Tehnic vorbind, "negative equity" e termenul care desemnează situaţia în care Gigel Popescu ajunge să plătească la bancă rate pentru un apartament (sau casă, teren etc. ) a cărui valoare ajunge să fie mai mică decât creditul care trebuie plătit.
În clipa asta, deşi nu avem un indice imobiliar oficial, este un fapt evident că majoritatea celor care au cumpărat prin credit după octombrie 2007 sunt deja pe "negative equity", indiferent de zonă şi de segmentul achiziţiei (jos, mediu, lux). Nici măcar fluctuaţia cursului valutar (de la 3,50 în octombrie 2007 la 3,90 în octombrie 2008) nu mai poate masca evoluţia negativă a "investiţiei".
Până în vara lui 2009 estimez că vor fi atinşi de "negative equity" şi cei care au achiziţionat după octombrie 2006. Se pare că diferenţa majoră dintre balonul imobiliar românesc şi bubble-urile din alte părţi va fi dată de cantitatea enormă de cumpărători care vor ajunge, asemeni japonezului amintit aici, prizonieri, nu locatari.
Întrebarea e, "ce se va întâmpla atunci?". Unii prevăd că foarte mulţi oameni, când îşi vor da seama că au făcut o investiţie proastă, "vor pune cheile pe masa băncii". Chestia asta sună foarte a l'americaine dar rămâne de văzut dacă într-adevăr se va întâmpla aşa. Alţii zic că lucrurile vor evolua de aşa natură încât banca va veni să-şi ia cheile singură. Cert este că problema înghiţirii pe nemestecate a găluştii fierbinţi începe să-i roadă din ce în ce mai tare pe oameni:
"Ioana", cititor Adevărul, 18 septembrie 2008 : "Eu personal am cumparat anul trecut in august un apartament vechi (nici macar nu are importanta cat de mare si pe cati bani) dupa care au tot aparut zvonuri ca aoleo pica piata imobiliara, scad preturile. Dupa ceva vreme alte articole cu au picat preturile la case, s-au ieftinit casele bla bla. Cert este ca de frica sa nu raman cu un credit la banca neacoperit si cu o ipoteca pe casa de mai mult decat face casa am urmarit si preturile la case si NU AU SCAZUT." Evident că pentru greşeala proprie sunt vinovaţi alţii, misterioşii manipulatori (teoria conspiraţiei are mereu lipici la simplime) : "Sunt niste rahaturi menite sa creeze panica si sa manipuleze preturile. Evident ca daca or sa continue in stilul asta or sa reuseasca sa faca ce vor, asta mi se pare cel mai trist." (v. http://www.adevarul.ro/articole/casele-se-intorc-la-preturile-din-2006/pagina-3.html#comentarii)
Unii ajung chiar să se plângă, pare-se, la pseudo-instituţiile de protecţia consumatorului, precum acest Mirel din povestea relatată de avocatul Iulian Urban: "Mirel s-a adresat echipei de la www.AsistentaPentruConsumatori.ro cu aceasta problema : " Sunt terminat. Am luat credit de la Credit Europe si am cumparat un apartament cu doua camere pe care am dat 89.000 euro. Am platit 12 rate insa acum am ramas socat cand am mers la o agentie imobiliara din cartier si mi s-a spus ca, daca il vand , o sa iau pe el maxim 80000 de euro. Adica daca il vand acum nu imi acopar nici creditul luat de la banca. Daca pretul va mai continua sa scada pretul , cred ca o sa incetez sa mai platesc ratele la banca ca oricum este mai dezavantajos pentru mine sa continui sa platesc rate ... " (v. http://www.urbaniulian.ro/2008/09/18/pretul-apartamentelor-in-cadere-libera-cei-mai-afectati-sunt-romanii-care-au-cumparat-locuinte-cu-credite/)
Om trăi şi-om vedea.
Postări
283 de comentarii:
«Cel mai vechi ‹Mai vechi 201 – 283 din 283olandezu
"Da o geana pe asta . Pretul mediu al caselor din Madrid : 506000 Euro (in Q3 2008). La un salariu mediu de 1700 E net parca in Romania (Bucuresti in special) e muuuuult mai bine ! Azi vorbesc !"
Mai usor ca ai scapat caruta la vale! Salariu brut in bucuresti e de aprox. 1400 de euro. Netul e sub 1000 de euro!
Problema IQ-ului a fost demult transata, raportat la un esantion suficient de mare de populatie este cam acelasi peste tot, Europa, America sau Africa.
Ceea ce lipseste romanilor in comparatie cu nemtii este simtul realitatii, simtul raspunderii, simtul masurii, intr-un cuvant bunul simt.
olandezu
"Altfel nu ma pot abtine sa nu comentez cum acum 10 minute la Realitatea TV Prigoana comenta ca preturile la gaz in Romania sunt cele mai mari din Europa ... raportate la venituri."
Esti iremediabil. Ce ti-e atat de greu sa intelegi ca( in afara de pietele de lux) preturile de vanzare se raporteaza intotdeauna la venituri?
In afara de prostia cu cumpararea apartamentului la pretul maxim, nu te apuca olandezule de afaceri ca, neluand in considerare puterea de cumparare a cumparatorilor, ramai cu marfa nevanduta si dai faliment!
Explica-mi si mie, comform "logicii" tale, daca productivitatea in romania e de cateva ori mai mica decat in in alte tari, de ce pretul gazelor autohtone e MAI mic decat cel al gazelor importate si ce legatura are pretul gazelor cu pretul la imobiliare?
"La un salariu mediu de 1700 E net parca in Romania (Bucuresti in special) e muuuuult mai bine ! Azi vorbesc !"
1700 net=9 euro pe ora. Mai degraba e castigul 'mediu' al unui spaniol.
Desi, salariile medii, spre deosebire de cele minime, sunt pe ramuri de economie, timpi lucrati, sporuri, comisioane etc. Nici in RO nu e usor sa calculezi cati bani intra efectiv in buzunarele romanilor. Am incercat cativa ani, din motive profesionale, si am renuntat. Mai toti clientii declarau ca fac dublu decat indica amarata aia de adeverinta de salariu. Restul, probabil pe sub tejghea.
Cat despre cat de repede se poate marita un apartament in Bucuresti, e posibil sa-l vinzi in 2,3 zile sau 6, 7 vizionari.
Potriveala, pret corect (mai ales la cei cu banii jos), comision redus la 1 la suta din partea agentului. Multe tranzactii sunt ingreunate de cei 3 la suta oficiali ai misitului. Bine, n-am mai intalnit un agent care sa incaseze efectiv 3 la suta de vreo 3 ani.
Daca preturile de vanzare se raporteaza la venituri, de ce romanii nu au inceput sa isi cumpere masini noi decat de prin 2000?
Pretul gazelor de import este determinat de cerere-oferta. Nu are nici o legatura cu veniturile din tara care il importa. De aceea economiile subdezvoltate sunt cele mai afectate de escaladarea preturilor la gaze sau petrol.
Pretul pentru gazul sau petrolul autohton este de cateva ori mai mic pentru ca este pretul de extragere, ori din momentul in care tehnologia de extragere a fost amortizata, nu prea are ce sa te mai coste foarte mult. Asadar nu are nici o legatura cu productivitatea.
Si ca sa fac legatura cu imobiliarele:
Terenurile de constructie bune, adica in zone cu utilitati corespunzatoare, acces facil, servicii conexe, suficient de mari si neaflate in litigiu sunt rare, deci foarte scumpe. Ori pe vanzator nu il intereseaza cat e salariul mediu in Bucuresti, pe el il intereseaza sa ia cat mai multi bani, iar deocamdata clienti au tot fost.
Materialele de constructie sunt scumpe, unele datorita faptului ca cererea pentru ele este foarte mare, altele pentru ca exista monopol, altele pentru ca sunt importate, altele pentru ca desi sunt produse local, sunt produse ineficient, altele pentru ca provin din fabrici noi, care cauta amortizare rapida a investitiilor.
Mana de lucru este prost calificata si prea scumpa pentru calitatea sau cantitatea oferita.
Mana de lucru subcalificata atrage costuri mari cu consumul materialelor, intarziere in lucrari, refacerea frecventa a lucrarilor datorita proastei calitati.
Toti acesti factori nu au cum sa se amelioreze brusc in 6 luni sau un an. Iar daca acesti factori nu se amelioreaza, pretul de constructie nu are cum sa scada. Asta este ceea ce incearca Olandezul sa explice.
Nu isi pune nimeni intrebarea de ce sunt atat de putine proiecte livrate la timp? Si asta pana acum, cand totul era roz, optimismul era maxim, piata plina de cumparatori. Cand orice dezvoltator ar avea tot interesul sa construiasca cat mai repede, sa vanda cat mai repede ca sa inceapa urmatorul proiect, de ce credeti ca alege sa stea doi trei ani cu bani blocati? Mai ales cand stie ca sunt bani pe credit si fiecare luna in plus il costa?
Sau aveti impresia ca dezvoltatorii nu stiu ca e mai convenabil sa vinzi mai mult si mai ieftin decat mai putin si mai scump?
Chiar sa se ambitioneze sa dea faliment numai asa, ca sa le faca in ciuda romanilor?
