Sintagma noua in limbajul bancherilor: "cererea solvabila"

Hopa, ia te uită ce cuvinţele au învăţat bancherii noştri: ce-re-rea sol-va-bi-lă. Cică "cererea solvabilă de locuinţe este mult mai redusă decât cererea totală".

De ce nu cred în teoria catastrofei?

În ultima vreme tabăra "optimiştilor", confruntată cu realitatea stagnării preţurilor, vehiculează, parcă pentru a-şi da curaj, un argument sau, mă rog, o încercare de argument în favoarea ideii că "scăderea e imposibilă". Preţurile, zic ei, nu pot scădea fiindcă, dacă ar fi să scadă, "ar fi o catastrofă", o să ne ia mama naibii pe toţi.

De data asta cred că e rândul meu să fiu optimist. Spre deosebire de ceea ce se întâmplă la americani sau la spanioli, noi vom fi feriţi de o catastrofă deoarece balonul s-a format pe baza fondului locativ construit în urmă cu cel puţin 20 de ani. Fondul locativ din balon şi-a răscumpărat de mult valoarea; în urma scăderii preţului său nu se va genera şomaj, nici nu se vor închide companii, pentru că, pur şi simplu, cei care au construit apartamentele comuniste... sunt, probabil, deja pensionari, dacă nu decedaţi.

Va avea industria construcţiilor de suferit? Categoric, NU. Dacă deficitul de 300.000 de muncitori este real, şi nu inventat (dar de ce l-ar inventa patronii din construcţii?!) înseamnă că o eventuală scădere pe rezidenţial nu va face altceva decât să disponibilizeze forţă de muncă necesară proiectelor de infrastructură. Ceea ce e foarte bine, nu? Doar ducem lipsă de infrastructură.

Vor avea de suferit afacerile băncilor sau afacerile agenţiilor imobiliare? Nu prea cred. Dimpotrivă, o scădere a preţurilor până la nivele sustenabile ar face accesibile creditele pentru mult mai multă lume, ceea ce va da de lucru şi bancherilor, şi imobiliarilor. Banii se vor rula mai repede şi statul va aduna mai multe taxe. Nici vorbă de catastrofă.

Economia însăşi ar fi stimulată. Puterea de cumpărare ar creşte, presiunile salariale ar scădea. S-ar elibera resurse pentru investiţii productive.

O altă mare minciună care circulă la ora actuală e cea privind insuficienţa locuinţelor. Domnilor, în Bucureşti există locuinţe căcălău. Nicidecum nu e deficit de 300.000 de locuinţe. Asta e invenţia dumneavoastră pentru a păstra psihoza la cote înalte.

Cifra de 300.000 a fost scoasă din burtă de diverşi domni cu interese în domeniu, care au transferat aiurea procentele din vest, aici. Am scris cândva un post în care vorbeam despre divorţuri şi mortalitate. Câtă vreme în România rata divorţialităţii e de 2,5-3 ori mai mică decât în Occident şi speranţa de viaţă, cu 7-10 ani mai mică, nu are rost să comparăm mere cu pere.

Ca să mă fac înţeles: să presupunem că "rumanitatea" se reduce la 2 persoane: Ion şi Măria. Cât timp cei doi se iubesc au nevoie de o singură casă. Dacă divorţează, vor avea nevoie de 2 case. O rată a divorţialităţii de 100% necesită, aşadar, o creştere a fondului locativ cu 100%. Cu cât sunt mai multe divorţuri, cu atât e nevoie de mai multe case. De bine de rău România nu e campioana Europei la divorţuri, ba dimpotrivă.

La fel şi cu mortalitatea. Nu poţi transfera procente din ţări în care speranţa de viaţă e de 75-80 de ani într-o ţară în care se trăieşte 65-70 de ani. Pur şi simplu într-o ţară cu speranţa de viaţă mai mică sunt şanse mai mari ca locuinţele să se "elibereze" într-un ritm mai rapid decât în ţările cu speranţa de viaţă mai mare, nefiind nevoie, astfel, de o proporţie populaţie/locuinţe ca în ţările în care se trăieşte mai mult.

