Balonul salariilor si harta preturilor sustenabile

Despre preţurile sustenabile "am profeţit" aici, aici şi aici.

Am făcut 2 greşeli majore, prima - că am socotit peste tot în euro, deşi veniturile românilor se măsoară în lei, şi a doua că am presupus că situaţia economică din iunie 2008 ar putea fi cumva "îngheţată", "criogenată", cu tot ce înseamnă asta: creştere economică solidă, curs euro/leu stabil, şomaj redus etc.

Evident, m-am înşelat. Ultimele 6 luni au arătat că nu putem spera la niciun fel de "îngheţ".

Mai grav, situaţia din ultimele 6 luni - cu prăbuşirea pieţei auto şi a vânzărilor de electronice şi electrocasnice, disponibilizările care încep să se petreacă în bănci şamd - arată că în România  avem şi un balon salarial de proporţii. Practic, o mulţime de salarii au fost plătite din aceeaşi sursă, banii pompaţi de bănci prin credite. Acum, când pompa nu mai pompează, se dezumflă şi salariile. 

Fiind vorba de nişte costuri sociale şi de nişte drepturi câştigate ale angajaţilor, balonul salarial nu se va dezumfla după modelul balonului imobiliar - pe verticală, afectând întreg cuantumul pieţei - ci pe orizontală, prin "tăierea" angajaţilor inutili. Nu cred în scăderea salariilor, ci în eficientizarea angajaţilor cu potenţial şi în trimiterea în şomaj a celor ineficienţi. Nu vorbesc aici de industriile în care se practica mai mult sau mai puţin "plata la comision" şi care sunt deja afectate. Aici toată lumea va avea de pierdut. Vorbesc de grosul pieţei de muncă, inclusiv de angajaţii la stat. Dacă se va ajunge efectiv şi la scăderi de salarii, nu doar la disponibilizări, atunci înseamnă că situaţia e groasă rău. Ca în Zimbabwe! Mă gândesc totuşi că aderenţa la UE ne păzeşte de scenarii catastrofale.

Din păcate, în imobiliare nu poţi "concedia" o parte din construcţii pentru a păstra ridicat preţul celorlalte. Poţi cel mult să amâni proiecte, dar nişte proiecte inexistente oricum nu au cum să influenţeze preţurile.

De ce e important de ştiut acest lucru şi de făcut legătura între cele 2 tipuri de dezbalonare? Pentru că trebuie să fim conştienţi că salariile nete de 400-500 de Euro (media obişnuită) nu vor dispărea din România pe fundalul crizei. Vor fi în continuare o mulţime de oameni care vor câştiga aceşti bani. Salariile nu se vor întoarce la nivelul din 2002 (adică 125-150 de euro). Şomajul, poate! Implicit nici preţul caselor nu are cum să revină la nişte niveluri ridicole de genul 10.000 de dolari / apartament. Alea erau preţuri pentru o ţară în care venitul mediu lunar era pe la 200 de dolari, cu tot cu banii la negru, şi nu existau credite.

Un moment! Am zis... "euro" ? Ei bine, aici e greşeala. După media ultimului an, 4-500 de euro înseamnă cam 1500-1600 de RON. Corect ar fi să spunem: trebuie să fim conştienţi că salariile nete de 1500-1600 RON (media obişnuită) nu vor dispărea din România pe fundalul crizei.  Dimpotrivă, vor continua să crească, poate peste 2-3 ani media va fi chiar pe la 1700-1800 RON. Nimeni nu ştie însă cât va fi cursul EUR/RON în clipa aceea. Dacă euro va fi 5 lei în 2010, asta e. Înseamnă că, în euro, salariile vor da niţeluş înapoi. Nimic special: şi în Marea Britanie sau SUA salariile au scăzut faţă de euro în ultimii 2 ani, odată cu devalorizarea monedei naţionale. Dacă se întâmplă la case mai mari, evident că se poate întâmpla şi la noi.

