Un coteţ cât o maşină

Mai ţineţi minte poezia pe care o tot repetau unii în urmă cu vreo 2 ani? "Nu or să mai coste casele cât o maşină..." Hm, uite că garsonierele din Bucureşti încep binişor să se încadreze în 35.000 de euro, bani care NU i-ar ajunge oricărui flăcău pentru a-şi putea cumpăra în zilele noastre:

• un Audi A6
  
• un Citroen C6
• o Toyota Avensis cu toate dotările
• etc.
  

Trebuie să recunoaştem că situaţia e complet diferită faţă de 2008 când, de bine de rău, chiar şi o garsonieră fără îmbunătăţiri costa un 70.000 de euro, adică binişor peste preţul multor automobile de lux. Ştiu, acum urmează să auzim că "nu or să mai coste casele cât o maşină medie" şi când o garsonieră va ajunge să coste cât un Renault Megane, că "nu or să mai coste casele cât un Logan". Cât un Logan poate că nu, dar cât un Duster cu cutie automată ... n-aş băga mâna-n foc că nu vor ajunge să coste!

Vestea proastă pentru geambaşii de case e că trendul chiriilor ne indică o tendinţă de scădere şi mai mare a preţurilor. Eu personal am informaţii de la prima mână că într-un cartier oarecare o garsonieră a ajuns să se închirieze în mod curent cu 150-175 de euro (la negru, fireşte) iar în locaţiile curăţele din centru cu 200-250. Ceea ce înseamnă că preţul corect pentru o garsonieră fără îmbunătăţiri senzaţionale ar trebui să fie în jur de 17-20.000 de euro în cartiere şi 25-30.000 în centru.

Concluzia? Abia suntem undeva pe la jumătatea deflaţiei imobiliare.

Uite că unii mai sunt interesaţi de imobiliare

Ei, da, via blogul lui Aristotel, am ajuns şi eu să lecturez notele de discuţie "incendiară" dintre parlamentarul Iulian Urban şi un bancher. Nu ştim nume, nu ştim despre cine e vorba dar părerea mea - şi din păcate aici trebuie să fiu în dezacord cu Aristotel -  e că sunt mai mult de 90% şanse  ca discuţia asta să fie o simplă intoxicare.

"Subtilităţile" acestui interviu care pe mine mă pun gânduri:

• Discuţia musteşte de teoria conspiraţiei, cum că băncile au complotat malefic împotriva românului de rând şi a ţărişoarei ca să ne îndatoreze pe 30-40 de ani. Chestiile astea mi se par aiureli. Pentru mine, bula imobiliară e mult mai simplă şi se datorează 99% prostiei generalizate şi amatorismului din sistemul bancar românesc. Nu avem oameni pregătiţi, nu avem teoreticieni, nu avem oameni care să se fi confruntat vreodată cu o bulă speculativă. Avem doar ex-funcţionari CEC ajunşi pe la bănci private şi "ofiţeri bancari" cu diplomă de Spiru Haret sau ASE cu teste grilă. Prostia inerentă sistemului s-a suprapus peste lipsa de educaţie a populaţiei şi tot acest melanj de pseudo-inteligenţă a fost vegheat cu grijă de Proasta supremă, Clasa Politică.
• Ideea că bancherii străini speculează sistematic şi finuţ pe ternele şi cenuşiile apartamente gri ceauşiste e de-a dreptul tâmpită. Nu domnilor, aţi înghiţit o găluşcă şi acum vă stă în gât. V-aţi dat seama că aţi creditat ca imbecilii nişte cutii de carton fără să ţineţi cont de precaritatea acestor cutii, de puterea de cumpărare a populaţiei sau de perspectivele economice reale ale României. Acum aşteptaţi să se aşeze apele şi veţi începe cu adevărat executările silite după ce veţi fi încasat suficiente rate de "dobândă" (adică nu... de "principal"), de la actuala generaţie de creditaci. După 3-4 ani de rate la dobânzile uriaşe practicate în România, orice credit poate fi lejer executat, pentru că banii se vor recupera cu siguranţă. Acum e prea devreme: abia a apucat populaţia creditată să plătească 1-2 ani de rate (punctul maxim al bulei speculative fiind atins în 2007 - inceputul lui 2008). Dar, aşa cum sugerează şi materialul domnului Urban, mai vedem de la anul încolo. Eu aş zice chiar că în toamna lui 2010, deci cam de acum într-un an, va fi măcel curat.
• Bancherii care se implică în alegerile din România, asta e chiar bună. Dacă Băsescu va pierde alegerile, le va pierde pe mâna lui, ca fraierul, deoarece anul ăsta a comis prostie după prostie: alianţa PSD-PD-L, numirea incapabilului Boc premier, refuzul de a accepta iminenţa crizei şi apoi justificarea împrumutului de la FMI, campania pentru EBA, refuzarea soluţiei Johannis, bâlbâielile penibile din campanie. Poate că bancherii i-or fi luat minţile, mai ştii...
• Una peste alta interviul musteşte de lucruri deja ştiute de cei care citesc (pe unde apucă) articolele semnate de Ilie Şerbănescu sau de Adrian Panaite. Există într-adevăr o serie de analişti economici care au fost constant marginalizaţi sau nebăgaţi în seamă de presa mainstream, dar presa mainstream publică întotdeauna ceea ce se vinde, şi de vândut se vând chestiile călduţe, optimiste, nicidecum alea care te ameninţă cu moartea.
• Pe de altă parte, inexactităţile (ca să nu zic prostiile) pe care un analist de talia lui Ilie Şerbănescu nu şi le-ar permite (ceea ce îmi arată mie că interivul ori e făcătură, ori bancherul e prost rău) sunt evidente, dar mă voi opri doar asupra uneia:
  "Tinerii romani vor avea doar doua optiuni : angajati la stat, sau angajati la  multinationalele straine." - greşit: mai există şi varianta "luat picioarele la spinare şi emigrat la vest de România"!
• Dintre chestiile pe care interviul a uitat să le precizeze: Klaus Johannis e marioneta  francmasonilor, pe uşa băncilor va bate Vântu şi dacă va pierde alegerile, Băsescu sigur va pleca pe un vapor cumpărat în leasing.

