Bani

Luaţi d-aici bani dă pensii şi salarii. De azi. E proaspeţi. Mai citiţi flăcăi şi din Cărtărăscu, poate îl terminaţi într-o zi şi ne lăsaţi în pace.

Special pentru acel blogger-vuvuzelă, care preia teme discutate şi răsdicutate aici făcând pe originalul: preţurile imobiliarelor "popularisch" vor scădea din momentul ăsta exact cât au ele chef să o facă. Şi la cât de maronii sunt banii de mai sus, 40-50% s-ar putea să fie prea puţin. Încă 1-2 ani cu Băsescu şi Boc şi vă garantez că se va ajunge la -80%.

Sunt bancherii oameni?

De câte ori nu aţi auzit următorul fals argument atunci când îi puneaţi cuiva la îndoială oportunitatea unui credit: "Da' ce, bancherii sunt tâmpiţi? Păi mi-ar mai fi dat ei mie un credit de [o sumă cu multe zerouri] dacă nu ar şti că preţurile doar cresc?"

Nu, bancherii nu erau tâmpiţi. Doar îşi făceau meseria: să dea bani la tot neamul, fraieri şi deştepţi, laolaltă (dar mai ales la fraieri, hai s-o recunoaştem). Ia uite ce scrie Gândul de azi:

"La sfârşitul anului trecut bancherii erau siguri că locuinţele se vor scumpi. La începutul anului a început scăderea tranzacţiilor efectuate iar aşteptărilor lor privind scumpirea acestora s-a redus la jumătate. Acum însă, bancherii se aşteaptă într-o proporţie covârşitoare, aproape identică celei de la finele lui 2007, ca locuinţele să continue să devină din ce în ce mai ieftine, conform unui sondaj de opinie realizat de Banca Naţională a României (BNR) în rândul instituţiilor financiare." (Gândul)

După cum vedeţi bancherii sunt la fel de oameni ca noi toţi. Când cresc preţurile, zic şi ei că preţurile cresc, când scad, sunt şi ei de acord că scad. Şi la fel ca noi, când cresc preţurile... dau banii cu uşurinţă, când scad... văleleu! Ce, noi, oamenii simpli, nu facem la fel?

Hai să vă zic un secret: cam la 6 luni după ce se va atinge pragul cel mai de jos al preţurilor pe piaţa imobiliară şi când toată lumea va fi de acord că s-a atins acest prag şi preţurile stagnează, şi vor scrie până şi ziarele cele mai gunoiere (Libertatea, Cancan...) că preţurile stagnează, bancherii vor ţine o consfătuire foarte importantă în urma căreia vor concluziona că preţurile au scăzut cât s-a putut de mult şi e cazul să privească mai relaxaţi situaţia din piaţa imobiliară pentru că preţurile stagnează. 

Să nu vă închipuiţi că există la ora asta mii de superspecialişti în statistică şi istoria bulelor economice şi psihologia maselor care stau şi generează pe computere de ultimă generaţie evoluţia preţurilor la imobiliare, scenarii politice, probabilităţi economice, nebunii, cu gând să anticipeze cu 3 săptămâni înaintea concurenţei atingerea pragului de stagnare, 3 săptămâni care ar putea însemna acordarea cu 1000 de credite mai multe decât concurenţa, ceea ce ar genera venituri de...

Vise. Bancherii or să citească ziarele, aşa cum facem cu toţii şi la un moment dat când una din ştiri va deveni mult prea repetată, o vor repeta şi ei. Şi bancherii sunt oameni.

Si totusi, unde a dispărut Elodia... aaa, pardon, Cererea?

Dacă semnele crizei apăruseră încă din urmă cu 8-9 luni, când preţurile continuau să crească fără să-şi pună nimeni problema că tranzacţiile devin din ce în ce mai rare, totuşi dispariţia subită a cererii nu a prevăzut-o nimeni. Dimpotrivă, lumea încearcă să se convingă că în piaţă "există încă o cerere puternică" dar aceasta ar fi inhibată de "zvonuri", "aşteptare" etc. Nu explică nimeni cum anume ar putea "zvonurile" sau "aşteptarea" să convingă pe cineva care are nevoie de casă să... stea pe stradă. Sau cu ce contoare Geiger se măsoară cererea asta dubioasă pe care o vedem, da' nu e. Chiar şi în raportul ăla al BNR se pomeneşte de această ilustră necunoscută numită "Cererea".

