă în condiţiile unui euro la 4 RON acest preţ încă este cu cca. 1 miliard de lei vechi mai mare decât nivelul avansat de mine. Ceea ce înseamnă că e în continuare un preţ inaccesibil, fiind cu cca. 30-40% mai mare decât ar trebui să fie pentru ca piaţa să se deblocheze.

Rămân în continuare la părerea că preţurile din harta de aici sunt realiste, dar euro trebuie socotit la o valoare de 3,6-3,7. De exemplu, într-un cartier precum Drumul Taberei pentru care am dat ca preţ ok 650-850 E / mp preţul corect va fi, aşadar, transformat în lei, de 2350-3150 RON / mp. Momentan preţul zonei e pe la 5-6000 de RON, ceea ce înseamnă că mai are de scăzut, gârlă.

Până ne lămurim ce şi cum cu criza oricum e timp... berechet.

PS. Vreau să mai atrag atenţia asupra unui lucru. Mulţi oameni, în diverse discuţii, exprimă următoarea idee: "E imposibil ca un apartament să mai coste cât o maşină mai de fiţe". Se vede treaba că pentru român casa şi maşina sunt sfinte, dar comparaţia asta e incorectă. Corect ar fi să se spună : "Va fi imposibil să mai cumperi o maşină de lux cu un apartament de ghetou." În primul rând că automobilul de lux este de import, are un preţ care se măsoară în euro şi se adresează unui gen de cumpărători care nu locuiesc în ghetou. Dacă un apartament dintr-un cartier de tip "dormitor" din Bucureşti va costa echivalentul a 35.000 de euro şi un Audi de nu ştiu ce fel 50.000, asta e, ghinion pentru apartament. Proprietarul apartamentului nu are decât să compare preţul proprietăţii sale cu maşini mai populare gen Renault, Skoda sau chiar Dacia Logan şi să tragă concluziile de rigoare.

Preturi sustenabile (profetia lui Manole, partea a 2-a)

M-am gândit să fac o hartă a preţurilor sustenabile în Bucureşti, aşa cum le văd eu. Postul are legătură cu cel de aici.

Acolo unde am putut, am băgat şi câteva comentarii legate de plusurile şi minusurile zonei. Acu' eu ştiu că unii or să-mi sară în cap că prea sunt prăpăstios, în vreme ce alţii or să-mi reproşeze că dau apă la moară balonaţilor şi că în realitate preţurile vor coborî până la 50 E / mp, dar harta asta vine să completeze ideea de bază, şi anume că preţul metrului pătrat va (re) ajunge în jur de 900-1000 de euro. Mi se pare de altfel un nivel corect pentru România.

Cei care se ghidează după teoria că metrul pătrat ar trebui să coste cât un salariu mediu trebuie să ţină cont totuşi de faptul că pe o piaţă emergentă, cum e România, salariile cresc de la an la an şi atunci preţul metrului pătrat trebuie să conţină inclusiv aşteptările de creştere. Problema e când conţine aşteptări de 5-6 ori mai mari decât potenţialul real al economiei, cum s-a întâmplat până acum. Şi chiar dacă un preţ de 950 E/mp în Militari încă implică un efort deosebit din partea unei familii tinere (la un apartament cu 3 camere ar însemna cam 55-65.000 de euro), totuşi nu se compară cu preţul de 1800 E / mp care implică nu doar un efort deosebit, ci un efort fără creier.

Din punctul meu de vedere marea problemă este evoluţia descendentă a preţurilor. Încă nu putem şti dacă stabilizarea la aceste valori va trece printr-o perioadă iniţială de "bottom" la un nivel chiar mai mic, sau dacă declinul va fi lent şi se va opri "natural" pe la acele valori. Aici am putea avea de-a face cu 3 scenarii:

1. "prăbuşirea", sau ceea ce susţine şi teoria bulei: va urma o scădere abruptă până la niveluri sub pragul de sustenabilitate, după care va veni o revenire la fel de bruscă a preţurilor către nivelul de sustenabilitate şi apoi evoluţie crescătoare lentă, în corelaţie cu restul factorilor economici;

2. "aterizarea lină": preţurile vor coborî nu prea brusc până la pragul de sustenabilitate apoi îşi vor relua creşterea în corelaţie cu factorii economici;

3. "scenariul japonez": o coborâre bruscă, dar nu chiar ca în cazul scenariului prăbuşirii, către pragul de sustenabilitate, apoi o continuă coborâre lină către... valori de nebănuit.


Sincer să fiu habar nu am ce ne aşteaptă. Cred că orice scenariu e posibil dar tendinţa va deveni vizibilă abia după ce preţurile vor atinge valorile din imaginea precendentă. E posibil să avem de-a face şi cu un scenariu complet nou, şi anume o prăbuşire bruscă (bulă) urmată de o scădere lentă (scenariul japonez). După cum e posibil ca preţurile să coboare dublu, până la 4-500 E / mp, până când să se precizeze tendinţa. Niciodată în istoria ştiută un balon imobiliar atât de imens nu s-a mai format pe o piaţă în tranziţie, deci e posibil să asistăm la un scenariu complet nou.

În orice caz, proprietarii cu adevărat inteligenţi ar trebui să caute strategii pentru o vânzare cât mai rapidă (şi la un preţ cât mai apropiat de realitate, dar şi de dorinţele proprii) şi să facă abstracţie de asemenea tâmpenii crase.

Argumente

Când am deschis blogul în urmă cu aproape un an aveam câteva idei fixe a căror cristalizare mă făcuse să fiu sigur că avem de-a face în România cu un "bubble" imobiliar.

De fapt ar trebui spus că în urmă cu vreo 2 ani de zile (deci prin 2006) noţiunea de bubble imobiliar, pe care am încercat să o traduc în româneşte cu sintagma "balonul imobiliar", îmi era destul de străină. Prin perioada aia au apărut însă întrebările care în vara lui 2007 se transformaseră deja în certitudine.

1. Micii afacerişti, cei cu afaceri care nu rulează mai mult de 2-3 miliarde ROL / an, şi care ar trebui să fie "sângele" pompat în venele economiei deveniseră în numai 5 ani incapabili să-şi cumpere o locuinţă din propria muncă. În mod normal profitul pe 2-3 ani (dacă socotim profitul la o rată decentă de 10-15%) ar trebui să fie suficient pentru ca omul să-şi cumpere o locuinţă cu banii jos. Ceea ce nu era cazul. În 2002 o firmă cu 2,5 miliarde ROL cifră de afaceri (la1 E = 4 RON) îţi aducea un profit de 250 de milioane. Aproape că luai o garsonieră cu banii ăştia. În 2006, deşi euro scăzuse la 3,5 (deci 2,5 miliarde ROL reprezenta, în euro, chiar o cifră mai mare), cu acelaşi profit mai luai... vreo 2 clanţe.

Aşa ceva e anormal şi la vremea aceea mi-a atras atenţia. Câtă vreme 2-3 miliarde ROL / an reprezintă încă o cifră de afaceri bunicică pentru 90% din afacerile româneşti, de ce nu am lua ca etalon ceea ce poate face cu munca sa un mic antreprenor?

Culmea este că dintr-o afacere de un asemenea nivel micul antreprenor o poate duce bine în continuare. Poate să-şi ia o maşină bună, poate să-şi facă o vacanţă frumoasă etc. Dar nu se mai lipeşte de-o casă.

2. Nebunia de pe terenuri. Anul 2007 a fost anul terenurilor. Toată efervescenţa, orientarea agenţiilor mici către terenuri, erau semne clare că se extrag sume masive din piaţa de apartamente vechi şi se bagă în terenuri.

Oare de ce?

3. Cu banii luaţi pe niscaiva betoane ceauşiste în România te puteai reloca în UK. Vă asigur că istoria asta este absolut reală.

Întrebaţi-i pe nişte emigranţi adevăraţi, plecaţi în anii '90, ce înseamnă relocare adevărată şi muncă de dimineaţa până seara pentru a-şi îndeplini visul, o casă, o maşină, o familie fericită. Brusc, în mirifica Românie, pardon, Noul Ierusalim, se creaseră condiţii economice atât de bune încât orice Ion şi orice Mărie îşi permiteau, ca boierii din vechime, să facă Parisul la pas... Măi să fie!

4. Relaxarea continuă a creditării din goană către noi nişe de piaţă. În general lumea reţine doar relaxarea din 2007, dar în realitate creditarea a suferit o mulţime de relaxări succesive. Prin 2004 amatorul de credite trebuia să aibă minim 1 an de continuitate la locul de muncă şi 6 luni de salariu pe cartea de muncă, iar singurele venituri recunoscute erau salariile. Prin 2006 se mai cereau doar 6 luni la locul de muncă şi 3 luni cu salariul pe cartea de muncă. Prin 2007 au început să se accepte ca venituri toate dubioşeniile, inclusiv tichetele de masă, a venit relaxarea, apoi au apărut (şi la noi) creditele pe 35 de ani. A naibii chestie, ceea ce nu se "relaxa" erau dobânzile şi comisioanele.