Din pacate, dupa cum vad eu situatia, multi ori sa dea oricum faliment, iar cei care sperau sa se hraneasca din falimentul lor cu apartamente noi la pret de chilipir s-ar putea sa ramana cu blocuri fara geamuri si pereti. Mai tineti minte cum au ramas toate santierele, sute de blocuri neterminate dupa revolutie? Cam asa o sa se intample si acum.
despre crestrea leului.
olandezu, evident ca euro nu va fi lasata sa creasca pre mult, chiar daca se va face prin cheltuirea integrala a rezervei valutare a romaniei. cum crezi ca ar da un faliment national, acum, inainte de alegeri?
ramane de vazut ce se va intampla dupa...
despre pretuirle din madrid. daca este adevarat ca sunt asa mari, asta nu insemna decat ca nebunia si protia au dat mana si acolo.
daca vrei iti postez aici orase intregi in sua care au pretuile la case in jur de 70 000 - 100 000 euro. ma refer la ceea ce in romania se numeste vila. plus ca in orasele respective ai posibilitatea unui venit de peste 40000-50000 anual(pe peroana), ceea ce e mai mult decat ok pentru a plati rate de 700-800 pe luna.
Mi-a placut interventia lui Negoita de azi de la BizBazar. Omul si-a dat seama ca nu prea mai e loc pentru toata lumea pe piata imobiliara, si a incercat sa separe preturile locuintelor noi (care sunt normale dupa parerea lui, ca doar e dezvoltatorul de ansamblu rezidential :) ) de preturile ap vechi care sunt umflate, si de preturile terenurilor care sunt mult mai mari decat in alte capitale europene.
A mai spus un lucru interesant, ca in interiorul centurii Bucurestiului sunt mii de hectare de teren viran, asa ca slava domnului, oferta e destula.
De astfel asta se poate vedea si cu ochiul liber, m-am plimbat prin destule orase europene si nicaieri n-am vazut atatea terenuri virane (cu buruieni, gunoaie si tot tacamul) cate am vazut in Bucuresti.
Singura problema a fost legata de haosul juridic creat de legea retrocedarilor, si de judecatorii care tergiversau procesul pana aparea cel care trebuia sa cumpere drepturile litigioase. Dar acum se va termina cu distractia asta, deja exista presiune sa se sparga mafia asta a terenurilor (altfel romania risca sa nu mai iasa niciodata din blocajul imobiliar si sa nu se mai faca nici o investitie in constructii).
Eu sper sa se revina la normalitate, altfel are de pierdut toata lumea (si propietarii, care nu isi vor mai vinde in veci vecilor terenul, nici potentialii cumparatori, care vor cauta alte alternative).
am o mica presimtire ca maine dimineata, vineri, bursa de la bucuresti va trebui inchisa din nou. sau va fi foarte aproape. sa vedem daca am dreptate...
nestor
"Nu isi pune nimeni intrebarea de ce sunt atat de putine proiecte livrate la timp? Si asta pana acum, cand totul era roz, optimismul era maxim, piata plina de cumparatori. Cand orice dezvoltator ar avea tot interesul sa construiasca cat mai repede, sa vanda cat mai repede ca sa inceapa urmatorul proiect, de ce credeti ca alege sa stea doi trei ani cu bani blocati? Mai ales cand stie ca sunt bani pe credit si fiecare luna in plus il costa?"
Ce nu vrei nici tu nici olandezul sa intelegeti este ca:
pe mine cumparator, ma doare in cot de ce probleme ai tu dezvoltatorul, atata vreme cat pretul la care vrei tu sa vinzi imi depasete veniturile (sau mai bine zis gradul de indatorare).
"orice dezvoltator ar alege sa vanda cat mai repede sa inceapa alt proiect".
Asa s-ar parea la prima vedere dar uite ca nu e!
Poti sa faci si proiecte cu "taraita" si sa le vinzi cu marja de adaos uriasa, de ce te-ai chinui sa faci mai multe cu pret mai mic!
Majoritatea proiectelor care trebuiau sa fie gata anul asta a fost inceputa acum un an si jumatate doi, cand altele erau preturile.
Lor le-a stricat planurile criza asta aparuta parca din senin, ca o mai duceau asa un an sau doi.Ai auzit tu pana acum, in ultimii 3-4 ani vreun dezvoltator sa se planga de pretul terenului, al materialelor de constructii, de spagi, lipsa infrastructurii, dobanzile uriase la imprumuturi practicate de banci?Sigur ca nu toate aceste costuri, impreuna cu profitul lor urias fiind trecute in carca cumparatorilor!
Daca tu ca potential client te plangeai acum 1-2 ani de toate astea, domnii dezvoltatori iti radeau in nas si te trimiteau la plimbare!Acum au inceput ei sa se planga!
Si apoi e doar o parere ca nu sunt suficiente apartamente la vanzare.Da o raita prin ansamblurile rezidentiale din bucuresti. sunt o gramadata de ap. la vanzare!!
olandezu
"Da o geana pe asta . Pretul mediu al caselor din Madrid : 506000 Euro (in Q3 2008)."
Pai chiar tu spusesi ca IQ-ul "colectiv" al spaniolilor e cam egal cu cel al romanilor!!!
Ai impresia ca romania e beneficiara neta a prostiei si nesimtirii pe lumea asta?
In plus ,in ceea ce priveste piata imobiliara, romania si spania au destul de multe in comun, incepand cu numele dezvoltatorilor prezenti pe piata si terminand cu faptul ca prin spania sunt(neoficial) peste 1,5 milioane de romani!!!
E drept ca sunt si cateva diferente...
Ionut, in ultimii trei patru ani nu au existat dezvoltatori seriosi. Tocmai din motivele enumerate mai sus.
Raita prin ansamblurile din Bucuresti nu vreau sa dau, pentru ca nu ma intereseaza sa dau 300 000 de euro pe un amarat de apartament. Daca unora li se par absurde preturile la apartamentele vechi, mie mi se par mult mai absurde la acestea noi.
Tot o colectie de pereti sunt iar confortul este in mare parte oferit de amenajarea apartamentului, pentru ca de locatie, facilitati in zona, transport, de multe ori nici nu se mai pune problema.
De exemplu, eu nu as putea sa ies pe balcon dimineata si sa vad in fata groapa de gunoi de la Glina.
Pentru mine schimbarea standardului de viata nu ar insemna decat mutarea din apartament la casa. Ceea ce deocamdata nu mi se pare acceptabil din motiv de timp pierdut.
Apropo, nu stiu ce impresie aveti voi, dar in toate orasele din Europa in care am fost pana acum, apartamentele arata la fel. Poate blocurile in sine arata ceva mai ingrijite, in rest cam aceleasi suprafete. Sa traiesti in suburbiile marilor orase, intr-un aparament de bloc, nu este cu nimic mai inaltator decat o experienta similara in Drumul Taberei.
Ciudat, majoritatea romanilor care ajung in Madrid sunt frapati tocmai de diferenta imensa intre cele doua.
Si da, Romania este o beneficiara neta a prostiei si nesimtirii locuitorilor sai, nu as fi putut-o spune mai bine.
Ce distractiv e Olandezu' când dă citate din presa din 2005. Se vede că nu a studiat psihologia balonului ("first sell off"). În altă ordine de idei, ca să vedeţi că psihologia balonului imobiliar nu are nimic special în ea, aruncaţi un ochi şi pe blogul lui Marius Ghenea care scrie ceva despre bubble-ul dot.com şi ne oferă un grafic al naibii de asemănător cu cel dat de mine.
Şi în plus nu mai aduceţi în discuţie Madridul (sau Kievul, ha ha ha!). În Spania s-a petrecut şi se dezumflă unul din cele mai mari baloane din istorie. Spaniolii o să-i întreacă pe japonezi. Şi mai sunt şi alţii în situaţia asta. Nu înţeleg ce e aşa de greu de înţeles din ideea cu care am pornit acest blog: suntem (noi, românii) prinşi într-o bulă imobiliară mondială, care s-a manifestat global şi care se dezumflă la nivel mondial, deci se va dezumfla şi la noi. Istoria lumii nu a mai cunoscut niciodată un asemenea fenomen, consecinţă directă de fapt a globalizării, dar nu-i nimic, îl va cunoaşte acum şi va trage concluziile pentru viitor.
Manole are foarte mare dreptate cand zice ca balonul este la nivel mondial. Marea problema intampinata de toata lumea este faptul ca nu au nici un precedent de la care sa se fi invatat minte. Sa speram ca se va invata ceva din acest bubble care a cuprins toata lumea. Baloane sigur vor mai fi, insa sa speram ca nu vor mai fi atat de mari si de periculoase (momentan toata economia lumii e la marginea prapastiei si incearca sa isi revina).
Felicitari Manole pentru blog si pentru observatiile tale :)
@all
Buna dimineata.
Am si eu o mica intrebare pentru voi toti.
Urmarind presa in legatura cu "stirile" imobiliare am observat ca destul de multi ziaristi si ziare au inceput sa "prezica" ca preturile vor creste (la tot segmentul imobiliar), insa nu au acelasi efect ca acum 2 ani.
