Tunelul lui Friggit

Cum stau destul de mult cu ochii pe forumurile / site-urile franţuzeşti, am descoperit de ceva vreme o noţiune interesantă, "tunelul lui Friggit" (a nu se confunda cu "Tunelul" lui Sabato...), care reprezintă pentru Franţa referinţa de bază în privinţa evoluţiei istorice a preţurilor la imobiliare. Tunelul poate fi văzut în imaginea de mai jos între valorile 0.9 - 1.1 (click pe poză pentru mărire).


"Tunelul" se numeşte aşa de la numele lui Jacques Friggit, un economist francez care încă lucrează şi îşi publică statisticile aici: http://www.adef.org/statistiques/. Friggit a observat că, din 1965 până în 2001, raportul dintre preţul imobiliarelor şi venitul mediu pe familie a fluctuat în general în interiorul unui "tunel" creat în jurul cifrei 3 (3 venituri anuale pentru cumpărarea unei locuinţe). De câte ori preţurile au coborât accentuat sub această valoare, sau au urcat deasupra, ele au revenit în "tunel". Când preţurile cresc deasupra "tunelului", e semn de bubble, când scad sub - avem o mare oportunitate. În plus, Friggit a mai observat şi că între preţuri şi numărul tranzacţiilor există o legătură directă, intrinsecă (atunci când preţurile cresc, creşte şi numărul tranzacţiilor, şi invers).


Ca şi Rendermanul nostru, Friggit a fost ignorat de toată lumea până când lucrurile au devenit clare şi la ei: imobiliarele mai şi scad, nu doar creşte. ("Non, les prix ne baissent pas!" - era mesajul comic pe care l-am văzut vara trecută în vitrina unei agenţii din Paris, în condiţiile în care afişele "a vendre" erau deja pe toate drumurile.)

Ceea ce mi s-a părut totuşi interesant de observat la tunelul lui Friggit din perspectiva crizei actuale e faptul că reuşeşte să surprindă şi marele balon parizian de la începutul anilor '90. Între 1991 şi 1996 preţurile au scăzut în Paris şi regiunea pariziană cu peste 40%, după perioada de creştere abruptă dintre 1987 şi 1991. Practic, pe graficul tunelului se observă cum în ciuda ieşirii abrupte din limitele istoric-normale, şi în ciuda vârfului atins în 1991, preţurile au revenit în tunel, oricât de incredibil ar fi părut acest lucru la începutul crizei. Şi cum creşterea începută în jurul anului 2000 a fost mult mai mare decât cea din 1990 şi a atins, de data aceasta, toată Franţa, nu doar regiunea pariziană, nu e de mirare că "babaliştii" francezi aşteaptă acum o scădere naţională a preţului la imobiliare de minim 35% (v. aici). Pentru că preţurile trebuie să revină la fundamente.

De unde rezultă că niciodată nu e bine să zici: "niciodată".