joi, 1 mai 2008

Pont pentru o investiţie proastă: imobiliarele

Vă recomand să citiţi cu creionul în mână articolul ăsta: Pont pentru o investiţie proastă: imobiliarele .

Desigur, optimiştii nu care cumva să-şi închipuie că lucrurile spuse acolo de autor sunt cunoscute de oamenii cu bani. Chiar dacă iei acum un apartament construit de bunicul Ceauşescu la un preţ la care şi Lică Bărbulescu ar fi căzut pe spate, oricând se va găsi Zânul Măseluţă care să ţi-l răscumpere de 10 ori mai scump. Că doar România e Noul Ierusalim, nu?

14 comentarii:

GoguG spunea...

Urmaresc si eu destul de multa vreme acest blog si intodeauna am gasit comentarii interesante si pertinente aici.La incept priveam cu oarecare suspiciune postarile lui Manole dar incet incet am inceput sa le vad altfel si sa-i dau dreptate in multe privinte.
Un articol interesant,al lui Ilie Serbanescu, a fost publicat in numarul 946 al revistei 22.Din pacate nu poate fi postat un link care sa te duca direct la articol,asa este site-ul revistei respective. Cu scuzele de rigoare las articolul in comentariu.

Criza nu imobiliara, ci de sistem (ILIE SERBANESCU)

Pe zi ce trece, criza declansata in segmentul "subprime"(de risc) al pietei imobiliare din SUA se dovedeste, prin coordonatele si implicatiile sale, ca nu este mai deloc o criza imobiliara, ci una financiara. In centru se afla speculatia, cu tot ceea ce aceasta implica: reglementari, instrumente, dimensiuni, consecinte.



Este a treia mare manifestare de criza din acest prim deceniu al secolului XXI. Doua au izbucnit in segmente de piata: prima, chiar la inceputul deceniului, in sectorul IT, a doua, aceasta de acum, in sectorul imobiliar. In ambele cazuri, doar aparent in segmente de piata, pentru ca, in esenta, a fost vorba de aceleasi baloane care s-au spart in jurul unor speculatii care scapasera caii. Cea de-a treia izbucnire a fost la nivelul gestiunii unor mari companii, izbucnire al carei deznodamant a fost falimentul unor nume sonore de firme americane, dar care a fost determinat, de fapt, de aceleasi speculatii care iesisera de sub control si intrecusera masura.



Speculatia este in firea sistemului capitalist si, intr-un fel, este esenta capitalismului. Si, in masura in care este a treia oara intr-o perioada istoriceste atat de scurta, de nici un deceniu, cand speculatiile produc grave perturbatii financiare si economice generale, se poate vorbi neindoios de o criza a speculatiilor si, prin implicatie, de o criza a capitalismului, daca nu ca sistem economico-social, ci ca forma in care exista actualmente acest sistem.



Nu s-ar putea trece totul in contul unor izbucniri pasagere sau unor corectii care intervin periodic sau cvasi-periodic si care asaneaza sistemul. Si nu s-ar putea, pentru ca izbucnirile de criza s-au indesit in ultimul timp si au capatat in profunzime si, mai mult, au intervenit toate in Statele Unite, adica nu intamplator acolo unde speculatia a fost dusa la extrem si a depasit orice limite.



A trece toate aceste fapte cu vederea ar constitui o pozitie ideologica vulgarizatoare la adresa capitalismului si o atitudine complet contraproductiva, pentru ca nu ajuta la nimic a te face ca nu observi ca firme de marca tocmai din "noua economie" (cum a fost botezat sectorul IT) au ramas, la inceputul deceniului, cu capitalizari bursiere la jumatate sau chiar numai la o treime, fara sa se fi produs vreun cataclism pe piata reala a sectorului, ca, mai apoi, milioane de actionari si sute de mii de pensionari ai unor imense companii au ramas cu buza umflata in urma unor falimente de rasunet sau ca, de curand, peste doua milioane de potentiali beneficiari de locuinte nu le mai pot plati si, chiar mai rau, banci finantatoare nu mai au cui sa vanda aceste locuinte spre a-si recupera banii.
Daca criza speculatiilor nu este luata in serios - si s-ar putea intampla asa doar din cauza arogantei si fixismelor ideologale celor ce au ajuns sa le patroneze -,va antrena in criza capitalismul in, chiar in ciuda faptului ca este deocamdata singurul sistem economico-social operational in lume.