Mie nu mi se părea deloc că avem de-a face cu o piaţă care evoluează organic, ci dimpotrivă. Mi se părea că avem de-a face cu o piaţă care ori de câte ori îşi atinge maximul mai este împinsă de la spate un pic, şi încă un pic... ca şi cum o mână invizibilă ar fi vrut să vadă cât e maximul.

În tot acest timp alţii puneau creşterea preţurilor pe seama celor 3 marote naţionale mari şi late:

- duduie economia;
- cresc salariile;
- cererea e mai mare decât oferta.

5. În afară începuse criza. Fac trimitere la primul post de pe blog. La noi nu se sufla o vorbă, totul era roz. Toţi gorniştii ziceau că România e izolată în coconul ei.

România nu rămăsese izolată nici în '29, când era o ţară eminamente agrară, darămite acum. În august 2007 deja începuse filmul în ţările baltice (de-asta l-am şi pus în blogroll pe Latvian Abroad, pentru ca lumea să se informeze). Filmul rulează deja şi la noi deşi se pare că BNR-ul a înţeles lecţia balticilor şi nu are de gând să scape situaţia din mână.

6. Legat de punctul 5, presa era manipulată ceea ce făcea ca opinia publică să fie manipulată. Asta se vedea cu ochiul liber. Am mai trăit chestia asta în 1989, când lumea se prăbuşea în jurul nostru şi ziarele comuniştilor anunţau în câte un colţ de pagină că "s-a schimbat guvernul la Varşovia" sau că "PCR urmăreşte cu interes procesul constituţional socialist din Bulgaria şi salută noua conducere de la Sofia". În plină criză americană, ştirile pe această temă care îşi făceau loc în presa de la Bucureşti erau rare şi insignifiante. Rubricile de imobiliare erau inundate de prognoze care mai de care mai măreaţă şi de comparaţii fantasmagorice, făcute de fel de fel de oligofreni, cu Londra şi Parisul. A, pardon, şi cu Kievul.

De-asta am deschis blogul, să-mi susţin ideea: există balon imobiliar în România.

Si totusi, unde a dispărut Elodia... aaa, pardon, Cererea?

Dacă semnele crizei apăruseră încă din urmă cu 8-9 luni, când preţurile continuau să crească fără să-şi pună nimeni problema că tranzacţiile devin din ce în ce mai rare, totuşi dispariţia subită a cererii nu a prevăzut-o nimeni. Dimpotrivă, lumea încearcă să se convingă că în piaţă "există încă o cerere puternică" dar aceasta ar fi inhibată de "zvonuri", "aşteptare" etc. Nu explică nimeni cum anume ar putea "zvonurile" sau "aşteptarea" să convingă pe cineva care are nevoie de casă să... stea pe stradă. Sau cu ce contoare Geiger se măsoară cererea asta dubioasă pe care o vedem, da' nu e. Chiar şi în raportul ăla al BNR se pomeneşte de această ilustră necunoscută numită "Cererea".

Din păcate pentru doamnele şi domnii în cauză, Elodia imobiliară, adică doamna "Cerere", chiar e moartă. Şi spre deosebire de Elodia cealaltă care se pare că a fost ucisă cu violenţă, "Cererea" noastră a murit de moarte bună şi de cauze naturale.

Cum aşa? Nu există în România nevoia pentru câteva mii de miliarde de locuinţe? Nu se înmulţesc românii mai rău ca iepurii, dând astfel naştere unor nevoi pantagruelice în materie de imobiliar?

Nu. Răspunsul simplu e "nu" .

Încă de la începuturile blogului am explicat pe înţelesul tuturor felul în care cererea se împarte în "solvabilă" şi "nesolvabilă". Ăsta era un lucru clar pentru toată lumea şi aplaudacii combăteau ideea zicând că şi nesolvabilii vor deveni solvabili pentru că va veni iepuraşul fermecat care le va creşte salariile cu jobenul şi bagheta magică.

Problema e că şi cererea solvabilă poate fi împărţită în 2 componente deloc neglijabile:

• cererea de necesitate: cei care sunt solvabili şi au nevoie de o locuinţă;
• cererea speculativă: cei care au un ban grămadă şi cumpără doar ca să nu stea cu el la bancă sau sub saltea, nu că ar avea nevoie de o locuinţă.

Cheia prăbuşirii pieţei stă în anvergura acestei cereri speculative pe care eu o estimez că a reprezentat, în momentul de vârf al balonului (2006 - sept. 2007), cam 90% din cererea solvabilă.

Oamenii îşi închipuie că cererea speculativă e reprezentată numai de cetăţenii israelieni care au venit cu geanta de bani şi au cumpărat o halcă de apartamente. Greşit! Cererea speculativă este formată de toţi cei care cumpără ca să se afle în treabă, cum ar fi:

• un provincial venit în Bucureşti cu gândul căpătuirii, nu al stabilirii aici până la moarte: acesta ar putea bine-mersi să stea în chirie, dar preferă (adică... prefera!) să cumpere gândindu-se că peste 5-6 ani, când îşi va lua zborul, va face o afacere bună din revânzarea sau închirierea apartamentului;
• părinţii unui student venit din provincie în Bucureşti care preferă să-i ia "lu' ăla micu" o garsonieră în loc să-i dea bani de chirie gândindu-se că peste 3-4 ani, când va termina facultatea, dacă ăla micu nu vrea să rămână în Bucureşti oricum o vor revinde dublu sau triplu;
• cineva care are un ban grămadă, să zicem din vânzarea unui teren, şi se gândeşte că o "investiţie imobiliară", a se citi: "iau-o-janghină-comunistă-stau-cu-curul-pe-ea-îşi-cvadruplează-valoarea-în-5-ani", e cea mai "solidă" investiţie;
• o familie tânără care, de frică să nu rămână fără casă, preferă să cumpere o garsonieră, eventual confort 3, garsoniera fiind tot ce îşi permit, iar motivaţia e: "uite aşa, ca să aivă şi ei", nu că şi-ar face cineva iluzia că... şi-ar putea creşte copiii acolo.

Toate acestea sunt exemple de cerere speculativă. Oameni care au cumpărat ca să se afle în treabă. Motivaţia speculativă a cererii a funcţionat corect până pe la jumătatea lui 2006 şi a devenit o tactică sinucigaşă de cumpărare de atunci încoace. Pe cel care avea 3 copii şi o nevastă nervoasă nu îl putem condamna că s-a dus în ianuarie 2008 la bancă şi a luat un credit ca să dea 130.000 de euro pe un apartament de 3 camere. Celor care au făcut treaba asta "ca să prindă şi ei trenul" le putem spune de pe acum (suntem în iulie 2008) că nu au luat niciun tren ci dimpotrivă, l-au pierdut pe singurul valabil.

Dar de ce a dispărut cererea speculativă? Păi răspunsul e foarte simplu: la ora actuală, când criza imobiliară e evidentă, e mult mai convenabil să ţii banii la bancă. În condiţiile unui euro destul de stabil banii din bancă se apreciază constant cu 10-11% pe an. Ceea ce înseamnă că:

• la 70.000 de RON înseamnă un câştig de 500 RON/lună: partea de chirie pe care trebuie să o dea un student.
  
• la 100.000 de RON înseamnă un câştig de 800 RON / lună: o familie tânără cu venituri lunare de 4000 RON mai pune încă 800 RON şi îşi plăteşte chiria unui apartament într-o zonă civilizată. Deigur, aceeaşi sumă ar putea fi pusă avans la o garsonieră pe care vor plăti rată timp de 30 de ani...

Exemplele ar putea continua. Actuala "stagnare" (termen prin care se ascunde scăderea) a pieţei nu are nici o legătură cu "zvonurile" sau cu "aşteptările" pe care le incriminează unii ci cu calculele simple pe care şi le fac oamenii, în urma cărora rezultă un singur lucru: nu are rost să cumperi acum, decât dacă vrei să-ţi baţi joc de banii tăi.

Vorba poetului: Ce e val, ca valul trece...

Razboi şi pace

În ultimele zile s-au înmulţit luările de poziţie vădit partizane ale unor bancheri - în special cei adânc implicaţi în finanţările imobiliare - în apărarea creşterii preţurilor.