Consideraţiile acestea mă fac însă să recalculez preţurile de aici. Atunci am zis că preţul la care piaţa va merge fără probleme e în jur de 50.000 de euro +/- 10% pe un apartament oarecare de 2 camere (confort 1, de 50 m2). Prin "euro" însă înţelegeam în jur de 3,6-3,7 lei, cât era atunci. Deci în lei era vorba de cca. 160.000-200.000 de lei. Momentan în anumite cartiere din Bucureşti sunt oferte destule cu 70.000 de euro, însă în condiţiile unui euro la 4 RON acest preţ încă este cu cca. 1 miliard de lei vechi mai mare decât nivelul avansat de mine. Ceea ce înseamnă că e în continuare un preţ inaccesibil, fiind cu cca. 30-40% mai mare decât ar trebui să fie pentru ca piaţa să se deblocheze.

Rămân în continuare la părerea că preţurile din harta de aici sunt realiste, dar euro trebuie socotit la o valoare de 3,6-3,7. De exemplu, într-un cartier precum Drumul Taberei pentru care am dat ca preţ ok 650-850 E / mp preţul corect va fi, aşadar, transformat în lei, de 2350-3150 RON / mp. Momentan preţul zonei e pe la 5-6000 de RON, ceea ce înseamnă că mai are de scăzut, gârlă.

Până ne lămurim ce şi cum cu criza oricum e timp... berechet.

PS. Vreau să mai atrag atenţia asupra unui lucru. Mulţi oameni, în diverse discuţii, exprimă următoarea idee: "E imposibil ca un apartament să mai coste cât o maşină mai de fiţe". Se vede treaba că pentru român casa şi maşina sunt sfinte, dar comparaţia asta e incorectă. Corect ar fi să se spună : "Va fi imposibil să mai cumperi o maşină de lux cu un apartament de ghetou." În primul rând că automobilul de lux este de import, are un preţ care se măsoară în euro şi se adresează unui gen de cumpărători care nu locuiesc în ghetou. Dacă un apartament dintr-un cartier de tip "dormitor" din Bucureşti va costa echivalentul a 35.000 de euro şi un Audi de nu ştiu ce fel 50.000, asta e, ghinion pentru apartament. Proprietarul apartamentului nu are decât să compare preţul proprietăţii sale cu maşini mai populare gen Renault, Skoda sau chiar Dacia Logan şi să tragă concluziile de rigoare.

Unde-mi greşeşte profeţia?

Greşeala nr. 1: am presupus (fără să vreau) că situaţia din afara ţării va rămâne stabilă, cam aşa cum e acum, şi corecţia va avea loc doar în România. Evident, m-am înşelat. Ce înseamnă asta? Înseamnă că la fiecare 3 procente de scădere din Europa s-ar putea să trebuiască să punem vreo 6 pentru România. Cu cât situaţia va fi mai albastră în restul Europei, cu atât va fi mai neagră aici.

Asta înseamnă că preţurile pe care le-am avansat în posturile precedente despre profeţie s-ar putea să trebuiască niţeluş revizuite...

Greşeala nr. 2: e legată de nr. 1. Preţurile avansate de mine erau sustenabile dacă piaţa ar fi îngheţat la momentul iunie 2008; dar piaţa nu a îngheţat la momentul iunie 2008, dimpotrivă, a continuat să se deterioreze.

Preturi sustenabile (profetia lui Manole, partea a 2-a)

M-am gândit să fac o hartă a preţurilor sustenabile în Bucureşti, aşa cum le văd eu. Postul are legătură cu cel de aici.

Acolo unde am putut, am băgat şi câteva comentarii legate de plusurile şi minusurile zonei. Acu' eu ştiu că unii or să-mi sară în cap că prea sunt prăpăstios, în vreme ce alţii or să-mi reproşeze că dau apă la moară balonaţilor şi că în realitate preţurile vor coborî până la 50 E / mp, dar harta asta vine să completeze ideea de bază, şi anume că preţul metrului pătrat va (re) ajunge în jur de 900-1000 de euro. Mi se pare de altfel un nivel corect pentru România.

