Postul precedent a atras (până acum) 115 comentarii, care mai de care mai inflamat.
Hai să lămurim un lucru: eu personal nu prezic (sau prevăd) spargerea balonului. Totuşi, am încercat să aduc pe blogul acesta, încă de la început, o mulţime de argumente în favoarea unei idei care poate fi sintetizată astfel: dacă balonul nu se va sparge, atunci înseamnă cu adevărat că avem de-a face cu o minune dumnezeiască, aleluia!
Şi România o fi fiind cu adevărat Noul Ierusalim!
Şi asta pentru că piaţa imobiliară din România ar sfida, dacă nu se dezumflă (eu nu folosesc cuvântul "prăbuşire"), toate legile economiei. E ca şi cum economia ar avea un mers lin, firesc, raţional, de manual, în restul planetei, şi un mers... hm, aparte în România. În toată lumea preţul metrului pătrat locuit e corelat cu nişte indicatori foarte clari - preţul salariilor, puterea de cumpărare etc. - numai la noi e corelat cu Londra. Peste tot capitalismul este ciclic, succesiune de prosperitate şi crize, numai la noi se crede că va fi... o veşnică euforie (credite pentru toată lumea... pupat toţi piaţa endependenţii... şi tot românul să prospere...). Peste tot averile sunt făcute prin muncă, numai în România ziliştenii propovăduiesc... statul. Staţi degeaba, că oricum vă îmbogăţiţi cu 10-15%, garantat, vă jur! Şi tot aşa. Suntem daţi dracului, noi românii!
Oare ăsta să fie norocul nostru ca popor? Să fim "daţi dracului"? "Epocă de aur" cu cozi la... mâncare pe timpul lui Ceauşescu, democraţie... "originală" pe timpul lui Iliescu şi... economie "aparte" pe timpul lui Băsescu?
Crăciunul uzurpat
Acum 5 ore
Postări
84 de comentarii:
Un articol excelent scris de Ilie Serbanescu pe tema "balonului":
http://www.jurnalul.ro/articole/116744/
Principiul conform caruia orice urca trebuie sa si coboare este foarte adevarat si universal valabil. Problema tine doar de interpretare.
Un balon nu se desumfla decat atunci cand pierde aerul cu care este umflat. De exemplu atunci cand multe firme cumpara terenuri, construiesc cartiere intregi de case, iar entuziasmul scade brusc intr-o zi.
Asta probabil se va intampla cu piata terenurilor din Bucuresti si zonele adiacente, adica personal consider ca este mult mai probabil sa se inregistreze scaderi pe segmentul terenuri si cartiere la marginea Bucurestiului. Atunci cand oamenii o sa realizeze ca nu o sa aiba curent, apa, gaze, strada si gradinita pentru copii chiar atat de repede precum se astepta. In fond sa nu uitam ca traim intr-o tara care a reusit sa construiasca fix 150 de km de autostrada in 18 ani (ce e drept, unii ar spune ca s-a dublat).
Lasand la o parte faptul ca pentru multe astfel de zone fierbinti perspectiva utilitatilor tine mai mult de SF, mai e si problema calitatii solului. Nu poti sa stii pe ce fosta groapa de gunoi sau mlastina iti faci casa.
Pe cei curiosi cum arata un cartier rezidential de "lux", ii invit sa se plimbe putin prin Pipera, pe strazi neasfaltate prin care nu treci nici cu 4x4 atunci cand ploua mai tare, strazi pe care nu incape decat maxim o masina si care cateodata se blocheaza brusc in curtea cuiva, sau sa incerce sa obtina mai mult de 10 metri de priveliste.
Sunt aproape convins ca ceea ce am descris o sa fie o regula dupa care o sa se construiasca orice de acum inainte. Nici nu vreau sa pomenesc de circulatie...iarasi pot confirma cei care au case sau apartamente in zona din prelungire Ghencea in care s-a construit masiv in ultimii ani.
Pe de alta parte, apartamentele comuniste din Bucuresti probabil ca sunt detinute in proportie de cam 85% de oameni pentru care reprezinta unica locuinta, deci ceva indispensabil. Oricat de mult ar creste sau ar scadea preturile, oamenii acestia nu isi vor vinde apartamentul in care locuiesc.
Asadar cand vorbim despre piata de apartamente din Bucuresti vorbim despre cel mult 10%. Acum, din aceste 10% un procent (nu as putea sa spun cat de mare)il reprezinta locuintele considerate clasa lux sau premium. Acest segment il putem exclude din start din calculele noastre, pentru ca nu se adreseaza oamenilor obisnuiti si oricum reprezinta o exceptie in sine (din punct de vedere al raportului pret/calitate).
Un alt procent (din nou, nu as putea spune cat de mare, probabil destul de mare) il reprezinta cea de-a doua proprietate. Aceste proprietati, fara exceptie, produc chirie lunara. Chirie care de multe ori se apropie de rata pe care proprietarul o plateste la banca (in ipoteza in care vorbim de persoane care au facut credit acum minim un an).
Faptul ca Bucurestiul este practic un oras cu somaj zero care retine anual mii de studenti si atrage alte mii de oameni iarasi este o realitatea de necontestat. Toti acesti oameni trebuie sa stea undeva, si nu au decat doua alternative: cumpara sau inchiriaza.
Presupun ca rata cu care se elibereaza apartamente in Bucuresti (fie decedeaza niste bunici, fie se muta cineva din Bucuresti) este sensibil mai mica decat rata cu care creste numarul de solicitanti de locuinte. Este probabil motivul pentru care preturile au crescut constant. Iar atata vreme cat preturile la chirii sunt ridicate, nu exista nici un motiv din lume ca preturile la locuinte sa scada. Ori chiria este prima (si de multe ori singura) optiune a unui om proaspat angajat in Bucuresti. De aceea preturile explodeaza toamna, cand vin studentii.
Chiar daca sa spunem maine brusc toata lumea decide ca preturile la locuinte se injumatatesc, avem urmatoarea situatie:
-cei 85% care nu vand pentru ca oricum nu ar avea unde alt undeva sa stea
-proprietarii de lux, care reprezinta o piata aparte si oricum intangibila
-chiriasii, care au de ales intre a vinde apartamentul, pentru a lua jumatate de pret pe el, sau care il pot inchiria in continuare, pentru a castiga banii pe termen lung.
Stiu, exista varianta in care unii nu isi vor mai permite sa sustina ratele la credite. Sincer, nu stiu cat de mare este acest numar. Cei care au contract credite acum doi ani oricum au cumparat apartamentul la un pret de doua ori mai mic decat in momentul asta, deci oricat de mult ar scadea valoarea apartamentului, tot sunt acoperiti (banuiesc ca nu isi face cineva iluzii ca o sa scada mai mult de 40-50%). Cei care au cumparat acum doi ani si-au permis sa o faca in niste conditii de creditare mai aspre, ceea ce inseamna ca au salarii mari, care au crescut si mai mult in ultimii doi ani. Sunt deci convins ca cine a facut acum cel putin un an jumate, doi rate pentru apartament nu are nici o jena in a le plati, chiar daca euro a mai crescut putin.
Deci practic speranta sta in cei cateva mii de tineri (poate 10, poate 20) care si-au cumparat apartamente in ultimul an, de cand s-a introdus rata cu maxim 70% din venituri. Iarasi, nu am avea de ce sa presupunem ca toti o sa aiba probleme cu platitul creditului, cel putin cu siguranta nu in primii ani (adica urmatorii ani). Cam dupa primii ani apar probleme legate de familie, gen copii, divorturi, etc.
Dumneavoastra ce credeti ca ar putea determina efectiv aceasta asteptata scadere a preturilor?
NU chiriile împing preţurile în sus, ci preţurile finale trag după ele chiriile! Tot aşa, NU preţurile din provincie împing în sus preţurile din Bucureşti, ci preţurile din Bucureşti le trag după ele pe cele din provincie! Ce naiba, chestiile astea s-au explicat deja pe blog...
Ce va determina scăderea preţurilor? Păi, tot cererea şi oferta. La un moment dat vor fi la ofertă 1000 de apartamente şi 5 cumpărători care vor forma măreaţa cerere solvabilă. Iar proprietarii se vor plictisi să aştepte 2 ani până vând. Asta e tot. Şi întrucât în România nimic nu e reglementat, va fi de ajuns un singur zvon că preţurile au început să scadă pentru ca piaţa să se precipite la vale. Caracterul ocult al pieţei, care a făcut posibilă creşterea fabuloasă cu 700% în 6 ani este şi garantul că vom avea o cădere la fel de spectaculoasă (poate nu bruscă, dar de lungă durată). Atunci degeaba se vor afişa Ziliştenii, poate cu date corecte, că piaţa "se stabilizează", fiindcă lumea nu îi va crede.
Cred ca nici nu-si imagina Manole bomba nucleara a recesiunii mondiale care vine sa anihileze intregul sistem bancaro-economic-imobiliar roman...vedeti ce declara ministrul de finante german http://www.urbaniulian.ro/?p=1528
Citind blogul am inceput sa ma tot gandesc :). Daca totusi romanul nu are educatia economica necesara, si asta nu neg, si face imprumutri pt casa, pe care o parte destul de mare nu o va putea duce pana la capat, si cu asta sunt de acord, atunci de ce bancile, care ar trebui sa aiba o cultura si educatia economica la nivel ridicat, accepta aceste credite neperformante pentru ele? Sau nici ele nu au educatia necesara, sau lacomia le-a orbit sau pana la urma aceste credite se vor dovedi per ansamblu performante, desi iar nu cred. De fapt pana la urma bancile fiind conduse tot de romani (in mare parte), care vor sa raporteze profituri la banca mama, acestia nu prea calculeaza riscurile presupun. Poate daca s-a intamplat in US, unde economia libera functioneaza de mult, si la noi e posibil.