În concluzie, catastrofa e doar în capul unora.

E vreun publicitar pe aici?

Dacă da, poate ne dă un răspuns la următoarea chestiune arzătoare: cu cât au crescut anul ăsta investiţiile venind dinspre zona imobiliară comparativ cu anul trecut?

Care sunt cele mai căutate medii? Netul, printul...?

Ar fi interesant de monitorizat şi mesajele reclamelor. Ştie cineva câte reclame sunt la beneficii de tipul discounturi, reduceri şamd?

Le multumim frumos...

...celor care au stat cu ochii pe noi şi pe discuţiile noastre:

• oamenii din Banca Naţională a României;
• celor care se identifică sub network-ul de internet "Cancelaria Primului Ministru";
• Consiliul Concurenţei.

Oare cu cât ar creşte "FDI"-urile (investiţiile străine directe) dacă balonul s-ar dezumfla cu 5%? Dar cu 10%? Şi-o pune cineva întrebările astea?

Păi domnii imobiliari ne confirmă: cade piaţa !

Nu ştiu cum ar trebui să denumesc articolul acesta. "Trandafir strikes back?" ... "Mintea de găină cu cheltuială se ţine?" ... "Din disperare, băieţii deştepţi au venit să sufle în balon şi şi-au uitat pantalonii acasă?" ...

Un lucru e cert, băieţii au tras concluziile primului trimestru din 2008 şi au decis că aşa nu se mai poate, e cazul să sufle iar în balon, că prea e groasă. Aşa că au apelat iar la doamna Trandafir de la Evenimentul Zilei, ziaristul ideal - întrucât poţi să-i spui orice tâmpenie vrei, că el oricum nici nu gândeşte, nici nu aude, doar înregistrează - care a mai pus-o de un articol la comandă. Numai că de data asta le-a cam ieşit... pe dos.

Hai să citim un pic graficul din coada articolului care ar trebui să ne prezinte, triumfător, cât de sănătoasă e piaţa noastră imobiliară.

Nu comentez cifrele de anul ăsta, pentru că nu ştiu cât de reală e sursa lor. Dar să zicem că e aşa. Hai să vedem, aşadar, ce susţin următorii (notaţi-le numele, fiindcă e un moment istoric, e prima oară când un grup atât de mare de imobiliari din România recunosc că piaţa e în derivă):

• Romeo Florea / MediaCity
• Olga Chiţan / EuroMetropola
• Ionuţ Bordei / CBRE-Eurisko (domnul care a revoluţionat recent teoria economică susţinând că în viitor se va ascuţi concurenţa între developeri, ceea ce va duce la... creşterea preţurilor)
• Irina Petrescu / ESOP
• Călin Clinciu / Euroest
• Ultima de pe listă, cu voia dvs., Teodora Trandafir, specialista în probleme imobiliare de la EVZ.

Aşadar, hai să vedem de fapt ce susţin respectivii, dincolo de perdeaua de afirmaţii "de serviciu" absolut normale: "o să crească"... "va fi bine"... "cumpăraţi acum cât nu e prea târziu"... etc.

Păi dânşii susţin că în perioada ian.-feb. 2007 au fost 63.772 de tranzacţii care au generat un cuantum de impozite în valoare de 134.264.221, 22 RON. Vă reamintesc că, la data aceea, 1 RON = 3,37, deci, în euro, cuantumul tranzacţiilor a fost de 39.841.015 E. Revine o medie de 624,74 Euro / tranzacţie.

Şi mai susţin dumnealor că în perioada similară de anul ăsta s-au înregistrat 77.703 tranzacţii care au generat un cuantum de impozite de 175.030.075,33 RON. Având în vedere că acum avem un curs de 1 RON = 3.70 E, rezultă un cuantum în euro de 47.305.425 E. Revine o medie de 608,79 Euro / tranzacţie.