Astăzi, de pildă, domnul Oprescu de la Alpha Bank, una din cele mai agresive bănci de pe piaţa de credite pentru casă, a declarat nici mai mult nici mai puţin decât că "Preţurile nu au cum să scadă. Pot exista însă corecţii pe anumite segmente."

Pentru orice om inteligent, poziţia bancherilor are o justificare foarte simplă: undeva pe la turul pantalonilor lor apretaţi şi scorţoşi, de bancheri bine, se simte un foc. Care dogoreşte din ce în ce mai tare. Şi în aer începe să miroasă a carne prăjită.

Aşa cum a zis şi Trenduri, până acum ce a fost, a fost o glumă. Preţurile chipurile au scăzut - unii zic că 10%, alţii că 20%, faţă de vârful din ianuarie 2008, vârf care, să fim serioşi, a fost înregistrat mai mult la ziar. Indiferent dacă scăderea reală a fost de 10-20%, cu siguranţă preţul de strigare este încă mai mare sau cât de cât apropiat de valorile reale la care s-au făcut tranzacţiile în primăvară. Dar iată că a venit vara, sezon prost prin tradiţie, şi cum iulie-august vor trece greu, la începutul lui septembrie deja vom avea 8 luni consecutive de scădere. Pericolul e să nu se atingă nişte valori catastrofice de -30%. În clipa aia băncile care au continuat în primăvară cu aceeaşi frenezie acordarea de credite vor avea o mare problemă. Vor sta pe nisipuri mişcătoare, zău aşa. Pentru că -30% scădere prin septembrie, octombrie, faţă de preţurile de strigare afişate la ziar în ianuarie, cu siguranţă va însemna că preţul de strigare al unei locuinţe va fi mai mic decât preţurile plătite real în primăvară. Băncile vor avea ipoteci pe case care valorează mai puţin decât s-a plătit pe ele!

Aşadar se pare că bancherii s-au sesizat brusc asupra acestei posibilităţi şi, mânaţi de focul care arde, au pus mâna pe baionetă şi au coborât în tranşee. Războiul, dacă e să mă întrebaţi pe mine, este profund imoral, deoarece este imoral ca un actor direct interesat în creşterea preţurilor - în speţă, bancherul care oferă bani, mulţi bani, cât mai mulţi bani! - să dea declaraţii care să susţină creşterea preţurilor. Adică, dacă ar susţine contrariul, ar fi ca şi cum măcelarul ar striga în gura mare că porcul are trichineloză, nu credeţi? Simplul fapt că bancherii au coborât din turnul de fildeş implicându-se direct în manevrarea pieţei arată că situaţia e albastră rău de tot.

Încercarea e disperată. Lăsând la o parte faptul că baza de creditare s-a restrâns enorm faţă de iunie 2007, războinicii luminii vor trebui să convingă din nou puţinii români disponibili că nu trebuie să se teamă şi că preţurile vor creşte... la infinit.

Poligonul de tragere: Chiliman vs. Murgeanu

Nu ştiu câţi dintre voi aţi conştientizat tema centrală pe care se dă bătălia de la Sectorul 1, dintre Andrei Chiliman şi Răzvan Murgeanu: "Salvaţi sectorul 1 de rechinii imobiliari!".

Interesant e faptul că primarul Chiliman şi-a schimbat tema campaniei abia odată cu turul 2. În turul 1 campania lui a avut în centru nişte bla-bla-uri obişnuite ("am făcut, am dres") şi un slogan fără viagra: "Sectorul 1 - Capitala capitalei" .

Aşa cum spuneam aici, tema imobiliarelor intră în campanie dar, din semnalele pe care le am, ăsta se pare că e doar un exerciţiu preliminar, ca la "poligonul de tragere", al cărui scop e să dovedească (sau nu) viabilitatea acestei teme în opţiunea electoratului. Chiliman intră în turul 2 cu 36% vs. 34% - rezultatul lui Murgeanu, deci lupta se anunţă incredibil de strânsă. Dar dacă Andrei Chiliman va învinge, în toamnă va fi măcel, pentru că tema - care îşi va fi dovedit viabilitatea în ochii electoratului - va fi preluată în discursul de partid al PNL şi PSD, indiferent de nivelul campaniei.

Sunt curios dacă în provincie a mai observat cineva o campanie similară.

UPDATE: Andrei Chiliman a câştigat detaşat cu 56,8% vs. Murgeanu 43,2% . Deci miza pe anti-imobiliare a fost corectă...

Cum sa vinzi in vremuri de ... restriste

Postul acesta se adresează proprietarilor care vor să vândă (şi care în multe cazuri au deja urechile lungite cu 3 metri de atâta aşteptare).

1. Când daţi anunţul la ziar precizaţi clar: "Particular, vând..." Vă veţi mări şansele de a fi abordat direct (şi) de un cumpărător interesat, pe lângă zecile de agenţii care vă vor suna să vă ceară confirmarea. Agenţiile nu vor face decât să ridice preţul şi asta vă va îngusta şansele de a vinde repede.

2. Trebuie să vă stabiliţi de la bun început 2 parametri: cât sunteţi dispus să aşteptaţi la vânzare şi cât sunteţi dispus să scădeţi la o eventuală negociere. Altfel zis daţi-vă un răspuns la întrebarea: "Cât ar trebui să dureze şi cât ar trebui să obţin pentru ca vânzarea să fie un succes?" Dacă vreţi să vindeţi înseamnă că aveţi o nevoie actuală de bani, deci nu prea e convenabil să luaţi aceşti bani peste... 2 ani. Fiţi flexibili. În clipa în care s-au depăşit cei doi parametri, înseamnă că începeţi să pierdeţi bani, timp şi nervi.

3. Vizionarea e cel mai important moment al zilei. Pregătiţi vizionarea încă din scara blocului. Dacă aveţi vecini cu năbădăi, daţi-le 5 lei să se ducă la ştrand, să se răcorească. Dacă holurile etajelor sunt mizerabile, aşteptaţi-vă oaspetele jos şi asiguraţi-vă că urcă doar cu liftul. La intrarea în apartament asiguraţi-vă că uşa şi preşul de la intrare sunt lună.

4. Nu puneţi vizionări dimineaţa sau seara! Puneţi-le numai ziua, pe lumină naturală, şi asiguraţi-vă că toate camerele sunt luminate natural. Lumina zilei va face ca toate camerele să pară mai mari decât în realitate. Inutil să mai spun, casa trebuie să strălucească de curăţenie şi impresia generală să fie de ordine şi îngrijire. Cumpărătorul îşi doreşte o casă curată şi îngrijită.

5. Dacă aveţi copii sau animale prin preajmă, ar fi bine să le daţi ceva de făcut pe tot parcursul vizionării. Casa trebuie să pară cât mai goală, pentru ca spaţiul să pară mai mare.

6. Să fie linişte. Nu vă aşteptaţi oaspetele cu muzica dată la maxim, fiindcă nu tuturor le place muzica pe care o ascultaţi dvs. Dacă ferestrele dau la bulevard şi afară e zgomot, staţi cu ele închise.

7. Aerisirea e foarte importantă. Dacă afară e foarte cald şi nu aveţi aer condiţionat, puneţi un ventilator în camera principală, în care veţi purta majoritatea discuţiilor. O atmosferă acră şi îmbâcsită scade cu 10% valoarea casei în ochii potenţialului cumpărător.

8. Chiar dacă vindeţi pentru că urmează să vă mutaţi, NU aşteptaţi oamenii cu un aspect dezordonat. Mai bine nu mutaţi mobila din loc decât să o faceţi pachet şi să o puneţi pleaşcă în mijlocul fiecărei camere. Dacă aţi scos deja mobila din casă atunci faceţi curăţenie lună. O echipă de curăţenie costă doar 3-4 milioane şi într-o zi v-o face boboc.

9. Îmbrăcaţi-vă îngrijit, pentru numele lui Dumnezeu! Cereţi zeci de mii, poate mai mult de o sută de mii de euro: ei bine, nu puteţi cere banii ăştia în trening sau în maieu! Ştiu că asta e ţinuta obişnuită de casă, dar la o vizionare e altceva. Vă întâlniţi cu cineva care se va despărţi de o sumă foarte mare de bani, şi e greu de crezut că o va da cuiva care arată a pakistanez.

10. Nu refuzaţi nici o ofertă, nici chiar cele care vi se par insolente (să zicem -20% faţă de preţul pe care îl doriţi). Spuneţi doar: "Mulţumesc, mai sunt şi alţi cumpărători, probabil îmi va lua o săptămână sau două până mă decid." S-ar putea ca o ofertă care vi se pare foarte proastă să se dovedească de fapt cea mai bună.

