Un bubble de manual (1)

Am găsit pe economiapentrutoţi.blogspot.com un citat care mi-a plăcut: "Am citit zeci de articole care ne povesteau despre piaţa atipică şi excepţionalismul României - nimic mai fals. Suntem fix exemplu de manual, unde evenimentele s-au derulat mai repede ca în alte ţări."

Într-adevăr. Suntem fix de manual şi peste 10 ani nu am nicio îndoială că atunci când se va vorbi de bubble-ul est-european, România va fi citată ca studiu de caz. Iată un mic exemplu: în "Bubbles: And How to Survive Them", autorul propune la pagina 13 o listă de 18 trăsături ale unei inflamări financiare de tip bubble:

1. Creşterea rapidă a preţurilor (checked)
2. Aşteptări generalizate pentru creşterea viitoare a preţurilor (checked)
3. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu mediile istorice (checked)
4. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu un nivel de bun simţ (checked, ar trebui citit capitolul 10 pentru a înţelege ce înţelege autorul prin "de bun simţ", dar în esenţă e vorba de rentabilitate şi profit cum am discutat şi aici)
5. Mai mulţi ani de creştere economică susţinută (checkeduduială)
6. Existenţa reală a unor motivaţii "credibile" care pot susţine la nivel teoretic creşterea preţurilor (checked, "creşterea salariilor", "statul nu a mai construit nimic de 20 de ani", etc.)
7. Factorul "noutate" al motivaţiei, de exemplu apariţia internetului în perioada bubble-ului bursier din anii '90 sau "intensificarea imigrării" în cazul bubble-ului imobiliar (checked: "intrarea în UE" -> "alinierea preţurilor")
8. Credinţa generalizată în existenţa unei schimbări epocale de paradigmă (checked, "la noi e altfel", "România e diferită", "criza nu ne atinge", "economiile emergente sunt ferite" )
9. Apariţia de noi investitori (checked!)
10. Apariţia de noi antreprenori (checked!)
11. Interes sporit din partea oamenilor simpli şi a mass-media (checked!)
12. O creştere susţinută a creditării (checked, deşi unii tot sunt nemulţumiţi de medii)
13. O creştere susţinută a îndatorării (checked, idem)
14. Apariţia de noi instrumente şi instituţii de creditare (checked)
15. O inflaţie liniştitoare (ceea ce provoacă relaxarea băncii centrale) (checked)
16. O politică monetară relaxată (checked)
17. Scăderea ratei de economisire (checked)
18. O monedă naţională puternică (checked!)

Fragmente destul de lungi din această interesantă carte scrisă de John P. Calverley, (fost?) economist şef la American Express Bank, pot fi citite de altfel şi online, pe Google Books. E foarte interesantă şi e cu atât mai interesantă cu cât a fost publicată în 2005.

Special pentru prietenii noştri din BNR şi din guvern, care ne vizitează cu regularitate, aş vrea totuşi să citez două fragmente:

"A final characteristic of most bubbles is a strong exchange rate or, if the currency is fixed, an inflow of resources. During the bubble money flows into the country, either attracted by the booming asset or drawn in by the strength of the accompanying economic boom. The strong currency then leads to trade and current account deficits. Indeed, that is the “purpose” in a sense, so that there can be a net capital inflow, by definition equal to the current account deficit." (p. 18)

"Currencies can also become overvalued relative to underlying trade performance, and sometimes these overvaluations last a long time, if financing is available. Commonly, countries with a bubble in stocks or in housing have high currency valuations too, as for example in the US in the late 1990s when the US dollar reached $0.82 vs the euro; or more recently in the case of sterling, which has long been uncomfortably high against the euro and in 2004 surged to $1.90 vs the dollar. These overvaluations often reflect the inflow of money into the country, linked to the bubble in stocks or housing. But it is rare to see a pure currency bubble, on its own. " (p. 204)

Lectură plăcută.

Stagnarea din cursul valutar. Un articol interesant semnat Karl Case şi Robert Shiller (1988)

Userul "mobutu" mă invită să îmi spun părerea despre ultima teorie care circulă prin piaţă, aceea privind faptul că "Scaderea preturilor a fost contrabalansata de (1) scumpirea creditarii si (2) devalorizarea puternica a monedei nationale in raport cu moneda europeana. Asadar preturile nu au scazut."

Ce să zic, e ca şi cum ai fi spus în primăvara lui 2007: "Creşterea preţurilor a fost contrabalansată de (1) relaxarea creditării şi (2) devalorizarea euro în raport cu leul. Aşadar preţurile nu au crescut."

Pricepeţi? Raţionamentul e atât de retardat încât nici nu ar merita să îţi baţi capul cu demontarea lui, dar, din păcate, suntem nevoiţi să o facem şi pe asta.

Ceea ce ar putea fi susţinut cu oarecare temei ar fi, eventual, faptul că preţurile nu au scăzut chiar atât de abrupt. Ţinând cont de faptul că în ianuarie 2008 un euro costa 3,65 lei şi în decembrie 3,95, putem spune că un apartament cotat la 100.000 de euro atunci şi la 80.000 de euro acum nu a scăzut cu 20% (cât ar fi în euro) ci cu doar 14,5% (cât ar veni în lei). Tendinţa însă e clară, la fel cum a fost clară şi din 2003 până în urmă cu aproximativ un an.

Probabil că unii îşi freacă mâinile de bucurie crezând că dacă euro ajunge la 4,5 lei ei îşi vor recupera pierderea datorată scăderii. Din păcate nu doar că nu vor recupera nimic, dar cu cât leul va deveni mai slab, cu atât preţurile în euro la care se va putea genera o tranzacţie vor deveni mai mici. Nu mai zic de consecinţele pe care le va avea o asemenea cotaţie în direcţia ieftinirii şi mai accentuate a caselor ca urmare a "publicaţiilor de vânzare".

Pe de altă parte nu trebuie uitat că suntem abia în luna a 10-a de scăderi (nici măcar nu s-a împlinit anul de când a început ... "criza", în limbajul imobiliarilor, "corecţia" în limbajul celorlalţi). Chiar zilele astea am citit un material - un articol dintr-un ziar românesc, sau un articol de pe un site străin?... chiar nu mai ţin minte ⁽¹⁾ - conform căruia un ciclu de scădere durează în medie 6 ani, şi minim 3. Deci, în cel mai optimist caz, ne mai aşteaptă minim 2 ani de scădere - 2009-2010 şi parţial 2011 - oricâte eforturi ar face băncile sau actorii din real estate pentru deblocarea situaţiei. De asemenea ar fi interesant să citiţi articolul The Behaviour of Home Buyers in Boom and Post-Boom Markets (scris de Karl Case şi Robert Shiller în 1988). Ştiţi, ironia face ca lucrurile care se întâmplă la noi să fie atât de banale... sunt chestii studiate şi cunoscute pe alte meleaguri de zeci de ani. Pe scurt, articolul scris de Case şi Shiller porneşte de la 3 întrebări fundamentale:

1. ce duce la creşterile şi căderile de preţuri?
2. de ce în timpul boom-ului cererea e în exces, şi de ce vânzătorii nu ridică pur şi simplu preţurile, deodată, până la nivelul la care cererea scade?
3. de ce în timpul perioadei de după boom există sentimentul de exces al... ofertei, şi, în ciuda acestui sentiment, de ce vânzătorii nu reduc pur şi simplu preţul până la nivelul la care se pot încheia tranzacţii fără să mai aştepte până li se lungesc urechile?

Acestea-s întrebările fundamentale. Pentru a studia comportamentul cumpărătorilor, cercetătorii au ales atât pieţe în boom, cât şi aflate în faza post-boom (fiind uriaşă, America permite acest lux). Studiul condus de Case şi Shiller i-a ajutat pe aceştia  să tragă următoarele concluzii:

• resortul fundamental în spatele achiziţiei unei case este cel investiţional; majoritatea cumpărătorilor din boom cumpărau o casă pentru investiţie (pentru că preţurile creşteau) - este ceea ce am numit aici "cererea speculativă"; numai 5-10% dintre cumpărători (funcţie de oraşele studiate) nu îşi pusese deloc problema casei ca investiţie!
• percepţia riscului investiţiei este redusă sau foarte redusă în pieţele aflate în boom, lumea pur şi simplu nu îşi poate închipui că poate face o investiţie riscantă; între 87%-98% dintre cumpărători (funcţie de oraşul studiat) erau convinşi, la momentul achiziţiei, că preţurile vor creşte în următorii ani!
• cumpărătorii erau incapabili să-şi justifice raţional credinţa în creşterea preţurilor; ei apelau exclusiv la clişee, pretinzând de pildă că "economia locală e foarte puternică" (fără să poată motiva în vreun fel afirmaţia). Printre cele mai populare clişee din pieţele-boom se numărau: "locuim într-un oraş care oferă condiţii bune de viaţă" şi "nu e suficient spaţiu/pământ pentru toţi care vor să vină aici". În Milwaukee, unde preţurile fuseseră stabile, aceste argumente nu existau.
• în pieţele-boom mass-media raportează mai ales vânzările senzaţionale (la preţuri mai mari decât cele ceruta) şi agenţii imobiliari preferă să adune oferte de vânzare, cât mai multe oferte, decât să viziteze pe îndelete proprietăţile pentru a se familiariza cu ele; pur şi simplu e mai profitabil pentru ei, datorită cererii în exces. Partea naşpa e că vânzările senzaţionale nu reprezintă decât 6-10% din totalul vânzărilor, majoritatea tranzacţiilor (55-76%, funcţie de oraşul studiat)  făcându-se la un preţ mai mic decât cel de strigare, chiar şi în perioadă de boom. Tocmai pentru că e boom, însă, presa urmăreşte să raporteze boom-ul şi excepţia devine normă.
• pe o piaţă în scădere strategia vânzătorilor e aşteptarea; 50-69% aşteaptă revenirea condiţiilor necesare pentru a obţine ce vor, restul nu aşteaptă; procentul de aşteptare este foarte mare în pieţele care tocmai au experimentat boom-ul (aproape 70%) şi foarte mic (50%) într-o piaţă stabilă. Un număr infim de respondenţi (cam 4.5%) au răspuns că sunt pregătiţi să coboare preţul până vor vinde repede casa. Se explică, astfel, de ce preţurile scad încetul cu încetul şi nu brusc. Cam 20% este procentul celor dispuşi să coboare încet preţul, în trepte, dar numai până la o anumită limită.