Mi se pare mie sau tocmai ce suntem la faza BULL TRAP si o sa intram imediat in faza "revenirea la normal"??
Sa aveti o zi plina de spor (io nu am nici un chef sa muncesc, si nici nu am ce sa muncesc :) )
"Preturile terenurilor din zonele centrale si de nord au crescut in medie cu 10-15%, in semestrul I" Compania Atisreal.
Se refera in special la zonele Pipera, Aviatiei, Nordului. Bucuresti, desigur.
In zonele secundare (ce-or intelegand prin asta, numai ei stiu) tendinta a fost (tot in semestrul I) de stationare sau crestere mica. Cu alte cuvinte, imposibil de cuantificat.
Sunt destule zone in afara centurii Bucurestiului (Est si Sud) unde in 2007 preturile s-au dublat, iar acum corectiile sunt drastice, dupa cum e si firesc. Nu poti cere in mod serios 80 de euro intr-o zona desfundata din Cornetu, fara utilitati relevante, cand la 500 metri mai incolo ai acces asfaltat si alte lucruri in plus, la 100. Cu alte cuvinte, nu se mai cumpara orice, la orice preturi, pentru simpla speculare.
Plus ca sunt multe parcelari facute aiurea, cu incalcarea PUGului, numai in Bragadiru primaria are procese cu 20 proprietari, pe motiv de autorizatie de constructie.
Cezar. In Pipera nu au crescut preturile. Poate au crescut pretentiile oamenilor, insa cam de vreo 6 luni toata lumea incearca sa fuga din Pipera. Poti sa faci un mic studiu prin verificare la cate vile si terenuri sunt de vanzare in Pipera.
Nu uitati sa comentati si pe langa intrebarea mea.
Pentru Olandezu: eu unul cunosc multi oameni care stau in tari bogate ale lumii si ii intreb periodic de preturile la case. Un pret mediu de 500.000 euro este urias chiar si la Madrid.
Dar daca asa zice acea pagina, asa o fi. Hai sa si verificam un pic pe net.
Doar dupa o simpla cautare pe net uite doua observatii de om prost:
- ce mama naibii de date sunt acolo? Aproape toate celule sunt fara date. Nu au date decat in 2-3 celule si atat, nu pot sa aflu de ex cat costa un ap cu un bedroom (no data). Nu e cam ciudat ca au doar preturi in 2006 si 2008 trimestrul 3?
- daca ne uitam la preturile de ap cu 2 si 3 bedroom sunt sub 500.000 euro. Inseamna ca cele mai multe ap care se vand in Madrid sunt de la 4 dormitoare in sus. Iar ciudat
- daca incerci sa dai de alte date, ia uite aici:
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History
De la mama lor, cum s-ar zice:) Daca te uiti pe evolutia preturilor o sa vezi ca din 2007 in 2008 preturile practic au stagnat (in valoare reala chiar au scazut). Poate de asta lipsesc toate referimtele la anul 2007 in tabelul ala de mai sus, ce zici?
- Si ia uite si un pret tot de pe site-ul de mai sus. E vorba de anul 2008:
"Madrid has the highest average prices, at €3,004.8 per sq. m. (0.09% higher than a year earlier)." Deci 3000 euro/mp si pretul e practic inghetat fata de 2007. La 500.000 euro pretul mediu in Madrid asta inseamna ca o locuinta medie tranzactionata in Madrid are 170 mp. Traiesc pe picior mare astia din Madrid. 60-70de metri patrati nu le ajung la o locuinta medie.
Una peste alta tabelul ala e dubios. Daca tu chiar vrei sa crezi ce scrie acolo, bravo. Mie imi aduce a indicele BREI. Si ca sa intelegi si asta: si acolo e balon. Si in Irlanda e balon. O sa vezi ce inseamna sa duci pretul mediu mult peste 6 PIB-uri anuale. Aici si oriunde in lumea asta. Si btw: in hulita USA pretul mediu este 240.000 usd, adica exact 6 PIB-uri anuale.
@ cezar
"1700 net=9 euro pe ora. Mai degraba e castigul 'mediu' al unui spaniol."
Bravo cezar ! Intr-adevar la asta ma refeream : 1700 E castig mediu Madrid, 506000 Euro pret mediu locuinta (Q3 2008 vorbesc !!). La noi sa zicem 800 E castig mediu Bucuresti , 150000 E pret mediu locuinta. Ii las pe baietii de pe forum sa calculeze in continuare.
@ ionut
"Calcularea mediei IQ-ului unui intreg popor nu se poate face decat prin sondaj. "
Intr-adevar, prin sondaje care sunt insa relevante statistic...dar n-are rost sa deviem (si mai mult) de la topic-ul forum-ului.
alta :
"N-ai spacificat care profitare profit: trimestrial, anual sau total?"
Bravo ionut ! Te apropii de adevar . Raspunsul la observatia ta este : depinde cine comenteaza .
Ca sa fiu mai clar :
- pe blogul asta se va spuna ca profitul capitalistului veros este in cazul de fata 30%
- un capitalist autentic care isi face planurile in functie de exercitiul financiar (in mod tipic anual) o sa conteze pe un 10% si va lua o decizie in consecinta
- unul ca Gigi Becali care vindea la inceputul carierei 10 tiruri de blugi pe saptamana in en gros va spune ca profitul e 0.2% si ca el nu se baga in asta cand poate rula cele 10 tiruri de blugi pe saptamana la 15% profit pe operatiune.
V-ati prins ? ...daca nu mai intrebati ! Nu ma supar !
Oricum remarcabila intrebare ionut (serios si fara sa fiu peiorativ). Nu m-as fi asteptat s-o vad pe un forum ca asta !!
@ nestor
"I could't say it better myself" ca sa spun asa ! Daca contez si postul tau probabil ca li s-a explicat baietilor de pe forum cam de 10 ori in ultima luna de ce preturile nu scad ci doar - in cel mai bun caz - dispar cu totul . Adica exista sau apartamente "scumpe" sau nu exista deloc. D-alea "ieftine" n-au cum sa existe ! Crezi ca au inteles ceva ? Pai si peste 10 luni si 100 de postari mai tarziu (pe aceiasi tema) tot despre asta vom vorbi si tot acelasi refren cu "eu am salariu mic deci trebuie sa cumpar un apartament ieftin" vom auzi !
Asta e ! Daca "soft way" nu se poate atunci toti vom invata "hard way". Bine macar ca vom invata ceva ...
@ ionut din nou
"Explica-mi si mie, comform "logicii" tale, daca productivitatea in romania e de cateva ori mai mica decat in in alte tari, de ce pretul gazelor autohtone e MAI mic..."
Pentru ca, draga ionut, pretul gazelor noastre e raportat la costul de fabricatie si nu la cotatiile internationale - care dau adevarata valoare a unui produs fiind stabilite in functie de cerere si oferta !
Si ca sa intelegi (si nu numai tu) mai bine iti dau urmatorul exemplu : Romania are petrol si toata lumea il vrea cat mai ieftin pt. ca, nu-i asa , ne costa putin sa-l scoatem din pamant. In Venezuela Chavez chiar asta face : il da pe moca aproape.
In acelasi timp Norvegia - cel mai mare productaor de petrol din Europa (minus Rusia evident) isi vinde tot petrolul la preturi INTERNATIONALE (inclusiv ...sau mai ales ...pe piata interna). Calculeaza deci pretul petrolului NU in functie de costul de productie ci in functie de valaoarea lui intrinseca data de PIATA !!!! Banii rezultati sunt pusi intr-un fond (de cam 300 MLD USD acum) si sunt folositi pt. investitii. Ideea este ca si generatiile viitoare trebuie sa se bucure de bogatia Norvegiei, nefiind acceptabil ca generatia actuala sa "pape" tot !
Altfel sa stiti ca viziunea asta cu pretul pietei o are fiecare din nou ca individ - vorbesc de romani ! Ca natiune insa nu ! Exemplul (si cred ca ma repet aici) e cel cu casa mostenire . O primesti moca (cum e si petrolul nostru, sau gazele), dar cand o vinzi n-o dai la juma' de pret - ca tot nu te-a costat nimic - ci vrei sa o dai la pretul pietei ...chiar peste daca se poate .
In schimb cand e vorba de petrolul nostru, il "pretuim" cat mai jos. Si stiti de ce : pt. ca in exemplul cu casa suntem VANZATORI iar in situatia reala cu petrolul suntem CUMPARATORI. Iar cand cumparatorul poate sa-si faca singur pretul la care sa-si vanda lui insusi valoarea este aruncata pe geam !
Sper ca e clar acum !!
Zi buna !
PS Astept sa-mi explicati cum nu ma pricep nici la petrol :-)))))))))
apropos de clopotul lui gauss si de cum ne influenteaza el viata fie ca vrem, fie ca nu vrem...
ca o consecinta a citirii comentariului lui Manole in care ne dadea link-ul catre blogul lui Marius Ghena, printre comentariile la postul acestuia despre dot com bubble l-am gasit si pe urmatorul...
http://blog.adistan.ro/22.09.2008.managementul-afacerilor-master.html
O zi buna
@ cristi si restu.
