Când stai cu chirie înseamnă că "pierzi bani"?

Mă mir că e nevoie să mai pun asemenea posturi la 3 ani şi jumătate de la debutul muncii mele educative de pe acest blog. Se pare însă că sunt lucruri pe care, fie criza cât de grea, unii oameni sunt prea proşti să le înţeleagă.

Pentru a vedea în ce situaţie pierdem bani: pe chirie sau pe rata la bancă, este suficient să facem o comparaţie între ele şi să vedem care e mai mare. Dacă rata la bancă e mai mare decât o chirie pentru o locuinţă comparabilă, atunci tot ce dăm în plus la rată sunt bani pe care, în loc să-i economisim pentru noi înşine, îi dăm, ca nişte proşti, băncii. Dacă e pe dos, atunci banii aşa-zis "aruncaţi" sunt banii de pe chirie.

În plus, eu aş mai adăuga un lucru. Ar trebui ca fiecare om cu creierul cât de cât funcţional să ia în calcul un credit imobiliar pe maxim 20 de ani, în aşa fel încât, după ce va termina de plătit locuinţa respectivă, să mai aibă şi altceva de făcut decât să-şi dea comandă de sicriu. Comparativ cu cineva care are credit pe 30 de ani, cineva care se împrumută doar pe 20 de ani poate folosi surplusul de bani rezultat dintr-o perioadă mai scurtă de creditare în diverse feluri utile:

• pentru a-şi asigura o bătrâneţe mai mult decât liniştită;
• pentru a-şi trimite copiii la nişte şcoli mai bune decât astea din România;
• pentru a le lăsa copiilor moştenire şi altceva decât nişte simple betoane;
• pur şi simplu pentru a investi.

Deci, dacă o rată pe 20 de ani este comparabilă cu o chirie în zona în care dorim să ne cumpărăm locuinţa, atunci banii pe chirie reprezintă într-adevăr bani aruncaţi. Dacă, dimpotrivă, rata pe 20 de ani e mai mare decât o asemenea chirie, atunci bancherii zic "săru'mâna" că există pe lumea asta prostănaci dispuşi să le crească lor bonusurile. Surplusul de bani rezultat dintr-o chirie mai mică ar trebui economisit în favoarea noastră şi creditul ar trebui să fie o opţiune de muncă şi viaţă numai atunci când rata pe maxim 20 de ani ar reprezenta un avantaj financiar.

Bonus, via Flavian (atenţie, limbaj licenţios) :

Chiriile în septembrie

Nivelul la care au ajuns chiriile în acest septembrie ne arată clar că preţurile apartamentelor din Bucureşti încă sunt supraevaluate cu 30-40%. Problema mare pentru piaţa imobiliară e că dacă tarifele de închiriere vor continua să scadă, nici măcar nu va mai fi o afacere să cumperi o proprietate pentru a o închiria deoarece, sub un anumit preţ al chiriei, oricât de ieftin ai putea cumpăra un apartament, acesta nu îşi merită banii dacă suma pe un an de zile nu poate acoperi mulţumitor anumite cheltuieli.

Situaţia aceasta nu e atât rezultatul crizei economice, cât al crizei demografice despre care s-a vorbit pe acest blog încă de la început. Situaţia se va înrăutăţi.

Eu personal mă aştept ca peste 1-2 ani afacerile de real estate să se întoarcă în negura nouăzecistă din care au ieşit. Vor redeveni, aşa cum e şi normal şi cum a şi fost până prin 2003-2004, un sector marginal al economiei, nicidecum o "regină" sau o "vedetă". Aştept cu mare interes ziua în care vedeta economiei româneşti să fie o ramură productivă. Poate construcţia de automobile? Industria de software? Vom apuca acea zi?

Se întrevede capitularea

Dacă mai ţineţi minte, în urmă cu câteva luni am publicat un post în care urmăream raportul preţuri/chirii din perspectiva randamentelor.

Observam atunci că preţurile încă sunt mari comparativ cu veniturile care ar putea fi scoase din închiriere. Cele mai bune randamente din închiriere se învârteau în jurul valorii de 7%, dar majoritatea erau în zona de 5-6%.