Mă rog, ideea de bază a articolului cred că e corectă. În 2010 va veni nota de plată pentru anii electorali 2008-2009, indiferent cine va ieşi preşedinte. Senatorul Urban putea însă să-şi expună ideile direct, că nu se supăra nimeni.

BRE, ce vrajeala ieftina...

Pentru că minciuna trebuia să poarte un nume, colierşii şi-au zis: "Haidi BRE să cetim organizat anunţurili alea din ziare!".

Acest BRE, care de fapt repetă într-o formă mai sofisticată ceea ce fac Ziarul Financiar sau forumiştii de pe Softpedia - adică realizarea de medii pe baza anunţurilor din ziar - e o simplă mişcare de propagandă. Băieţii veseli şi-au dat seama că nu mai merge să chiţăie la unison "vor creşte preţurile vor creşte preţurile vor creşte preţurile ..." pentru a fi crezuţi şi încearcă să ia faţa viitorului indice al BNR, cât mai e timp. Au prezentat această spoială cu iz ştiinţific, măsluită de fapt în departamentele de PR şi marketing de oameni a căror competenţă statistică nu trece de utilizarea celor 10 taste principale ale unui calculator de buzunar.

E interesant de observat că în aşa zisa evoluţie a preţurilor băieţii reuşesc să dea satisfacţie tuturor "zvonurilor", fără să cedeze un milimetru din teza principală a ultimilor ani: preţurile cresc în continuare.

• "zvon": preţurile au scăzut - da, din ianuarie în februarie, minus de 50E / mp;
  
• "zvon": piaţa stagnează - da, din martie în aprilie, doar o diferenţă de preţ de 1 E;
• triumful imobiliarilor: totuşi, preţurile au crescut per ansamblu în perioada ianuarie - aprilie cu 3%
  

Chiar şi 3-4 luni de menţinere ridicată a preţurilor apartamentelor vechi e utilă. Se mai pot vinde 100, 200, 300 de apartamente noi la preţurile umflate de adaosuri de 100%. Nimeni nu e atât de naiv încât să nu îşi dea seama de implicaţiile pe care preţul fondului locativ ceauşist le are asupra întregii pieţe:

• cu cât preţurile apartamentelor ceauşiste: mici, vechi şi incomode, vor fi mai ridicate, cu atât "apartamentele noi" se vor putea vinde mai scump;
• cu cât preţurile apartamentelor ceauşiste: mici, vechi şi incomode, vor fi mai ridicate, cu atât vor exista mai mulţi proprietari care, în cazul în care reuşesc să vândă, vor putea da un avans consistent la bancă pentru un credit în vederea achiziţionării unui apartament nou.