Concluzia articolului este că investitorii dintr-o piaţă-boom nu au niciun fel de imagine asupra fundamentelor, investiţia lor fiind condiţionată social (pe baza zvonurilor şi a clişeelor pe care le aud zilnic). Ei sunt motivaţi de credinţa că preţurile mai au loc de creştere şi că, dacă nu acţionează acum, vor fi incapabili să-şi mai cumpere casa dorită. În ceea ce priveşte cauzele concrete ale unui boom pe case, cei doi cercetători sugerează că pot avea loc evenimente pozitive, cum ar fi o creştere de salarii sau o creştere a imigrării, care chiar pot avea un mic impact asupra preţurilor. În clipa aceea apar "investitorii", care observă că preţul caselor "creşte", şi se declanşează mecanismul real al creşterii preţurilor prin excesul de cerere (toată lumea vrea să "investească"). Preţurile nu cresc totuşi brusc până la nivelul maxim admisibil deoarece există o rezistenţă psihologică a cumpărătorilor, care trebuie să se acomodeze întâi cu preţurile din ce în ce mai mari. Deci preţurile cresc treptat. Invers, avem o rigiditate a scăderii din motive similare: vânzătorii nu sunt siguri că preţurile nu vor creşte iar. Unii declară că "nu îşi permit" să vândă sub un anumit preţ, pentru că de multe ori vor să cumpere altă casă şi degeaba lasă ei la preţ, dacă nu lasă şi vecinul. Alţii sunt convinşi că din case nu pierzi niciodată, deci să vinzi în pierdere e pur şi simplu un non-sens. Toţi aceşti factori acţionează simultan şi sentimentul, în mintea vânzătorilor, e că preţurile scad mult prea încet pentru a nu aştepta, cel puţin până se conving de realitatea vreunui nou prag minim.

Piaţa din România are această caracteristică, şi anume că preţurile sunt exprimate în euro deşi câştigurile populaţiei sunt în lei. Sigur că, în condiţiile unui curs valutar foarte flexibil, vânzătorii pot primi în anumite conjuncturi (cum e acum) de 2 lei speranţă, dar nu trebuie să uite un lucru: ceea ce se întâmplă acum pe piaţa imobiliară din România nu e nou, nu e senzaţional, ci e un fenomen banal, studiat şi cunoscut în Occident. Creşterea preţurilor s-a datorat aşteptărilor aberante provocate de intrarea în NATO şi UE, nicidecum vreunei "alinieri" la nişte ipotetice valori europene. Scăderea se va face încet, treptat, pe măsură ce vânzătorii dispuşi în mod real să vândă vor testa noi praguri minime şi îi vor obliga şi pe ceilalţi să se alinieze la ele. 

--

⁽¹⁾ - ăsta e articolul: http://www.baniinostri.ro/Real-estate/Cand-se-va-opri-declinul-pietei-imobiliare---a340.html

Prima surpriză din 2009: nici Anglia nu mai e ce-a fost odată...

[În primul rând vă urez "La mulţi ani!", uite că ne vedem şi anul ăsta :) ]

Conform indicelui Halifax preţul mediu al caselor din Marea Britanie a ajuns acum la 159.896 lire sterline, cu 16.2% mai mic decât la 1 ianuarie 2008 şi cu 21% mai puţin faţă de vârful de 199.766 din august 2007.

Acesta este nivelul din august 2004, când preţul mediu a fost 159.799 lire sterline. Sau nu?...

Păi nu. Fiindcă în august 2004 o liră sterlină costa 1,45 euro, şi acum mai costă doar 1,04 euro. Altfel zis 159.000 de lire de atunci erau mult mai valoroase decât 159.000 de lire de acum.

În august 2007 lira sterlină costa 1,48 euro. Deci 199.000 de lire însemnau 294.000 de euro. Preţul actual, de 159.000 de lire, nu mai înseamnă decât 165.000 de euro. Ceea ce înseamnă că raportat la euro preţul nu a scăzut faţă de vârf cu 21% ci cu 44%.

Dar Londra, unde e Londra în toată povestea asta? Staţi cu ochii pe Londra dacă vreţi să vedeţi unde vor ajunge preţurile din Bucureşti - aşa ne sfătuiau "băieţii deştepţi din imobiliare" în urmă cu nu mai mult de 6 luni.

În lire avem o scădere de 16,5%, de la 322.000 (august 2007) la 269.000 (acum). În euro scăderea e de 41,4%, de la 476.000 de euro la 279.000 de euro.

A, şi socotite în euro, preţurile nu s-au reîntors la nivelul din 2004, ci mult mai jos. Partea nasoală a poveştii e că preţurile continuă să scadă şi lira nu dă semne de revigorare.

Doamnelor şi domnilor, nici măcar Anglia nu mai e ce-a fost.

Cargo-cultul creditării

Hai să vă spun ce e ăla un "cargo-cult".

Pe la începutul secolului XX papuaşii din Pacific au dezvoltat o religie ciudată, care avea în centrul ei vapoarele europenilor. Vapoarele veneau numai când vroiau ele şi de regulă oamenii albi lăsau în urma lor bombonele, mărgele şi alte diverse bunătăţuri de acest gen. Mai târziu au apărut avioanele care paraşutau fel de fel de pachete din care oamenii albi le mai lăsau şi papuaşilor de-o ciorbă. Mmm, yummy! Crezând că revenirea periodică a vapoarelor şi a avioanelor poate fi provocată, papuaşii au început să dezvolte fel de fel de ritualuri. Religioase, fireşte. Ritualurile astea au primit numele generic de "cargo-cult".

Băncile sunt, la ora actuală, subiectul unui cargo-cult printre imobiliari. Reluarea "creditării" e aşteptată de toată lumea din imobiliare ca Sfintele Moaşte. Din păcate suntem nevoiţi să-i dezamăgim, pentru că : 

• băncile nu vor mai fi în niciun caz darnice cu doritorii de apartamente pe credit, câtă vreme preţul acestora e în scădere;
• peste 3-4 luni, intervalul cel mai scurt în care s-ar putea "relua" din nou creditarea, românii vor fi băgaţi în criză până peste cap şi numai de credite nu le va arde;
• toate semnalele indică faptul că în primăvara-vara 2009 euro va fi pe la 4,1 - 4,2 ceea ce va restrânge enorm baza celor capabili să ia un credit;
• până şi prognozele oficiale nu întrevăd creşteri salariale mai mari de 5% la anul; din piaţă vin deja informaţii despre mari companii multinaţionale care au simţit că s-a întors roata şi încep să-şi arate colţii la angajaţi; oamenii se vor gândi de 10 ori înainte să se mai împrumute iraţional, pe motiv că "oricum o să-mi crească salariul de 5 ori peste 3 ani".

Avem aşadar o mulţime de motive să credem că aşa-zisa reluare a creditării nu va ajuta, în cel mai bun caz, decât la  stoparea sau încetinirea scăderii preţurilor, într-un ritm similar cu cel înregistrat începând din februarie-martie, nicidecum la reluarea creşterii. Preţurile sunt încă departe de fundamente şi cel puţin în următorii 5 ani nu se întrevede o recăpătare a conjuncturii - politică şi economică - extraordinar de favorabilă din perioada ianuarie 2007 - ianuarie 2008. Tranzacţiile nu s-ar înmulţi, dar măcar s-ar dezgheţa.

Pentru jumătate dintre angajaţii din imobiliare cred că e mai cuminte să îşi caute deja altceva de lucru, fără să mai aştepte împlinirea cargo-cultului. Vor fi dezamăgiţi. Părerea mea...

Bişniţmanul miorit

"Cand am anuntat lansarea acestui proiect (ianuarie 2008 - n.r.), criza nu exista pe piata imobiliara bucurestena. Intre timp, lucrurile s-au schimbat si cum nu aveam cui sa vindem locuintele am 'oprit motoarele' pentru moment, situatie in care sunt multi alti dezvoltatori de pe piata", a spus George Padure.