Iată însă că dacă repetăm studiul la o distanţă de 3 luni observăm un lucru aparent îmbucurător: un sfert din zonele Bucureştiului oferă randamente de peste 7%. Şi încep să apară randamente de 9% în zone bune, cum ar fi Dorobanţi, unde e chiar ok sa dai 80.000 de euro pe două camere (deşi sunt curios să văd şi eu oferta) dacă reuşeşti să le închiriezi cu 600.

E drept, calculele sunt făcute pentru condiţiile cele mai favorabile: se presupune că o proprietate nu are decât echivalentul unei luni moarte pe an şi chiria percepută e "la negru" (nu se plăteşte impozit) *** . Închirierea la negru e atât de generalizată în România încât nu are rost să presupun altceva.

Se pune întrebarea firească dacă ne apropiem de bottom. La o primă privire preţurile au scăzut substanţial, închirierile oferă randamente mulţumitoare şi prin presă apar păreri care ne ameninţă cu "rechinii" care abia aşteaptă să cumpere cu toptanul apartamente vechi în Drumul Taberei, la Favorit. Mai că te gândeşti: "Hai, încă un efort, să mai scadă 5-10.000 de euro şi mă bag şi eu la cumpărare".

Din păcate, la o privire mai atentă ne dăm seama că totul nu e decât un foc de paie. Realitatea este că:

• Pe piaţă e o inflaţie de oferte de închiriere. Practic găseşti ceva de închiriat pe toate segmentele, de la garsoniere la apartamente cu 4 camere, oriunde în Bucureşti. Nu există cartier în care binecunoscutele banere cu "FOR RENT / DE INCHIRIAT" să nu fluture pe toate străzile. Mulţi inşi, nemulţumiţi de preţuri şi în speranţa relansării pieţei, au scos apartamentele la închiriere. Cu chestia asta însă au aglomerat piaţa de închiriere, ceea ce înseamnă că preţul chiriilor va scădea. Fenomenul era previzibil, în ciuda debililor care concluzionau strâmb că dacă se blochează piaţa de vânzări, toţi cei care vroiau să cumpere (şi despre care se presupunea fals că locuiesc în copaci) vor fi nevoiţi să închirieze. Ieftinirea va face ca randamentul chiriilor să scadă chiar şi în aceste condiţii în care preţurile caselor au scăzut. Deci, degeaba vei cumpăra un apartament cu 50.000 de euro în Drumul Taberei, dacă nu îl vei putea închiria decât cu 350 (sau mai rău). "Rechinii" nu sunt interesaţi de asemenea afaceri proaste.
  