E chiar asa de greu pentru voi incat sa nu intelegeti ca pretul casei nu are nici o legatura cu venitul sau PIB-ul??
Vreti sa ziceti ca normal ar fi ca un om sa isi cumpere apartament cu 2-3 venituri anuale??? NUUUUU, ei trebuie sa munceasca cel putin 10 ani ca sa isi permita o maghernita de 50mp. Si daca ei este prosti si dau atatia bani, asta e vina lor. Eu unu as face credit pe 100 ani ca sa pot sa imi iau un apartament, voi nu v-ati face asa ceva??? Ca doar noi suntem romani, si trebuie sa suferim si noi si generatiile urmatoare pentru a putea avea unde sa locuim.
Acum lasand gluma deoparte, tocmai ce am facut un mic calcul pe graficul balonului, pus la dispozitie pe blogul acesta, si in urma calculelor mele, nivelul de preturi sustenabile va fi atins pe la mijlocul lui 2010, cel tarziu mijlocul lui 2011. Asta daca nu cumva romanul nostru de rand ramane in indobitocirea lui si prefera in continuare ca altii sa gandeasca in locul lui. In acest caz, nimeni nu va sti nimic.
ce "fun" e azi... s-a prabusit tot, burse suspendate, buc si moscova n-au deschis :)
astept cu interes iesirea din denial in imobiliarele.
alex, momentan suntem in faza de BULL TRAP si chiar, cred, ca a inceput faza de "return to normal".
http://www.tmctv.ro/articol_50685/ovidiu_tender__piata_imobiliara_este_intr_o_situatie_mai_proasta_decat_ma_asteptam.html
olandezule, o arzi aiurea-n tramvai, ca de obicei. eu te-am intrebat ce s-ar intampla daca s-ar reduce profitul, adica cel total, adica cel care ramane in buzunarul dezvoltatorului dupa ce se inchide sandramaua si sunt concediati muncitorii. raspunde la intrebarea asta, nu te da intelijent cu semantica si "ratele" profitului, ca unii din noi mai stie si gramatica nu este toti prosti, cum ti-ai dori. papagalule. hahalero :D
Citind postarile mele de acum 9-10 luni observ ca si eu eram prins in capcana unor marote imobiliare. Nu inteleg cum de olandezu nu s-a dumirit nici acu cand lucrurile sunt evidente. Ori are ochelari de cal ori face caterinca. Pt IQ-ul sau ar fi binevenit sa fie a doua varianta. Altii ca de ex. Cezar si-au mai revenit.
Marja mare de profit este determinata de gradul mare de risc. Romania este juridic, economic si social o tara instabila iar noi suportam consecintele.
@belly
"alex, momentan suntem in faza de BULL TRAP si chiar, cred, ca a inceput faza de "return to normal"."
bull trap e cand este un semnal fals de crestere... te referi la imobiliare? exista asa ceva ? pt ca pe nici o bursa nu exista vreun bull trap in momentul asta!
pe bvb parca prin iunie a fost un bull trap.
pai daca marja de profit e mare pentru ca riscul e mare, atunci sa nu mai aud dezvoltatori ca se plang de blocajul pietei si ca se duc la guvern sa ceara ajutor, ci pur si simplu sa se resemneze ca uneori cand risti mai si pierzi. sau ei nu pot sa accepte decat riscul de a castiga, nu si pe cel de a pierde ?
Alex, faza BULL TRAP nu este un fals semn de crestere, ci este prima scadere dupa faza de denial, iar dupa asta urmeaza faza "RETURN TO NORMAL", aceasta fiind falsa "crestere" a preturilor.
Si da, ma refer la imobiliare (ca asta e scopul blogului).
De bursa nu zic nimic, pentru ca nu ma pricep aproape deloc.
Insa daca veti intra pe www.zf.ro veti observa faptul ca situatia nu e "roz" deloc.
nestor, stii cumva cum se calculeaza profitul in functie de riscul tarii respective?
Sau cine stie poate sa ne zica si noua?
Dupa cum ai vazut, in general aprecierile mele sunt calitative, nu cantitative,pe cele din urma le las specialistilor.
Mi se pare ca o lege de bun simt spune ca acolo unde riscul este mare si potentialul castig trebuie sa fie mare, altfel nu aventureaza nimeni.
Iar Olandezul prognozeaza una din consecinte, si anume, daca la noi riscul va continua sa fie mare iar castigurile se diminueaza, investitorii vor disparea pur si simplu.
A porni orice discutie de la idea ca romanii sunt platiti prost deci trebuie sa aiba case ieftine este o naivitate. In realitatea, cu cat o tara este mai saraca, cu atat accesul populatiei la locuinte, hrana, educatie, sanatate, etc. este mai dificil.
@belly
bulltrap cam are o singura definitie: (fie ca vb de bursa sau imobiliare)
http://www.investopedia.com/terms/b/bulltrap.asp
"A false signal indicating that a declining trend in a stock or index has reversed and is heading upwards when, in fact, the security will continue to decline."
Nestor. Ce zici tu e corect si nu e corect.
intr-adevar, intr-o tara in care riscurile sunt mari si castigurile trebuie sa fie mari. Insa tine cont si de o chestie: in ultimul timp romania a devenit relativ stabila. Deci riscurile incep sa scada.
La faza cu "romanii sunt platiti prost deci trebuie sa aiba case ieftine este o naivitate" as avea si eu cate lucruri de spus (scris):
Daca toti romanii sunt "saraci" nu inseamna ca nu se vor mai face case, ci se vor face mai ieftine (si implicit mai slabe calitativ si mai mici) nu ca nu se vor mai face case deloc.
"In realitatea, cu cat o tara este mai saraca, cu atat accesul populatiei la locuinte, hrana, educatie, sanatate, etc. este mai dificil". Aici iar te contrazic partial. Cu cat o tara este mai saraca cu atat accesl la locuinte bune, hrana buna, educatie buna, etc este mai greu. Nu le este imposibil. Daca sunt saraci ei vor avea locuinte mai "slabe", o dieta redusa si mai "proasta", sistemul educational si sanatate este mai slab.
Cei care nu au acces la acestea sunt tari foarte slab dezvoltate.
A dat cineva exemplul Indiei si faptul ca sunt multi care nu au nici un fel de locuinta. La ei problema este suprapopularea in cazul in care India nu ofera locuri de munca incat sa "ocupe" majoritatea populatiei. Dar aici deviem putin.
In contextul actual al pietei, vor dispare investitorii care sau profilat exclusiv pe piete emergente (aici sunt castigurile cele mai mari dar si riscurile cele mai mari) si vor veni dezvoltatorii care nu merg pe rate de risc ridicate si care stiu sa faca studii inainte sa se apuce de investit.
Sper ca ati inteles ce am vrut sa zic. Daca nu, va rog sa imi ziceti ca voi explica mai bine (sper).
Alex, eu am folosit termenii pusi la dispozitie de Manole in graficul cu fazele maniei de pe blogul acesta.
Belly, tu vorbesti din carti, eu iti descriu situatia exact cum este ea. Am fost in multe tari sarace si foarte sarace in care sistemul educational sau de sanatate practic nu exista. Iar locuintele sunt marca Samsung.
Ocuparea 100% a locurilor de munca nu este o garantie a prosperitatii, dimpotriva, experienta tarilor comuniste arata contrariul. Singurul mod real de evolutie este prin munca eficienta, productiva. Cresterea nivelului de trai genereaza pe termen lung si reglarea sporului natural al populatiei. Insa deja vorbim de multe zeci de ani.
Nestor, eu nu am zis ca o tara sa ofere locuri de munca doar de dragul de a oferi.
Poti sa imi exemple de tarile sarace in care ai fost?
Cat despre stabilitatea Romaniei, permite-mi sa rad. Guvern care majoreaza salarii la bugetari cu 50%, sindicate care ies la randul lor in strada cerand cresteri de 50%, perspectiva renuntarii la cota unica de impozitare. Ca sa nu mai pomenesc de ritmul alert in care se construieste infrastructura, la modul in care se atribuie si se executa lucrari de interes public.
Pentru crestere sustenabila avem nevoie de zece, douazeci de ani de politica coerenta.
haha, iar ni se vantura ideea "disparitiei dezvoltatorilor". haha.
ma intreb cat se primeste pentru un asemenea efort pe net.
manole, poti sa faci un bine omenirii si sa afli (dupa ip) de unde posteaza omul?
si apropos de deja celebrul "sub 1400 n-ai cum"! uite ca ai cum:
locatia - asmita
obiectul tranzactiei - 4 apartamente
pret - 850e/mpc (aproape de dumping)
vanzator - un irlandez cu rate la el acasa
beneficiar - un bugetar roman
omul a vandut cica putin sub cat daduse pe ele. stop-loss.
si va urma.
Nestor, eu nu am luat in calcul deciziile tampite ale parlamentului facute in prezent.
Eu am vorbit de stabilitatea Romaniei pana in prezent, pentru ca acea stabilitate a fost luata in calcul la toate proiectele facute. Stabilitatea actuala va fi luata in calcul la proiectele care se vor face.
Iar majorarile acelea nu cred ca or sa aiba loc.
Dar poti totusi sa dai exemple de tari sarace si foarte sarace?