Oricum e foarte ciudat si tampit fenomenul, momentan pentru tineri la noi se aplica doua solutii, credit tampit de mare sau asteaptam sa moara bunica sa ii vindem casa si sa creditam nu chiar atat de tampit, dar tot tampit
Manole, discutia cu chirii versus preturi ramame din punctul meu de vedere deschisa, pentru ca se pare ca avem puncte de vedere diametral opuse si pare destul de evident ca niciunul nu ne putem convinge pe celalalt.
Cat despre scenariul tau, 1000 de apartamente si 5 cumparatori ai perfecta dreptate, este singurul care poate determina scaderea consistenta a preturilor. Singura mea intrebare este cum crezi ca se va realiza efectiv aceasta inversare, de la 1000 de cumparatori pe 5 apartamente care se pare ca exista in prezent?
Iar recesiunea economica este singurul lucru pe care ni-l putem dori. Pentru ca apare somaj, scad investitiile, bani se scumpesc foarte mult. Iar per total puterea de cumparare a romanului o sa scada, pentru ca banii sai vor valora din ce in ce mai putin...
Degeaba ajunge 10 000 de euro o garsoniera daca romanii vor cheltui 95% din veniturile lor pe mancare, intretinere, medicamente si haine.
Pentru ca mentalitatea asta eu nu pot sa o inteleg cu nici un chip:
in loc sa ne dorim joburi mai bune si salarii mai mari, ne dorim scaderea preturilor...
Sincer si eu mi-as dori sa se injumatateasca pretul apartamentelor, pentru ca mi-as mai cumpara doua. Ca mine gandesc multi, multi alti romani, ori asta este o mentalitate care se schimba greu....
Năucitorul raport cerere - ofertă este deja pe cale să se inverseze. Din păcate în lipsa datelor nu putem da un verdict definitv, dar încă de anul trecut era evident că durata de vânzare s-a lungit considerabil şi balta nu prea mai are peşte.
Ştiu, aici vor veni mulţi şi vor zice: "Eu ştiu pe unul care a cumpărat ieri... eu pe altul care a luat săptămâna trecută..." Da, aşa e! Să fie clar, cumpărătorii nu vor dispărea niciodată, fiindcă mereu vor exista oameni care au nevoie disperată de o casă aici, acum. Dar una e să existe 5 cumpărători şi alta e să existe 50.000.
Legat de recesiunea economică, aceasta va veni (sau nu!) fie că o vrem, fie că nu. România e un biet şurub la periferia imperiului care se învârte după cum se învârt mecanismele principale. Dacă avem noroc să se rezolve problemele din America, scăpăm, dacă nu... nu. Problema e că asistăm la o criză globală, aşa cum a fost cea din '29 (pe care tot un bubble a inflamat-o dacă ţineţi minte, şi anume bubble-ul bursier). E iluzoriu să credem că noi suntem mai cu moţ decât tot restul planetei civilizate. Dimpotrivă, suntem mai înapoiaţi şi mai puţin pregătiţi pentru şocuri.
Am observat că am deranjat profund câteva caractere deosebite care se exprimă cu o obiectivitate impecabilă.
Apartamentele din România sunt produsul unei dezvoltări tembele cu deficienţe calitative crase şi cu o infrastructură de râsul lumii.
Ceea ce s-a reuşit în ultimii ani a fost să se aducă preţul imobiliarelor peste nivelul veniturilor românilor mediu plus.
Totuşi, imobiliarele astea nu sunt de la dumnezeu, ci sunt făcute de o naţie de rupţi în fund într-un regim dictatorial şi se adresează clasei muncitoreşti.
Acum, să împarţi dormitoarele ceauşiste în ...lux, mediu plus şi average...când ele au fost construite pentru nefamilişti şi familii cu 5 copii ...e de cascadorii râsului...
Trecând peste manipulatorii de fel şi fel care se perindă pe aici doar pentru a exprima versurile imobiliare care au dus la închegarea unei noi meserii, imobilianţii, care vor să se diferenţieze de şnapanii care activează pe piaţa imobiliară românească, ce m-a deranjat cel mai tare ar fi post-ul Marianei care a evaluat din pix că 150 mp se construiesc cu cel putin 100 000 Euro. Da, curat precis. Mai contează materialele folosite? Mai are sens să spunem că forţa de muncă e plătită cu venitul minim pe cartea de muncă şi restul ...la gri? Potenţiale discount-uri pentru materiale comandate gârlă? Posibilitatea obţinerii unor materiale de construcţie la locul ridicării cartierului rezidenţial?
@nestor
"Iar recesiunea economica este singurul lucru pe care ni-l putem dori. Pentru ca apare somaj, scad investitiile, bani se scumpesc foarte mult. Iar per total puterea de cumparare a romanului o sa scada, pentru ca banii sai vor valora din ce in ce mai putin...
Degeaba ajunge 10 000 de euro o garsoniera daca romanii vor cheltui 95% din veniturile lor pe mancare, intretinere, medicamente si haine."
Deci, în cazul unei recesiuni ce se întâmplă cu cei care au luat credite???
Am înţeles unde baţi. Vrei să spui că românii nu şi-ar permite să cumpere nici la preţuri foarte mici în caz de recesiune, dar cu certitudine cei care au făcut pasul spre credite ipotecare îşi vor pierde casele, avansul şi ratele, repet, cu certitudine. Restul, incapacitatea de a cumpăra ...e interpretabilă, posibilă, probabilă, dar nu certă ca în cazul creditaţilor.
Prin urmare, tot sistemul care s-a dezvoltat până acum depinde de alimentarea lui continuă...adică ...exact CARITAS!
Jignesc eu când atenţionez în privinţa IQ-ului??? Eu zic că tu jigneşti profund prezentând astfel de raţionamente!
Când vor fi job-uri mai bune şi mai bine remunerate???
Noi discutăm despre preţuri fantasmagorice solicitate acum, iar tu vorbeşti de o dezvoltare economică puţin probabilă în următorii 20 de ani...
Nu mă interesează neapărat scăderea preţului la imobiliare, dar vreau ca aceste bunuri să fie percepute în funcţie de o serie de indici calitativi clar stabiliţi, nu ca procent din venit.
Nestor, am înţeles că te-a deranjat gramatica nu ştiu cui, dar revin la IQ-ul tău. Cum reuşeşti, cu capul tău, să spui în aceeaşi frază că banii se scumpesc şi îşi pierd valoarea? Te ajută în demonstraţie?
"Whateveru spunea... Daca totusi romanul nu are educatia economica necesara, si asta nu neg, si face imprumutri pt casa, pe care o parte destul de mare nu o va putea duce pana la capat, si cu asta sunt de acord, atunci de ce bancile, care ar trebui sa aiba o cultura si educatia economica la nivel ridicat, accepta aceste credite neperformante pentru ele? "
Am aratat cauza si s-a discutat pe forum subiectul. In principiu retine ca sunt numai doua banci cu capital romanesc, si ca astea nu sunt expuse pe piata creditului imobiliar.
http://financiar-imobiliar.guvernarea.ro/forum/viewtopic.php?t=34
"Mai are sens să spunem că forţa de muncă e plătită cu venitul minim pe cartea de muncă şi restul ...la gri? Potenţiale discount-uri pentru materiale comandate gârlă?"
Aş mai adăuga un aspect puţin cunoscut de publicul larg: şi ţepele pe care firmele mari de construcţii le dau celor mici. Adică, vine ditamai Guguloi Construct şi face un ansamblu de locuinţe. La acest ansamblu lucrează de fapt pereţii cu firmuliţa Gigel Construct srl, ferestrele cu Ionică srl, structura cu Pandelică srl etc. Apoi îi dă fiecăruia ţeapă, adică nu-i plăteşte sau îi plăteşte incomplet lucrarea. Dar el vinde la preţ integral lucrarea. Situaţia e foarte frecventă pe şantierele patriei.
@nestor
-chiria este mai mica decat rata. la un apartament de 100kE, chria e 400E si rata 660E (credit cu avans zero) Deci, cineva venit in Bucuresti prefera sa inchirieze. Castiga 260E/luna facand asta.
-preturile actuale se bazeaza pe creditele de acum 3-6 luni."Stiu io un vecin care a vandut acu 3 luni cu 100K, deci eu cer 110K."
DAR, de atunci leul s-a devalorizat, dobanzile au crescut si la euro si la lei si vor mai creste,vor creste si provizioanele iar astazi BRD a decis sa reduca procentul ratei din venit de la 70% la 60%.Alte banci vor urma.
- in 2008, 2009 se vor da in folosinta foarte multe apartamente noi. Pe langa suprafetele mari, dotarile moderne, bloc nou etc, constructorii sunt mult mai maleabili in a da discount-uri. Ei TREBUIE sa vanda apartamentele alea in 1-2 ani maxim, indiferent ca vand cu 100% sau cu 50% profit,pt ca au de platit creditele luate de la banci.
Toate astea conduc la o scadere certa a preturilor in 2008-2009 la apartamente vechi in Bucuresti, fata de nivelurile atinse la sfarsitul lui 2007.
@Manole:
Preturile sunt legate de venituri.
Toti banii noi care intra lunar in piata provin din credite ipotecare.
Indiferent ca vinzi o garsoniera mostenita si un teren intravilan, banii pe care ii primesti provin dintr-un credit ipotecar.
Capsunarii si patronii obtin si ei credite functie de venituri.
Asa ca trebuie sa ne uitam ce se intampla cu relatia venituri-credite.