• Şomajul nu a ajuns încă în regiunea Bucureşti-Ilfov, dar va ajunge. Deşi a rezistat binişor de la începutul crizei, iată că datele oferite azi de ANOFM arată că şi în Bucureşti-Ilfov a început încetişor să crească şomajul. Momentan doar cu vreo 500 sute de persoane faţă de luna trecută, ceea ce e foarte bine ţinând cont că sunt unele judeţe (parcă am remarcat Braşovul) în care numărul şomerilor a crescut din februarie până acum cu câteva mii. Spectrul şomajului este însă de acum o realitate şi în Bucureşti. Prima consecinţă e legată direct de creditare: putem fi "siguri" că oamenii abia aşteaptă să ia credite pe 30 de ani ca să poată "beneficia" de preţurile scăzute de acum. A doua consecinţă e legată de piaţa chiriilor: e de aşteptat o reîntoarcere a unei părţi a flotanţilor în localităţile lor de origine, pe măsură ce unii dintre ei îşi vor pierde joburile şi e de aşteptat, de asemenea, o calmare a fenomenului imigraţional, câtă vreme nici Bucureştiul nu mai poate oferi ceva de muncă.
• Psihologia pozitivă, euforia, sunt de domeniul trecutului. Unul din motoarele creşterii a fost psihologia pozitivă şi creşterea reală anuală a salariilor cu 20-30% sau, în unele cazuri, chiar mai mult. Dar acum situaţia s-a inversat. Şomajul începe să pună presiune pe creşterea salariilor şi cu cât se va adânci, cu atât presiunea va creşte. De acum încolo salariile se vor ajusta numai în funcţie de productivitate şi dacă productivitatea creşte cu 1-2% pe an, nici salariile nu vor putea creşte, în termeni reali, cu mai mult. Ultimele date despre salariul mediu arată cu claritate că în februarie 2009 salariul mediu a crescut doar cu vreo 2 euro faţă de februarie 2008. Achiziţia pe baza veniturilor viitoare nu mai e o afacere.
• Lovitura de graţie va fi dată de "reluarea creditării". Vânzătorii sunt blocaţi deja de un an (deşi unii dintre ei sunt blocaţi chiar şi de 2 sau de 3 ani) şi până acum au tot aşteptat să vină Moş Crăciun cu sacul plin de cumpărători cuminţi ba în septembrie 2008, ba în primăvara aceasta. Acum a apărut o altă teorie care spune că "de la sfârşitul lui mai, de când vin banii de la FMI, se reia creditarea". Deci se merită să mai aştepţi 2 luni, pentru că prin toamnă preţurile sigur o vor lua în sus. Există chiar şi bancheri (v. declaraţiile de ieri ale tipului de la Unicredit) care întreţin, numai ei ştiu de ce, iluzia vânzătorilor. (Cât de mult preţ putem pune pe declaraţiile publice ale bancherilor ne dăm seama dacă ne aducem aminte ce zicea Sergiu Oprescu de la Alpha Bank în iunie 2008: "Preţurile nu au cum să scadă." Aferim, coane Fănică. Ai uitat atunci să ne zici şi procentul cu care nu au cum să scadă.) Eu zic că absenţa lui Moş Crăciun şi de la întâlnirea din mai, mai precis din vara 2009, după alte două întâlniri ratate, îi va face pe vânzători să capituleze definitiv. În toamnă va fi disperare.
  

Aşa că sunt convins că razele de soare din aceste zile prevestesc de fapt capitularea pieţei. Când vor vedea că banii aduşi de închiriere nu acoperă nici măcar devalorizarea trimestrială a proprietăţii, vânzătorii vor căuta să o valorifice rapid, cu orice preţ, ca să nu-i prindă încă o primăvară cu casa la vânzare. E adevărat, încă mai există mulţi cărora nu le vine să creadă că visul frumos s-a încheiat şi care probabil vor ţine la preţ. Dar criza trebuie să aibă şi perdanţi, iar perdanţii se aleg întotdeauna dintre cei care se trezesc târziu.

----

*** şi am uitat să mai adaug ceva: că în aria de preţuri mici-medii găseşti ceva renovat şi utilat, care nu necesită investiţie ulterioară, putând fi scos la închiriere imediat

Când vor reveni "investitorii" ? Urmăriţi randamentul chiriilor!

Scopul acestui post este acela de a pune în evidenţă şi a explica un criteriu simplu după care fiecare om poate să-şi dea seama când sunt (re)create condiţiile propice pentru revenirea în piaţă a "investitorilor" sau, altfel zis, a "speculatorilor".

De ce este important să ne dăm seama de apropierea acestui moment? Pentru că atunci vom putea fi siguri că o componentă importantă a cererii e pe cale să revină în piaţă.

Aşa cum rezultă din articolul Case/Shiller citat în acest post, în perioade de boom imobiliar aproximativ 90-95% din cerere este cerere speculativă, care are ca principală motivaţie investiţia, nu nevoia. Altfel zis, dacă în România la un moment dat se (re)vindeau 100.000 de locuinţe pe an, din acestea numai 5-10.000 erau cumpărate efectiv de clienţi care aveau o nevoie efectivă de o locuinţă (nouă); restul erau cumpărate de clienţi care priveau achiziţia ca pe o oportunitate de investiţie.

Mai mult, din studiul citat (v. pag. 7) rezultă că pentru un procent cuprins între 44% (piaţă stabilă) şi 56.3% (piaţă efervescentă) dintre cumpărători motivaţia investiţională este foarte puternică. Ăştia sunt, probabil, "speculatorii" pur sânge, cei care în perioadă de cădere a pieţei nu ar intra la cumpărare nici morţi.