În ianuarie 2008, globul ăsta - ăăă, pardon, blogul - avea deja 5 luni vechime. Se pare însă că domnii bişniţmani nu prea sunt obişnuiţi cu legtura.

A naibii criza asta dom'le, cum ne-a lovit ea pe nepregătite şi fără niciun semn prealabil.

Despre status, banii reziduali și viteza de dezbalonare

Datorită lui Renderman avem o imagine clară, matematică, a balonului imobiliar românesc care peste numai câțiva ani va fi recunoscut, fără îndoială, drept cel mai mare bubble speculativ din istoria României și, cine știe, poate unul dintre cele mai interesante bubble-uri speculative din istoria umanității.

Renderman a publicat 2 grafice care fac cât 1000 de cuvinte:

• Evoluția prețuri-salarii-PIB în perioada 2005/2008
• Același grafic dar pentru SUA, de unde se vede că americanii sunt... mici copii față de noi.

O singură precizare aș avea, și anume legată de întrebarea care dă titlul celui de-al doilea grafic: Cum distingem un bubble? Un bubble nu cred că înseamnă neapărat o îndepărtare a prețurilor față de anumite fundamente. Prețul petrolului de exemplu (în ciuda ultimelor evoluții) probabil va crește din ce în ce mai mult pentru că e o resursă perisabilă, din ce în ce mai rară. Așa cum am mai subliniat pe blog un bubble are un important fundament speculativ-psihologic, în sensul că subiectul bubble-ului este cumpărat de multe ori doar de dragul cumpărării, nu că ar îndeplini o nevoie reală sau că ar deveni din ce în ce în ce mai rar.

Caracterul balonat al pieței din România e indicat, astfel, de un lucru foarte simplu:

• cu 3,5 milioane de români plecați definitiv în ultimii 6-7 ani în Occident, e ridicol să crezi că fondul locativ (pe care Ceaușescu îl gândise în perspectiva unei Românii cu 25 de milioane de locuitori) va ajunge să fie insuficient. Sigur, există un deficit de locuințe sociale și locuințe de lux în România, dar nu de locuințe în general.
  

Tocmai din acest motiv toată piața imobiliară din România a fost în ultimii ani o piață de status. Oamenii au cumpărat / construit locuințe nu că ar fi avut neapărată nevoie de o altă locuință, ci pentru că vroiau să dovedească ceva, și anume că "au cu ce". Proprietatea e status. A fi înseamnă a avea și a avea, înseamnă a fi.

Provincialul vroia să se laude la el în sat că fi-su e mare domn la București și are casă. Bucureșteanul vroia să se laude că e mare șmecher și are casă nu știu unde. Etc. Totul e status și îmbățoșare. Așa cum păunii, ca să pară mai mari decât sunt, își umflă penele din coadă, tot așa românii s-au umflat în apartamente de bloc. Proprietatea le-a dat falsul sentiment al apartenenței la o clasă privilegiată, care poate.

Bun. Avem însă o problemă. Dincolo de un status se află alt status. După ce ai luat o garsonieră de 14m², superofertă, trebuie să ai și un BMW în fața scării și o plazmă pentru rarele momente în care vine un prieten la tine să vadă un meci. Fără astea degeaba ai acces la un rang dacă... nu poți să-ți ții rangul. Și dă-i consum!

În mod normal la câți bani s-au învârtit prin imobiliarele astea carpato-danubiene-pontice ar fi trebuit să asistăm la un declin lent al prețurilor datorită existenței unei oarecare cantități de bani reziduali, adică bani care să provină din tranzacții făcute pe vârf de balon și care să fie acum ascunși prin depozite sau prin seifuri. În loc să se întâmple așa am avut prilejul să asistăm într-un interval de numai 8 luni (februarie-octombrie 2008) la cele mai mari scăderi de prețuri înregistrate într-o criză imobiliară într-o țară așa zis civilizată, pe timp de pace. Mie mi se pare cam de râsu'-plânsu' ca o garsonieră în Dristor - să zicem... - să coste azi 90.000 de euro și peste numai 2 anotimpuri, cu 33% mai puțin, adică numai 60.000! Copilul obraznic al Europei, Riga, a înregistrat o scădere de 37% în cca. 14 luni, deci într-un interval de timp aproape dublu față de cel de aici. Păi de acum în 6 luni la ce ne putem aștepta?! În afară de : "Doamne, ce prost am fost!" ce altceva să mai zică ăla, săracul, care a cumpărat pe vârf de balon și care poate nici nu a apucat să-și amenajeze noul locșor că deja valoarea i s-a redus cu 33%, adică de vreo 5 ori mai mult decât l-ar costa amenajarea!?

Scăderea asta abruptă, nemaiîntâlnită nicăieri în lumea civilizată, începută încă din perioada creditelor relaxate și definitivată acum de noile norme de creditare, arată că sistemul e în realitate golit de banii reziduali. Mai pe românește spus, dacă o bancă a dat 80.000 de euro acum un an lui Gigel, drept credit pentru casă, Gigel a dat mai departe banii ăștia lui Ionel, proprietarul inițial, iar Ionel, care ar fi trebuit să se comporte cât de cât responsabil cu o asemenea sumă, i-a spart mai repede decât ai zice "pește". Ce a făcut Ionel cu banii?... Nu știu... întrebați-l pe el, dar eu bănuiesc că:

• fie și-a cumpărat o locuință nouă;
• fie i-a spart pe plazme la toată familia, Nokia Ngage-uri, Iphone și Samsung Omnia;
• fie i-a spart pe un BMW second (luat dublu decât dacă și l-ar fi cumpărat direct din Germania de la un dealer autorizat second hand), un Smart pentru nevasta și o excursie (cu poze!) la Paris.
  

Chestii de-astea. Uitați-vă la ce se întâmplă (și) la noi pe piața auto și în retailul de electronice/electrocasnice: dezastru. Încă o dovadă că România este perfect cuplată la ceea ce se întâmplă în afară și România nu e câtuși de puțin, cum le place unor inconștienți să creadă, un caz aparte în economia mondială. Dacia își închide porțile, Emag concediază zeci de oameni, Depozitul de Calculatoare închide zeci de magazine, Flamingo amână investiții. Dealerii auto au început mai recent să vâneze proprietarii de rable, doar-doar or mai găsi pe vreunul să vrea mașină nouă în schimbul rablei vechi. Etc. Este un indicator foarte clar că sistemul e golit de banii reziduali, care ar fi fost atât de importanți în asemenea momente critice. Când băncile au fost forțate să pună frână freneziei cu care dădeau credit oricât, oricui, oricum, visul frumos al românilor a luat sfârșit. Și asta în ciuda faptului că buzunarele le sunt pline. Pline de datorii! De aceea cred că scăderea prețurilor (viteza de dezbalonare) de abia de acum va intra pe o pantă cu adevărat descendentă și mai cred că fundul sacului e atât de jos, încât dacă lași o piatră să cadă... vor trece minute bune până vei auzi chelălăitul unui ecou.

PS: dedicație pentru Olandezu:



Sursa: APIA.ro. Hm. Se vede cam prost. Documentul meu original e aici: http://spreadsheets.google.com/pub?key=pjL6CbMT4qZuy3PKm0FPrdQ

Guest post: Dream Village, satul din curtea fabricii!

...de AristotelCostel

"Dream Village va fi un ansamblu rezidenţial plin de viaţă, de bucuria jocurilor copiilor, deci de spaţii verzi amenajate impecabil", arată developerul proiectului, ENG Internaţional. ENG reprezintă unul dintre cei mai mari importatori de zahăr pentru industria grea, industria uşoară, retail şi sectorul arab.

Sursa: http://www.dreamvillage.ro/despre-noi.html

Astfel, se îmbină zonele de atracţie maximă pentru copii - locuri de joacă special amenajate -, cu alei liniştite şi gazon atent organizat. Întregul ansamblu este astfel proiectat încât să aibă în inima sa o oază de verdeaţă şi de relaxare, mai arată dezvoltatorul.

Sursa: http://www.cotidianul.ro/dream_village_aduce_672_de_apartamente_in_iasi-29415.html

Cât costă o viaţă în câmpul muncii ieşene bonusată cu o odihnă pe cinste noapte de noapte în visul de mai sus (se poate opta şi pentru demisol!)?

1. Aceste apartamente ar fi trebuit sa aiba intre 60 si 121 mp, iar pretul celui mai spatios apartament era prognozat la 60.000 euro.

Sursa: http://www2.hotnews.ro/pp_articol_16338-Dream-Village-=-un-arab-ascuns-intre-evrei.htm

2. Apartamente de lux - Dream Village - 14 blocuri (demisol, parter şi 11 etaje) - Canta
1 cameră: de la 57.000 euro (cu TVA)
2 camere: de la 82.000 euro
3 camere: de la 99.800 euro

Sursa: http://old.ieseanul.ro/articol/ziar/iasi/au-luat-o-razna/17780/

3. Apartament 2 camere 60mp utili Tip B pret 93.646 euro.(COMISION ZERO!!!)
Sursa: http://www.apartamenteiasi.ro/Dream_Village/plata

Eh, n-a fost să fie ca în studiul de fezabilitate, 60 k Euro pentru 120 mp, dar e bine şi 90 k Euro pentru 60 mp. În fond, scădem 50% din metrii pătraţi şi punem 50% la preţ, aşa că procentele se recuperează!!!