Cei care se ghidează după teoria că metrul pătrat ar trebui să coste cât un salariu mediu trebuie să ţină cont totuşi de faptul că pe o piaţă emergentă, cum e România, salariile cresc de la an la an şi atunci preţul metrului pătrat trebuie să conţină inclusiv aşteptările de creştere. Problema e când conţine aşteptări de 5-6 ori mai mari decât potenţialul real al economiei, cum s-a întâmplat până acum. Şi chiar dacă un preţ de 950 E/mp în Militari încă implică un efort deosebit din partea unei familii tinere (la un apartament cu 3 camere ar însemna cam 55-65.000 de euro), totuşi nu se compară cu preţul de 1800 E / mp care implică nu doar un efort deosebit, ci un efort fără creier.

Din punctul meu de vedere marea problemă este evoluţia descendentă a preţurilor. Încă nu putem şti dacă stabilizarea la aceste valori va trece printr-o perioadă iniţială de "bottom" la un nivel chiar mai mic, sau dacă declinul va fi lent şi se va opri "natural" pe la acele valori. Aici am putea avea de-a face cu 3 scenarii:

1. "prăbuşirea", sau ceea ce susţine şi teoria bulei: va urma o scădere abruptă până la niveluri sub pragul de sustenabilitate, după care va veni o revenire la fel de bruscă a preţurilor către nivelul de sustenabilitate şi apoi evoluţie crescătoare lentă, în corelaţie cu restul factorilor economici;

2. "aterizarea lină": preţurile vor coborî nu prea brusc până la pragul de sustenabilitate apoi îşi vor relua creşterea în corelaţie cu factorii economici;

3. "scenariul japonez": o coborâre bruscă, dar nu chiar ca în cazul scenariului prăbuşirii, către pragul de sustenabilitate, apoi o continuă coborâre lină către... valori de nebănuit.


Sincer să fiu habar nu am ce ne aşteaptă. Cred că orice scenariu e posibil dar tendinţa va deveni vizibilă abia după ce preţurile vor atinge valorile din imaginea precendentă. E posibil să avem de-a face şi cu un scenariu complet nou, şi anume o prăbuşire bruscă (bulă) urmată de o scădere lentă (scenariul japonez). După cum e posibil ca preţurile să coboare dublu, până la 4-500 E / mp, până când să se precizeze tendinţa. Niciodată în istoria ştiută un balon imobiliar atât de imens nu s-a mai format pe o piaţă în tranziţie, deci e posibil să asistăm la un scenariu complet nou.

În orice caz, proprietarii cu adevărat inteligenţi ar trebui să caute strategii pentru o vânzare cât mai rapidă (şi la un preţ cât mai apropiat de realitate, dar şi de dorinţele proprii) şi să facă abstracţie de asemenea tâmpenii crase.

Profeţia lui Manole: preţurile din Bucureşti în 2011

Le mulţumesc celor 27.000 de vizitatori (unici absoluţi) care au ajuns pe blogul nostru, de la data deschiderii până azi.

M-am ferit până acum să dau vreun "pronostic" privind scăderea preţurilor: dacă o fi să scadă, cât or să scadă? Nu am făcut-o deoarece, sincer să fiu, mi se pare şi mie atât de incredibilă "profeţia" încât sunt conştient că ea poate părea ridicolă tuturor (cred că şi lui Aristotel C.!). Dar azi m-am hotărât s-o fac. Până la urmă va merita discutată, nu?

Sunt conştient şi de riscul pe care mi-l asum: acela de a distruge viaţa miilor de cititori ai acestui blog, în special cei tineri, care, citind profeţia de mai jos, vor spera în scăderea preţurilor şi vor amâna decizia de cumpărare. Şi scăderea mult visată nu se va produce...

Sper că înţelegeţi însă că dacă n-aş crede în profeţie, nu mi-aş asuma un asemenea risc imens.