@Sapte.
Asmita nu a vandut nimic de 6 luni de zile, iar ultimul lor pret de vanzare a fost de 1600 EUR+TVA, in conditiile in care oferta de pe piata este de 1800 EUR+TVA.
Cu cat stau cu ele mai mult nevandute cu atat merg in "pierdere".
http://www.zf.ro/companii/martinsa-fadesa-vindem-majoritatea-terenurilor-din-romania-3288141/
Se pare ca "investitorii" incep sa aiba nevoie de lichiditati :)
CITEZ:
DING-DONG ;)
E dificil de facut o categorisire pentru ca in multe tari exista o polarizare foarte mare intre zonele urbane si cele rurale.
De exemplu, zonele rurale din China, India sau Thailanda sunt extraordinar de sarace. La fel ca in Egipt sau Tunisia.
Cambodgia, Birmania sau Laos, si multe tari din Africa le-as incadra ca fiind extrem de sarace: fara nici un fel de infrastructura, servicii de educatie si sanatate in faza incipienta.
Nestor, tarile enumerate de tine practic nu au infrastrucra cand te gandesti la toata tara. In tarile respective sunt diferente enorme intre zonele rurale si zonele urbane.
Insa nu poti sa compari Romania cu tarile respective. Sunt diferente enorme intre Romania si tarile enumerate de tine.
nestor
"Marja mare de profit este determinata de gradul mare de risc."
Asta ai invatat-o de la banci, s-au de unde? Sigur, marja mare de profit si cand incepem s-o dam in bara , ne tanguim, ca una, ca alta si ne si milogim pe la guvern doar-doar, ne va salva guvernul "marja", din banii contribuabililor evident!
Tinand cont ca pretul pe mpc la Asmita Gardens (cea mai tare locatie noua din Bucuresti) la un ap. de 4 cam. sare de 2000 (am o oferta ferma de pret de acum 3 luni), tranzactia aceea la 850 este deosebit de profitabila pentru cumparator. Felicitari, iata cum se creeaza un castigator, si cum apare un perdant. Ulterior, cumparatorul va incerca sa intre in pielea speculantului,vanzand la cat mai mult, desi nu e prea 'moral'.
Asta,desigur, cu conditia ca tranzactia respectiva sa se fi incheiat la pretul de 850.
Tinand cont de preturile platite pe segmentul 'nou' sarac din sect. 4, 5 si 6 (Asmita se afla langa Calea Vacaresti, si face parte din segmentul lux), am serioase indoieli.
Cat despre IPul nu stiu cui, nu e mai simplu/civilizat sa intri direct in vorba cu respectivul ? Decat sa apelam la tehnici de urmarire virtuala ?
Sau din viata reala. Te rog sa imi oferi un singur contraexemplu.
nestor
"Mi se pare ca o lege de bun simt spune ca acolo unde riscul este mare si potentialul castig trebuie sa fie mare, altfel nu aventureaza nimeni.
Iar Olandezul prognozeaza una din consecinte, si anume, daca la noi riscul va continua sa fie mare iar castigurile se diminueaza, investitorii vor disparea pur si simplu."
Asta e cea mai mare "gugumanie" economica pe care puteai s-o spui.Sa inteleg ca in europa de vest, unde marja profitului e de cateva ori mai mica decat la noi, nu mai exista investitori???A, ca nu mai exista tepari, asta e altceva!
cezar
"Tinand cont ca pretul pe mpc la Asmita Gardens (cea mai tare locatie noua din Bucuresti) la un ap. de 4 cam. sare de 2000 (am o oferta ferma de pret de acum 3 luni)"
Si mai tinand cont si ca cei de la Asmita Gardens, la 2000 euro/mp. vand in draci, nu mai fac fata vanzarilor, vor creste pretul cu 10% pana la sfarsitul anului, asa doar de "reglare"!
Cezare, da-le un telefon acu' sa vezi cat de "ferma" mai e oferta aia!
nestor
Daca preturile de vanzare ale locunitelor n-au nici o legatura cu veniturile, te intreb si pe tine, ce l-am intrebat pe olandez( care nu mi-a raspuns pana acum). In anul 2000, evaluatorul mi-a evaluat un ap. de 2 camere la pretul de 9000 de $. Acum in 2008, dupa 8 ani, acelasi evaluator considera ca pretul aceluiasi ap. este de 80000 de euro!!
Te rog, explica-mi tu, de unde diferenta de pret, dar fara sa aduci in discutie problema veniturilor!!
Motivul principal ar fi faptul ca in 2000 nu ai fi gasit pe nimeni care sa iti ofere pe acel apartament 80 000 de euro, pe cand acum da.
Stia cineva cat era salariul mediu in Bucuresti in 2000? Dar in 2005?
Sa admitem ca intre preturi si veniturile populatie este o relatie de proportionalitate directa. Cum se explica atunci ca bunurile de consum sunt mult mai ieftine in America decat in Romania?
Ca sa nu complicam prea mult problema, sa ne referim la haine sau electrocasnice, toate importate din Asia.
nestor. raspunsul este simplu. Taxele si accizele practicate de statul respectiv.
@nestor:
Iti raspund punctual doar la ideea "riscul mare = profit mare":
Majoritatea dezvoltatorilor au rezolvat problema riscului vanzand inca din faza de proiect!
In conditiile astea, e foarte greu sa vorbesti de risc mare. Si mult mai usor sa vorbesti de lacomie. ;)
Chiar daca in medie productivitatea muncii e mica in Romania, nu inseamna ca e neaparat sa se construiasca scump si prost.
E nevoie doar de management de calitate pentru a se construi OK. Deocamdata asta lipseste la noi. Dar cine va vrea, va putea face afaceri imobiliare foarte OK in Romania. Cu conditia mentionata mai sus: management performant!
nestot
"Motivul principal ar fi faptul ca in 2000 nu ai fi gasit pe nimeni care sa iti ofere pe acel apartament 80 000 de euro, pe cand acum da."
Ai ocolit raspunsul.Bun, de acord.Dar continua-ti ideea. De ce atunci nu-mi oferea nimeni si acum imi ofera( vorba vine, in primul rand cu nu e de vanzare nici acum si nici mai tarziu, si chiar daca l-as scoate la vanzare, in nici un caz nu iau 80000 pe el!).
Cat despre treaba cu bunurile de consum din america, ti-a raspuns belly inaintea mea!!
sunmirror
"management performant!":))
Vorbesti de lucruri sfinte!Tu nu intelegi ca cererea e de 10 ori mai mare ca oferta???La ce ne trebuie "management performant" si de fapt, ce e ala si cu ce se mananca?
@nestor:
Oricum, ma bucur ca sustii ca marjele de profit sunt intr-adevar foarte mari! ;)
Stiu unde vrei sa ajungi, sa imi explici ca oamenii dau mai mult pentru ca au mai mult.
Intradevar, ca sa poti cumpara la acest pret trebuie sa si ai banii respectivi, ori ca sa ii ai, trebuie sa ii castigi.
Dar reciproca nu este valabila, pot sa am banii respectivi dar sa nu fiu dispus sa ofer acel pret.
Multe lucruri nu au existat in Romania pana atunci cand romanii nu au fost capabili sa si le permita. Intrarea pe piata nu a fost determinata de faptul ca le-au crescut romanilor salariile, ci de faptul ca la un moment dat aceste salarii au atins si au depasit acel prag la care preturile determinate global de raportul cerere-oferta au devenit accesibile si pentru ei. Sper ca am nuantat suficient de bine diferenta.
Cazul apartamentelor vechi a mai fost explicat odata de Olandezu, acestea au fost practic niste bunuri al caror pret a crescut de la zero odata cu nivelul de suportabilitate al romanilor, pentru ca nu erau conditionate nici de eficienta, nici de productivitate. Daca tu vinzi acel apartament acum cu 9000 de dolari, poti considera ca ai iesit in castig fie si calculand chiria economisita in toti acesti ani. Dar nu o vei face niciodata, pentru ca inainte sa vinzi nu te vei interesa cam cat este salariul mediu al romanului, cam cat si-ar putea el permite, cam cum si-ar esalona el calculele la banca, cam cum se va deprecia in timp valoare apartamentului, etc. Singura intrebare pe care ti-o vei pune va fi cat este pretul pietei. Iar pretul pietei nu este cat este pentru ca individual toti vanzatorii au facut calculele elaborate de mai sus, ci pentru ca in urma unor repetate operatiuni de negociere, per ansamblu, s-a stabilit aceasta valoare de tranzactionare. Ca veniturile populatie vor avea o pondere insemnata la determinarea acestuia, complet de acord, dar de aici pana la a spune ca veniturile determina preturile este totusi o distanta destul de mare.
In pretul unui apartament nou se reflecta toate aspectele pe care le-am enumerat mai sus si in care Romania are serioase deficiente. Fara a rezolva aceste deficiente nu poti scadea pretul de productie, iar scaderea cererii pe termen scurt nu poate duce decat la oprirea productiei. Pe termen lung, iarasi, aveti perfecta dreptate, lucrurile se vor regla, preturile de constructie vor scadea, unde nu cadem noi de acord este orizontul de timp. Voi spuneti anul asta, eu si Olandezul spunem peste cativa ani. Daca doresti, poti sa ma numesti un mare pesimist.
