O noua intoxicare ia cu asalt mass-media: pretul terenurilor agricole "are potential de crestere"

Nu aş fi scris despre chestia asta dacă nu ar fi fost preluată în ultimele zile, absolut necritic, de toată mass-media. Mai concret, e vorba de ceea ce au spus nişte indivizi care au rămas în braţe cu vreo 6.000 de hectare de teren agricol, şi anume că preţul terenului agricol din România, care e de numai 2-3.000 de euro pe hectar, sigur se va alinia în anii următori la vreo 10.000 de euro, cum e, de exemplu, în Austria.

Compania "Solproiect", care a aruncat pe piaţă prostia asta (voi arăta imediat de ce e o prostie), doreşte să devină, conform site-ului propriu, "cel mai mare comasator de teren agricol din Ialomiţa şi Călăraşi". În realitate lucrurile sunt mult mai simple... domnii austrieci au cumpărat ca nehaliţii pârloage româneşti şi acum au rămas cu ele pe cap. Şi nu întâmplător ştirea a apărut la foarte scurt timp după ce Ziarul Financiar a anunţat falimentul mega-proiectului din Buftea, de pe urma căruia toată ţara a aflat că a mai rămas doar terenul ce va fi vândut de lichidator la un preţ cu 75% mai mic decât preţul din vârf de bulă. Genul acesta de falimente or să tot apară şi preţurile terenurilor se vor duce acolo unde le e locul. De aceea, e un moment tocmai potrivit ca să lansezi o ştire-bombă, din categoria Dan Diaconescu în direct - poate, poate s-or mai prinde 2 fraieri în plasă. După cum se vede presa tot tâmpită a rămas şi s-a uitat în gura lor fără să-şi pună nici cele mai mici întrebări.

Haideţi să ne uităm la fotografiile următoare:


Vizualizare hartă mărită

Deasupra sunt nişte pârloage austriece. După cum se vede, pârloagele sunt trasate cu rigla, totul dă senzaţia de rigoare, pământul e valorificat la maximum şi în plus au şi niscaiva eoliene pe ele, deci pământul produce nu doar mâncare, ci şi energie. 70% din suprafaţa Austriei e muntoasă, deci e normal ca terenurile agricole să fie mai scumpe: sunt rare şi trebuie să hrănească 8,2 milioane de oameni.

Dar iată cum arată şi nişte pârloage de prin Franţa. Parca ar fi o pictură de Kandinsky. Se vede de la o poştă că suprafeţele sunt mult mai mari, ceea ce le face cu atât mai valoroase pentru agricultură. Şi în cazul Austriei, şi în cazul Franţei, remarcaţi vă rog densitatea de şosele care asigură transportul rapid al mărfurilor către pieţele de desfacere.


Vizualizare hartă mărită

Şi acum hai să ne uităm un pic la pârloagele ialomiţene. Le luăm pe cele mai pârlăgioase, ca să zic aşa, pârloagele de pârloage, cele din preajma Autostrăzii Soarelui. Dacă derulăm mai la nord, cu cât ne îndepărtăm de autostradă peisajul e şi mai sumbru.


Vizualizare hartă mărită

După cum se vede, peisajul nu are nicio logică. Suprafeţe comasate coabitează fără probleme cu petice de pământ mai brăzdate ca spinarea unei zebre (din păcate tocmai suprafeţele comasate par abandonate). Reţeaua rutieră? Ultra-rarefiată. Despre irigare nu putem bănui decât că se face cu performantul sistem "Drăgaicele". Totul dă senzaţia de harababură. La nivel naţional, se vorbeşte de 6,8 milioane de hectare care zac necultivate.

În condiţiile astea e normal ca pârloaga românească să coste mai puţin decât cea austriacă. E mai prost delimitată, e mai prost muncită, are condiţii mai proaste de dezvoltare şi de valorificare şi în plus în România ai terenuri la discreţie, spre deosebire de mica Austrie.

Au aceste terenuri "potenţial" ? Sigur! Putem întrevedea potenţialul în orice. Până şi Congo are potenţial să devină cea mai mare putere maritimă a lumii. Întrebarea se pune: va deveni?

Cate ceva despre terenuri

Cum tot m-a rugat Nenea Cora să abordez şi problema terenurilor (pe care totuşi am abordat-o aici) fac trimitere la două texte recente.

De la înălţimea celor 159 cm proprii şi personali, domnul Apetrei de la QCM, despre care unii zic că ar fi fost şofer de tir prin Marea Britanie înainte de a se apuca de real estate în România, ne comentează câte ceva despre piaţa terenurilor. Iată ideile principale ale interviului care mi se par destul de corecte:

• Investitorii aşteaptă alegerile: dacă iese PD-ul e "o afacere", dacă iese PSD-ul e "altă afacere". E şi normal. Abia după alegeri se va putea şti cu certitudine către cine să se direcţioneze şpaga.
  
• Vremea tunurilor a apus, profiturile vor fi de cel mult 30-40%. Tunuri se vor da de acum încolo prin Albania, Moldova şi alte locaţii de acest gen. Adică neatinse de piciorul speculatorilor.
  
