Profeţia lui Manole: preţurile din Bucureşti în 2011

Le mulţumesc celor 27.000 de vizitatori (unici absoluţi) care au ajuns pe blogul nostru, de la data deschiderii până azi.

M-am ferit până acum să dau vreun "pronostic" privind scăderea preţurilor: dacă o fi să scadă, cât or să scadă? Nu am făcut-o deoarece, sincer să fiu, mi se pare şi mie atât de incredibilă "profeţia" încât sunt conştient că ea poate părea ridicolă tuturor (cred că şi lui Aristotel C.!). Dar azi m-am hotărât s-o fac. Până la urmă va merita discutată, nu?

Sunt conştient şi de riscul pe care mi-l asum: acela de a distruge viaţa miilor de cititori ai acestui blog, în special cei tineri, care, citind profeţia de mai jos, vor spera în scăderea preţurilor şi vor amâna decizia de cumpărare. Şi scăderea mult visată nu se va produce...

Sper că înţelegeţi însă că dacă n-aş crede în profeţie, nu mi-aş asuma un asemenea risc imens.

Ca preambul ţin să vă amintesc că nu e bine să spui niciodată "niciodată". Parcă ieri îl văd pe Ceauşescu la congresul 14 zicând că "în România, va reveni capitalismul când o face plopul mere şi răchita micşunele"; a doua zi studenţii de la Politehnică au agăţat în plopi mere; în mai puţin de 2 luni, Ceauşescu dispăruse. Beţia puterii nu a fost suficientă pentru a escamota realitatea...

Să ne "clătim" un pic ochii cu preţurile afişate pe cel mai mare site de imobiliare din România, Imobiliare.ro. Hai să ne uităm la :

• cartierele populare, decente, dar periferice: Militari, Drumul Taberei, Titan, Balta Albă etc. - deci nu Dorobanţi sau Unirii, nici Ferentari!
  
• la un apartament de 2 camere - deci nici garsonieră, nici 3-4 camere!
  
• nici la ultimul etaj, nici la parter. La ultimul etaj e soare vara şi frig iarna, la parter îţi intră hoţii pe fereastră.
  

Căutăm, aşadar o locuinţă medie, pentru o familie cu posibilităţi medii şi cu aspiraţii medii.

Ce găsim? Numai preţuri în jur de 100-120.000 de euro. Adică 2000-2400 de euro / mp. Buun... deci astea-s preţurile de la care pornim. Unii zic că vor mai creşte, chiar cu 10-15%. Alţii că vor stagna. Unii că vor scădea uşor, alţii că se vor prăbuşi nasol. Fiecare cu părerea lui.

Şi acum iată profeţia lui Manole.

Premisa principală. Un lucru e clar: pe măsură ce ne integrăm în UE, circuitul negru al banilor va deveni tot mai restrâns. Să nu-şi mai închipuie cineva că se vor mai putea cumpăra mii de apartamente şi terenuri cu bani picaţi din cer (eventual de la mătuşa Tamara sau Zeul Căpşună) direct în buzunarul nostru, ca în urmă cu câţiva ani.

Premisa secundară. Clientul principal al locuinţei medii pentru o familie cu posibilităţi medii va fi, evident, familia cu venituri medii. Întrucât vremea de aur a Zeului Căpşună şi a banilor paraşutaţi misterios din cer va fi apus, instrumentul principal de achiziţie al locuinţei va fi, fireşte, creditul (singura posibilitate pentru cei cu venituri la vedere). Că doar de-asta e familie cu posibilităţi medii: dacă le-ar fi dat şi lor Dumnezeu nişte părinţi bogaţi, ar fi avut vilă în Piperă, moştenită de la Zeul Căpşună (sau mătuşa Tamara).

Raţionamentul, adică profeţia. Dacă familia e medie, atunci va dispune de venituri medii. Venitul mediu net în Bucureşti e azi de vreo 430 de euro. Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro. Deci o familie bucureşteană medie va dispune la începutul lui 2011 de venituri in valoare de cca. 1306 euro / lună. Adică venituri anuale de 15672 euro.