Pana acum cresteau veniturile anual si mai crestea si multiplicatorul lor (rata mai mare din venit, avans mai mic, dobanda redusa x ani, monede exotice, credite de la ifn-uri, etc)
Acum veniturile reale scad (devalorizare+inflatie) si scade si multiplicatorul ( dobanzi mai mari, rate mai mici din venit, provizioane)
Asa cum preturile au crescut, tot asa vor scadea, nu e nimic obscur in relatia asta matematica.
Sunt foarte de acord ca daca anul asta se livreaza 10 000 de apartamente noi, la anul se livreaza 20 000 de apartamente, preturile vor incepe sa scada la apartamentele vechi.
Intrebarea este...chiar o sa se livreze? Pentru ca eu nu aud decat de proiecte care o data la sase luni mai amana termenul de livrare.
Nu pare putin pueril sa ne bazam pe zecile de mii de apartamente noi la standarde occidentale care o sa se livreze anul asta?
@nestor
Nu pare pueril să cumperi când în toată lumea preţurile scad şi când ştii sigur că preţurile vor scădea şi în România?
Nu pare pertinent să îţi evaluezi capacitatea financiară abia în momentul în care întreaga economie mondială îşi va fi lămurit problemele economice???
Nu este pueril să asişti la o migraţie explozivă dinspre România spre occident şi să te confrunţi cu criză a locuinţelor...în România???
@Gabriela
Am reţinut nemulţumirile tale şi am încercat să depăşesc detaliile tranzacţiilor familiale, dar m-ai călcat pe bec.
Cum crezi că va reacţiona tatăl tău în viitorul apropiat când va vedea cum locuinţa lui de 120 000 Euro este evaluată la 30 000 Euro???
Ştiu, nu are niciun interes să vândă, dar dacă ar fi aşteptat cu banii respectivi putea să rămână magnat.
Eu sunt sigur că se va simţi vinovat că nu te-a ascultat şi va fi doar una dintre ...dramele care se vor petrece.
Un studiu recent a arătat că numărul bolnavilor de cancer în România este peste media europeană, iar singura explicaţie plauzibilă este...stresul...
@alexadi:
"Asa cum preturile au crescut, tot asa vor scadea, nu e nimic obscur in relatia asta matematica."
Din păcate obscur / ocult e tocmai faptul că lucrurile astea se discută într-un oarecare colţ de internet în loc să fie în atenţia politicienilor şi a mass-media, care au grijă doar să perpetueze aiurelile (mass media mai puţin, e drept, în ultima vreme). Dacă oamenilor li s-ar explica faptul că există o relaţie clară şi directă între falimentele din ce în ce mai numeroase ale micilor agenţii imobiliare, scăderea dramatică a numărului de tranzacţii, înăsprirea condiţiilor de creditare şi dezumflarea balonului, probabil nimic nu ar fi ocult.
@nestor
Ei, chiar daca nu se vor livra anul asta 10.000 de apartamente, la un moment dat tot vor fi livrate. Ca vor fi amanari la termenele de finalizare, e foarte probabil. Dar, mai devreme sau mai tarziu vor fi finalizate. De fapt, eu cred ca se intarzie finalizarea (livrarea) mai ales la apartamentele vandute deja din stadiul de proiect (daca tot au intrat deja banii, de ce sa te mai agiti sa termini la timp? mai bine mai incepi niste proiecte, sa poti vinde iar repede ceva ce e doar pe hartie, si tragi de timp cu toate cat poti).
Parerea mea este ca balonul se va dezumfla tot din cauza de lacomie. Adica sa zicem ca necesarul de locuinte in Buc. este de 100.000 (cifre din burta, ca nu am acces la estimari). Vine un dezvoltator imobiliar, face 10 locuinte. Le vinde si cu profit de 200-300%. Imediat incepe sa construiasca si mai multe. Mai face 100, cam cu acelasi profit. Incepe sa construiasca si mai mult. 1000.
Cum si alti devoltatori incep sa prinda figura, profitul scade spre 200%, de la un maxim de 300%. In continuare, este o mina de aur. Se duce vorba si apar tot mai multi dezvoltatori.
Primul, vinde deja din faza de proiect si cele 1000 si pana sa le termine incepe sa mai faca 1000-2000 cu banii luati (chiar daca incepe sa amane temenele de predare). Afacerea duduie. Se baga in alte proiecte de mii de locuinte (face si credite pentru asta).
Ca el, incep sa fie multi altii. Se anunta deja nu cateva mii ci 10.000-20.000 de locuinte in urmatorii ani. Inca sunt vandute multe din faza de proiect (desi practic nici nu a apucat sa finalizeze prima mie).
Deja nu mai este un caz singular, ci regula (majoritatea iau banii dar nu se agita sa termine ce au inceput ci demareaza alte si alte proiecte). Cum rata profitului inca este la cote exagerate (nu mai face chiar 200%, dar inca 150%), si mai multi vor sa intre in acest El Dorado.
Un alt efect secundar al faptului ca majoritatea proiectelor incepute nu sunt finalizate la termen este crearea unuei presiuni pe cumparator de genul "cumpara chiar acum, cat mai poti, cat inca sunt preturi mici, ca in cativa ani, vai de tine". Figura tine si noile proiecte se vand iarasi in marea majoritate in faza de proiect.
Evident, banii rezultati sunt investiti imediat in alte proiecte. Alte zeci de mii de locuinte. Deja nici nu se mai uita nimeni la faptul ca necesarul era de 100.000. Cum finalizate sunt doar cateva mii, iar in curs de finalizare imediata maxim inca 10.000-20.000 (iar termenele se tot prelungesc), nu se mai sta sa se faca calcule de cat mai este nevoie efectiva si se investeste si mai mult (in ideea ca orium se vand in faza de proiect, sau in cel mai rau caz in diverse stadii de executie, dar oricum, pana la finalizare).
In cativa ani, din cauza amanarilor repetate in finalizarea proiectelor de zeci de mii, se construiste si vinde pana la finalizare aproximativ cele 100.000 de locuinte din necesar. Insa in faza de constructie sunt deja cu mult peste necesarul repsectiv, si cum profiturile sunt inca mari (undeva spre 70-100%) se construieste in continuare (in ideea ca nu o sa se intample chiar la proiectul meu sa fie acoperita cererea).
Rezultatul? In primii ani (adica 2005 - cand se faceau zeci, 2006 - cand se faceau sute, 2007-2008 cand se fac mii) este "criza": cererea este cu mult mai mare decat oferta. Profituri de 200-300%.
Urmeaza "normalizarea", anii 2009-2010-2011 cand vor apare primele zeci de mii), cu profituri de 100-150%, pe baza unei cereri in continuare mai mari decat oferta.
Apoi anii de "consolidare" 2012-2015 cand vor apare alte zeci de mii (si cererea va incepe sa fie depasita de oferta), dar tot cu profituri mari 50%-100%.
Si apoi anii de "surpiza": cateva sute de mii de locuinte pe un necesar de mult depasit, intrarea in recesiune imobiliara. Probabil vor fi iarasi nenumarate proiecte ramase de izbeliste in diferite faze, iar preturile vor scadea abrupt spre normal si chiar sub (iar profiturile la fel, spre 10-20%, in unele cazuri chiar si sub 10%).
Evident, toate astea se pot intampla chiar si in intervale mai scurte de timp, vom trai si vom vedea.
@Aristotel
Cu ce te-am calcat pe bec? Ca am pledat pentru un dialog civilizat indiferent de care parte a baricadei suntem???
Deci, dupa cum ai zis si tu, una din drame va fi chiar la mine in familie, nu a stat in puterile mele sa impiedic asta, dar de aici si pana a-i injura pe ceilalti care au pareri diferite mi se pare necivilizat. Eu merg pe principul ca fiecare are dreptul sa-si exprime parerea. CIVILIZAT.
Mariana cred ca se referea la faptul ca nu are rost sa amagim oamenii spunandu-le ca pot construi case cu 40.000E caci nu este adevarat. Ea a spus de 100.000E dar se referea "la cheie" iar individul dinaintea ei se referea "la rosu" si colac peste pupaza vii tu si conduci cifrele la constructia de rezidential. Evident ca acolo nu putem vorbi de acelasi costuri, orice om stie ca fabricarea in masa e mult mai ieftina decat fabricarea la bucata. Deci ai laut niste preturi de la constructie in regie proprie si le-ai extrapolat la cele pt ansambluri rezidentiale. Logic ca nu putem compara mere cu pere.
Chiar asa groasa a ajuns problema incat nu mai putem comunica fara sa ne enervam si fara sa ne impungem aiurea? Cu toate ca facem parte din aceeasi taraba.....
Cu cat devenim mai frenetici in vorba si in port cu atat devenim mai putin credibili.
@Skeas
Adica tu vrei sa spui ca cei ce construiesc sunt atat de prosti incat ei nu au departament de marketing, analiza a pietei sau nu se uita in jur sa vada cati altii se ocupa cu acelasi business.
@Gabriela
E uşor să cataloghezi un limbaj drept injurios, extrăgându-l din context.
N-am spus ..."X este prost", ci am spus "X este prost pentru că...".
Realitatea observată şi clasificată în acord cu bagajul de cunoştinţe pe care-l avem la dispoziţie ne permite să fim sinceri.
Dintr-o presupusă nevoie de diplomaţie ajungem, de multe ori, să evităm să recunoaştem principiile pentru a cocoloşi sau ...proteja...partenerii de dialog.
"Nestor, am înţeles că te-a deranjat gramatica nu ştiu cui, dar revin la IQ-ul tău. Cum reuşeşti, cu capul tău, să spui în aceeaşi frază că banii se scumpesc şi îşi pierd valoarea? Te ajută în demonstraţie?"
Asta nu e injurie, ci clasificare (cu mănuşi) a unui raţionament.
Întrucât nu reprezint Ministerul de Externe al României şi nici nu resimt vreo simpatie pentru Nestor, i-am adresat o atenţionare lejeră asupra deficienţelor sale ...intelectuale.