De acum va urma un lung război de uzură, război de declaraţii, care devine însă îmbucurător. Înseamnă că oamenii, consumatorii finali, s-au deşteptat şi nu mai pot fi minţiţi şi duşi de nas ca nişte copii mici. E nevoie de forme sofisticate de minciună. Cum această industrie (real estate) este în mâna unor indivizi destul de limitaţi intelectualiceşte, mă îndoiesc că vor reuşi să mintă ... frumos. Începe un război pentru care ei nu au, de la natură, dotarea necesară.

Crash imobiliar în zona Unirii?

Un cititor îmi atrage atenția asupra existenței unui thread pe forumul Softpedia unde se discută prețurile afișate pe site-ul Anuntul.ro: House price index .ro.

Se pare că utilizatorii forumului au creat un fișier care calculează automat mediile, astfel încât să se poată urmări ușor evoluția prețurilor.

În ceea ce mă privește am arătat deja că anunțurile acelea nu au nicio valoare statistică, de vreme ce pot fi măsluite investind o sumă minimă. În lipsa altor indici, totuși, sunt singurele instrumente cu care putem măsura piața.

Nu este lipsit de relevanță să remarcăm că în zona Unirii, care a fost timp de aproape un deceniu în topul scumpirilor, devansând prețul oricărei alte zone din București cu cel puțin 10-15% (în anii de început, chiar cu 50-60%!), se pare că asistăm, dacă ar fi să dăm crezare acelor anunțuri, la un adevărat crash. Iată situația de pe site:

Garsoniere cu 6 luni în urmă: 80.111 E
Garsoniere acum: 78.391 E
---
Scădere: -2,15%

2 camere în urmă cu 6 luni: 126.788 E
2 camere acum: 110.959 E
---
Scădere: -12,49% !

3 camere în urmă cu 6 luni: 157.241 E
3 camere acum: 127.333 E
---
Scădere: -19,03% !!!

4 camere în urmă cu 6 luni: 169.061 E
4 camere acum: 162.235 E
---
Scădere: -4,04%

Important de remarcat e și faptul că, dacă în urmă cu 6 luni zona Unirii reprezenta cea mai scumpă zonă din București, acum se pare că a ajuns... un cartier oarecare. Hm, în ciuda faptului că nici Parlamentul nu s-a mutat mai la vale, nici centrul nu a devenit mai periferic...

Desigur, explicația acestor scăderi "pe linie" e foarte simplă: în zona respectivă prețurile au atins prima oară plafonul maximal (peak-ul) și e normal să fie prima care dă tonul scăderilor. Dacă vă veți uita cu atenție pe statistici veți observa asemenea scăderi și pe anumite segmente din zonele adiacente, dar mult mai puțin evidente. Oricum, aștept cu interes statisticile din iulie, când se vor împlini 6 luni de la vârful vârfurilor, luna ianuarie 2008, și stagnarea / scăderea ar trebui să se reflecte indiferent de zonă. Iar pe termen lung, bineînțeles că nu se îndoiește nimeni că 2 camere în Unirii vor costa 110.000 E, iar în Militari, cartier mai periferic, mai ascuns, eh, o să fie cu 1000 mai puțin, vreo 109.000 E... (- vis erotic...)

Fraților, mai băgați SMS-uri la Anunțu' că se dezumflă balonul.

2 scurte + o regula noua la comentarii

Un blog care promite să fie interesant dacă se va ocupa cineva de el: http://legea112.blogspot.com/
E pentru proprietarii care au cumpărat pe legea 112 şi acum se trezesc cu procese pe cap.

Interesant şi articolul ăsta din Libertatea: Casele s-au scumpit de 22 de ori, cu o mică precizare: în 1991 cumpărai o garsonieră de la ICRAL nu cu echivalentul a 3000 de USD, ci doar vreo 600. Dacă aveţi acte de vânzare-cumpărare din perioada aia uitaţi-vă în ele, uitaţi-vă şi la istoria cursului valutar şi faceţi calculele. Articolul e interesant pentru că realizează un tabel sintetic cu raportul dintre venitul mediu şi numărul de ani necesari pentru cumpărarea unei locuinţe. În pieţele "aşezate" regula e ca niciodată să nu plăteşti mai mult de 6,5-7 venituri anuale.