Realitatea este ca dezvoltarea capitalismului a fost insotita de - daca deranjeaza cumva expresia "a dus la" - o indepartare mereu mai mare si mai periculoasa a "economiei financiare" de economia reala. Instrumentul financiar s-a tot alambicat si sofisticat, pierzand in mare parte legatura cu tranzactiile reale din economie. Libertatile imense acordate miscarilor de capitaluri - si, deosebit de important de subliniat, nu numai ca mijlocitoare de tranzactii comerciale sau de credit, ci si ca vanzari/cumparari de bani insine - au deplasat grosul transferurilor monetare si financiare catre speculatii care sunt din ce in ce mai periclitante pentru sistemul insusi. S-a ajuns ca pe marile piete doar 5-10% din transferurile valutare sa reprezinte mijlociri de tranzactii comerciale sau de credit, iar restul sa constituie vanzari/cumparari de valute ca speculatii pe curs sau pe dobanzi.



Cand "noua economie", generata de formidabila dezvoltare IT, a intrat in colimatorul speculatiilor, cursurile actiunilor bursiere ale marilor jucatori din domeniu au crescut pur si simplu fulgurant. Se cumpara debordant in ideea ca maine preturile vor fi si mai mari. La un moment dat, "bubble-gum"-ul asociat "noii economii", care in sine era un fenomen palpabil, a crapat si totul s-a prabusit, desi "noua economie" nu cazuse si exista in continuare prospera. O corectie: s-a decretat aproape oficial! S-a decretat, desi faptul trebuia sa dea serios de gandit, deoarece absolut acelasi fenomen de pe plan real fusese tratat in "economia financiara" atat de discrepant aproape de pe o zi pe alta.





Capitalism dupa comunism





Trecuse insa practic abia un deceniu de la caderea comunismului si nu prea se lua aminte la nimic. Lumea bipolara, careia ii daduse nastere comunismul, fusese un "challenge"puternic pentru capitalul international. Un "challenge"care l-a mobilizat s-ar putea spune exemplar, astfel incat a castigat detasat batalia cu comunismul. Si a castigat-o nu doar la capitolul eficienta economica si bunastare de masa, ci si la capitolul audienta internationala. Dar sa fim precisi: capitalul international a castigat si la capitolul audienta, actionand decent si destul de moral.



Caderea comunismului a avut un efect poate pentru unii previzibil, poate pentru altii neasteptat. Ramas singur si atotstapanitor, capitalul a abandonat retinerile, a aruncat la cos comportamentul de tip "political correctness"si a dat frau liber speculatiilor, mai ales ca aria de expansiune se largise practic la scara intregii lumi, iar oportunitatile de profit nu fusesera niciodata atat de uriase.



Nu doar speculatia a fost dusa, intr-un asemenea context, la paroxism. Practic, tot ceea ce fusese stabilit pe linia desalbaticirii si moralizarii capitalului a inceput sa fie incalcat. Invatamintele trase in urma marii crize din 1929-1933 - cea mai teribila infruntare din istoria capitalismului - dusesera la stabilirea unor reguli, unele codificate chiar in legi, tocmai pe aceasta linie. A aparut atunci problema conflictului de interese, stabilindu-se un fel de "separare a puterilor" in exercitarea actului economic. A fost atunci schimbata insasi conceptia speculatiei: i s-a refuzat acesteia sa aiba ca scop, cum fusese pana atunci, scoaterea din joc a celor mici, impunandu-se, dimpotriva, incurajarea acestora sa investeasca, folosirea contributiilor lor mici, dar multe, putandu-se dovedi mai profitabila. Au fost atunci infiintate institutii care sa monitorizeze strict regulile jocului, iar statul a fost investit cu prerogative solide care sa-i permita sa promoveze politici puternice, indiferent cat de liberal se prezinta a fi. Au fost introduse mecanisme de protectie sociala.