@brad
Nu sunt prosti. Doar lacomi pana la orbire. Dupa ce au vazut ca pot cere oricat, ca orium se vinde; dupa ce au vazut ca pot intarzia linistiti termene de predare, ca nimeni nu se supara si considera normala situatia; dupa ce au vazut ca sa pot face bani frumosi vanzand lucruri ipotetice (proiecte pe hartie, nu finalizate); dupa ce au vazut ca pot anunta in continuare cresteri in toate etapele de productie si sunt acceptate; dupa ce au vazut ca pot exagera oricat costurile reale de constructie (refuz sa cred ca intr-o economie normala, costul de productie de apartamente la o scara de cateva mii si zeci de mii poate depasi un maxim de 30.000 euro cu indiferent ce orice cheltuiala inclusa, cu o cota de profit rezonabila 10-15% si cu tva cu tot), crezi ca mai are cineva timp sa faca analize de marketing si de piata?!?
Fi serios, se arunca inainte ca berbecii avand un singur gand, sa castige cat mai mult in cat mai scurt timp.
Daca ar fi pornit afacerile intr-un mod normal si profesionist, n-am fi fost acum in situatia in care santem.
Pur si simplu tentatia purcoaielor de bani veniti gramada i-a facut deja sa uite de planuri de afaceri serioase, analiza riscurilor, studiu de piata si alte "prostii" de genul asta.
@AristotelCostel si Gabriela
"Cum crezi că va reacţiona tatăl tău în viitorul apropiat când va vedea cum locuinţa lui de 120 000 Euro este evaluată la 30 000 Euro???"
In nici un fel nu ar trebui sa reactioneze.
Din cate am inteles, cei 120 000 provin din vanzarea unui apartament din Constanta. Vanzarea a fost facuta tocmai ca sa se mute langa fata in Bucuresti. Cu alte cuvinte, schimbul este asa : un apartament din Constanta pe un apartament in Bucuresti.
Tu Aristotel, ce sfatuiesti: "Mai asteapta cateva luni, scad preturile mult, o sa cumperi ieftin, si o sa faci profit o gramada de bani. Pai stai asa, ca tu esti un om care e impotriva speculatorilor, nu?!"
Oamenii care nu cauta profit vad tranzactia in felul urmator: un apartament in Constanta, pe un apartament in Bucuresti, cu scopul de a fi aproape de cei dragi. Atat.
"Adica tu vrei sa spui ca cei ce construiesc sunt atat de prosti incat ei nu au departament de marketing, analiza a pietei sau nu se uita in jur sa vada cati altii se ocupa cu acelasi business."
Ba eu cred ca sunt prosti de dau in gropi. Serios! Lucrez intr-un domeniu - servicii web - in care ma intalnesc zilnic cu diversi "developari" care habar nu au cat costa un site. Baga zeci, sute de mii de euro intr-un studiu de fezabilitate, dar pentru website au alocati maxim 1000 de E. Asta denota cretinism cronic cu gusha si denota ca au departamente de marketing complet paralele cu realitatea. Nu e de mirare ca apar site-uri hidoase precum www.grandresidence.ro sau www.obortowers.ro, facute cu cine stie ce aurolaci.
Sunt de acord ca in ipoteza finalizarii masive de proiecte noi, preturile apartamentelor vechi o sa inceapa sa scada. Numai ca va fi un proces de durata, nu vad sa inceapa mai devreme de 2 sau 3 ani, iar scaderea o sa fie graduala, in nici un caz brusca, pe masura ce noile apartamente sunt livrate.
Cand am putin timp, o sa detaliez si de ce nu se finalizeaza nici unul.
Ca preturile vor scadea este o realitate, nu are sens sa mai discutam. Ideea este insa ca nu se va sparge nici un balon.
@tom
Era vorba de altceva...
Din cate am inteles o matusa vindea o garsoniera si un apartament in Constanta pentru un apartament in Bucuresti...si am ocolit subiectul.
Tatal a beneficiat de o mostenire ...or something si a aruncat banii acum pe un apartament...in Constanta.
Consideri speculativ a sta cu chirie in loc sa arunci cu bani in imobiliare?
Totusi...e "foarte altceva" fata de cazul revinderii pentru ...profit.
@skeas:
Pai hai sa facem un calcul: Bloc cu aproximativ 500mp construiti pe nivel, 10 etaje. Teren 1000mp.
Preturi:
Teren: 1000euro mp, nu vrem ca blocul nostru sa fie pe camp, nui asa? => 1.000.000 euro
Pret constructie: 500 euro/mp, la cheie, finisaje medii => 500*500*12 = 3.000.000 euro.
Costuri bani (imprumutam acesti bani): 10% pentru 2 ani cat dureaza proiectul=>
4.800.000
Suprafata construita este de 500mp, tinand cont de ziduri si suprafete comune (casa scarii, scari, lift, etc) aproximez ca raman 360 utili. => 4 apartamente a ~ 90 metri utili. Costuri pana acum: 4.800.000 euro pentru 40 de apartamente (Parter si subsol pentru parcare) => 120.000 euro un apartament. Nu am inclus costuri de bransare la utilitati, amenajarea spatiului verde si a aleilor, cheltuieli cu publicitatea si personal auxiliar precum nici profitul dezvoltatorului.
Postul anterior imi apartine!
@un alt anonim
Pretul terenului e marfa...cam cat vila din Miami a lui Paul Newman.
500*500*12???
Ce anume???
Multumim pentru detalierea ...precisa...parca e un deviz intocmit de o firma de stat.
Salarii personal auxiliar, arhitect, supervizare proiect, cheltuieli firma: 300000 euro (2 ani de zile) => 5.100.000
Profit 20% =>6.120.000 euro cheltuieli totale=> Apartamentul nostru a ajuns la 153.000 euro.
@Aristotelcostel:
Scrie clar: pret mp construit: 500euro/mp
Suprafata construita nivel: 500mp
Nivele: 10 (+2 subsolul si et. tehnic)
Poate acum intelegi si tu.
Si Costele, recunosc sunt un speculator care incearca sa va pacaleasca.
@brad
Deci, la 500 Euro pe mp. construit pot sa-mi aleg culoarea la lavabila?
Eu sunt blonda si as opta pentru un "melanj".
Nu e nici 483,21, nici 541,69...e 500?
La sfârşit pui şi profitul?
"Si Costele, recunosc sunt un speculator care incearca sa va pacaleasca."
Am observat...
@brad
Îmi cer scuze că intervin ...din nou, dar cum ai ajuns la 500 Euro/mp construit?
E valabil şi pentru vilă cu piscină şi pentru P+11???
Tot aşa cum preţul pe metru pătrat de lux din vest e regăsit la noi pentru garsoniere în Rahova?
Este doar o evaluare, nu sunt expert in constructii. Astept pareri avizate de la oameni care chiar construiesc blocuri. Scopul meu este sa facem impreuna o evaluare cat mai corecta a cat costa constructia unui bloc cu 10 etaje.
@skeas:
te rog poti sa-mi faci niste socoteli si pt un bloc cu finisaje lux? stii ca finisajele medii nu prind la rumani
Neaparat mobila pal Italia si capac de toaleta de plastic imitatie lemn
@Tom
Treaba cu Bucurestiul era in cazul matusii, tata insa tot in Constanta a ramas, insa nu sunt de acord deloc cu investita pe care a facut-o. 126keuro (aproape 127, daca mai punem si actele iesim la aproape 130keuro) pe un apartament in Constanta, fie el si nou, este enorm de mult. Este ridicollll de mult avand in vedere, de exemplu, ca acum la Bancpost e dobanda de 9%/an la termen de 3 luni. Cu dobanda calculata la zi. Pai un simplu calcul arata ca a facut o investite DEZASTROASA. 130.000E*3.6=468.000RON*9/1200*0,84(Impozitul de 16%)=2948.4*(1-0.005comis de retragere)=2933ron/3.6= 665E venit net lunar din dobanda
Avand in vedere ca o chirie in Constanta la 3 camere e de 350E/luna i-ar fi ramas un venit lunar de 315E. Pai cu banii astia, plus salariul pe care il are, sau pensia de mai tarziu ar fi trait foarte bine.
Apartamentul pe care acum l-a luat, nu-l vad sa ajunga 30.000E totusi, e nou, dar un minus 40-50% il cam vad. Poate in Bucuresti nu vor scadea chiar cu 50% dar in Constanta da:(( Chiar daca nu ar mai fi dobanda 9% si nici 8, tot ar renta mai mult sa ai banii cash, sa-i investesti intr-o afacere productiva decat sa-i blochezi intr-un beton.
Ma rog , asta e, e treaba lui.
@ Gabriela :
"Poate in Bucuresti nu vor scadea chiar cu 50% dar in Constanta da"
Complet gresit !
Daca studiezi preturile din ultimii 18 ani, intre cele doua orase, diferentele sunt minore. Si asta in conditiile inn care in Constanta nu sunt gaze "la robinet", decat la "butelie", cu exceptia zonei de vest.
Iar banii "negri" si interlopii care nu stiu decat "investitii imobiliare", in Constanta au fost/sunt/vor fi mereu peste Bucuresti.
Plus de "zonele libere" din portul Constanta Sud - Agigea, care nu vor fi niciodata in alta parte a Romaniei. Ce trafic .... ce afaceri "subterane" se fac/vor face, cu si prin ele.
Cu gazele nu e chiar asa, si nu stiu ce intelegi prin partea de vest a Constantei ca tocmai partea de vest si de sud sunt mai putin "utilate". Chiar nu stiu vreo zona a Constantei fara gaze, poate poarta 5, cet, habar nu am, dar zonele bune au toate gaze. Oricum nu asta ar fi criteriul descalificator. In totdeauna am sperat ca orasul port va inflori, ca oportunitatile portuare sunt imense, dar eu inloc sa aud ca sunt angajati din ce in ce mai multi oameni in port si ca le cresc salariile aud ca sunt concediati.....