Ca preambul ţin să vă amintesc că nu e bine să spui niciodată "niciodată". Parcă ieri îl văd pe Ceauşescu la congresul 14 zicând că "în România, va reveni capitalismul când o face plopul mere şi răchita micşunele"; a doua zi studenţii de la Politehnică au agăţat în plopi mere; în mai puţin de 2 luni, Ceauşescu dispăruse. Beţia puterii nu a fost suficientă pentru a escamota realitatea...

Să ne "clătim" un pic ochii cu preţurile afişate pe cel mai mare site de imobiliare din România, Imobiliare.ro. Hai să ne uităm la :

• cartierele populare, decente, dar periferice: Militari, Drumul Taberei, Titan, Balta Albă etc. - deci nu Dorobanţi sau Unirii, nici Ferentari!
  
• la un apartament de 2 camere - deci nici garsonieră, nici 3-4 camere!
  
• nici la ultimul etaj, nici la parter. La ultimul etaj e soare vara şi frig iarna, la parter îţi intră hoţii pe fereastră.
  

Căutăm, aşadar o locuinţă medie, pentru o familie cu posibilităţi medii şi cu aspiraţii medii.

Ce găsim? Numai preţuri în jur de 100-120.000 de euro. Adică 2000-2400 de euro / mp. Buun... deci astea-s preţurile de la care pornim. Unii zic că vor mai creşte, chiar cu 10-15%. Alţii că vor stagna. Unii că vor scădea uşor, alţii că se vor prăbuşi nasol. Fiecare cu părerea lui.

Şi acum iată profeţia lui Manole.

Premisa principală. Un lucru e clar: pe măsură ce ne integrăm în UE, circuitul negru al banilor va deveni tot mai restrâns. Să nu-şi mai închipuie cineva că se vor mai putea cumpăra mii de apartamente şi terenuri cu bani picaţi din cer (eventual de la mătuşa Tamara sau Zeul Căpşună) direct în buzunarul nostru, ca în urmă cu câţiva ani.

Premisa secundară. Clientul principal al locuinţei medii pentru o familie cu posibilităţi medii va fi, evident, familia cu venituri medii. Întrucât vremea de aur a Zeului Căpşună şi a banilor paraşutaţi misterios din cer va fi apus, instrumentul principal de achiziţie al locuinţei va fi, fireşte, creditul (singura posibilitate pentru cei cu venituri la vedere). Că doar de-asta e familie cu posibilităţi medii: dacă le-ar fi dat şi lor Dumnezeu nişte părinţi bogaţi, ar fi avut vilă în Piperă, moştenită de la Zeul Căpşună (sau mătuşa Tamara).

Raţionamentul, adică profeţia. Dacă familia e medie, atunci va dispune de venituri medii. Venitul mediu net în Bucureşti e azi de vreo 430 de euro. Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro. Deci o familie bucureşteană medie va dispune la începutul lui 2011 de venituri in valoare de cca. 1306 euro / lună. Adică venituri anuale de 15672 euro.

Cu banii ăştia în buzunar, oamenii se duc la bancă să-şi cumpere casă. Se pune întrebarea: ce grad de îndatorare pot accepta ei?

• 100% e imposibil;
• 70%, adică 914,2 euro / lună, nu le va da banca;
• 50% nu vor accepta ei, deoarece până la data aceea "memoria colectivă" a poporului român va avea destule exemple de oameni care au luat credite pe jumătate din venit şi apoi a dat riscul valutar peste ei (eventual şi alte riscuri: riscul de accident, riscul coronarian, riscul de şomaj etc.);
• 30-35%?... cel mai probabil: în cazul în care unul din parteneri păţeşte ceva / intră în şomaj, oricum va rămâne o bucăţică substanţială din salariul celuilalt care să poată asigura ieşirea din situaţia nasoală. De altfel acesta e şi procentul cel mai apropiat de normele bancare.
  