Noua regula pentru comentarii: nimeni nu mai are voie să posteze mai mult de 3 comentarii. Al 4-lea va fi şters fără discuţie! Regulile sunt în colţ. Revin mai încolo, sunt plecat.

Un mit: străinii care se înghesuie să cumpere proprietăţi în România

Ştiaţi că există anumite instrumente online care ne permit să "măsurăm" interesul pe care publicul din străinătate îl are pentru o anumită piaţă imobiliară? Nu? Nici eu!

Cred că v-aţi dat seama că nu am creat singur acest blog. În realitate până în urmă cu o săptămână habar n-aveam cum să-mi fac un blog, sau că aş putea să-mi fac singur unul (e foarte uşor!). Amicul care m-a ajutat cu crearea şi promovarea lui mi-a atras atenţia de mai multă vreme asupra unui instrument online care se numeşte Inventory Keywords şi care măsoară de câte ori un cuvânt cheie a fost căutat pe motoarele de căutare în luna precedentă. Acest instrument, Inventory Keywords, are variante şi pentru limba franceză, germană, Marea Britanie, Italia, Spania şi nu numai.

Nu am întâlnit niciodată un ... barometru mai clar al intenţiilor imobiliare, decât acest instrument.

Pentru liniştea sufletească a vânzătorilor care speră să le pice pară mălăiaţă în gura lui nătăfleaţă, adică sacoşa cu milionul de euro de la vreun englez prost, hai să ne uităm la câteva cifre care ne arată clar ce "se caută" în vest:

Din Inventory UK
Cheie de căutare ++++++ romania property +++++ bulgaria property
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 408 +++++++++++++++ 16.691

Din Inventory Franţa
Cheie de căutare ++++++ immobilier roumanie +++++ immobilier maroc
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 175 +++++++++++++++ 8.025

Din Inventory Italia
Cheie de căutare ++++++ case vacanza romania +++++ case vacanza lampedusa *
Nr. de căutări/lună +++++++++++ 163 +++++++++++++++ 10.701
* şi nu numai: încercaţi şi case vacanza puglia, toscana ş.a.m.d. Toate surclasează interesul pentru România.

Din Inventory Germania
Cheie de căutare ++++++ immobilie rumanien +++++ immobilie spanien **
Nr. de căutări/lună ++++++++++ 162 +++++++++++++++ 15.193
** şi nu numai: încercaţi şi cu immobilie italien (10.074), monaco (10.026), dubai (9.265), bulgarien (8.466) etc. etc. etc.

Eu zic că e destul de relevant. Vă invit şi pe dumneavoastră, stimaţii mei cititori, să încercaţi instrumentele de mai sus. E clar că aşa zisele hoarde de investitori europeni sunt un mit. Cel puţin la preţurile actuale! Dar nu-i nimic, cumpăraţi băieţi, că scrie la gazetă că vor veni inglejii...

Ca să sintetizăm: nu cumpăraţi acum micul dumneavoastră apartament din Drumul Taberei sperând să îl revindeţi în 2 ani unui investitor străin cu 30% în plus, că dacă străinii nu ne bagă în seamă la preţurile actuale, e puţin probabil să ne bage în seamă dacă preţurile vor creşte! Cumpăraţi-l doar dacă vreţi să locuiţi în el şi dacă vreţi să vă asumaţi o pierdere din buzunarul propriu de câteva zeci de mii de euro întinsă pe o perioadă de 10-15 ani (probabil cam 20.000 de euro dacă îl luaţi cu banii jos şi 70-80.000 de euro dacă îl luaţi pe credit). Când veţi avea 50 de ani nu o să vă ardă la buzunar, dar s-ar putea să vă uitaţi în spate şi să vă daţi seama că aţi fi putut face ceva mai bun cu banii pierduţi...

Ups! Cat de usor se poate declansa mecanismul zvonurilor pe piata imobiliara!

Ieri, înainte de culcare, un cititor anonim mi-a atras atenţia că în ziarul "Ziarul" apăruse un articol care mă cita . Articolul a fost preluat şi pe portalul 9AM.ro.