Cu banii ăştia în buzunar, oamenii se duc la bancă să-şi cumpere casă. Se pune întrebarea: ce grad de îndatorare pot accepta ei?

• 100% e imposibil;
• 70%, adică 914,2 euro / lună, nu le va da banca;
• 50% nu vor accepta ei, deoarece până la data aceea "memoria colectivă" a poporului român va avea destule exemple de oameni care au luat credite pe jumătate din venit şi apoi a dat riscul valutar peste ei (eventual şi alte riscuri: riscul de accident, riscul coronarian, riscul de şomaj etc.);
• 30-35%?... cel mai probabil: în cazul în care unul din parteneri păţeşte ceva / intră în şomaj, oricum va rămâne o bucăţică substanţială din salariul celuilalt care să poată asigura ieşirea din situaţia nasoală. De altfel acesta e şi procentul cel mai apropiat de normele bancare.
  

Deci, asta înseamnă că din venitul lunar familia noastră medie îşi va permite să dea pe rate cel mult 457,1 euro lunar. Astfel, rămân destui bani şi pentru o mică economisire (bani albi pentru zile negre), şi pentru creşterea unui copil, şi pentru un concediu petrecut la plajă în Bulgaria.

Acum, se pune şi problema perioadei de împrumut. Care e perioada maxim acceptabilă? 30 de ani? Ok, punem 30 de ani.

Şi ce variabilă mai intră în joc? Cumva dobânda creditului? Fireşte. Momentan dobânzile în România sunt pe la 9-11%, dar ni se promite că se vor alinia la dobânzile practicate în Europa, deci putem presupune cu temei că în 2011 vom vorbi de dobânzi în jur de 7%.

Acum, hai să vedem de câte ori îşi permite familia noastră medie să-şi împrumute propriul venit anual în condiţiile date. Dacă se duce la bancă să împrumute 15762 de euro pe 30 de ani cu o dobândă de 7%, rata lunară va fi de aprox. 135,7 euro. Cum suma disponibilă pentru plata ratelor era de 457,1 euro, înseamnă că familia noastră medie îşi permite să se împrumute de 457,1/135,7 = 3,36 ori salariul anual. Adică 52.657,92 euro.

Profeţia lui Manole: ei bine, cam atât va costa în 2011 un apartament de 2 camere dintr-un cartier mediu din Bucureşti. Adică exact cât îşi va permite o familie medie, cu aspiraţii medii, să dea pe el. Vreo 50.000 de euro, +/- 10% (funcţie de vechime, etaj, vecini etc.). Ceea ce înseamnă că:

• metrul pătrat va reveni la o valoare de 900-1100 Euro, nemaintâlnită de aproape 2 ani (din vara lui 2006);
• scăderea faţă de valoarea maximă atinsă (care încă nu ştim dacă s-a atins în ianuarie 2008) va fi aşadar de minim 50% (zic "minim" fiindcă Zilişteanu încă mai ridică la fileu procente...).
  

Ne putem aştepta la un minus de 25% (deci 675-825 E/mp) pentru cartierele ultra-periferice, şi un plus de 25% (1125-1375 E/mp) pentru cartierele centrale sau cele bine cotate.

PS. de ce 2011? Păi, fiindcă vor fi deja 3 ani de la alegeri, 4 ani de la intrarea în UE, 3 1/2 de la datu'n nas cu turbulenţele valutare... uite de-aia. Plus alte 1000 de motive.