Ma rog, om trai si om vedea, momentan tot cred ca e o investitie proasta.
@anonim/brad
Apropos de calcule.
In primul rand tu vorbesti la scara mica. 40 de apartamente nu sunt zeci de mii. Un dezvoltator imobiliar mare nu planuieste sa construiasca blocuri in zone unde deja nu mai ai unde construi si apare vreo parcela la preturi de 1000 eu/mp2 pentru ca s-a daramat vreo fosta alimentara, sau s-a ciupit de prin vreun parc, sau a disparut o piata dintr-o zona apropiata de centru etc. Nu, un dezvoltator serios care are de gand sa construiasca mii sau zeci de mii de locuinte, o va face chiar pe camp. Pe campul din periferia orasului ales, unde pretul terenului, chiar fara utilitati este foarte mic. Si unde nu cu 1.000.000 ci 10.000.000 euro va cumpara nu 1000mp ci sa zicem 200.000mp (desi in conditiile astea 50eu/mp este exagerat de mult, probabil ca va scoate terenul si la 10-15eu/mp, de diferenta urmand sa bage utilitati). Deci are teren nu de 40 ci de 8.000 de locuinte.
Apoi de unde ai scos tu ca pretul de constructie este 500eu/mp2? Asta e pretul de vanzare la cheie, nu de constructie la cheie, ceea ce inseamna ca are deja cheltuielile acoperite si profitul asigurat in banii astia. Ca el o sa construiasca efectiv (materiale, angajati, cheltuieli) probabil la maxim 200eu/mp2 (doar face 8.000 locuinte, nu 40) si ca va vinde cu 500eu/mp2 gheseftul lui (ii ramane de un profit de 150%, cam cat se practica in prezent).
Deci 10.000.000 eu terenul. 500mp2 x 500eu per mp2 x 12 nivele - 10 etaje plus parter si subsol x 200 blocuri = 600.000.000 eu . Total 610.000.000 eu. Impartit la 8.000 locuinte rezulta un pret mediu de 76.250 eu per locuinta (in conditiile unui profit de 150%).
Cost real (doar acoperire cheltuieli, fara marja de profit), 500mp2 x 200eu per mp2 x 12 nivele x 200 blocuri = 240.000.000 eu + teren = 250.000.000 eu. Impartit la 8.000 locuinte = 31.250 eu! cu o marja de profit decent, de 20% = 37.500 eu. Cat se cere acum? De la 100.000 eu? Pai cum sa nu fie orbiti de lacomie?
Evident, exemplul este unul fictional, ca si al tau de fapt.
Din nou, vindem pielea ursului din padure. Sa asteptam mai intai sa apara acele multe proiecte de mii de apartamente fiecare...
Pana acum toti constructorii seriosi (aia care construiesc cu adaos de 10%) au evitat Romania pentru ca aici nu exista organizare, toate aprobarile (mii) se dau pe baza de spaga, nu exista un plan de dezvoltare urbana solid si de fapt nici un fel de interes din partea autoritatilor locale. Toate proiectele dezvoltate pana acum au in spate tot felul de dubiosi, unele dau faliment peste noapte, altele se amana la infinit, iar alea care sunt totusi finalizate au probleme serioase legate de calitate (ca sa nu mai vobim de faptul ca fara exceptie toate spatiile verzi, lacusoare, parculete si gradinite se transforma peste noapte in alte noi case si blocuri).
Teren sub 50 euro/mp nu gasesti in jurul Bucurestiului. Suprafete atat de mari sunt foarte greu de gasit. Nu ai spus cum rezolvi utilitatile, canalizarea si gazele pentru acest mini orasel. Cade acum curentul in Pantelimon si Voluntari de la cateva sute de vile, unde sa conectezi un orasel cu 8000 de apartamente. Cred ca investitiile in utilitati vor fi uriase.
Si apoi vorbim de preturile din Bucuresti, nu din afara lui.
Sunt si in ziua de azi localitati din jurul Bucurestiului care nu au gaze. Nu credeam daca nu aflam de la un coleg. Si tu crezi ca nu o sa fie nici o problema cu oraselul tau de 8000 de apartamente.
Scuze, mereu uit sa semnez articolele. Anterioarele 2 sunt ale mele.
Felicitari Nestor pentru obiectivitatea si stilul elegant, nepatimas, in elaborarea mesajelor.
Citesc acest blog din sept 2007 si incepusem sa renunt datorita limbajului si frustarilor evidente ale unor vetereni ai postarilor, care uziteaza prea des de termene precum cotete (in care si-ar visa si ei sa traiasca fericiti...daca preturile s-ar dezumfla) scalvi, etc.Esti printre putinii care ai sesizat- alaturi de cateva postari ale mele la care nu ma logasem - ca balonul daca se va sparege va incepe cu periferille supraevaluate, cu acces imposibil spre centru (ex Ghencea) sau prost sitematizate si mult prea scumpe (Pipera) ca sa nu mai vorbim de casele noi construite in zone cen Pantelimon, Popoesti Leordeni, Bragadiru, etc, o intoarcere la lumea rurala de fapt si la mahalalle pline de noroi si de caini.
http://www.adevarul.ro/index.php?section=articole&screen=print&layout=print_articol&id=338516
O ilustrare elocventa a acestei realitati, visul de avea casa cu orice pret, in acest articol.
Nu sustin nici cresterea, nici dezumflarea brusca a balonului, o sacdere e de luat in seama, in principal in asa numitele cartiere dormitor mult supraevaluate acum fata de centru,dar recunosc in argumentele tale care nu vor lasa ca acesta scadere sa se produca maine...sau alartaieri, cum spunea cineva.
@brad
http://www.imobiliare.ro/bucuresti-ilfov/vanzari-terenuri/lista-359114
De vânzare: teren intravilan (constructii) 14 ha (140000mp2); Bucuresti, zona Periferie; Tip teren: intravilan constructii; Front stradal: 1000 m; pret 21eu/mp2. Actualizat la: 12/02/2008 17:23:18; Pretul este negociabil; Adresa: TARTASESTI; Utilităţi: apa, gaz, curent; Detalii zona: Amenajare strazi: asfaltate.
Acu' anuntul poate nu e pe bune. Insa mai sunt cateva de gen la preturi chiar mai mici. Chiar nici unul sa nu fie pe bune...? Ma indoiesc
@brad
Dupa cum spuneam de diferenta de la 21eu/mp2 pana la 50eu/mp2 se baga utilitati (asta presupunand ca nu mai obtii nimic la negociere, si ca utilitatile specificate ca fiind existente sunt abureala). Daca faci un calcul, 140.000 x 29 (diferenta 50-21) = 4.060.000 eu. Ce zici ajung de utilitati pentru un intreg orasel, cu spagi cu tot?
@brad,
scuze, am incurcat anunturile. Pretul cerut este de 27eu/mp2 nu 21eu/mp2, ala e de la anuntul urmator, de doar 104000mp2. Deci 50-27=23 * 140.000 = doar 3.220.000 eu pentru utilitati.
Faptul ca exista apa, gaz, curent nu inseamna ca sunt dimensionate sa preia 8000 de apartamente adica 16000 de persoane. Tartasesti de ex. are o populatie de 5200 locuitori si este la 30km de bucuresti. Eu tot nu inteleg, vorbim de partamente in Tartasesti sau in Bucuresti. Da, clar apartamentele din Tartasesti vor fi mult mai ieftine ca cele din Bucuresti.
Si pentru cele 200 de blocuri nu ai prevazut nici un parc, nu ai prevazut cai de access. Deci dimensiunile terenului trebuie sa fie mult mai mari. Tu ai calculat 1000 de metri ptr. bloc de 10 etaje ignorand cele de mai sus.
Buna seara!
Din ce in ce mai aprinse sunt comentariile pe acest blog. Imi plac!
Referitor la cele scrise pe tema noilor cartiere de case/vile construite la marginea Bucurestilor nu pot decat sa regret ca dezvoltarea lor este franata de lipsa utilitatilor si a lipsei de reactie a autoritatilor locale. S-a construit haotic, de cele mai multe ori in regie proprie(pentru a fi mai ieftin - nu intotdeauna adevarat!), pe parcele de suprafete diferite, fara a se pune problema UITLITATILOR de la bun inceput. Iar in Romania (nu stiu in alte tari cum e) costa foarte mult racordarea la utilitati (de la o anumita distanta) de parca ar fi un favor faptul ca Distrigaz Sud vine cu teava la tine in casa si nu ca, de fapt, castiga un client. Si pentru Apa Nova si Electrica situatia e identica. Incerc sa ma pun in locul primariei respectivei comune si sa incerc sa gasesc solutii.
1. Cate locuinte se vor construi? Campul e mare, s-au tot vandut parcele, s-au lotizat, trebuie facuta o estimare astfel incat sa asigure suficienta dezvoltarii pe viitor a zonei (campului). Rezultat: racordare la gaze calculandu-se un consum mult mai mare decat cel actual. Cu totii stim de ce. Peste 5 ani, la ultimele vile construite din marginea tarlalei, gazul nu va avea presiune.
2. Calcularea puterii instalate. Aceeasi poveste. Rezultat: costuri ridicate de racordare, contorizare, montare stalpi (eventual post trafo).
3. Apa. Conducte PE, santuri, gropi, camine, ceasuri de apa, unii vor avea si gradini, piscine, isi spala masinile, etc. Diametre mari, cost mare.
