Dacă mai ţineţi minte, în urmă cu câteva luni am publicat un post în care urmăream raportul preţuri/chirii din perspectiva randamentelor.
Observam atunci că preţurile încă sunt mari comparativ cu veniturile care ar putea fi scoase din închiriere. Cele mai bune randamente din închiriere se învârteau în jurul valorii de 7%, dar majoritatea erau în zona de 5-6%.
Iată însă că dacă repetăm studiul la o distanţă de 3 luni observăm un lucru aparent îmbucurător: un sfert din zonele Bucureştiului oferă randamente de peste 7%. Şi încep să apară randamente de 9% în zone bune, cum ar fi Dorobanţi, unde e chiar ok sa dai 80.000 de euro pe două camere (deşi sunt curios să văd şi eu oferta) dacă reuşeşti să le închiriezi cu 600.
E drept, calculele sunt făcute pentru condiţiile cele mai favorabile: se presupune că o proprietate nu are decât echivalentul unei luni moarte pe an şi chiria percepută e "la negru" (nu se plăteşte impozit) *** . Închirierea la negru e atât de generalizată în România încât nu are rost să presupun altceva.
Se pune întrebarea firească dacă ne apropiem de bottom. La o primă privire preţurile au scăzut substanţial, închirierile oferă randamente mulţumitoare şi prin presă apar păreri care ne ameninţă cu "rechinii" care abia aşteaptă să cumpere cu toptanul apartamente vechi în Drumul Taberei, la Favorit. Mai că te gândeşti: "Hai, încă un efort, să mai scadă 5-10.000 de euro şi mă bag şi eu la cumpărare".
Din păcate, la o privire mai atentă ne dăm seama că totul nu e decât un foc de paie. Realitatea este că:
- Pe piaţă e o inflaţie de oferte de închiriere. Practic găseşti ceva de închiriat pe toate segmentele, de la garsoniere la apartamente cu 4 camere, oriunde în Bucureşti. Nu există cartier în care binecunoscutele banere cu "FOR RENT / DE INCHIRIAT" să nu fluture pe toate străzile. Mulţi inşi, nemulţumiţi de preţuri şi în speranţa relansării pieţei, au scos apartamentele la închiriere. Cu chestia asta însă au aglomerat piaţa de închiriere, ceea ce înseamnă că preţul chiriilor va scădea. Fenomenul era previzibil, în ciuda debililor care concluzionau strâmb că dacă se blochează piaţa de vânzări, toţi cei care vroiau să cumpere (şi despre care se presupunea fals că locuiesc în copaci) vor fi nevoiţi să închirieze. Ieftinirea va face ca randamentul chiriilor să scadă chiar şi în aceste condiţii în care preţurile caselor au scăzut. Deci, degeaba vei cumpăra un apartament cu 50.000 de euro în Drumul Taberei, dacă nu îl vei putea închiria decât cu 350 (sau mai rău). "Rechinii" nu sunt interesaţi de asemenea afaceri proaste.
- Şomajul nu a ajuns încă în regiunea Bucureşti-Ilfov, dar va ajunge. Deşi a rezistat binişor de la începutul crizei, iată că datele oferite azi de ANOFM arată că şi în Bucureşti-Ilfov a început încetişor să crească şomajul. Momentan doar cu vreo 500 sute de persoane faţă de luna trecută, ceea ce e foarte bine ţinând cont că sunt unele judeţe (parcă am remarcat Braşovul) în care numărul şomerilor a crescut din februarie până acum cu câteva mii. Spectrul şomajului este însă de acum o realitate şi în Bucureşti. Prima consecinţă e legată direct de creditare: putem fi "siguri" că oamenii abia aşteaptă să ia credite pe 30 de ani ca să poată "beneficia" de preţurile scăzute de acum. A doua consecinţă e legată de piaţa chiriilor: e de aşteptat o reîntoarcere a unei părţi a flotanţilor în localităţile lor de origine, pe măsură ce unii dintre ei îşi vor pierde joburile şi e de aşteptat, de asemenea, o calmare a fenomenului imigraţional, câtă vreme nici Bucureştiul nu mai poate oferi ceva de muncă.
- Psihologia pozitivă, euforia, sunt de domeniul trecutului. Unul din motoarele creşterii a fost psihologia pozitivă şi creşterea reală anuală a salariilor cu 20-30% sau, în unele cazuri, chiar mai mult. Dar acum situaţia s-a inversat. Şomajul începe să pună presiune pe creşterea salariilor şi cu cât se va adânci, cu atât presiunea va creşte. De acum încolo salariile se vor ajusta numai în funcţie de productivitate şi dacă productivitatea creşte cu 1-2% pe an, nici salariile nu vor putea creşte, în termeni reali, cu mai mult. Ultimele date despre salariul mediu arată cu claritate că în februarie 2009 salariul mediu a crescut doar cu vreo 2 euro faţă de februarie 2008. Achiziţia pe baza veniturilor viitoare nu mai e o afacere.
- Lovitura de graţie va fi dată de "reluarea creditării". Vânzătorii sunt blocaţi deja de un an (deşi unii dintre ei sunt blocaţi chiar şi de 2 sau de 3 ani) şi până acum au tot aşteptat să vină Moş Crăciun cu sacul plin de cumpărători cuminţi ba în septembrie 2008, ba în primăvara aceasta. Acum a apărut o altă teorie care spune că "de la sfârşitul lui mai, de când vin banii de la FMI, se reia creditarea". Deci se merită să mai aştepţi 2 luni, pentru că prin toamnă preţurile sigur o vor lua în sus. Există chiar şi bancheri (v. declaraţiile de ieri ale tipului de la Unicredit) care întreţin, numai ei ştiu de ce, iluzia vânzătorilor. (Cât de mult preţ putem pune pe declaraţiile publice ale bancherilor ne dăm seama dacă ne aducem aminte ce zicea Sergiu Oprescu de la Alpha Bank în iunie 2008: "Preţurile nu au cum să scadă." Aferim, coane Fănică. Ai uitat atunci să ne zici şi procentul cu care nu au cum să scadă.) Eu zic că absenţa lui Moş Crăciun şi de la întâlnirea din mai, mai precis din vara 2009, după alte două întâlniri ratate, îi va face pe vânzători să capituleze definitiv. În toamnă va fi disperare.
----
*** şi am uitat să mai adaug ceva: că în aria de preţuri mici-medii găseşti ceva renovat şi utilat, care nu necesită investiţie ulterioară, putând fi scos la închiriere imediat
Postări
210 comentarii:
«Cel mai vechi ‹Mai vechi 201 – 210 din 210@Chris spunea
"hubble ai dreptate dar in economie gandim de la mic la mare si invers"
Nu vreau sa ajungem la o dilema oul si gaina, dar daca sidex tuseste, dupa el dau in pneumonie:
- firme de mentenanta cu mii de angajati
- cabinete medicale
- magazine
- zugravi
- it-isti
- banci
- societati de asigurari
- firme de leasing
- service-uri auto
- frizeri
- pietari
- cizmari
- prostituate
- BUGETUL LUI BOC&POGEA (B&P)
Asadar e foarte important sa ai o industrie grea performanta de ultima generatie pentru ca asta generaza venituri mari. Chiar daca profitul Sidex e ZERO, acesta genereaza venituri colaterale mult mai mari pentru stat. Asa ca statul nu trebuia sa privatizeze miezul industriei ci sa continue programe de investitii continue ca sa tina pasul cu lumea moderna in care bietul cizmar a luptat sa ne aduca.
Tu crezi ca SUA de care vb elzorab se bazeaza pe micii producatori de pepeni sau pe colosii industriali ?
Si ca sa dau un exemplu, ce ar fi fost astazi Constanta daca nu era portul, canalul Dunare MN si rafinaria Midia ? Probabil un fel de Sulina.
erata "erau"
Si oare ce cloace vindeam noi acum pe zeci de kE ?
"presedintele-basescu--banii-de-la-fmi-ar-putea-fi-folositi-pentru-salarii-si-pensii"
Asta e ceva de genul, luati si voi un os din ospatul FMI sa nu maraiti.
@chrystian
multumesc de urari, da' daca inca nu ti-ai dat seama, mi-s oleaca ateu, hai deist, worst case scenario
@marona
faptul ca americanii (de fapt englezii, si daca mergem si mai departe in istorie nemtzii, ca englezii tot niste nemtzi cica ar fi pe la origine) conduc si vor conduce lumea n-are nici o treaba cu religiozitatea aceluiasi popor, indiferent de ce zice sau nu zice elzorab, iar soarta pe care si-o merita rromanii la fel n-are legatura cu religia. sau da ? avand in vedere proportia covarsitoare de cre(s)tini declarati ...
in rest, crimele umanitatii au avut la origine intotdeauna chestiile alea de la baza piramidei lui maslow, chiar daca uneori au fost mascate de chestii "ideologice" cum ar fi religia. pana la urma nu suntem decat nise animale putin mai evoluate. chiar imi inchipui extraterestrii cum se uita la spectacolul oferit de specia umana si rad de noi ca la un show prost de comedie
@restul
pasteti fericiti ...
@hubble
exemplul cu sidex pe profit zero dar care sustine alte ramuri orizontale e din ciclul "nu va opriti din cheltuit, ca din ce-o sa traiasca saracii chelneri si bucatarii restaurantelor", auzita inclusiv la radioruile pe care le ascult aici in Canada ?
@canadianu
Nu e buna comparatia, cred ca intelegi gresit.
Sa te intreb altfel, tu ce preferi, un Sidex pe profit 0 sau deloc ?
prefer un sidex pe profit +, lucru probabil imposibil in rromania, ca doar nu jeaba m-am carat de acolo. o tara care nu aduce plus valoare (prin educatie, cercetare, etc.) este condamnata la acelasi nivel de trai ca sclavii din china/india. ata ete, din pacate/fericire, nu ne-am nascut toti egali, oricat de mult ar incerca sa ne inoculeze ideea asta comunismul si/sau conventia universala a drepturilor omului ...
ps : Homo homini lupus ...
Sincer sa va zic,toti aveti dreptate,dupa ce am citit toate comentariile de pe blog.Chiar daca as nega la unul,dupa ce citesc la altul,ma rentorc la unul si dupa care sar la al treilea si uite asa mai departe.Una peste alta,situatia economica mondiala este dezastruasa,din cauza noastra,a tuturora si nu a unei persone,guvern sau comanie specifice,deoarece cind unul,una sau toti vor mai mult ca si orice forma de plata,venit,concurenta,competitie etc. cum vreti si la ce vreti sa va ginditi,toate din jur se trage una dupa alta.Am sa va dau citeva mici exemple dupa care folositi imaginatia personala:Eu cumpar o proprietate ca si investitie si doresc sa fac ceva bani din aceasta investitie,daca se poate cit mai repede si cit mai mult ca dupa aceea sa iau banii si sa reinvestec in alta proprietate.Totul suna bine si frumos,doar un lucru nu suna bine,proprietatile nu sint lucruri de supermarket si sint investitii pe termen foarte lung,nu pe 6 luni,exact asta sa intimplat in america,un exemplu pe viu,exact asta sa intimplat in RO un alt exemplu pe viu.Cine este vinovat de toata situatia asta?Noi desigur,ca noi am vrut sa facem comert cu casa noastra si casa copiilor si nepotilor si stra-nepotilor nostri,fara sa ne gindim la consecinte pe termen lung.Si acum injuram si blamam pe toata lumea,dar pe noi nici decum,caci de fapt noi ar trebuii sa fim injurati de copii nostri si de nepoti si nu invers.Una peste alta,o proprietate nu ar trebuii considerata,sau tratata ca un kg de cartofi,sau dupa cum calculau unii,ca nu putem compara un pret de masina mica cu un apartament,dar a uitat sa specifice ce fel de masina.
Deci ala era un exemplu,acum un alt exemplu pe viu:Un cetatean din tara X lucra la o firm ca si profil tot X(sa nu dam exemple pe viu ca doare) si tot lucrind de zor,omul a inceput sa prinda aripi,sa viseze la mai mult,la salarii mai mari,masini mai bune,case mai bune,scoli si mai bune si asa mai departe pina cind compania la care lucra nu isi mai permitea sa il tina pe acel(acea)persona la munca din cauza competitiei proaste care o creea in jur.Un exemplu pe viu,compania GM care a tot crescut salariile si beneficiile angajatilor fiind obligati sa creasca si pretul la produse,pina cind piata de desfacere a intervenit cu alte produse mai ieftine,mai calitative si mai durabile decit al lui GM iar consecintele le vedeti cu ochii vostrii.Deci care e morala?Nimic nu tine ptr. totdeauna,fii competitiv si realist in viata,nu visa la mai mult decit poti face sau primii si vei fi fericit si realizat(a) asa e si cu proprietatile in RO si restul lumii.Un sfat prietenesc la toata lumea,daca ati cumparat propreitati si ati dorit sa vaceti profit mare din vinzari,vindeti daca puteti si daca sinteti nevoiti.Pe termen lung o sa va scoateti pierderile,cumva,cindva,greu de spus,daca ati cumparat sa tineti,atunci incercati sa vedeti daca se merita investitia,ptr. ca in viitor si pe termen lung,se va cheltuii o caruta de bani pe :Interes la imprumuturi(exeptie bani platit lichid)intretinere,impozite,mentinere si cine stie cum va merge piata,poate chiar si o devalorizare de nu vreti sa auziti.Pe linga asta trebuie sa calculati pe cita perioada ati luat imprumutul,daca o sa mai aveti munca in viitorul apropiat,daca veti fi competitori cu viitori tineri,ca veti imbatrini in timp si daca sanatatea o sa va permita sa detineti o rata la proprietate pe termen de 30-40 ani si unii chiar mentioneaza pe periozi care eu le numesc absurde 45-50 ani.Dupa ce ati luat toate in calcul,inflatie,batrinete,cheltuieli pe termen lung si sa nu uitati de cel mai important lucru ptr. care vati nascut pe fata pamintului.........VIATA dumneavoastra,va rog frumos sa luati o decizie,sau tot la fel va rog frumos sa va sfatuiti prietenii si familia,ca si ei sint fiinte umane.Cind o sa faceti profitul ala urias,va rog sa va ginditi ca din momentul acela cineva va plati cumva nota dumneavoastra de plata si ca acel cineva poate sa fie victima dumneavoastra personal ptr. o viata.V-ati bucurat de fapt de bani,dar de fapt ati tras o tzeapa aproapelui vostru.Si daca toate astea nu sint in calculul de afacere,sa nu uitati ca daca dumneavoastra nu doriti sa lucrati pe un profit mai mic,de regula se va gasi cineva sa va ofere competitie,exact cum am dat exemplul de la GM si Crysler.Avem si in RO destule firme care sint la fel ca ei,dar nu vreau sa jignesc pe nici o firma romaneasca.Sanatate va doresc,ca in rest o sa le facem pe toate cum o vrea bunul dumnezeu.
Trimiteți un comentariu