Din păcate pentru doamnele şi domnii în cauză, Elodia imobiliară, adică doamna "Cerere", chiar e moartă. Şi spre deosebire de Elodia cealaltă care se pare că a fost ucisă cu violenţă, "Cererea" noastră a murit de moarte bună şi de cauze naturale.

Cum aşa? Nu există în România nevoia pentru câteva mii de miliarde de locuinţe? Nu se înmulţesc românii mai rău ca iepurii, dând astfel naştere unor nevoi pantagruelice în materie de imobiliar?

Nu. Răspunsul simplu e "nu" .

Încă de la începuturile blogului am explicat pe înţelesul tuturor felul în care cererea se împarte în "solvabilă" şi "nesolvabilă". Ăsta era un lucru clar pentru toată lumea şi aplaudacii combăteau ideea zicând că şi nesolvabilii vor deveni solvabili pentru că va veni iepuraşul fermecat care le va creşte salariile cu jobenul şi bagheta magică.

Problema e că şi cererea solvabilă poate fi împărţită în 2 componente deloc neglijabile:

• cererea de necesitate: cei care sunt solvabili şi au nevoie de o locuinţă;
• cererea speculativă: cei care au un ban grămadă şi cumpără doar ca să nu stea cu el la bancă sau sub saltea, nu că ar avea nevoie de o locuinţă.

Cheia prăbuşirii pieţei stă în anvergura acestei cereri speculative pe care eu o estimez că a reprezentat, în momentul de vârf al balonului (2006 - sept. 2007), cam 90% din cererea solvabilă.

Oamenii îşi închipuie că cererea speculativă e reprezentată numai de cetăţenii israelieni care au venit cu geanta de bani şi au cumpărat o halcă de apartamente. Greşit! Cererea speculativă este formată de toţi cei care cumpără ca să se afle în treabă, cum ar fi:

• un provincial venit în Bucureşti cu gândul căpătuirii, nu al stabilirii aici până la moarte: acesta ar putea bine-mersi să stea în chirie, dar preferă (adică... prefera!) să cumpere gândindu-se că peste 5-6 ani, când îşi va lua zborul, va face o afacere bună din revânzarea sau închirierea apartamentului;
• părinţii unui student venit din provincie în Bucureşti care preferă să-i ia "lu' ăla micu" o garsonieră în loc să-i dea bani de chirie gândindu-se că peste 3-4 ani, când va termina facultatea, dacă ăla micu nu vrea să rămână în Bucureşti oricum o vor revinde dublu sau triplu;
• cineva care are un ban grămadă, să zicem din vânzarea unui teren, şi se gândeşte că o "investiţie imobiliară", a se citi: "iau-o-janghină-comunistă-stau-cu-curul-pe-ea-îşi-cvadruplează-valoarea-în-5-ani", e cea mai "solidă" investiţie;
• o familie tânără care, de frică să nu rămână fără casă, preferă să cumpere o garsonieră, eventual confort 3, garsoniera fiind tot ce îşi permit, iar motivaţia e: "uite aşa, ca să aivă şi ei", nu că şi-ar face cineva iluzia că... şi-ar putea creşte copiii acolo.

Toate acestea sunt exemple de cerere speculativă. Oameni care au cumpărat ca să se afle în treabă. Motivaţia speculativă a cererii a funcţionat corect până pe la jumătatea lui 2006 şi a devenit o tactică sinucigaşă de cumpărare de atunci încoace. Pe cel care avea 3 copii şi o nevastă nervoasă nu îl putem condamna că s-a dus în ianuarie 2008 la bancă şi a luat un credit ca să dea 130.000 de euro pe un apartament de 3 camere. Celor care au făcut treaba asta "ca să prindă şi ei trenul" le putem spune de pe acum (suntem în iulie 2008) că nu au luat niciun tren ci dimpotrivă, l-au pierdut pe singurul valabil.