Deci, asta înseamnă că din venitul lunar familia noastră medie îşi va permite să dea pe rate cel mult 457,1 euro lunar. Astfel, rămân destui bani şi pentru o mică economisire (bani albi pentru zile negre), şi pentru creşterea unui copil, şi pentru un concediu petrecut la plajă în Bulgaria.

Acum, se pune şi problema perioadei de împrumut. Care e perioada maxim acceptabilă? 30 de ani? Ok, punem 30 de ani.

Şi ce variabilă mai intră în joc? Cumva dobânda creditului? Fireşte. Momentan dobânzile în România sunt pe la 9-11%, dar ni se promite că se vor alinia la dobânzile practicate în Europa, deci putem presupune cu temei că în 2011 vom vorbi de dobânzi în jur de 7%.

Acum, hai să vedem de câte ori îşi permite familia noastră medie să-şi împrumute propriul venit anual în condiţiile date. Dacă se duce la bancă să împrumute 15762 de euro pe 30 de ani cu o dobândă de 7%, rata lunară va fi de aprox. 135,7 euro. Cum suma disponibilă pentru plata ratelor era de 457,1 euro, înseamnă că familia noastră medie îşi permite să se împrumute de 457,1/135,7 = 3,36 ori salariul anual. Adică 52.657,92 euro.

Profeţia lui Manole: ei bine, cam atât va costa în 2011 un apartament de 2 camere dintr-un cartier mediu din Bucureşti. Adică exact cât îşi va permite o familie medie, cu aspiraţii medii, să dea pe el. Vreo 50.000 de euro, +/- 10% (funcţie de vechime, etaj, vecini etc.). Ceea ce înseamnă că:

• metrul pătrat va reveni la o valoare de 900-1100 Euro, nemaintâlnită de aproape 2 ani (din vara lui 2006);
• scăderea faţă de valoarea maximă atinsă (care încă nu ştim dacă s-a atins în ianuarie 2008) va fi aşadar de minim 50% (zic "minim" fiindcă Zilişteanu încă mai ridică la fileu procente...).
  

Ne putem aştepta la un minus de 25% (deci 675-825 E/mp) pentru cartierele ultra-periferice, şi un plus de 25% (1125-1375 E/mp) pentru cartierele centrale sau cele bine cotate.

PS. de ce 2011? Păi, fiindcă vor fi deja 3 ani de la alegeri, 4 ani de la intrarea în UE, 3 1/2 de la datu'n nas cu turbulenţele valutare... uite de-aia. Plus alte 1000 de motive.

30.03 Adăugire: simulări

Acelaşi scenariu, dar cu durata împrumutului doar pe 20 de ani: 45.448 E

Scenariu pesimist: Creştere salarială de 10% / an, dobândă de 8% => 42.631 E

Scenariu optimist-riscant: Creştere salarială de 20% / an, dobândă de 7%, nivel de îndatorare 50% => 86.485 E (chiar şi aşa ar fi o scădere cu vreo 20-25%)

Scenariu necesar pentru ca preţurile să "stagneze": Creştere salarială de 25% / an (adică salariu mediu de 840 E / lună), dobândă de 7%, nivel de îndatorare de 60% => 116.928 Euro

Scenariu necesar pentru ca preţurile să mai crească: întrebaţi-l pe Herr Zilişteanu.

--

Primul comentariu e chiar al meu: ce se întâmplă dacă dobânzile vor fi de 5 sau de 9%?... dacă salariul mediu va creşte doar cu 10% pe an, sau cu 25%?... dacă se vor construi toate apartamentele noi aflate în fază de proiect, sau nu se va construi niciunul?... Sau familia medie va dori să se împrumute doar pe 20 de ani, nu pe 30? Sau familia medie are 10.000 E de avans? Răspuns: evident, datele problemei se schimbă. Preţul poate fi mai mic sau mai mare, dar în orice caz nu va oscila cu mai mult de 10-15% / mp, în plus sau în minus.

Apoi va veni vârsta blocurilor care va eroda, cu fiecare an în plus, din credibilitatea lor.

Şi acum, comentariile voastre: