Patriciu le rupe inima ambetaţilor de strategii imobiliare

După ce toată lumea s-a grăbit să comenteze cu subtilitate şi aplomb achiziţia fondului Fabian, cum că "al dracu' Patriciu, a manipulat piaţa până a făcut-o praf şi acum să vezi că începe să cumpere", iată că azi întâiul petrolist al patriei recidivează... rău de tot! "Imobiliarul din România va scădea la 20% din valoarea de acum un an", "există o regulă, preţul unui metru pătrat de locuinţă medie trebuie să fie egal cu un salariu mediu", "în curând se vor vinde locuinţe noi cu 600, 700 de euro". Despre toate acestea, citiţi aici.

Acum pun şi eu o întrebare, decât să vedem scenarii masonice de prăbuşire şi revigorare a pieţei imobiliare în spatele achiziţiei Fabian, nu ar fi mai simplu să bănuim oarece datorii morale (şi nu numai) plătite de Patriciu unor prieteni buni?

Update: Citiţi şi postul de azi al grecului de la mine din blogroll, merită.

Pregatiţi-vă pentru ofensiva mediatică de primăvară

De când umblă vorba că magnatul Logic imobiliaro-mediatic are probleme atât de mari încât i s-a umflat Bentleyul din prag, de a ajuns bietul om să circule cu o prăpădită de Toyota, se pare că anumiţi şmecheri cu interese imobiliare sunt hotărâţi ca primăvara asta să pună lucrurile "back on track", măcar până reuşesc ei să-şi facă exitul.

De aceea, în aşteptarea începutului de sezon, încep să se înmulţească articolele heirupiste. Unele sunt chiar distractive.

• 19 ianuarie, EVZ: Preţul apartamentelor a crescut în 5 zile cu 10% 
• 23 ianuarie, Săpt. Financiară: Cumpăraţi, nu închiriaţi!
• 4 februarie, Cancan: Apartamentele se scumpesc la vară

E de remarcat totuşi că tonul acestor articole e forţat, fals şi lipsit de credibilitate. Ele nu reuşesc decât să facă notă discordantă în tonul general promovat de mass-media. Mass-medie care, confruntată ea însăşi cu criza economică, nu poate risca să-şi piardă credibilitatea fără a-şi pierde, totodată, şi averea cea mai de preţ, publicul, pe baza căruia se accesează bugetele de publicitate. Ziarele sunt nevoite să mintă puţin şi să mintă cu grijă. Iată de ce mă tem că, din păcate pentru ei, şmecherii nu au bani suficienţi pentru câtă răbdare au cumpărătorii.

Un bubble de manual (2)

Ceea ce s-a întâmplat în Europa de Est în ultimii 5-6 ani nu are corespondent în istoria universală şi, fie şi pentru acest lucru, va intra în manuale.

Timp de câţiva ani, profitând de integrarea cvasi-sincronizată în Uniunea Europeană şi în NATO a acestui spaţiu, capitalurile occidentale au luat cu asalt pieţele subdezvoltate din Europa de Est prin intermediul reţelelor bancare internaţionale. Întrucât aceste capitaluri nu aveau niciun obiect concret de investiţie, s-a inventat ad-hoc motivul imobiliar. Preţurile au explodat pe toate segmentele imobiliare: rezidenţial, office şi comercial, într-un dispreţ total faţă de caracteristicile zonei privind productivitatea muncii (foarte scăzută), salariile (de 2-3 ori mai mici ca în Occident) şi perspectivele economice (dependenţa cronică de investiţiile străine orientate spre lohn şi producţia în subcontractare).

Capitalurile au circ-ulat cu viteza luminii pe aici (cu viteza cu care au intrat, cu aia au şi ieşit date pe maşini de spălat, plazme, automobile etc.) lăsând în urmă datorii pentru cel puţin o generaţie. Morişca, teoretic, ar mai fi durat o vreme dacă nu venea criza; practic, criza nu a făcut decât să grăbească sfârşitul acestei scheme Ponzi mondiale (poftim banii noştri infiniţi ca să cumpăraţi mărfurile noastre infinite amanetând o cantitate finită din viitorul vostru) care oricum ar fi fost sortită pieirii mai devreme sau mai târziu.

Să ne uităm un pic în ograda altora. În articolul intitulat : "On the likely extent of Falls in Irish House Prices" un cercetător irlandez, Morgan Kelly, a încercat să coreleze datele existente despre bubble-urile pe care le cunoaştem deja cu evoluţia preţurilor în Irlanda. Concluzia articolului era că preţurile vor scădea cu 40-60% faţă de vârf pe o perioadă de circa 8 ani. Momentan preţurile au scăzut cu 16% faţă de vârful înregistrat în urmă cu fix 2 ani, în ianuarie 2007, conform ultimelor veşti. Deci articolul lui Morgan Kelly încă e în parametri.