Dar de ce a dispărut cererea speculativă? Păi răspunsul e foarte simplu: la ora actuală, când criza imobiliară e evidentă, e mult mai convenabil să ţii banii la bancă. În condiţiile unui euro destul de stabil banii din bancă se apreciază constant cu 10-11% pe an. Ceea ce înseamnă că:

• la 70.000 de RON înseamnă un câştig de 500 RON/lună: partea de chirie pe care trebuie să o dea un student.
  
• la 100.000 de RON înseamnă un câştig de 800 RON / lună: o familie tânără cu venituri lunare de 4000 RON mai pune încă 800 RON şi îşi plăteşte chiria unui apartament într-o zonă civilizată. Deigur, aceeaşi sumă ar putea fi pusă avans la o garsonieră pe care vor plăti rată timp de 30 de ani...

Exemplele ar putea continua. Actuala "stagnare" (termen prin care se ascunde scăderea) a pieţei nu are nici o legătură cu "zvonurile" sau cu "aşteptările" pe care le incriminează unii ci cu calculele simple pe care şi le fac oamenii, în urma cărora rezultă un singur lucru: nu are rost să cumperi acum, decât dacă vrei să-ţi baţi joc de banii tăi.

Vorba poetului: Ce e val, ca valul trece...

Dragi BNR-isi, va rog lamuriti-ne

Via Hotnews aflăm de raportul ăsta asupra "stabilităţii financiare" (2008) al BNR. Acolo, la pagina 87, găsim următoarea frază interesantă:

"Riscul unui şoc de reducere severă a averii imobiliare în Bucureşti este însă redus, pentru că puterea de cumpărare este sensibil mai ridicată, iar numărul celor care locuiesc sau lucrează în Bucureşti se menţine ridicat."

Având în vedere că blogul nostru este constant vizitat de persoane din BNR aş vrea să le pun următoarele întrebări în speranţa primirii unui răspuns:

1. ce înseamnă "reducere severă"?
2. cât de mare trebuie să fie "reducerea" pentru a fi "severă"?
3. cu cât este, concret, "mai ridicată" puterea de cumpărare a bucureşteanului faţă de ieşean, timişorean, piteştean, tulcean, giurgiuvean etc. - ţinând cont de faptul că deşi veniturile în Bucureşti sunt cu 30-50% mai mari decât în provincie, şi costul vieţii e pe măsură (ca exemplu, vezi chiriile)?
4. ne poate spune BNR, concret, numărul celor care "locuiesc sau lucrează" în Bucureşti şi metodologia după care s-a făcut numărătoarea? Vă reamintesc că de câţiva ani buni participarea la vot în Bucureşti abia mai atinge 40% în timp ce programul de sănătate al guvernului a trimis o grămadă de hârtii pe numele unor decedaţi, fapte ce sugerează că în realitate autorităţile habar nu au câţi oameni au emigrat, câţi au murit, câţi au plecat din Bucureşti sau câţi s-au stabilit aici.
   

Razboi şi pace

În ultimele zile s-au înmulţit luările de poziţie vădit partizane ale unor bancheri - în special cei adânc implicaţi în finanţările imobiliare - în apărarea creşterii preţurilor.

Astăzi, de pildă, domnul Oprescu de la Alpha Bank, una din cele mai agresive bănci de pe piaţa de credite pentru casă, a declarat nici mai mult nici mai puţin decât că "Preţurile nu au cum să scadă. Pot exista însă corecţii pe anumite segmente."

Pentru orice om inteligent, poziţia bancherilor are o justificare foarte simplă: undeva pe la turul pantalonilor lor apretaţi şi scorţoşi, de bancheri bine, se simte un foc. Care dogoreşte din ce în ce mai tare. Şi în aer începe să miroasă a carne prăjită.

