Se întrevede capitularea

Dacă mai ţineţi minte, în urmă cu câteva luni am publicat un post în care urmăream raportul preţuri/chirii din perspectiva randamentelor.

Observam atunci că preţurile încă sunt mari comparativ cu veniturile care ar putea fi scoase din închiriere. Cele mai bune randamente din închiriere se învârteau în jurul valorii de 7%, dar majoritatea erau în zona de 5-6%.

Iată însă că dacă repetăm studiul la o distanţă de 3 luni observăm un lucru aparent îmbucurător: un sfert din zonele Bucureştiului oferă randamente de peste 7%. Şi încep să apară randamente de 9% în zone bune, cum ar fi Dorobanţi, unde e chiar ok sa dai 80.000 de euro pe două camere (deşi sunt curios să văd şi eu oferta) dacă reuşeşti să le închiriezi cu 600.

E drept, calculele sunt făcute pentru condiţiile cele mai favorabile: se presupune că o proprietate nu are decât echivalentul unei luni moarte pe an şi chiria percepută e "la negru" (nu se plăteşte impozit) *** . Închirierea la negru e atât de generalizată în România încât nu are rost să presupun altceva.

Se pune întrebarea firească dacă ne apropiem de bottom. La o primă privire preţurile au scăzut substanţial, închirierile oferă randamente mulţumitoare şi prin presă apar păreri care ne ameninţă cu "rechinii" care abia aşteaptă să cumpere cu toptanul apartamente vechi în Drumul Taberei, la Favorit. Mai că te gândeşti: "Hai, încă un efort, să mai scadă 5-10.000 de euro şi mă bag şi eu la cumpărare".

Din păcate, la o privire mai atentă ne dăm seama că totul nu e decât un foc de paie. Realitatea este că:

• Pe piaţă e o inflaţie de oferte de închiriere. Practic găseşti ceva de închiriat pe toate segmentele, de la garsoniere la apartamente cu 4 camere, oriunde în Bucureşti. Nu există cartier în care binecunoscutele banere cu "FOR RENT / DE INCHIRIAT" să nu fluture pe toate străzile. Mulţi inşi, nemulţumiţi de preţuri şi în speranţa relansării pieţei, au scos apartamentele la închiriere. Cu chestia asta însă au aglomerat piaţa de închiriere, ceea ce înseamnă că preţul chiriilor va scădea. Fenomenul era previzibil, în ciuda debililor care concluzionau strâmb că dacă se blochează piaţa de vânzări, toţi cei care vroiau să cumpere (şi despre care se presupunea fals că locuiesc în copaci) vor fi nevoiţi să închirieze. Ieftinirea va face ca randamentul chiriilor să scadă chiar şi în aceste condiţii în care preţurile caselor au scăzut. Deci, degeaba vei cumpăra un apartament cu 50.000 de euro în Drumul Taberei, dacă nu îl vei putea închiria decât cu 350 (sau mai rău). "Rechinii" nu sunt interesaţi de asemenea afaceri proaste.
  
• Şomajul nu a ajuns încă în regiunea Bucureşti-Ilfov, dar va ajunge. Deşi a rezistat binişor de la începutul crizei, iată că datele oferite azi de ANOFM arată că şi în Bucureşti-Ilfov a început încetişor să crească şomajul. Momentan doar cu vreo 500 sute de persoane faţă de luna trecută, ceea ce e foarte bine ţinând cont că sunt unele judeţe (parcă am remarcat Braşovul) în care numărul şomerilor a crescut din februarie până acum cu câteva mii. Spectrul şomajului este însă de acum o realitate şi în Bucureşti. Prima consecinţă e legată direct de creditare: putem fi "siguri" că oamenii abia aşteaptă să ia credite pe 30 de ani ca să poată "beneficia" de preţurile scăzute de acum. A doua consecinţă e legată de piaţa chiriilor: e de aşteptat o reîntoarcere a unei părţi a flotanţilor în localităţile lor de origine, pe măsură ce unii dintre ei îşi vor pierde joburile şi e de aşteptat, de asemenea, o calmare a fenomenului imigraţional, câtă vreme nici Bucureştiul nu mai poate oferi ceva de muncă.
• Psihologia pozitivă, euforia, sunt de domeniul trecutului. Unul din motoarele creşterii a fost psihologia pozitivă şi creşterea reală anuală a salariilor cu 20-30% sau, în unele cazuri, chiar mai mult. Dar acum situaţia s-a inversat. Şomajul începe să pună presiune pe creşterea salariilor şi cu cât se va adânci, cu atât presiunea va creşte. De acum încolo salariile se vor ajusta numai în funcţie de productivitate şi dacă productivitatea creşte cu 1-2% pe an, nici salariile nu vor putea creşte, în termeni reali, cu mai mult. Ultimele date despre salariul mediu arată cu claritate că în februarie 2009 salariul mediu a crescut doar cu vreo 2 euro faţă de februarie 2008. Achiziţia pe baza veniturilor viitoare nu mai e o afacere.
• Lovitura de graţie va fi dată de "reluarea creditării". Vânzătorii sunt blocaţi deja de un an (deşi unii dintre ei sunt blocaţi chiar şi de 2 sau de 3 ani) şi până acum au tot aşteptat să vină Moş Crăciun cu sacul plin de cumpărători cuminţi ba în septembrie 2008, ba în primăvara aceasta. Acum a apărut o altă teorie care spune că "de la sfârşitul lui mai, de când vin banii de la FMI, se reia creditarea". Deci se merită să mai aştepţi 2 luni, pentru că prin toamnă preţurile sigur o vor lua în sus. Există chiar şi bancheri (v. declaraţiile de ieri ale tipului de la Unicredit) care întreţin, numai ei ştiu de ce, iluzia vânzătorilor. (Cât de mult preţ putem pune pe declaraţiile publice ale bancherilor ne dăm seama dacă ne aducem aminte ce zicea Sergiu Oprescu de la Alpha Bank în iunie 2008: "Preţurile nu au cum să scadă." Aferim, coane Fănică. Ai uitat atunci să ne zici şi procentul cu care nu au cum să scadă.) Eu zic că absenţa lui Moş Crăciun şi de la întâlnirea din mai, mai precis din vara 2009, după alte două întâlniri ratate, îi va face pe vânzători să capituleze definitiv. În toamnă va fi disperare.
  

Aşa că sunt convins că razele de soare din aceste zile prevestesc de fapt capitularea pieţei. Când vor vedea că banii aduşi de închiriere nu acoperă nici măcar devalorizarea trimestrială a proprietăţii, vânzătorii vor căuta să o valorifice rapid, cu orice preţ, ca să nu-i prindă încă o primăvară cu casa la vânzare. E adevărat, încă mai există mulţi cărora nu le vine să creadă că visul frumos s-a încheiat şi care probabil vor ţine la preţ. Dar criza trebuie să aibă şi perdanţi, iar perdanţii se aleg întotdeauna dintre cei care se trezesc târziu.

----

*** şi am uitat să mai adaug ceva: că în aria de preţuri mici-medii găseşti ceva renovat şi utilat, care nu necesită investiţie ulterioară, putând fi scos la închiriere imediat