Trecând peste marele sentiment de mândrie patriotică de moment (e prima oară după 23 de ani când apar la ziar, he he...), în momentul de faţă chestia asta îmi dă fiori.

Dacă eu, micul, insignifiantul, limbricul de Manole, îmi pot impune cu atâta uşurinţă părerile în presă, vă daţi seama în ce hal se poate manipula presa?

Dacă mie mi-a luat o săptămână de existenţă subterană pentru a-mi face cunoscute părerile în masă, păi atunci unui mahăr care vrea să transmită următorul mesaj: "Cumpără, pulime, bagă banul, că preţurile vor creşte!", cât i-ar trebui? Şi, mai ales, ce credeţi că va declanşa în piaţă?!

PS. M-am decis: următoarele mele posturi vor viza îmbunătăţirea culturii economice a cititorilor mei. Un om care judecă singur e mai puţin penetrabil la zvonistică.

Iraţionala fantezie: până unde să fii optimist?

Gigel e un tânăr bucureştean de vreo 30 de ani, care a muncit din greu până la vârsta asta pentru a-şi putea întemeia o familie, pentru a-şi face rost de un salariu bunicel pentru România (8-900 de euro) şi pentru a-şi lua o maşină.

Gigel a suferit mult de-a lungul tinereţii. A intrat în câmpul muncii, cum se zice, pe vremea când salariul mediu era vreo 100 de dolari şi a început munca pe un salariu de vreo 50 de dolari care i se plătea la negru. La un moment dat a fost şi şomer. Dar acum e bine.

Singura problemă a lui Gigel e că stă cu chirie. Sau că stă cu ai lui. Sau cu ai ei. Nu contează. Singura lui problemă e că n-are casă şi chestia asta îl frământă. După o matură chibzuinţă, decide, împreună cu soţia sa, să-şi cumpere un apartament de bloc, într-un oarecare cartier al Bucureştiului. Fireşte, Gigel e un pic speriat de preţuri dar toată lumea îl asigură că va face o afacere bună şi că peste câţiva ani, să zicem 5, dacă va dori să vândă apartamentul, îl va vinde mai scump, măcar cu 30%, dacă nu cu 60%. Gigel e optimist.

Să vedem acum pe ce se bazează optimismul său.

1. Cererea de apartamente comuniste de bloc e mare. Gigel a mers la câteva agenţii imobiliare şi a văzut o grămadă de oameni care vroiau să-şi cumpere un apartament de bloc. Gigel însă nu îşi dă seama că, pentru a putea vinde la suprapreţ peste 5 ani, cererea trebuie să rămână mare şi atunci, în 2012. Ori, pentru ca lucrul ăsta să fie posibil, ar trebui ca în următorii 5 ani:

• în Bucureşti să nu se construiască nimic nou;
  
• bătrânii din Bucureşti să moară într-un ritm mai încet decât ritmul de formare a cuplurilor tinere;
• în provincie, mai ales în oraşele mici, să se continue a se trăi dezastruos, pentru ca provincialii să fie tentaţi şi în 2012 să emigreze, dar în Bucureşti în 2012 să se trăiască totuşi mai bine decât în Occident, pentru ca emigrarea să aibă loc spre Bucureşti, nu spre Italia, Spania sau Anglia;
• nimeni din Bucureşti să nu emigreze spre Occident sau spre alte centre industriale în plină dezvoltare, cum ar fi Clujul sau Timişoara;
• să se trăiască atât de bine în Bucureşti în 2012, încât mulţi români emigraţi în Occident să prefere reîntoarcerea acasă;
• dacă piaţa muncii se va deschide către lucrătorii din afară, sub presiunea lipsei de lucrători, nu e suficient să se deschidă către lucrătorii low-cost (măturători, muncitori-constructori, paznici etc.), care vor fi plătiţi cu cele mai mici salarii de pe piaţă, neputând susţine preţurile colosale ale apartamentelor, ci către lucrători pentru poziţiile de middle şi top management, care îşi vor permite salarii de 1000+ euro; carevasăzică în Bucureşti vor fi, în 2012, gunoieri români şi şefi pakistanezi;
• etc.
  