Aşa cum a zis şi Trenduri, până acum ce a fost, a fost o glumă. Preţurile chipurile au scăzut - unii zic că 10%, alţii că 20%, faţă de vârful din ianuarie 2008, vârf care, să fim serioşi, a fost înregistrat mai mult la ziar. Indiferent dacă scăderea reală a fost de 10-20%, cu siguranţă preţul de strigare este încă mai mare sau cât de cât apropiat de valorile reale la care s-au făcut tranzacţiile în primăvară. Dar iată că a venit vara, sezon prost prin tradiţie, şi cum iulie-august vor trece greu, la începutul lui septembrie deja vom avea 8 luni consecutive de scădere. Pericolul e să nu se atingă nişte valori catastrofice de -30%. În clipa aia băncile care au continuat în primăvară cu aceeaşi frenezie acordarea de credite vor avea o mare problemă. Vor sta pe nisipuri mişcătoare, zău aşa. Pentru că -30% scădere prin septembrie, octombrie, faţă de preţurile de strigare afişate la ziar în ianuarie, cu siguranţă va însemna că preţul de strigare al unei locuinţe va fi mai mic decât preţurile plătite real în primăvară. Băncile vor avea ipoteci pe case care valorează mai puţin decât s-a plătit pe ele!

Aşadar se pare că bancherii s-au sesizat brusc asupra acestei posibilităţi şi, mânaţi de focul care arde, au pus mâna pe baionetă şi au coborât în tranşee. Războiul, dacă e să mă întrebaţi pe mine, este profund imoral, deoarece este imoral ca un actor direct interesat în creşterea preţurilor - în speţă, bancherul care oferă bani, mulţi bani, cât mai mulţi bani! - să dea declaraţii care să susţină creşterea preţurilor. Adică, dacă ar susţine contrariul, ar fi ca şi cum măcelarul ar striga în gura mare că porcul are trichineloză, nu credeţi? Simplul fapt că bancherii au coborât din turnul de fildeş implicându-se direct în manevrarea pieţei arată că situaţia e albastră rău de tot.

Încercarea e disperată. Lăsând la o parte faptul că baza de creditare s-a restrâns enorm faţă de iunie 2007, războinicii luminii vor trebui să convingă din nou puţinii români disponibili că nu trebuie să se teamă şi că preţurile vor creşte... la infinit.

500 de euro, salariul cu care ti se da un elegant sut in fund

BRD rupe pisica în două şi se pare că e prima bancă dispusă să ia decizii dure vizavi de creditare: clienţii care câştigă 499 de euro au un şut în fund garantat atunci când vor să aplice pentru un credit de casă, iar cei care câştigă sub 1500 de euro se pot îndatora cu maxim 60% din venituri.

Cum decizia BRD va fi urmată, probabil, de cea a altor bănci, este clar că în maxim 2 luni vom asista oficial la ceea ce se ştia deja: unul din pilonii preţurilor ridicate, creditarea oricui, oricum, oricât, nu va mai fi de actualitate.

Redevine valuta mijloc de economisire?

1 iulie 2007: 1 Euro = 3.13 RON.
1 noiembrie 2007: 1 Euro = 3.31 RON.
22 noiembrie 2007: 1 Euro = 3.59 RON.

Leul s-a devalorizat cu 8% în noiembrie şi cu 14% în ultimele 5 luni. Dacă "preţurile" reale la case (nu cele din anunţuri!) nu au crescut cu minim 15% de la 1 iulie până acum, atunci valuta a redevenit un mijloc de economisire mai sigur decât imobiliarele.

Update> Azi e joi. Va ajunge mâine 3.65?!

--

Căderea leului ameninţă stabilitatea financiară (România Liberă)

Leul a fost, ieri, campionul devalorizarii, fiind moneda cu cel mai inalt ritm de depreciere, iar caderea lui ameninta preturile si stabilitatea financiara, avertizeaza analistii.
Leul a spart ieri dupa-amiaza pragul de rezistenta de 3,60 in tranzactiile pietei valutare romanesti si, cu o cotatie de 3,6435 lei/euro la ora 16.00, era moneda cu cea mai mare depreciere dintre cele monitorizate de Bloomberg, a spus Ionut Dumitru, economistul-sef al Raiffeisen Bank.