Sunmirror, da, marjele de profit sunt mari. Se pare insa ca nu au fost suficient de mari pentru a ii feri pe dezvoltatori de faliment.
Din nou, ai impresia ca este vreo firma care mai degraba prefera sa intre in faliment decat sa renunte la profit si sa se mentina totusi pe linia de plutire?
@all
O.k. Macar nestor a priceput pana la urma si e de acord ca e balon! Cat de repede se va desumfla el??? Asta e alta poveste...
nestor
"Din nou, ai impresia ca este vreo firma care mai degraba prefera sa intre in faliment decat sa renunte la profit si sa se mentina totusi pe linia de plutire?"
Pai, ca firma trebuie sa mai si constientizezi ca exista si varianta falimentului! Asta tine de cat de performant este managmentul firmei respective( vorba lui sunmirror).Iti mai aduci aminte de domnul hauge si de celebra sa fraza: "piata din romania e foarte ciudata, s-a oprit din crestere brusc in mai putin de o luna"!!!!Ha! Ha! Ha!
Managment performant la superlativ, nu asa...!
@pentru toti prostii
In Japonia s-a spart o imensa bula, in SUA s-au spart mai multe "buli", etc.
IN 2007 A INCEPUT SPARGEREA BULEI BULELOR DIN PRECAMBRIAN ...PANA-N PREZENT!
"Eu cred ca apartamentele...masinile...ceapa...dovleceii"
Mai aveti?
tipul asta de "managment" seamana ca ala al autoritatilor statului care, prinse pe picior gresit de prima ninsoare( si asta an de an), ies la t.v. cu declaratii de genul: ne cerem scuze, dar nu ne-am asteptat la ninsori si polei! Zau??Dar la ce v-ati asteptat fratilor in decembrie, la 45 de grade la umbra?
ionut
erata
In postul de mai sus a se citi:
"Tipul ala de management seamana CU ala al autoritatilor statului...". Si binenteles ca fraza se incepe cu majuscula!
Scuze
nestor
Si mai e ceva. Unii dintre "actorii" de pe piata, s-au prins cum sta treaba dar stii ce-si zic? Inca n-am epuizat chiar toate thnicile de manipulare si nici clientii "berbeci" n-au disparut(inca) definitiv. Las-o asa... ca poate mai prindem cativa!!
IERI AM AVUT O "PRESIMTIRE" LEGATA DE BURSA DE LA BUCURESTI. SE PARE CA AM AVUT DREPTATE. FELICITARI ...TO ME!
ACELEASI "PRESIMTIRI" LE AM SI FATA DE PRABUSIREA PRETURILOR LA IMOBILIARE. CLOPOTUL LUI NEA' GAUSS NU IARTA!
Cea mai mare pierdere din istoria Bursei intr-un timp atata de scurt s-a inregistrat la inchiderea sedintei de vineri, cand, intr-un singur minut de tranzactionare, principalele actiuni listate au scazut cu 15%, fata de preturile de inchidere de joi.
Singurele exceptii au fost Transelectrica si BRD, care au pierdut 10,5%. In rest, atat SIF-urile, cat si Petrom, Erste sau Transgaz au inchis cu scaderea maxima permisa pe parcursul unei sedinte.
Practic, sedinta de tranzactionare de astazi s-a rezumat la un singur minut, in care s-au realizat toate tranzactiile posibile pe baza ordinelor de vanzare si de cumparare introduse pe parcursul zilei. Conducerea Bursei a incercat sa evite astfel situatia de miercuri cand a oprit sedinta de tranzactionare din cauza scaderior puternice.
"Indicele BET-FI, care urmareste evolutia SIF-urilor, a pierdut circa 35% in patru zile de scaderi consecutive, iar valoarea de piata a acestora s-a comprimat de la circa 1 mld. euro vinerea trecuta, la 630 mld. euro. Practic, la sfarsitul sedintei de ieri cele cinci societati valorau pe Bursa mai putin decat SIF Transilvania sau SIF Oltenia la sfarsitul anului trecut."
DOMNILOR, VA REAMINTESC CA, BURSA ESTE PRIMUL INDICATOR AL EVOLUTIEI UNEI ECONOMII, CHIAR DACA O RECEDE CU CATEVA LUNI. IN VIITOR NE PUTEM ASTEPTA SI LA SCADREA PRETURILOR LA PROIECTE IMOBILIARE DE 35% IN CATEVA ZILE-SAPTAMANI!
"In urma hotararii conducerii BVB de a amana deschiderea de astazi a sedintei de tranzactionare, practic, aceasta sesiune s-a rezumat la doar un singur minut, timp in care absolut toti indicii bursieri s-au prabusit efectiv.
Cea mai clara expresie a acestei caderi a avut-o indicele BET-FI, care a inchis cu nivelul limita.
Aceasta este cea mai mare pierdere suferita de bursa in cel mai scurt interval de timp."
HE, HE, NU-MI VINE SA CRED CATA DREPTATEA AM AVUT ASEARA(JOI) CAND AM SPUS CA BURSA SE VA INCHIDE AZI DIN CAUZA PIERDERILOR.
MAI CASTIGAM UN PARIU, NU!!!
"Cateva sute de mii de muncitori straini, din cele cateva milioane care lucreaza in Spania, sunt in pericol sa-si piarda serviciul in contextul in care autoritatile de la Madrid au anuntat ca vor opera o reducere semnificativa a locurilor de munca pentru imigranti.
Potrivit declaratiilor oficiale ale reprezentantilor guvernamentali spanioli este vorba despre o reducere cu 35% a locurilor de munca destinate strainilor angajati prin companiile locale, acest fapt fiind considerat "o ajustare la realitatea economica a Spaniei".
Conform ultimelor date, "realitatea economica" este de natura sa ingrijoreze autoritatile spaniole in contextul in care economia si-a redus in mod semnificativ ritmul de crestere.
Mai mult decat atat, ministrul spaniol al Economiei, Pedro Solbes, a declarat ca se asteapta "la un produs intern brut negativ in cel de-al treilea si al patrulea trimestru al anului in curs".
CREDETI CA SPANIOLII AU AJUNS IN ACEASTA SITUATIE DIN CAUZA INTELIGENTEI DE CARE AU DAT DOVADA? CREDETI CA SUNT UN MODEL PE CARE ROMANIA TREBUIE SA-L URMEZE?? MAI SCUTITI-NE CU EXEMPLELE CU PRETUILE LOCUINTELOR DIN MADRID. DINTRE TOATE ECONOMIILE EUROPEI, SPANIA VA FI LOVITA CEL MAI TARE, PENTRU CA IN AFARA DE TURISM SI CONSTRUCTII NU MAI ARE NIMIC, IAR CONSTRUCTIILE AU CAZUT. DE CUM SPANIOLII ISI VOR CULEGE SINGURI CAPSUNILE, VOR DEVENI EI CAPSUNARII EUROPEI!!!
Pe la inceputuri blogul asta avea ca scop declarat sa determine daca este sa nu balon imobliliar. Asta nu ar fi trebuit sa fi fost greu, intrucat, pentru cine avea ochi sa vada (adica nu-i era lene sa gandeasca, nu divortase de bun simt, nu lua de buna toate marotele tocate la nesfarsit de altii, etc) se vedea si din avion. Ei bine, a trebuit ca balonul sa se umfle pana aproape de a bubui, ca ideea ca suntem in plin balon imobiliar sa nu mai fie doar... o idee, ci cruda realitate.
Bravo celor care macar in al 12-lea ceas si-au dat seama de asta (si au incetat cu aceasta ocazie sa-i mai considere cretini sau rau voitori, sau mai stiu eu cum, pe cei care incercau sa le deschida ochii).
Bineinteles nu-i usor sa accepti ca ai fost luat de fraier (sau mai rau, chiar ai fost un fraier - cam cum incep sa se simta cei atinsi de negative equity). Tocmai de accea in fazele balonului se afla si o faza de denial. Si asta nu se refera neaparat la cei care au ascuns realitatea (si o neaga), ci la cei care au crezut in "realitatea" manipulatorilor si carora le e greu sa accepte ca au fost prostiti pe fata. Ba chiar ca le-a placut (atunci).
No, acum ca toata lumea este convinsa ca avem balon (momentan nu se mai neaga balonul in sine, ci amploarea lui, si mai ales efectele care le va avea), intrebarea fireasca este... ce ne facem? Sau altfel spus, putem face ceva in afara de a vedea (si comenta) cum balonul trece prin toate fazele sale? Putem schimba ceva, de exemplu scurtarea fazelor, sarirea peste ele, atenuarea efectelor?
Inainte de a da niste raspunsuri, asi dori insa sa fac o detaliere a situatiei. In primul rand, consider ca e importanta stabilirea datei de inceput a balonului, pe care eu asi situa-o in anul 2004 (intrucat cam de atunci au inceput preturile sa creasca din ce in ce mai abrupt). Importanta este data de faptul ca vom putea vedea gradul de implicare in fenomen a diverselor categorii (cei care au cumparat din necesitate, cei care au cumparat ca investitie pentru chirie, cei care au cumparat ca investitie pentru revanzare, cei care au cumparat pentru specula).