Dacă v-aţi hotărât să cumpăraţi acum un apartament şi nu vă mai puteţi stăpâni setea de imobiliare de lux, efectiv nu ştiu dacă puteţi plăti cu VISA Electron. Poate ar fi mai bine să vă... duceţi la biroul lor de vânzări situat pe strada... căii ferate:

Cred că tot ei v-ar putea ajuta şi cu mersul trenurilor:

Din ce se vede în film, s-ar părea că realitatea a fost trucată! Oază de linişte? Relaxare? De ce au pus în film atât de aproape bloacele de calea ferată... când era atâta tarla după Bahlui? Şi blocul A1 se învecinează la nord, 15 m - calea ferată, est, 15 m - bloc A2, vest, 10 m - râpă, sud, 50 m - râu Bahlui. FOARTE SLABE TRUCAJELE ÎN FILMUL ĂSTA!!! Şi ce era hala aia industrială lângă ceea ce va fi "bucuria jocurilor copiilor"?

Totuşi, eu sper că nu v-aţi pierdut încrederea şi trag nădejde că nu veţi lua în seamă toţi invidioşii care ponegresc investitorii de succes:

"Dream Village" = un arab ascuns intre evrei
Sursa: http://www2.hotnews.ro/pp_articol_16338-Dream-Village-=-un-arab-ascuns-intre-evrei.htm

Bomba Dream Village face ravagii pe piaţă
Sursa: http://www.iasicastiga.ro/anchete-analize-si-reportaje/bomba-dream-village-face-ravagii-pe-piata

Una din cele mai mari investiţii străine în Iaşi e cu un picior în groapă 
Sursa: http://www.iasicastiga.ro/anchete-analize-si-reportaje/una-din-cele-mai-mari-investitii-straine-iasi-e-cu-un-picior-groapa

P.S. Părerea mea... se vorbeşte în articolele astea de 100 de cumpărători, iar de când s-a dat drumu' la şeptel în blocul A1, eu am identificat doar 2 care utilizează curentul electric, deci, MARFĂ, mai sunt apartamente de vânzare!!!

Din ciclul: "Daca doriti sa revedeti..." sau "Sa nu uiti, Darie!"

Domnul Stobbs de la Creditlink - Rez.ro - Autoo.ro etc. a fericit audienţele mondiale în urmă cu aproximativ un an susţinând următoarea prezentare care mi se pare memorabilă deoarece conţine toate clişeele care circulau la vremea aia pe piaţă.

| View | Upload your own

Stau şi mă gândesc, oare ce speranţe mai pot avea mărunţeii care au investit fără să fie conştienţi că o fac în fază de "overheating", nu de "heating"? Să luăm cazul cuiva care a "investit" 120.000 de euro într-un apartament cu 2 camere în urmă cu cca. 10 luni şi care în ianuarie 2009 vede că investiţia mai valorează doar 75.000 euro (şi încă scade). Să presupunem că bottom-ul se va atinge la o valoare de 60.000 (deci cam 1/2 din "investiţie"). Cum să-i explici coerent unui asemenea om că anii 2003-2007 în care s-au înregistrat creşteri succesive de 2 digiţi au fost, din punct de vedere istoric, o anomalie planetară cu care probabil nu ne vom mai întâlni nici noi, nici copiii noştri? Profeţia mea "doom" este că un apartament care va atinge bottom-ul la 60.000 va reatinge o valoare de 120.000 de euro în minim 15 ani de zile, şi asta numai în condiţiile în care inflaţia la euro va fi constantă de cca. 5% în toată această perioadă şi acel 5% NU va fi un indicator de stagflaţie prelungită! Dacă inflaţia va fi undeva pe la 2-3%, acel apartament va reatinge valoarea de 120.000 abia după minim 25 de ani de la atingerea bottom-ului!

Un cocktail financiar de genul celui întâlnit la nivel mondial până în acest an: abundenţă de bani la nivel mondial + norme relaxate de creditare + psihoză imobiliară (=delir) nu se va mai întâlni prea curând, pentru că nu mai sunt resurse. Nici financiare, nici, mai ales, psihologice. Poate că istoricii viitorului vor reuşi să pună cap la cap anumite fapte şi vor descifra misterul din spatele creşterilor de pe piaţa imobiliară mondială (care s-a gonflat, cum se zicea în The Economist, în acelaşi timp în mai multe locuri de pe planetă). Gurile rele zic că americanii aveau nevoie de bani ca să-şi finanţeze războaiele şi nu ştiau cum să-i tipărească fără să provoace inflaţie în propria ogradă. Poate că Japonia anilor '80 a fost un simplu preambul, o simplă repetiţie în vederea unei piese de teatru mult mai ample. Cine ştie? În orice caz, e o iluzie să crezi că la finalul crizei - în 2009, sau în 2010, sau în 2011... - preţurile vor creşte iar, pac pac, cu 20% pe an, timp de câţiva ani. Chestia asta numai un cioban o poate crede.

Imobiliarii cersesc indurare?

În general sunt calm, dar articolul ăsta m-a umplut de furie.

Carevasăzică dl. Pogonaru cerşeşte, în numele tuturor cretinilor care au umflat cu lăcomie balonul, îndurare.

Personal, nu înţeleg de ce trebuie să salvăm un sector economic dominat de semidocţi cu ghiul pe deget care timp de ani de zile nu au făcut altceva decât să submineze economia ţării prin specula generalizată pe care au impus-o pe piaţă.

Sau, ca să fiu şi mai dur, ce au făcut marii oameni de afaceri din domeniul imobiliar pentru ţară ca să merite să le fie salvat fundul?

De ce nu donează dl. Pogonaru însuşi banii din contractele de sute de milioane cu statul de pe vremea când patrona ECDL-ul? Că şi aşa umbla vorba-n târg că banii ăia erau "mizilic", "distracţie"... grosul venind dinspre BCR.

Unor asemenea luări de poziţie trebuie să li se dea peste bot mai înainte de a apuca măcar să îşi facă auzit glasul.

1 an de balon

Săptămâna trecută s-a împlinit un an de când am deschis blogul ăsta care a ajuns cu timpul să intereseze ciudat de multă lume.

Unde ne aflăm? În urmă cu fix un an părerile exprimate aici păreau elucubraţiile unui tâmpit. După un an:

- criza imobiliară s-a adâncit la americani;
- a traversat oceanul şi a ajuns la spanioli, irlandezi, englezi, danezi şi olandezi, pregătindu-se să îi treacă "prin foc şi sabie" şi pe francezi (unde preţurile stagnează de câteva luni bune în condiţiile unei inflaţii la nivel european de 4-5%);
- a pus pe jar ţările baltice iar letonilor din Riga le-a scăzut valoarea proprietăţilor chiar şi cu 38% într-un singur an.

Mai multe amănunte şi cifre aici: http://realtytribune.com/international-realty/the-end-of-the-global-house-price-boom_281 şi aici: http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Romania/square-meter-prices

"Vedetele" imobiliare actuale par a fi Slovacia şi Bulgaria (dar nu litoralul, unde se pare că s-a speculat deja peste măsură). Amândouă au pornit de la nişte valori excesiv de joase. În rest, prăpăd.

În toată nebunia asta există naivi care încă îşi mai închipuie că România e "la adăpost" fără să înţeleagă că într-o lume şi într-o economie globală noţiunea de "adăpost" e doar o iluzie.

Fac o paranteză. Cel mai prost om pe care l-am cunoscut eu în toată viaţa mea - prostul proştilor, aş spune - a fost un director de vânzări la o firmă foarte mare care avea impresia că în spatele vânzărilor acelei firme stătea el, Directorul. El, directorul, avea impresia asta, nu firma. În realitate alţi şmecheri îl trimiteau să facă vânzarea în numele firmei pe care o reprezenta şi vânzările se încheiau pentru că el, prostul, reprezenta firma aceea, nu pentru că ar fi fost o somitate în vânzări.

La un moment dat, chiar atunci când a început să se ridice treaba în România, i s-a urcat la cap aşa de tare ceea ce făcea, că a început să se creadă mai tare decât era în realitate. Şi-a dat demisia de la firma pentru care lucra (şi de la un salariu bunicel) şi şi-a deschis propria firmă.

Acum e vai de capul lui. Dacă ar fi rămas la primul angajator probabil ar fi fost om de 3-4000 de euro pe lună. Dar ar fi avut "şefi". Acum nu are "şefi", dar abia scoate câteva milioane pe lună. Zice că a învăţat lecţia principală - că nu el era cel care vindea, ci numele pe care îl reprezenta - dar că, din păcate, nu mai are ce face.

Cam aşa e şi cu piaţa noastră imobiliară. Cât a crescut a avut impresia că a crescut pentru că era frumoasa din pădurea adormită. Abia acum devine tot mai clar pentru toată lumea că a crescut pentru că au crescut şi celelalte pieţe şi dacă e să rămână pe picioarele ei, se face praf. Pieţele sunt interconectate şi nu putem scăpa nici de scăderi. Încă din primul post de pe blog am susţinut o idee de bază, şi anume că noi, românii, nu suntem izolaţi ca într-un... ţarc aici, ci dimpotrivă. Aceeaşi idee o susţin şi acum şi cred că lucrurile sunt mult mai clare.