Banca centrala a afisat ieri un curs de 3,5944 lei/euro, in cadere cu 1,55% fata de cotatia zilei de vineri, cea mai joasa cotatie a ultimelor 16 luni. Cursul afisat de banca centrala este insa o medie a cotatiilor tranzactiilor valutare interbancare, calculata la ora 13.00. "Cursul Bancii Nationale a Romaniei (BNR) este o cotatie indicativa, care descrie o situatie la un anumit moment. Tranzactiile continua pe piata din Bucuresti pana dupa ora 4 si, se mai fac schimburi cu lei pe piata de la Londra, care se inchide mai tarziu", a explicat Dumitru.
Economistul-sef al Raiffeisen Bank spune ca prabusirea monedei nationale din acest moment se datoreaza unei perceptii negative privind economia romaneasca si, mai ales, politicile sale. "Leul cade pentru ca deficitul de cont curent creste prea repede, inflatia aveanseaza rapid, economia incetineste si politicile economice sunt neadecvate. Doar banca centrala are politici restrictive, cele fiscale sunt prea relaxate", spune economistul-sef al Raiffeisen Bank.
Dragos Balaci, analist la ABN Amro Romania, crede ca nu va continua caderea leului si considera ca moneda noastra a fost impinsa de un asalt speculativ. "A cazut prea jos si prea rapid", spune Balaci, care estimeaza un curs de final de an de 3,55 lei/euro.

Nu e asalt speculativ, e nervozitate
Dumitru respinge ideea ca piata valutara romaneasca ar fi scena unor asalturi speculative. "Nu cred ca e vorba de atacuri speculative pe leu. Mai degraba putem observa ca investitorii straini sunt nervosi, iar unele comentarii ale oficialilor de la Bucuresti au inflamat nervozitatea", a spus Dumitru. Reprezentantii bancii centrale estimeaza ca banii speculativi care se misca in piata romaneasca sunt undeva intre 2,5 si 3 miliarde de euro.
"E greu de estimat suma totala a banilor speculativi, dupa cum e dificila definirea acestora. Eu cred ca sunt plasamente speculative la nivelul a 4-5 miliarde euro in piata romaneasca, dar nu e vorba doar de banii nerezidentilor, plasati in banci. E vorba si de plasamente pe piata de capital si chiar de investitii in piata imobiliara, care au si ele un aspect speculativ, chiar daca sunt mai putin lichide", spune Dumitru. Dupa ce consilierul guvernatorului BNR, Lucian Croitoru, a declarat, pentru o mare agentie de stiri, ca actuala cotatie a leului "respecta fundamentele economiei romanesti", piata a reactionat si leul a coborat la 3,65 lei/euro, spun dealerii.
Caderea leului spulbera sperantele ca inflatia anuala s-ar plasa sub nivelul de 6%, avertizeaza Dumitru. "Noi, de altfel, ne-am schimbat estimarea de inflatie pentru 2007, la un nivel de 6,5%."

Creditul in valuta s-a scumpit
Economistul-sef al Raiffeisen avertizeaza ca stabilitatea financiara este amenintata de devalorizarea brutala a leului, motiv care ar putea face ca banca centrala sa intervina pentru echilibrarea situatiei.
"Romanii sunt supraexpusi la creditele in valuta fara a avea o acoperire a riscului, deoarece au venituri in lei", spune Dumitru. Cand s-au relaxat conditiile de creditare, in iulie, cursul era undeva la 3,11-3,15 lei/euro. "Bancile comerciale au urcat pragul de indatorare la 70% din venitul unei familii, iar daca ne uitam acum la devalorizare, vedem o depreciere a leului cu peste 15%. Omul care a luat un credit in euro isi da aproape tot salariul pe rambursarea imprumutului", a avertizat Dumitru.