Cand, in anii 2000, a izbucnit criza de la gigantul Enron- tot o criza pur financiara -, s-a constatat ca toate aceste reguli, in frunte cu cele care se refereau la conflictele de interese si la respectarea micilor investitori, au fost incalcate flagrant. Nu falimentul de la Enron, ci incalcarile respective au speriat. Era pentru prima data! Nu s-a pregetat sa se adopte noi reglementari, cele mai importante de dupa criza din 1929-1933. Printre acestea: certificarea obligatorie a rapoartelor financiare ale companiilor de catre presedintele-director general (pentru ca nu cumva sa poata pretinde pe urma ca nu a stiut ce se intampla), interdictia de a se obtine imprumuturi in nume personal din partea companiei pentru toti executivii acesteia, raportarea accelerata a tranzactiilor cu actiuni efectuate de catre acestia (pentru ca piata sa fie anuntata imediat de ceea ce fac de fapt cei ce cunosc cel mai bine situatia reala a companiei), interdictia pentru firmele de audit de a oferi in acelasi timp si servicii juridice si de consultanta companiilor supuse auditului (pentru evitarea cardasiilor, care au fost constatate la Enron).



Aceste reglementari au introdus un fel de moralizare a gestiunii interne a companiilor. Dar relatiile de piata intre firme au ramas pe mai departe un rai al speculatiilor. Marii jucatori au presat pentru dereglementari si iar dereglementari, iar politicile promovate de autoritati au devenit mereu mai laxe. Au fost si promotori deschisi ai dereglementarilor, cei care propovaduiau virtutile "autoreglementarilor", adilasate la discretia factorilor implicati sau, cum s-ar spune, la latitudinea pietei.



Au aparut, in replica, tot mai multe voci care cereau disciplinarea pietelor financiare si descurajarea speculatiilor fara noima. La doar cateva zile dupa venirea la Elysée, presedintele francez Sarkozy a capacitat-o si pe cancelarul german Angela Merkel intr-un demers care denunta speculatiile care se fac in prezent pe pietele financiare si care cerea nu doar transparenta a speculatiilor, ci si politici monetare si financiare in masura sa descurajeze aceste speculatii, deja disproportionat prezente in angrenajul financiar actual.



Astfel incat, atunci cand a izbucnit criza din segmentul "subprime"al pietei imobiliare americane, toata lumea din sistem de fapt despre ce era vorba. Ca nu s-areactionat imediat cum se cuvenea, asta este o alta problema. S-a mizat probabil pe faptul ca este o "criza colaterala" si, printr-o corectie nu prea costisitoare, lucrurile vor reveni pe "fagasul normal". N-a fost asa, si nu din vreun alt motiv decat acela ca nu niste credite ipotecare consamburele problemei, ci un intreg angrenaj financiar scapat de fapt de sub control, din cauza speculatiilor care pierdusera de mult legatura cu tranzactiile din realitatea concreta. Criza din segmentul "subprime", care, dupa cum ii indica si numele, reprezinta un segment de risc, este o criza strict financiara, legata, ca si in alte domenii, de fortarea speculatiilor, iar, in particular, de sofisticarea financiara a produsului (aparent imobiliar) si implicarea mai multor intermediari in relatia cladintre imprumutator, dezvoltator si imt (potentialul beneficiar), care au "depersonalizat" responsabilitatile si au amplificat distorsiunile prin camuflaje si intarzieri ale clarificarilor.