În acest fel se explică şi scăderea numărului de tranzacţii întâlnită în perioadele de "îngheţ" imobiliar. Oamenii care chiar au nevoie să cumpere, continuă să cumpere (nevoia e nevoie!), dar "investitorii" se abţin. Nu e nicio filozofie!

În general, un investitor investeşte ca să scoată profit. Bagă un bănuţ şi scoate doi. Nu există altă motivaţie. Asta e motivaţia care a existat pe tot parcursul boom-ului imobiliar din România, asta e motivaţia care lipseşte acum.

Cea mai simplă investiţie, baza investiţiilor, e cumpărarea de locuinţe cu scopul de a le da în chirie. În Occident e un sport destul de practicat şi o modalitate simplă de a-şi valorifica economiile pentru cei care au ceva bani adunaţi, mai mulţi decât ar fi cazul să ţină la bancă sau în alte instrumente de economisire, mai puţini decât ar fi necesari pentru deschiderea unei afaceri adevărate.

Ceea ce se obţine însă din chirie, randamentul, yieldul, trebuie să fie mai bun decât ceea ce se obţine dintr-un depozit bancar. Într-o piaţă stabilă, cu o monedă stabilă, cu o inflaţie stabilă, dobânzile maxime pe care le poate spera cineva sunt de 2-3%; ceea ce înseamnă că un câştig de 5% dintr-o chirie e mulţumitor, iar ce e peste - la 6-7% - mai mult decât mulţumitor.

5% este echivalentul a 20 de ani necesari pentru recuperarea investiţiei. 6-7% ar însemna 15-16 ani. Asta pe o piaţă matură, pe care preţurile - atât la cumpărare, cât şi la chirii - cresc în general cu 2-3% pe an, sau stagnează.

Dar cum stau lucrurile la noi?

Păi, în primul rând hai să vedem cum au stat lucrurile în perioada 2004-2007.

În primul rând dobânzile la bancă. La valută erau 2-3% (dolari şi euro), la lei 10%, apoi au coborât spre 6-7%. În acest timp preţul caselor creştea cu 15-20% pe an (şi în 2007, chiar cu 50%).

În 2004 cumpărai cu 25.000 de euro o garsonieră şi o scoteai la închiriat cu 150. Asta înseamnă un venit de 1.650 de euro pe an (150 x 11 luni; eliminăm chiria pe o lună, ca să acoperim cheltuielile cu taxele, reparaţiile anuale etc.). Deci un randament de 6,6%. Faţă de dobânda obţinută de la bancă, bunicel! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Prin 2007 o garsonieră ajunsese 50.000, chiria - 300. Aplicând acelaşi calcul, reiese tot un randament de 6,6%. Bun şi ăsta! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Să vedem însă cum se prezintă situaţia în 2009. Dobânzile bancare au ajuns în jur de 6% la euro şi 13-14% la lei. Foarte atractive. Şi depozitele sunt garantate într-o limită generoasă de 50.000 de euro. Preţul caselor a scăzut anul trecut cu 15-25% (depinde dacă socotim în lei sau euro) şi continuă să scadă. Chiriile sunt şi ele nesigure, pentru că devalorizarea leului pare să fi pus o presiune suplimentară şi neaşteptată pe ele. În aceste condiţii, cum stăm cu randamentele? Am făcut un mic studiu pe baza statisticilor din Anunţul şi iată ce am aflat.

După cum se vede din documentul la care fac referire, momentan majoritatea tipurilor de achiziţii ar aduce randamente cu cel mult 1,5% mai mari decât randamentul unui depozit bancar. Un pic mai bună e zona... Pantelimon, unde atât garsonierele, cât şi apartamentele cu 2 camere, aparent se cumpără ieftinuţ şi se închiriază frumuşel. Există însă şi zone / achiziţii în care randamentul este, efectiv, unul de mizerie. Cam tot ce e sub 6,5%.