Bursa (BVB) e un exemplu.

Ce nu înţeleg naivii e că nu poţi izola la infinit piaţa. Până în 2007 românii au fost izolaţi. Şmecherii nu erau izolaţi, dimpotrivă, erau foarte cosmopoliţi, dar populaţia majoritară era izolată. În 2007 a fost primul an de UE. Vara asta 1 milion de români şi-au petrecut vacanţa în străinătate. Aceştia văd preţuri, compară servicii, respiră aerul, şi trag concluzii. Încet-încet omul simplu a ieşit din izolare şi a început să-şi pună întrebări.

Una din întrebările fundamentale pe care şi le pune omul de rând este: de ce să dea pe o casă acelaşi preţ, sau mai mare, decât în Occident, dacă serviciile, condiţiile de viaţă, aerul respirat, bucuria de a trăi, sunt de 10 ori mai mici ca dincolo, în timp ce prostul gust şi mizeria sunt la ele acasă ?

Procesul de conştientizare este ireversibil şi nu mai poate fi dat înapoi.

Cele mai recente marote ale imobiliarilor: preturile la materialele de constructii si Mos Craciun vine in septembrie

Imobiliarii dau dovadă de o imaginaţie fără limită atunci când e să justifice scumpirile sau, în ultima vreme, stagnările.

A. "Preţurile la materialele de construcţii cresc în continuu, deci construcţiile nu pot fi mai ieftine."

Chestia asta e pur şi simplu falsă. Preţurile materialelor de construcţii se supun legii cererii şi-a ofertei, la fel ca orice altă marfă. Câtă vreme există dezvoltatori hulpavi care vor plăti preţuri mari pe materialele de construcţii gândindu-se că oricum clienţii lor finali le vor răs-cumpăra construcţia, evident că preţurile cresc.

Şi piaţa e plină de asemenea dezvoltatori la ora actuală. Majoritatea supralicitează preţul materialelor pentru a termina lucrările mai repede şi a reuşi să mai profite de vârful bulei.

Majoritatea de fapt vor crăpa cu bula în braţe.

Uitaţi-vă la profitul raportat / 2007 de firmele de ciment din România. Sunt profituri frumuşele. Şi în 2008 vor avea profituri şi mai mari. Oamenii ăia ar putea micşora preţurile cu 20-30% fără probleme, că tot pe profit ar sta. Dar de ce să nu vândă umflat dacă există proşti care cumpără? Crezând, la rândul lor, că există proşti mai mari decât ei (cumpărătorii de apartamente) care le vor... răs-cumpăra prostia.

Va veni un moment în care piaţa de construcţii nu va mai merge aşa bine. Pe cât punem pariu că în clipa aia or să apară oferte de genul "ia un kil de ciment şi-ţi mai dăm unul gratis"? Dezvoltatorii inteligenţi aşteaptă acel moment şi nu se apucă să construiască aiurea pe vârf de bulă imobiliară. Aceşti dezvoltatori vor intra pe piaţă la momentul oportun, vor cumpăra materiale la preţuri decente, probabil vor construi şi mult mai organizat, începând cu organizarea echipelor de pe şantier şi terminând cu organizarea afacerii şi să vezi minune, hocus-pocus, cum or să reuşească să livreze la un preţ mai mic decât preţurile actuale!

Ca să nu mai spunem de aspectul celălalt al problemei: cu ce mă rog influenţează creşterea fier-betonului preţul apartamentelor ceauşiste construite acum 30 de ani?! Şi cum se pregăteşte un voinic de dezvoltator contemporan, d-ăsta din vârful bulei, să facă faţă concurenţei apartamentelor vechi din aceeaşi zonă care deja au ajuns să coste semnificativ mai ieftin ca în urmă cu 6 luni (şi tot nu se cumpără, deci scăderea va continua)?

Dacă vreţi să cumpăraţi un apartament nou, întrebaţi-l pe dezvoltatorul dvs. preferat următoarea chestie: "Ok, să zicem că vă plătesc 150.000 de euro pe un apartament construit acum, pe vârf de bulă. Aveţi vreo strategie de vânzare în cazul în care peste 1 an un apartament ceauşist din zona asta va ajunge să coste 50.000 de euro?" Dacă o să vă răspundă: "Clanţele de la uşi sunt din aur, o să fiţi vecin de palier cu Isărescu etc." atunci e ok. Dacă va da din colţ în colţ... fugiţi.

B. "Moş Crăciun vine în septembrie şi aduce acadele la toţi imobiliarii cuminţi."

Probabil aţi auzit: se aşteaptă revigorarea pieţei din septembrie. Aşa a fost în ultimii ani. Nu contează că în ultimul an...

• bursa nu a mai crescut în ianuarie;
• preţurile la case nu au mai crescut în primăvară;
• leul nu a mai câştigat 10% faţă de euro;
• etc.

Pur şi simplu dânşii se agaţă de această ultimă marotă, septembrie, aşa cum se agaţă spânzuratul de funie.

Spre dezamăgirea dumnealor trebuie să le spunem că din păcate în septembrie vor da în pârg doar viile, nicidecum... livezile alea de copaci cu bani pe care le visează imobiliarii cuminţi.

Este adevărat că a crescut suma economiilor românilor, există date clare în acest sens, semn că sunt mai puţini bani pe piaţa imobiliară şi mai mulţi la... păstrare, dar cine îşi închipuie că din septembrie oamenii vor da năvală şi vor scoate banii din bancă, unde randamentul e de +10%, ca să şi-i îngroape în imobiliare, unde randamentul e momentan de -20%, înseamnă că are o părere foarte proastă despre... lume şi viaţă în general.

Una sinucigaşă.

Paris vs. Bucuresti 2, sau ţeapa ţepelor: apartamente la ţară

În continuarea celor spuse în postul precedent, hai să analizăm un pic "ofertele" de apartamente noi din jurul Bucureştiului.

Aşa cum am văzut, în suburbiile pariziene aflate la 10-15 kilometri de centrul Parisului şi legate excelent de oraş prin sistemele urbane de transport, preţul pe metru pătrat al locuinţelor scade semnificativ.

Faţă de preţul mediu de 4-5000 de euro / mp întâlnit în Paris (cu maxime de 6-7000 în cartierele bune sau chiar +10.000 în zonele ultra-centrale şi minime de 2100-2500 de euro / mp în cartierele proaste) în suburbiile aflate dincolo de reţeaua de metrou, dar legate de oraş de trenurile urbane (RER-urile), preţurile scad semnificativ, excepţie făcând Versailles, Sceaux şi, în general, zona de sud-est (cam aşa cum Pipera e excepţia din jurul Bucureştiului).

Exemple:

- Villeneuve-le-Roi (14 Km Sud de centrul Parisului) 2800-3000 E/mp
- Champigny-sur-Marne (11 Km E) 2500-2700 E/mp
- Drancy (10 Km N-E) 2200-3000 E/mp
- Argenteuil (11Km N-V) 1900-2300 E/mp
- Bondy (11Km E) 2200-2500 E/mp

Altfel zis, raportul dintre preţul mediu al acestor suburbii aflate la o distanţă rezonabilă de centrul Parisului şi preţul mediu din Paris e de aproximativ 1/1.8 iar faţă de centrul Parisului, raportul e de cca. 1/2.6.

4500/2500=1.8

6500/2500=2.6

Acum hai să vedem ce ni se propune în suburbiile similare bucureştene. Nu voi da nume de proiecte ca să nu fiu acuzat că fac publicitate negativă. Preţurile le-am calculat cu tot cu TVA.

- Chitila: 12 Km faţă de centrul Bucureştiului, pe direcţie N-E, legată de centrul Bucureştiului doar prin şosea, peisaj rural în toată regula, pe alocuri insalubru: 1500-2000 E / mp
- Ştefăneşti: 15Km de centrul Bucureştiului, direcţia N-V, în plin câmp, peisaj rural (ba chiar manelist...), se ajunge tot cu maşina: 1200-1500 E / mp
- Voluntari: 10Km N-E de Bucureşti, acces pe şosea: 1200-1500 E /mp
- Jilava: 10 Km S de Bucureşti, no comment faţă de locaţie, 1200-1500 E / mp
- Prelungirea Ghencea: 7Km E de centrul oraşului, 1500 E /mp
- Otopeni: 13 Km N de centrul Bucureştiului, acces pe şosea, posibil ca până prin 2020 să dea Dumnezeu şi să fie totuşi linie de metrou sau tren urban până acolo... 1500 E / mp

În Bucureşti, la blocurile vechi, aşa cum se ştie în urma laborioasei cercetări făcute de ăia cu "haidi, BRE, cu indicele", care au tăiat cu foarfeca anunţurile din ziar, preţul mediu e pe la 1800 E / mp .