Asi zice ca majoritatea celor care au cumparat in fazele de inceput ale balonului (2004-2005) au fost cei care au cumparat din necesitate (au putut sa-si permita fie o prima locuinta, fie schimbarea celei existente cu una mai buna) si cei care au cumparat pentru inchiriere.
In faza de mijloc a balonului (2005-2006) cred ca cei care au cumparat din necesitate au inceput sa fie depasiti numeric de cei care cumparau fie doar pentru inchiriere, fie pentru inchiriere cu revanzare ulterioara (in orice
caz, investitori, cei care incepeau sa cumpere din faza de proiect). Pentru cei care cumparau din necesitate incepau sa se simta primele semne de necaz
(preturile cresteau,luai credit si aflai ca trebuie sa mai faci inca un "mic efort" ca totusi sa-ti permiti locuinta dorita, incepea sa se simta presiunea manipulatoare "mai bine iau acum, cat mai pot").
De aici incolo, incepe sa-si faca aparitia lacomia, ceea ce aduce in scena speculatorii si determina niste schimbari de categorie, o parte dintre cei care ar fi cumparat de nevoie sa ajunga sa cumpere ca investitie (luam acum, avem si casa noastra, da' nu ne mutam acum in ea, mai stam cum stateam vreun an doi, ca scoatem rata din chirie), o parte din cei care cumparau ca investitie ajung sa cumpere ca speculanti (iau acum, nu conteaza cu cat, oricum o dau intr-un an doi cu dublu si m-am scos).
Si uite asa, ajugem in partea de sus balonului (2006-2007), cand se cumpara mai ales pentru specula, mai putin pentru investitie si din ce in ce mai putin din nevoie (pentru ca o parte din cei care ar fi cumparat astfel si-au schimbat categoria, pentru ca devine din ce in ce mai greu sa te califici pentru un credit, acesta presupunand eforturi tot mai mari - desi putini le constientizau ca eforturi - imprumuturi cu grad mare de indatorare, ipoteci pe mai multe case - parinti, rude - credite simultane - pt avans si pentru locuinta - etc).
Iarasi importanta este sa determinam care va fi efectul real al dezumflarii/spargerii balonului. Ok, stim cu totii ca vor scadea preturile (pentru ca deja scad, nu din alt motiv). (nu prea mult zic cei care abia au acceptat ideea de balon; enorm zic cei care au urmarit balonul de la inceput). Cu cat? este insa marea intrebare.
Pentru a determina acest lucru insa, trebuie inteles un lucru: asa cum manipularea si lacomia au facut preturile sa zboare pana la nivelul de acum, tot asa manipularea si disperarea le vor face sa cada abrupt.
Din partea manipulatorilor (si vorbesc aici de sforari, cei destepti, cei care au vandut la speculanti si care deja si-au facut exitul pe varf de bula, doar nu credeti ca balonul a ajuns la maxim intamplator... vanzarea in cerc a acelorasi active ar mai fi putut continua daca n-ar fi disparut de pe piata niste jucatori - cei de la baza, care au initiat cercul) in primul rand ei vor avea tot interesul de a face propaganda pentru varianta unei aterizari line a balonului (de fapt ei vor prabusirea preturilor, pentru a profita si din asta, cumparare la preturi ridicole, pentru a avea "portofoliu de investitie" cand vremurile vor reveni la normal), pentru varianta in care preturile scad la un nivel care acum pare rezonabil (in comparatie cu nivelul de acum).
Si atunci de ce acest interes in privinta unei aterizari line, care ar fi contrar intereselor reale? Pentru ca prabusirea dorita a preturilor va veni doar pe fondul disperarii, a sperantelor inselate (din nou), frigerii si cu iaurt, nu doar cu ciorba, iar pentru asta e nevoie de o asa zisa revenire la normal, care sa-i faca pe oameni sa spere din nou, sa fie din nou optimisti (de aici si importanta acelui "bull trap", de care inca suntem departe).
Cum se va intampla acest lucru? Pai la un moment dat (probabil in vreo 2-3 ani), preturile vor ajunge din nou la un nivel la care lumea sa poata sa se califice pentru un credit (da, se vor mai da credite). La un nivel la care sa para rezonabil, la un nivel la care sa se inceapa iarasi cumpararea (spre bucuria celor disperati sa vanda, chiar si in pierdere mare fata de nivelul la care au luat, pentru ca "isi vor recupera din pierderi").
Aceasta stabilizare a scaderii preturilor va fi si bine privita de catre toata lumea, convinsa ca s-a sfarist cu criza imobiliara (si poate si cu criza economica). Ea se va produce probabil in jurul valorii profetite de manole intr-un post anterior (in jur de 55.000 parca), ca fiind valoare suportabila pentru omul de rand (adica din clasa medie). Spun aceasta suma intrucat momentan (din cate percep eu opinia publica, si asta nu citind doar blogul lui manole) cam asta e suma la care lumea pare sa fie de acord ca ar fi "sustentabila".
Ei, pentru a se ajunge aici, in acest interval (2-3 ani), dupa o perioada in care cumpararile vor fi facute preponderent de cei care cumpara din nevoie (si care isi permit preturile actuale), sforarii vor incepe sa cumpere, putin cate putin (cat sa dea iluzia ca se poate, daca mai lasi putin din pret), din ce in ce mai mult, pe masura ce preturile vor scadea in continuare (pentru ca doar asa vor stabiliza pretul - ei oricum castiga deja cumparand la pret mai mic decat au vandut). Si vor cumpara mai ales de la cei din categoria speculantilor (care vor fi si cei mai disperati sa vanda) care se vor felicita ca au prins trendul si-si vor lichida cu voiosie pozitiile (doar isi limiteaza pierderile ce dreaq).
E posibil ca si o parte din categoria investitorilor sa vanda (probabil insa doar o parte din active, ca sa le sustina pe restul) si accea parte din categoria celor care au cumparat din necesitate si care sunt cei mai afectati de negative equity (adica cei care au cumparat pe varf de bula).
Odata ajunsi la nivelul de pret pe care ei il considera "sustentabil" - avand la dispozitie date care noua ne lipsesc - (si care va fi inoculat opiniei publice cu ajutorul masinariei de propaganda folosite la umflarea balonului), se va intra la cumparare masiv (o sa auzim iarasi de investitori care vad oportunitati in ograda noastra) iar preturile vor incepe sa creasca (crestere nesustinuta de realitate - desi la vremea respectiva exact asta ni se va spune - gata ne-am intors la normal, etc).
Pentru acei afectati la nivel mediu de negative equity (cei care au cumparat in perioada 2006-2007), probabil ca bancile vor incepe sa ofere solutii de refinantare (dand impresia de respiro, initial, si de revenire la normalitate ulterior). Zilisteni, politicieni vor incepe sa-si aroge merite. Lumea va incepe sa vada iarasi totul in nuante rozalii, iar speculantii vor incepe iarasi sa cumpere (amplificand cresterea preturilor intr-un mini balon), chiar si ce tocmai vandusera ("beton, in 2-3 ani imi recuperez pierderile avute").
De data asta insa, balonul nu se va mai umfla prea tare, intrucat sforarii nu vor mai inchide un cerc (recumparand de la speculanti si oricine altcineva). Asta va fi faza de bull trap. In scurt timp (1-2 ani), se va intra iarasi in blocaj. Atunci va urma panica (amplificata de manipulatori, care vor dezvalui toata tarasenia de pana atunci, sacrificand niste pioni), disperarea. Atunci preturile se vor prabusi (sub nivelul real de sustentabilitate pe care continui sa-l estimez la 20.000 eu), spre bucuria celor intersati, care vor astepta cu interes sa ajunga la fund, ca sa poata cumpara, de data asta pentru "portofoliu de investitie" si sa devina actori respectabili (e putin probabil sa mai reuseasca un al doilea balon, cel putin nu pana efectele primului vor fi disparut de mult).
In conluzie, efectul real al balonului va fi prabusirea preturilor, nu doar ajustarea/corectarea lor (noua marota). Acest efect poate fi evitat daca se va intelege la nivel ca pretul real al unei locuinte se incadreaza in niste indici (de exemplu, de 4-5 ori venitul mediu anual pe cap de locuitor - sper ca intelegeti ca exemplul este la nivel conceptual, nu are pretentia de data reala).
Datoria noastra, a tuturor, ar fi (in loc sa ne certam daca avem balon, daca e unul mare sau mic, daca va bubui sa ateriza lin, daca pretul X este suntentabil din pdv al dorintelor vanzatorului, sau al dorintelor clientului) sa gasim acei indici si sa calculam care sunt valorile intre care poate varia pretul. Iar toti actorii (dezvoltatori, producatori materie prima, cumparatori, vanzatori, politicieni, muncitorii, speculatori, etc) sa-si ajusteze dorintele, pretentile, afacerile in functie de aceste cifre (cum de altfel se intampla intr-o economie sanatoasa).
Cum ceea ce zic eu este o utopie (de unde o epidemie de responsabilitate peste intreaga natiune), balonul va trece prin toate fazele pana la capat (pentru ca s-a bazat, se bazeaza si se va baza pe lacomia, prostia, egoismul si fuga noastra de responsabilitate).