4. Canalizare si STATIE de EPURARE. Cel mai dureros capitol. Dar nici capitala nu beneficiaza de statie de epurare a apelor menajere. Bineinteles ca trebuie luate in calcul si apele pluviale nu doar cele menajere. Cel mai simplu ar fi racordarea la reteaua comunala (daca exista) iar cu epurarea.....sa ne ajute UE cu fonduri ca noi n-avem!
De ce sa se implice primaria comunei si SA SUPORTE TOATE ACESTE COSTURI? Sunt respectivii agenti economici? Cotizeaza mult la bugetul local? Dimpotriva. As, am uitat iluminatul stradal.....
Un lucru este clar pentru mine: viitorul acestor fost campuri apartine marilor dezvolatori care STIU ce trebuie facut pentru a nu incalta cizmele cand iesi din curte si a nu fi nevoit sa ai put forat si hidrofor in dotarea casei. Si multe altele. Dar ei n-au aparut inca in Romania.
Iar de familii ce se reintorc in oras eu am auzit inca de acum 4 ani. Au renuntat la Pipera si Iancu Nicolae. Una din mese era servita in masina.
th333th333 spunea...
@skeas:
te rog poti sa-mi faci niste socoteli si pt un bloc cu finisaje lux? stii ca finisajele medii nu prind la rumani
Neaparat mobila pal Italia si capac de toaleta de plastic imitatie lemn
12 februarie 2008 15:43
Si cu gratar cu mangal pe balcon, si cu marmura pe hol, si cu piscina in bucatarie, si cu peretii interiori gata demolati, si in vecinatatea unui mall, si cu WC ecologic in statia de autobuz, ca masina n-ai si metroul e departe.
@alex.dumitrascu
Esti haios, sa-mi spui cand sa ma opresc din ras.
Mai bine ne-ai explica cum se face ca de 6 luni prezici ieftinirea apartamentelor si uite ca ele s-au scumpit cu 30%.
pai se scumpesc pentru ca sint multi bijnitari. specula e in toi. cel putin pentru terenuri ma pot exprima pentru ca incerc sa cumpar de ceva vreme incoace si ma minunez de fiecare data peste ce exemplare de vinzatori dau. nu vad de ce nu ar fi acelasi lucru si pentru apartamente. specula apartamentelor am impresia ca a inceput mai devreme decat cea a terenurilor.
@skeas:
Pe http://forum.softpedia.com/index.php?showtopic=323761 un nenea arhitect spune cum ca pretul pe mp este de 500-600 de euro pentru un bloc.
@brad
Am pus 1000mp pt un bloc de 10 etaje, pentru ca tot atat ai pus si tu cand ai facut un calcul care iti dadea un cost de productie! (nu vanzare) de 120.000 eu/locuinta. Am vrut doar sa-ti arat ca asa cum tu poti face calcule la 120.000 se pot face si la mult, mult mai putin. Sau sa inteleg ca daca in Bucuresti sunt ok 1000mp/bloc, in afara lui e cam putin... Deh, e camp.
In alta ordine de idei, ce incerc eu sa-ti zic este ca in nici un caz nu vei vedea sa se construiasca masiv in Bucuresti (in interiorul cartierelor actuale) acele zeci sau sute de mii de locuinte de care este nevoie si pentru care este cerere, deci dezvoltatorii seriosi vor trebui sa caute solutii de creeare de cartiere noi. Evident, in cooperare cu autoritatile locale.
Indiferent cat de mult se va trage matza de coada si nu se va construi masiv, la un moment dat tot va trebui sa se intample asta. Doar nu-ti inchipui ca cei din Bucuresti vor licita la nesfarsit pentru aceleasi locuinte iar orasul nu se va mai extinde.
Insa obisnuiti sa vanda locuinte cu 150.000 eu si sa-si planga de mila ca nu castiga mai nimic, dar fac ei asa un bine social, si ca trebuie sa creasca preturile desi ei n-ar vrea fereasca sfantu' asta, da' n-au ce face; cand vor ajunge sa construiasca cartiere intregi vor cere in continuare acelasi preturi umflate, si in primele faze chiar va tine figura. Si cand preturile se vor stabiliza la niste valori mai mici decat cele actuale (acel bear trap de pe balonul de iomobiliare), si vor fi inca destui care sa cumpere, vor face si mai multe cartiere, pentru ca pur si simplu costurile reale vor fi de fapt in jurul a cei 30.000 euro de care spuneam si vor da inainte cu constructia convinsi ca piata cere si tot cere, de nu mai pot ei sa acopere oferta, pana se vor trezi ca e plin de locuinte si nu are cine sa stea in ele. Caci majoritatea va fi atat de indatorata la banci pentru sumele la care au cumparat cat era exagerat de scump, incat nu-si vor mai putea permite sa mai faca credite sa-si mai ia vreo locuinta doua.
Atunci vor fi iara cazuri cand de banii de o masina mai acatarii vei putea sa-ti iei o locuinta.
Desigur ca nu este acelasi lucru sa construiesti in camp sau in Bucuresti. In Buc. sunt suficienti cei 1000m ptr. ca se ocupa primaria de parc, sosele si orice altceva, tu trebuie sa ai doar terenul pe care sa construiesti. In camp, tre sa le faci tu, nu o sa vina primaria sa le asfalteze sau sa-ti ingrijeasca parcul. Desigur ca nu poti sa construiesti forte multe blocuri in Buc. din cauza este si terenul atat de scump. In rest, de acord cu tine, cu cat se construieste mai mult, cu atat or sa scada preturile la apartamente, numai ca nu prea vad asta sa se intamplae prea curand.
Desigur ca nu este acelasi lucru sa construiesti in camp sau in Bucuresti. In Buc. sunt suficienti cei 1000m ptr. ca se ocupa primaria de parc, sosele si orice altceva, tu trebuie sa ai doar terenul pe care sa construiesti. In camp, tre sa le faci tu, nu o sa vina primaria sa le asfalteze sau sa-ti ingrijeasca parcul. Desigur ca nu poti sa construiesti forte multe blocuri in Buc. din cauza este si terenul atat de scump. In rest, de acord cu tine, cu cat se construieste mai mult, cu atat or sa scada preturile la apartamente, numai ca nu prea vad asta sa se intamplae prea curand.
"vor face si mai multe cartiere, pentru ca pur si simplu costurile reale vor fi de fapt in jurul a cei 30.000 euro de care spuneam si vor da inainte cu constructia convinsi ca piata cere si tot cere, de nu mai pot ei sa acopere oferta, pana se vor trezi ca e plin de locuinte si nu are cine sa stea in ele"
Asa sa ne ajute Dumnezeu, desi eu sincer nu prea mai cred in minuni!
Nu mai stiu cine spunea ca dezvoltatorii seriosi inca nu au venit in Romania, ca in general construiesc tot felul de dubiosi.
Corect pana la un punct. Pana acum tot felul de imbogatiti din astia peste noapte au fost cei care au facut-o pe developarii si ce-au construit si cum, Dzeu cu mila,
Dar, veti fi surprinsi sa aflati ce firme tari occidentale incep sa apara pe piata cu proiecte intr-adevar serioase de mii de apartamente ce urmeaza a fi finalizate esalonat in intervale de cativa ani. E adevarat, uneori nu sunt la vedere ci actioneaza prin interpusi locali obscuri.
Nu am datele concrete acum dar maine am sa va dau cateva exemple ca sa vedeti cam ce grei isi fac intrarea.
@scippio: greii aceia sunt "favorizati" si de criza de acasa.
@noamy
"...care uziteaza prea des de termene precum cotete (in care si-ar visa si ei sa traiasca fericiti...daca preturile s-ar dezumfla) scalvi, etc...."
Cum adică visez să trăiesc în coteţe comuniste???
Noamy, linişteşte-te, mizeria nu e tocmai visul meu erotic.
Multe dintre vocile...obiective spun că e prea devreme să vorbim de concurenţa apartamentelor noi pe piaţă, dar ăsta e un argument al dracului de bun să nu cumperi acum.
Lasă-i dom-le să construiască...să dezvolte...să facă şi să dreagă, iar când raportul preţ/calitate şi când proporţionalitatea dintre raportul preţ imobiliar/ venit mediu anual din România şi acelaşi raport din ţări cu mult peste noi dpdv economic ajunge să fie respectată...merită să te gândeşti să cumperi.
De ce să cumpere acum?
Ca să susţină specula?
De ce vă enervează opiniile altfel într-o mass-medie şablon???
Ce vă aduce aici???
Faptul că puteţi să vă exprimaţi inepţiile crescătoare chiar şi aici demonstrează în primul rând calitatea caracterului lui manole şi în al doilea rând interesul direct pe care-l aveţi în piaţa imobiliară din România. Bănuiesc că un coteţ comunist ...tot aveţi de vânzare.
Eu de ce să tac, când văd ce se întâmplă în alte ţări şi când ştiu ce ţepe s-au tras şi se trag în România??? Cine sunt victimele acetor ţepe? ...average people...cei cărora li se adresează acum ...piaţa imobiliară...
"...visul de avea casa cu orice pret" e întreţinut artificial.
Noamy, caracter de aur, de ce nu mai vuieşte presa de oportunităţile de a investii în imobiliare??? Unde sunt randamentele fantastice??? A cam trecut vremea lor??? Nu mai e ca la început??? Asta spunem şi noi...ce mizerabili suntem..."veterani injurioşi"...