În condiţiile acestea nu e de mirare că 75% dintre cititorii blogului au răspuns la ultimul sondaj că ar intra la cumpărare numai dacă randamentul investiţiei ar fi de minim 10%. E nevoie de minim 2% în plus pentru a justifica achiziţia, nu păstrarea banilor la bancă, şi minim 2-3% suplimentar pentru a te asigura împotriva scăderii de preţ, în varianta optimistă în care preţurile ar mai scădea cu cca. 10%. Dacă la anul pe vremea asta un apartament care costă acum 60.000 E şi oferă un randament de 7% va ajunge 54.000, înseamnă că pe parcursul a 12 luni vei pierde 6.000 E, adică mai mult decât câştigi din chiria pe un an şi jumătate! Şi dacă preţul va scădea cu 20%, atunci abia un randament de 14-15% ar deveni tentant pentru o investiţie (echivalent cu 7 ani de recuperare a investiţiei)!

Părerea mea e că sunt şanse mai mari să pice un meteorit peste Bucureşti decât să vedem randamente de 10-15% din investiţiile în apartamente. Vor scădea preţurile, dar vor scădea (în euro) şi chiriile, datorită devalorizării leului. De aceea investitorii, adică 90% din grosul cererii din perioada de boom, se vor lăsa aşteptaţi ... mult şi bine.

Şi ştiţi până când? Păi, până când un randament de 6-7% va fi iarăşi cu minim 2-3% peste ceea ce poate oferi economisirea bancară şi preţurile vor fi suficient de stabile pentru ca nimeni să nu se teamă că face o achiziţie proastă cumpărând acum. Aşadar, repetaţi trimestrial tabelul meu, urmăriţi ce dobânzi oferă băncile şi până atunci păstraţi-vă banii la bancă sau în seif. Şi lăsaţi-i pe alţii să viseze la o eventuală relansare miraculoasă a pieţei în această primăvară.

7 motive pentru care chiriile vor scadea

Mulţi oameni încă mai speră că actuala "criză" e un soi de îmbolnăvire temporară, un soi de răceală financiară, care va dura un pic, maxim un an, după care toate lucrurile vor reveni la normal (adică preţurile vor reîncepe să crească galopant).

Teoria pe care o tot vehiculez pe blogul ăsta de ceva vreme zice că nu avem de-a face cu o simplă îmbolnăvire, ci cu o boală mult mai gravă, comparabilă cu un cancer sau cu un infarct, o boală din ghearele căreia vom scăpa dar după care viaţa nu va mai fi deloc aceeaşi. Dacă ştiţi, unui om care a scăpat de un cancer sau de un infarct doctorul îi spune: "Nu mai ai voie să bei, nu mai ai voie să fumezi, nu mai ai voie să... să... etc." O grămadă de "nu mai ai voie" care înainte de a se îmbolnăvi făceau parte din tabieturile zilnice. Evident că viaţa nu va mai fi deloc aceeaşi.

De aceea multă lume speră "să-şi scoată pârleala" cu chiriile. Mulţi îşi zic: "las' că îl bag la închiriat, mă scot până trece criza, îl vând după aceea". Despre chirii am mai zis: ele vor avea aceeaşi soartă ca şi preţurile în general. Se pare însă că nu am fost suficient de explicit, de aceea voi trece în revistă 7 motive pentru care chiriile vor scădea... nu că vreau eu, ci că vor ele.