11. Baia trebuie să fie curată. Dacă e mică şi înghesuită, încercaţi să eliberaţi spaţiile-cheie: de exemplu pe policioara de sub oglindă ar putea sta de 3 ori mai puţine obiecte decât acum. Idem şi bucătăria. Pentru bucătărie ar fi bine chiar să aveţi un odorizant de cameră, pentru ca oaspeţii să nu simtă în niciun caz miros de mâncare (altfel zis, gătitul să pară... parfum!) .

Fazele şi cauzele baloniadei

Am promis într-unul din comentariile de la postul anterior că voi face un rezumat al baloniadei. Ce i-a dat naştere şi ce a perpetuat-o.

Momentul 0: Înainte de 2002. Semnele redresării economice de după 1999. Acordurile de muncă pe care România începe să le semneze cu Germania, Italia şi Spania. Începe să se formeze dispreţuita clasă a "căpşunarilor" (cărora ar trebui să le facem statuie). Balonul e în desfăşurare în alte ţări (Spania, Marea Britanie, SUA) .

Etapa 1: 2002-2003, a banului cash spălat şi uscat. Dpdv politic e un moment bun: suntem invitaţi să aderăm la NATO, ceea ce înseamnă că începem să ne integrăm real în Occident (apropo, în perioada aceea în Occident balonul imobiliar era în plin avânt). Populaţia începe să noteze interesul pentru achiziţii imobiliare al:

• cetăţenilor israelieni (eu am cunoscut unul care a cumpărat vreo 20 de apartamente în centrul Bucureştiului);
• "căpşunarilor", cărora le e suficient un an de muncă în afară pentru a-şi lua casă în Bucureşti;
• spălătorilor de bani.

Este o epocă a banilor în cash. Creditele sunt încă greu accesibile deoarece băncile pun numeroase condiţii şi sunt circumspecte. Salariile sunt în majoritate la negru, dobânzile sunt ridicate. Salariul mediu în Bucureşti e undeva pe la 220 USD. În plus, reglementările pieţei creditelor abia au fost date şi reţelele bancare încă nu au avut timp să se dezvolte. Nu e nimic magic: pur şi simplu a fost o epocă în care orice aventurier care venea cu 100.000 de dolari în buzunar putea creşte preţul unui întreg cartier.

Deja psihoza creşterii preţurilor s-a înfipt binişor în creierul a 99% din cetăţenii patriei. De acum scopul, ţelul #1 al vieţii fiecăruia e să apuce să înşface o bucată de apartament deoarece "preţurile vor mai creşte".

Etapa 2: 2004-2006, a creditelor care dau nas în nas cu românii. La sfârşitul lui 2004 achiziţiile imobiliare încă se fac preponderent cu banul jos (spre 90% din totalul tranzacţiilor, dacă nu mă înşel). Evenimentul crucial: Băsescu câştigă alegerile şi bagă impozitul de 16%. Brusc ies la suprafaţă o mare parte din salariile gri. Din 2005 începe să se ascută concurenţa dintre bănci şi creditul devine tot mai clar vehiculul #1 de achiziţie. Scad dobânzile şi băncile devin tot mai permisive în acordarea creditelor, deşi încă nu se acceptă ... bonurile de masă. Totuşi, întrucât scoaterea la iveală a veniturilor nu a fost bruscă, impresia generală a fost că preţurile "stagnează" sau cresc "mai lent". De fapt se terminaseră rezervoarele de "cash" pentru spălare.

Abia către sfârşitul lui 2005 preţurile încep din nou să crească susţinut. Angajaţii şi angajatorii au avut la dispoziţie cam 10 luni pentru a-şi regla cărţile de muncă în conformitate cu consecinţele lui 16%. Explozia salariilor determină expansiunea creditelor. Expansiunea creditelor susţine creşterea preţurilor. Creşterea preţurilor pune presiune pe salarii, care continuă să crească. Creşterea salariilor alimentează noi credite. Noi credite... şi tot aşa. E o roată infernală care nu are nimic "magic" în ea. Preţurile nu au crescut pentru că "au crescut", sau pentru că urma să intrăm în UE (ce-are a face sula cu prefectura?!) ci pentru că au existat bani dirijaţi către produsul numit credit imobiliar şi o clasă tot mai largă de indivizi capabili să acceseze creditul, şi avizi să acceseze creditul, în orice condiţii.

Etapa 3: 2007, a creditelor relaxate şi a leului tare ca fularu'. Băncile se calcă pe picioare. Sunt atât de multe, la fiecare colţişor de stradă, încât ai zice că românii ăştia mănâncă bani, nu pâine. Pentru a atinge noi pieţe îl obligă pe Isărescu să se relaxeze. Ura! De acum avem credite relaxate, grad de îndatorare 70%, poa' să codebiteze şi mamaia din mormânt, acceptăm şi bonuri de masă. Partea frumoasă e că în primăvara lui 2007 avem de-a face şi cu "atacul" speculativ asupra leului, care duce leul-paraleul românesc la valori ameţitoare comparativ cu euro. Românii sunt fericiţi. Au bani, s-au scos din foame.

După cum vedeţi, nu e nimic magic. Cu 2 salarii totalizând 4500 RON (adică in jur de 1400 de euro), o cifră absolut posibilă în Bucureşti, orice familie putea să ia de la bancă 60-70.000 de euro cu o rată lunară graţiată de maxim 450 de euroi la un credit cu dobânda variabilă. Mai punem şi un avans de la babaci şi uite aşa se face suta de mii.

O istorie de creşteri fără nimic magic în ea. E nevoie de 2 ingrediente : psihoză + bani. După cum bine remarca cineva pe aici, dacă i-ai fi spus cuiva pe timpul Caritasului că face o mare prostie fiindcă piramida e o imposibilitate matematică, te-ar fi scuipat între ochi. Mai apar şi pe blogul nostru asemenea flegmatici, deşi flegma lor ... parcă nu mai e a lor.

PS. Psihoza s-a cam încheiat. Robinetul cu bani s-a închis. Chiar trebuie să ai IQ 200 ca să-ţi dai seama ce va urma?

Profeţia lui Manole: preţurile din Bucureşti în 2011

Le mulţumesc celor 27.000 de vizitatori (unici absoluţi) care au ajuns pe blogul nostru, de la data deschiderii până azi.

M-am ferit până acum să dau vreun "pronostic" privind scăderea preţurilor: dacă o fi să scadă, cât or să scadă? Nu am făcut-o deoarece, sincer să fiu, mi se pare şi mie atât de incredibilă "profeţia" încât sunt conştient că ea poate părea ridicolă tuturor (cred că şi lui Aristotel C.!). Dar azi m-am hotărât s-o fac. Până la urmă va merita discutată, nu?

Sunt conştient şi de riscul pe care mi-l asum: acela de a distruge viaţa miilor de cititori ai acestui blog, în special cei tineri, care, citind profeţia de mai jos, vor spera în scăderea preţurilor şi vor amâna decizia de cumpărare. Şi scăderea mult visată nu se va produce...

Sper că înţelegeţi însă că dacă n-aş crede în profeţie, nu mi-aş asuma un asemenea risc imens.

Ca preambul ţin să vă amintesc că nu e bine să spui niciodată "niciodată". Parcă ieri îl văd pe Ceauşescu la congresul 14 zicând că "în România, va reveni capitalismul când o face plopul mere şi răchita micşunele"; a doua zi studenţii de la Politehnică au agăţat în plopi mere; în mai puţin de 2 luni, Ceauşescu dispăruse. Beţia puterii nu a fost suficientă pentru a escamota realitatea...

Să ne "clătim" un pic ochii cu preţurile afişate pe cel mai mare site de imobiliare din România, Imobiliare.ro. Hai să ne uităm la :

• cartierele populare, decente, dar periferice: Militari, Drumul Taberei, Titan, Balta Albă etc. - deci nu Dorobanţi sau Unirii, nici Ferentari!
  
• la un apartament de 2 camere - deci nici garsonieră, nici 3-4 camere!
  
• nici la ultimul etaj, nici la parter. La ultimul etaj e soare vara şi frig iarna, la parter îţi intră hoţii pe fereastră.
  

Căutăm, aşadar o locuinţă medie, pentru o familie cu posibilităţi medii şi cu aspiraţii medii.

Ce găsim? Numai preţuri în jur de 100-120.000 de euro. Adică 2000-2400 de euro / mp. Buun... deci astea-s preţurile de la care pornim. Unii zic că vor mai creşte, chiar cu 10-15%. Alţii că vor stagna. Unii că vor scădea uşor, alţii că se vor prăbuşi nasol. Fiecare cu părerea lui.

Şi acum iată profeţia lui Manole.