• Piaţa imobiliară nu e în cădere, pentru că simptomele unei căderi ar fi "războiul, foametea şi cutremerele". Văleleu. Totuşi, aşa cum s-a zis pe blog de o grămadă de timp, căderea pieţei e una, şi căderea preţurilor e alta. Preţurile cad şi fără războaie şi ciumă.
  

Al doilea text care mi se pare foarte, foarte interesant e cel postat de Ilias Papageorgiadis: Billionaire without realizing how, Taran without understanding why... Ideea de bază e că miracolele se întâmplă rar, o dată în viaţă, şi nu în viaţa tuturor, ci pentru foarte puţini oameni.

Desigur, nu te împiedică nimeni să "investeşti" în câmp, ca la loterie, 50.000 de euro cu gând că vei vinde peste 5 ani bucata aia de pământ cu 1 milion de euro. Eu zic însă că dacă investeşti la loto câte 5 euro în fiecare săptămână, săptămână de săptămână, timp de 30 de ani, biletele te vor costa doar 2000 de euro şi ai şanse mai mari să iei milionul.

Atentie la terenuri

În ultima vreme a apărut o avalanşă de oferte pe piaţa terenurilor. Oricine are un teren de vânzare: ba în centrul Bucureştiului, ba în plin Bărăgan, ba în creierii munţilor, ba la deal, ba la şes, ba la marginea mării, ba într-un ostrov pe Dunăre...

Sfatul meu este să NU VĂ ARUNCAŢI la cumpărare pe motiv că "orice teren e teren, deci e bun". Iată câteva reguli pe care să le respectaţi dacă vreţi să cumpăraţi terenuri undeva în plin câmp:

1. Nu cumpăraţi teren agricol decât dacă vreţi să faceţi agricultură pe el. Nu îl luaţi pur şi simplu, "de investiţie", sperând că într-o zi va trece pe acolo o autostradă. 99,99% sunt şanse să nu treacă în vecii vecilor nicio autostradă.

2. Dacă vreţi să faceţi agricultură, gândiţi-vă că o parcelă serioasă înseamnă minim 20-30 ha, nu 2-3 ha. Cu o parcelă de 2-3 ha nu puteţi face decât agricultură de subzistenţă şi nici acces la finanţări europene nu aveţi.

3. Investiţia în parcele merită dacă reuşiţi să comasaţi mai multe parcelele. Agricultura va fi o afacere bună în următoarele decenii, deci veţi avea bazele fie să desfăşuraţi această afacere, fie să vindeţi "la pachet" pământul unui investitor interesat. De aceea interesaţi-vă atunci când puneţi ochii pe o parcelă dacă şi vecinii sunt dispuşi să vândă.

4. Dacă deţineţi doar 2-3 ha în mijlocul unui câmp dominat de vecini ostili şi care nu vor să vândă, e ca şi cum nu deţineţi nimic. Rugaţi-vă să găsiţi un prost pe care să-l vrăjiţi cu povestea cu autostrada şi care să vă dea un preţ nesperat de mare pe acel teren.

5. Terenurile nu sunt ca apartamentele. Creşterea nu e garantată timp de 3-4 cicluri de vânzare (adică indiferent ce şi unde cumperi, dacă e balon imobiliar, tu vei creşte odată cu balonul). Câştigurile din terenuri se fac garantat în perioade de bubble numai din cele bine poziţionate, cu acces cât de cât la utilităţi, sau posibilitatea de racordare la utilităţi, cât şi din terenurile... "strategice" (la care însă profanii nu au acces). Prin "strategice" înţeleg, fireşte, acele terenuri pentru care există informaţii că urmează să se facă nişte investiţii importante.

Terenuri contaminate, viitoare bombă imobiliară?

Ia citiţi articolul ăsta din revista "Capital" de ieri: Gelu Tofan, back in business. Toate bune şi frumoase, există teren disponibil pentru construcţii în sud, proprietarul nu mai stă cu fundul pe el şi e dispus să-l pună la dispoziţia unor proiecte imobiliare, dar citiţi şi comentariile postate de doi cititori. În caz că vor fi şterse le reiau eu aici:

gicu balaban: Terenurile sint contaminate cu negru de fum(cancer / Este ilegal sa vinzi terenuri contaminate chimic ...fara sa faci decontaminarea lor. Decontaminnarea terenurilor de la Danubiana costa de 10 ori mai mult decit ternurile.
Revista Capita de ce nu spune nimic ca este ilegal sa vinzi ptr imobiliare sau agiricultura astfel de ternuri.
Ternurile de la Danubiana sint moarte poate o groapa de gunoi dar nu vad altceva posibil
Revista Capital ar trebui sa mearga sa vada terenurile respective si dupa aia reclama...

vasile Pavelescu: Zona Danubiana o bomba chimica / Am lucrat la Danubiana si stiu situatia , acolo este contaminat totul pe o zona de 3 km daca nu mai bine. Ca sa cureti trebuiesc decopertati 3-4 m de pamint nu face sens..pe 3-4 km
Cum de Tofan are curaj sa vinda asa ceva nu stiu nu cred ca va primi aprobare ..este mult prea periculos cu bataie prea mare ca cineva sa riste...
Sint curios daca Revista Capital poate fi data in judecata ptr ca face reclama la ceva care este ilegal.....