Cu alte cuvinte pentru mici dezavantaje cum ar fi:

- să te pişte ţânţarii noaptea;
- să inhalezi băşini de vaci şi cai;
- să te baţi pe burtă cu ţăranii (şi pe alocuri chiar cu minorităţile conlocuitoare);
- să te duci cu maşina 10 kilometri chiar şi atunci când vrei să cumperi un pachet de ţigări;
- copiilor tăi să le oferi minunatul orizont al şcolii din sat;
- etc.

...dezvoltatorii români le oferă unor fazani, că altfel n-am cum să-i numesc (asta-i vorba lui Aristotel) preţuri egale cu cele din Militari, Berceni sau Dristor şi doar de 1,5 ori mai mici decât preţurile din zonele semicentrale ale Bucureştiului.

Acum să revenim un pic la exemplul parizian, şi să vedem cam cât ar trebui să coste mizeriile astea în condiţiile fanteziste în care infrastructura ar fi deja trasă.

2200/2,6 => 846 E / mp dacă le-am raporta la zonele centrale sau
1500/1,6 => 937 E / mp dacă le-am raporta la un cartier oarecare.

Deci cam 850-900 E /mp şi asta în condiţiile în care:

- acum e ditamai balonul imobiliar, care se dezumflă deja şi mai are cale lungă... de dezumflat;
- am presupus că există infrastructură, ceea ce e o glumă bună (o şosea de ţară nu poate fi numită infrastructură pentru proiecte care prevăd cazarea a sute şi chiar mii de familii decât de cineva oligofren).

Când BRE-iul ăla va ajunge pe la 1500 de E/mp discrepanţa dintre pretenţii şi realitate va fi şi mai absurdă.

Ştiţi ce vor păţi fazanii care au cumpărat deja în aceste blocuri şi pe care nu-i cheamă Hauge? Că Hauge ştim deja, va fi dat afară, dar el măcar a pus-o de-o ciorbă (leafă mare...).

Pe unii o să-i apuce 2020 privind de la fereastra "minunatelor" lor apartamente, în zare, şi aşteptând - cam ca în piesa aia a lui Beckett, "Aşteptându-l pe Godot" - să vină drumul, să vină RER-ul... (cincinalul 1: drumurile noaaaaaaaaastre toateeee, se vor întâlni vreodatăăăăă... cincinalul 2: păi dă-i cu vinul, pân-la ziuă, gâl gâl gâl, gâl gâl gâl, pe şoseaua gâtuluuuuuuui... episodul 3, un cincinal nedefinit, undeva în viitor: uite-aşa aş vrea să mooooor, cu paharul lângă mine, cu cobzarul lângă mine, într-o crâşmă din Obooooor...)

Alţii le vor abandona. Vor regreta că au dat banii şi vor încerca să o ia de la capăt în Bucureşti, exact ca un emigrant rupt în fund.

Să sperăm totuşi că majoritatea populaţiei va învăţa lecţia: nu cumpăraţi iluzii, nu doar în "fază de proiect", dar nici măcar dacă sunt construcţiile terminate, până când nu sunteţi pe deplin asiguraţi că există proiecte ferme ale autorităţilor de construire şi finalizare a infracturii înainte să vă mutaţi voi acolo!

Vă dau doar câteva exemple. Adică, de ce e nevoie de infrastructură. Să zicem că într-un bloc d-ăla din Ştefăneşti se strică liftul şi trebuie să vină cineva, obligat-forţat numai de la Bucureşti, să-l repare. Cât credeţi că va costa reparaţia dacă omul / echipa trebuie să piardă 3-4 ore numai cu drumul dus-întors?

Aveţi 2 copii. Amândoi învaţă în Bucureşti, unul e clasa a 5-a (la şcoală) altul e clasa a 10-a (la liceu, dar încă nu are dreptul să conducă maşina). Orarul unuia e 11-16.30, orarul celuilalt e 13-18.30. Cum îi duceţi / aduceţi pe amândoi la/de la şcoală? Să zicem că odrasla de la liceu e fată. Nu mă îndoiesc că un părinte grijuliu nu va avea niciun fel de reţinere să o trimită până la Bucureşti cu rata...

Etc.

Nenorociţii au umflat balonul ca să poată cumpăra terenurile ţăranilor pe preţuri de nimic, apoi pe aceiaşi ţărani să-i folosească la construirea blocurilor pe lefuri de nimic şi acum să poată scoate la vânzare acele blocuri pe nişte preţuri exorbitante, care ascund profituri de 300%.

Îşi făcuseră socoteala că tolomacii de bucureşteni vor ajunge deja până la data asta - suntem în august 2008 - să dea măcar 2500 de E / mp pentru un apartament vechi şi astfel minunatele lor oferte de 1500 E / mp nu ar mai fi bătut la ochi. Din păcate pentru ei "tolomacii" le-au tras-o exact când se aşteptau mai puţin: în an electoral.

Peste câţiva ani ţeapa aia cu MTS Leasing o să fie parfum faţă de altele care vor ieşi la iveală, încet încet.

Argumente

Când am deschis blogul în urmă cu aproape un an aveam câteva idei fixe a căror cristalizare mă făcuse să fiu sigur că avem de-a face în România cu un "bubble" imobiliar.

De fapt ar trebui spus că în urmă cu vreo 2 ani de zile (deci prin 2006) noţiunea de bubble imobiliar, pe care am încercat să o traduc în româneşte cu sintagma "balonul imobiliar", îmi era destul de străină. Prin perioada aia au apărut însă întrebările care în vara lui 2007 se transformaseră deja în certitudine.

1. Micii afacerişti, cei cu afaceri care nu rulează mai mult de 2-3 miliarde ROL / an, şi care ar trebui să fie "sângele" pompat în venele economiei deveniseră în numai 5 ani incapabili să-şi cumpere o locuinţă din propria muncă. În mod normal profitul pe 2-3 ani (dacă socotim profitul la o rată decentă de 10-15%) ar trebui să fie suficient pentru ca omul să-şi cumpere o locuinţă cu banii jos. Ceea ce nu era cazul. În 2002 o firmă cu 2,5 miliarde ROL cifră de afaceri (la1 E = 4 RON) îţi aducea un profit de 250 de milioane. Aproape că luai o garsonieră cu banii ăştia. În 2006, deşi euro scăzuse la 3,5 (deci 2,5 miliarde ROL reprezenta, în euro, chiar o cifră mai mare), cu acelaşi profit mai luai... vreo 2 clanţe.

Aşa ceva e anormal şi la vremea aceea mi-a atras atenţia. Câtă vreme 2-3 miliarde ROL / an reprezintă încă o cifră de afaceri bunicică pentru 90% din afacerile româneşti, de ce nu am lua ca etalon ceea ce poate face cu munca sa un mic antreprenor?

Culmea este că dintr-o afacere de un asemenea nivel micul antreprenor o poate duce bine în continuare. Poate să-şi ia o maşină bună, poate să-şi facă o vacanţă frumoasă etc. Dar nu se mai lipeşte de-o casă.

2. Nebunia de pe terenuri. Anul 2007 a fost anul terenurilor. Toată efervescenţa, orientarea agenţiilor mici către terenuri, erau semne clare că se extrag sume masive din piaţa de apartamente vechi şi se bagă în terenuri.

Oare de ce?

3. Cu banii luaţi pe niscaiva betoane ceauşiste în România te puteai reloca în UK. Vă asigur că istoria asta este absolut reală.

Întrebaţi-i pe nişte emigranţi adevăraţi, plecaţi în anii '90, ce înseamnă relocare adevărată şi muncă de dimineaţa până seara pentru a-şi îndeplini visul, o casă, o maşină, o familie fericită. Brusc, în mirifica Românie, pardon, Noul Ierusalim, se creaseră condiţii economice atât de bune încât orice Ion şi orice Mărie îşi permiteau, ca boierii din vechime, să facă Parisul la pas... Măi să fie!

4. Relaxarea continuă a creditării din goană către noi nişe de piaţă. În general lumea reţine doar relaxarea din 2007, dar în realitate creditarea a suferit o mulţime de relaxări succesive. Prin 2004 amatorul de credite trebuia să aibă minim 1 an de continuitate la locul de muncă şi 6 luni de salariu pe cartea de muncă, iar singurele venituri recunoscute erau salariile. Prin 2006 se mai cereau doar 6 luni la locul de muncă şi 3 luni cu salariul pe cartea de muncă. Prin 2007 au început să se accepte ca venituri toate dubioşeniile, inclusiv tichetele de masă, a venit relaxarea, apoi au apărut (şi la noi) creditele pe 35 de ani. A naibii chestie, ceea ce nu se "relaxa" erau dobânzile şi comisioanele.

Mie nu mi se părea deloc că avem de-a face cu o piaţă care evoluează organic, ci dimpotrivă. Mi se părea că avem de-a face cu o piaţă care ori de câte ori îşi atinge maximul mai este împinsă de la spate un pic, şi încă un pic... ca şi cum o mână invizibilă ar fi vrut să vadă cât e maximul.

În tot acest timp alţii puneau creşterea preţurilor pe seama celor 3 marote naţionale mari şi late:

- duduie economia;
- cresc salariile;
- cererea e mai mare decât oferta.