În rezumat, optimismul lui Gigel legat de problema cererii de apartamente comuniste se bazează pe următorul raţionament de-a dreptul fenomenal: în câţiva ani în Bucureşti nu se va construi nimic nou, dar totuşi nivelul de trai îl va depăşi pe cel din Occident, în ciuda faptului că oamenii vor locui în blocuri vechi de zeci de ani cu apartamente mici, înghesuite, lipsite de spaţii verzi.

2. Salariile vor continua să crească, implicit veniturile, deci nu va fi o problemă să găseşti cumpărători. Desigur, nimeni nu se îndoieşte de faptul că salariile vor continua să crească. Întrebarea e dacă în 2012 venitul mediu al unui bucureştean va mai creşte tot cu ritmuri de 25% - 50% pe an, aşa cum s-a petrecut în ultimele 24 de luni. Pentru ca o asemenea creştere să fie posibilă, ar trebui ca:

• penuria de pe piaţa muncii, vizibilă în 2005, şi evidentă în 2006-2007, să se continue nestingherit până în 2012; aceasta ar presupune ca 1. piaţa muncii din România să nu se deschidă deloc către lucrătorii din străinătate, şi 2. afacerile care nu au personal la data aceasta să continue totuşi, prin cine ştie ce minune, să supravieţuiască până atunci şi nu doar să supravieţuiască, ci şi să reuşească să propună salarii atractive pentru acea dată.
• leul să se aprecieze faţă de euro în acelaşi ritm de 10% / an în care a făcut-o între 07.2006/07.2007 (prin 2012, euro ar trebui să valoreze 1,9 lei), ceea ce va face ca, hocus-pocus, salariul unui bucureştean care va câştiga 2000 de RON să nu fie de fapt de 550 de euro, ci de 1000+ .

În rezumat, optimismul lui Gigel legat de creşterea salariilor se bazează pe următorul raţionament fenomenal: companiile bucureştene vor continua totuşi să-şi crească veniturile şi bunăstarea, deşi nu vor mai avea oameni, iar leul va continua să se întărească, deoarece e la mintea cocoşului să deduci că firmele lipsite de personal vor produce mai mult şi mai bine, adică vor vinde mai mult şi mai bine, deci economia o să duduie la greu.

3. În general, optimismul se bazează pe credinţa că euforia nu se va sfârşi până în 2012 şi 2007 nu se va dovedi un nou 1990: adică un an plin de euforie şi cheltuieli bazate pe aşteptări viitoare, dar care pe ascuns a creat o notă de plată uriaşă la care românii au tras din greu, ani de zile, să o plătească.

Voi ce părere aveţi? Cât de justificat vi se pare optimismul lui Gigel?

Scandalos sau şocant? Din Tineretului în Marea Britanie!

Cât de mare este tagma noastră, a agenţilor imobiliari? Păi, nu prea mare. Mulţi agenţi au schimbat în ultimii ani 2-3 agenţii sau lucrează în paralel pentru mai mulţi patroni. De multe ori ne întâlnim la vizionări cu agenţi de la agenţii concurente, cu care suntem prieteni. De aceea istoriile interesante circulă uşor şi devin, pe zi ce trece, tot mai şocante.

Istoria aceasta e absolut adevărată şi sunt sigur că persoanele implicate (cărora nu le voi da numele) se vor recunoaşte cu uşurinţă, presupunând că vor ajunge pe acest site.

Concret, se dă o mamă de vreo 45 de ani şi fiica ei de 23 de ani, studentă în ultimul an (parcă la Ştiinţe Politice... nu mai ţin minte exact). Locul întâmplării, cartierul Tineretului, perioada: februarie-martie 2007. Cele două doamne sunt proprietare peste un apartament. Nu contează cu câte camere, 2, 3 sau 7... ideea e că e un apartament obişnuit de bloc în inima Bucureştiului. La un moment dat doamnele se hotărăsc să-l vândă şi chiar îl vând.

După ce îl vând, obţinând pe el, fireşte, o sumă cu multe zerouri în coadă, doamnele noastre fac 2 chestii: 1. închiriază imediat un apartament pe Turda şi 2. îşi satisfac "un moft" şi pleacă la Paris într-o excursie. Vă daţi seama că la câţi bani au luat pe apartamentul din Turda, abia dacă au cheltuit câteva procente pe 1 şi 2. După ce se întorc din excursie, încep 3. să-şi caute intensiv de lucru pe internet, undeva în Marea Britanie. În iunie căutarea e gata. Acum cele două femei locuiesc bine-mersi, din câte am înţeles, pe o insulă din Canalul Mânecii!