Premisa principală. Un lucru e clar: pe măsură ce ne integrăm în UE, circuitul negru al banilor va deveni tot mai restrâns. Să nu-şi mai închipuie cineva că se vor mai putea cumpăra mii de apartamente şi terenuri cu bani picaţi din cer (eventual de la mătuşa Tamara sau Zeul Căpşună) direct în buzunarul nostru, ca în urmă cu câţiva ani.

Premisa secundară. Clientul principal al locuinţei medii pentru o familie cu posibilităţi medii va fi, evident, familia cu venituri medii. Întrucât vremea de aur a Zeului Căpşună şi a banilor paraşutaţi misterios din cer va fi apus, instrumentul principal de achiziţie al locuinţei va fi, fireşte, creditul (singura posibilitate pentru cei cu venituri la vedere). Că doar de-asta e familie cu posibilităţi medii: dacă le-ar fi dat şi lor Dumnezeu nişte părinţi bogaţi, ar fi avut vilă în Piperă, moştenită de la Zeul Căpşună (sau mătuşa Tamara).

Raţionamentul, adică profeţia. Dacă familia e medie, atunci va dispune de venituri medii. Venitul mediu net în Bucureşti e azi de vreo 430 de euro. Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro. Deci o familie bucureşteană medie va dispune la începutul lui 2011 de venituri in valoare de cca. 1306 euro / lună. Adică venituri anuale de 15672 euro.

Cu banii ăştia în buzunar, oamenii se duc la bancă să-şi cumpere casă. Se pune întrebarea: ce grad de îndatorare pot accepta ei?

• 100% e imposibil;
• 70%, adică 914,2 euro / lună, nu le va da banca;
• 50% nu vor accepta ei, deoarece până la data aceea "memoria colectivă" a poporului român va avea destule exemple de oameni care au luat credite pe jumătate din venit şi apoi a dat riscul valutar peste ei (eventual şi alte riscuri: riscul de accident, riscul coronarian, riscul de şomaj etc.);
• 30-35%?... cel mai probabil: în cazul în care unul din parteneri păţeşte ceva / intră în şomaj, oricum va rămâne o bucăţică substanţială din salariul celuilalt care să poată asigura ieşirea din situaţia nasoală. De altfel acesta e şi procentul cel mai apropiat de normele bancare.
  

Deci, asta înseamnă că din venitul lunar familia noastră medie îşi va permite să dea pe rate cel mult 457,1 euro lunar. Astfel, rămân destui bani şi pentru o mică economisire (bani albi pentru zile negre), şi pentru creşterea unui copil, şi pentru un concediu petrecut la plajă în Bulgaria.

Acum, se pune şi problema perioadei de împrumut. Care e perioada maxim acceptabilă? 30 de ani? Ok, punem 30 de ani.

Şi ce variabilă mai intră în joc? Cumva dobânda creditului? Fireşte. Momentan dobânzile în România sunt pe la 9-11%, dar ni se promite că se vor alinia la dobânzile practicate în Europa, deci putem presupune cu temei că în 2011 vom vorbi de dobânzi în jur de 7%.

Acum, hai să vedem de câte ori îşi permite familia noastră medie să-şi împrumute propriul venit anual în condiţiile date. Dacă se duce la bancă să împrumute 15762 de euro pe 30 de ani cu o dobândă de 7%, rata lunară va fi de aprox. 135,7 euro. Cum suma disponibilă pentru plata ratelor era de 457,1 euro, înseamnă că familia noastră medie îşi permite să se împrumute de 457,1/135,7 = 3,36 ori salariul anual. Adică 52.657,92 euro.

Profeţia lui Manole: ei bine, cam atât va costa în 2011 un apartament de 2 camere dintr-un cartier mediu din Bucureşti. Adică exact cât îşi va permite o familie medie, cu aspiraţii medii, să dea pe el. Vreo 50.000 de euro, +/- 10% (funcţie de vechime, etaj, vecini etc.). Ceea ce înseamnă că:

• metrul pătrat va reveni la o valoare de 900-1100 Euro, nemaintâlnită de aproape 2 ani (din vara lui 2006);
• scăderea faţă de valoarea maximă atinsă (care încă nu ştim dacă s-a atins în ianuarie 2008) va fi aşadar de minim 50% (zic "minim" fiindcă Zilişteanu încă mai ridică la fileu procente...).
  

Ne putem aştepta la un minus de 25% (deci 675-825 E/mp) pentru cartierele ultra-periferice, şi un plus de 25% (1125-1375 E/mp) pentru cartierele centrale sau cele bine cotate.

PS. de ce 2011? Păi, fiindcă vor fi deja 3 ani de la alegeri, 4 ani de la intrarea în UE, 3 1/2 de la datu'n nas cu turbulenţele valutare... uite de-aia. Plus alte 1000 de motive.

30.03 Adăugire: simulări

Acelaşi scenariu, dar cu durata împrumutului doar pe 20 de ani: 45.448 E

Scenariu pesimist: Creştere salarială de 10% / an, dobândă de 8% => 42.631 E

Scenariu optimist-riscant: Creştere salarială de 20% / an, dobândă de 7%, nivel de îndatorare 50% => 86.485 E (chiar şi aşa ar fi o scădere cu vreo 20-25%)

Scenariu necesar pentru ca preţurile să "stagneze": Creştere salarială de 25% / an (adică salariu mediu de 840 E / lună), dobândă de 7%, nivel de îndatorare de 60% => 116.928 Euro

Scenariu necesar pentru ca preţurile să mai crească: întrebaţi-l pe Herr Zilişteanu.

--

Primul comentariu e chiar al meu: ce se întâmplă dacă dobânzile vor fi de 5 sau de 9%?... dacă salariul mediu va creşte doar cu 10% pe an, sau cu 25%?... dacă se vor construi toate apartamentele noi aflate în fază de proiect, sau nu se va construi niciunul?... Sau familia medie va dori să se împrumute doar pe 20 de ani, nu pe 30? Sau familia medie are 10.000 E de avans? Răspuns: evident, datele problemei se schimbă. Preţul poate fi mai mic sau mai mare, dar în orice caz nu va oscila cu mai mult de 10-15% / mp, în plus sau în minus.

Apoi va veni vârsta blocurilor care va eroda, cu fiecare an în plus, din credibilitatea lor.

Şi acum, comentariile voastre:

Noul Ierusalim!

Postul precedent a atras (până acum) 115 comentarii, care mai de care mai inflamat.

Hai să lămurim un lucru: eu personal nu prezic (sau prevăd) spargerea balonului. Totuşi, am încercat să aduc pe blogul acesta, încă de la început, o mulţime de argumente în favoarea unei idei care poate fi sintetizată astfel: dacă balonul nu se va sparge, atunci înseamnă cu adevărat că avem de-a face cu o minune dumnezeiască, aleluia!

Şi România o fi fiind cu adevărat Noul Ierusalim!

Şi asta pentru că piaţa imobiliară din România ar sfida, dacă nu se dezumflă (eu nu folosesc cuvântul "prăbuşire"), toate legile economiei. E ca şi cum economia ar avea un mers lin, firesc, raţional, de manual, în restul planetei, şi un mers... hm, aparte în România. În toată lumea preţul metrului pătrat locuit e corelat cu nişte indicatori foarte clari - preţul salariilor, puterea de cumpărare etc. - numai la noi e corelat cu Londra. Peste tot capitalismul este ciclic, succesiune de prosperitate şi crize, numai la noi se crede că va fi... o veşnică euforie (credite pentru toată lumea... pupat toţi piaţa endependenţii... şi tot românul să prospere...). Peste tot averile sunt făcute prin muncă, numai în România ziliştenii propovăduiesc... statul. Staţi degeaba, că oricum vă îmbogăţiţi cu 10-15%, garantat, vă jur! Şi tot aşa. Suntem daţi dracului, noi românii!

Oare ăsta să fie norocul nostru ca popor? Să fim "daţi dracului"? "Epocă de aur" cu cozi la... mâncare pe timpul lui Ceauşescu, democraţie... "originală" pe timpul lui Iliescu şi... economie "aparte" pe timpul lui Băsescu?

Legături bolnăviţioase?

Că tot ne citesc bancherii naţionali: ce legătură o fi între Mackenzie Residence şi Banca Naţională?