5. În afară începuse criza. Fac trimitere la primul post de pe blog. La noi nu se sufla o vorbă, totul era roz. Toţi gorniştii ziceau că România e izolată în coconul ei.

România nu rămăsese izolată nici în '29, când era o ţară eminamente agrară, darămite acum. În august 2007 deja începuse filmul în ţările baltice (de-asta l-am şi pus în blogroll pe Latvian Abroad, pentru ca lumea să se informeze). Filmul rulează deja şi la noi deşi se pare că BNR-ul a înţeles lecţia balticilor şi nu are de gând să scape situaţia din mână.

6. Legat de punctul 5, presa era manipulată ceea ce făcea ca opinia publică să fie manipulată. Asta se vedea cu ochiul liber. Am mai trăit chestia asta în 1989, când lumea se prăbuşea în jurul nostru şi ziarele comuniştilor anunţau în câte un colţ de pagină că "s-a schimbat guvernul la Varşovia" sau că "PCR urmăreşte cu interes procesul constituţional socialist din Bulgaria şi salută noua conducere de la Sofia". În plină criză americană, ştirile pe această temă care îşi făceau loc în presa de la Bucureşti erau rare şi insignifiante. Rubricile de imobiliare erau inundate de prognoze care mai de care mai măreaţă şi de comparaţii fantasmagorice, făcute de fel de fel de oligofreni, cu Londra şi Parisul. A, pardon, şi cu Kievul.

De-asta am deschis blogul, să-mi susţin ideea: există balon imobiliar în România.

Si totusi, unde a dispărut Elodia... aaa, pardon, Cererea?

Dacă semnele crizei apăruseră încă din urmă cu 8-9 luni, când preţurile continuau să crească fără să-şi pună nimeni problema că tranzacţiile devin din ce în ce mai rare, totuşi dispariţia subită a cererii nu a prevăzut-o nimeni. Dimpotrivă, lumea încearcă să se convingă că în piaţă "există încă o cerere puternică" dar aceasta ar fi inhibată de "zvonuri", "aşteptare" etc. Nu explică nimeni cum anume ar putea "zvonurile" sau "aşteptarea" să convingă pe cineva care are nevoie de casă să... stea pe stradă. Sau cu ce contoare Geiger se măsoară cererea asta dubioasă pe care o vedem, da' nu e. Chiar şi în raportul ăla al BNR se pomeneşte de această ilustră necunoscută numită "Cererea".

Din păcate pentru doamnele şi domnii în cauză, Elodia imobiliară, adică doamna "Cerere", chiar e moartă. Şi spre deosebire de Elodia cealaltă care se pare că a fost ucisă cu violenţă, "Cererea" noastră a murit de moarte bună şi de cauze naturale.

Cum aşa? Nu există în România nevoia pentru câteva mii de miliarde de locuinţe? Nu se înmulţesc românii mai rău ca iepurii, dând astfel naştere unor nevoi pantagruelice în materie de imobiliar?

Nu. Răspunsul simplu e "nu" .

Încă de la începuturile blogului am explicat pe înţelesul tuturor felul în care cererea se împarte în "solvabilă" şi "nesolvabilă". Ăsta era un lucru clar pentru toată lumea şi aplaudacii combăteau ideea zicând că şi nesolvabilii vor deveni solvabili pentru că va veni iepuraşul fermecat care le va creşte salariile cu jobenul şi bagheta magică.

Problema e că şi cererea solvabilă poate fi împărţită în 2 componente deloc neglijabile:

• cererea de necesitate: cei care sunt solvabili şi au nevoie de o locuinţă;
• cererea speculativă: cei care au un ban grămadă şi cumpără doar ca să nu stea cu el la bancă sau sub saltea, nu că ar avea nevoie de o locuinţă.

Cheia prăbuşirii pieţei stă în anvergura acestei cereri speculative pe care eu o estimez că a reprezentat, în momentul de vârf al balonului (2006 - sept. 2007), cam 90% din cererea solvabilă.

Oamenii îşi închipuie că cererea speculativă e reprezentată numai de cetăţenii israelieni care au venit cu geanta de bani şi au cumpărat o halcă de apartamente. Greşit! Cererea speculativă este formată de toţi cei care cumpără ca să se afle în treabă, cum ar fi:

• un provincial venit în Bucureşti cu gândul căpătuirii, nu al stabilirii aici până la moarte: acesta ar putea bine-mersi să stea în chirie, dar preferă (adică... prefera!) să cumpere gândindu-se că peste 5-6 ani, când îşi va lua zborul, va face o afacere bună din revânzarea sau închirierea apartamentului;
• părinţii unui student venit din provincie în Bucureşti care preferă să-i ia "lu' ăla micu" o garsonieră în loc să-i dea bani de chirie gândindu-se că peste 3-4 ani, când va termina facultatea, dacă ăla micu nu vrea să rămână în Bucureşti oricum o vor revinde dublu sau triplu;
• cineva care are un ban grămadă, să zicem din vânzarea unui teren, şi se gândeşte că o "investiţie imobiliară", a se citi: "iau-o-janghină-comunistă-stau-cu-curul-pe-ea-îşi-cvadruplează-valoarea-în-5-ani", e cea mai "solidă" investiţie;
• o familie tânără care, de frică să nu rămână fără casă, preferă să cumpere o garsonieră, eventual confort 3, garsoniera fiind tot ce îşi permit, iar motivaţia e: "uite aşa, ca să aivă şi ei", nu că şi-ar face cineva iluzia că... şi-ar putea creşte copiii acolo.

Toate acestea sunt exemple de cerere speculativă. Oameni care au cumpărat ca să se afle în treabă. Motivaţia speculativă a cererii a funcţionat corect până pe la jumătatea lui 2006 şi a devenit o tactică sinucigaşă de cumpărare de atunci încoace. Pe cel care avea 3 copii şi o nevastă nervoasă nu îl putem condamna că s-a dus în ianuarie 2008 la bancă şi a luat un credit ca să dea 130.000 de euro pe un apartament de 3 camere. Celor care au făcut treaba asta "ca să prindă şi ei trenul" le putem spune de pe acum (suntem în iulie 2008) că nu au luat niciun tren ci dimpotrivă, l-au pierdut pe singurul valabil.

Dar de ce a dispărut cererea speculativă? Păi răspunsul e foarte simplu: la ora actuală, când criza imobiliară e evidentă, e mult mai convenabil să ţii banii la bancă. În condiţiile unui euro destul de stabil banii din bancă se apreciază constant cu 10-11% pe an. Ceea ce înseamnă că:

• la 70.000 de RON înseamnă un câştig de 500 RON/lună: partea de chirie pe care trebuie să o dea un student.
  
• la 100.000 de RON înseamnă un câştig de 800 RON / lună: o familie tânără cu venituri lunare de 4000 RON mai pune încă 800 RON şi îşi plăteşte chiria unui apartament într-o zonă civilizată. Deigur, aceeaşi sumă ar putea fi pusă avans la o garsonieră pe care vor plăti rată timp de 30 de ani...

Exemplele ar putea continua. Actuala "stagnare" (termen prin care se ascunde scăderea) a pieţei nu are nici o legătură cu "zvonurile" sau cu "aşteptările" pe care le incriminează unii ci cu calculele simple pe care şi le fac oamenii, în urma cărora rezultă un singur lucru: nu are rost să cumperi acum, decât dacă vrei să-ţi baţi joc de banii tăi.

Vorba poetului: Ce e val, ca valul trece...

Dragi BNR-isi, va rog lamuriti-ne

Via Hotnews aflăm de raportul ăsta asupra "stabilităţii financiare" (2008) al BNR. Acolo, la pagina 87, găsim următoarea frază interesantă:

"Riscul unui şoc de reducere severă a averii imobiliare în Bucureşti este însă redus, pentru că puterea de cumpărare este sensibil mai ridicată, iar numărul celor care locuiesc sau lucrează în Bucureşti se menţine ridicat."

Având în vedere că blogul nostru este constant vizitat de persoane din BNR aş vrea să le pun următoarele întrebări în speranţa primirii unui răspuns:

1. ce înseamnă "reducere severă"?
2. cât de mare trebuie să fie "reducerea" pentru a fi "severă"?
3. cu cât este, concret, "mai ridicată" puterea de cumpărare a bucureşteanului faţă de ieşean, timişorean, piteştean, tulcean, giurgiuvean etc. - ţinând cont de faptul că deşi veniturile în Bucureşti sunt cu 30-50% mai mari decât în provincie, şi costul vieţii e pe măsură (ca exemplu, vezi chiriile)?
4. ne poate spune BNR, concret, numărul celor care "locuiesc sau lucrează" în Bucureşti şi metodologia după care s-a făcut numărătoarea? Vă reamintesc că de câţiva ani buni participarea la vot în Bucureşti abia mai atinge 40% în timp ce programul de sănătate al guvernului a trimis o grămadă de hârtii pe numele unor decedaţi, fapte ce sugerează că în realitate autorităţile habar nu au câţi oameni au emigrat, câţi au murit, câţi au plecat din Bucureşti sau câţi s-au stabilit aici.
   

Cui se teme Evenimentul Zilei să-i spună că "scad preţurile la imobiliare" ?

Azi, 27 mai, poate fi numită marţea neagră a imobiliarilor.