30.03 Adăugire: simulări

Acelaşi scenariu, dar cu durata împrumutului doar pe 20 de ani: 45.448 E

Scenariu pesimist: Creştere salarială de 10% / an, dobândă de 8% => 42.631 E

Scenariu optimist-riscant: Creştere salarială de 20% / an, dobândă de 7%, nivel de îndatorare 50% => 86.485 E (chiar şi aşa ar fi o scădere cu vreo 20-25%)

Scenariu necesar pentru ca preţurile să "stagneze": Creştere salarială de 25% / an (adică salariu mediu de 840 E / lună), dobândă de 7%, nivel de îndatorare de 60% => 116.928 Euro

Scenariu necesar pentru ca preţurile să mai crească: întrebaţi-l pe Herr Zilişteanu.

--

Primul comentariu e chiar al meu: ce se întâmplă dacă dobânzile vor fi de 5 sau de 9%?... dacă salariul mediu va creşte doar cu 10% pe an, sau cu 25%?... dacă se vor construi toate apartamentele noi aflate în fază de proiect, sau nu se va construi niciunul?... Sau familia medie va dori să se împrumute doar pe 20 de ani, nu pe 30? Sau familia medie are 10.000 E de avans? Răspuns: evident, datele problemei se schimbă. Preţul poate fi mai mic sau mai mare, dar în orice caz nu va oscila cu mai mult de 10-15% / mp, în plus sau în minus.

Apoi va veni vârsta blocurilor care va eroda, cu fiecare an în plus, din credibilitatea lor.

Şi acum, comentariile voastre:

Da' de asta ce ziceţi?

Sper să se vizioneze ok (nu prea mă pricep să bag codul în pagină...):


Un mic comentariu: în septembrie "un agent" intermedia 10 vânzări?... măi să fie... oricum, să luăm de bună cifra. Sper că reporterii sunt conştienţi de faptul că numărul agenţiilor imobiliare (implicit al agenţilor) e la jumătate faţă de perioada de vârf din 2005-2006, şi continuă să scadă.

Patriciu e de vină.

Bau-bau-ul e după colţ

...Şi uite că apar primele ştiri alarmiste: "Preţurile apartamentelor au scăzut cu 10% în februarie, piaţa rămâne confuză".

Fireşte, aplaudacii de serviciu se vor grăbi să-l acuze pe... Patriciu de chestia asta. Nu vor sufla un cuvinţel despre nivelul salariilor, cursul leu-euro, starea economiei şi toate celelalte teme pe care le-am discutat pe blog.

Prăpastia se cască în faţa noastră şi ştiţi ce ne mai ţine (încă) pe marginea ei? Faptul că presa mainstream încă nu s-a prins de fenomen ca să-l senzaţionalizeze:

SCAD PREŢURILE! SCAD PREŢURILE!

Când presa noastră, atât de avidă de senzaţional şi de "targheturi de vânzări" se va apuca să trâmbiţeze fenomenul, să vezi atunci prăpăd.

În fond scăderea preţurilor la case ar fi un fenomen la fel de senzaţional ca Elodia, nu?

2 scurte + o regula noua la comentarii

Un blog care promite să fie interesant dacă se va ocupa cineva de el: http://legea112.blogspot.com/
E pentru proprietarii care au cumpărat pe legea 112 şi acum se trezesc cu procese pe cap.

Interesant şi articolul ăsta din Libertatea: Casele s-au scumpit de 22 de ori, cu o mică precizare: în 1991 cumpărai o garsonieră de la ICRAL nu cu echivalentul a 3000 de USD, ci doar vreo 600. Dacă aveţi acte de vânzare-cumpărare din perioada aia uitaţi-vă în ele, uitaţi-vă şi la istoria cursului valutar şi faceţi calculele. Articolul e interesant pentru că realizează un tabel sintetic cu raportul dintre venitul mediu şi numărul de ani necesari pentru cumpărarea unei locuinţe. În pieţele "aşezate" regula e ca niciodată să nu plăteşti mai mult de 6,5-7 venituri anuale.

Noua regula pentru comentarii: nimeni nu mai are voie să posteze mai mult de 3 comentarii. Al 4-lea va fi şters fără discuţie! Regulile sunt în colţ. Revin mai încolo, sunt plecat.

