Imobiliarele, cele mai sigure investitii?

Cineva a pus un comentariu pe blogul meu în care a zis ceva de genul ăsta: "Imobiliarele sunt cea mai sigură investiţie".

O asemenea frază nu poate fi spusă decât de cineva care nu ştie ce înseamnă cu adevărat cuvântul "siguranţă". Eu cred că la ora actuală una din cele mai sigure investiţii e în acţiunile unei companii inovatoare gen Microsoft, Google sau Apple care domină piaţa mondială pe o anumită nişă tehnologică, dar mă rog... fiecare crede ce vrea. Ca să nu mai spun că mult mai sigură mi se pare investiţia într-o afacere proprie pe care să o duci singur acolo unde vrei. Aşa cum i-am răspuns altcuiva, în cazul unei agenţii imobiliare practic îţi poţi dubla investiţia într-un singur an pornind de la o sumă de toată jena (sub 30.000 de euro) iar dacă ai mai mulţi bani de investit sunt sigur că se găsesc nişe în care 100.000 de euro să devină 1.000.000 în numai 2-3 ani.

În ceea ce priveşte "investiţia sigură" în imobiliare, ea este "sigură" numai în anumite circumstanţe, şi anume cât timp continuă condiţiile particulare care duc la creşterea valorii imobiliarelor. Şi mă întorc iarăşi acolo de unde am pornit, la America: dacă investiţia în imobiliare e atât de sigură, de ce acolo a devenit atât de "nesigură" ? Avem sub ochii noştri un exemplu clar că investiţia în imobiliare nu e deloc aşa de sigură, şi totuşi ne cramponăm de o idee falsă.

Pe de altă parte mi-am dat seama de emoţia care pluteşte în aer şi de speranţa cu care mulţi s-au agăţat de blogul meu care a început să fie comentat în mai multe locuri pe internet. Aşadar, ca să fim bine înţeleşi, eu sunt convins că balonul se va dezumfla din mai multe argumente pe care am încercat să le expun parţial până acum:

• entuziasmul care creează psihoza cumpărării nu va dura la nesfârşit;
• entuziasmul este fabricat sistematic de mass-media, dar iată că încep să apară bloguri şi site-uri de internet care nu pot fi manevrate (şi or să mai apară... he he!... vă spun din sursă sigură);
  
• preţurile au depăşit cu mult pragul posibilităţii de cumpărare pentru marea majoritate, majoritatea covârşitoare, a populaţiei;
• preţurile pun indirect presiune pe economie, adică pe firme, care trebuie să mărească salariile, dar firmele într-o economie sănătoasă (la cap, mai ales...) trebuie să mărească salariile fiindcă le creşte productivitatea, nu fiindcă nu au angajaţii unde să locuiască; în condiţiile actuale multe firme ori vor da faliment, ori vor pleca din România, ori, pur şi simplu, vor stagna; în orice caz nu vor putea contribui la "măreaţa" creştere economică prognozată de guvern şi care, iată, conform ultimelor rapoarte, e mai mică decât se prevedea (poate ar fi bine ca guvernanţii să-şi pună niscaiva întrebări?... );
  
• evoluţia demografică a României de după 1989 nu oferă deloc motive de încredere optimiştilor, ba dimpotrivă;
• opinia conform căreia se migrează mult de la ţară la oraş şi se va migra şi mai mult din afară spre România, fapt ce generează creşterea constantă a preţurilor, este nesustenabilă deoarece migraţia este mult mai puternică din România spre străinătate şi pentru că lucrătorii care alimentează oraşele vin la joburi de jos, care nu le pot oferi salarii "ameţitoare", necesare susţinerii balonului;
• orice piaţă imobiliară are creşteri şi scăderi; România nu a cunoscut încă fenomenul de scădere fiindcă piaţa noastră nu e "liberă" decât de câţiva ani;
• etc. - mai sunt multe alte argumente pe care le voi înşira cu timpul.
  

În contrapartidă, cei care zic că balonul nu se va dezumfla aduc următoarele argumente:

• cererea va fi constant mai mare decât oferta;
• condiţiile de salarizare vor creşte constant;
• vin străinii peste noi şi cumpără ca disperaţii apartamente vechi de bloc;
• s-au relaxat creditele, fiind mult mai uşor să te împrumuţi;
• în Bucureşti, cel puţin, preţurile sunt încă mici comparativ cu capitale europene precum Parisul sau Londra;
  
• şi cam atât.

Pe de altă parte, ca să-i lămuresc pe mulţi care probabil au găsit în acest blog mai multă speranţă decât era nevoie, dezumflarea balonului nu va însemna neapărat că te vei culca azi cu preţul de 100.000 de euro şi te vei trezi mâine cu preţul de 50.000. Ăsta e un crah care se poate petrece pe o piaţă imobiliară (apropo de cât de "sigură" e investiţia) dar mult mai probabil e ca scenariul să se petreacă astfel: preţul să atingă un maxim după care să scadă cu 5 procente într-un an, cu 5 procente în următorul, cu alte 5 în următorul ş.a.m.d. până când vânzătorii se vor freca la ochi şi vor zice "I-ote domne', am dat 100.000 pă peştera mea şi acum, după 10 ani, nu mai iau decât 60." Un crah nu se poate produce cu adevărat decât fie în situaţii de calamitate extremă, fie în caz de război.

Desigur, istoria cunoaşte asemenea crahuri, cel mai cunoscut fiind cazul Florida '20. Imediat după terminarea primului război mondial, în plin entuziasm generat de victoria Americii, Florida a cunoscut una din cele mai spectaculoase efervescenţe imobiliare din lume. Această efervescenţă avea la bază 2 motivaţii principale:

• entuziasmul popular generat de prosperitatea economică;
• uşurinţa accesului la credit.

Preţurile au luat-o razna. Constructorii au început să anunţe noi proiecte rezidenţiale finanţate, ca şi acum, cu credit. Proiectele erau aşa de îndrăzneţe încât se vorbea de "insule plutitoare" , la fel ca în Dubaiul zilelor noastre. Vârful entuziasmului a fost atins în 1924-1925 când lumea cumpăra orice, oricât, oricum. În 1926 a început seria dezastrelor care au dus la prăbuşirea preţurilor (adică la crah): mai întâi un vapor, Prinz Valdemar, care urma să fie transformat în hotel plutitor, s-a scufundat chiar în portul Miami blocând accesul mărfurilor dinspre mare; apoi a venit un uragan care a măturat toate proiectele fanteziste cu "insule plutitoare". În câteva luni, preţurile au căzut de 10 ori, Florida întrând în "Marea criză" cu câţiva ani înaintea restului Americii.

Acest exemplu ne arată că în condiţii extreme poate apărea o prăbuşire a preţului la imobiliare... apropo de cât de sigură e investiţia. Desigur, nu are nici un rost nici să ne aşteptăm, nici, Doamne-fereşte, să ne dorim aşa ceva în România. Dar e un mic avertisment cu privire la cât de "sigură" e investiţia în imobiliare.