@ MAnole, Aristotel
"Şi întrucât în România nimic nu e reglementat, va fi de ajuns un singur zvon că preţurile au început să scadă pentru ca piaţa să se precipite la vale. Caracterul ocult al pieţei, care a făcut posibilă creşterea fabuloasă cu 700% în 6 ani este şi garantul că vom avea o cădere la fel de spectaculoasă (poate nu bruscă,
dar de lungă durată)"
In aceste conditii, conform ultimei postari ale lui Aristotel, daca presa vuieste asa tare, deci zvonul s-a raspandit, ar fi trebuit sa scada deja....
dar tot in aceste conditii, simplul zvon necorelat cu acea cerere solvabila de 5 la 100 '(La un moment dat vor fi la ofertă 1000 de apartamente şi 5 cumpărători care vor forma măreaţa cerere solvabilă ) se pare ca nu e suficient insa....sunt argumente care se contrazic aici, fie doar zvonul va antrena caderea masiva a pietei, fie cresterea ofertei de 1000/5. Primul a inceput (in presa) al doilea factor e departe de a se realiza cativa ani buni inca
Manole
Este posibil sa fie si asta la mijoc. Insa unii sunt veniti deja de mai demult, prin diverse asocieri, implicati in proiecte mai mici. In general o firma serioasa isi pregateste intrarea pe o piata noua cel putin 1 an de zile.
La inceput e clar ca vin aventurierii, ceilalti vin abia dupa ce trece perioada de haiducie si situatia incepe sa devina mai asezata, mai reglemntata si mai previzibila.
In orice caz, who cares about the reasons? Important este ca incep sa vina, sau sa se lanseze in proiecte mai de anvergura.
Asta pentru noi nu poate fi decat benefic pentru ca inseamna mai multe constructii noi lansate pe piata si sa speram ca si standarde de executie mai ridicate.
Insa aici intervine si specificul local. Dictonul dupa care se conduc in momentul de fata toate companiile internationale este "Gandeste global si actioneaza local". Asta e filozofia momentului, multi au auzit-o dar nu stiu cati o inteleg cu adevarat.
In esenta inseamna sa vezi oportunitatile la nivel global dar sa le valorifici ca atare. Adica..daca pe o piata se consuma gunoi, oferi tot gunoi dar "branduit". N-are rost sa supralicitezi si sa oferi aur.
"In esenta inseamna sa vezi oportunitatile la nivel global dar sa le valorifici ca atare. Adica..daca pe o piata se consuma gunoi, oferi tot gunoi dar "branduit". N-are rost sa supralicitezi si sa oferi aur."
Corect!
Aristotel
este mai mult decat evident pentru orice persoana lucida ca vremea marilor profituri in imobiliare, cu cresteri de 2 cifre, a apus de mult.
Asta nu inseamna ca nu se vor mai putea obtine profituri, dovada cine se intoarce sa investesca in Romania (fost ambasador SUA)
http://www.capital.ro/articole/ex-ambasador-ex-congressman-in-cautarea-profiturilor-din-romania/107131
Si tot din articol vei vedea ca ceea ce l-a determinat a fost...momentul aderarii la UE. exact ce postam si eu intr-un mesaj anterior (nu ma logasem) in care spuneam ca numarul expatilor din compania mea (domeniu de activitate auto) a crescut cu 5 din momentul aderarii incoace, la fel si cererea de apart de inchiriat pe segmentul reprezentat de ei. Si numarul angajatilor locali atrasi din provincie, cu salarii decente, a crescut tot de atunci in compania mea. Si eu sunt unul dintre platitorii de credit pt o locuinta cumparata cu cateva luni in urma, si eu am sperat la infinit in scaderea pietei, invocand argument dupa argument,dar singurul efect a fost ca de acum 6 luni de cand am achizitionat-o, infruntand cu luciditate riscul unei scaderi, remarc ca preturile au mai crescut cu aprox. 15-20%.
Daca am facut bine sau nu cumparand, asta numai timpul o va dovedi. Dar nu am mai putut sa aman decizia...tocmai pentru ca realitatea pietei (pe care am studiat-o atent,cateva luni, direct, vizionad apartamente sau intreband colegii de serviciu ce stiu ca s-a vandut/cumparat printre apropiatii lor) era mereu in dezavantajul meu. In pofida postarilor de pe blog-ul acesta care spuneau ca apart. stau cu lunile nevandute,tot ce vizionam eu si se scotea pe piata se vindea cam in 2-3 sapt. Dovada si locuintele de pe site-ul magazinuldecase, care sunt trecute cu data primei postari, si apar la rubrica vandute cam in acelasi interval de timp.
Aveam sansa sa stau cu chirie la exact acelasi pret cu cel platit ca rata bancara, in exact acelasi bloc, intr-un apart similar, amenajat dupa moda anilor 90. Am ales sa platesc rata, intr-un apart pe care l-am amenajat dupa gustul meu. Fiecare alege in viata sa traiasca momentul sau sa amane in asteptarea realizarii unor momente favorabile, care pot veni sau nu, acum sau peste multi ani. Atata timp cat rata unei case nu iti destabilizeaza bugetul si obiceiurile de viata, si cumpararea e o optiune.
@noamy
Eşti plin de detalii măreţe şi trâmbiţezi toată ziua ce bine e să trăieşti ...clipa.
Am văzut că vin ...expaţii. Din Bangladesh vin şi vor face concurenţă la venitul de 540 RON/lună, diminuând orice posibilitate de creştere, în viitorul apropiat, a venitului minim în România.
Creşterea de 15-20% e poezia anului 2008...şi pe asta o cunosc...continuă...manipulează...
Exemplul pe care-l dai arată că până şi revista Capital începe să prezinte scârţâielile imobiliare...şi acum câteva luni acolo erau...creşteri nu glumă...
Prin 2001 raportul chirie lunara/pret era undeva la 1/100 in Bucuresti. Cam asta mi-a zis exact si tipul de la agentie, cand am inchiriat. (Pe vremea aia era super-afacere sa dai 10000 $ pe o garsoniera in loc sa dai 1/3 sau 1/4 din salariu pe chirie.)
Cam despre asta vorbeste si articolul asta: http://www.sfin.ro/articol_11813/scumpirea_apartamentelor_da_un_nou_sens_vietii_de_chirias.html , ca 1/100 ar fi un raport la care te-ai putea gandi ca e rentabil sa cumperi, mai degraba decat sa inchiriezi.
Poate va uitati si aici: http://www.irvinehousingblog.com/2008/01/14/rent-versus-own/
(unde e vorba de un raport 1/160)
Da' hai sa lasam standardele astea si sa fac un calcul in cazul meu:
200 de euro pe luna chirie (garsoniera). (Dupa calculele alea de mai sus, ar renta sa-mi cumpar garsoniera asta doar daca costa sub 32000 de euro, dar ea e vreo 70-80000). Sa zicem ca as mai trai 50 de ani de-acum. (Cam optimist pentru orasul asta.) 200*12*50=120 000 de euro cheltuieli cu chiria. Costurile cumpararii in rate ar fi de peste 160000.
Se mai poate obiecta:
-Sunt cheltuieli cu reparatii, impozite, asigurari, pe care le ai ca proprietar. Plus stres, cel putin pentru obtinerea creditului.
-posibilitatea sa creasca chiria. La fel exista si posibilitatea sa scada, in vremuri de recesiune. In America scad desi, teoretic, presiunea ar fi trebuit sa se mute pe chirii de cand lumea nu mai cumpara.
-cazul meu e f.f.f. unic. Da, dar aceleasi comparatii in cazul unui apartament de genul asta: http://www.neolandinvest.ro/?action=view_oferte&catego=1 ar arata pierderi si mai mari pentru cumparator.
My point is: nu are sens sa cumperi acum, la preturile astea (decat daca nu-ti pasa de bani). 2-3 comentatori ziceau ceva de genul ca romanii/bucurestenii nu-si fac nici un fel de calcule, sunt o specie de CASOFILI (perversi :) ) care ar plati oricat, forever and ever.
@skeas
"...si vor da inainte cu constructia convinsi ca piata cere si tot cere, de nu mai pot ei sa acopere oferta, pana se vor trezi ca e plin de locuinte si nu are cine sa stea in ele."
Sper sa se intample asa, asta ar fi singurul lucru "benefic" al balonului imobiliar, si sper sa beneficieze si Romania de el. In SUA si Spania s-a construit FOARTE mult datorita rationamentului expus de tine. S-au facut averi uriase, s-au pierdut economii de o viata, dar casele construite raman! Iar cand anunta BNP ParisBas, ING sau mai stiu eu ce banca neamaricana pierderi datorate pietei ipotecare din SUA, lucrurile pot fi vazute si asa: "Uite niste prostanaci care au construit case americanilor pe degeaba". Ma rog, poate au si castigat in anii trecuti cat sa acopere pierderea, dar ma tem ca nu.
A fost balonul .com. S-au facut averi, s-au pierdut economii, fibra optica instalata a ramas insa, iar accesul la internet a devenit din ce in ce mai ieftin.
La fel vor fi si casele din SUA foarte ieftine pe o perioada lunga de timp. Sper sa se construiasca si in Romania mult si sa aiba romanii timp de cateva zeci de ani case ieftine construite de irlandezii, spaniolii, britanicii care au crezut ca dau lovitura aici...
Brad:
"Esti haios, sa-mi spui cand sa ma opresc din ras.
Mai bine ne-ai explica cum se face ca de 6 luni prezici ieftinirea apartamentelor si uite ca ele s-au scumpit cu 30%."
Haios sau nu, eu nu bat campii si nici nu mint atunci cand ma folosesc de cifre.
Te rog insistent sa raspunzi de unde ai informatia ca au crescut preturile cu 30%?
Care era pretul mediu in perioada de referinta, si care e pretul mediu in prezent, ca impartiri putem sa facem si noi nu avem nevoie sa ni le faca altii.
Spune te rog in clar care era pretul mediu la apartamenta in perioada de referinta, pe tipuri de apartamente, zone, care a fost ponderea fiecarui tip intotalul vanzarilor, si da-ne aceleasi informatii si pentru perioada actuala.
O sa stim si noi sa facem un indice, si eventual sa-l descompunem pe influente.