În urmă cu câţiva ani încă mai erau o mulţime de provinciali plecaţi la muncă în străinătate (dispreţuitor numiţi "căpşunari" de pătura noastră dominantă) care vroiau să cumpere un apartament în Bucureşti. Nu neapărat cu banii aduşi din Spania sau Italia. Ci şi cu banii aceia. Altfel zis, la fel ca şi în cazul Caritas sau FNI, oamenii se îngrămădeau să introducă bani în sistem. Prin 2003, o vânzare nu dura mai mult de o lună şi erau proprietăţi care se vindeau chiar şi în câteva zile. Acum, dimpotrivă, aud tot mai mult de cazuri de oameni care scot banii din sistem, la fel ca doamnele din povestea noastră.

Oare ce înseamnă asta?... ;)

Asemanari si diferente intre Caritas / FNI si piata imobiliara

De-a lungul timpului am avut prilejul să observ câteva asemănări interesante între felul în care evoluau pe vremuri Caritasul şi FNI-ul, şi piaţa imobiliară. Sper că vă amintiţi de ceea ce vorbesc.

Asemănări:

1 Optimismul generalizat şi ilogic. Vă mai aduceţi aminte ce ziceau cei care investeau în Caritas sau la FNI? "O să crească mereu." "Mereu va fi mai bine." Nu aveau nici un argument logic, dar ei credeau asta. Şi o vreme realitatea a părut să le dea dreptate. La fel, în imobiliare este aceeaşi gândire : "Nu se poate să scadă preţul, preţul va creşte de x ori etc." Când îi întrebi pe cei care cred asta pe ce se bazează, nu au decât un singur argument : pe evoluţia preţurilor din ultimii 5 ani. Sau, mai simpl zis, preţurile vor continua să crească... "de-aia!".

2. Psihoza de a fi acolo. Toată lumea vroia să joace la Caritas sau la FNI, deşi majoritatea nu aveau deloc cunoştinţe matematice de bază (care i-ar fi ajutat să înţeleagă că sistemul nu poate fi hrănit la infinit) sau cunoştinţe economice. Şi în imobiliare am observat o psihoză asemănătoare. Mai puţin în ultimii ani când tinerii par să nu mai accepte aşa de uşor păcălelile agenţilor imobiliari şi preferă mai degrabă să stea cu părinţii sau să plece din ţară, decât să se bage sclavi la bancă pentru cumpărarea unui coteţ mizerabil construit de comunişti.

Deosebiri:

1. Durata de evoluţie. Caritas şi FNI au crescut repede şi s-au prăbuşit brusc. Balonul imobiliar a crescut încetul cu încetul şi se va sparge la fel de încet. În Tokyo, de pildă, preţurile în imobiliare au scăzut continuu între 1989-2006, după o creştere lentă de-a lungul anilor 80 care făcuse ca un metru pătrat în centrul oraşului să coste 1 milion de dolari. Istoria cunoaşte însă şi o criză imobiliară bruscă, de tip "crah", şi anume cea din Florida din 1926. Crahul acela s-a datorat însă unor calamităţi naturale care au lovit succesiv, la intervale extrem de scurte, Florida. În mod normal un balon imobiliar se dezumflă încet şi cei care au ochi de văzut şi urechi de auzit se pot salva din balonul în cădere.

Romania: o piata de periferie

De ce au explodat preţurile caselor în România?

Iată o întrebare pe care mi-am pus-o de mai multe ori de-a lungul carierei mele de agent imobiliar. Şi, deşi au ieşit la iveală mai multe posibile răspunsuri, nici unul nu cred că este cel adevărat, în afară de răspunsul pe care îl voi da eu.

Răspunsul 1. S-a dat liber la credite. Da, la început, în 2002, e posibil să fi fost o cauză majoră a primelor majorări de preţuri. Dar asta nu a durat decât maxim 2 ani. Deja în 2004 o garsonieră decentă costa 23.000 de euro, iar un apartament cu 4 camere - 50.000. Mult peste puterea de creditare a unui român.