Adică o scădere de -2,66% per tranzacţie. Păi domnilor, hotărâţi-vă ce vreţi să ne transmiteţi: din ianuarie 2007 până în ianuarie 2008, ori au crescut la ziar preţurile cu 50%, ori au scăzut real cu 2,66%?! Nu de alta, dar mai sunt unii care vă cred şi nu cred că le va pica bine să dea kilogramul de bani acum şi să se trezească peste un an că au fost păcăliţi...

(pe cei care vor să intervină şi să aducă în discuţie banii negri, creşterea economică etc. îi rog să se abţină)

Fazele şi cauzele baloniadei

Am promis într-unul din comentariile de la postul anterior că voi face un rezumat al baloniadei. Ce i-a dat naştere şi ce a perpetuat-o.

Momentul 0: Înainte de 2002. Semnele redresării economice de după 1999. Acordurile de muncă pe care România începe să le semneze cu Germania, Italia şi Spania. Începe să se formeze dispreţuita clasă a "căpşunarilor" (cărora ar trebui să le facem statuie). Balonul e în desfăşurare în alte ţări (Spania, Marea Britanie, SUA) .

Etapa 1: 2002-2003, a banului cash spălat şi uscat. Dpdv politic e un moment bun: suntem invitaţi să aderăm la NATO, ceea ce înseamnă că începem să ne integrăm real în Occident (apropo, în perioada aceea în Occident balonul imobiliar era în plin avânt). Populaţia începe să noteze interesul pentru achiziţii imobiliare al:

• cetăţenilor israelieni (eu am cunoscut unul care a cumpărat vreo 20 de apartamente în centrul Bucureştiului);
• "căpşunarilor", cărora le e suficient un an de muncă în afară pentru a-şi lua casă în Bucureşti;
• spălătorilor de bani.

Este o epocă a banilor în cash. Creditele sunt încă greu accesibile deoarece băncile pun numeroase condiţii şi sunt circumspecte. Salariile sunt în majoritate la negru, dobânzile sunt ridicate. Salariul mediu în Bucureşti e undeva pe la 220 USD. În plus, reglementările pieţei creditelor abia au fost date şi reţelele bancare încă nu au avut timp să se dezvolte. Nu e nimic magic: pur şi simplu a fost o epocă în care orice aventurier care venea cu 100.000 de dolari în buzunar putea creşte preţul unui întreg cartier.

Deja psihoza creşterii preţurilor s-a înfipt binişor în creierul a 99% din cetăţenii patriei. De acum scopul, ţelul #1 al vieţii fiecăruia e să apuce să înşface o bucată de apartament deoarece "preţurile vor mai creşte".

Etapa 2: 2004-2006, a creditelor care dau nas în nas cu românii. La sfârşitul lui 2004 achiziţiile imobiliare încă se fac preponderent cu banul jos (spre 90% din totalul tranzacţiilor, dacă nu mă înşel). Evenimentul crucial: Băsescu câştigă alegerile şi bagă impozitul de 16%. Brusc ies la suprafaţă o mare parte din salariile gri. Din 2005 începe să se ascută concurenţa dintre bănci şi creditul devine tot mai clar vehiculul #1 de achiziţie. Scad dobânzile şi băncile devin tot mai permisive în acordarea creditelor, deşi încă nu se acceptă ... bonurile de masă. Totuşi, întrucât scoaterea la iveală a veniturilor nu a fost bruscă, impresia generală a fost că preţurile "stagnează" sau cresc "mai lent". De fapt se terminaseră rezervoarele de "cash" pentru spălare.

Abia către sfârşitul lui 2005 preţurile încep din nou să crească susţinut. Angajaţii şi angajatorii au avut la dispoziţie cam 10 luni pentru a-şi regla cărţile de muncă în conformitate cu consecinţele lui 16%. Explozia salariilor determină expansiunea creditelor. Expansiunea creditelor susţine creşterea preţurilor. Creşterea preţurilor pune presiune pe salarii, care continuă să crească. Creşterea salariilor alimentează noi credite. Noi credite... şi tot aşa. E o roată infernală care nu are nimic "magic" în ea. Preţurile nu au crescut pentru că "au crescut", sau pentru că urma să intrăm în UE (ce-are a face sula cu prefectura?!) ci pentru că au existat bani dirijaţi către produsul numit credit imobiliar şi o clasă tot mai largă de indivizi capabili să acceseze creditul, şi avizi să acceseze creditul, în orice condiţii.

Etapa 3: 2007, a creditelor relaxate şi a leului tare ca fularu'. Băncile se calcă pe picioare. Sunt atât de multe, la fiecare colţişor de stradă, încât ai zice că românii ăştia mănâncă bani, nu pâine. Pentru a atinge noi pieţe îl obligă pe Isărescu să se relaxeze. Ura! De acum avem credite relaxate, grad de îndatorare 70%, poa' să codebiteze şi mamaia din mormânt, acceptăm şi bonuri de masă. Partea frumoasă e că în primăvara lui 2007 avem de-a face şi cu "atacul" speculativ asupra leului, care duce leul-paraleul românesc la valori ameţitoare comparativ cu euro. Românii sunt fericiţi. Au bani, s-au scos din foame.

După cum vedeţi, nu e nimic magic. Cu 2 salarii totalizând 4500 RON (adică in jur de 1400 de euro), o cifră absolut posibilă în Bucureşti, orice familie putea să ia de la bancă 60-70.000 de euro cu o rată lunară graţiată de maxim 450 de euroi la un credit cu dobânda variabilă. Mai punem şi un avans de la babaci şi uite aşa se face suta de mii.

O istorie de creşteri fără nimic magic în ea. E nevoie de 2 ingrediente : psihoză + bani. După cum bine remarca cineva pe aici, dacă i-ai fi spus cuiva pe timpul Caritasului că face o mare prostie fiindcă piramida e o imposibilitate matematică, te-ar fi scuipat între ochi. Mai apar şi pe blogul nostru asemenea flegmatici, deşi flegma lor ... parcă nu mai e a lor.

PS. Psihoza s-a cam încheiat. Robinetul cu bani s-a închis. Chiar trebuie să ai IQ 200 ca să-ţi dai seama ce va urma?

Profeţia lui Manole: preţurile din Bucureşti în 2011

Le mulţumesc celor 27.000 de vizitatori (unici absoluţi) care au ajuns pe blogul nostru, de la data deschiderii până azi.

M-am ferit până acum să dau vreun "pronostic" privind scăderea preţurilor: dacă o fi să scadă, cât or să scadă? Nu am făcut-o deoarece, sincer să fiu, mi se pare şi mie atât de incredibilă "profeţia" încât sunt conştient că ea poate părea ridicolă tuturor (cred că şi lui Aristotel C.!). Dar azi m-am hotărât s-o fac. Până la urmă va merita discutată, nu?

Sunt conştient şi de riscul pe care mi-l asum: acela de a distruge viaţa miilor de cititori ai acestui blog, în special cei tineri, care, citind profeţia de mai jos, vor spera în scăderea preţurilor şi vor amâna decizia de cumpărare. Şi scăderea mult visată nu se va produce...

Sper că înţelegeţi însă că dacă n-aş crede în profeţie, nu mi-aş asuma un asemenea risc imens.

Ca preambul ţin să vă amintesc că nu e bine să spui niciodată "niciodată". Parcă ieri îl văd pe Ceauşescu la congresul 14 zicând că "în România, va reveni capitalismul când o face plopul mere şi răchita micşunele"; a doua zi studenţii de la Politehnică au agăţat în plopi mere; în mai puţin de 2 luni, Ceauşescu dispăruse. Beţia puterii nu a fost suficientă pentru a escamota realitatea...