Well, legătura e chiar domnul Isărescu. Şi iată cum.

a. Mackenzie Residence a fost făcută sub umbrela Urbanscapes Investiţii srl (CF RO18029433).

b. Unul dintre puţinii acţionari ai Urbanscapes Investiţii srl este un anumit domn Liviu-Sorin Panţuru (salut!) (CNP: 1720128131243), domiciliat, cel puţin formal, undeva în Constanţa.

c. Interesant la acest domn Panţuru, pe care dvs. sigur nu îl cunoaşteţi, e faptul că mai este acţionar în alte (cel puţin) 9 firme: Mackenzie Proiecte (18861798), Urbanscapes Black Sea (RO18861780), Urbanscapes Development (RO19073526), Lissary-Mackenzie Investments srl (RO21054089), Urbanscapes Growth (RO21710973), Mackenzie Capital srl (RO21920240), Vertex Partners srl (11712926), TK Development Romania (radiată, RO12055204) şi Trammel Mackenzie Risk Control srl (RO15100261). Toate firmele se ocupă/ocupau cu "dezvoltări imobiliare", cu excepţia lui Trammel Mackenzie care oferă în special consultanţă managerială. Printre proprietarii firmelor "Urbanscapes" este şi o firmă din Nicosia, Cipru, Dinus Limited, care se ocupă, de asemenea, cu "real estate investments". La Trammel Mackenzie, însă, întâlnim în rândul acţionarilor un alt agent economic cipriot, Crowfeet Limited (tot din Nicosia). Tot Crowfeet era coacţionar şi la Vertex, dar Vertex nu mai funcţionează din 2005. Şi Dinus şi Crowfeet par a fi simple offshore-uri.

d. În general partenerul de afaceri preferat al domnului Panţuru, pe lângă Dinus Limited, pare a fi un anumit domn Răzvan Moşoiu (CNP: 1671019132818), domiciliat, cel puţin formal, în Eforie Nord. Formula de succes, care înfiinţează afaceri pe bandă rulantă, pare a fi Panţuru - Moşoiu - Dinus Ltd. ...

e. ...până la un punct. Căci surpriza vine dinspre Lissary-Mackenzie Investments srl, unde singurii acţionari sunt domnul în cauză şi Ileana-Lăcrămioara Isărescu (CNP: 2751021450017).

f. Păi aţi ghicit: doamna în cauză nu e nimeni alta decât fiica domnului Isărescu.

Deci iată legătura. Acu', ştiind că fiica domniei sale tatonează afacerile imobiliare, mă întreb, oare vă daţi seama ce sfâşiere dostoievskiană, ce trăire raskolnikovicioasă o fi în sufletul dumnealui seara, după cină, când aşterne pe hârtie măsurile anti-balon pe care urmează să le ia a doua zi întru însănătoşirea economiei româneşti?

PS: de ce, când cauţi "urbanscapes", Google zice că "acest site poate dăuna computerului dvs." ?

1250 de euro/lună: atât te-ar costa să urci cu 6% preţurile

"Ziarul Financiar" a publicat în ediţia de azi, chiar pe prima pagină, o nouă cercetare bazată pe lecturarea conştiincioasă a anunţurilor din gazeta de perete "Anunţul (telefonic)" . Concluzia dumnealor e că-n octombrie preţurile au mai crescut cu 6%.

Oau! Mă mir că atâta inteligenţă nu presează pe dinăuntru creierele care o posedă făcându-le să se crape.

Hai să facem o socoteală simplă. Aşa cum zic dumnealor în articolul de azi, "analiza ZF a luat în calcul apartamentele cu trei camere, construite între 1980 şi 1990, acestea fiind cele mai stabile din punctul de vedere al preţului."

Şi acum hai să ne uităm pe Anunţul. Într-o ediţie normală de toamnă, perioadă de efervescenţă imobiliară, sunt aproximativ 2000-2500 de anunţuri de vânzare de 3 camere, din care aproximativ 500-1000 pot fi sigur încadrate la perioada 1980-1990. Strict pentru necesitatea demonstraţiei, hai să luăm o medie a lor: 750.

Anunţul ăsta telefonic apare de 3 ori pe săptămână. O lună are 4 săptămâni şi un pic. O lună tipică are, aşadar 12 apariţii (maxim 13). Carevasăzică într-o lună apar aproximativ 750 x 12 = 9000 de anunţuri care se încadrează în "profilul" urmărit de analiştii ZF.

Buuuuuuuuuuuun! Acum, dacă presupunem - tot pentru necesitatea demonstraţiei! - că fiecare anunţ din cele 9000 înaintează, în medie, suma de 100.000 de euro, rezultă că media preţurilor la 3 camere e de 100.000 de euro. Just, nu? Că doar e un calcul matematic simplu...

Ok. Dar ia să presupunem că the evil, diabolicul domn Dracula Oarecare vrea să vândă mai scump apartamentul propriu, drept pentru care vrea să "urce" piaţa. Să zicem că vrea să o urce cu 6%, cu cât au văzut analiştii ZF că au crescut preţurile în ultima lună. El îşi propune să publice în fiecare apariţie din AT un număr x de anunţuri care să nu vehiculeze suma de 100.000, ci pe cea de 150.000.

Ştiţi de câte anunţuri ar avea nevoie?... cât ar trebui să fie x?...

Păi, conform unui calcul matematic simplu ar fi nevoie cam de 1250 de anunţuri. 1250 de anunţuri aiurea, care ar vehicula preţuri de 150.000, ar trage în sus media preţurilor cu 6%.

Una mie două sute cincizeci de anunţuri.

Cum preţul unui anunţ în AT e în jur de 1 euro (un singur euro!), rezultă că dacă dl. Dracula Oarecare ar investi co-lo-sa-la sumă de 1250 de euro (una mie două sute cincizeci de euro!) ar putea să-i convingă pe jurnaliştii de la ZF că preţurile au crescut cu 6%, ceea ce ar face ca apartamentul lui să se vândă nu cu 100.000, ci cu 106.000 euro.

ZF va publica ştirea pe prima pagină, că doar se bazează pe o cercetare meticuloasă (mda... meticuloasă... numai că... halal metodologie!) şi întrucât ZF e un cotidian de business foarte serios şi bine informat, ştirea va fi preluată de multe alte publicaţii. The evil, diabolicul domn Dracula Oarecare îşi va atinge scopul cu o simplă investiţie de valoarea unui laptop mai acătării.

Nu-i aşa că şi dumneavoastră sunteţi ferm convinşi că oamenii inteligenţi nu pot fi manipulaţi?

Citeste si da mai departe: Lista imobilelor care prezinta risc seismic

Uite că exista online şi habar n-aveam: lista imobilelor care prezintă risc seismic. Un anonim, probabil chiar proprietarul site-ului Cutremur.net, mi-a arătat acest link pe care îl popularizez aici: http://www.cutremur.net/lista-cladirilor-incluse-in-categoria-de-risc-seismic-din-bucuresti/. Lista este autentică, pe baza înregistrărilor din posesia primăriei. Dacă funcţionarii primăriei nu fac nimic pentru popularizarea ei, o poate face internetul.

PS. Îmi cer scuze anticipat faţă de proprietarii din aceste clădiri. Dar astfel de informaţii trebuie să circule.

Imobiliarele, cele mai sigure investitii?

Cineva a pus un comentariu pe blogul meu în care a zis ceva de genul ăsta: "Imobiliarele sunt cea mai sigură investiţie".

O asemenea frază nu poate fi spusă decât de cineva care nu ştie ce înseamnă cu adevărat cuvântul "siguranţă". Eu cred că la ora actuală una din cele mai sigure investiţii e în acţiunile unei companii inovatoare gen Microsoft, Google sau Apple care domină piaţa mondială pe o anumită nişă tehnologică, dar mă rog... fiecare crede ce vrea. Ca să nu mai spun că mult mai sigură mi se pare investiţia într-o afacere proprie pe care să o duci singur acolo unde vrei. Aşa cum i-am răspuns altcuiva, în cazul unei agenţii imobiliare practic îţi poţi dubla investiţia într-un singur an pornind de la o sumă de toată jena (sub 30.000 de euro) iar dacă ai mai mulţi bani de investit sunt sigur că se găsesc nişe în care 100.000 de euro să devină 1.000.000 în numai 2-3 ani.

În ceea ce priveşte "investiţia sigură" în imobiliare, ea este "sigură" numai în anumite circumstanţe, şi anume cât timp continuă condiţiile particulare care duc la creşterea valorii imobiliarelor. Şi mă întorc iarăşi acolo de unde am pornit, la America: dacă investiţia în imobiliare e atât de sigură, de ce acolo a devenit atât de "nesigură" ? Avem sub ochii noştri un exemplu clar că investiţia în imobiliare nu e deloc aşa de sigură, şi totuşi ne cramponăm de o idee falsă.

Pe de altă parte mi-am dat seama de emoţia care pluteşte în aer şi de speranţa cu care mulţi s-au agăţat de blogul meu care a început să fie comentat în mai multe locuri pe internet. Aşadar, ca să fim bine înţeleşi, eu sunt convins că balonul se va dezumfla din mai multe argumente pe care am încercat să le expun parţial până acum:

• entuziasmul care creează psihoza cumpărării nu va dura la nesfârşit;
• entuziasmul este fabricat sistematic de mass-media, dar iată că încep să apară bloguri şi site-uri de internet care nu pot fi manevrate (şi or să mai apară... he he!... vă spun din sursă sigură);
  
• preţurile au depăşit cu mult pragul posibilităţii de cumpărare pentru marea majoritate, majoritatea covârşitoare, a populaţiei;
• preţurile pun indirect presiune pe economie, adică pe firme, care trebuie să mărească salariile, dar firmele într-o economie sănătoasă (la cap, mai ales...) trebuie să mărească salariile fiindcă le creşte productivitatea, nu fiindcă nu au angajaţii unde să locuiască; în condiţiile actuale multe firme ori vor da faliment, ori vor pleca din România, ori, pur şi simplu, vor stagna; în orice caz nu vor putea contribui la "măreaţa" creştere economică prognozată de guvern şi care, iată, conform ultimelor rapoarte, e mai mică decât se prevedea (poate ar fi bine ca guvernanţii să-şi pună niscaiva întrebări?... );
  
• evoluţia demografică a României de după 1989 nu oferă deloc motive de încredere optimiştilor, ba dimpotrivă;
• opinia conform căreia se migrează mult de la ţară la oraş şi se va migra şi mai mult din afară spre România, fapt ce generează creşterea constantă a preţurilor, este nesustenabilă deoarece migraţia este mult mai puternică din România spre străinătate şi pentru că lucrătorii care alimentează oraşele vin la joburi de jos, care nu le pot oferi salarii "ameţitoare", necesare susţinerii balonului;
• orice piaţă imobiliară are creşteri şi scăderi; România nu a cunoscut încă fenomenul de scădere fiindcă piaţa noastră nu e "liberă" decât de câţiva ani;
• etc. - mai sunt multe alte argumente pe care le voi înşira cu timpul.
  

În contrapartidă, cei care zic că balonul nu se va dezumfla aduc următoarele argumente:

• cererea va fi constant mai mare decât oferta;
• condiţiile de salarizare vor creşte constant;
• vin străinii peste noi şi cumpără ca disperaţii apartamente vechi de bloc;
• s-au relaxat creditele, fiind mult mai uşor să te împrumuţi;
• în Bucureşti, cel puţin, preţurile sunt încă mici comparativ cu capitale europene precum Parisul sau Londra;
  
• şi cam atât.

Pe de altă parte, ca să-i lămuresc pe mulţi care probabil au găsit în acest blog mai multă speranţă decât era nevoie, dezumflarea balonului nu va însemna neapărat că te vei culca azi cu preţul de 100.000 de euro şi te vei trezi mâine cu preţul de 50.000. Ăsta e un crah care se poate petrece pe o piaţă imobiliară (apropo de cât de "sigură" e investiţia) dar mult mai probabil e ca scenariul să se petreacă astfel: preţul să atingă un maxim după care să scadă cu 5 procente într-un an, cu 5 procente în următorul, cu alte 5 în următorul ş.a.m.d. până când vânzătorii se vor freca la ochi şi vor zice "I-ote domne', am dat 100.000 pă peştera mea şi acum, după 10 ani, nu mai iau decât 60." Un crah nu se poate produce cu adevărat decât fie în situaţii de calamitate extremă, fie în caz de război.

Desigur, istoria cunoaşte asemenea crahuri, cel mai cunoscut fiind cazul Florida '20. Imediat după terminarea primului război mondial, în plin entuziasm generat de victoria Americii, Florida a cunoscut una din cele mai spectaculoase efervescenţe imobiliare din lume. Această efervescenţă avea la bază 2 motivaţii principale:

• entuziasmul popular generat de prosperitatea economică;
• uşurinţa accesului la credit.

Preţurile au luat-o razna. Constructorii au început să anunţe noi proiecte rezidenţiale finanţate, ca şi acum, cu credit. Proiectele erau aşa de îndrăzneţe încât se vorbea de "insule plutitoare" , la fel ca în Dubaiul zilelor noastre. Vârful entuziasmului a fost atins în 1924-1925 când lumea cumpăra orice, oricât, oricum. În 1926 a început seria dezastrelor care au dus la prăbuşirea preţurilor (adică la crah): mai întâi un vapor, Prinz Valdemar, care urma să fie transformat în hotel plutitor, s-a scufundat chiar în portul Miami blocând accesul mărfurilor dinspre mare; apoi a venit un uragan care a măturat toate proiectele fanteziste cu "insule plutitoare". În câteva luni, preţurile au căzut de 10 ori, Florida întrând în "Marea criză" cu câţiva ani înaintea restului Americii.

Acest exemplu ne arată că în condiţii extreme poate apărea o prăbuşire a preţului la imobiliare... apropo de cât de sigură e investiţia. Desigur, nu are nici un rost nici să ne aşteptăm, nici, Doamne-fereşte, să ne dorim aşa ceva în România. Dar e un mic avertisment cu privire la cât de "sigură" e investiţia în imobiliare.

Economie: sa intelegem "cererea" si "oferta"

Una dintre cauzele cele mai citate ale scumpirilor imobiliare, aparent de necombătut, este aşa zisul mecanism al cererii şi al ofertei. Ni se susură zilnic în creier că "cererea" de locuinţe e mare comparativ cu "oferta", drept pentru care preţurile vor continua să crească până când "piaţa" va fi alimentată cu suficiente locuinţe noi, cât să se echilibreze mecanismul cererii şi al ofertei.

Din perspectiva lui Adam Smith, adică a unui economist mort acum 200 de ani, această explicaţie este corectă. Problema e că de la Adam Smith încoace s-au mai născut câteva generaţii bune de economişti care au arătat că evoluţia pieţelor depinde de mult mai mulţi factori, nu doar de simpla balansare a cererii şi a ofertei. Inocularea cu obstinenţă a acestei explicaţii în mintea oamenilor mizează pe ignoranţa economică a publicului, cvasi-generalizată în România.

Bunăoară, să luăm următorul exemplu: tot românul vrea maşină. Corect? Corect. Şi să presupunem că sunt 5.000.000 de români care au permis de conducere. Porsche face cele mai tari maşini din lume. Corect? Corect (mă rog, să zicem... poate fi Audi, Mercedes, Masseratti). Conform unei gândiri a la Adam Smith, maşinile Porsche sunt scumpe deoarece sunt prea puţine în raport cu cumpărătorii de aici. Corect? Co... Hm, păi nu prea, nu?

Greşeala raţionamentului provine din faptul că "piaţa" celor 5 milioane de români posesori de carnet de conducere este privită ca un monolit. În realitate orice student la economie ştie (acum, în 2007... dar nu ştia la 1807!) că o piaţă se compune din segmente. Dacă te uiţi cu lupa la cei 5 milioane de şoferi vei observa că unii au frică de viteză, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt săraci, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche, alţii sunt neîndemânatici, deci nu pot fi clienţi pentru Porsche etc. etc. etc. Piaţa conducătorilor auto poate fi segmentată în mii de segmente şi, în funcţie de fiecare dintre acestea, se pot vinde pe piaţă fără probleme şi Dacia Logan sau Ford Focus sau Mercedes SLK.

În principiu, da, oricăruia dintre noi i-ar plăcea să deţină un Porsche Cayenne la scară, dar de la a-l dori la a-l cere e cale lungă.

De asemenea, motivaţiile segmentelor de piaţă nu ţin numai de bani. Ele pot fi şi psihologice: se ştie că o maşină precum Porsche Cayenne nu se cumpără pentru că oferă "un raport bun preţ/calitate", ci pentru a-ţi arăta muşchii, statutul. În Statele Unite, bunăoară, există infinit mai mulţi milionari decât în România, şi totuşi asta nu înseamnă că acolo preţul unui Porsche Cayenne e de numai 10.000 de USD pentru că, vezi Doamne, oricine şi-l poate permite.

Revenind acum la problema noastră, a locuinţelor, rezultă că a spune generalist că "cererea e mai mare decât ofertă" e pur şi simplu fals. Despre cererea cărui segment de piaţă se vorbeşte aici?! Nu există cerere în general! Vă asigur eu că cine are în buzunar sau pe credit numai 50.000 de euro nu "cere" câtuşi de puţin apartament de 4 camere în Dristor cu 150.000 de euro. Cine are salariu de 500 de euro nu "cere" câtuşi de puţin să închirieze 2 camere în Rahova tot cu 500 de euro. Etc. Segmentaţi piaţa şi veţi vedea cum aşa-zisa cerere se evaporă ca un fum! În realitate "cererea" e alimentată de un segment foarte mic de piaţă, aşa-zisul segment al "clasei medii cu venituri mari" şi care e destul de volatil şi dependent de cursul leu-euro mai ceva decât veniturile exportatorilor.