Atentie la terenuri

În ultima vreme a apărut o avalanşă de oferte pe piaţa terenurilor. Oricine are un teren de vânzare: ba în centrul Bucureştiului, ba în plin Bărăgan, ba în creierii munţilor, ba la deal, ba la şes, ba la marginea mării, ba într-un ostrov pe Dunăre...

Sfatul meu este să NU VĂ ARUNCAŢI la cumpărare pe motiv că "orice teren e teren, deci e bun". Iată câteva reguli pe care să le respectaţi dacă vreţi să cumpăraţi terenuri undeva în plin câmp:

1. Nu cumpăraţi teren agricol decât dacă vreţi să faceţi agricultură pe el. Nu îl luaţi pur şi simplu, "de investiţie", sperând că într-o zi va trece pe acolo o autostradă. 99,99% sunt şanse să nu treacă în vecii vecilor nicio autostradă.

2. Dacă vreţi să faceţi agricultură, gândiţi-vă că o parcelă serioasă înseamnă minim 20-30 ha, nu 2-3 ha. Cu o parcelă de 2-3 ha nu puteţi face decât agricultură de subzistenţă şi nici acces la finanţări europene nu aveţi.

3. Investiţia în parcele merită dacă reuşiţi să comasaţi mai multe parcelele. Agricultura va fi o afacere bună în următoarele decenii, deci veţi avea bazele fie să desfăşuraţi această afacere, fie să vindeţi "la pachet" pământul unui investitor interesat. De aceea interesaţi-vă atunci când puneţi ochii pe o parcelă dacă şi vecinii sunt dispuşi să vândă.

4. Dacă deţineţi doar 2-3 ha în mijlocul unui câmp dominat de vecini ostili şi care nu vor să vândă, e ca şi cum nu deţineţi nimic. Rugaţi-vă să găsiţi un prost pe care să-l vrăjiţi cu povestea cu autostrada şi care să vă dea un preţ nesperat de mare pe acel teren.

5. Terenurile nu sunt ca apartamentele. Creşterea nu e garantată timp de 3-4 cicluri de vânzare (adică indiferent ce şi unde cumperi, dacă e balon imobiliar, tu vei creşte odată cu balonul). Câştigurile din terenuri se fac garantat în perioade de bubble numai din cele bine poziţionate, cu acces cât de cât la utilităţi, sau posibilitatea de racordare la utilităţi, cât şi din terenurile... "strategice" (la care însă profanii nu au acces). Prin "strategice" înţeleg, fireşte, acele terenuri pentru care există informaţii că urmează să se facă nişte investiţii importante.

Cum pleaca programatorii din Bucuresti?

O familie de programatori mi-a trimis analiza lor în urma căreia au decis că nu merită să (mai) stea în Bucureşti.

Raţionamentul lor e foarte simplu: "renovarea unei căsuţe moştenită la ţară + o maşină nouă + un abonament Zapp" < "achiziţie apartament Bucureşti". Altfel zis, cam 20.000 de E vs. 150.000 E. Câştig net 130.000 E, bani pe care îi poţi investi în vacanţe, copii, pensie privată...

Desigur, natura muncii lor le permite să lucreze "la distanţă", doar cu laptopul şi cu abonamentul Zapp. De altfel, din câte am înţeles, contractele lor provin în special de la angajatori din afară. Chiar nu e nevoie să aibă locuinţă în Bucureşti sau în oricare mare oraş din România.

Credeţi că sunt singurii care gândesc aşa?

Si totusi au fost si scaderi...

...cel puţin dacă ar fi să dăm crezare statisticilor de aici: http://www.anuntul.ro/index.php?menu=stats. Să luăm de pildă 3 camere. Se observă că în anumite zone au existat scăderi între 1% (1 Mai / Ion Mihalache) şi 30% (Antiaeriană).

Cu toate acestea mass-media se pare că nu a fost interesată deloc de fenomen.