Asa ca fi bun te rog si da-ne cifrele absolute si lasa-ne pe noi sa facem impartirea, sa vedem daca ne da 30%.
Daca nu poti atunci fi bun si nu ne mai intoxica cu aiureli.
@Noname
"...sunt o specie de CASOFILI (perversi :) ) care ar plati oricat, forever and ever."
N-au opţiuni. Zilişteanu spune că aceşti CASOFILI se duc la bancă, află că obţin mai puţini bani şi se îndreaptă spre piaţa de ...vechi. Mai exact înainte ai fi putut să iei credit 100 000 Euro şi contractai un apartament nou de 2 cam. în AutoCAD, iar acum banca îţi dă numai 80 000 Euro şi optezi pentru o garsonieră din 1960.
Ce să faci? Trebuie să te adaptezi la vremurile astea...trăieşti clipa şi plăteşti...o viaţă...clipa...aia...pe care ai trăit-o...
Domnilor, si doamnelor, s-au mai discutat de 1k de ori povestile cu cererea, banii capsunarilor, studentii etc.
In lipsa statisticilor oficiale, cererea asta enorma e poveste. Toata argumentatia care se construieste pe baza sau cu ajutorul acestei cresteri "aproape ireale" este, deci frectie.
Iar la frectii nu se raspunde serios si civilizat.
Pe acelasi tip de argumente, in opinia mea, cererea e insignifianta la preturile astea. Cand ma gandesc la aberatiile cu cerere de 100.000 doar in Bucuresti, ca un om caruia ii place fotbalul, imi imaginez ca nou camp-ul ar fi plin ochi cu 100.000 de oameni, fiecare cu 100-150k de euro in buzunar, cash/credit, nerabdatori sa ii bage in betoane......si ma apuca rasul. Ar trebui ca numai in Bucuresti, pentru imobiliare sa fie pregatiti minim 10mld euro. Si iar ma apuca rasul.
Concluzia mea, dupa tot ce au explicat alexadi, aristotel, mariana, manole si ceilalti in aceste luni de zile: cei ce n-au priceput sau n-au fost convinsi de argumentele lor, sa se bage nene la credite linistiti si sa ne considere ca agenti manipulatori care vor sa le distruga visele; cei care au inteles, stiu e sa faca.
Nu mai explicam si demontam fiecare "argument" al zilistenilor in parte pt. a mia oara.
Pe noii cititori ii rog sa citeasca in intregime arhiva blogului, comentariile inclusiv, precum si forumul lui alex.
In schimb sunt f.f.suparat pe manole. Ai promis ca mizerii de genul celor din ziarele dambovitelene nu vor fi lasate sa apara si aici. De ce permiti vectorilor direct interesati de perpetoarea caritasului imobiliar sa se manifeste si aici? Nu crezi ca zeci de pagini zilnic in cotidiene de mare tiraj le sunt de ajuns?
Sterge TOT, DAR TOT ceea ce seamana chiar si marginal cu jegul din presa zilisteneana. Pentru opinii contrarii exista forumurile respectivelor cotidiene. Aici, la inceput se discuta despre ce si cum se va dezumfla/sparge balonul nu daca si cand. Acum vad ca si aici publicul tinta, cei nonlobotomizati economic, incepe sa fie manipulat, ceva mai subtil ce-i drept.
Ca un partid de nisa, pastreaza-ti electoratul tau, nu o da in populisme de dragul traficului.
"In schimb sunt f.f.suparat pe manole".."Sterge TOT, DAR TOT.. "
Ha! E doar o chestiune de timp pana cand "veteranii" inflacarati o sa il acuze pe Manole ca e Zilisteanu :)
Patriciu e cu noi (again)
dinu_patriciu_prevede_o_cadere_a_sectorului_imobiliar
Fapt divers: prin anii '70, tatae-meu de la tara, pe-atunci salariat la fermele Popesti-Leordeni, a avut ocazia sa cumpere un imobil in zona Calea Victoriei in Bucuresti cu echivalentul unei motociclete cu atas MZ, pe care, de altfel, o si detinea la acea vreme. A preferat totusi sa nu vanda motocicleta, pentru a putea face mai usor naveta. :D
Alt fapt divers: Tatal meu este inginer constructor, are o mica firma de proiectare. Nu se ocupa cu imobile pt. locuit, dar recent, pentru un fost vecin de la bloc, a coordonat constructia unei case duplex 80mp +120mp undeva prin Bragadiru, langa Bucuresti. Pretul constructiei "la rosu" a fost in jur de 22000 EUR adica ceva de genu 110 EUR/mp. Astfel, nu pot sa cred ca pretul de constructie la un apartament de bloc se situeaza pe la 500 EUR cum se discuta mai sus...
@anonim
"Alt fapt divers: Tatal meu este inginer constructor, are o mica firma de proiectare. Nu se ocupa cu imobile pt. locuit, dar recent, pentru un fost vecin de la bloc, a coordonat constructia unei case duplex 80mp +120mp undeva prin Bragadiru, langa Bucuresti. Pretul constructiei "la rosu" a fost in jur de 22000 EUR adica ceva de genu 110 EUR/mp. Astfel, nu pot sa cred ca pretul de constructie la un apartament de bloc se situeaza pe la 500 EUR cum se discuta mai sus..."
Te rog frumos...nu "se există" case sub 100 000 Euro!!!
Aristotelis,cel cu firma de proiectari,MANIPULEAZA!Este acelasi care a spus ca are teren langa Ploiesti si ca isi face casa cu,vezi Doamne,40.000 euro!Este un vanzator de terenuri care induce ideea de a cumpara terenurile acestea din imprejurimi.O casa NU ARE NEVOIE DOAR DE PERETI SI ACOPERIS,stiu bine ce patesc vecinii mei care costruiesc acum in Pantelimon si alti colegi in Berceni!nu am inventat eu ordinul de aprox.100.000 euro pentru o casa gata.Cei despre care am spus mai sus sunt la tras utilitati si pus gresie si au ajuns la 80.000!si nu sunt tampiti,doar ca nu sunt de meserie(ca multi dintre noi)si fac si greseli sau ii pacalesc diversi specialisti.Asa ca,nu va lasati manipulati cum ca ar fi foarte simplu sa faci o casa,eu nu zic ca e imposibil!Este un lucru insa care te si abate de la serviciu,de la activitatea ta uzuala si poate ca nu mai esti atat de bun nici acolo,alergand ca nebunul dupa muncitori,materiale,proiectant,discount-uri(ca tot iti plac,astea!).Daca esti functionar,poate ca nu conteaza.Nu dati ORICAT acum pe un teren langa Bucuresti,nu este asa usor,asta spun eu!(plus ca terenul ar trebui sa fie cam 30% din valoarea casei,nu?)
Acum toti sunt viteji: preturile nu vor scadea niciodata, cererea e infinita, mai e loc pana la 5000 eur/m2, etc.
Zilistenii ignora un lucru esential: speculatorii au o frica de pierdere fantastica iar reactiile la scadere vor fi preponderent emotionale.
Piata imobiliara este strict o piata de iluzii, mentinuta prin articole si propaganda. Tot asa va trebui si dezumflata.
Nu stiu ce casa poti face la Bragadiru cu 22000 atata timp cat pe mine m-au costat 18000 doar finisajele unui apartament de 3 camere (si asta la mediu, fara a merge spre lux).
Cele mai ieftine case de care am auzit sunt acelea din lemn. O casa de 100m2, cu doua camere, la cheie, l-a costat pe un prieten 34 000 de euro. Asta fara nimic legat de utilitati, teren, sau fundatie.
A, si a fost gata in mai putin de doua luni.
Iata ca se poate si mai ieftin
http://www.raicrisconstruct.ro/index.php?option=com_content&task=view&id=29&Itemid=57
Radu din Germania
@Radu din Germania: linkul pe care l-ai dat chiar inspira incredere. La contact 2 numere de mobil sau lasati datele ca va cautam noi. Proiectul asta e nada pentru fraieri. Cu alte cuvinte TZEAPA!
@Radu din Germania
Oferta pare traznet, dar in prezenta unei concurente reale ...se poate si mai bine.
Oricum, e un pumn cu rozetă peste moacele "developerilor" autohtoni, iar piaţa de vechi intră în istorie.
Estimez că prin sistemul buy-back, pentru un apartament nou de 30 000 Euro, proprietarul de vechi va trebui să plătească pe lângă valoarea evaluată a apartamentului vechi, în jur de 29 500 Euro.
Ce am incercat eu sa transmit prin linkul de mai sus, si ce am mai incercat sa va zic celor din Romania si mai demult pe acelasi blog, explicind si "stiintific" cum se poate evalua un bun imobiliar, este ca mai inainte de a lua decizia de cumparare / investitie sa ginditi un pic, sa faceti un calcul sumar cam cit ar costa suprafata construita pe care vreti sa o cumparati etc. In plus, daca eu din Germania gasesc in Ro. astfel de linkuri (nu stiu daca oferta e reala, dar daca faceti efortul sa va uitati pe pagina froncipala a firmei o sa vedeti si un telefon de fix si inclusiv niste proiecte terminate) nu pot sa inteleg cum de voi din Ro. nu reusiti.
Piata imobiliara din Ro. (Bucuresti) se rezuma la 2500-3000 de apartamente tranzactionate pe an adica vax. Teoretic daca au loc 10 tranzactii pe an valoarea lor ar putea fi si de 1.000.000 EUR garsoniera , oricum nu ar zice nimic despre valoarea reala a imobilelor deoarece pe piata respectiva nu exista lichiditate. Pretul de piata al oricarui bun este dat nu numai de cerere si oferta dar mai ales si de volum (lichiditate).
Radu din Germania
Trimiteți un comentariu