Când vor reveni "investitorii" ? Urmăriţi randamentul chiriilor!

Scopul acestui post este acela de a pune în evidenţă şi a explica un criteriu simplu după care fiecare om poate să-şi dea seama când sunt (re)create condiţiile propice pentru revenirea în piaţă a "investitorilor" sau, altfel zis, a "speculatorilor".

De ce este important să ne dăm seama de apropierea acestui moment? Pentru că atunci vom putea fi siguri că o componentă importantă a cererii e pe cale să revină în piaţă.

Aşa cum rezultă din articolul Case/Shiller citat în acest post, în perioade de boom imobiliar aproximativ 90-95% din cerere este cerere speculativă, care are ca principală motivaţie investiţia, nu nevoia. Altfel zis, dacă în România la un moment dat se (re)vindeau 100.000 de locuinţe pe an, din acestea numai 5-10.000 erau cumpărate efectiv de clienţi care aveau o nevoie efectivă de o locuinţă (nouă); restul erau cumpărate de clienţi care priveau achiziţia ca pe o oportunitate de investiţie.

Mai mult, din studiul citat (v. pag. 7) rezultă că pentru un procent cuprins între 44% (piaţă stabilă) şi 56.3% (piaţă efervescentă) dintre cumpărători motivaţia investiţională este foarte puternică. Ăştia sunt, probabil, "speculatorii" pur sânge, cei care în perioadă de cădere a pieţei nu ar intra la cumpărare nici morţi.

În acest fel se explică şi scăderea numărului de tranzacţii întâlnită în perioadele de "îngheţ" imobiliar. Oamenii care chiar au nevoie să cumpere, continuă să cumpere (nevoia e nevoie!), dar "investitorii" se abţin. Nu e nicio filozofie!

În general, un investitor investeşte ca să scoată profit. Bagă un bănuţ şi scoate doi. Nu există altă motivaţie. Asta e motivaţia care a existat pe tot parcursul boom-ului imobiliar din România, asta e motivaţia care lipseşte acum.

Cea mai simplă investiţie, baza investiţiilor, e cumpărarea de locuinţe cu scopul de a le da în chirie. În Occident e un sport destul de practicat şi o modalitate simplă de a-şi valorifica economiile pentru cei care au ceva bani adunaţi, mai mulţi decât ar fi cazul să ţină la bancă sau în alte instrumente de economisire, mai puţini decât ar fi necesari pentru deschiderea unei afaceri adevărate.

Ceea ce se obţine însă din chirie, randamentul, yieldul, trebuie să fie mai bun decât ceea ce se obţine dintr-un depozit bancar. Într-o piaţă stabilă, cu o monedă stabilă, cu o inflaţie stabilă, dobânzile maxime pe care le poate spera cineva sunt de 2-3%; ceea ce înseamnă că un câştig de 5% dintr-o chirie e mulţumitor, iar ce e peste - la 6-7% - mai mult decât mulţumitor.

5% este echivalentul a 20 de ani necesari pentru recuperarea investiţiei. 6-7% ar însemna 15-16 ani. Asta pe o piaţă matură, pe care preţurile - atât la cumpărare, cât şi la chirii - cresc în general cu 2-3% pe an, sau stagnează.

Dar cum stau lucrurile la noi?

Păi, în primul rând hai să vedem cum au stat lucrurile în perioada 2004-2007.

În primul rând dobânzile la bancă. La valută erau 2-3% (dolari şi euro), la lei 10%, apoi au coborât spre 6-7%. În acest timp preţul caselor creştea cu 15-20% pe an (şi în 2007, chiar cu 50%).

În 2004 cumpărai cu 25.000 de euro o garsonieră şi o scoteai la închiriat cu 150. Asta înseamnă un venit de 1.650 de euro pe an (150 x 11 luni; eliminăm chiria pe o lună, ca să acoperim cheltuielile cu taxele, reparaţiile anuale etc.). Deci un randament de 6,6%. Faţă de dobânda obţinută de la bancă, bunicel! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Prin 2007 o garsonieră ajunsese 50.000, chiria - 300. Aplicând acelaşi calcul, reiese tot un randament de 6,6%. Bun şi ăsta! Chiriile erau stabile, salariile în creştere, dobânzile la bancă - neatractive şi, mai important decât orice, şi casei îi creştea preţul. Oricine ar fi intrat la cumpărare şi oricine ar fi putut să "investească", ar fi investit!

Să vedem însă cum se prezintă situaţia în 2009. Dobânzile bancare au ajuns în jur de 6% la euro şi 13-14% la lei. Foarte atractive. Şi depozitele sunt garantate într-o limită generoasă de 50.000 de euro. Preţul caselor a scăzut anul trecut cu 15-25% (depinde dacă socotim în lei sau euro) şi continuă să scadă. Chiriile sunt şi ele nesigure, pentru că devalorizarea leului pare să fi pus o presiune suplimentară şi neaşteptată pe ele. În aceste condiţii, cum stăm cu randamentele? Am făcut un mic studiu pe baza statisticilor din Anunţul şi iată ce am aflat.

După cum se vede din documentul la care fac referire, momentan majoritatea tipurilor de achiziţii ar aduce randamente cu cel mult 1,5% mai mari decât randamentul unui depozit bancar. Un pic mai bună e zona... Pantelimon, unde atât garsonierele, cât şi apartamentele cu 2 camere, aparent se cumpără ieftinuţ şi se închiriază frumuşel. Există însă şi zone / achiziţii în care randamentul este, efectiv, unul de mizerie. Cam tot ce e sub 6,5%.

În condiţiile acestea nu e de mirare că 75% dintre cititorii blogului au răspuns la ultimul sondaj că ar intra la cumpărare numai dacă randamentul investiţiei ar fi de minim 10%. E nevoie de minim 2% în plus pentru a justifica achiziţia, nu păstrarea banilor la bancă, şi minim 2-3% suplimentar pentru a te asigura împotriva scăderii de preţ, în varianta optimistă în care preţurile ar mai scădea cu cca. 10%. Dacă la anul pe vremea asta un apartament care costă acum 60.000 E şi oferă un randament de 7% va ajunge 54.000, înseamnă că pe parcursul a 12 luni vei pierde 6.000 E, adică mai mult decât câştigi din chiria pe un an şi jumătate! Şi dacă preţul va scădea cu 20%, atunci abia un randament de 14-15% ar deveni tentant pentru o investiţie (echivalent cu 7 ani de recuperare a investiţiei)!

Părerea mea e că sunt şanse mai mari să pice un meteorit peste Bucureşti decât să vedem randamente de 10-15% din investiţiile în apartamente. Vor scădea preţurile, dar vor scădea (în euro) şi chiriile, datorită devalorizării leului. De aceea investitorii, adică 90% din grosul cererii din perioada de boom, se vor lăsa aşteptaţi ... mult şi bine.

Şi ştiţi până când? Păi, până când un randament de 6-7% va fi iarăşi cu minim 2-3% peste ceea ce poate oferi economisirea bancară şi preţurile vor fi suficient de stabile pentru ca nimeni să nu se teamă că face o achiziţie proastă cumpărând acum. Aşadar, repetaţi trimestrial tabelul meu, urmăriţi ce dobânzi oferă băncile şi până atunci păstraţi-vă banii la bancă sau în seif. Şi lăsaţi-i pe alţii să viseze la o eventuală relansare miraculoasă a pieţei în această primăvară.