Exagerari si excese





Dupa ce s-a vazut ca e groasa de tot cu criza, au inceput si analizele mai pertinente. Presa de specialitate americana se arata a fi primul ecou si acum este plina de interpretari care fac responsabile de situatie sofisticarea si depersonalizarea instrumentului financiar, care ar fi aparut din nevoia gasirii unor alternative la scaderea "eficientei" (adica a profitului) instrumentelor financiare traditionale. Nimeni nu prea pronunta insa cuvintele cu adevarat potrivite: exagerari si excese. Doar cativa indraznesc sa vorbeasca in clar despre criza hiperfinancializarii, care duce de fapt la supraindatorare fara ca aceasta sa fie perceputa pe parcurs, iar cand ajunge sa fie constientizata este deja tardiv, in pragul colapsului.



Incep acum sa se ridice voci in favoarea unor noi reglementari. Recenta reuniune G7(a celor mai puternic industrializate state occidentale) a aprobat un plan care prevede sporirea reglementarilor dedicate pietei financiare si o mai mare transparenta a operatiunilor, cerandu-, printre altele, bancilor rapoarte caresa atraga atentia asupra investitiilor expuse unor riscuri majore. SUA, fostul guru al Americii Alan Green, multi ani presedinte al FED, banca centrala in SUA, este acum facut responsabil de laxitatea inoculata pietelor prin sustinerea "autoreglementarilor", adica a reglementarilor lasate in seama pietei si jucatorilor implicati. Fapt este ca actualele autoritati americapar decise sa nu mai stea cu mainile insan. Pe masa deciziei se afla proiecte considerate "revolutionare". Numarul de institutii cu atributii de supraveghere si reglementare ar putea fi redus, urmand ca acelea ramase sa capete atributiuni si puteri considerabile, controlul devenind astfel mult mai sever si mai coordonat. FEDar putea ajunge un fel de "serif" al mentinerii stabilitatii financiare, cu imputerniciri pana intr-acolo incat sa preia in supraveghere orice companie care ar putea destabiliza pietele financiare. Toate acestea sunt apreciate a putea constitui cea mai mare restructurare a organismelor de supraveghere a pietelor financiare de la criza din 1929-1933. Este vorba de un semnal puternic. Dar nimeni nu poate sti deocamdata care va fi pasul urmator.

Alexadi spunea...

http://guvernarea.ro/financiar-imobiliar/forum/viewtopic.php?t=22&postdays=0&postorder=asc&start=15

Un ap cu 2 camere in titan se vinde, cu 100kE
Chiria pt acelasi apartament e de 400E/luna.
Daca pretul real de vanzare e mai mic, cu siguranta si chiria negociata e mai mica.

Sa zicem ca faci credit cu avans zero, ca sa nu risti nimic.
Pe 30 de ani.
Si mai trebuie 5kE pentru agentie+notar si inca 5kE pt o minima zugraveala, reparatii si ceva utilare.
Credit pt 110KE = rata lunara 660E.

Deci scoti din buzunar 260E lunar ca sa stea altcineva intr-o casa.


Sa zicem ca va creste chiria, in timp, iar rata ramane fixa, asa, ca medie pe 30 de ani.
Dar nici nu poti fi sigur ca vei inchiria apartamentul 12 luni din 12, in fiecare an. Si mai sunt cheltuieli de reparatii dupa ce pleaca unii chiriasi. Mai dai si impozit pe casa, poate si pe chirie, ca n-o sa mearga totul la negru la infinit.Si mai e asigurarea aia in caz de cutremur!

Deci,cu aproximatie, tot 260E o sa dai, lunar, ca sa ai, in 2038 un ap cu 2 camere in titan, vechi de 70 de ani, integral al tau.

DAR,

Daca puneai 260E/luna la banca, cu dobanda 4%, dupa 30 de ani aveai 192.000E. Fara nici o bataie de cap si puteai retrage banii oricand.
Daca ii puneai in fonduri mutuale, sigure, cu 6% dobanda, aveai 279.000E.

Cat o sa valoreze apartamentul acela in 2037 ca sa merite investitia?

Fie 100K* (1,5) la puterea 30, adica creste cu 50% pe an timp de 30 de ani si ajunge la = 19 miliarde si ceva de euro

Fie o sa coste ca-n Berlin, 30k de euro.