In concluzie, preturile se vor prabusi. Cu mult peste estimarile care vor veni, si nu pentru ca vreau eu asta (sau manole, sau altii) ci pentru ca noi toti (ca natiune) nu vrem altfel. Partea buna este ca, daca nu vrem sa devenim cu totii responsabili in mod brusc, finalizarea balonului ne va forta sa facem asta.
Deci, raspunsuri: am putea face ceva in loc sa doar vedem/comentam fazele balonului, dar cel mai probabil nu vom face (ma refer la nivel national, nu la cazuri individuale). Am putea face ceva in privinta scurtarii etapelor, insa nu e de dorit (intrucat cum nu se va vrea trecerea direct la normal, accelerarea fazelor ramase va avea ca efect doar adancirea prapastiei in care vor cadea preturile). Insa, am putea atenua efectele prin evitarea panicii, (lucru realizabil prin intelegerea situatiei), prin recunoasterea si asumarea greselilor, prin acceptarea pierderilor.
Timp estimat de finalizare a balonului si revenire la normal? Intre 4 si 10 ani (1-3 pana la bull trap, 1-2 pana la marea prabusire, 2-5 perioada de revenire).
O zi buna.
Din cate stiu, Asmita a fost dezvoltata initial de niste antreprenori, care si-au vandut interesele acolo unui fond de investitii (Charlesmagne, daca nu ma insel), care, ulterior, a vandut prima faza a proiectului (are 2) in majoritate cetatenilor straini si expatilor. Asta a reiesit din comunicatele de presa,cel putin.
Faza a doua se vinde mult mai greu. Imaginati-va ca o garsoniera de 55 mp (din care doar 35 utili, pus o terasa de 7 mp, restul spatii comune) era pretuita la 90.000 in 2006 (cand am intrat prima oara in legatura cu ei), si cu 110.000 anul asta, cand m-au sunat ei (de data asta). Fara loc de parcare.
Ca atare, va dati seama ca 'segmentul lux' - nu sunt vorbe goale. Finisajele sunt mult peste ce am eu in casa, vecinii sunt mai mult decat selecti etc. Propriile surse de electricitate, apa etc.
Iar 'locatia' (impropriu spus, pentru ca locatie=inchiriere) este cu adevarat superba, bate de la distanta Bvd. Fantanilor si Pta Alba Iulia.
Problema e ca targetul unui astfel de proiect nu e format din romani. Ci din expati, straini, nepotii dlui Patriciu etc. Or astia nu mai cumpara, din motive ce tin de actualitate. Pina si tabloidul libertatea a aflat ca 'e criza'.
Iar in lipsa segmentului asta de cumparatori, cine naiba da 300.000 euro pe un ap. de 4 camere de 150 mpc. Fara loc de parcare.
Ca atare, proiectul face cat spune ca face, si a fost impecabil promovat si tagetat. Doar ca,cel putin temporar a murit (bine de tot) cererea.
Eu unul ii cam compatimesc pe managerii produsului asta. Si ce bine pornise !
cezarica, tu glumesti!
asmita proiect de lux? cel mai tare din bucuresti pe felia asta? hahahahahahahah
monsher, blocuri de 14-16-18 etaje pe dealul vacaresti, langa sun plaza (aglomeratie, masini, poluare, claxoane, big berceni), unde cand se desfunda cosurile de la cet vitan si progresu iti vine sa te spanzuri de la miros, unde adia briza de glina, unde dimineata ai nevoie de 15min numai sa treci de rond, si toate intr-un oras ca Bucuresti, NU AU CUM SA FIE LUX. poate fitze dar luxul e altul.
intr-adevar pentru speculantii straini a fost facut dar asa ceva nu e lux, e bataie de joc pe multi multi bani.
mai ales ca, locuind prin zona, am mai dat un ochi pe la muncitorii de acolo. de altfel si pe blog s-a vorbit cu mult timp in urma de materialul uman precar folosit la ridicarea monstrilor alora hidosi.
asmita seamana cu proiectele de common housing din anglia anilor 60, multe, inghesuite, inalte si sortite esecului.
lux intr-un oras ca bucuresti inseamna 2-3 etaje, o unitate locativa pe etaj, curte interioara cu gradina, iesire la strada secundara dar aproape de un bulevard mare si metrou. parerea mea.
aaaah, si sa nu uit.
un consilier pd de la sector 4 tocmai ce jmenuise un teren si un pud si incepuse cu mult avant o cladire de birouri la 10m de un bloc cu oameni in el.
din late september s-a dat abort la toata treaba si au ramas doar pilonii de la parter cu armatura iesita timid spre etajul 1. game over deocamdata.
oameni intelegeti! bucurestiul colcaie acum de apartamente noi care se construiesc sau care sunt gata si care vor fi goale.
pe langa hala traian cred ca am vazut zeci de blocuri facute de privati in stadiul de finisare, intre calea vitans i splai la fel sunt vreo 3 proiecte prin care suiera vantul, diamond parc are 1 (un) locatar din 170 de apartamente scoase la vanzare, pe viilor inca doua blocuri noi aceeasi situatie, pe giurgiului (intr-o tiganie crunta mind you) se construieste octopus garden (la 150m de linia de tren care marcheaza ferentariul) la niste scoruri demente.
in 2 ani vor fi atatea apartamente noi goale de o sa ne spalam pe cap cu ele. eu cred ca burtosii astia infecti n-au timp sa ia orasul la pas sa vada cam ce concurenta ii paste cat de curand. deja s-a stabilit ca nu mai e loc si pentru dezvoltatori si pentru speculantii de vechi si clor din urma li se face vant. urmeaza faza in care sa nu mai aiba loc unii de altii.
tender rezuma tot ce zicem noi ep aici: terenurile nu valoreaza nimic pentru ca nimeni nu ti le cumpara. analog si la apartamentele noi. rabdare si tutun.
si ca sa-l citez si eu pe elzorab (treaba aceea ramaen valabila insa), ding-dong!
am inteles. nici macar nu-ti port pica. stii, n-am avut pretentia ca sunt perfect. am defectele mele, scuza-ma :)
"asmita proiect de lux? cel mai tare din bucuresti pe felia asta?"
Da.
Proiectele P+2,3 reprezinta alta clasa de marime. Singurul proiect de lux din clasa asta de marime este cel al lui Tiriac, Stejari, langa Baneasa. Da, dar n-are metrou, ce te faci :)
Acum, parerea noastra conteaza mai putin , deoarece nu facem parte din target (si, ca tare, ne aflam in treaba).
Ce a reiesit, sper, din informatiile de mai sus e ca un proiect care face 2000 euro/mpc in iunie nu se vinde cu 850 in octombrie decat daca da faliment. Faliment n-a dat.
cezar, repet, 14-16-18 etaje in Bucuresti n-au cum sa fie lux. indiferent de ordinul de marime. daca erau in geneva pe malul lacului da, dar aici nu. tocmai din cauza dimensiunilor si a locatiei infecte.
poate la interior sa fie finisajele de mare angajament dar blocurile sunt facute de stim noi cine si stim noi cum.
si nici n-am zis ca a dat asmita faliment, doar un investitor care cumparase off-plan si care a realizat ca n-are end-useri sa le vanda sandramalele. iar din iunie pana acum s-au schimbat atatea lucruri, poate ar fi bine sa mai dai un telefon la 'oferta' aia de 2k/mpc......
@andrei stroiescu
"cei care au cumparat din necesitate, cei care au cumparat ca investitie pentru chirie, cei care au cumparat ca investitie pentru revanzare, cei care au cumparat pentru specula"
Ce te face sa crezi ca "cei care au cumparat ca investitie pentru revanzare" nu sunt tot speculanti? Oare volumul cu care se face specula face diferenta dintre "investitor" si "speculant"?!?! Hmmm .. eu as adauga in clasa speculantilor pana si pe cei "cei care au cumparat ca investitie pentru chirie" (cumpar, inchiriez si vegetez pe seama diferentei dintre rata si chirie) ...
@decebal
Speculantii sunt cei care cumpara pentru revnzare pe termen scurt si foarte scurt (speculeaza momentul).
Pe acestia in general nu-i intereseaza nici conditiile in care cumpara, nici cele in care vand, distorsionand piata normala. Asa se ajunge la cazurile in care se cupara cu oricat, in ideea ca se va gasi un fraier care sa cumpere la pret si mai mare (asta pe trend crescator, avand ca efect amplificarea acestui trend), precum si la cazurile in care sunt dispusi se vinde cu oricat, numai pentru lichidarea pozitiilor (indiferent de existenta sau dimensiunea profitului) - asta pe trend descendent, avand ca efect tot amplificarea acestuia.
Investitori sunt cei care cumpara pentru revanzare pe termen mediu si lung. Pe investitori ii intersesaza intotdeauna conditiile in care cumpara (sau in care vand). In plus, sunt dispusi sa faca investitii in obiectul cumparat (pentru consolidarea sau cresterea valorii), ceea ce pentru un speculant este exclus din start.
O zi buna.
Trimiteți un comentariu