Răspunsul 2. Căpşunarii au venit cu bani din afară. Da, am avut mulţi clienţi care lucraseră prin afară şi care îşi adunaseră pentru o casă în România. Dar aceştia au fost numai în primii ani de creştere a preţurilor. 2002, 2003. Chiar şi 2004. La ora actuală aproape nici un "căpşunar" nu îşi mai cumpără casă în România ci, dimpotrivă, din ce în ce mai mulţi îşi vând proprietăţile de aici.

Răspunsul 3. S-au spălat bani. Obiectiv vorbind, spălarea de bani nu poate fi un motiv de creştere a preţurilor. Poţi spăla bani şi fără să creşti preţul proprietăţii pe care o cumperi în vederea revânzării.

Răspunsul 4. Aşteptarea intrării României în UE a generat această creştere. Perfect adevărat. Mulţi proprietari au speculat foarte mult în jurul venirii străinilor care nu au altceva mai bun de făcut decât să cumpere case în România. Totuşi, asta nu explică de ce preţurile au mai crescut cu 20% şi după aderare, când a devenit clar pentru toată lumea că nici un străin nu vine să cumpere case în România.

Răspunsul 5. Fluctuaţiile valutare au generat creşterile de preţuri. Da, iarăşi e adevărat (parţial) . Mai întâi a fost devalorizarea dolarului US şi trecerea generalizată a preţurilor în euro (în 2002-2003). Apoi a fost devalorizarea euro (începând cu 2006) şi creşterea leului, care a dus la creşterea preţului exprimat în euro. Într-adevăr, toate acestea sunt adevărate. Totuşi, dolarul s-a depreciat faţă de euro cam cu 15% în perioada 2002-2003 iar euro faţă de leu, cam cu 10% din 2006. Deci, per ansamblu, creşterea preţurilor ar fi trebuit să fie de vreo 25%, hai 35% cu tot cu inflaţia. Ori, între 2002 - 2007 preţurile nu au crescut cu 35%, ci cu vreo 500%.

Toate aceste răspunsuri conţin în sine germenii posibili ai creşterii preţurilor. Oare nu este rezonabil să credem că toţi factorii, reuniţi simultan, ar fi putut genera această creştere de 500%? Ei bine, nu, nu este. Şi asta deoarece majoritatea factorilor au fost prezenţi şi în anii 90, fără ca pe piaţă să se vadă vreo evoluţie spectaculoasă de preţuri.

În realitate, lucrurile sunt mult mai simple.

Trăim într-o piaţă globală. Economia României este sensibilă la piaţa globală, nu mai este complet izolată, ca pe timpul lui Ceauşescu. Ei bine, pe această piaţă globală la începutul anilor 2000 s-a produs declicul: oamenii cu bani au început să investească în imobiliare. Mai întâi preţurile au început să crească în SUA, apoi şi în Irlanda, Anglia, Spania, Franţa şi Italia. În cele din urmă această "modă" a investiţiei în imobiliare a ajuns şi în România care este, la ora actuală, o piaţă la periferia Europei, unde lucrurile importante ajung mai greu. Nu întâmplător, începutul balonului imobiliar coincide cu începutul scăderii inflaţiei. Explicaţia e simplă: banii ţinuţi la bancă nu mai aduceau randamentele "fabuloase" de 40-45%, cât aduceau în anii 90, aşa că oamenii noştri cu bani au decis să scoată banii din bancă şi să-i investească în ceva, în speţă în imobiliare, fiindcă asta era la modă. Credeţi-mă, în 2002 cu 1 milion de dolari destabilizai toată piaţa imobiliară din Bucureşti. Cu 1 milion de dolari cumpărai lejer 50 de apartamente la preţ umflat, suficient cât să provoci o psihoză pe piaţă.

Ce nu ne spun, totuşi, ziarele? Ei bine, ziarele nu ne spun că în SUA şi în alte câteva ţări europene (printre care Spania şi Irlanda) balonul imobiliar s-a spart. Asta înseamnă că oamenii cu bani nu mai preferă să investească în imobiliare, ci în altceva. Cei care au apucat să mai investească în imobiliare acum au rămas de proşti: au cumpărat nişte case supraevaluate cu care nu au ce face. Momentan balonul românesc încă pare puternic. Dar se va sparge şi aici. Deja sunt oameni care, ca în cazul Caritas şi FNI, îşi pregătesc ieşirea din scenă, lăsându-i pe proşti să-şi plângă de milă atunci când o veni dezastrul. Dar despre asta, într-un post viitor.