Victor spunea...

Vizitand http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1996,39140985&_dad=portal&_schema=PORTAL&screen=detailref&language=en&product=Yearlies_new_population&root=Yearlies_new_population/C/C1/C11/caa13584,
reiese ca suntem tara (ma rog, teritoriul, ca tara nu mai suntem de mult) din UE cu cea mai mare gaura demografica pe 2007. So, preturile o sa mai creasca 20 de ani. Am o mica obiectie la calculul cu garsoniera, nu s-a luat in considerare inflatia, care poate conta enorm.

Razvan spunea...

Alexadi, foarte corect comentariul tau, din punct de vedere financiar. Am pus pe gotrade.ro un fisier care face exact acest calcul, si rezultatul nu este deloc imbucurator pentru cei care au cumparat la preturile astea apartamente vechi.

Dar pana la urma, este o deducere elementara, ca sa parafrazez un personaj foarte cunoscut, doar ca noi, in Romania, avem inca un simt al proprietatii mai dezvoltat decat simtul comercial. O sa il invatam si pe cel din urma, doar ca pe unii o sa ii coste mai mult decat pe altii...

george spunea...

corect si just comentariul facut pe rata platita pentru apartamentul din Titan!sigura problema e ca nu poti sta la infinit in chirie cu nevasta, copil si pisic, la mana unui propietar schimbator ca vremea pe munte!
daca aveam o lege a chiriilor, ca in Canada (contract pe minim un 1, se plateste prima si ultima luna, preaviz pe 6 luni dat de propietar) sau disciplina de pe piata germana (pentru orice problema din apartament folosesti singurul numar pe care trebui sa il stii: al propietarului) credeti-ma nu riscam ca un nebun in 2006 si cumparam un apartament de pe timpul lui ceasca...
asa ca nu fac decat sa imi caut un job in germania si sa sper in vremuri mai bune...

Jason spunea...

Salarii medii:
Germania - 2.000 euro
Italia - 1.200 euro
Romania - 323 euro

Salarii medii pentru a cumpara un apartament de 100.000 euro:

Germania - 50
Italia - 84
Romania - 308

Nimic putred in rromanica-banana, 'avansatzi inainte', circulati va rog!

viitorulsunabine spunea...

pai ce bai Jason, se compara aerul din Berlin cu ala de la piata romana sau de la universitate ? ia intreab-o pe noamy, ca ea stie .... :P

Alexadi spunea...

@victor
inflatia este deja luata in calcul.
Nu exista in Romania credite cu dobanda fixa.
Rata la creditul bancar in euro este in functie de inflatia din zona euro, iar dobanda la depozite in euro sau la fonduri mutuale, din zona euro, este si ea in functie de inflatia la euro.
In schimb apartamentele tind sa se deprecieze in timp. Daca dupa 70 de ani si cine stie cate cutremure e necesara o reconsolidare, sau macar reparatii capitale, teoretica apreciere in termeni nominali ar fi contrabalansata din plin.

AristotelCostel spunea...

@jason

Ar mai fi un detaliu.

Salariile din România sunt puternic polarizate ceea ce înseamnă că o mână de "stimabili" încasează mii şi zeci de mii de Euro, iar masele câştigă sub 200 Euro/lună.

În Germania şi Italia, veniturile extreme sunt ceva mai apropiate.

Deci, venitul mediu lunar ca informatie statistica ar trebui insotit de o deviaţie standard...care a cam luat-o pe câmpii ...pe plaiurile mioritice.

B spunea...

@Aristotel:

Nu cred ca in Germania salariile sunt asa de echitabile. Miracolul externalizarii a marit salariile mari si mai mult si a scazut salariile mici pentru ca acum exista alternativa delocalizarii in Estul Europei sau in China alternativa inexistenta inainte caderii cortinei de fier.
De aici si discutiile despre inechitatea sociala din Germania etc.
Vezi si articolul din romania libera cu firmele cu sediul in UK dispuse sa isi schimbe sediul social in conditiile in care guvernul are in vedere adoptarea unor masuri de marire a impozitelor pentru veniturile repatriate din alte tari. Ghiciti de ce? Doar consiliul director si eventual contabilitatea multinationalei au mai ramas in tara mama, restul s-a delocalizat pe 2 parale in alte tari. Miracolul capitalismului migrator...