De asemenea, ceea ce se omite constant din pseudo-explicaţia cu "cererea şi oferta" este raportarea la pieţele învecinate. Ok, să acceptăm ideea că în oraşele mari, în Bucureşti, în Cluj, în Iaşi, în Timişoara, preţurile cresc deoarece multă lume vine din oraşele mici şi din mediul rural şi creşte numărul populaţiei, implicit "cererea" (oricum nimeni nu poate explica cum ar putea determina venirea unei pături de sărăntoci în Bucureşti creşterea preţurilor la locuinţe cu zeci de mii de euro). Dar ne poate explica vreun deştept care face apel la teorii economice "ultimul răcnet" (ultimul răcnet acum 200 de ani, fireşte...) de ce cresc preţurile în oraşe precum Călăraşi, Bârlad, Mizil, Botoşani, Dorohoi şamd? Cumva şi astea sunt mari centre universitare şi economice care atrag ca un magnet tinerii studioşi, inginerii şi programatorii bine plătiţi?! Conform mecanismului cererii şi al ofertei nu ar fi normal ca o cerere ridicată în capitală şi oraşele mari să fie corelată cu o scădere cvasi-dezastruoasă în oraşele mici şi oraşele-fantomă?!

Şi totuşi, veţi spune, există cumpărători, chiar şi la preţurile acestea mari. Da! Există! Nimeni nu neagă chestia asta. Dar credeţi-mă că nu mecanismul primitiv al "cererii şi al ofertei" îi motivează pe cumpărători. Nu mai vorbesc de faptul, mai puţin vizibil, că există atâţia alţii care nu cumpără, deşi ar putea. Da, există deja o pătură din ce în ce mai mare de clienţi români care au salarii / familie de 1250-1500 de euro şi care totuşi preferă să stea în expectativă, cu 300-500 de euro chirie, decât să cumpere. Dar, revenind la cumpărători, bănuiala mea e că motivaţia principală a achiziţiilor în blocurile vechi este la ora actuală una exclusiv psihologică: de îndată ce se încadrează în segmentul exclusivist de piaţă care poate scoate din buzunar sumele cu multe zerouri în coadă necesare pentru cumpărarea unui apartament vechi de bloc, cumpărătorii cumpără fie din frică de o eventuală scumpire ulterioară, fie pentru a-şi arăta statutul social la care au ajuns. În ambele cazuri există credinţa optimistă că scumpirile oricum vor continua (fără să se ştie prea bine de ce...) şi deci dacă iei un apartament cu 120.000 de euro acum, oricum îl vei putea vinde cu 170.000 peste 3 ani. Aşadar nu cererea, ci optimismul inconştient este motorul din spatele achiziţiilor.

În concluzie, ferească Dumnezeu de răspândirea în masă a ideilor pesimiste.

Gherila shopping: cum sa cumperi mai ieftin ceea ce e ridicol de scump (2)

Continui postul cu gherilla shopping. Pe de o parte, aşadar, sunt vânzătorii: bine organizaţi, primind permanent semnale din mass-media şi din celelalte canale de comunicare, ştiind - prin natura meseriei/ocupaţiei - cât se vinde, unde se vinde, la ce preţ se vinde ş.a.m.d.

De partea cealaltă sunt cumpărătorii. Complet dezorganizaţi. Complet dezinformaţi. Un cumpărător tipic habar nu are care au fost preţurile reale ale ultimelor tranzacţii efectuate în zona în care doreşte să-şi cumpere micul său apartament de bloc. Singura lui sursă sunt ziarele, anunţurile de pe internet şi vizionările la care este invitat de diverşii agenţi imobiliari.

Cumpărătorul român este de foarte multe ori confuz, speriat şi foarte, foarte pesimist. În plus, cumpărătorul român mai are un defect: nu ştie să negocieze. Nu vrea să negocieze, în special fiindcă nu are încredere în forţa proprie de a obţine un preţ mai bun. Nu în ultimul rând, pentru că nimeni, niciodată, nu l-a învăţat să negocieze, nemaivorbind să-l înveţe să analizeze jocul forţelor într-o negociere. Dacă s-ar gândi un pic la poziţia sa de pe piaţă şi-ar da seama că puterea - adică banii - se află la el, nu la proprietari. Proprietarii sunt puternici numai în măsura în care cumpărătorii sunt slabi şi nu sunt conştienţi de faptul că deţin puterea.

În 99% din vizionări, cumpărătorii preferă să nu scoată o vorbă despre preţ şi se mulţumesc să
îi spună agentului dacă vor sau nu să cumpere la preţul propus de agent. Care le dă, chipurile, preţul proprietarului. Este o atitudine complet greşită. În primul rând trebuie să ştiţi că din principiu dacă agentul vă dă un preţ de 80.000, proprietarul s-ar mulţumi să vândă şi cu 73.000 şi chiar mai puţin, dacă aveţi tupeu să cereţi scăderea preţului sub acest prag şi ştiţi să negociaţi. Diferenţa de 7000+ este dată de comisionul agentului, întocmirea actelor etc. - lucruri pe care mulţi proprietari habar nu au că trebuie să le plătească şi care, în preţul final, îl încarcă întotdeauna pe cumpărător, la sugestia agenţiei. Spun "la sugestia agenţiei" deoarece mulţi vânzători oricum nu au văzut în viaţa lor mai mult de 100 de milioane de lei vechi deodată, şi ar fi mai mult decât bucuroşi să aibă în cont o sumă cu multe zero-uri în coadă, chiar dacă ar fi să mai dea de la ei câteva procente. Agenţia îi convinge însă că pot vinde mai sus decât se aşteaptă şi oamenii îşi freacă mâinile de bucurie.

Ei bine, cumpărătorii români nu sunt conştienţi de acest lucru şi acceptă ca berbecii preţul proprietarului/agenţiei. Cam aşa cum face ciobanul mioritic! "Well, dacă vin ăia să mă omoare, asta e." Tehnica de gherilla shopping, pe care am sugerat-o cu succes câtorva prieteni, încearcă să remedieze exact această problemă comportamentală a cumpărătorului. În realitate, dacă aţi acţiona în interesul dumneavoastră, ar trebui să spuneţi proprietarului încă de la vizionare cât credeţi că face, pe bune, apartamentul lui: mai puţin cu 8%. Spuneţi chestia asta fără jenă, de faţă cu agentul imobiliar: "Domnule proprietar, vă mulţumesc, îi mulţumesc şi domnului agent, e foarte frumos, dar eu consider că nu merită decât preţul-dvs.-minus-8%". Nu uitaţi că agentul e doar un intermediar! Pentru proprietar nu va fi o surpriză, deoarece el oricum vroia acel preţ. Nici agentul nu vă poate acuza că nu sunteţi fair-play faţă de el, câtă vreme purtaţi negocierile cu el de faţă (dar fiţi siguri că o să vă urască). Numai, pentru Dumnezeu, nu staţi ca morţii fără să ziceţi nimic, fără a face o ofertă concretă sau, mai rău, acceptând oferta dată de agent, umflată din start cu 7-8 procente! Este foarte important ca proprietarul să ştie clar ce gândiţi dumneavoastră, clientul real, deoarece şi el, la rândul lui, e îmbrobodit de agent că poate obţine un preţ mai mare ş.a.m.d. Proprietarul răspunde el însuşi la stimulii din piaţă, ori dacă peste tot i se spune că o anumită marfă este vandabilă la un anumit preţ, el chiar va încerca să o vândă la acel preţ. Până când nu apare un semnal contrar nu are cum şi mai ales nu are de ce să scadă preţul.

După ce veţi pleca de la vizionare, veţi fi lăsat un ghimpe şi proprietarului, şi agentului. Asta nu e tot. Apelaţi la câteva rude sau la prieteni să ceară aceleiaşi agenţii să vizioneze cam acelaşi tip de apartament pe care îl vizaţi şi dumneavoastră, sau cereţi-le prietenilor chiar să îi contacteze direct pe proprietarii pe care i-aţi vizitat. La vizionări instruiţi-i să facă exact ce aţi făcut şi dvs.: să ofere un preţ cu 7-8 % mai mic decât cel cerut. Şi când proprietarul e pe cale să cedeze, puneţi-l pe ultimul prieten să ofere cu 10% mai puţin. În maxim 2 zile veţi semna actul de proprietate.

Asta e tehnica de gherilla shopping. Simplu, nu? Dar, după cum se vede, necesită gândire la rece, comunicare de stimuli şi, mai ales, organizarea cumpărătorilor.

PS. aştept poveştile dvs. de succes la adresa de email don_balon[la]flash.ro!