1. Pe măsură ce tot mai mulţi proprietari vor avea dificultăţi la vânzare, piaţa chiriilor va fi alimentată de un stoc tot mai mare de locuinţe.
2. Componente cheie ale creşterii economice din ultimii 5 ani - construcţiile, imobiliarele, intermedierile financiare - îşi vor încetini evoluţia (chiar vor intra în declin, vezi imobiliarele, posibil şi construcţiile) şi vor produce şomeri. Bucureştiul are momentan un şomaj de sub 2%. Şomajul are toate şansele să crească spre 4% la anul pe vremea asta, adică suficient cât să nu mai fie o tentaţie pentru orice necalificat să se aciueze pe aici. Vom constata cu surprindere că hoardele de năvălitori care stau ca jaguarii la pândă dincolo de zidurile cetăţii ca să ocupe o garsonieră în Bucureşti se vor face ... nevăzuţi!
3. În ultimii ani mulţi oameni au cumpărat în rate locuinţe pe care nu şi le permiteau. În mod normal, o familie oarecare cu un venit de 1.000 de euro pe lună nu îşi permite nici măcar cu ajutor de la bancă să cumpere o proprietate de 80-100.000 de euro; dar oamenii şi-au cumpărat. Acum mulţi sunt strânşi cu ratele şi, supriză-surpriză, la serviciu şeful e cam posomorât şi bate un vânt de dat afară! Treaba asta începe deja să se vadă şi se va vedea din ce în ce mai mult. O bună parte din aceste locuinţe cumpărate de oameni care în mod evident nu aveau capacitatea de a se înhăma la credite pentru asemenea valori, va alimenta piaţa chiriilor, pentru că oamenii vor dori să-şi recupereze o parte din rată primind în schimb chirie.
4. Speculatorii, de-alde Hauge şi Topolinski, dezvoltatorii care vor rămâne cu 35.000 de apartamente în braţe, vor ajunge în cele din urmă să alimenteze piaţa chiriilor.
5. Obiectiv vorbind, o firmă din Bucureşti nu poate oferi un salariu de start mai mare de 1000-1200 de lei, indiferent de domeniul în care activează. Ori, cam atât e acum chiria unei garsoniere, ceea ce înseamnă că un salariu de start nu poate asigura subzistenţa unui tânăr. Asta înseamnă că firmele din Bucureşti nu pot atrage forţă de muncă nouă, ceea ce înseamnă că nu se vor putea dezvolta. Dacă nu se vor putea dezvolta e de aşteptat să asistăm pe viitor la foarte multe falimente. Cum multe firme ocupă apartamente (sunt "firme de apartament") o componentă importantă a presiunii pe chirii va scădea.
6. Când piaţa e în contracţie oamenii au tendinţa să amâne momentul achiziţiei până când sunt convinşi că s-a atins bottom-ul. Cum suntem încă departe de bottom, e foarte posibil ca atunci când se va atinge, o garsonieră să poată fi cumpărată cu o rată de 150-200 de euro pe o perioadă medie de creditare. Oamenii vor prefera mereu o rată de 200 unei chirii de 300, deci chiriile vor coborî obligat-forţat sub nivelul minim al ratei. Creşterea generală a preţurilor a fost de altfel şi motivaţia principală a creşterii chiriilor, care au profitat practic de lipsa de alternativă a chiriaşilor (singura alternativă a chiriaşului la scumpirea chiriei era să se bage la nişte rate şi mai mari).
   
7. În ciuda bătăliilor BNR cu speculanţii (mai rău ca la Verdun sau Stalingrad, zău aşa...) leul se devalorizează, încet-încet. Cineva care suportă, probabil, o chirie de 450 de euro la un cost al euro de 3,5 RON s-ar putea să nu o mai suporte la un cost al euro de 4,0 RON sau, Doamne-fereşte, 4,5 RON. Ceea ce înseamnă că oamenii vor căuta alternative mai ieftine. Şi le vor găsi, pentru că omul e un animal adaptabil, iar proprietarii vor fi nevoiţi să micşoreze chiria.

Lista rămâne deschisă. Ceea ce rămâne de văzut e amploarea scăderii. Dacă la preţuri am prezis că vor scădea cu minim 50% faţă de vârf, la chirii bănuiesc că scăderea va fi mult mai mică... probabil undeva pe la maxim 25-30%. Şi asta deoarece, de bine de rău, chiriile au fost ţinute în frâu de puterea reală de cumpărare, nu cea dopată cu credite, singurele resorturi ale creşterii fiind creşterea generală a preţurilor (v. paranteza finală de la pct. 6 de mai sus) şi creşterea reală a salariilor.

PS. recitind postul vechi am regăsit un nou şi pertinent argument (8) postat la vremea aia de Marona: "Miile de firme de apartament (central si semicentral) care se vor muta in cladiri de birouri, unde e supraoferta si pretul a cazut (vezi semnele tot mai uriase si dese cu for rent)." După cum ştiţi pe birouri e superofertă şi... continuă să se construiască.