Si ca sa revin on topic daca salariile romanilor mai cresc in curand firmele se muta rapid in Polonia, China sau Ucraina, unde bula lor imobiliara da semne de crestere ca de, capitalul care iese de la noi trebuie sa gaseasca loc unde sa faca noi pui si sa se inmulteasca nu?

Orfeu spunea...

@gogug:
Articolul e slabut :). Problema nu e capitalismul, daca prin acesta se intelege piata libera. Problema e ca institutiile financiare au guvernul, deci platitorii de taxe, care sa le ajute, asa ca ei pot face toate magariile posibile, nu ei vor fi cei care vor plati. Problema nu e ca nu au fost controlati, de fapt ei au fost, insa au gasit metode sa treaca pe langa, asa cum fac mereu, problema e ca nu sunt lasati sa dea faliment. Daca s-ar face asta, atunci s-ar controla singuri foarte bine.

Socialismul nu a fost niciodata un sistem economic viabil. E mort, lasa-l asa. Noi suntem dovada cea mai clara a esecului socialismului.

Cristian spunea...

O excelenta analiza postata pe un forum oarecare (scuze pentru cei care nu stiu engleza):

steve80 Data înscrierii: 24/Dec/2007 Titlul subiectului: Why the Romanian property bubble is set to burst?