Pentru prima oară în istoria ultimilor ani mai mulţi actori importanţi din mass-media au publicat la unison articole care reflectă situaţia maro din imobiliare. Vorbim aici de publicaţiile: Adevărul, Gardianul, Gândul, Jurnalul Naţional, Ziarul Financiar, Curierul Naţional, Financiarul, Ziarul, Hotnews, Realitatea Românească.

Dintre marile ziare lipseşte Evenimentul Zilei, portdrapelul imobiliarilor. Oare de ce?

Răspunsul e simplu. Fiindcă interesele acestui ziar sunt, se pare, în a "menţine la cald" dezinformarea. Iată, de altfel, un exemplu recent.

În seara zilei de vineri, 23 mai, băieţii au publicat un articol "incorect politic" pe care mai apoi l-au retras rapid de pe site, înainte de a putea fi citit de oameni. Probabil un redactor a şi luat o palmă după ceafă şi toată lumea a răsuflat uşurată, gândindu-se că micul pocinog va trece neobservat.

Se pare că articolul a stat online numai 10 minute. Spre nenorocul lor, un cititor al acestui blog, domnul Florian Popa, a apucat să-l citească şi să reţină câteva indicii cu ajutorul cărora s-a putut reconstitui textul pe baza "amprentei" din Google. Haideţi să-l citim împreună:

---

Scad preţurile la imobiliare
Vineri, 23 Mai 2008

Analiştii imobiliari preconizează o încetinire sau chiar scădere a preţurilor terenurilor din marile oraşe.

Şi asta deoarece costurile pământurilor au atins un nivel mult prea ridicat, ce îndepărtează cumpărătorii speculativi şi orientează piaţa către dezvoltarea de proiecte serioase şi către maturizare. Motivul scăderii preţurilor poate fi pus nu doar pe seama crizei financiare din Statele Unite şi vestul Europei, ci este o consecinţă a diminuării speculei. Analiştii imobiliari susţin că doar preţul la terenurile mici situate în zone centrale va continua să crească. De asemenea, şi terenurile mari, de 5-6 hectare vor constitui oportunităţi pentru investitori.

Dacă din 2005 până în prezent valoarea terenurilor din unele zone ale ţării a crescut de două chiar trei ori, în 2008 analiştii imobiliari anunţă schimbări. Ei estimează că în 2008 preţurile vor stagna sau chiar vor scădea în principalele oraşe ale ţării. Specialiştii mai spun că lipsa lichidităţilor de pe pieţele internaţionale se manifestă doar în mică măsură la noi, singurul segment afectat fiind cel al terenurilor.

"Ne aşteptăm la o încetinire sau chiar scădere la preţul terenurilor mai ales în marile oraşe. Băncile vor introduce poliţe de risc care vor avea cîteva efecte. Terenurile mici situate în zone bune vor continua să crească ca preţ şi vor mai fi oportunităţi cu terenurile mari, de 5-6 hectare", a declarat consultantul imobiliar Ricardo Alcaine Uriate.

Pe termen lung, piaţa imobiliară ar putea fi afectată şi de economia de scară, adică de tranzacţionarea la preţuri scăzute a ofertei.

---

Iată sursa articolului.

După cum vedeţi articolul nici măcar nu era ... tupeist. Singura frază mai dată naibii era chiar ultima, sibilinică datorită sintagmei "economia de scară", dar vrând să spună că pe termen lung preţurile vor scădea fiindcă oferta va fi tot mai mare. Cu toate acestea nu a rezistat pe site decât 10 minute.

Mă întreb, cât ar fi rezistat o mică relatare pornind de la studiul Magazinului de Case?

1 minut? 30 de secunde? 5 secunde?...

În concluzie continuaţi să citiţi, să cumpăraţi Evenimentul Zilei, pentru că nici nu ştiţi ce minciuni pierdeţi.

Balonarea faţă în faţă cu politicienii

O (posibilă) ştire scurtă: se pare că balonarea va fi temă de dezbatere electorală în toamnă şi la anul, la alegerile prezidenţiale. Inamicii le vor reproşa PD-iştilor că au crescut deliberat preţurile la case şi se va face mult tam-tam pe seama faptului că primăriile Bucureşti şi Cluj (oraşele aflate în topul scumpirilor) au fost PD-iste în ultimii 8, respectiv 4 ani. Pentru anul viitor lui Băsescu i se pregăteşte o şmotruială de toată frumuseţea în timp ce adversarii politici, care vor ocupa primăriile după votul de duminica viitoare, îşi vor aroga meritul scăderilor de preţuri.

E doar un zvon, să vedem dacă se va verifica.

Ce se intampla?

Materialul de mai jos a apărut pe ProTV. În seara asta am văzut o emisiune pe Realitatea TV în care s-a discutat aceeaşi problemă. Realizatorul Radu Soviani chiar a declarat că a vrut să cumpere un asemenea apartament dar executorul judecătoresc, care scosese casa la licitaţie, l-a refuzat elegant, semn că proprietatea trebuia cumpărată de "cine trebuie".

Un proprietar smecher. Incep sa se vada executarile silite?

Proprietarul de mai jos se chinuie să vândă de circa un an. Întâi şi-a lipit pe geam un anunţ entuziast: "Vând! 07 ...." După câteva luni, când a venit iarna, entuziasmul i s-a mai temperat, şi-a renovat apartamentul, şi în loc de "Vând!" a apărut cuvântul "Vânzare", compus tot din litere scrise pe geam cu scoci alb. Fără succes... pare-se. Omul nu a disperat. A vorbit cu o agenţie şi pe balcon a apărut binecunoscutul mesh galben. Evident, scris în româno-engleză, că doar inglejii care tăbară cu geamantanele de bani înţelege "for sale", nu "de sale", şi nu care cumva să missduiască oportunitatea. Tot fără succes. No problemo. Se pare că proprietarul nostru s-a decis să vândă iar pe cont propriu şi după cum se vede din poza 2, a sucit pe dos meshul agenţiei (că na, tot era gratis...) şi şi-a pus propriul număr de telefon pe el. Sunt curios ce părere ar avea agenţia de chestia asta: de-asta am şi lăsat lizibil meshul în prima poza, pentru ca agenţia să-şi recunoască "balconul".



În altă ordine de idei, încep să apară în presă tot mai multe relatări privind executările silite. Dacă în urmă cu vreo săptămână relatase despre acest subiect un ziar (încă) marginal, Financiarul, azi e subiect de prima pagină în Cotidianul.

Crash imobiliar în zona Unirii?

Un cititor îmi atrage atenția asupra existenței unui thread pe forumul Softpedia unde se discută prețurile afișate pe site-ul Anuntul.ro: House price index .ro.

Se pare că utilizatorii forumului au creat un fișier care calculează automat mediile, astfel încât să se poată urmări ușor evoluția prețurilor.

În ceea ce mă privește am arătat deja că anunțurile acelea nu au nicio valoare statistică, de vreme ce pot fi măsluite investind o sumă minimă. În lipsa altor indici, totuși, sunt singurele instrumente cu care putem măsura piața.

Nu este lipsit de relevanță să remarcăm că în zona Unirii, care a fost timp de aproape un deceniu în topul scumpirilor, devansând prețul oricărei alte zone din București cu cel puțin 10-15% (în anii de început, chiar cu 50-60%!), se pare că asistăm, dacă ar fi să dăm crezare acelor anunțuri, la un adevărat crash. Iată situația de pe site:

Garsoniere cu 6 luni în urmă: 80.111 E
Garsoniere acum: 78.391 E
---
Scădere: -2,15%

2 camere în urmă cu 6 luni: 126.788 E
2 camere acum: 110.959 E
---
Scădere: -12,49% !

3 camere în urmă cu 6 luni: 157.241 E
3 camere acum: 127.333 E
---
Scădere: -19,03% !!!

4 camere în urmă cu 6 luni: 169.061 E
4 camere acum: 162.235 E
---
Scădere: -4,04%

Important de remarcat e și faptul că, dacă în urmă cu 6 luni zona Unirii reprezenta cea mai scumpă zonă din București, acum se pare că a ajuns... un cartier oarecare. Hm, în ciuda faptului că nici Parlamentul nu s-a mutat mai la vale, nici centrul nu a devenit mai periferic...

Desigur, explicația acestor scăderi "pe linie" e foarte simplă: în zona respectivă prețurile au atins prima oară plafonul maximal (peak-ul) și e normal să fie prima care dă tonul scăderilor. Dacă vă veți uita cu atenție pe statistici veți observa asemenea scăderi și pe anumite segmente din zonele adiacente, dar mult mai puțin evidente. Oricum, aștept cu interes statisticile din iulie, când se vor împlini 6 luni de la vârful vârfurilor, luna ianuarie 2008, și stagnarea / scăderea ar trebui să se reflecte indiferent de zonă. Iar pe termen lung, bineînțeles că nu se îndoiește nimeni că 2 camere în Unirii vor costa 110.000 E, iar în Militari, cartier mai periferic, mai ascuns, eh, o să fie cu 1000 mai puțin, vreo 109.000 E... (- vis erotic...)

Fraților, mai băgați SMS-uri la Anunțu' că se dezumflă balonul.