Instantanee

Pentru unii, veştile circulă mai greu.


Cresc chiriile, ziceaţi? Ia vedeţi ce flutură mai nou prin oraş. Mai ţineţi minte?

Presiunea pe chirii: in toamna 2008 sau toamna 2009?

Exceptând câţiva indivizi insuficient de mobilaţi la mansardă, cred că nimeni nu îşi face iluzii privind soarta chiriilor pe o piaţă imobiliară în scădere... accentuată.

Chiriile au explodat în special în ultimii 2 ani, când discrepanţa dintre preţuri şi venituri a devenit atât de mare încât practic au făcut ca 99% din populaţie să nu se mai poată califica pentru un credit care i-ar fi permis să acceseze o locuinţă. Dacă preţurile ar fi rămas la nivelul din 2005, să zicem, şi salariul mediu ar fi urcat încet-încet de la 200 la 350 de euro (cum s-a întâmplat) chiriile nu ar fi avut niciun motiv să explodeze deoarece creditarea imobiliară ar fi devenit tot mai accesibilă. Din păcate în paralel cu creşterea salariilor au crescut, mult mai puternic, şi preţurile din piaţă, astfel încât creditul imobiliar nu a devenit mai accesibil ci dimpotrivă, mult mai greu de accesat de către oameni. În aceste condiţii creşterea chiriilor a fost normală, deoarece piaţa chiriilor a profitat de faptul că oamenii nu aveau altă alternativă. La rândul lor oamenii, din lipsă de soluţii, au hotărât să împartă câte 3-4 un apartament pentru a face faţă chiriilor.

Nu vreau să comentez aici consecinţele demografice ale acestei chestii. Alţii ar trebui să fie mai preocupaţi de treaba asta, nu eu.

Rămâne de văzut însă când anume va veni presiunea pe chirii.

Că va fi în toamna lui 2009, fără îndoială. Atunci criza va fi deja oficializată, probabil cu 80-90.000 de euro oricine va putea cumpara un apartament cu 3 camere într-un cartier ok (cam astea sunt preţurile la care se mai tranzacţionează 2 camere acum) şi numărul "studenţilor" va fi deja critic.

Dar există şanse ca presiunea să se resimtă chiar din toamna lui 2008, şi iată de ce:

• toamna 2008 este ultima speranţă a celor care îşi mai închipuie că preţurile pot creşte fiindcă "aşa a fost mereu" (ei, nu chiar mereu, dar din 2005 încoace aşa s-a întamplat an de an); când îşi vor da seama că anul ăsta e un picuţ diferit de celelalte, şi nici toamna nu va aduce creşteri de preţuri, multă panică va curge în piaţă şi mult o vor mai lua preţurile la vale;
  
• începe să se împlinească anul pentru multe credite "relaxate" luate anul trecut, ceea ce mă face să cred că mulţi, incapabili să mai plătească rata, îşi vor scoate la închiriat locuinţa (urmând ca ei să se reîntoarcă la mama şi la tata);
• ceea ce am spus mai demult: vine prima generaţie de studenţi de după 1989. E drept, încă nu va avea un impact foarte mare, pentru că vorbim în principal de copiii născuţi în toamna lui 1989 sau în primăvara lui 1990 (deci concepuţi tot sub comunism); totuşi, un număr mare din copiii care ar fi urmat să se nască prin iunie-iulie-august 1990 şi eventual să intre acum la facultate, a fost avortat la vremea aceea, ceea ce înseamnă că studenţimea deja va fi niţeluş mai redusă şi cine va pricepe semnalul de alarmă, va avea de câştigat.

Sfatul meu este să vă rezolvaţi cât mai rapid creditele pe care le-aţi garantat cu eventuale venituri din chirii şi să nu luaţi alt credit pe baza veniturilor din chirii. Mai bine strângeţi banii fiindcă s-ar putea să vă fie de mare ajutor peste vreun an şi jumătate.