--------------------------------------------------------------------------------

A little girl sits in a cinema chomping on a piece of bubble gum. She begins to blow a bubble, bigger and bigger, eventually eclipsing her view of the screen.
Lost in the fantasy and action on screen, the girl continues to expand the bubble oblivious to the consequence of her ever-expanding sour apple sword of Damocles.
Finally, boom. That’s when the crying and whining begins.
As a student of speculative manias and bubbles, I have been lucky enough to witness two giant bubbles during my 10-year stay in the US. The dotcom/telecom bubble burst loudly and now the residential property bubble has grown too large and extended to support itself as well.
As you read this, we are once again witnessing another speculative bubble. This time, it is in Eastern European property (especially in Romania).
Everywhere in Romania people tell me that property is definitely the best investment; I also heard that property is the safest investment — property prices never go down, right?
Anytime I tried to object, people interrupted me and said that I was just citing textbook stuff that didn’t apply to Romania; this wasn’t the time to be theoretical, but to make money in property.
Average annual gains in previous years ran about 25-35%, and things were only going to get better. Romania entered in the European Union in 2007, so Western Europeans were on the verge of rushing to buy our property at sky-high prices, thereby making us all rich.
Everybody was convinced that property prices in Bucharest, the capital of Romania, would reach those of Prague and Budapest, which in turn were supposed to reach those of Rome and Berlin in the not-too-distant future.
Everyone is investing in property — with borrowed money, of course. The smartest and most educated are buying two or more properties, using the first one as collateral for the second, and the second one as collateral for the third; they are the undisputed geniuses that invented the way to pyramid one financial asset on top of another. Many of them, however, had never heard of Charles Ponzi and Ponzi schemes.
The ultimate objects of speculation were resort properties on the Black Sea, where the majority of Western and rich Eastern Europeans will spend their summer vacations. God has blessed our Black Sea with beautiful scenery, sandy beaches, and a perfect climate, and property prices proved it. Prices surpassed their comparables in Dubai and rivaled those in Florida’s Miami Beach.
Everywhere, people assured me that this was not a bubble, but sound financial investing based on solid fundamentals. Fundamental analysis, however, indicates that that property in Romania is indeed grossly overvalued. Let me explain…
What makes a property bubble?
Property has two fundamental indicators that provide the serious analyst with guideposts: (1) the rent-to-price ratio and (2) the price-to-income ratio.
The first indicator, rent-to-price, divides annual rent from the property into its purchase price, thus the yield or current return on the investment. A hundred years of US history suggests a normal yield of around 10-12%; property gets cheap when yields approach 15-20%, while yields lower than 6-8% suggest overvaluation and bubble territory. Over the last three-four years, yields in Romania hovered in the 3-4% range, suggesting a strong bubble, with properties overvalued about three-four times the “normal.”
The second indicator, price-to-income ratio, tells how many years of pretax annual earnings are necessary for a household to purchase a house. The historical rule of thumb is that one and a half annual income indicates undervalued properties, three annual incomes normal valuation, and four annual incomes overvaluation and bubble territory. Currently, this ratio for most regional markets in the economy is around 7-9 (an much worse if we consider the average salary and not the highest salaries), which is once again indicative that property is overvalued roughly three-four times.
Thus, both indicators confirm that there is a property bubble across the country, although few analysts in Romania would acknowledge the importance of these ratios.
Interestingly, when many analysts consider the fact that property earns less than a bank deposit, they immediately respond that rising prices more than compensate for the low yield! What goes up must stay up? This is bubble psychology at work.
Macroeconomic fundamentals look absolutely terrific from one point of view and downright terrible from another. I’m very worried about RON evolution, interest rates and inflation.
Even worse, I worry that credit has been expanding steadily for many years at a phenomenal 50% rate, thus driving a wild boom destined to turn into bust sometime in the future. Mainstream analysts would counter that the initial credit base five-eight years ago was abnormally low, so that the credit/banking system has a lot of catching up to do; moreover, they point out that these healthy credit growth rates indicate strengthening confidence in our banking system.
For last years, mortgage growth was 70-80%, which makes me firmly believe that a wild property bubble is in the making, which will one day burst. I also worry that current account deficits have reached nightmarish proportions of GDP, so the collapse of the currency and the economy is a certainty. Finally, I point to the crisis proportions of the foreign debt, currently standing above 100% of GDP.
Mainstream economists bluntly respond that strong mortgage growth underpins growth in the property sector and the economy and that trade deficits don’t matter; we are now part of larger Europe. So a sound analysis indicates that the economy is bound to collapse in the near future, while a government-endorsed analysis concludes that everything is great and will get even better.
This gets us to Eastern Europe. One may confidently claim that practically all of Eastern Europe, mostly for similar reasons, has a giant property bubble that is beginning to crack.
Here is what the big picture looks like: The property bubble slope runs from the UK to Romania. And here is the explanation. Early in the decade, the beginning of the bubble was in Great Britain. Weak German and French economies forced the European Central Bank to maintain abnormally low interest rates for many years.
This fueled property bubbles across the stronger Mediterranean economies (Spain, Portugal, France, Greece) and, later on, in Western Europe. These bubbles in turn spread across Eastern Europe, first in the Czech Republic, Poland, and Hungary, and later on in the Baltic countries (Latvia, Lithuania, Estonia) and the Balkans (Romania, Serbia, Bulgaria). For all practical investment purposes, the property bubble has not spared a single country in Europe.
Anyone looking at the US property market before 2005 could have probably seen the same thing coming. Investors should steer clear of Eastern European property, unless of course they would like the opportunity to lose their money in a new exotic location.

Ultima modificare efectuată de către steve80 la Dum Apr 13, 2008 6:08 pm, modificat de 1 dată în total

Io spunea...

Masura buboiului...
http://www.curierulnational.ro/Opinii/2008-05-08/PIB-ul+inteapa+bula+imobiliara

AristotelCostel spunea...

@io

Gândindu-mă la faptul că dl. Adrian Panaite merită o statuie pentru analizele sale, mi-am amintit de "ţeapa cu cartof" din Piaţa Revoluţiei şi abia acum am înţeles valoarea acestei creaţii...ne reprezintă...

Rezultatul recensământului 2011 va accelera scăderea prețurilor pe piața imo?

Continut video

Loading...