Irlanda este privită la ora actuală ca una dintre ţările europene cele mai afectate de criza imobiliară. Asta, în condiţiile în care în Estul Europei ies în evidenţă exemple precum Letonia, cu preţurile y-o-y mai mici cu 25% în 2008, şi România, în care se raportează o scădere de 50% a numărului de tranzacţii, pe lângă scăderea - neoficială, pentru că nu avem încă implementat un indice imobiliar - de circa 25-30% a preţurilor pe toate categoriile ofertei. Asemenea scăderi de la an la an sunt nemaiîntâlnite în economiile serioase şi arată că Estul Europei este, într-adevăr, "aparte": totul pare a se petrece mai rapid şi, totodată, mai tragic ca în exemplele pe care cercetătorii le-au avut la dispoziţie până acum. Nicăieri noţiunea de "balon de săpun" nu e mai semnificativă ca aici. Nesprijinite pe nimic serios, pieţele imobiliare locale se dezintegrează fără putinţă de scăpare.

Morgan Kelly, studiind preţurile de aiurea, a tras concluzia că scăderile, odată pornite, se întind în general pe parcursul a 5-7 ani şi căderea e în medie de 70% din ceea ce au câştigat preţurile pe parcursul creşterii. Cu alte cuvinte, dacă preţul porneşte de la 40.000 si ajunge la 70.000 (un plus de 30.000, creştere cu 75%), căderea subsecventă se va încheia pe la 50.000. Şi apoi morişca preţurilor se porneşte iar, pentru că aşa sunt pieţele: ciclice.

Ce ar fi de spus însă despre nişte preţuri dopate an de an, care au înregistrat creşteri de 300% numai în perioada 2004-2007? Ce altceva decât că, pentru a se înscrie în parametrii descrişi de cercetătorii avizaţi pe baza multiplelor experienţe deja existente, scăderea preţurilor cu -25% pe an nu e nici exagerată, nici anormală, fiind pur şi simplu singura necesară pentru ca preţurile să se alinieze într-un interval rezonabil de timp la datele fundamentale? Dacă ar scădea şi la noi cu câte 8-10% pe an, ar însemna că agonia economiei va dura foarte mulţi ani de acum încolo. Ar fi scăzut cu 8-10% pe an dacă ar fi fost precedate de creşteri rezonabile. Ceea ce nu a fost cazul. La un cincinal de creşteri dezaxate, iraţionale, fără precedent în istorie exceptând epocile de hiperinflaţie, economia şi consumatorii răspund acum cu scăderi pe măsură şi cu "îngheţul" de care vorbeşte toată lumea, îngheţ care este, de fapt, singura şansă de revenire la normal a pieţei imobiliare.

Expunerea băncilor greceşti

Din Ziarul Financiar de azi aflăm date concrete despre expunerea băncilor greceşti pe piaţa din România. Băncile greceşti au fost printre cei mai mari finanţatori ai investiţiilor imobiliare. După cum reiese din diagrama articolului, raportul depozite-credite e net defavorabil depozitelor (economisirii).

Banca | Depozite (mld. E) | Credite (mld. E)
Alpha ++++++ 1,48 ++++++++++++ 4,02
Bancpost ++++ 2,5 +++++++++++++ 4,14
Piraeus +++++ 0,88 ++++++++++++ 3,5
B. Rom. +++++ 0,73 ++++++++++++ 2,17

Lipsesc câteva bănci mai micuţe: ATE, Emporiki şi Marfin. Neimportant.

Hai să vă spun ceva. Pe mine cifrele astea nu mă sperie. Dacă vă uitaţi şi la numărul de sucursale, veţi vedea că sunt sute. Cu mintea mea de om simplu mă gândesc că dacă băncile astea vor avea probleme, prima dată vom auzi de restrângerea reţelei şi închiderea de sucursale.

Un bubble de manual (1)

Am găsit pe economiapentrutoţi.blogspot.com un citat care mi-a plăcut: "Am citit zeci de articole care ne povesteau despre piaţa atipică şi excepţionalismul României - nimic mai fals. Suntem fix exemplu de manual, unde evenimentele s-au derulat mai repede ca în alte ţări."

Într-adevăr. Suntem fix de manual şi peste 10 ani nu am nicio îndoială că atunci când se va vorbi de bubble-ul est-european, România va fi citată ca studiu de caz. Iată un mic exemplu: în "Bubbles: And How to Survive Them", autorul propune la pagina 13 o listă de 18 trăsături ale unei inflamări financiare de tip bubble:

1. Creşterea rapidă a preţurilor (checked)
2. Aşteptări generalizate pentru creşterea viitoare a preţurilor (checked)
3. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu mediile istorice (checked)
4. Supraevaluarea preţurilor comparativ cu un nivel de bun simţ (checked, ar trebui citit capitolul 10 pentru a înţelege ce înţelege autorul prin "de bun simţ", dar în esenţă e vorba de rentabilitate şi profit cum am discutat şi aici)
5. Mai mulţi ani de creştere economică susţinută (checkeduduială)
6. Existenţa reală a unor motivaţii "credibile" care pot susţine la nivel teoretic creşterea preţurilor (checked, "creşterea salariilor", "statul nu a mai construit nimic de 20 de ani", etc.)
7. Factorul "noutate" al motivaţiei, de exemplu apariţia internetului în perioada bubble-ului bursier din anii '90 sau "intensificarea imigrării" în cazul bubble-ului imobiliar (checked: "intrarea în UE" -> "alinierea preţurilor")
8. Credinţa generalizată în existenţa unei schimbări epocale de paradigmă (checked, "la noi e altfel", "România e diferită", "criza nu ne atinge", "economiile emergente sunt ferite" )
9. Apariţia de noi investitori (checked!)
10. Apariţia de noi antreprenori (checked!)
11. Interes sporit din partea oamenilor simpli şi a mass-media (checked!)
12. O creştere susţinută a creditării (checked, deşi unii tot sunt nemulţumiţi de medii)
13. O creştere susţinută a îndatorării (checked, idem)
14. Apariţia de noi instrumente şi instituţii de creditare (checked)
15. O inflaţie liniştitoare (ceea ce provoacă relaxarea băncii centrale) (checked)
16. O politică monetară relaxată (checked)
17. Scăderea ratei de economisire (checked)
18. O monedă naţională puternică (checked!)

Fragmente destul de lungi din această interesantă carte scrisă de John P. Calverley, (fost?) economist şef la American Express Bank, pot fi citite de altfel şi online, pe Google Books. E foarte interesantă şi e cu atât mai interesantă cu cât a fost publicată în 2005.

Special pentru prietenii noştri din BNR şi din guvern, care ne vizitează cu regularitate, aş vrea totuşi să citez două fragmente:

"A final characteristic of most bubbles is a strong exchange rate or, if the currency is fixed, an inflow of resources. During the bubble money flows into the country, either attracted by the booming asset or drawn in by the strength of the accompanying economic boom. The strong currency then leads to trade and current account deficits. Indeed, that is the “purpose” in a sense, so that there can be a net capital inflow, by definition equal to the current account deficit." (p. 18)

"Currencies can also become overvalued relative to underlying trade performance, and sometimes these overvaluations last a long time, if financing is available. Commonly, countries with a bubble in stocks or in housing have high currency valuations too, as for example in the US in the late 1990s when the US dollar reached $0.82 vs the euro; or more recently in the case of sterling, which has long been uncomfortably high against the euro and in 2004 surged to $1.90 vs the dollar. These overvaluations often reflect the inflow of money into the country, linked to the bubble in stocks or housing. But it is rare to see a pure currency bubble, on its own. " (p. 204)

Lectură plăcută.

O glumă bună: cică preţurile în lei nu au scăzut

Cu toate că am mai scris despre cel mai tâmpit argument pe care disperaţii crizei îl răspândăcesc în piaţă la ora actuală, doar-doar or mai prinde două-trei muşte în plasă, şi anume aşa-zisa "stagnare din leu", mă văd nevoit să revin asupra ideii, preluând din mers un contra-argument de bun simţ pe care Renderman l-a dat unei cititoare de pe blogul său: inflaţia.

Hai să privim un pic evoluţia cursului valutar, a inflaţiei, a dobânzii de referinţă şi a indicelui BREIv în ultimele 17 luni (de când leul a început să se deprecieze).

Luna --- CrsVal* --- IPC --- BREIv --- În Lei --- Dob. ref.
08.2007 --- 3.25 --- 0,86% --- 1596 --- 5187 --- 6,1%
09.2007 --- 3.40 --- 1,08% --- 1596 ** - 5426 --- 6,48%
10.2007 --- 3.37 --- 0,97% --- 1599 --- 5388 --- 6,87%
11.2007 --- 3.62 --- 0,93% --- 1700 ** - 6154 --- 7%
12.2007 --- 3.49 --- 0,64% --- 1800 ** - 6282 --- 7,5%
01.2008 --- 3.76 --- 0,86% --- 1875 --- 7050 --- 7,5%
02.2008 --- 3.67 --- 0,70% --- 1785 --- 6550 --- 8,0%
03.2008 --- 3.72 --- 0,67% --- 1951 --- 7257 --- 9,0%
04.2008 --- 3.56 --- 0,52% --- 1892 --- 6735 --- 9,0%
05.2008 --- 3.67 --- 0,49% --- 1808 --- 6635 --- 9,5%
06.2008 --- 3.67 --- 0,28% --- 1794 --- 6583 --- 9,75%
07.2008 --- 3.58 --- 0,69% --- 1809 --- 6476 --- 9,75%
08.2008 --- 3.52 --- 0,70% --- 1744 --- 6138 --- 10%
09.2008 --- 3.65 --- 0,40% --- 1747 --- 6376 --- 10,25%
10.2008 --- 3.61 --- 1,06% --- 1576 --- 5689 --- 10,25%
11.2008 --- 3.79 --- 0,32% --- 1438 --- 5450 --- 10,25%
12.2008 --- 3.92 --- 0,23% --- 1400 --- 5488 --- 10,25%
01.2009 --- 4.29 ----- ? ------- ? ------- ? --- 10,25%
----------
* nu am stat să caut valorile medii, am pus valoarea din data de 23 a fiecărei luni
** estimare

Ce observăm? Păi observăm că preţul maxim în lei nu s-a atins în vara lui 2007, ci în martie 2008 (când de altfel a fost şi maximum în euro) şi că este cu 25% mai mare decât preţul din decembrie 2008.

Şi ce mai observăm? Păi mai observăm că în condiţiile în care inflaţia a mâncat 12% din puterea leului în această perioadă, ultimul preţ BREIv în lei este net mai mic decât preţul în lei din august 2007! Un preţ echivalent ar fi de 5800 de lei!

Şi mai observăm ceva. Observăm că în ciuda celei mai ridicate dobânde de referinţă din regiune (-s-ar putea să mă înşel, totuşi; ungurii parcă au o dobândă şi mai ridicată) leul s-a depreciat constant. Şi cum în condiţiile actuale dobânda de referinţă nu poate merge în viitor decât în jos, este clar că mersul cursului euro-leu nu poate fi pe viitor decât în aceeaşi direcţie, în sus. Deci leul va continua să se devalorizeze.

Şi hai să mai facem o ultimă observaţie: o asemenea stagnare / creştere din leu s-a petrecut şi în perioada iulie-septembrie 2008. Vara şi iarna sunt în general sezoane moarte de vânzări, în care vânzătorii nu au de ce să crească sau să scadă preţurile, pentru că nu e cerere (mă rog, nu suficientă). Consecinţa? Când a reînceput sezonul de vânzări - toamna 2008 - preţurile au luat-o frumuşel în jos în euro, lei, orice monedă vreţi dumneavoastră. S-au adaptat cererii.

Cu asta am închis subiectul, nu mai scriu despre asemenea bazaconii.

Pentru jurnaliştii de investigaţie

M-am uitat în arhiva blogului şi într-adevăr, "B" a postat în data de 25 decembrie 2008 următorul comentariu:

"[...] Si ca sa ii dam cezarului ce-i al cezarului pot sa va spun un mic zvon 90% sigur ca diveloparul care a construit Cartierul latin din Prelungirea Ghencea Bucuresti a maritat apartamentele terminate si nevandute la... ANL [...]"

Ştirea a ieşit în mass-media oficială abia pe data de 17 ianuarie, când a fost difuzată de Realitatea.

Într-un comentariu postat azi, "B" recidivează cu o altă informaţie / un alt zvon interesant/-ă:

"[...] @all: cu privire la vestea Cartierului latin eu am postat aceasi informatie inainte de aparitia la ziar in postul meu de pe acest blog chiar din ajun de Craciun. Sigur, am gresit primaria dar esenta era si este aceeasi. Ceea ce nu spune ziarul este ca cel care a vandut a dat o spaga de [...] din acea suma ca sa primeasca banii, asta daca va intrebati care mai sunt veniturile in politica [...]"

Ştiu că o ştire se verifică din 2 surse, dar prima oară "B" a avut dreptate. Tocmai de aceea nu am de ce să nu îl cred şi acum. E vreun jurnalist pe aici dispus să cerceteze circuitul banilor în ... natură?