Să ne "clătim" un pic ochii cu preţurile afişate pe cel mai mare site de imobiliare din România, Imobiliare.ro. Hai să ne uităm la :

• cartierele populare, decente, dar periferice: Militari, Drumul Taberei, Titan, Balta Albă etc. - deci nu Dorobanţi sau Unirii, nici Ferentari!
  
• la un apartament de 2 camere - deci nici garsonieră, nici 3-4 camere!
  
• nici la ultimul etaj, nici la parter. La ultimul etaj e soare vara şi frig iarna, la parter îţi intră hoţii pe fereastră.
  

Căutăm, aşadar o locuinţă medie, pentru o familie cu posibilităţi medii şi cu aspiraţii medii.

Ce găsim? Numai preţuri în jur de 100-120.000 de euro. Adică 2000-2400 de euro / mp. Buun... deci astea-s preţurile de la care pornim. Unii zic că vor mai creşte, chiar cu 10-15%. Alţii că vor stagna. Unii că vor scădea uşor, alţii că se vor prăbuşi nasol. Fiecare cu părerea lui.

Şi acum iată profeţia lui Manole.

Premisa principală. Un lucru e clar: pe măsură ce ne integrăm în UE, circuitul negru al banilor va deveni tot mai restrâns. Să nu-şi mai închipuie cineva că se vor mai putea cumpăra mii de apartamente şi terenuri cu bani picaţi din cer (eventual de la mătuşa Tamara sau Zeul Căpşună) direct în buzunarul nostru, ca în urmă cu câţiva ani.

Premisa secundară. Clientul principal al locuinţei medii pentru o familie cu posibilităţi medii va fi, evident, familia cu venituri medii. Întrucât vremea de aur a Zeului Căpşună şi a banilor paraşutaţi misterios din cer va fi apus, instrumentul principal de achiziţie al locuinţei va fi, fireşte, creditul (singura posibilitate pentru cei cu venituri la vedere). Că doar de-asta e familie cu posibilităţi medii: dacă le-ar fi dat şi lor Dumnezeu nişte părinţi bogaţi, ar fi avut vilă în Piperă, moştenită de la Zeul Căpşună (sau mătuşa Tamara).

Raţionamentul, adică profeţia. Dacă familia e medie, atunci va dispune de venituri medii. Venitul mediu net în Bucureşti e azi de vreo 430 de euro. Hai să zicem că va creşte cu 15% pe an în perioada 2008-2010, ceea ce înseamnă că la 1 ianuarie 2011 va fi de cca. 653 euro. Deci o familie bucureşteană medie va dispune la începutul lui 2011 de venituri in valoare de cca. 1306 euro / lună. Adică venituri anuale de 15672 euro.

Cu banii ăştia în buzunar, oamenii se duc la bancă să-şi cumpere casă. Se pune întrebarea: ce grad de îndatorare pot accepta ei?

• 100% e imposibil;
• 70%, adică 914,2 euro / lună, nu le va da banca;
• 50% nu vor accepta ei, deoarece până la data aceea "memoria colectivă" a poporului român va avea destule exemple de oameni care au luat credite pe jumătate din venit şi apoi a dat riscul valutar peste ei (eventual şi alte riscuri: riscul de accident, riscul coronarian, riscul de şomaj etc.);
• 30-35%?... cel mai probabil: în cazul în care unul din parteneri păţeşte ceva / intră în şomaj, oricum va rămâne o bucăţică substanţială din salariul celuilalt care să poată asigura ieşirea din situaţia nasoală. De altfel acesta e şi procentul cel mai apropiat de normele bancare.
  

Deci, asta înseamnă că din venitul lunar familia noastră medie îşi va permite să dea pe rate cel mult 457,1 euro lunar. Astfel, rămân destui bani şi pentru o mică economisire (bani albi pentru zile negre), şi pentru creşterea unui copil, şi pentru un concediu petrecut la plajă în Bulgaria.

Acum, se pune şi problema perioadei de împrumut. Care e perioada maxim acceptabilă? 30 de ani? Ok, punem 30 de ani.

Şi ce variabilă mai intră în joc? Cumva dobânda creditului? Fireşte. Momentan dobânzile în România sunt pe la 9-11%, dar ni se promite că se vor alinia la dobânzile practicate în Europa, deci putem presupune cu temei că în 2011 vom vorbi de dobânzi în jur de 7%.

Acum, hai să vedem de câte ori îşi permite familia noastră medie să-şi împrumute propriul venit anual în condiţiile date. Dacă se duce la bancă să împrumute 15762 de euro pe 30 de ani cu o dobândă de 7%, rata lunară va fi de aprox. 135,7 euro. Cum suma disponibilă pentru plata ratelor era de 457,1 euro, înseamnă că familia noastră medie îşi permite să se împrumute de 457,1/135,7 = 3,36 ori salariul anual. Adică 52.657,92 euro.

Profeţia lui Manole: ei bine, cam atât va costa în 2011 un apartament de 2 camere dintr-un cartier mediu din Bucureşti. Adică exact cât îşi va permite o familie medie, cu aspiraţii medii, să dea pe el. Vreo 50.000 de euro, +/- 10% (funcţie de vechime, etaj, vecini etc.). Ceea ce înseamnă că:

• metrul pătrat va reveni la o valoare de 900-1100 Euro, nemaintâlnită de aproape 2 ani (din vara lui 2006);
• scăderea faţă de valoarea maximă atinsă (care încă nu ştim dacă s-a atins în ianuarie 2008) va fi aşadar de minim 50% (zic "minim" fiindcă Zilişteanu încă mai ridică la fileu procente...).
  

Ne putem aştepta la un minus de 25% (deci 675-825 E/mp) pentru cartierele ultra-periferice, şi un plus de 25% (1125-1375 E/mp) pentru cartierele centrale sau cele bine cotate.

PS. de ce 2011? Păi, fiindcă vor fi deja 3 ani de la alegeri, 4 ani de la intrarea în UE, 3 1/2 de la datu'n nas cu turbulenţele valutare... uite de-aia. Plus alte 1000 de motive.

30.03 Adăugire: simulări

Acelaşi scenariu, dar cu durata împrumutului doar pe 20 de ani: 45.448 E

Scenariu pesimist: Creştere salarială de 10% / an, dobândă de 8% => 42.631 E

Scenariu optimist-riscant: Creştere salarială de 20% / an, dobândă de 7%, nivel de îndatorare 50% => 86.485 E (chiar şi aşa ar fi o scădere cu vreo 20-25%)

Scenariu necesar pentru ca preţurile să "stagneze": Creştere salarială de 25% / an (adică salariu mediu de 840 E / lună), dobândă de 7%, nivel de îndatorare de 60% => 116.928 Euro

Scenariu necesar pentru ca preţurile să mai crească: întrebaţi-l pe Herr Zilişteanu.

--

Primul comentariu e chiar al meu: ce se întâmplă dacă dobânzile vor fi de 5 sau de 9%?... dacă salariul mediu va creşte doar cu 10% pe an, sau cu 25%?... dacă se vor construi toate apartamentele noi aflate în fază de proiect, sau nu se va construi niciunul?... Sau familia medie va dori să se împrumute doar pe 20 de ani, nu pe 30? Sau familia medie are 10.000 E de avans? Răspuns: evident, datele problemei se schimbă. Preţul poate fi mai mic sau mai mare, dar în orice caz nu va oscila cu mai mult de 10-15% / mp, în plus sau în minus.

Apoi va veni vârsta blocurilor care va eroda, cu fiecare an în plus, din credibilitatea lor.

Şi acum, comentariile voastre: